非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
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内容目录
第一章 前言 ....................................................................................................................................................3
第二章 2023-2028 年非住宅类物业管理市场前景及趋势预测 .................................................................4
第一节 非住宅类物业管理行业监管情况及主要政策法规 ................................................................4
一、行业主管部门和行业监管体制 ..............................................................................................4
二、行业主要法律法规政策 ..........................................................................................................5
三、相关的法律法规、行业政策的主要影响 ..............................................................................8
第二节 我国非住宅类物业管理行业主要发展特征 ............................................................................8
一、物业管理行业概况 ..................................................................................................................8
二、行业技术水平及特点 ............................................................................................................11
三、进入本行业主要壁垒 ............................................................................................................11
（1）品牌与经验壁垒 ..................................................................................................................11
（2）经营和管理壁垒 ..................................................................................................................11
（3）技术壁垒 ..............................................................................................................................12
四、行业周期性、区域性和季节性特征 ....................................................................................12
（1）周期性 ..................................................................................................................................12
（2）区域性 ..................................................................................................................................12
（3）季节性 ..................................................................................................................................12
五、与上、下游行业之间的关联性 ............................................................................................12
第三节 2022-2023 年中国非住宅类物业管理行业发展情况分析....................................................13
一、物业管理及非住宅物业管理行业现状 ................................................................................13
（1）物业管理市场规模持续增长，非住宅业态市场规模增长迅速 ......................................13
（2）非住宅物业服务收入过半，较高收费水平是其主要驱动因素 ......................................15
（3）物业服务边界逐渐突破，多种经营收入增长迅速 ..........................................................17
二、医疗机构物业管理行业概况 ................................................................................................18
三、政府机关及商业办公物业管理行业概况 ............................................................................19
四、教育机构物业管理行业概况 ................................................................................................21
五、行业供需状况 ........................................................................................................................22
第四节 2022-2023 年我国非住宅类物业管理行业竞争格局分析....................................................26
一、行业竞争格局 ........................................................................................................................26
二、行业内主要企业 ....................................................................................................................28
（1）招商积余（001914） ..........................................................................................................28
（2）新大正（002968） ..............................................................................................................28
（3）特发服务（300917） ..........................................................................................................29
（4）南都物业（603506） ..........................................................................................................29
（5）上房服务 ..............................................................................................................................29
（6）国天物业 ..............................................................................................................................29
（7）益中亘泰 ..............................................................................................................................29
第五节 企业案例分析：明喆集团股份有限公司 ..............................................................................29
一、公司市场地位 ........................................................................................................................29
二、公司的竞争优势与劣势 ........................................................................................................31
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三、同行业可比公司的比较情况 ................................................................................................34
第六节 2023-2028 年我国非住宅类物业管理行业发展前景及趋势预测........................................36
一、后勤社会化改革逐步深化，市场空间逐渐释放 ................................................................36
二、逐渐融入城市治理，“城市管家”模式大势所趋.................................................................37
三、人力成本逐渐提高，智能化物业管理是重要趋势 ............................................................38
第七节 2023-2028 年我国非住宅类物业管理行业面临的机遇与挑战............................................39
一、行业面临的机遇 ....................................................................................................................39
（1）政策引导行业健康发展 ......................................................................................................39
（2）市场规模逐步扩大 ..............................................................................................................40
（3）业务范围不断延伸 ..............................................................................................................40
（4）科技助力行业降本增效 ......................................................................................................40
二、行业面临的风险 ....................................................................................................................40
（1）人力成本逐年上升 ..............................................................................................................40
（2）市场竞争风险 ......................................................................................................................41
（3）服务质量有待提高 ..............................................................................................................41
（4）高素质人才需求难以满足 ..................................................................................................41
第三章 非住宅类物业管理企业优惠促销策略及建议..............................................................................41
第一节 20 个常见的促销方式 .............................................................................................................41
第二节 产品的促销策略有哪些 ..........................................................................................................43
一、折价策略 ................................................................................................................................43
二、附送赠品策略 ........................................................................................................................44
三、退费策略 ................................................................................................................................44
四、凭证优惠策略 ........................................................................................................................45
五、集点换物策略 ........................................................................................................................45
六、联合促销策略 ........................................................................................................................45
七、免费使用策略 ........................................................................................................................46
八、抽奖促销策略 ........................................................................................................................46
九、促销游戏策略 ........................................................................................................................47
十、竞技促销策略 ........................................................................................................................47
十一、公关赞助策略 ....................................................................................................................48
十二、会员营销策略 ....................................................................................................................48
十三、售点展售策略 ....................................................................................................................49
十四、人员推广策略 ....................................................................................................................49
十五、通路激励策略 ....................................................................................................................49
第三节 打折促销的 6 大策略 ..............................................................................................................50
一、时间紧迫感 ............................................................................................................................50
二、制造新奇，吸引眼球 ............................................................................................................50
三、强调价值，让赚到值得 ........................................................................................................50
四、寻打好的时机 ........................................................................................................................50
五、根据不同的商品和情况定制不同的打折策略 ....................................................................51
六、主动出击，增加折扣受众面 ................................................................................................52
第四节 价格折扣与优惠政策 ..............................................................................................................52
一、团体消费优惠 ........................................................................................................................52
二、累积数量折扣 ........................................................................................................................52
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三、清淡时段价格优惠 ................................................................................................................52
第五节 七大优惠促销方法 ..................................................................................................................53
一、折扣 ........................................................................................................................................53
二、发放赠券 ................................................................................................................................53
三、低价套餐 ................................................................................................................................53
四、免费品尝/试用 .......................................................................................................................53
五、积分奖励 ................................................................................................................................53
六、额外赠送 ................................................................................................................................54
七、联合促销 ................................................................................................................................54
第六节 创意十足的优惠活动方案 ......................................................................................................54
第四章 非住宅类物业管理企业《优惠促销策略》制定手册..................................................................55
第一节 动员与组织 ..............................................................................................................................55
一、动员 ........................................................................................................................................55
二、组织 ........................................................................................................................................56
第二节 学习与研究 ..............................................................................................................................56
一、学习方案 ................................................................................................................................56
二、研究方案 ................................................................................................................................57
第三节 制定前准备 ..............................................................................................................................58
一、制定原则 ................................................................................................................................58
二、注意事项 ................................................................................................................................59
三、有效战略的关键点 ................................................................................................................60
第四节 战略组成与制定流程 ..............................................................................................................62
一、战略结构组成 ........................................................................................................................62
二、战略制定流程 ........................................................................................................................63
第五节 具体方案制定 ..........................................................................................................................64
一、具体方案制定 ........................................................................................................................64
二、配套方案制定 ........................................................................................................................66
第五章 非住宅类物业管理企业《优惠促销策略》实施手册..................................................................67
第一节 培训与实施准备 ......................................................................................................................67
第二节 试运行与正式实施 ..................................................................................................................67
一、试运行与正式实施 ................................................................................................................67
二、实施方案 ................................................................................................................................68
第三节 构建执行与推进体系 ..............................................................................................................68
第四节 增强实施保障能力 ..................................................................................................................69
第五节 动态管理与完善 ......................................................................................................................70
第六节 战略评估、考核与审计 ..........................................................................................................70
第六章 总结：商业自是有胜算 ..................................................................................................................71
第一章 前言
优惠促销是促销的重要方式之一。
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让顾客得到实惠，最能调动顾客的消费积极性，从而获得顾客的青睐。优惠促销包括即时优惠
和延期优惠两大类。前者是伴随购买行为而自动生效的各种优惠，如现场摸奖、现场打折、赠送礼
品等；而后者则是在消费者下次购买产品时才能使用和享受的各种优惠。
那么，优惠促销的形式都有哪些？
下面，我们先从非住宅类物业管理行业市场进行分析，然后重点分析并解答以上问题。
相信通过本文全面深入的研究和解答，您对这些信息的了解与把控，将上升到一个新的台阶。
这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力
的保证。
第二章 2023-2028 年非住宅类物业管理市场前景及趋势预测
第一节 非住宅类物业管理行业监管情况及主要政策法规
非住宅类机构客户提供一体化后勤服务主要客户类型为医疗机构、行政事业办公、企业办公、
教育机构、其他物业。根据《国民经济行业分类标准》（GB/T4754-2017），非住宅类物业管理所
处行业名称为“K70 房地产业”之“K7020物业管理”。
一、行业主管部门和行业监管体制
目前，我国物业管理行业实行的是政府监管与行业自律相结合的监管体制。
（1）政府主管部门
政府主管部门主要有住房和城乡建设部、县级以上人民政府房地产行政主管部门、县级以上人
民政府价格主管部门、国家发展和改革委员会、财政部。
其中，住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府房地产行
政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；国家发展和改革委员会与住房和城乡
建设部共同负责全国物业服务收费的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门与同级房地产
行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督；财政部与住房和城乡建设部共同制定专项维修资
金收取、使用、管理的办法。
（2）行业自律组织
物业管理行业的自律性组织有中国物业管理协会和各地区物业管理协会等。
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中国物业管理协会是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的
全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格，其主管部门为住房和城乡建设部。中国物业
管理协会的主要职能包括：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调
研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；协助政府
组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步；代表
和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并监督本行业的行规行约，建
立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内
部公平竞争;为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业服务企业的资质
评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际行
业交流和合作。
二、行业主要法律法规政策
随着物业管理行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日
益增长的物质文化美好生活需求方面的独特价值和作用日益显现。同时，我国各部门制定了一系列
的法律法规来规范其发展，也推出了大量的产业政策为其中长期发展提供有利的环境和广阔的空
间。具体如下：
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三、相关的法律法规、行业政策的主要影响
2021年国家卫健委发布《医院智慧管理分级评估标准体系（试行）》，指导各地、各医院加
强智慧医院建设的顶层设计，充分利用智慧管理工具，提升医院管理精细化、智能化水平，特制定
医院智慧管理分级评估标准体系。体系中包括运行保障管理，涵盖后勤服务管理、安全保卫管理、
医疗废弃物管理、楼宇管控、信息系统保障管理五个方面。对于相关物业管理服务企业的信息化、
智慧化要求更加严格，医院物业管理行业的准入门槛进一步提高，信息化、智慧化水平不高的物业
管理服务企业的进入难度将进一步增加，有利于明喆集团股份有限公司进一步扩大医院物业管理的
市场份额，行业集中度有望进一步提升。
2021年 3月，“十四五”规划纲要提出要加快生活性服务业品质化发展。以提升便利度和改善服
务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。其中，包括加快发展物业服务业。
综上所述，以上政策的发布将进一步营造更加透明的竞争环境，为独立第三方物业管理服务企
业的业务开展提供了有利条件，有利于行业的健康发展。同时，部分业态的准入门槛将进一步提
高，增大信息化水平不高、管理效率低下的物业管理服务企业的进入难度，有利于明喆集团股份有
限公司进一步提升市场份额。
第二节 我国非住宅类物业管理行业主要发展特征
所属行业概况将围绕物业管理行业整体概况以及各主要细分业态行业概况,即医疗机构物业管
理行业概况、政府机关及商业办公物业管理行业概况、教育机构物业管理行业概况进行阐述。
一、物业管理行业概况
本概况将围绕物业管理行业起源、物业管理行业概述、物业管理整体现状以及细分的非住宅物
业管理行业现状进行阐述。
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①物业管理行业起源
在国外，物业管理已经有一百多年的历史，近代意义上的物业管理起源于 19世纪 60年代的英
国。英国当时的工业革命使得大量的农村人口涌入城市，这引发巨量的住房需求。为了满足这些需
求，一些房地产开发商建造了一批简易住宅以低廉价格租给工人居住。但由于住宅条件简陋、设施
不全、缺乏管理等因素，导致居住环境日趋恶化、承租人拖欠租金、开发商投资效益无法保障
等各种问题出现。英国人奥克维娅•希尔（OctaviaHill）女士是公认的近代“物业管理”的创始
人，她在 1880年至 1886年间为其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法，引导并要求租户严格遵
守。这套管理办法在实施后效果良好,引发当地业主纷纷效仿。这种“早期的物业管理活动”改善了
居住的条件，为业主和承租人双方带来了好处，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理
等种种问题。
19世纪早期，英国的工业革命在西欧和北美传播，进而使得物业管理在这些地区也逐渐有了
社会基础。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治•A•霍尔特组织的芝加哥建筑物管理
人员组织（CBMO—ChicagoBuildingManagersOrganization）召开了第一次全国性会议，宣告了全
世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。
在我国，1949年新中国成立后，城市房屋归入国家计划，房屋脱离了商品的属性。国家拥有
房屋的所有权，将其作为福利分配给职工和市民；职工和市民拥有房屋的使用权，而房屋由政府和
企事业单位设立的管理机构统一管理。由于没有实现市场化的“物业管理”，政府和各个经济组织单
位要承担一笔巨大的房屋维护管理的资金。
我国物业管理起源于改革开放之后，20世纪 80年代初，近代意义上的物业管理由我国香港引
入，深圳是公认的我国内地物业管理的发源地，是我国物业管理的先行者。
②物业管理行业概述
物业管理是物业管理机构受物业所有人或使用人的委托，依照合同和国家相关法律，对已经竣
工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,运用现代管理科学和先进技术，以经济
手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物
业发挥最大的使用价值和经济价值。
根据物业类型的不同，可以将物业管理分为住宅物业管理和非住宅物业管理。所谓住宅物业是
指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的设备设施和环境，主要包括普通住宅、花
园洋房、公寓、别墅等；非住宅物业是指住宅物业以外的物业类型，主要包含商业物业、写字楼、
产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施等。具体如下图所示：
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住宅物业管理的重点包括物质环境和社会环境要求两个方面。物质环境管理要求做好小区治
安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施配套建设和环境的整洁美化工作。社会环境管理要
求建立健全专业管理与业主自治管理机制，充分发挥业主委员会的作用，协调理顺内、外部各方关
系。
非住宅物业管理突出治安、消防管理，同时重视清洁卫生和环境管理。强调建筑物、设备设施
的日常维修及养护，及各类设备、设施的正常运行。学校、医院等特种物业的管理针对各类不同物
业的不同特点，分别实施有效的管理和服务。
相对于住宅物业，非住宅物业有如下特点：
首先，服务对象的多元性。住宅物业管理面向的是相对稳定的多业主居民群体，此类群体相对
固定，但是居民数量往往较多，且较为分散。非住宅物业管理面向的更多是单业主的企业或机构，
此类客户对物业服务的需求和感知更加多元，除具有与住宅类客户一样的基本需求外，还具有公众
属性、社会影响力等特点。
其次，服务需求和要求不同。住宅物业对环境管理的要求主要在于小区公共区域的干净舒适和
绿化美观，而对于非住宅物业，不同业态之间有较大的差异。
例如，学校是集师生教育、学习、休闲、娱乐、就餐、运动等多种功能于一体的综合性场所，
因此，学校物业管理较住宅物业管理更为复杂多元化，服务范围涵盖了教学楼、办公室、体育文化
场馆、学生公寓、食堂等多种类型场所。不同类型的场所就会延伸出不同的服务需求，如图书管
理、教室管理、体育场地管理。随着服务内容不断规范化、标准化，物业管理的内容已经由对校内
建筑及其附属设施设备的维护管理延伸至为师生提供一体化后勤的全过程服务。总体来看，目前学
校物业管理服务的内容主要分为基础物业服务以及多元化专项服务两大类，具体服务内容基于学校
和服务企业的不同而各具特色。
此外，医院物业管理最基本的要求在于保持安全、舒适的医院环境，以满足患者、家属和医疗
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工作者的多方面需求，且对安防、能源保障、院感、及各类应急预案等有更强的专业属性。比如，
医院每天会产生大量的医疗废物，服务过程中须严格防止交叉感染，因此医疗废物清运人员必须按
照规定做好消毒和防护措施。正是因医院自身的特殊性，形成了对应物业服务市场一定的专业壁
垒，且具有较强的业务粘性，对物业服务企业的要求也相对较高。医院物业服务已逐渐从传统的
“四保一服”物业服务延伸至非临床一体化后勤服务，包括中央运送、导医、导诊等，为医院体系的
运行提供重要支撑。
因此，无论是从服务对象、服务要求，还是对于设备管理要求、安全消防管理等，非住宅物业
的专业门槛更高，不同业态的行业壁垒也更深。
二、行业技术水平及特点
传统的物业管理行业被公认为劳动密集型行业，物业管理服务企业需要在专业的经营管理团队
运营下，依托专业的中层管理队伍和适应业务需要的特定专业技术人员，配合具备熟练劳动技能、
吃苦耐劳的一线工作人员的辛勤劳动,为客户提供优质的物业管理服务。随着我国信息技术的发
展，物业管理服务企业在市场的倒逼与主动创新中积极进行转型升级，诸如互联网、物联网、人工
智能、大数据、区块链等技术被越来越多地运用在物业管理之中，具备广阔的科技赋能空间。
以医院类项目为例，利用科技手段对医院物业实施多功能全方位的统一管理，为医院提供可
靠、高效、周到的服务，使物业管理服务发挥最大的使用价值和经济价值。同时，可以通过搭建一
站式服务中心，实现后勤服务（保洁管理、医辅运送、维修保养、被服管理、物资仓储）、医疗垃
圾收集（医废转运、工单管理、过程监管、统计分析）、安全保卫（医患报警、探视管理、安全巡
检、应急预案、门禁管理）、楼宇管控（空间管理、能耗管理、电梯服务、房屋使用分配、设备设
施监控）等功能。
三、进入本行业主要壁垒
（1）品牌与经验壁垒
品牌声誉与项目经验对物业管理服务公司而言至关重要。多数业主及客户在选择物业管理服务
企业时倾向于选择知名度更高的物业管理服务公司，并且要求提供以往项目经验作参考。因此，知
名度不高的物业管理服务企业或者刚刚进入市场的物业管理服务企业并未形成一定的声誉或者积累
相应地项目经验,往往难以让业主或者客户信服。此外，品牌声誉和项目经验需要长时间的积累,刚
进入行业的企业往往难以坚持下来。因此，品牌与经验壁垒是物业管理行业的重要壁垒。
（2）经营和管理壁垒
物业管理服务企业在日常经营活动中需要管理与技术兼备的人才结合以往丰富的物业管理经验
才能为客户提供优质的服务，尤其是在当前同质化竞争较为严重的情况下，要求物业管理服务企业
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在某些业态具有差异化优势，具备独到的经营和管理方法。而这些需要物业管理服务企业在长期的
经营管理中不断积累，因此对于行业新加入者来说，形成了较大的壁垒。
（3）技术壁垒
随着我国信息技术的发展，物业管理服务企业在市场的倒逼与主动创新中积极进行转型升级，
诸如互联网、物联网、人工智能、大数据、区块链等技术被越来越多地运用在物业管理之中。在劳
动力成本不断上升的背景下，物业管理服务企业通过运用上述技术可以解放劳动力，充分降低运营
成本、提升服务效率。行业新进入者若不具备上述技术手段，难以在成本和效率方面具备竞争力。
因此，技术壁垒也是一个重要壁垒。
四、行业周期性、区域性和季节性特征
（1）周期性
本行业并无明显周期性特征。
（2）区域性
物业管理服务企业只有距离客户群体较近，才能更加准确地把握客户的需要，进而提供更加优
质的物业服务，因此物业管理行业的发展水平与当地的经济发展水平以及城镇化水平密切相关。又
因为全国范围内的经济发展水平和城镇化水平参差不齐，于是导致物业管理行业的发展水平呈现一
定的区域性特征。在经济发展水平与城镇化水平高的东部，其企业数量、在管面积、经营收入等指
标领先于中部、西部和东北部地区。
（3）季节性
本行业并无明显季节性特征。
五、与上、下游行业之间的关联性
非住宅物业管理，处在物业管理产业链的中游，本行业的上游主要分为两类，一类为医院、学
校、园区、办公楼等非住宅房产开发业，另一类是人力资源、绿化、办公用品及专用机器批发等相
关行业。
我国房地产行业经过了长足的发展已经进入成熟的阶段，随着近年来经济增速的减缓、人口老
龄化的加深，我国房地产行业增速放缓，但是非住宅竣工面积占比呈现总体上升的趋势，这在一定
程度上有利于非住宅物业管理服务企业的经营发展。
绿化、办公用品及专用机器批发等上游相关行业已经进入了发展的成熟期,行业内厂商较多，
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市场供应较为充足。因此，物业管理企业对于这类上游行业的供应商选择面较广，相关产品供应充
足、价格波动小，为物业管理服务企业提供了较好的物质保障。人力资源方面，近年来物业管理行
业的人才供应质量不断提高，为物业管理服务企业进行科技转型、不断提高服务质量提供了根本上
的支撑。但同时，人力成本也在不断上升，这可能对物业管理服务企业造成一定的成本压力。
非住宅类物业管理行业主要向医疗机构、行政事业办公、企业办公、教育机构等各类机构提供
物业服务。随着经济的发展和信息技术的普及，相关业主对物业管理服务的要求不断提高。在市场
的倒逼下，物业管理服务企业需要不断进行科技转型、不断提高服务质量以顺应下游市场需求的变
化。同时，需要根据不同类型的终端业主特征提供差异化的物业管理服务，这对于物业管理服务企
业的管理服务经验和水平提出了较高的要求。
第三节 2022-2023年中国非住宅类物业管理行业发展情况分析
一、物业管理及非住宅物业管理行业现状
（1）物业管理市场规模持续增长，非住宅业态市场规模增长迅速
在管建筑面积指业主私人摊有或住户占用的独立单位总建筑面积及公用区域的总建筑面积。根
据克而瑞物管、中物研协的数据，2022年我国物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模
达到 353亿平方米。预计 2025年物业管理行业总规模有望实现 388亿平方米，2021-2025年的年
复合增长率 %。
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根据克而瑞物管、中物研协的数据，随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住
业态规模快速增长，2022年非住业态物业管理总规模 143亿平方米，预计 2025年非住宅物业管理
行业总规模有望实现 156亿平方米。
同时，根据克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022中国物业服务企业综合实力研究报
告》，非住宅物业规模增速超过物业的整体增速，具体表现在 500强企业非住宅物业管理面积占比
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持续增加。500强企业非住宅物业管理面积占比由 2018年的 %提升至 2021年的 %。具
体如下图所示：
（2）非住宅物业服务收入过半，较高收费水平是其主要驱动因素
根据物业类型的不同，可以将物业管理分为住宅物业管理和非住宅物业管理。在住宅物业发展
放缓逐渐进入存量竞争的背景下，非住宅业态诸如商业、办公、学校、医院、交通、政府公建、城
市服务等领域物业服务收入增长迅速。根据克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022中国物业服
务企业综合实力研究报告》，2021年 500强企业中，非住宅业态服务收入占比已达 %。在非
住宅业态中，办公物业、商业物业及学校物业服务收入占比名列前三位，分别占 500强企业服务收
入的 %、%及 %。具体如下图所示：
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这主要得益于以下两方面的原因:
其一，非住宅业态的存量及增量市场空间广阔。根据中指研究院披露的数据，2000-2021年，
全国厂房及仓库用房、商业营业用房、科研及教育用房、办公楼、医疗用房、文化与体育用房的累
计竣工总面积突破 100亿平方米，分别为 亿平方米、亿平方米、亿平方米、
亿平方米、亿平方米及 亿平方米，存量市场空间广阔。除此之外，根据 Wind的数
据，2021年非住宅竣工面积占比达到 28%，相比 2012年的 20%提升了 8个百分点,未来有望继续增
长。
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其二，非住宅物业的收费相对较高。非住宅物业与住宅物业相比具有品质要求高、高附加值、
更加市场化等特点，物业费收入通常高于住宅物业服务。根据克而瑞物管、中物研协联合发布的
《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》，2021年 500强企业住宅物业费水平为 元/
（平方米•月）非住宅物业业态的物业费水平 元/（平方米•月）大幅高于住宅物业。具体来
看,办公物业、医院物业和商业物业三个业态物业费均超过 6元/（平方米•月）分别为 元/
（平方米•月）、元/（平方米•月）和 元/（平方米•月）处于较高的水平。较高的收费水
平驱使物业服务公司积极向非住宅业态扩张。
（3）物业服务边界逐渐突破，多种经营收入增长迅速
随着居民的收入水平越来越高，越来越多的业主愿意为更加优质和多样的服务买单。同时，在
传统物业收入增长放缓的情况下，物业管理服务公司也在积极探索和挖掘新的盈利增长点。由此，
传统的物业服务边界逐渐突破，非住宅物业管理服务企业可向环保与绿色建筑、智能化与数字化、
各项增值服务等延伸业务范围。如：非住宅物业管理服务企业可以提供环保解决方案，帮助客户实
现节能减排目标；随着智能科技的不断发展，非住宅物业管理服务企业可以提供数字化服务和智能
化解决方案；非住宅物业管理服务企业可以提供增值服务，例如会议室预定、商务服务、接待服务
等，以提高客户满意度和竞争力。
根据克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》，2021
年 500强企业基础物业服务收入达 3,亿元，同比增长 %，较上年增加 个百分
点。多种经营服务收入 1,亿元，同比增长 %，持续保持 30%以上的增速，远超基础物
业服务收入增速。具体如下图所示：
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二、医疗机构物业管理行业概况
医疗机构物业管理是指物业经营者运用现代科学管理手段和专业技术，融管理、服务、经营于
一体，对医疗机构的后勤系统实施全方位、多功能的统一管理的活动，其特点是为医疗机构的使用
人提供全面、高效、节约、有偿的服务。服务对象是人，基本要求是统一、规范、科学、高效、安
全和协调。医院物业管理属于特殊业态物业管理，涵盖了非临床服务的各方面，与传统物业管理相
比其有以下几个特点：
其一，大规模的人员流动。医疗机构需要满足广泛的患者需求，每天都有大量的患者前来就
诊。因此物业管理服务需要应对大规模的人员流动，确保医疗机构的整洁、安全和秩序。
其二，设备运行具有连续性。医院不同于写字楼或住宅小区，医院的部分设备需要 24小时不
间断地运行，几乎无法利用停水、停电的方式进行设备维修。这给医院的物业管理工作带来了相当
大的难度，无形之中增加了物业管理费用的支出。医院设备的维修养护必须做到科学合理，对于不
能间断运行的设备必须保证备用设备的良好使用性，一旦出现故障，立即将备用设备投入使用。
其三，保洁工作专业性强。医院每天都会有大量的医疗废弃物产生，这些废弃物携带有致病菌
和有害物质，必须按照严格的规定进行分类处理和清运。从事医院保洁工作的人员必须执行严格的
消毒、隔离和防护制度，防止出现交叉感染的情况。同时，保洁人员要具备一定的防护常识，能够
在工作中做好自身的防护。医院作为病人治疗疾病、恢复健康的场所，需要有一个温馨、安静的环
境。医院的保洁工作既要保证医院内的干净整洁，又要考虑医院环境的这种特殊要求。大面积作业
时，应注意防止机器设备使用时产生很大的噪音和对场地环境的污染。
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其四，安全保卫工作具有特殊性。医院的特殊部位，如手术室、药房、化验室、太平间、库
房、财务室等地方，应采取严密的警戒措施，重点加以防范,并建立处理突发事件的应急方案。一
旦遇到突发事件，要能够确保病人的安全等。在医院的物业管理工作中，还要特别注意人身健康安
全的保护。楼道、病房等各类场所要经常开窗通风，以降低细菌的密度，医院的分区标记应醒目。
其五，高度的信息化需求。随着信息技术的不断发展，医疗机构物业管理服务需要满足高度的
信息化需求，例如物业维修保养的管理、物业设备的监控和维护、安全管理的监控等，需要借助信
息化技术来提高物业管理效率和服务质量。
服务内容方面，医院物业管理涵盖了医院非临床服务的各个领域，细分项目繁多，包含传统物
业服务和多项特色服务以及增值服务等。医院后勤物业服务主要职能包括：①根据医院整体运行情
况和发展规划，定制房屋设施改造等长短期规划，并负责落实；②为医院提供保障服务，包括物资
保障和水、电、气等能源保障，确保设施安全、正常、高效运行；③为医院提供环境服务，包括卫
生保洁、餐饮、被服供应、洗涤、绿化养护、消防、安全保卫等；④为医院提供医疗辅助性服务，
包括门诊挂号、病人运送、护工、医疗便民服务等；⑤组织对院内突发应急事件的处置等。根据克
而瑞物管、中物研协的数据，随着我国医院数量的与日俱增，2022年我国医院物业管理规模达到
亿平方米,市场规模达到 亿元，预计 2025年达到 亿平方米，市场规模达到 亿
元。具体如下图所示：
三、政府机关及商业办公物业管理行业概况
办公物业的项目场所是指用于办公的建筑物，通常是指政府机关、企事业单位用于办理行政事
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务或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构。为了使写字
楼得以正常使用和保值增值，办公物业管理应运而生，物业产权人委托具有资质的物业机构对楼宇
及其附带设施、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括政府机
关办公物业管理和商业写字楼物业管理。
政府机关办公物业管理和商业办公物业管理有其各自的特点，具体如下:
政府机关办公物业管理需要为公职人员以及公众提供良好的工作环境和服务。同时，物业管理
服务企业需要遵循法规制度和行政程序，通过规范化管理和制定管理制度，保障政府机关的工作环
境和服务质量。此外，政府机关的工作涉及到政策制定、机密文件处理等重要内容，因此物业管理
需要保持一定的保密性。
商业办公物业管理市场竞争激烈，需要通过提供优质的服务、升级设施等手段来吸引租户。同
时，商业办公物业管理需要根据市场变化和租户需求的变化，灵活地调整物业管理策略。此外，商
业办公物业管理注重客户服务，通过提供多样化的服务、积极回应租户需求等方式来提高客户满意
度。因此，商业办公物业管理更加偏重市场敏锐度。
我国办公物业服务起步稍晚，但随着众多物业管理服务企业积极拓展非住宅业态，现阶段已经
出现不少优质的办公物业服务商。根据克而瑞物管所披露的数据，2020年我国整体办公物业存量
面积为 亿平方米，市场规模超过千亿，预计 2025年办公物业管理面积将达到 亿平方
米，行业营收规模达到 1,419亿元。其中，根据克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022中国物
业服务企业综合实力研究报告》，2021年 500强物业管理企业商业写字楼物业服务费收入占办公
物业服务费收入 %，政府机关办公物业服务费收入占比 %。具体如下图所示：
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四、教育机构物业管理行业概况
教育机构物业管理是指专门管理机构接受学校的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及委
托合同，利用科学的管理和先进技术，以经济手段对学校物业实施统一的专业化管理，为学校教
学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，构建和谐、健康的校园文化环境。
学校物业管理属于特殊业态物业管理，与传统物业管理相比其有以下几个特点：
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其一，多元化的服务需求。学校作为一个综合性的组织，需要提供多种服务，包括教学、研
究、生活、文化娱乐等方面。因此，学校物业管理服务需要满足这些不同领域的服务需求，例如教
室、实验室、图书馆、食堂、宿舍、体育场馆等。
其二，大规模的人员流动。学校是一个充满生机和活力的场所，每年有大量的学生、教职员工
和游客进出校园，因此物业管理服务需要应对大规模的人员流动，确保校园的整洁、安全和秩序。
其三，高度的公共性和社会责任感。学校作为一个教育机构，具有高度的公共性和社会责任
感，其物业管理服务不仅仅是为了满足内部需求，也是为了服务社会和贡献社会。因此，物业管理
服务需要兼顾内部需求和社会责任，确保校园的安全、健康、绿化、文化和环保等方面的服务。
其四，高度的信息化需求。随着信息技术的不断发展，学校物业管理服务需要满足高度的信息
化需求，例如物业维修保养的管理、物业设备的监控和维护、安全管理的监控等，需要借助信息化
技术来提高物业管理效率和服务质量。
在我国学校数量不断增长与我国学校后勤社会化改革不断深入的驱动下，学校物业管理行业的
市场空间增长迅速。根据中物研协披露的数据，我国 2021年高校后勤市场规模突破 2,000亿元。
具体如下图所示：
五、行业供需状况
物业管理行业呈现供需两旺的态势，且供给与需求的质量也在不断提升。具体体现在各业态的
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数量以及服务规模都在不断增长且服务质量不断提升。
需求方面，从医院业态来看，根据《2021年我国卫生健康事业发展统计公报》，2021年末，
我国三级医院 3,275个（其中，三级甲等医院 1,651个），二级医院 10,848个，一级医院 12,649
个，未定级医院 9,798个。根据中国在建医院信息工程网的数据，2021年我国医院立项和竣工数
量分别为 612个、384个,分别同比增长 44%、68%。而 2012年我国医院立项和竣工数量仅为 28
个、1个。同时，根据国家统计局的数据，2022年我国医院床位数达到了 万张,自 2010年
以来的年复合增长率超过 7%。具体如下图所示：
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从学校业态来看，根据教育部的数据，2021年我国各级各类学校数量为 万所，在校生
亿人。其中，高等学校数量从 2015年的 2,560所增加到 2021年的 3,012所；高校在校生由
2015年的 2,630万人上升到 2021年的 3,500万人。具体如下图所示：
2020年，我国普通高等教育校舍面积约为 亿平方米，同比增加 %，较 2015年的
亿平方米，复合增长率约为 %。若按照每年 %的增长率进行估算，预计 2025年，我
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国高等教育校舍面积将达到 亿平方米。具体如下图所示：
随着我国教育后勤社会化改革不断发展，越来越多的高校逐渐意识到自管物业的弊端，逐渐开
始放开部分自管项目，向专业的物业管理服务企业购买服务，还未向社会放开的高校后勤自管项目
部分将成为学校物业管理服务的潜在需求。同时，经过不断地发展，我国学校物业管理行业取得了
长足进步，传统的维修、保洁、绿化、停车场、消防、治安等服务内容逐渐不能满足广大师生的需
求，学校物业管理的服务边界具有广阔的拓展空间，如基于校园场景的各项增值服务等。
物业企业除了布局高校物业管理服务之外，还涉足中小学后勤服务。中小学后勤改革工作是伴
随高校后勤社会化改革的进程而逐步推动，随着中小学后勤市场化机制不断完善，学校物业管理的
市场容量会进一步扩充。根据克而瑞物管的数据，2020年我国中小学校舍建筑面积约为 亿
平方米，相较 2015年的 亿平方米，复合增长率为 %；若按照每年 %的增长率进行估
算，预计 2025年，我国中小学校舍面积将达到 亿平方米。
从办公业态来看，根据国家统计局的数据，2021年全国办公楼施工面积 37,730万平方米，较
上年增加 646万平方米，同比增长 %，呈现缓慢上升的趋势。具体如下图所示：
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供给方面，我国的物业管理供给主体呈现多样化特征。其中物业管理服务企业为主要的供给主
体，具有较强的专业化和规模化优势。同时，我国物业管理服务企业的服务范围也在不断扩张，服
务业态与边界逐步增加。此外，虽然我国当前的物业管理服务企业的服务质量参差不齐，但头部企
业服务质量较高,有望带领行业提高整体服务质量。从量上看，非住宅物业管理领域广阔的市场容
量以及较高的毛利与收费吸引着众多物业管理服务企业，特别是行业内头部企业，将业务向该领域
延伸。物业管理服务企业的非住宅管理面积不断扩大，物业管理供给主体逐渐增多。根据克而瑞物
管、中物研协联合发布的《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》，2021年，500强企业非
住宅物业在管面积达 亿平方米，净增加 亿平方米，同比增长 %。其中办公物业是
非住宅物业中企业布局最多的业态，在管面积达 亿平方米，较上年增加 %；学校物业
在管面积超过 10亿平方米，增速达到 %；医院物业稳步增长至 亿平方米，增速达
%。具体如下图所示：
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由此可见，物业管理行业呈现供需两旺的局面，预计未来继续保持这种发展态势。且在物业管
理服务“量”不断增长的同时，“质”也在不断提升。在对美好生活服务需求的提升以及高质量增长的
需求驱使下，业主端和企业端均表现出对物业服务品质的高度重视。物业管理行业逐步由规模为王
的竞争转向理性竞争，物业服务品质将成为企业竞争的关键能力。
第四节 2022-2023年我国非住宅类物业管理行业竞争格局分析
一、行业竞争格局
根据中物研协发布的《2023年 5月全国物业管理行业月度报告》，截至 2023年 5月 31日，
我国物业管理行业上市企业总数 63家。我国物业管理服务企业大部分在港股上市，A股上市的物
业管理服务企业有招商积余、新大正、特发服务及南都物业。
物业管理服务行业市场集中度低，参与者众多。根据克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022
中国物业服务企业综合实力研究报告》，其中选取的综合实力最强三十家企业如下表所示：
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市场份额方面，根据克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022中国物业服务企业综合实力研
究报告》，2021年 100强的市场占有率为 %，500强市场占有率也仅为 %,因此市场集中
度较低。但对比近几年的市场占有率变化可以发现马太效应逐渐显现，预计未来市场集中度将进一
步提高。
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在医院业态中，现阶段从事医院物业服务的物业管理服务企业相对其他业态较少，领域内较为
知名的有爱玛客服务产业（中国）有限公司、明喆集团股份有限公司、上海益中亘泰（集团）股份
有限公司、上海上房物业服务股份有限公司等。一流的医院后勤服务供应商的服务素质和运营管理
实力是通过长期运营而得到客户认可的，专业公司在医院后勤服务市场建立起稳定的客户群。医院
也更倾向于品牌知名度高的医院专业后勤服务供应商，新进入公司难以在短期内塑造品牌声誉，打
造对抗一流医院后勤服务供应商的竞争力。
在办公业态中，政府机关办公物业管理的行业门槛相对较高，不仅要提供高水平的常规服务，
还要提供相关的配套服务及专项服务，通常有会议服务、接待和引导服务、食堂服务、文体设施及
其它商务性项目服务等，代表企业包括招商局积余产业运营服务股份有限公司、卓越商企服务集团
有限公司、明喆集团股份有限公司、保利物业服务股份有限公司、华润万象生活有限公司等。同
时，政府机关办公物业来自外拓第三方的占比显著高于写字楼物业，物业管理服务企业对于政府机
关办公物业的市场化拓展力度更大。
在学校业态中，学校物业管理的行业门槛同样较高且专业性较强。领域内较为知名的有山东明
德物业管理集团有限公司、东吴服务产业集团（江苏）有限公司等。高校后勤社会化改革中入局的
物业管理服务企业主要通过公开招投标获取高校服务项目，凭借优质的服务以及运营能力，在招投
标中具有较高的竞争力。
二、行业内主要企业
公司作为以非住宅物业为主的独立第三方物业服务企业，其竞争对手主要为以非住宅物业为主
的国内上市及非上市的独立第三方物业服务企业，具体情况如下：
（1）招商积余（001914）
招商积余是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，控股股东为招商局蛇口工业
区控股股份有限公司。招商积余在深圳证券交易所主板上市，总部位于深圳，股票代码 001914。
招商积余的重要子公司中航物业管理有限公司主要从事办公、商业、园区、政府、学校等业态的非
住宅类物业管理服务。2022年招商积余实现营业收入 亿元，实现净利润 亿元；物业
管理收入占比 %。
（2）新大正（002968）
新大正成立于 1998年，于 2019年 12月在深圳证券交易所主板上市，新大正的主营业务为智
慧城市公共建筑与设施的运营和管理。新大正的主要产品和服务有公共物业、学校物业、住宅物
业、商业物业、园区服务、专业保洁服务、设施管理服务、专业保安服务、餐饮服务。2022年新
大正实现营业收入 亿元，实现净利润 亿元；基础物业营收占比 %，创新服务营收
占比 %，城市服务营收占比 %。
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（3）特发服务（300917）
特发服务成立于 1993年，于 2020年在深圳证券交易所创业板上市。特发服务主要从事的业务
为：综合物业管理服务、政务服务、增值服务，从事的服务内容为综合设施管理、空间管理、安全
保障、环境管理等。特发服务在 2022年实现营业收入 亿元，实现净利润 亿元；综合物
业管理服务营收占比 %，政务服务占比 %，增值服务占比 %。
（4）南都物业（603506）
南都物业成立于 1994年，于 2018年在上海证券交易所主板上市。南都物业一直从事物业管理
相关服务，提供的主要服务分为物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务。2022年，
南都物业实现营业收入 亿元，实现净利润 亿元；物业基础服务占比 %，物业增值
服务占比 %。
（5）上房服务
上海上房物业服务股份有限公司成立于 2001年，主营业务是为不同领域的客户提供以物业管
理为基础，包括商业地产物业服务、医疗机构支援服务、教育机构支援服务、文化体育支援服务、
其他机构物业服务等产业物业服务，以及停车场经营管理和餐饮团膳服务。
（6）国天物业
北京国天健宇物业管理发展有限公司成立于 2009年，以医院物业服务为主业，各种类型物业
包括医院、普通住宅、公务员住宅、部级干部住宅、大厦（写字楼）、公寓、别墅、学院等。
（7）益中亘泰
上海益中亘泰（集团）股份有限公司成立于 2002年，是国内市场化运作、跨区域经营、集团
化管理的大型专业医疗机构非临床服务供应商，20年来专业从事医院环境管理、中央运送、工程
管理、餐饮服务、秩序维护、电梯驾驶、绿化养护、导医服务、棉织品收发、停车管理、商业服务
等后勤支持管理服务。
第五节 企业案例分析：明喆集团股份有限公司
一、公司市场地位
公司是第一批获得中国物业管理一级资质的企业之一，根据克而瑞物管、中物研协联合发布的
《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》，公司综合实力排名 15,在非房地产背景的独立第三
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方物业管理服务企业中排名第 2。根据 2022年 5月政府采购大数据研究院和政府采购大数据网联
合发布的《全国政府采购物业管理服务质量 500强榜单》，公司排名第 1。在细分业态内，公司荣
获“2022医院物业服务力 TOP10企业”“2022学校物业服务力 TOP10企业”。此外，公司连续十余年
于深圳市物业服务综合排名位列前十。连续十二年被评为广东省“守合同重信用”企业。
明喆集团股份有限公司获得的主要荣誉
公司已经具有较强的市场竞争力，在行业内也获得多项荣誉。公司在行业内获得的主要荣誉如
下：
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二、公司的竞争优势与劣势
（1）竞争优势
①高效决策机制优势
公司成立于 2000年 10月，20余年以来一直专注于机构物业后勤一体化服务领域。公司成立
初期便率先实现了市场化运作，拥有二十余年的市场化运营经验。公司的机制优势使公司在市场上
竞争能力较强，高效的决策机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性，及时响应市场需求。
②人员与组织优势
公司拥有完整的梯队化管理团队且高度稳定，大部分中高级管理人员主要集中在 70-80后年龄
段，具有丰富的管理和行业经验，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司引入了股权激励，激发了
骨干成员的积极性，增强了管理团队的凝聚力和归属感。公司二十年来骨干成员保持稳定，对公司
的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司项目服务人员以自有员工为主，大幅提升了
管理效率，保障了服务品质和客户满意度。
公司历来重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化。围绕公司的战略目标，为提
高管理效率，建立适合公司发展的简洁明晰的三层次管理架构，并在此基础上形成了公司的组织架
构。在职位设置与管理上，坚持“以事定岗、以岗定人”的原则，明确了各层次的职责、任职资格、
工作权限及工作关系，促进了公司的授权与合作。具体如下表所示：
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公司建立了完善的培训体系，于 2022年新设“喆学苑”，拥有储备项目经理培养机制，为员工
创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历和取得各类证书。公司的各项制度与员工关怀举
措，都为优化员工结构，提升员工效能,保持公司团队优势提供了有力的保障。
公司设立全国九大区域，业务覆盖 27个省、直辖市、自治区，合计 70余个城市，基本实现全
国化布局。
③专业化管理优势
公司专注于非住宅物业管理，逐渐形成了以医疗机构、行政事业办公、企业办公、教育机构等
以机构类物业为主的业务领域。同时，为满足日益变化和拓宽的机构后勤服务范畴，成立明智科
创、深圳明喆楼宇、深圳明喆电梯、天津明喆保安、天津明喆餐饮等专业子公司，在服务产品细分
领域做出更加深入的研究和保障。
公司作为具有国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过多项管理体系认证，具有较完整的
管理运行体系和丰富的管理经验，公司依靠长期积累的项目管理经验，建立了一套行之有效的服务
标准。集团通过二十余项标准化体系认证，各体系又按医疗机构、行政事业办公、企业办公、教育
机构等业态的不同，制定不同业态的作业标准。品质管控部定期对项目进行督导，并与客户进行沟
通，同时安排专人对区域内项目进行巡查，搜集各类服务信息，发现问题及时处理，变被动服务为
主动服务，降低客户投诉的概率。
④品牌及企业文化优势
明喆集团是第一批获得中国物业管理一级资质的企业之一，并于近三年（2020年、2021年和
2022年）连续获得中国物业管理综合实力百强企业荣誉。在细分业态内，公司荣获“2022医院物业
服务力 TOP10企业”“2022学校物业服务力 TOP10企业”。此外，公司连续十余年于深圳市物业服务
综合排名位列前十。连续十二年被评为广东省“守合同重信用”企业。在大湾区、京津冀和东北、西
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北区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。公司获 2021中国物业服务市场化运营
领先品牌企业及中国医院物业服务优秀品牌，连续多年获评广东省著名商标及深圳知名品牌。公司
注重文化充实品牌建设的内涵，企业内部有《为了明喆的明天》《明喆人》《明喆文化手册》等刊
物，保持核心价值观及重要理念的统一和团队凝聚力。
明喆集团党委秉承“业务发展到哪里，党组织就建到哪里”的战略思想，各区域因地制宜，多方
联动，共同努力，扎实、稳步地推进党的组织覆盖和党的工作覆盖，为集团主业的发展注入“红色
动能”。集团党委书记高海清同志获评深圳市优秀共产党员称号，明喆集团被评为深圳市非公经济
党建百企示范企业。
⑤先进的物业服务信息系统优势
公司拥有多项软件著作权证书，自主开发了“明智优点”管理系统。各业态基于多年大量的物业
实践，为系统的研发提供更多的操作场景，可以有效实现线下、线上融合，特别是机构类物业明显
有别于传统的住宅、商写物业管理,从市场上购买使用的标准版物业系统很难完全与业务匹配。
“明智优点”系统基于物业管理流程，围绕着人的服务、物的管理和空间的运营，囊括了包含设
施设备管理子系统、服务工单子系统、巡查巡检子系统、中央运送子系统、医废管理子系统等，深
度贴合不同业态的管理需求和服务场景。在公司内部，通过“明智优点”的深入应用，一方面确保了
设施设备保养计划的有效执行，更使各项应急报修任务得到及时处置，并对超时、遗漏等异常任务
自动升级至各级监管人员，形成了标准化、可视化、闭环化管理。另一方面，也能实时获知员工的
工作饱和程度、单一工单的完成情况、服务质量反馈统计等各类信息，有效实现了数据驱动决策。
在赋能基础物业管理，支撑公司数字化转型升级的同时，还围绕机构类客户在数字化后勤管理方面
的需求，研发了一系列的一站式智慧后勤管理平台，构建了线上线下相结合的运营模式,持续提升
客户服务体验，助力客户的智慧后勤管理体系高效运行与创新升级。
此外，针对不同的业态持续开发优化不同的功能模版，如医院业态，通过中央调度子系统实现
院内标本、病人陪检等业务场景的统一调度和无纸化办公,提高工作效率的同时降低差错率；医废
子系统可对全院医废垃圾的收集、存放、转运实现全流程管控。学校业态的宿舍管理、场地教室管
理子系统等也可以大大减少人工统计、管理，从而提高工作效率和质量。
（2）竞争劣势
①规模增长劣势
近年来，上市物业管理服务企业通过有关联关系的房地产开发商支持、收并购等方式取得了较
快的规模增长。公司作为完全市场化运营的独立第三方物业服务企业，缺乏来自关联方的新增项目
交付支持，以及资本的助力，难以避免地承受一定的市场压力，增加了项目承接的难度和成本。
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②资金劣势
公司通过二十多年的发展，积累了一定的资金和抗风险能力，但公司业务的拓展需要在全国范
围内进行网点布局、建设与升级信息化系统以及进一步完善人力资源建设等，因此需要大规模的资
金投入。公司亟需通过进入资本市场实施股权融资等方式，补充公司业务发展所必须的资金。
三、同行业可比公司的比较情况
A股上市的物业公司较少，综合考虑业务相关性及数据可得性后，公司选取了四家 A股上市的
物业公司，即招商积余（001914）、新大正（002968）、特发服务（300917）和南都物业
（603506）作为可比公司。上述四家公司均为以物业管理服务为主营业务的 A股上市公司，上述企
业与明喆集团股份有限公司具有较高的可比性。
明喆集团股份有限公司及同行业可比公司的主要经营业务信息如下：
（1）经营情况对比
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（2）市场地位对比
（3）技术实力对比
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第六节 2023-2028年我国非住宅类物业管理行业发展前景及趋势预测
一、后勤社会化改革逐步深化，市场空间逐渐释放
后勤社会化改革主要指政府将非核心的后勤服务外包给社会力量，实现政府与社会力量的分工
合作，提高整理效率，包括医院后勤社会化改革、学校后勤社会化改革、机关后勤社会化改革等方
面。这个趋势已经在我国得到了广泛的推广和实施，对于物业管理服务企业来说，也带来了一系列
的机遇与挑战。
首先，后勤社会化改革让政府和企业的分工更加明确。政府将非核心的后勤服务外包给社会力
量，可以更加专注于核心业务，提高行政效率。同时，物业管理服务企业可以通过竞争获得政府外
包的机会，增加了行业的市场空间及利润。
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其次，后勤社会化改革通过引入市场化机制提高了管理效率及质量。外包服务提供商需要严格
遵守合同约定，保证服务质量。物业管理服务企业需要适应这种竞争环境，提高自身服务水平和管
理能力，以获得更多的政府外包机会。
最后，后勤社会化改革促进了物业管理服务企业的多元化发展。政府外包的服务内容呈现多元
化特征，物业管理服务企业可以通过扩大服务范围，拓展业务领域，实现多元化经营，提高企业的
经济效益和社会效益。
二、逐渐融入城市治理，“城市管家”模式大势所趋
所谓“城市管家”，指的是物业管理服务企业通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方
式，以专业化的监管体系，辅助城市管理部门实现对模块化的服务划分，通过精细化的治理手段，
对城市公共空间与公共资源、公共项目进行全流程协同治理，达到降低政府人力资源投入、提升政
务服务质量、强化城市管理质量、精准化专业化治理城市的理想效果，解决政府、基层压力大等问
题。
随着我国的城镇化进程，越来越多的人口涌向城市，完善城市治理体系和加强城市治理能力日
趋迫切。单纯依靠政府的进行城市治理存在诸多弊端，随着城市治理公共服务市场不断开放，这为
引入物业管理服务企业参与城市治理创造了机会。
在此背景下，全国各大物业管理服务企业如万物云空间科技服务股份有限公司、龙湖物业服务
集团有限公司、保利物业服务股份有限公司、招商积余等纷纷制定了各自的物业城市发展战略，并
在深圳、广州、重庆、成都、厦门、武汉等全国多地落地了“数字化运营+城市管家”的新模式。由
此，物业管理服务企业开启了从“物业管家”升格为“城市管家”的浪潮，这也将成为今后较长时间物
业管理行业的重要发展趋势。
城市服务市场空间巨大，催生万亿蓝海市场。根据中指院的数据，预估到 2022年底，城市服
务市场规模将达到 万亿元，2017年到 2022年的复合年增长率达到 %。此规模包括市政园
林、城乡环卫、市政设施管护、国土巡查、治安巡查、生态巡查与治理、突发状况处理及后勤服务
等。城市服务市场规模如下图所示：
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三、人力成本逐渐提高，智能化物业管理是重要趋势
传统的物业管理行业一直被视为劳动密集型行业。由于物业服务主要通过人力完成，因此人力
成本一直是物业服务企业的经营管理中的重要问题。随着我国人口老龄化程度的加深，人口红利的
逐渐消退，人力成本逐渐上升，导致物业服务企业的运营成本上升。
在此背景下，物业管理行业在不断的转型升级，逐渐通过智能化转型来解放劳动力。同时，除
了降低劳动成本，物业管理智能化可以提升管理效率、增强用户体验，因此，智能化物业管理成为
重要发展趋势。
所谓智能化物业管理，是指将信息技术及高新技术应用于物业管理工作中,辅助处理日常事
务，全面提供信息服务并参与辅助科学决策，从而达到充分利用各种资源，提高管理效率和管理质
量的目的。
由于智能物业采用了高度自动化的装备、智能化的互联网管控平台以及先进的信息通信技术，
可以全面获取管辖区域的环境、人流、业务及设备运行状况等信息，并可以在平台上集中显示、统
一处理，极大地降低了运营成本、提升了管理效率。智能化物业管理相对于传统物业管理的优势主
要体现在以下几个方面：
其一，智能化物业管理可以对各种智能化设备进行远程监控与管理。相对于传统物业管理，智
能化物业管理可以在互联网管控平台上直观地看到各种设备的运行状况，对各种设备进行远程调控
以及统一调度人员进行管理。若检测到故障或其他异常状况，可以迅速启用备用设备线路并及时调
度人员进行抢修,这极大地提高了设备的管理维护效率，确保物业的各种设施与秩序正常运行。
其二，智能化物业管理可以实现保安、消防、停车管理高度自动化运行。智能化物业管理所使
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用的红外探测系统、电子巡更系统、视频监控系统、门禁系统等可以实现保安、消防自动监控。消
防全套探测报警设备可以自动探测火情、发现火情可以自动报警，管理人员可以在平台上进行实时
监控并果断处理。
其三，物业管理服务可以实现网络化、信息化。物业管理服务企业与业主可以通过互联网平台
进行交互，比如物业管理服务企业可以网上发布通知、公告，催交费用，催办有关事项，征集管理
意见、建议，组织网上文娱活动等；也可以在平台查询、记录用户的服务要求与投诉，及时给予答
复。这改变了传统的管理服务方式，促进服务效率的提高。
其四，智能化物业管理可以实现三表自动计费，统一缴费。通过物联网水表、电表、气表对每
个楼栋每个企业，进行能耗监测，实时监测耗能状态，实现远程抄表，对于异常情况平台实时预
警，自动生成巡查工单，同时用户只需在网上统一缴费。
第七节 2023-2028年我国非住宅类物业管理行业面临的机遇与挑战
一、行业面临的机遇
（1）政策引导行业健康发展
近年来，无论是中央还是地方均鼓励物业管理行业的发展。政策内容主要分布在城市环卫相关
服务标准修订、鼓励智慧化发展、引导行业市场化等。政策意图在于优化市场运行及竞争环境，整
体来看有利于行业中长期健康可持续发展。
根据全国人民代表大会 2021年 3月发布的“十四五”规划纲要，要加快生活性服务业品质化发
展。以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。其中，包括
加快发展物业服务业。同时，“十四五”规划纲要还明确“加快数字社会建设步伐”，鼓励“适应数字
技术全面融入社会交往和日常生活新趋势，促进公共服务和社会运行方式创新”。物业管理服务企
业的数字化、智慧化转型一直是其重要的发展趋势，有利于物业管理企业顺应时代的发展，充分发
挥其在社会、经济中的作用。
2021年国家卫健委发布的《医院智慧管理分级评估标准体系（试行）》为指导各地、各医院
加强智慧医院建设的顶层设计，充分利用智慧管理工具，提升医院管理精细化、智能化水平，特制
定医院智慧管理分级评估标准体系。体系中包括运行保障管理，涵盖后勤服务管理、安全保卫管
理、医疗废弃物管理、楼宇管控、信息系统保障管理五个方面；2021年中国物业管理协会与中国
教育后勤协会发布的《高等学校物业服务规范》中指出以客户为中心，识别客户感知的服务特性要
求，引入服务设计、服务补救等先进服务理念，对物业服务提供对应的管理要求，提出成熟度评价
要求，并提出创新管理、全面融入高校后勤“服务育人”理念，以适应高校后勤社会化改革及物业行
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
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业发展趋势。
（2）市场规模逐步扩大
随着经济的发展和城市化进程的加快，非住宅物业管理市场规模呈现出不断增长的趋势。同
时，随着后勤社会化改革的深化，非住宅物业管理的市场空间进一步释放。根据克而瑞物管、中物
研协的数据，随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长，2022
年非住业态物业管理总规模 143亿平方米，预计 2025年非住物业管理行业总规模有望实现 156亿
平方米。
（3）业务范围不断延伸
随着居民的收入水平越来越高，越来越多的业主愿意为更加优质和多样的服务买单。同时，在
传统物业收入增长放缓的情况下，物业管理服务公司也在积极探索和挖掘新的盈利增长点。由此，
传统的物业服务边界逐渐突破，非住宅物业管理服务企业可向环保与绿色建筑、智能化与数字化、
各项增值服务等延伸业务范围。例如，非住宅物业管理服务企业可以提供环保解决方案，帮助客户
实现节能减排；随着智能科技的不断发展，非住宅物业管理服务企业可以提供数字化服务和智能化
解决方案；非住宅物业管理服务企业可以提供增值服务，例如会议室预定、商务服务、接待服务
等，以提高客户满意度和竞争力。
（4）科技助力行业降本增效
传统的物业管理行业为劳动密集型行业。由于物业服务主要通过人力完成,因此人力成本一直
是物业服务企业经营管理中的重要问题。
在此背景下，物业管理服务企业通过科技解放劳动力是降低营业成本、提升服务效率的重要手
段。物业管理服务企业通过互联网管控平台来管理绿化、保洁、保安和维修等基础物业服务。借助
大数据、5G、IoT、AI等主流科技手段，实现平台赋能，可以做到省时、省工、降本、增效，同时
扩大管理半径、提升管理效率，在一定程度上实现了对人员的替代，在人力成本上升的背景下形成
对冲效应。
二、行业面临的风险
（1）人力成本逐年上升
传统的物业管理行业一直被视为劳动密集型行业。由于物业服务主要通过人力完成。随着我国
老龄化进程加深，人口红利逐渐消退，最低工资上调，导致物业服务企业的运营成本逐年上升。
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
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（2）市场竞争风险
近年来，随着我国物业管理行业的转型升级，行业集中度稳步提升，但现阶段行业集中度仍比
较低。物业服务企业数量较多、规模相对偏小，根据中指研究院的数据，2021年 TOP10物业管理
服务企业的管理面积占比仅为 %，市场竞争较为激烈。
（3）服务质量有待提高
除了一些规模较大的百强企业外，绝大多数物业服务企业提供的物业服务较为单一且缺乏自身
特色，企业提供的保安、保洁、绿化、维修等服务水平参差不齐，专业化和标准化程度较低，同质
化竞争严重。亟需物业服务企业及中国物业管理协会等行业自律组织不断加强行业标准化建设，制
定行业规范标准,促使物业管理服务行业健康发展。
（4）高素质人才需求难以满足
高素质人才是企业长期高质量发展的核心驱动力，也是维持企业核心竞争力的重要因素。近年
来，随着物业管理企业不断科技转型与扩张，对于人才的质量与数量有了更高的要求，人才需求被
许多物业管理服务企业纳入企业战略当中。引进高端人才，可以助于物业管理服务企业更好投入智
慧物业建设和发展多元增值服务。而行业从业人员普遍存在工资待遇低、工作压力大、工作强度高
等问题，物业管理行业难以吸引高层次人才。因此，高素质人才供需失衡已成为影响行业发展的突
出问题。
第三章 非住宅类物业管理企业优惠促销策略及建议
第一节 20 个常见的促销方式
1、免费提供赠品：如活动时期内凡是顾客消费满一定金额便可以免费获得 1份赠品，以此刺
激顾客的消费。
2、积分优惠：通过餐饮连锁品牌的积分优惠活动，顾客下次购买就可以换取折扣，优惠力度
比固定金额折扣更大。
3、VIP会员政策：实行 VIP制度，活跃会员渠道，并提供量身定制的会员套餐政策，鼓励会
员连续消费。
4、特殊节假日活动：关于特别节日及活动期间开展多种折扣政策，如双十一、五一、中秋节
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等，以增强节日的庆祝气氛。
5、优惠券领取：线上或线下向顾客发放优惠券，如消费满一定金额，便可以领取优惠券获得
折扣优惠。
6、线上抢购：在特定时间段，在餐饮连锁品牌网站开放线上抢购活动，抢到优惠价和限定款
式的商品，以引起顾客参与热情。
7、代金劵活动：针对某一品类或指定产品采取代金券活动，如购买某一产品可以获得指定额
度的 1折券。
8、限时有奖：在竞越活动中加入限时的快赢机会，鼓励顾客在特定的时间段获得一定的折扣
优惠，吸引顾客抢购。
9、通过大数据分析，个性化定制活动：依据活跃顾客的消费数据，量身定制特定的活动方
案，以提高用户体验。
10、推出礼品卡：推出礼品卡，如发行满额礼品卡，鼓励顾客多次消费，刺激消费者体验餐饮
连锁品牌的魅力。
11、买赠活动：在活动期间买指定餐点就可以免费获得相应赠品，或买赠满一定金额者就可以
获得一定折扣优惠，激发新顾客购买力度。
12、搭配套餐：推出搭配套餐，满足多层次的营销，尤其是针对节假日等当季时令菜品，有利
于拉动线下销量。
13、移动优惠：餐饮连锁品牌可以通过微信、支付宝等移动支付渠道实行优惠政策，以精准投
放优惠券，吸引顾客消费。
14、砸金蛋活动：将一些赠品放入金蛋里，顾客只需付费就可以砸金蛋获得赠品，刺激活跃顾
客热情。
15、活动人气红包：将鹊桥移步，随机发放活动人气红包，与顾客分享活动的热度，进而提升
品牌的知名度。
16、联合品牌营销：与其它行业品牌进行联合营销，将自身连锁品牌的特色餐点搭配其它行业
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商品，缔结诸多联合品牌活动，增强影响力。
17、合伙活动：可以同一些知名达人或者博主共同发起活动，通过该达人、博主等的社交推广
力度，来推广餐饮连锁品牌的形象。
18、社交媒体营销：通过多种社交媒体渠道，开展更加全面性的活动，大规模投放优惠促销活
动，有利于品牌形象宣传。
19、提供新品展示及体验：在线上及线下设置新品区，推出体验会展示新品，提供新品特惠，
以此鼓励顾客购买新品。
20、实行多途支付：将支付渠道铺满，实行多途支付，给消费者提供更便捷的支付渠道体验，
增加消费者的购买力。
第二节 产品的促销策略有哪些
产品促销策略是指为了促进产品的销售，针对消费者的消费行为、消费习惯而采取的促进产品
快速实现从厂家到消费者手中转变的策略。那么，产品的促销策略都有哪些呢?下面 jy135小编为
大家收集整理了产品的促销策略，希望能为大家提供帮助!
一、折价策略
折价策略是在产品促销中采取的最常见、也是最有效的促销策略。所谓折价，就是指厂商通过
降低产品的售价，以优待消费者的方式进行销售。这种促销策略一般是适用于刚刚上市，急需打开
市场销路或者博取消费者眼球和注意力的产品。
折价策略的方式主要有直接折价、附加赠送和套餐式折扣三种。
采取折价策略的优点非常明显，就是生效快、在短期内可以快速拉动销售，增加消费者的购买
量，对消费者最具有冲击力和诱惑力，经销商很感兴趣，本企业的业务员也非常乐意。同时，采取
折价策略可以快速反应，令竞争对手措手不及，可以使自己处于比较主动的竞争地位。
但采取折价策略的缺点也是非常明显的。主要表现在：不能解决根本的营销困境，只可能带来
短期的销售提升，不能解决市场提升的深层次问题;同时，产品价格的下降将导致企业利润的下
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降，而且，产品一旦下降，想要恢复到以前没有折价的水平，可能性非常小。折价策略也会打击消
费者对品牌的忠诚度;引发竞争对手的反击，容易导致价格竞争，造成两败俱伤的结局，不利于企
业和行业的长远发展。
二、附送赠品策略
附送赠品策略是指消费者在购买产品的同时可以得到一份非本产品的赠送。这种促销策略可以
适用于不同状况的产品。主要方式有包装内赠品、包装上赠品和包装外赠品三种。
附送赠品策略可以创造产品的差异化，增强对消费者的吸引力;可以细分市场，增加消费者尝
试购买的几率;促使消费者增加产品的使用频率，加速消费者对产品的重复购买;促进经销商推介产
品的积极性，实现产品的快速销售。
但采取附送赠品策略有时会取得相反的效果。赠品太差会打击品牌和销售。曾经有一家手机厂
家，为了促进产品销售，采取购买手机赠送电子收音机的促销策略，但是赠送的收音机质量太差，
最终不仅没有取得促销的效果，反而弄巧成拙，消费者因为厂家赠送的收音机质量太差，不仅对这
种促销活动毫不感冒，而且要求退回购买的手机和款项，在消费者中造成了极坏的影响，厂家最后
不得不在失败中终止了这种促销活动。
三、退费策略
退费策略是指在消费者购买一定数量的商品后给予一定金额的退款。这种促销策略适用于新入
市的品牌或者已有一定品牌的产品。
退费策略包括购买单一商品的退费策略、购买同一商品的退费优待、购买同一厂家的多种商品
享受的退费优惠、联合退费优惠、升级退费优惠等五种形式。所谓升级退费策略，是指购买得越
多，折合后的价格越便宜。如购买某品牌得化妆品，买 3个套装返还 10元，买 5个套装返还 20
元。这种升级退费促销策略是厂家最常采用的促销策略。
采用退费策略的优点表现在对品牌形象影响较小，不会引发同行之间的恶性竞争，可以刺激消
费者再次购买和重复购买，培养消费者对品牌的忠诚度，实现商品的快速销售。
但采取退费策略的缺点就是厂家需要牺牲自身的利润来换取产品的快速消化;同时，该种促销
策略力度不可能太大，这样对潜在消费者的刺激力度不够，消费者参与的积极性不是很高，弄得不
好有一种曲高和寡的感觉。
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四、凭证优惠策略
凭证优惠策略是指商家在促销过程中，采取的让消费者依据某种认可的凭证享受购买时的优
惠。这种促销策略往往表现在联合促销活动中。两个厂家相互之间优势互补，实现各自产品销售的
最大化。
采取凭证优惠策略的优点是可以增强消费者忠诚度，吸引固定消费群体;可以有针对性地开展
促销活动，对有消费需求的消费者的效果比较好。
但这种促销策略的缺点主要表现是兑换的过程比较难控制。在执行的过程当中，如果因为执行
不到位，可能会对品牌造成一定的伤害。另外，这种促销策略不适合于新的品牌，因为新的品牌对
消费者的吸引力不大，消费者不是很信任，消费者的参与度比较低。
五、集点换物策略
集点换物策略是指消费者收集产品的购买凭证，达到商家活动规定的数量，到商家指定的地点
换取不同的奖励的促销策略。该种促销策略适用于品牌知名度高的成熟产品，且是消费频繁，消耗
量大的产品。如快速消费品，康师傅、可口可乐等知名品牌经常采取这种促销策略。采取集点换物
的方式主要有四种形式：包括没有时间限制的集点换物、有时间限制的集点换物、其他物品的换取
和会员制积分反馈。
集点换物策略的优点是十分明显的，可以刺激消费者建立多次购买行为，培养品牌忠诚度，而
且在活动中可以造成产品差异性，提高产品的竞争力。同时，该种促销策略因其运作成本低成为广
大厂家竞相采用的促销策略。集点换物策略的缺点主要表现在中间经销商的积极性不高，活动时间
一般持续时间比较长，消费者没有耐心等待，对新客户的吸引力比较差.
六、联合促销策略
联合促销策略是指两个或者两个以上的品牌或者公司合作开展促销活动，推广产品和服务，以
扩大活动的影响力，提升各自的品牌和服务，同时采取利益分享，费用分摊的原则举行的促销活
动。
联合促销策略一般是在两个知名品牌之间展开，讲究的是强强合作，实现双赢的目标，因此这
种联合促销策略一般讲究对等合作。基本上，两个不对等的品牌之间是很难开展联合促销的，因
为，强势品牌一般在合作中会处于主动地位，而弱势的一方将在合作中往往处于下风。国际大品牌
也比较追求联合促销活动，如前期可口可乐与柯达胶卷之间的合作就非常成功，实现了双赢。它们
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之间联合促销的主要内容就是买可口可乐 2箱送柯达冲印卷一卷;冲柯达冲印卷一卷送可口可乐 1
罐。
采取联合促销策略的优点是可以快速接近目标消费者，降低相应的促销成本，可以有针对性地
选择目标消费群体，而且通常是知名品牌之间的合作，可以增强对消费者的吸引力，较好地达到促
销目标。
采取联合促销策略的缺点就是两个品牌之间比较难协调，出现问题以后不能得到及时解决。同
时，由于厂家之间都需要突出自身的产品优点和竞争优势，导致各自产品的优势得不到集中展示，
产品优点给消费者易造成模糊的印象。
七、免费使用策略
免费使用策略是指将产品(一般都是新产品或者试用装)免费赠送给潜在消费者，供其使用或者
尝试，并诱导消费者购买的一种促销方式。
该种促销策略的方式主要有入户直接派送、户外样品发放、凭券派发礼品等。
采取这种促销方式的比较多的厂家有快速消费品行业、化妆品行业以及高消耗性行业。比如宝
洁公司、联合利华等公司在新产品上市时，总是先生产一些试用装，在各大超市、百货商场免费派
送给消费者试用，以引起消费者的注意和试用后的好感，使消费者产生对该产品的后续购买力。
免费试用策略有利于提高产品入市速度，能够有针对性地选择目标消费群体，吸引消费者购
买，而且可以在消费者中形成传播效应，提高品牌知名度和品牌亲和力。
但采取这种促销方式的费用成本相对较高，活动操作管理的难度较大，而且，对于同质性强或
者个性色彩较弱的产品效果较差。
八、抽奖促销策略
抽奖促销是指利用消费者追求刺激和希望中奖的心理，以抽奖赢得现金、奖品或者商品，强化
购买某种产品的欲望，达到促进产品销售的目的。
抽奖促销是我们在日常生活中最常见的促销方式。采取抽奖促销的不分是大品牌，还是新进入
市场的品牌，都是屡试屡爽的促销方式。
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抽奖促销主要有回寄性抽奖、即开即中式抽奖、多重连环抽奖等方式，每种促销方式均有很多
厂家采用。现在只要我们去商场、超市甚至一些连锁大卖场购物，都可以看到采取抽奖促销的活
动，而且是人头攒动，可见抽奖促销的火爆。
采用抽奖促销的优点就是能够覆盖大范围的目标消费群体，对销售具有直接的拉动作用，可以
吸引新顾客尝试购买，促使老顾客再次购买或者多次重复购买。
但这种抽奖促销的'缺点主要表现在现在消费者已经比较理性，对抽奖促销这种把戏已经见多
不怪，激发不起消费者的神经了。同时，采取抽奖促销对品牌提升没有推动作用。而且，在举办抽
奖活动的前期和促销活动期间，投入的媒体宣传费用较高，因为需要经常告知消费者，需要消费者
的广泛参与。以致于有些商家在举办这种抽奖活动时，由于没有消费者的到场而不得不把自己的工
作人员扮作普通消费者来参加抽奖促销以吸引人气，带动消费者的参与。
九、促销游戏策略
促销游戏是指将枯燥简单的商业促销活动融入到参与游戏节目中去，加强消费者的参与感，以
有针对性的游戏吸引消费者参与，达到促进产品销售的目的。
采用促销游戏策略可以提高消费者对产品的注意力和兴趣，加深消费者对品牌的形象，有利于
在特定的消费者中达成销售目标。主要是在产品上市前进行产品和市场的预热，能够达到比较好的
效果。
但采取这种促销方式对吸引新顾客的效果不佳，同时，从活动的本身来看，消费者的参与性也
不是特别强。所以，该种促销活动可以为厂家赚取喝彩，但对具体的促销活动的效果不是特别明
显。故在产品销售周期中采用得不多。
十、竞技促销策略
竞技促销策略是指利用消费者之间的竞争，通过消费者切身参与，展示其才华、技能以达到扩
大产品影响力，最终达到促进产品销售的目的。
竞技促销活动的方式主要有群众性的竞技活动、智力竞技、一定天赋的竞技和产品消费的竞技
活动等。如百威啤酒开展的喝百威啤酒比赛，康师傅开展的吃面条比赛等活动，均是厂家精心策划
的以产品促销为目的的群众性竞技活动。采用竞技促销策略可以帮助消费者接受新品牌，达到快速
传达和提升品牌形象，充分提高消费者的注意力和关注度。
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但采取这种促销策略费用成本比较高，对销量帮助并不大，颇有点“赔本赚吆喝”的味道。而
且群体性竞技活动参与的群体不明确，有些很显然不是目标消费群体。活动的效果比较难判断和评
估，增强了活动的不可预测性。
十一、公关赞助策略
公关赞助是指通过赞助某种社会活动，借助良好的社会效应，提高品牌知名度和品牌形象，最
终达到促进产品销售的目的，并力争实现产品销售与品牌形象提升的双赢。
公关赞助的方式主要有体育赛事赞助，这是大家见得最多的公关赞助策略。如世界杯的赞助
商，包括耐克、阿迪达斯等世界顶级运动品牌和可口可乐等世界品牌。奥运会得到了三星等跨国大
公司的赞助。中国的 IT巨头联想公司也选择了赞助 2008年奥运会的 TOP公关策略。还有就是文艺
类活动赞助和公益活动赞助。如每年的各种选美大赛均能得到很多厂家的赞助。
采用公关赞助可以快速提升品牌知名度，建立品牌形象，创造有利于企业的公众环境，而且也
可以直接促进产品销售，实现产品销售和品牌知名度的大幅度提升。
公关赞助活动并不是有钱就可以办理的，它需要适当的时机，适当的策略才能达到最佳的产品
传播和品牌传播的目的。而且，公关赞助对企业的组织能力要求较高，同时，企业投入的赞助费用
不菲，弄得不好，就会得不偿失。
十二、会员营销策略
会员营销是指以某项利益或者服务为主题将潜在或现实消费者组成一个俱乐部形式的团队，来
开展宣传、销售、促销等活动，以促进产品销售的目的。
会员营销的方式主要有价格优惠、方便购物和情感交流等形式。目前，开展会员营销的厂家越
来越多。很多的商家在消费者购物时都会要求消费者填写一张卡，然后说以后凭这张卡可以优惠。
同时，要求消费者把相关资料填写好后留下，商家便建立了属于自己的数据库，成为了数据库营销
的重要凭据。
会员营销可以培养消费者的品牌忠诚度，同时，通过建立消费者的数据库，加强了营销的竞争
力，建立了不易被竞争对手知悉的固定消费群体。
但会员营销的回报较慢，建立数据库的周期较长，需要经常性的维护，同时，效果也比较难评
估。
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十三、售点展售策略
售点展售是指将产品陈列在柜台，以给消费者直观感受，达到吸引消费者购买的目的。
售点展售的方式主要有终端陈列和售点宣传等。售点宣传也是每个厂家必须采用的促销方式，
因为厂家的销售基本上是通过终端售点实现的。因此，在售点对消费者展开争夺就成为了各厂家实
现销售的必要保证和重要阵地。
售点展售的优点是显而易见的。不仅可以引起消费者的更多注意，刺激消费者的更多购买冲
动，而且对于厂家来说，投入的费用不高，而促销效果，是十分明显的。
但采取这种方式的厂家也会面临很多问题，如知名度不高的产品在销售终端很难得到零售商的
支持，基本上被摆放在了不被人注意的角落;而且，由于是在卖场展开，卖场场地有限，公司的产
品和品牌得不到应有的体现，吸引不了消费者的注意和购买热情;同时，由于同一行业基本上是集
中在一块，导致同行之间的竞争更加加剧，使得产品的利润降低。
十四、人员推广策略
人员推广策略是最原始但有时是最有效的产品促销策略。有些厉害的终端促销员或者销售人
员，可以“把死的说成是活的，把活的可以吹成是会飞的”。凭着三寸不烂之舌，竭尽诱导消费者
掏腰包之能事。国产手机厂家在这方面是比较有深刻体会的。波导手机创导的“保姆营销”，就是
人员推广策略的最好应用。其实，在国产手机的发展前期，很多国产手机厂家，包括 TCL、南方高
科都曾采取过这种依靠人海战术来达到促进产品销售目的的促销策略。
采用人员推广策略可以进一步弥补广告与促销信息之间的信息沟通不足的弊病，提高产品在通
路中的竞争力，通过现身说法的方式赢得消费者的信任和好感，促成消费者完成购买行为。
但人员推广策略的单位成本比较高，管理也比较困难，而且对目标消费者的覆盖面不广。
十五、通路激励策略
通路激励是指在渠道中采取对渠道商的激励措施，以促进渠道商加大力度推介本企业产品，实
现产品快速销售，资金快速回笼的目的而采取的激励措施。这种激励措施一般是针对经销商的，感
觉与普通消费者的距离比较遥远，但对普通消费者的影响也是实实在在的。
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通路激励有利于增强产品在市场中的竞争力，帮助解决最紧急的销售不畅状况，提高产品的铺
货率，确保产品到达终端，确保消费者能买到产品。可以更多地争取到渠道商的支持，提高产品的
曝光率和上架率。争取更多地终端展示支持，如 POP、易拉宝、店堂海报等。同时，也可以促进渠
道商激励营业员加大对产品的推销力度，实现产品快速销售。
通路激励的缺点就是会造成通路成本的增加，通路成本的增加会造成产品成本的增加，削弱产
品的市场竞争力。而且，随着产品的快速销售，渠道商的要求也会越来越多，到时厂家疲于应付渠
道商的要求，甚至有跟渠道商闹翻的危险，不利于产品的长远销售.
第三节 打折促销的 6 大策略
一、时间紧迫感
今这种打折促销手段往往能够在短的时间能聚焦人气，能够吸引到很多的顾客，在提升人气的
同时也能带来很多的潜在客户，多数人都喜欢抓住机会不放，早买早赚到。
注意：折扣要和平时的价格波动不要太小，否则往往吸引不了客户太多的兴趣，薄利多销也是
一种营销策略，在给客户优惠的同时也能加大流量和利润。
二、制造新奇，吸引眼球
随着打折的手法越来越多，对客户的吸引力也越来越小，慢慢的也出现一些新奇的打折手法，
比如凭身高、凭体重、凭水平、凭星座等等新奇的打折手法，也能够吸引一些新一代的客户群体，
比如 90后、00后慢慢都会接受的。
三、强调价值，让赚到值得
凡是以打折口号为推销手段的商品，客户都报以对质量怀疑的态度，所以在打折的时候不要在
折扣上做过多的文章，要注重质量，以质量为打折营销突破口，像全场 88折之类，对客户来说都
看不到价值几何，如果换另一种说法，花 150元就可买到价值 200元的商品，就会让客户产生一种
价值提升感，会感觉赚的更值得。
四、寻打好的时机
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现在像节假日、春节打折、双十一、双十二等等打折高峰期，自然也是竞争流量的高峰期，在
这种高度竞争的时期，谁的优惠大就会抢占更多的流量资源，对某些不宜打折的商家来说自然是头
疼不已，所以要决定什么时候打折、什么时候制造清仓、新品发布、淡季等都是可以值得挖掘的。
五、根据不同的商品和情况定制不同的打折策略
1.打折方法
a.买三送一
采用买三送一，买三件送一件，等买花三件的钱买了四件，就像相当用了 300元买到了 400的
商品。其效果与 75折是一样的，其目的也是薄利多销，适用于频率使用率高的商品。
b.买两斤减半价
这种打折方法也是 75折另一种说法，相当花了 3/4的钱买了原价。
c.第一件原价、二件半价
这种打折方法和上面的买两斤减半价是一个意思，都是 75折。
d.第 1件 85折，第 2件 75折，第 3件 65折。
如果是 100元的商品来算，就相当于第一件优惠 15元，第二件优惠 25元，第三件优惠 35
元，如果买三件总共优惠了 75元，225/300就是相当于 75折的效果。
元的商品，买 3件产品送 70元商品再+30元优惠券，算下来也是 75折的表现，意在增
加其它产品销量，提高店面知名度。
元的商品，买 3件，送任意 100元以内的商品，其效果是一样的。这种做法会造成价格
错觉，对于价格不敏感的消费者比较具有吸引力。
元的商品，买 3件送 100元代金券，也是 75折的表现，其目的是增加二次消费。
h.购买本产品 3件，可在店内选购任意低于该商品价格的商品免单。也是 75折。可增加接近
该商品价格产品的销量。
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
53
i.本商品仅限双人购，而且两人中有一人可半价。也相当于 3/4价格购买了原价产品，意在扩
大受众范围，增加销量。
2.数字营销
像现在经常看到的 元，2998元、3第五节元等等，都是在数字给人造成视觉和理解偏
差，此方法是惯用手法，了解即可。
六、主动出击，增加折扣受众面
像某些产品一年到头回头客户也不见的有多少，比如家具、床、沙发等这种终端产品，客户的
需求也没有那么大，所以对于这种行业就要主动出击，根据客户需求，挖掘目标客户信息，主动向
客户询问需求，提出产品疑问，并推出套餐折扣等等服务，增加客户到访的频率，从而增加受众
面。
第四节 价格折扣与优惠政策
一、团体消费优惠
为促进销售，企业常常对大批量消费的客人进行价格折扣，比如会议消费，旅游团队消费等，
其价格往往比较优惠。会议和团队消费通常以每人包价收费，在这个包价中提供各色产品。
二、累积数量折扣
为鼓励常住客和常客经常在店内消费，以折扣价鼓励客人在店内消费。折扣率的大小通常取决
于客户光顾的次数和消费的金额。如有的对常客发放银卡、金卡或白金卡，持有不同的优惠卡，可
享受不同程度的折扣。
三、清淡时段价格优惠
为鼓励清淡时段客人前来光顾，管理人员常在清淡时段给予价格优惠，这种推销手段特别对经
营时间长的咖啡厅和快餐店十分有效。
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
54
第五节 七大优惠促销方法
一、折扣
折扣是优惠促销最常见的形式。不但可以根据顾客消费额的多少确定折扣的高低，还可以在销
售淡季和非营业高峰期间，实行半价优惠和买一送一等优惠促销活动，以吸引更多的顾客，进而增
加销售额。有的推出“消费付费自摸折扣”活动，充分利用了人们的侥幸心理，掀起了一场购买高
潮。因此，在折扣的运用上应注重突出灵活、新奇的特点。
二、发放赠券
赠券的使用在企业极为普遍，尤其在营业淡季更多的采取这种方法。赠券的发放比较灵活，既
可以借用大众媒介主要是报纸“发放赠券”，如在报纸广告中宣传“持本广告消费给予 8折优
惠”；也可以委派人员在热闹的街道和社区发放赠券；也可以在消费者结账时向消费者赠送有价赠
券，下次销售可作相应币值计算。
三、低价套餐
以餐饮为例，当经过设计将若干产品组合成一种套餐时，可以按较低的价格出售，以此吸引顾
客，增加整体收入。尤其是周末家庭消费和节假日的顾客消费，许多往往推出不同特色、不同档次
的家庭套餐，以满足不同家庭的需求，如“周末欢乐家庭套餐”、“除夕团圆套餐”、“家庭外带
套餐”等。
四、免费品尝/试用
开发出新的产品和服务时，可以将样品送给某些顾客品用，用于了解他们是否喜欢这种产品；
同时欢迎顾客再次光临或立即购买。当新产品和服务得到顾客的认可以后，再将其列入菜单。有的
则会开辟专门空间陈列某些新的产品，让顾客在购买之前可进行品尝，这样既能取得顾客的认可，
又使顾客放心。
五、积分奖励
积分奖励是一种用于奖励常客，提高顾客忠诚度的优惠促销方法，即按照顾客消费额的大小计
算顾客的分数，顾客每次消费后获得的分数可以累加，形成顾客的总积分数。根据顾客的积分多
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
55
少，指定或实施不同档次的奖励计划，给予较高的折扣优惠、免收服务费、免费消费等。
六、额外赠送
在正常价格供应产品和酒水给顾客后再赠送其它一些小礼品，包括餐后水果拼盘、带有标志的
打火机、儿童玩具、菜单日历等。
七、联合促销
联合促销是指两家和两家以上的企业，以及和其他企业基于相互利益的考虑，以某种能够接受
的形式与运作手段共同进行市场沟通和产品推广的促销手段。如餐厅与啤酒生产商合作举办“啤酒
节”，促销期间，餐厅不但供应优惠的啤酒，而且产品价格打折销售，从而提供给顾客更多的实
惠。这种联合促销策略不但使啤酒商获得了向目标市场有效推销产品的机会，而且带动了其它相关
产品和服务的销售，减少了单独进行促销时要负担的促销费用。
第六节 创意十足的优惠活动方案
对于开店创业的朋友们来说，时常会遇到没有顾客的烦恼，尤其是在消费淡季，有时一天也没
有几个顾客，有的店甚至面临关门的风险。今日天下店盟给您推介几个创意十足的优惠活动方案，
供您选择，以此来吸引顾客。
优惠活动方案一：搞错觉折价，比如“花 100元买 120元商品”错觉折价等同打八折但却告诉
顾客我的是优惠不是折扣货品，给顾客不一样的感觉。
优惠活动方案二：搞一些特价的产品，每天都有特价菜，价格在 5元或 10元之间的产品，虽
然这几款产品看起来是亏本的，但吸引的顾客却可以以连带销售方式来销售，结果利润是反增不减
的。
优惠活动方案三：搞降价加打折，给顾客双重实惠，比如顾客消费满 100元可减 10元，并且
还可以享受八折优惠先降价再打折，力度上双重的实惠会诱使更多的顾客销售。
优惠活动方案四：所有店内消费的都可以抽奖，而且百分百中奖，迎合了老百姓的心里中彩
头，而且实实在在的实惠让老百姓得到物质上的满足，双管齐攻收销匪浅。
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
56
优惠活动方案五：可以搞加量不加价，让顾客看到实实在在的优惠，或者搞满消费多少元赠送
一定额度的优惠券，限期使用完，以此吸引顾客以后再来消费。
第四章 非住宅类物业管理企业《优惠促销策略》制定手册
在明确“优惠促销策略”可执行的情况下，我们首先要动员和组织相关战略制定成员，进行学
习和研究，并做好制定前的准备工作，再根据战略组成和制定流程，做出科学的具体方案。
第一节 动员与组织
在决定制定“优惠促销策略”后，就需要开始动员和组织相关人员进行战略规划。设计战略规
划是企业战略规划管理中最为基础的内容，企业必须邀请具有丰富战略规划设计经验且对行业发展
趋势有着深刻了解的专业人员，同时还应抽调对企业实际情况熟悉的一线工作人员，共同组成一支
具有丰富经验、专业互补的战略规划设计小组负责设计战略规划。同时，企业应为小组提供尽可能
齐全的资料，使小组得以综合考虑各种资料对企业外部机遇与挑战进行 SWOT分析，进而有效提升
企业战略规划的科学性和准确性。
一、动员
对于任何一个企业而言，要想真正有效地开展高水平的战略规划管理存在着很大的难度，这就
要求企业必须重视提升自身的战略规划管理能力，才可以更好地促进企业的发展。一方面需要不断
加强理论研究，不断丰富战略规划管理研究成果，为企业战略规划管理提供理论支撑。另一方面，
应重视战略规划管理团队的建设工作，吸收各种优秀人才参与战略规划管理，进而为企业战略规划
管理提供团队支撑。
部门
序
号
推动事项 推动要点
责任
人
推动时间
备
注
1
决定在公司推行
“优惠促销策
略”
召开专门会议就推行“优惠促销
策略”作出决定
动员
2
成立公司“优惠
促销策略”建设
领导和制定小组
确定公司“优惠促销策略”建设
小组的人员及分工。公司应当在
设立战略委员会，或指定相关机
构负责公司发展战略管理工作，
履行相应职责。
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
57
3
进行建立“优惠
促销策略”思想
动员
召开公司建立“优惠促销策略”
思想动员会
二、组织
战略管理者是企业战略管理的主体，他们是企业内外环境的分析者、企业战略的制定者、战略
实施的领导者和组织者、战略实施过程的监督者和结果的评价者。因此，战略管理者的构成、各自
的参与方式、程度以及相互关系等因素，都对企业成功地实施战略管理有着重大的影响。
由于战略管理者构成了企业战略管理的核心体系并直接参与到企业内外环境的分析的整个过程
中，因此，企业的战略管理者既是分析者又是制定者，既是领导者也是组织者。一般企业的管理层
由公司层管理者、事业层管理者和运营层管理者这三个主要的管理阶层构成。而战略管理者涵盖了
企业这三个层次的管理者。通常战略管理者包括企业的董事会、高层管理者、各事业部经理、职能
部门管理者以及专职计划人员。
成员 职责
（一）董事会 从战略管理的角度，董事会具有三项主要的任务：
（1）提出企业的使命，为企业高层管理者划定战略选择的具体范围。
（2）审批高层管理者的建议、决策、行动，为他们提出忠告和建议，规划出
具体的改进措施。
（3）董事会通过它的委员会监视企业内外环境的变化，注意这些变化将会给
企业造成的影响。
（二）高层管理
者
企业高层管理者负责制定和管理战略规划过程。为了确定企业的使命，建立企
业的目标，制定企业的战略和政策，企业高层管理者必须高瞻远瞩。企业各层
管理者分配在企业战略规划上的时间因其在企业内的地位不同而异。
公司层管理者由企业的董事会董事、执行总裁、高级总裁、高级经理和高级顾
问组成。
（三）专职计划
人员
当企业高层管理人员无法应付过于繁重的战略指定工作的时候，通常将其中一
部分工作交给一个由高层管理人员组成的计划委员会，或由一名副总经理负责
的专门的战略计划或规划部门。这种专职的计划人员主要负责收集和分析各种
数据，提出和评价各种可行的战略选择。
第二节 学习与研究
一、学习方案
部门
序
号
推动事项 推动要点
责任
人
推动时间
备
注
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
58
1
组织相关人员参
加“优惠促销策
略”班学习
领导小组和公司主要干部系统学
习“优惠促销策略”的意义与方
法
2
组织员工需求调
查
组织员工满意度调查和需求调查
学习
与准
备
3
组织执行组成员
参加“深化班”
学习
执行员核心成员参加“深化班”
学习，草拟方案
二、研究方案
构建闭环的战略研究体系，一是要开展形势分析，明确“我们在哪里”；二是制定战略策略目
标，明确“我们要去哪里”；三是推动战略实施，明确我们怎么去，包括战略规划与滚动规划的制
定、年度计划的制定、战略实施的手段等；四是提升战略实施的保障水平，确保战略实施效果。
也可以分领域、分区域、分业务持续深入开展研究，形成综合性、专题性研究报告，为公司指
明发展方向，为项目提供决策支持服务。
事项 建议
研究机制 构建了以公司战略发展中心团队为核心，规划计划、财务、企业管理、人力资源等多部
门参加，部门内部多岗位参与，外部支持机构协助的研究机制。
研究团队 形成了由战略发展中心+各部门组成的战略研究团队，充分发挥市场、研发、运营、管
理、商务、后勤等多专业结合的优势，同时与项目公司、研究支持部门、总部机关各部
门充分合作，做到跟踪及时、信息充分、数据齐备、研究有据、结论靠实。
优化战略研究
组织架构
建立战略研究与管理工作机制，集中公司内外部战略研究机构及各地区和项目公司为支
持力量，深入系统开展战略研究与管理工作。
构建开放式研
究网络
加强与外部咨询公司、行业协会、政府研究部门的沟通联系，并建立合作关系，形成开
放式的研究平台，开展重大战略课题的联合研究，实现跨部门、跨学科的开放合作。
加快信息、成
果共享与成果
转化
推进基础资料信息、业务信息、战略研究成果共享，拓宽资料和信息来源，构建战略研
究与管理相关数据库，建立定期成果交流机制。形成业务战略研究成果，定期发布《战
略发展报告》《行业要览》，以及《业务战略信息参考》、热点问题专题分析等不定期
报告。
加强战略研究
队伍建设
以战略支持机构研究人员为主体，培养和打造一支战略研究的核心专家团队。通过研讨
培训、出差调研、定期交换、相互挂职等多种形式，大力培养业务战略咨询专家，巩固
和提升业务战略研究队伍水平。
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59
第三节 制定前准备
企业发展战略规划不仅仅只是企业如何在经济市场中发展，而是涉及多方面的规划。企业发展
战略规划人员需要对其包含的内容有清晰的了解，帮助企业制定出全面的发展规划，从而推动企业
在经济市场中不断的发展。
一、制定原则
科学制定发展战略，精心设计流程，突出战略制定的广泛性、层次性和互动性，结合形势分析
找准切入点，发挥比较优势，分阶段差异化制定发展战略。
原则 建议
社会性 战略规划应充分结合外部社会环境，企业在进行战略规划的时候，不能仅仅只能对自身内
部情况进行分析，而应综合考虑包括社会因素、经济因素、文化因素、法律因素、政治因
素等外部社会环境，才可以更加精准地指导企业发展，从而促进企业的可持续发展。
科学性 科学性反映所拟定大战略符合客观规律的程度。换言之，战略是否具有科学性，应该与评
价者的偏好无关。无论是由谁来评价，只要他掌握了理性的和客观的标准，了解了企业的
实际情况以及战略拟定所依据的背景因素，都会得出相同和相似的结论来，就说明战略具
有科学性。
实践性 战略实质上是实践性的东西，而不是单纯思想性的东西。战略的实践性首先就在于它的对
策性。战略对策就是具有根本性、长远性、全局性的大对策。战略的基础是具有这三性的
深谋远虑(包括有关的理论思考)，战略的落脚点则就是由此形成的战略对策及其实践。
前瞻性 前瞻性是企业发展战略的根本特性，没有前瞻性就不称其为战略。前瞻性是不能用企业当
前发展轨道简单外推的方法保证的，而是需要对拟实施的企业发展战略与未来经营环境互
动结果进行分析和判断来获得。
创新性 创新不仅是保证民族始终具有源源不断的生机和活力的核心，还是提高有效性的关键，创
新的对象包括商品、用途和营销战略，创新的目的是提高消费者对商品的满意度，赋予企
业强大的综合竞争力，为市场份额的抢占奠定基础。综上，对创新创造引起重视是实现企
业可持续发展的前提，基于差异化理念所制定营销战略的有效应用，同样离不开企业的创
新和创造。
全面性 战略目标是一种整体性要求。它虽着眼于未来，但却没有抛弃现在；它虽着眼于全局，但
又不排斥局部。科学的战略目标，总是对现实利益与长远利益，局部利益与整体利益的综
合反映。科学的战略目标虽然总是概括的，但它对人们行动的要求，却又总是全面的，甚
至是相当具体的。
动态性 公司所面临的外部环境一直在变化，随着战略目标的逐步实现及调整，人力资源规划也需
要及时做出相应的调整；不能简单的将人力资源规划理解为静止的数据收集和一劳永逸、
永远不变的应用。
长远性 企业的战略规划管理主要是将利益放在未来的发展阶段，这样才是最为科学的发展措施。
企业在制定战略规划时，必须从自身长期发展目标和长期利益出发，全面分析企业内部条
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
60
件和外部环境，从而保证企业战略规划的科学性和合理性。
竞争性 在当前竞争日益激烈的现实情况下，企业只有制定出具有较强竞争性的战略规划，才可以
使企业得以从其他竞争对象中获得更多的市场资源，进而帮助企业在激烈的市场竞争中得
以立足。
全局性 企业在制定战略规划时必须坚持从全局出发，战略规划必须和国家、社会的整体发展战略
相契合，进而使企业在新形势下得以充分发展。
整体性 即企业在进行经营决策的过程中，要将企业作为一个完整的整体对待，方案的实施过程中
也要以全局的角度出发，用发展的眼观对待企业的经营决策。
实事求是 即企业的所有经营决策要以企业的实际情况为基础，要符合企业的实际需求，制定的决策
方案有实施的可能性。
保证信息的准
确性和完整性
企业的经营决策是依靠大量的经济信息为基础实现的决策的，因此掌握经济信息的准确性
和完整性是企业实现科学决策的关键。
对比选优原则 企业在进行经营决策的过程中，要广泛的对比信息，集思广益，制定出多套实施方案，并
在实施方案中择优选择。
减少副产作用
原则
企业在执行经营决策方案的过程中必定会产生一些副作用，因此企业在方案实施前要明确
执行过程中的副作用可能存在哪些，将副作用降低到最低值。
坚持民主原则 企业在制定企业经营决策过程中不能仅凭企业领导的单方面决策，要广泛的听取各专业研
究人员和专家的建议，发挥个人的智慧和力量。
二、注意事项
企业在实施战略时，应该综合考虑多方面，并结合自身实际，采取适合自己的决策，从而在市
场竞争中保持不败之地。
注意事项 分析
企业战略规划
制定较为随意
目前，许多企业对于战略规划的制定并没有建立在对企业实际情况、行业竞争情况和社会
整体状况科学分析的基础之上，而是由企业拥有者或者主要管理者仅凭一些片面信息闭门
造车、凭空想象出来的，存在着很大的随意性。这就导致企业制定出来的战略规划严重偏
离于企业实际情况，这就必须使战略规划只能是停留在纸面上、口头上，难以真正将其落
到实处，充分发挥其应有的积极作用。
企业战略规划
实施不够到位
虽然战略规划已经制定出来，但是许多企业却由于各种主客观因素并没有采取有效措施全
力推进战略规划，仅仅只是将战略规划停留于规划层面，难以充分发挥其应有的积极作
用。究其根源，主要在于这些企业并没有制定出科学合理的战略规划实施方案，没有将战
略规划目标、任务进行合理分解，进而导致企业战略规划实施过程中难以到位。
企业战略规划
调整不够及时
许多企业一旦制定完战略规划之后，并没有根据战略规划环境的变化而进行及时有效的调
整，甚至错误地认为企业战略规划必须保持稳定，出于维护其权威性不应随意进行更改。
在这种情况下，很容易导致战略规划难以有效指导企业发展，甚至有可能会导致企业走向
歧途，使企业经营管理面临各种风险和隐患。
缺少消费者视
角
一般竞争战略理论主要是从企业资源和内部组织运营层面提出的理论，其推论的依据是低
成本和差异化两种活动在资源和组织上的不兼容，而没有考虑消费者对产品低价和特色需
求的分布状态。成本领先或者差异化会影响产品的价值形态，而产品的价值最终必须要经
过消费者的认可。
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
61
缺少外部协作
视角
一般竞争战略理论提出于 20 世纪 80 年代，当时业务外包尚没有盛行，因此一般竞争战略
理论主要是基于组织内部的资源配置，其视角是内部化的。但是，随着科技的发展，企业
间的分工合作越来越盛行，业务外包越来越普及，企业内的资源和组织冲突可以通过企业
间的分工合作来避免。当把企业间的业务外包，以及新科技的元素考虑在内，一般竞争战
略理论立论的基础就显得太狭隘，使该理论无法适应新时代的环境变化。
不同战略界限
不明
成本和特色是企业战略中的两个基本要素，所不同的是它们的偏重、程度和组合。在骑墙
战略可行之后，原有的成本领先和差异化之间的界定被打破，形成了一个决策的区间，界
限不明。
三、有效战略的关键点
战略的制定过程对企业来说是组织各环节进行目标一致性协调的过程，因此制定中的大量讨
论、沟通工作是非常必要的。很多企业制定了战略，但是在内部确作为高度机密，锁在柜子里或者
只有少数人知道并理解，这种做法是不可取的。现在，很多企业强调战略的透明度，强调战略制定
过程中，组织各层级的充分参与，在制定的过程中达到引领方向、规避风险、达成共识。在这里通
过头脑风暴、战略研讨会、各种宣贯学习活动等方式方法，可以使企业的战略真正做到在内部人所
共知。
另外，战略本身也是随着时间的推移而需要不断的调整变化的。很多企业习惯于制定了战略后
3到 5年内不做任何调整，结果导致战略规划与实际运营脱节，战略失去其应有的价值，是非常值
得防范的。
关键点 内容
可预期的战略
目标
战略目标是对企业战略经营活动预期取得的主要成果的期望值。战略目标的设定，同时也是企
业宗旨的展开和具体化，是企业宗旨中确认的企业经营目的、社会使命的进一步阐明和界定，
也是企业在既定的战略经营领域展开战略经营活动所要达到的水平的具体规定。
建立健全战略
决策体系和责
任体系
发展战略和规划管理要实行统一领导，分层管理，子战略和规划纳入整体发展战略体系统一管
理。明确负责战略管理的工作机构，建立工作制度，配备专职工作人员，按照公司统一部署制
定发展战略和规划，子战略和规划方向、目标、行动计划要符合公司整体发展战略和规划。积
极适应新时代、新形势下业务结构复杂、多元化经营的特点，确保公司业务规划、区域规划高
效推进和有效落实；深入探索战略实施机构的一体化运行机制，组成战略实施集群，确保战略
任务的实施承载、规划指标的有效分解和战略资源的优化配置。重点在战略性新兴业务、战略
营销区域试点组建战略实施集群，探索、积累和形成可复制经验后推广应用。
做好市场的调
查、细分、定
位
实施“优惠促销策略”，应该建立在科学、缜密的市场调查、市场细分和准确的市场定位基础
上。因为市场调查、市场细分和市场定位能够为企业决策者提供顾客在需要方面的差异性，准
确地把握“顾客需要什么？”在此基础上，分析满足顾客差异需要的条件，要根据企业现实和
未来的内外状况，研究企业是否具有相应的实力去满足顾客的需要。
要实施“优惠促销策略”，科学，彻底的市场调研，市场细分和市场定位应成为基础。由于市
场调查，市场细分和市场定位可以为决策者提供客户在物质需求和精神需求方面的具体信息，
并准确理解客户的真实需要。基于此，企业需要分析能够满足客户差异化需求的条件，根据公
司的实际情况及其未来的内部和外部条件，研究公司是否具有适当的实力来满足客户的需求。
战略要有连续 任何一个战略必须要实施三至四年，否则就不算是战略，如果每年都对战略进行改变的话，就
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62
性 等于是没有战略，而是跟时髦。这并不意味着你就永远一成不变，首先你要不断地寻找先进的
做法，第二总是要寻找更好的方式来实施你的战略。如果有了新的技术，那么就要问下我这家
公司如何用这个技术使我的战略变得更有效呢？如果你有一个很清晰的战略的话，实际上，变
化得速度更快，因为有战略你就会确定出优先顺序，确定出哪些是重要的。如果没有战略的
话，所有东西你都会觉得是重要的，这样哪个先做、哪个后做反而搞不清楚了。
环境适应性 差异化战略作为一种战略，首先是寻求对环境的适应而存在的。理性的分析技术是基于环境的
变量，战略的核心在于对环境的适应，战略能够使组织通过确定外部环境中的机会与威胁，获
得组织与环境的协同与适应。
竞争位势与定
位
差异化战略是分析企业的竞争位势基础上，选择合适的定位。企业战略的核心应在于选择正确
的行业，以及在竞争作用力面前寻找进退有据的地位，做出适当的定位。
面对竞争力，企业可采用三种基本的通用战略应对——成本领先、差异化和目标集聚。
实施差异化贵
在创新
随着社会经济和科技的发展，一方面客户的需求会发生变化，昨天的差异化将成为今天的一个
普遍现象。竞争对手也在发生变化，尤其是产品价格、款式、广告、包装和售后服务等，这些
都很容易被一些企业所模仿。因此，任何差异都不会持续，要使公司的差异化战略成为长效
药，唯一的出路就是创新，利用创新来适应客户需求的变化，利用创新去战胜对手的模仿跟
进。
差异化应恰到
好处
引入差异化战略应加强对整个营销过程的管理和控制。最重要的是注意顾客的反馈意见。由于
任何营销策略的成功与否，最终的决定是作为上帝的客户，没有得到客户的认可，理想的策略
就是张纸。只有通过客户的反馈，企业才能准确确定是继续保持，还是加强或撤销企业当钱的
营销策略。只有消费者认可的差异才是有益的，过度的差异可能会带来两方面的负面影响：一
是会引起消费者不满；二是会增加成本，迫使企业提高商品价格，从而抵消了差异带来的价
值。因此，适度差异是差异化营销的重要原则。
难以模仿性 企业差异化战略的成功还在于自身不容易被竞争对手模仿。由于管理资源产生于团队的互动和
通过互动积累的经验，是组织通过长期团队工作、试验、学习和演化而来的组织特殊技能，所
以管理资源是在别处无法简单复制的。
核心能力理论对企业的启示是企业在实施差异化战略过程中，要努力培育出自身的核心竞争
力，使得自身的差异化不会因为竞争对手的模仿或替代而变得“不差异”。
要及时延展和
升级
任何成本差异都取决于时间，因为竞争、技术和需求等其他因素在不断变化，环境或先决条件
的变化可能会使公司原本非常有效的差异化的价值变得无效。所以，企业必须与时俱进，继承
过去品牌的无形资产的同时，对企业产品进行适当升级延伸。
动态能力 动态能力理论里所讨论的能力已经不同于前面提到的企业核心能力，而是改变企业能力的能
力。从本质上来说，动态能力论表现出了一种动态的非均衡状态，认识到在一个变化无常的环
境中，企业需要对能力持续不断地维护、培养和开发，从而实现企业持久的竞争优势。
在自身产品上
完善
企业起步后若产品有市场，或遇同业竞争，均需扩大生产规模以提高产品竞争力。而企业仅靠
自身的资金积累是很难在短期内扩大规模的，此时就需要融资来扩大再生产。融资的方式有信
贷、股权融资或发行债券等。若融资渠道通畅，企业还可以通过并购、重组等方式迅速扩大生
产规模。同时，企业应将触角伸向产业链的前端和后端，打造完整的产业链；通过期货市场实
现对原材料和产成品价格和供应的控制，通过外汇市场实现对用汇风险的控制；将富余资金投
资于证券、期货和房地产市场，以期实现资本的增值。
在企业组织管
理上完善
企业规模扩大，人员增加后，提高组织管理效率成为迫切的话题。企业要由大变强，就必须通
过完善公司治理以提高组织管理效率，构建先进、高效的组织管理体系。所谓“大公司病”就
是因为管理不善，导致部门职责不清，甚至互相扯皮，员工军心涣散，企业一盘散沙。公司治
理简单讲就是企业组织管理体系的制度化建设，完善企业各项管理制度，依法管理企业，将员
工积极性和创造性发挥最大化，激励的同时依法监管。只有明确产权关系，制定完善各种法
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
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规，特别是明确部门职责，加强对员工的激励措施和监管措施的制订，公司高管带头遵守法
规。员工上下按制度办事，而非看老板的脸色行事。这样公司治理必然会水到渠成，企业运作
井然有序。
在企业竞争核
心上完善
企业要进一步提高核心竞争力，必须在技术创新和品牌建设方面下功夫。“一流的公司卖技
术、二流的公司卖产品、三流的公司卖力气”就是现代企业获利模式的最好写照!发展战略中
“标准、专利、商标和版权”越来越成为国际大企业获利的法宝。企业在实施技术研发时可参
考上世纪 90 年代美国硅谷科技网络公司对科技人才实施股票期权或送红股等方式。物质的激
励和雄厚资金的支持是技术创新成功的关键。知识产权的立法保护是技术创新的底气和信心源
泉。
加强创新创造
能力
在企业差异化产品战略过程中, 要以差异化竞争为基础进行创新创造能力的改造, 创新是民族
具有生机与活力的保障, 也是企业“优惠促销策略”的有效措施, 主要包括产品的创新、用途
的创新、营销战略的创新等, 不断提高顾客满意度, 加强企业的竞争能力, 为企业抢占市场份额
做好准备, 不断增强企业的创新差创造能力, 促进企业的可持续发展。
要有一个独特
的价值诉求
就是你做的事情和其他竞争者相比有很大差异。价值诉求主要有三个重要的方面：准备服务于
什么类型的客户？满足这些客户什么样的需求？你们会寻求什么样的相应价格？这三点构成了
你的价值诉求。你的选择要和对手有所不同。如果你想和跨国公司竞争做同样的事情，就不太
可能成功，因而必须制定一个战略，采取一种独特的视角、满足一种独特的需求。
精心设计的价
值链
要有一个不同的、为客户精心设计的价值链。营销、制造和物流都必须和对手不同，这样才能
有特色否则只能在运营效率上竞争。
要做清晰的取
舍，并且确定
哪些事不去做
制定战略的时候要考虑取舍的问题，这样可以使你的竞争对手很难模仿你的战略。取舍非常之
重要，因为鱼和熊掌不能兼得，只能有所为、有所不为。企业常犯的一個错误就是他们想做的
事情太多，他们不愿意舍弃。如果你有取舍的话，对手学了你就会伤害他自己，这就迫使对手
做出取舍：或者彻底放弃自己已有的核心优势，或者放弃抄袭，或至少不会有效地抄袭你。
在价值链上的
各项活动，必
须是相互匹配
并彼此促进的
西南航空的低成本模式、戴尔的直销和大规模定制模式为什么难以模仿？因为他们的优势不是
某一项活动，而是整个价值链一起作用。竞争对手要想模仿你不能只模仿一件事情而是要把整
个战略都模仿过去才能有效。
第四节 战略组成与制定流程
一、战略结构组成
战略目标实际上表现为战略期内的总任务，决定着战略重点的选择、战略阶段的划分和战略对
策的制定。可以说，战略目标的确定是制定发展战略的核心。
项目 具体
总体目标 主要包括战略宗旨、战略目的、战略目标、战略投资方向、战略投资项目(附相关投资项目
的投资模式、商业模式、赢利模式和经营模式纲要)、战略重点、战略措施、战略规划检验
方法和程序等。由董事长组织编制，主要解决企业发展方向和战略投资项目问题。
企业经营战略 配合落实企业总体发展战略的经营管理战略。即公司内部各个经营单位，为配合企业总体
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
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发展战略实施所制订和实施的子战略。经营战略是在企业总体战略的指导和制约下，指
导、管理具体经营单位的计划和行动的战略。由总经理组织编制，配合企业发展总体战
略，将企业发展战略中制定的目标、项目落实到日常经营管理行为中。
企业职能战略 企业职能战略即公司职能部门战略。是企业各职能部门为配合企业总体发展战略实现，而
编制的企业投资运作、研究开发、生产作业、市场营销、财务管理和人事管理等主要职能
部门的战略规划。由总经理指导各职能部门负责人编制，各部门配合企业经营战略，组织
落实经营战略。
二、战略制定流程
第一步：提出企业的初步目标、决策和任务。考虑在今后一段时期内应该完成什么样的任务，
达到怎样的目标。
第二步：分析企业资源。应对资源的有利方面和不利方面作一个实事求是的估价，分析时既要
重视生产和财务方面的资源，也要重视人力的资源，尤其是人的能力和技术。
第三步：估价企业的潜力。主要是两个方面：一是分析企业的技术能力；二是分析企业的竞争
者的情况。把本企业的产品与竞争者的产品作比较，分析其本身的长处和短处。
第四步：调研国内外市场，包括对顾客的调研和市场的调研。
第五步：评价和选择进入市场的报告。进入市场要重视研究企业的顾客、供应者、批发者、零
售者在销售渠道中的分布情况以及怎样得到他们的帮助和合作。
第六步：制定企业发展战略规划。其内容有形势分析，要达到的具体目标、活动日程安排、财
政预算等。
部门 序号 推动事项 推动要点
责任
人
推动时
间
备注
1
确定企业的发展
方向及目标
召开专门会议确定公司战略目标。
2
科学编制公司
“优惠促销策
略”
战略规划是为了实现发展目标而制定的具体规
划，表明公司在每个发展阶段的具体目标、工作
任务和实施路径。
方案
制定
3
制定相关的约束
和政策
这就是要找到环境和机会与自己组织资源之间的
平衡。要找到一些最好的活动集合，使它们能最
好的发挥组织的长处，并最快地达到组织的目
标。这些政策和约束所考虑的机会是现在还未出
现的机会，所考虑的资源是正在寻找的资源。
这是近期的任务，计划的责任在于进行机会和资
源的匹配。但是这里考虑的是现在的情况，或者
说是不久的将来的情况。由于是短期，有时可以
做出最优的计划，以达到最好的指标。经理或厂
长以为他做到了最好的时间平衡，但这还是主观
的，实际情况难以完全相符。
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
65
4
基于公司战略修
订公司相关制度
整理并修订公司人力资源、绩效管理、财务管理
等制度。
5
形成完整“优惠
促销策略”方案
将相关准备资料系统整理形成可执行激励方案
6
“优惠促销策
略”方案的研讨
和修订定稿
组织公司相关人员对草案进行研讨并按决议修订
第五节 具体方案制定
一、具体方案制定
具体方案根据公司实际情况制定，以下为制定战略考虑因素（参考）：
项目 策略
愿景规划 企业的使命、愿景，长期目标或发展期许
战略目标 未来 3-5 年的规划与相关目标，战略的制定方式、参与程度
战略规
划方面
支持能力 目前的资源能否支持战略达成？如何实现战略目标？
商业定位 业务定位、目标市场、客户的选择与需求
行业状况 行业态势、竞争格局、行业标杆与竞争对手优劣势对比
企业情况
公司的核心竞争力在何处？如何发扬？公司短板在何处？如何有效规
避或优化改善？
盈利能力 业绩与利润来源及占比、发展空间、存在风险等。
商业模
式方面
新商机 有无新的发展可能/创新机会/提升空间？
市场方
面
目标市场
1、企业现阶段的目标市场是什么？
2、为什么选择该行业和市场？
3、企业的主要消费市场有哪些？如何细分的？
4、目前企业在业务覆盖的市场，市场容量有多少？市场占有率如何？
主要营销策略是什么？
5、我们开发新客户采用的方法有哪些？哪些比较好用？
6、主要竞争对手有没有？有哪些？竞争对手哪方面做的比较好？
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
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客户定位及
价值主张
1、我们的主要客户是哪些？
2、客户的关注点在哪些方面？
3、我们能给客户提供什么样的服务和价值？
4、我们与客户保持粘性的方法？做了什么样的业务动作？
5、客户满意度及老客户的维护情况如何？
6、企业是如何进行客户定位/细分的？
7、客户对产品/服务的关注点在哪里？
8、我们想要传递给消费者的价值是什么？
市场定位及
策略
1、行业市场情况如何？行业竞争程度如何？
2、企业在行业中处于什么水平？主要竞争对手有哪些？ 哪方面比我
们更强？
3、行业标杆有哪些？ 行业平均利润率是多少？
4、本企业的商业模式是什么样的？主要价值创造过程有哪些？
公司发展战略与与行业发展、竞争态势、经济、社会、文化等外部因
素是否适宜？
与公司的规模、产能、产品特性、公司竞争优劣势等条件是否符合？
营销渠道、
方式、区域
拓展
1、企业是如何开展市场营销的？现在的市场覆盖范围及情况？
2、企业有没有未来的市场拓展规划？若有，是怎样的？
3、企业的产品销售渠道都有哪些？销售方式是什么样的？目前已拓展
区域和即将拓展的区域在哪里？代理商合作的具体方式？
4、营销战略及营销策略是如何制定和执行的？
营销方
面
核心竞争力
1、企业的核心竞争力是什么？有什么样的优势资源？
2、企业是否具备核心壁垒？
3、和竞争对手企业对比，企业的核心竞争力是什么？
4、持续争取或保持核心竞争力的关键因素在哪里？企业如何采取行动
的？
5、如何确保企业核心竞争力的可持续性？其关键点在哪里？
生产方式和
服务
1、生产、研发或服务的方式是怎样的？优化和创新能力如何？
2、对于满足市场需求存在哪些优劣势？
3、企业产品的供应链是如何管理的？关键环节有哪些？在关键环节上
我司是如何应对的，现在或未来打算采取哪些行动？
产品方
面
利润来源/盈
利模式
1、现有的核心业务有哪些？
2、主要业绩和利润来源在哪些方面？比例大约是多少？
3、是否有新的利润点可以开发？
成本结构
1、企业成本由哪些方面构成？较大的成本支出在于哪些方面？
2、企业的主要成本是什么？营业成本率是多少？行业的营业成本率大
约是多少？企业的各项业务的毛利是多少？管理成本，产品成本，人
力成本各占多少比例？
3、企业是如何控制和优化成本的？运营方
面
模式创新规
划
1、核心业务、增长业务及种子业务有无规划？未来准备如何发展及转
型？
2、本行业主要的商业模式有哪些？行业是否有创新型商业模式出现？
3、内部创新关注点在哪里？行业创新关注点在哪里？产业创新机会在
哪里？
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企业资源
企业资源是指企业所拥有或控制的有效因素的总合，主要分有形资
源、无形资源和组织资源，包括资产、生产或其他作业程序、技能和
知识等。
公司有强大的战略同盟
公司有很好的社会背景
公司有比较好的社会关系
公司社会关系一般
企业治理
1、我们的创始股东有几人？现在的股东有几人？
2、各股东的股份比例是怎样的？ 谁是实际控制人/控股股东？
3、股东们现在是否都参与企业管理？担任什么岗位？股东间都是什么
关系？股东之间是如何沟通与决策的，对企业的发展是否起到了积极
作用？
4、执行效果怎样？建立了哪些制度？运行是否顺畅？ 存在什么问题
5、企业是否有引入优秀骨干进入企业股东的想法？
6、如何做财务风险管控？
人员配置是否合理？
公司理念是否形成？定位是否合理？是否真正得到落实？
股权结构是否合理？
二、配套方案制定
分类 项目 具体内容
组织架构 组织架构与公司战略的适配度？如何提升组织效率？组织规
划方面
沟通协调 内部沟通协调情况如何？跨部门协作能力如何？出现问题如何解决？
产业规划 公司以后有无产业整合的机会/计划？如何联动相关产业资源？产融规
划方面
资本规划 公司有无融资规划和上市规划？
配置情况 人员配置如何？（适配度、胜任力、流动性、继任计划）
培训发展 培训开展情况及有效性、人才发展体系建设情况
薪酬激励 相关薪酬福利、晋升通道、激励措施执行情况、满意度及优化建议
人力资
源管理
方面
绩效管理 绩效考核目标制定、考核方式、评价体系、反馈机制等实施情况及存
在问题或担心、优化建议
企业文
化方面
文化影响 工作氛围、企业文化的理解程度，相关文化的落地措施、实施情况等
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第五章 非住宅类物业管理企业《优惠促销策略》实施手册
第一节 培训与实施准备
在战略规划实施过程中，企业领导者发挥着团队领头羊的作用，其一言一行都必然会影响企业
员工心理，这就要求他们在战略规划实施过程中必须注重发挥模范带头作用，坚定不移地推进新战
略。与此同时，企业实施战略规划必须具有广泛的群众基础，这就要求企业必须重视加强人力资源
管理，对广大企业员工进行战略规划的培训和教育，使企业每一个员工都能够正确地了解新的战
略，顺利达到企业战略规划执行的需求。
部门
序
号
推动事项 推动要点
责
任
人
推动时间
备
注
1
进行方案培训和
实施动员
分别进行激励对象和全员宣讲方
案并动员做好相关准备
培训
与实
施准
备
2
按方案要求调整
组织分工和配置
资源
对公司的组织架构、职能分工和
人力资源配置等相关资源进行优
化，确保按要求配置到位
第二节 试运行与正式实施
一、试运行与正式实施
当企业顺利完成战略规划设计之后，便开始进入战略规划实践阶段，便应明确这一阶段的重点
目标，清楚战略规划实施过程中需要重点解决的问题以及要达到的预期目标。在明确重点目标之
后，企业管理层应将重点目标进行合理分解，然后将目标分散到各个职能部门，使每个职能部门都
得以明确自身要完成的目标。企业通过目标分配，进而使每一个企业员工都承担起相应的任务，从
而使企业得以团结一心，更好的完成企业的战略规划。
部门 序号 推动事项 推动要点 责任人 推动时间
备
注
1 试 运 行
实施
2 正 式 实 施
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
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二、实施方案
结合实际、精心制定工作实施方案
面对每年出现的新形势，结合自身实际和业务特点，逐年印发“优惠促销策略”工作实施方案
和具体工作要点，明确工作目标、具体措施和责任分工，各地区公司对目标和举措进行层层细化分
解，落实责任，制定各项目具体实施细则，确保开源节流降本增效工作有计划、高质量、有成效地
开展。
战略实施全过程闭环
管理
公司在科学编制、动态调整战略规划的基础上，推进战略规划的实施落地，逐步建
立包括年度实施要点、战略沟通分解、战略执行落实、战略执行评估、战略绩效考
核、战略监察审计等六个环节的战略规划年度实施程序，有序配套建立相关管理制
度、流程及工作标准。
编制年度实施要点 年度战略规划实施要点是在逐年分解落实公司总体规划的基础上，结合决策层的年
度经济形势分析预判和战略任务部署，形成的对公司年度各项工作的战略指引。各
级战略实施机构应遵循战略指引，强化战略协同，优化资源配置，确保实施要点中
的战略任务列入公司各类年度计划，并同时转化为年度重点工作任务，实现战略管
理嵌入公司整体运营管理流程的管理目标。
强化战略沟通分解 战略沟通分解是在加强内部战略沟通的基础上，运用战略管理工具，将公司战略规
划分解为各战略实施机构的年度战略任务和绩效目标，并转化为全体员工可理解、
可执行的行为的过程。先期选择战略性业务板块和重点骨干子企业进行应用试点，
导出试点机构的年度战略任务与战略绩效指标，形成可复制经验后有序进行推广，
逐步增强业绩考核的战略导向。
推进战略执行落实 战略规划实施过程中，战略决策机构、管理机构和实施机构应严格履行战略职责，
团结一心，协调一致，密切沟通，协同推进年度战略目标的实施落地。战略实施机
构应根据年度战略任务和绩效目标，逐一落实责任，协同推进，遇有重大问题应及
时向战略管理机构报告。
第三节 构建执行与推进体系
构建“优惠促销策略”推进体系，进一步高效推进战略实施，确保战略稳准落地。
有效推进战略实施，通过设置以业务管理为主导的管控体系，科学编制实施五年规划和年度计
划，实施业绩管理与分级授权等一系列手段，推动战略实施并及时动态跟踪、评估、调整。
对大多数企业来说，战略构画的是一幅长远发展的蓝图，但如果不能有效地通过实施路线图将
战略目标分解到每个年度的重点工作任务上，则会出现战略与执行的脱节。很多企业战略要求摆在
那里，但日常的运营又是另一个模样，你说你的，我做我的，战略无法有效落实。
非住宅类物业管理企业优惠促销策略研究报告
70
好的方法是在战略制定之后，详细的讨论战略实施的路径，形成战略实施路线图，并将重点任
务进行细化，落实责任部门、时间以及相关资源。这样公司每个年度的经营计划与预算的编制也就
能够更加有目的性。年度的运营与整体战略目标的实现也就因此而实现了联通。
战略对于身处变化多端、竞争日趋激烈的市场环境中企业来说是至关重要的。制定切合实际的
发展战略既需要决策者的大智慧，也需要内部建立一套坚实的管理体系，任重而道远！
战略落地是连接企业理想与现实的桥梁，是企业实现理想的必经之路。当企业制订出一个清晰
而科学的战略规划之后，应该在能力与资源的基础上，把企业的内部能力与资源转化为现实的战略
竞争力，避免战略规划与企业经营脱节，形成“两张皮”现象。在新时代、新形势、新精神历史背
景下推进企业建设具有长远意义。
加强战略工作组织领导。各地区公司、项目公司总经理亲自抓工作落实，规划计划部、
财务部、企管部等部门明确分工，负责对工作的组织实施、检查指导和整体推进。
加强工作动态督导督办。通过周报、月报对工作开展情况进行督办督导，传递压力，确
保各项措施部署落地。
加强组织领导、建
立动态督导督办机
制
加强季度执行情况分析。各项目按季度上报措施落实情况和实施效果，汇总分析后及时
做好工作部署调整和典型经验的总结和推广。
大力加强宣传引导。充分利用企业报刊、网站、微信公众号等各种宣传媒介，及时宣传
报道工作进展和取得的成效。
组织开展员工合理化建议活动。充分发动广大员工积极参与，征集各类员工合理化建
议，推动形成全员参与的良好氛围。
积极交流推广典型经验。召开战略工作专题推进会，各项目交流分享工作经验，学习推
广典型做法。
营造全员全链条参
与环境
加大考核激励力度。加大工效挂钩力度，对工作取得显著成效的项目，在年度业绩考核
兑现及特殊贡献奖等的评审中予以倾斜，激发各项目工作积极性。
第四节 增强实施保障能力
切实加强战略实施保障，通过完善绩效考核体系，优化战略研究组织架构，构建开放式研究网
络，加快信息共享与成果分享，强化成果转化应用，加强战略研究队伍建设等手段确保战略实施效
果。
环境风险识别应对。围绕短、中、长期战略发展目标，紧扣业务管理中的重点和难点，全面辨识
和分析公司经营和新项目开发过程中的重要风险，建立风险数据库，构建公司风险指标体系。
基于情景分析的战略风险评价。把可能对战略产生较大影响的风险因素确定为关键维度，通过专
家调查的方式，对关键维度风险因素进行情景开发，利用战略风险情景分析矩阵，确认最终战略
风险。
注重战略风
险防控
实施战略风险监控与规避。逐步建立健全风险防控体系和应急预案，持续跟踪综合风险度排名靠
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71
前的重点国家，做到预防到位、反应及时、应对有力、损失可控。
找到战略实施的关键节点，理清其中的逻辑关系，科学制定战略地图。基于标准战略地图框架，
结合公司业务特点，定制化设计财务与业务、利益相关者、内部流程、学习与成长四个维度，共
同反应公司业绩情况。
为每个关键节点确定量化目标，实现战略指标化，开发与战略地图相匹配的计分卡。例如，在低
成本战略实施中，在财务与业务方面就设计制定了主营业务税前利润、现金贡献、投资资本回报
率、操作成本、完全成本、付现成本、发现储量有效转化率、产量递减控制率等指标。
加大业绩考
核力度
在公司机关部门和重点单位推广应用基于平衡计分卡的业绩合同。业绩合同由战略地图、计分
卡，以及以关键绩效指标(KPI)为核心内容的传统业绩合同三部分组成。
第五节 动态管理与完善
持续变革是战略执行的精髓
建立常态化经营策略研究与调整机制，以战略为指导，构建项目策略研究体系，比如“一项目
一策略，两年全覆盖，逐年滚动更新”，分层次、有重点、讲落地，提升项目决策支持能力。
对于企业家来说，优秀的战略如果不经过思考，不能融会贯通地去应用，只会适得其反。一定
程度上，优秀的理论自身在经受实践检验的同时，也在检验着实践者的智慧和能力。
要达到企业制定“优惠促销策略”的目标，就必须进行持续的变革；只有持续变革，才能真正
形成最适合、最优的战略。
根据竞争环境变化进
行灵活调整
应该说，企业战略规划并非一劳永逸的，而是需要不断根据竞争环境变化进行灵活调整，
这就要求企业必须重视战略规划调整工作，及时掌握战略规划实施情况，全面了解市场环
境变化，进而针对性地进行企业战略规划调整，以便使战略规划更加符合企业发展实际情
况，进而促进企业的良性发展。
战略管理工作应遵循
动态调整原则，保持
战略规划体系的科学
性、前瞻性、适用性
和有效性。
总体规划中，三年滚动规划依据五年发展规划编制，同时对五年发展规划的持续优化与修
编。战略决策机构在战略规划期内做出的重大决定，作为战略规划补充或调整，及时列入
规划体系。在贯彻战略规划过程时，坚持战略指引、双向沟通、适度聚焦、优势多元原
则；进一步明确自身战略定位，有针对性地选择符合自身优势与特点的战略策划与引导，
加快差异化发展步伐。
进一步研究完善公司
发展战略
进一步研究完善公司发展战略和中长期规划、业务规划、职能规划和子企业发展规划；加
强战略协调与沟通、任务分解与落实、资源优化与共享，形成清晰的战略导向、时间表、
路线图和保障体系，确保战略规划具有更强的可实施性。
第六节 战略评估、考核与审计
开展战略执行评
估
战略执行后评价是公司重要的战略控制措施，是从公司层面到战略实施机构、从当期业绩到
可持续发展、从重大战略任务到战略绩效指标多个维度进行的全面评估。遇特殊年份，年度
战略执行情况年度评估与五年规划中期或终期评估工作结合进行。
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实行战略绩效考
核
公司强力推进战略规划实施，强调绩效考核评价体系的战略导向，先期可在战略实施集群试
点探索经验，逐步推进落实。逐步完善与战略实施和控制相关的组织、制度和文化，渐进推
动对子企业的战略绩效考核，并作为业绩考核评价的组成部分。
加强战略监察审
计
公司监察、审计部门将战略规划执行与战略绩效纳入全面监督范围。对背离公司战略规划方
向、执行公司战略规划不力、延误公司战略实施和导致重大损失的行为，根据公司管理制度
予以责任追究。
第六章 总结：商业自是有胜算
人生和事业有很多相似之处：两者本质上都充满不确定性，但又都具有提升长期胜率的方法。
决定人一生命运的，往往只是几个判断和决定，这很大程度上源自于你的认知；而认知能力的提
升，往往需要你长远的成长和坚持。我们也可能偶尔成功，但各种短期的偶然性终会被时间熨平，
最终的结果基本是公平的。
人与人之间智商的差别并不大，那么为什么人与人之间在人生与事业的成就上会有那么大的差
别呢？有一句话说的好：成功路上并不拥挤，因为坚持的人不多。人生和事业充满了一个又一个挑
战，在前进的路途中，我们需要坚持不懈、勇敢顽强和沉着冷静，才能不断突破自我，超越极限。
做企业也一样，如果没有坚定的信念，没有一种气魄和胆识，注定是无法成功的。
除了坚持，还有什么导致人与人之间最大的差距呢？天道并非一定酬勤，艰苦的坚持和勤劳固
然重要，然而更重要的是认知。你的人生高度，包括你的财富能达到的高度，不会超越你的认知高
度。认知能力的提升，是思维方式、思维层次的提升，是深度思考能力的提升，它能让你具备一眼
洞穿事物本质的能力。花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是
截然不同的命运。而能否抓住行业本质，是企业的一大核心竞争力。
人之所以痛苦，常在于追求错误的东西。认知的提升，需要正确的人生观、价值观、世界观指
引。只有正确的人生观、价值观、世界观，才能放大你的格局，才能让你的认知到达足够高的层
次，你的人生才不会偏离方向，你才能获得真正的成就。正如：为客户创造了价值，企业也就从中
分享了价值；为这个社会创造了多少财富，企业就有多么伟大。
亲爱的朋友，人生和事业就如逆水行舟，不进则退。人生和事业最痛苦的不是错过了，而是明
白的时候已太晚。正如开头提及的——人生和事业有很多相似之处：两者本质上都是充满不确定性
的，但又都具有提升长期胜率的方法。而巴菲特之所以这么成功，有个重大的原因就是他悟的早而
且活的久，20多岁就开始积累财富，一直到现在快 90岁了还没有停止。
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我们要找到提高胜率的方法，最好还能如巴菲特般早开悟、早积累！
那么如何才能提高胜率？又如何早开悟、早积累呢？
持续的学习和钻研，不断的实践和总结，是切实可行的方法。然而更重要的是如何学习，学什
么？
为此，盛世华研将结合十余年的行业研究、管理咨询等方面的知识体系，持续不断的针对不同
行业开发不同专题报告，供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管
理者、政府等企事业单位参考决策。同时也希望能让每个人都能更早的开悟，更早的理解经济和产
业运行规律，并根据规律制定策略，更早的积累，从而获得伟大的成功。
盛世华研：致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，成功企业家……
盛世华研
注 1：此系列报告的撰写我们参考了众多专家、学者、研究机构公开的成果及理论，在此表示
深深感谢。能找到出处的，我们都尽量注明出处；如侵犯了您的权利，请联系我们。
注 2：此系列报告我们仅收取非常低的费用，属于非盈利性产品，相对于一般几千、数万的研
究报告，基本是免费开放供大家学习。在此也希望大家能尊重盛世华研的知识产权，不要盗用，如
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