旅游房地产发展战略的思考
第一章 旅游房地产概述
旅游房产简介
旅游房产是指旅游业元素注入以休闲度假为目的的房地产开发、营销模式，它的房
产开发项目全部或部分实现了旅游休闲功能。城市化进程的加快、人民生活水平的不断
提高，为旅游消费奠定了良好的基础。同时，随着旅游项目的变化，以休闲置业、度假
置业、运动置业等为代表的舒适型住宅运动正开始主宰新一轮的开发浪潮。旅游房地产
的发展前景广阔，发展空间和市场潜力巨大，使旅游物业开发将成为未来１０年中国房
地产业的热点之一。
目前开发商对旅游房地产的认识范畴已经超越了过去的传统认识。有开发商认为，
第二居所、异地购房同样也属于旅游地产的范畴，因为“现在普通住宅也可以用来度假，
度假的地产也可以变成当地一些豪华住宅。”根据 2003 第 3 季度住宅市场的调查统计，北
京住宅的购买者有近 3 成为外埠人士，而其中高档住宅所占比例更高。在这些高端购房
者当中，相当多的人就是出于“休闲加投资”的目的而解囊的。
“旅游地产中的第二居所概念并不是‘在一个城市拥有一个住宅’这幺简单。”它应该是
“除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把常规地产真正变成旅游地产。”针对
目前不断升温的旅游地产概念，高档住宅向旅游地产转化，关键是要有专业的酒店管理
公司或者物业公司来经营。旅游地产既要把旅游项目经营好，同时又要把房地产配套服
务项目经营好，这两者结合起来才能使旅游地产产生双重价值。
在 2003 年“十一”黄金周期间，国家旅游局和中国旅游协会有关专家根据旅游行业的
发展趋势，提出了“体验旅游”这一概念，指出在经历了较低层次的观光旅游之后，随着
生活水平的提高，我国旅游业必将出现更为高级的消费模式，即以情景化、体验化为特
征，融高品位吃、住、行、游、购、娱活动为一体的“体验旅游”。而在旅游模式产生“质
变” 的过程中，房地产与旅游业以及商业、服务业的结合成了旅游开发的一种趋势，从
而派生了“旅游房产”这一融旅游、商业、服务为一体的全新开发理念。著名的上海新天
地、云南丽江，以及近来被业界和商铺投资者一致看好的周庄·江南人家就是此类开发模
式中较为著名的代表。
旅游房产的起源与发展轨迹
旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨
别墅，欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。
60 年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志
着旅游房地产市场的开始，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、休闲别
墅，将旅游房地产推向高潮。
1999 年全球分时度假物业销售额达到 67．2 亿美元，540 万个家庭参与了分时度假
网络。大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度
假业，并取得了可观收益。
在亚洲，日韩泰等国近几年大打“旅游度假牌”，大批国际金融投资商、地产开发商、
酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，并取得了可观收益。
风雨几十年，旅游房产在国外的发展已相当成熟，成为国际房产界一个最具生命力
的品牌；以家庭中的第二房产为主要形式，旅游房产被广大中产阶级普遍接受。
旅游房产 ——非主流热门 的原由
旅游地产在上个世纪八九十年代曾活跃一时，主要集中于沿海地区。由于盲目开发、
供大于求，出现大量闲置空置房。此次“复生”，业内专家认为有其客观原因。
首先，从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及
相关产业发展的新政策。为我国旅游房地产的发展提供了广阔的平台。据国家旅游局透
露，到 2003 年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定
了亚洲旅游大国的地位。在旅游假日经济持续增长的情况下，必将吸引大量投资，其中
包括具有丰富开发和营销经验的房地产商，对旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。
其次，从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市
路网系统发展迅速，从人均汽车的拥有量来看，北京已达到 8 个人一辆车的水平，上海 12
个人一辆车，深圳、广州约 10 个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无
疑是一个促进其发展的利好消息。
第三，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提
供了巨大的发展空间。据国家旅游局透露，到 1999 年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收
入分别位居世界第五位和第七位。“十五”计划如能顺利实现，旅游业将为国家提供外汇收
入 900 亿美元以上，增加国内生产总值 3 万亿元以上，创造就业机会 800 万人以上。到
2005 年，我国入境旅游人数将达到 8500 万人次，其中过夜海外旅游者 3450 万人次，旅
游外汇收入 220 万美元；国内旅游人数将达到 11 亿人次，旅游收入 5000 亿元；出境人
数将达到 1636 万人次。
第四，集中在旅游城市、沿海地区大中型城市周边的空置房在积极寻找盘活资产、
提高效益的新途径，相对的，主流产品的饱和也促使地产资金另辟蹊径，抢占先机。旅
游房地产的概念和分类一般有以下几类：
■ 休闲度假区内的住宅（别墅、度假村）：投资集团、房地产商，利用旅游开发区、
旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功
能的住宅项目。
■ 旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心：具有集旅游、观光、休闲、度假、
运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
■ 时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，作为选购产品的货币。他们可
以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的
住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多
选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具
体如下：
① 产权酒店：即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管
理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人拥有
该酒店每年一定时间段的免费居住权。
① 时权酒店：即将酒店的每个单位分为一定的时间份，如将一年分为 51 周，出售
每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定
时间如一周的居住权。
① 养老型酒店：指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理
公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况
下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
① 时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产
品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择
其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提
供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。在
高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别
墅。
快乐无穷的北京快乐假日大酒店是产权酒店，是此类房地产中著名的成功例子。
快乐假日大酒店建在旅游资源异常丰富的延庆，靠近延庆的六大景区 26 个景点，
其中著名的有八达岭长城、“塞外小漓江”——龙庆峡、松山原始森林自然保护区、康
西草原、妫河漂流、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的优秀旅游资
源，一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、
陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套娱乐设施来增强其休闲度假功能，更
在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建大中小型会议厅，使它成为一个集度
假、休闲、娱乐、会议功能为一体的旅游房地产产品。
度假房地产在国外已有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者和房地产开
发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱团组建旅游房
地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国
各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发
展很快的一个品种。
■ 与旅游相关的写字楼： 以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游
企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也
方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发
的西安大厦即属此类旅游房地产。
■ 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发： 这类房地产多在旅游目的地城市，兼
有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明
滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游区内 4000 亩土地上投入三
十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、
园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、
独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度
假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第
二居所功能的大型综合度假休闲社区。
旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发
达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素
为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；
另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅
游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假
房地产前景广阔。
第二章 旅游房产在中国的成功范例
海南房产的风雨史
20 世纪 90 年代，中国引进旅游房产概念，伴随房产泡沫以及解读与运作的失当，初
期旅游房产曾出现消化不良综合症，几乎退出人们的视野。经过痛苦的反思和摸索，在
领航旅游房产的海南岛，三亚“旅游房产” 如今全线蹿红，并形成规模。
当中国三亚紧随美国夏威夷、印尼巴厘岛、澳大利亚黄金海岸等海滨小城崛起成为
世界顶级旅游度假中心时，“旅游房产”在此地的崛起自然就排上了日程。
曾几何时，惨烈的海南房产开发史，为中国房产界提供了一个生动标本。
上世纪九十年代初，刚建省带来的亢奋和经济试验田的优越区位，投射给人极度浮
燥的心理，天涯房地产的发展随之进入无序状态，短暂的繁华过后，海南各城市一夜之
间多出了建筑面积达 1631 万平米的烂尾楼；犹如在高尚人群中挤进来一个个蓬头垢面的
乞丐，这些半拉子工程尽管曾经很风光地登场，最终却让一个城市为之羞愧难当。
十年风雨，海南房地产经过历炼后终于走出寒冬，走上平稳发展之路，但市场规模
的捉襟见肘，注定海南房产无法与内地大城市的同行业媲美，尽管发展商的步履已相当
理性和从容，高度市场化的竞争却让大家极难争取更大份额的蛋糕。
“旅游房产”在三亚的异军突起，打破了海南房产界的沉寂，形成一个让国内同行为
之侧目的景象，先天乏力的海南房产由此被提携到一个令人惊喜的高度。
三亚旅游房产的依托
三亚，地属北纬十八度国际休闲带，是中国唯一热带滨海旅游城市。
阳光、大海、环境、空气、气候、民族风情等构成三亚六大旅游质素，经世界环保
组织监定，三亚在全球十个空气质量最好的城市中排名第二，是中国首批“国家生态示范
城市”；典型的热带海洋气候以及中国最靠近赤道城市的地利，使三亚冬季温暖如春，夏
季凉风习习，年平均气温 28℃，极适宜人居，三亚人均寿命由此达到 80 岁，俨然人间的
天国。
最具魅力的还属三亚各大海湾。随着大陆架的运动和火山岩的沉积，在南中国海岸
造就了无数独具特色的优质海湾。亚龙湾、大东海、三亚湾、天涯湾等在群山的环拥中
享誉全球，各海湾沙滩柔软，海水澄澈，构成极佳的亲海旅游度假场地。
卓越的旅游环境，对旅游者形成强势召唤，三亚一年四季游人不断，来自五大洲的
游人越来越表现出对这个国际精品旅游小城的着迷，各黄金周的旅游景象，更是一遍火
爆！
随着中国经济的稳健发展，新崛起的成功人士越来越形成一个庞大阶层，久经物质
场的劳累，他们开始谋求一种稳固的度假形式，卸去身体疲累，满足心灵渴求，旅游房
产由此轻易走进他们的期待视野。
随着旅游概念由“观光”向“度假”转型，三亚当之无愧成为中国度假之都，在国内率
先展开旅游房产的艳丽大旗！由此，其行情也就全面看涨。
三亚旅游房产现状
旅游房产来临三亚，几乎让人有点措手不及，但品牌的奠立最终让人感觉到沁人肺腑
的阳光力量。
在三亚，碧海蓝天、阳光海岸、瑞海豪庭等各大楼盘，均在立项阶段就已对市场定位
和功能配套诸方面向旅游房产靠拢，最终与之重迭。另外如天泽海韵、天福源、以及在
亚龙湾新推出华宇皇冠假日酒店等项目，直接扛起旅游房产产权模式的大旗招揽买家。
依托于丰厚的旅游资源和人文努力，诸如 53 届世界小姐等各类“美丽”赛事在此地落
点，三亚越来越引起全球瞩目，旅游品牌处于全面上升阶段，预先为旅游房产的发展提
供了广阔空间和广袤思维。除高档度假社区，时权酒店、产权酒店、养老型酒店，均在
三亚开花结果，蔚为壮观。
由于旅游房产在中国还有一个较长的普及阶段，这就给炒家提供了挥舞空间；另外，
集团客户和产权投资客户也纷纷将目光投向三亚滨海房产，这样，房产的成批购置现象
几乎让各楼盘猝不及防，碧海蓝天、兰海花园、阳光海岸、昌达花园等……均体会到了
被成批、整层或多层购买的亢奋。
旅游房产的行销，导致房价节节上涨，三亚海景旅游房产的价格在 2004 年几乎上涨
了一倍。如今，三亚湾的高端旅游房产均价已达 5000 元，远高于同处海南岛的海口，受
其能量辐射，海口滨海一带的高档住宅群，也终于打破滞销局面而走上轻车快轨，并纷
纷揭杆而起推出旅游房产品牌。
旅游房产热闹了，来海南三亚旅游的人数也增多了。而且一些在三亚有了自己房产
的业主，更是一年之中要有好几次光顾三亚，来彻底消除工作给予自己的疲劳，充分享
受一下阳光，白云，沙滩来放松自己。
据三亚市旅游局统计，今年一季度，三亚实现旅游接待总量和旅游总收入同步增长，
创下历史新高。全市旅游饭店接待过夜游客 万人次，同比增长 %；实现旅游
总收入 亿元，同比增长 %。其中，3 月份共接待过夜游客 万人次，同比增
长 %，实现一季度中单月首次突破 40 万接待量大关，创历史新高。
无疑，有了旅游房产的依托，2004 年，将成为海南楼界的丰收年！
第三章 上海旅游房地产的发展现状
上海的标志性建筑群（东方明
珠，陆家嘴金融贸易区 ）
上海旅游业趋势
上海通常被认为是“旅游资源匮乏”，因为上海既缺乏自然山水资源，也没有充足的
名胜古迹，但上海却在 2002 年实现了入境旅游接待高速增长和国内旅游接待持续稳步增
长，各项指标均创历史新高。根据上海市公安局出入境管理处的最新统计证实：全市共
接待入境旅游者 万人次，同比增长 ％，其中外国人 万人次，同比增
长 ％；国内旅游者同比增长 6％。根据“九五”规划预测，上海接待入境旅游者将于
2006 年突破 270 万人次。这一目标提前 4 年实现，而且比 2001 年增长三成以上。20 年
前，入境旅游者在沪逗留仅一天左右；而至去年，逗留时间已逾 3 天。上海去年旅游业
总收入约 1098 亿元，同比增长 ％，其中入境旅游外汇收入达 23 亿美元，国内旅游
收入 907 亿元人民币，分别同比增长 ％和 ％。 （以上数
据来源：上海消费参考报）
上海的城市巨变“创造”了旅游资源。这十余年，是上海经济发展最快、城市面貌变
化最大的时期。20 世纪 70 年代以前，上海局限于“老三篇”：外滩、豫园、玉佛寺。90
年代以后，随着城建发展推出的“都市旅游”，从都市文化、都市风光、都市商业三方面
进行创新。如 90 年代初期针对南浦大桥和杨浦大桥两座新型斜拉桥的建成通车，适时宣
传，引来大批外地客。此后，城市面貌的每一个变化，都会在上海的“菜单”上显现。外
滩、人民广场、陆家嘴标志性建筑及美丽夜景，朱家角水乡风光，浦东孙桥农业开发区
的现代农业观光，东方绿舟新型教育休闲基地，乃至大卖场、专卖店等特色商场，都成
了上海独特的旅游资源。
2010 年在上海将举行世博会。众所周知，世博会与旅游往往是一对孪生姐妹，举办
世博会将推动与旅游业有关的商业、休闲、娱乐、文化等行业，这些行业反过来也将给
房产商巨大的发展空间。
随着 F1 上海大奖赛和世博会在上海的举办，来上海旅游的人士将会越来越多。而且
来上海旅游的人群里其中也不乏投资人士。作为中国最大的金融中心和房地产金融交易
中心，他们怎幺会错过通过 F1 上海大奖赛和世博会带来的良机来大肆发展旅游房地产，
这个在中国房地产业中方兴未艾的“朝阳产业”呢？
上海旅游房产市场研究
3．2．1 世博会带来的地产商机
“世博概念”对本区域的旅游带来无限商机，对楼价地价的助推作用也不言而
喻。一年来，以世博会预选场地为中心半径 5 公里以内的区域里，成为申城土
地开发建设热土，据不完全统计，已有近 40 个新建、在售楼盘，约 300 万平
方米建筑面积的市场供应总量聚焦了最多的关注目光，目前正在热销中的新开
楼盘达到近 20 个。自卢浦大桥至南浦大桥的浦江两岸地带的房价一路窜升，
目前平均单价已逾越万元 /平方米大关，成为申城房价上升幅度最大的地域之一。
随着世博会整体规划的最后确定和市府有关部门土地供应机制的形成，世博会
的整个周边地区会成为申城楼市开发的一片热土。
再加之一些为了近水楼台先得月，而在世博园区内设立办事处的外国和国
内企业，他们无疑又会把区内的高档写字楼的租金推向一个及至。
整体而言，申博成功对上海房地产绝对是利好。从中长期看，上海会进一
步被世界了解，这会给上海带来更多的商机、更多的外来高素质人口，成为房
地产发展的新的基础动力。
3．2．2 上海其它旅游房地产动向
上海是一个世界著名的沿海大城市，从地图上我们可以看到有着绵延的海岸线，共
公里，但多年来，上海人并没有像青岛、大连、海口这些著名的海滨城市那样感觉
和大海十分亲近。这其中也许有两大原因，一是上海市区是在黄浦江两岸发展起来的，
与东海隔着广阔的郊区；二是东海受长江带来的泥沙淤积的影响很大，且岸线外移变迁
频繁，滨海地区找不到一块像海南三亚那样与大海亲密接触的地方，没有美丽的“碧水金
沙”这样优美的海滨景观。长久以来，上海近 200 公里的海滨总是给人一种泥滩遍布、芦
苇丛生、人烟稀少、荒凉萧瑟的印象。
最近，上海着手开始打造滨海旅游业。滨海旅游向来是国际旅游市场上的生力军。据
世界旅游组织统计，滨海旅游业收入已占全球旅游业总收入的二分之一，约为 2500 亿美
元，比 10 年前增加了 3 倍；37 个沿海国家的旅游总收入达 亿美元，占全球旅游
总收入的 81％。在欧美、澳大利亚和东南亚一些地区，滨海旅游业早已成为国民经济的
重要组成部分。专家认为，滨海旅游不仅投资少、周期短、行业联动性强、就业功能高，
还具有需求普遍和重复购买率高等诸多优点。
未来的经济是多元的，发展滨海旅游业，也是上海未来建设的一项重大举措。
在上海市旅游委和海洋局联合起草的滨海旅游规划中，申城六个沿海区县的旅游景
点将串连起来，形成一条“滨海旅游带”，崇明东平国家森林公园、东滩林湿地地区、宝
山横沙岛、南汇滨海地区、奉贤海湾地区，还有浦东华夏文化旅游区等，都是亲近大海
的好去处，将成为未来上海旅游经济和海洋经济的新亮点。
随着滨海经济和旅游业的崛起，滨海地区的房地产业也将大有作为。回归自然，享受
自然将成为 21 世纪上海房地产业的新亮点。到崇明海滩看鸟观潮，到南汇海滨赏桃花和
打高尔夫，到奉贤海塘上放风筝，在“碧海金沙”间驾游艇晒日光浴……上海人不用再跑
到大连、青岛、海南，在自家门口就能享受碧海蓝天带来的心旷神怡。
去年开始，别墅房产就以前所未有的浪潮席卷沪上房市，传统的别墅地带主要集中于
浦东、青浦 318 国道两侧、闵行莘庄周边地区、松江新桥和九亭、长宁虹桥等区域，但
真正意义上的大规模的临海别墅还较少。随着滨海开发的步伐加快，南汇、奉贤等地的
滨海旅游度假区内已出现了新兴的临海型别墅。
位于奉贤的海港新城就是其中不少楼盘中的典范。根据它的建设规划，围绕滴水湖
第一环是商住楼和办公楼，第二环是城市公园，第三环是居住岛。据有关专家透露，新
城的住宅不会是高楼，而将以欧陆风格的别墅型住宅为主，临海靠湖，绿树掩映，充分
体现出以人为本、回归自然的新理念，吸引海内外的有识之士落户新城。
海港新城的开发等也正在引导市郊城镇形成特色型开发。上海郊区城市化发展过程
最终体现的将是“生态化开发”。按照规划，奉贤海湾旅游区将作为滨海特色的城镇和示
范居住区。境内有金汇港出海口，依港傍海，集江南水乡、田园风光、海岸滩涂、自然
野趣为一体。周边拥有全市最诱人的海景环境，各种风景名胜引人入胜。海堤、风筝场、
龙腾阁、候鸟自然保护区、滩涂自然游乐区、海湾世纪森林等风景点云集，交通更是日
趋便捷，为居家、办公提供了非常便利的条件。
上海旅游房产盘点
虽然去年受 SARS 阴影的影响，旅游产业首当其冲地受到最大冲击，而房地产行业
也受到了一定影响。但是旅游业与房地产作为第三产业的主要代表，其受 SARS 影响的
消费压抑只是延缓了消费的时间，消费的潜力已经被聚集起来，一旦开闸放水，其产生
的消费势能将产生巨大冲力。旅游房产与现代商业的结合，势必将成为下一轮房地产行
业的重要增长点。
对于上海楼市来说，经过连续几个月的高速攀升的发展后，虽然目前尚无疲软趋势，
但其增幅已趋缓和，对于投资者而言，找出新的投资题材已是势在必行。
房地产业是经济发展的“寒暑表”，经济环境又影响居民的消费。能否满足消费者的
需求，是房地产和旅游市场连结的关节点所在。居民消费水平的高低直接影响房地产市
场和旅游市场。上海作为全国最大的金融和贸易中心，每年吸引了众多的海内外游客来
观光旅游，投资，全市的消费水平一直处于全国的领先地位。同时，旅游点内高密度的
人流量和旅游人群的巨大购买力更将成为旅游房产中商业项目的有力支撑。未来几年里，
上海的旅游题材还相当多。上海有一年一度的国际旅游节、近期嘉定的 F1 国际赛车场的
即将建成开跑、远期 2010 年上海世博会的召开、上海及周边地区古镇景点区也迎来了新
一轮科学规划综合建设开发的高潮，这些与旅游业相关的项目里都蕴含了巨大的房地产
商机。
房地产业参与旅游业的开发建设，使旅游基础设施配套完善，可以增强旅游接待能
力，而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机，二者互动互补，互相促进，相得益
彰。
第四章 旅游房地产开发与投资的思考
旅游房产的开发
旅游房地产在我国还是一个年轻的产业，也是一个具有巨大潜力与前景的朝阳产业，
专家们提醒旅游房地产开发浮躁的后果，容易造成经济与环境效益难以弥补的重大损失。
旅游房地产开发商要考虑国家的相关政策，项目审批部门要综合考虑全局利益，既着眼
当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发
掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。怎样
巧妙地把房地产业与旅游业结合，促进房地产业新一轮发展，从两个产业间相互关联方
面入手进行分析，探讨两者之间结合的发展空间，应对新形势下房地产业充满变数的冲
击。我总结出了以下几点：
准确定位
旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在
产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副
特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中
去，培植独特的优势。
利用生态环境
旅游开发的过程其实是一个整治环境、提升环境品质的过程。随着人们生活水平的
提高，环境已成为广大业主投资置业的首选条件；注重营造并推介生态环境，已是房地
产销售中不可或缺的组成部分。
在上海，杭州、深圳、广州等房地产市场上，生态环境规划和营造较好的旅游房产，
比周边同等档次的楼盘价格卖得高，而且好销已成为不争的事实。杭州乐园旅游房产的
基准价在３５００元／平方米左右，比周边房产高近一倍，绿化覆盖率高，花木繁多，
整个小区绿化率已超过８０％。在杭州乐园的开发中，楼盘周围环境的建设始终被放在
首位，最突出的是在建楼时注意对自然环境的尊重和爱护，充分利用地形地貌，把自然
环境和人造环境有机结合起来。如在进行开发时，没有把原来砖厂两块取土造成的土坑
进行改变，而是使之成为数百亩的水面；原来３０多米的大烟囱复制了世界著名的雕
塑——生命柱；对位于生态公园的小山丘，也没有开山筑路，而是保护好山丘上的植被，
使之成为居住小区的“绿肺”，这样便营造出楼盘四周山水相依的好景致。
进行整体规划
规划就是财富，环境就是资本，结构就是效益。要充分利用原有的山、湖等自然资
源，进行精心规划。旅游产业的整体战略规划是一项系统工程，必须要为自身旅游功能
的发展需要预留管道，同时也要为旅游产业与其它产业的资源整合留好衔接口。
所有项目必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均
衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文
化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效
益的统一。
深圳华侨城在进行４．８平方公里的旅游房产开发建设中，在投入巨资对区块进行
绿化、美化的同时，还着眼于人们对环境的多种需求，建造了锦绣中华、中国民俗文化
村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园，建造了何香凝美术馆、华夏艺术中心、体育中
心等文化娱乐设施，建造了开放式的湖滨广场、喷泉走廊、生态广场。深圳华侨城正朝
着“中国最具特色的旅游房产区域”的方向迈进。旅游房地产业的这种大规模、整体性的
战略，是综合经济实力与整体规划能力的长期积累的结果，是别人难以模仿的。
努力挖潜创新
创新，意味着引领和启迪。作为供人们游玩休闲为主要功能的旅游房地产，项目的
不断翻新以及设计上留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以
新颖引人的姿态与魅力去赢得游人的青睐。
面向２１世纪的居住生活，人们渴望进行怎样一种旅游休闲活动？渴望拥有怎样的
家园？未来城市到底是怎样一幅景象？
旅游与房产找到了结合点，但还需要深入挖掘其潜在价值。旅游房产应展示８个方
面的内涵，即：充分体现城区功能特色，能满足现代多元化社会中人们需求的科学合理
的城市规划布局；有自然山水与人造环境的有机结合，体现２１世纪生态观念和符合国
家环保标准的小区绿化环境；有格调高雅的文化设施，能满足人们高品质精神生活需要
的内涵丰富的城区文化环境；有以旅游、度假、商务为主的配套设施，能满足知识经济
时代人们商务、旅游需求的商旅环境；有功能齐全的城市综合配套及数字化城区建设，
能满足信息社会人们工作、生活、交往的现代城市环境；有规划设计一流的城市公共活
动空间，能引领规划时尚的精品建筑环境；有以“执法、管理、服务”为一体的城区服务、
安全保障体系，能有“竭诚服务、温馨万家”的城区服务环境；有从幼儿园、小学到中学、
大学的全过程教育园地，能满足城区居民子女教育需求的教育环境。这既是旅游产业和
房地产业几十年开发和整体体验的提升，也是现代社会对休闲生活的新追求。
提升理念价值
环境、投资、生活理念一直是旅游房产旺销的三大卖点，旅游房产对每一个景点、
每一处房产从规划、设计到施工都倾注了巨大的心血。
导入“环境加文化”的新理念，创建２１世纪社区环境文化，是旅游房产独具的特色，
旅游房产特别要注意居民精神文化的需求。广州祈福新村旅游景观房产在建设中与自然
博物馆合作建设了恐龙馆、标本馆等科普场馆，他们还和高等院校联合建设美术馆，并
开展了一系列持续性的社区文化活动，从而营造出高雅、文明、健康的社区文化。在美
国迪斯尼旅游房产的建设中，着眼于对人文环境的多种需求，建造了雕塑走廊、喷泉走
廊、生态广场，集游泳池、健身房、网球中心于一体的体育中心，以及景色宜人的高尔
夫球练习场。这些公共娱乐设施大大丰富了所在区域旅游房产业主的闲暇生活和健身娱
乐活动。
精心设计
旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”
上下功夫。是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰
当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，
尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱。诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部都
应在设计中体现出来。
旅游房产的个人投资
就上海来说，随着旅游业良好地、迅猛地发展，市内已经启动了一大批关于旅游房
产的旅游和房产开发项目，带动了房地产行业的一项新的投资去向——旅游房产的投资，
这是一个对于个人投资房产的一个利好消息。但是利好消息毕竟是作为一些房产分
析家和房地产研究部门的主观判断，对于未来几年的房产发展趋势，这其中还存在着一
些人们所无法预料的不确定因素。譬如说，2003 年在中国乃至整个东南亚大肆肆虐的
SARS。这给国内的旅游业带来了严重的打击，给房地产业也带来了持续的低迷。
所以说投资旅游房地产，象投资其它房产一样，也需要去分析一些必要的因素（不
利的有利的要全盘兼顾，全国的大环境和自己所需要投资区域的小环境都要仔细分析，
包括法律方面的诸多问题）
旅游房产投资所需注意的方面：
■ 投资旅游地产是异地房地产投资
作为异地购房者，对于房产所在地的房地产信息、房地产交易、管理等诸多方面的
政策、规定了解比较少，建议购房人特别注意房产项目土地的合法性及销售行为的合法
性。为了避免日后发生不必要的纠纷，购房人一定要与开发商签署合法且详尽的《商品
房买卖合同》。此外，各地对外地人购房资格、权属登记手续等方面的规定不尽相同，购
房人尤其要注意这方面的规定，尽可能全面了解房地产所在地的各类信息。
■ 异地购房注意违法销售
异地购房者的主要目的通常不是自住而是投资，某些开发商尤其是旅游旺地的开发
商正是利用了这种心理，推出所谓“返本销售”、“售后包租”或“分割拆零销售”等销售方式。
表面上保障其投资收益，事实上这些均属于违法销售行为。《商品房销售管理办法》第 11
条明确规定："房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。"第 12
条规定："商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。"返本销售是指房地产开发企业以定
期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
售后包租是指房地产开发企业在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商
品房的方式销售商品房的行为。分割拆零销售是指房地产开发企业以将成套的商品住宅
分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。异地购房人不要片面注重
投资收益而忽视开发商销售行为的合法性。
如果异地购房人需要出租房屋，建议委托具有相应资质的房地产经纪公司及经纪人
来办理，并签署《房屋租赁合同》以明确各方的权利义务。
以上有些法规是专门针对住宅的规定，旅游房地产会有所突破，国家和地方政府相
继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续
性发展的动力保证，而且也为其营造了一个广阔的发展平台。但在新规定出台前，务必
慎重。
■ 注意周边旅游资源丰富，酒店出租率高
像金色假日、快乐无穷大等项目，都位于延庆县。从马甸桥开车走八达岭高速路仅 40
分钟即可到达。另外，延庆县的旅游业发展速度极快，旅游人数每年成倍增长。据统计，
到周末及重大节假日，当地的酒店基本全部是满租。八达岭高速三期直达延庆、歌剧院、
旅游学院、八达岭国际会展中心、亚洲最大的滑雪场、旅游机场等。这些都吸引越来越
多的游客，尤其是度假型的游客。
■ 硬件水平高，有会议、娱乐功能
■ 物业管理公司与经营公司能力要强
利用出租与会所赚取长期利润。"快乐无穷大"于 2000 年 10 月底开盘，共有 880 套
房。仅仅九个月的时间内销售率已达到 90％，其标准间价格亦从开盘时的每套 10 万元升
到每套 万元。开发商认为，房产式假日酒店本身是投资行为，更重要的是后期经营
和物业管理，使每位业主在玩的同时能够得到投资回报。该项目聘请了首都宾馆、西郊
宾馆及广建物业、新大都饭店四家专业酒店管理集团，将由以上几家专业酒店管理集团、
开发商及部分业主共同组建一家新的联合酒店管理公司，从而形成酒店管理公司、开发
商及业主三方合作之势，使每位业主都能公正、公开、平等、利益共享。
■ 与国际、国内分时度假公司联手
置换或出售空闲租期，提高房屋使用率。旅游业的发展在带来城市繁荣的同时也带
来酒店业的发展，对于产权式假日酒店来说，房产升值是好的开始，酒店经营管理得好，
业主才能笑到最后。
在国外，滨海旅游房产的价格之高令人咋舌，悉尼远郊的邦代海滩，一栋观海别墅
动辄上千万澳币；如此看来，中国的旅游房产尽管在 2003 年已得到迅猛飙升，在今后仍
将拥有升值空间，只是今后的价格将显得更理性、更成熟。
房地产市场的大环境亦是如此。作为细分了后的旅游房产也会随着旅游业发展的趋
势和其它房产细分项目的形势而上下波动。但是一点还是比较坚定的，作为房产领域里
的“朝阳产业”，旅游房产在未来几年中一定会找到它在一些投资家们心目中正确的投资
风向坐标的。
第五章 结束语
旅游房产发展之“痒”
我认为在热情高涨过后需要冷静分析。无疑，旅游房产受制于旅游平台，千丝万缕
的依赖使其无法找到一条独自坐大的途径，上升期的势态使各房产商难以深层次探索最
佳营销模式，盛世太平，可能使旅游房产在突发事件的应对上显得脆弱；尽管卓越的旅
游平台上为其提供极大发展空间，但运作机制的滞后，导致一个品牌在快速成长中出现
贫血。这些问题主要体现在：
℃ 目前打着“旅游房产”旗号的项目大都地处城市偏僻的远郊或旅游景区，而这些地
区的居民购买力较低，根本不可能消费掉这些房地产，这种区域内有效需求不足就构成
了这部分房地产的市场障碍。
℃ 在细节操作上，由于缺乏成熟的市场规范，发展商的随意性对品牌具有极大杀伤
力；同时，旅游房产可观的利润空间，使房价出现极大浮动，价格的暧昧自然要给旅游
房产的健康发展蒙上暗影。更严重的是房地产商在进行这类投资行为时，实际承担了来
自政策、环境、需求等多方面风险。假设有朝一日这些风险成为事实后，旅游地产开发
及完成后所需资金高、面积大、范围广等特点将使一部分旅游资源陷入困境，这对于旅
游业和房地产业都将是一次沉重的打击。
℃ 竞争已日趋激烈，硝烟混战中，各楼盘无法凝聚区域品牌的向心力量，一块鲜明
的区域品牌得不到个性的彰显；由于旅游房产的市场细分不甚明确，往往使定位不同的
楼盘厮杀得遍体鳞伤，到头发现对方其实并非敌人。
℃ 在旅游房产品牌的推广和调控方面，政府扮演的角色也明显不到位，国家相关管
理部门对分时度假尚未作出明确界定。从而一次次错失推广地方名牌的绝佳机会；地方
财税过多倚重于地产行业，使本可打响的旅游房产成了尴尬的“唐僧肉”，在买家和卖家
心中都打了折扣。
旅游房产发展之“亮”
随着我国旅游业的快速成长，造就了旅游业的巨大发展潜力。面对竞争激烈的市场，
房地产业必须找到可以发展的结合空间。所以，开发商必须懂得什幺是旅游资源，并掌
握旅游资源，创造商机。而商品房市场“ 供大于求”的现状和房企之间的激烈竞争，房地
产业的发展需要依靠有关产业的推动，找出新的开发题材已是刻不容缓的战略选择了。
我们现在巧妙地把房地产业与旅游业结合起来，相信能有效促进房地产业的新一轮发展。
面对广阔的消费市场，作为开发商必须认清形势，做好充分的思想准备，抓住时机，
谋求新一轮的发展。旅游业界人士要尽快更新观念，不能只依赖政府对旅游业的投资，
要积极面向市场找投资，打好面向社会的环境牌，面向市民的休闲牌。把环境、旅游作
为重要的社会资源加以利用，改善并使之增值，加强行业间的沟通，互通信息，通过活
而有序的磨合，促进发展。而房地产开发商要主动与旅游界人士广泛接触，挖掘市场，
积极渗透到旅游业的各个领域找商机、找项目、找任务。只有这样，才有利于房地产与
旅游业结合，发挥应有的社会效益，进而提高行业的竞争实力，达到双赢的目的。
毕竟，旅游产业具备顽强生命力，而旅游房产的发展才刚起步，这决定其拥有更光
明前景。
当一个品牌形成区域性竞争时，处于领导地位的产品总会焕发与生俱来的魅力。我
们期待，中国旅游房产以更雍容的自信和理性，从此走上一个稳健的发展道路。
谢 辞
在过去的两个多月的毕业论文设计过程中，我得到了商学院很多教授的指导以及同
学的帮助，在此我要向他们表示衷心的感谢。
而特别要感谢的是本文的导师陶田老师。笔者此次有幸得到陶老师的指导，对笔者论
文的完成实在有莫大的帮助。陶老师是一位认真负责的导师，而且有多年丰富的教学经
验，更值得一提的是，陶老师曾多次发表著作，实际工作经验丰富。所以，他能将理论
与实际紧密的结合在一起，他所给出的建议及论文的修改意见真的可以令到笔者豁然开
朗，有柳暗花明又一村的感觉。陶老师的指导十分到位，每周都和我们分析论文的进度
以及最新发展态势，甚至对于论文的种种要求（包括论文的格式和内容）他都一一耐心
讲明。陶老师本身工作十分忙碌，作为学院领导，自己本身各种会议繁多，又同时在指
导研究生和夜大的毕业设计，但他还是不辞辛劳的为我们指导，花费了大量的心血。甚
至他会在家里为我们发送电子邮件，我们十分感动！
最后在论文完成之际，再次向陶老师表达笔者最诚挚的谢意！
