第九章
商品房税收
第一节
商品房税收概述
一 税收的含义
税收：是国家依据法律规定，
强制地对经济单位和个人无偿
征收的实物或货币，是国家凭
借政治权力参与国民收入分配
和再分配的一种手段。
商品房税收：国家为了实
现其职能，凭借政治权利，按
预定标准，向商品房开发者、
产权者，无偿地、强制地征收
的货币或实物等。
二 税收的特点
强制性：任何单位或者是个人
不得违抗
无偿性：国家征税后，税款为
国家所有，不需要偿还，也不
需要支付任何代价
固定性：征税前以法律形式规
定了征税对象、税率、税源、
税目，并严格按照这一标准征
税
三 税收术语
（1）纳税人：纳税主体，是税法
规定的负有纳税义务的单位与个
人。
（注意同负税人的区别：负税人是
指负担税款的单位和个人，在税
负可以税负转嫁的情况下，出现
了纳税人与负税人的区别）
（（22）课税对象）课税对象
税法规定的征税的目的物，是征税法规定的征税的目的物，是征
税的依据，是一种税区别于另一种税税的依据，是一种税区别于另一种税
的主要标志的主要标志
税源：税收的经济来源或出处税源：税收的经济来源或出处
税目：课税对象的具体项目或具税目：课税对象的具体项目或具
体划分体划分
（（33）税率）税率
国家征税的比率，是税额与课税对国家征税的比率，是税额与课税对
象的比值，可分为比例税率、定额税象的比值，可分为比例税率、定额税
率、累进税率率、累进税率
（4）节税、避税、偷税
节税：利用法律并不企图包
括的方法来降低纳税人的赋税。
是合法行为
避税：利用税法的不健全，
减轻纳税义务，减少税收负担
的行为。是钻法律的空子，有
悖国家政府的税收政策导向
偷税：纳税人采取伪造、隐匿、
擅自销毁账簿等手段，不缴纳或
少缴纳税款。具有非法性、欺诈
性，是违法行为
第二节
商品房交易具体税收
主要有十种：企业所得税、
营业税、城市维护建设税、
土地增值税、城市土地使用
税、耕地占用税、房产税、
契税、印花税、教育费附加
以上每种税收的纳税人、
课税对象、计税依据、税率、
免税都有自己的特点
对二手房征收个人所得税
对二手房征收个人所得税
政策发展过程
1 1994年1月1日起实施的《中华人
民共和国个人所得税法》里规定，
要对房价交易差额征收20%的个
人所得税，但各项具体实行措施
没有出台
2 1999年发布了278文件，里面
对二手房交易征收个人所得税
有了明确细致的规定：属于家
庭唯一住房、且居住满5年后
出售，免收个税；对于出售自
有住房前后1年内，并按市场
价格购房的纳税人，起缴纳的
个人所得税将全部返回。
3 1999年以后，各地出台了一
系列关于二手房交易征收个
人所得税的细则，比如：北
京财政局于2003年发出了
《关于个人出售住房征收个
人所得税有关问题的通知》
4 2006年7月，国家税务总局
公布了《关于个人所得住房
转让所得征收个人所得税有
关问题的通知》，规定自
2006年8月1日起，所有地方
税务局开始强制征收房产出
售个人所得税，并强调：个
人所得税必须与其他相关税
收一并办理。具体规定主要
有以下三个方面：
（1）扣税、免税：
属于家庭唯一住房，且
居住满5年后出售，免收个
税
对于出售自有住房前后1
年内，并按市场价格购房的
纳税人，起卖房时缴纳的保
证金，如果购房房价总额大
于二手房房价总额，则保证
金全部退还；如果购房房价
总额小于卖房房价总额，则
部分退还。
（2）“三费”允许在税前扣除：
房屋原值、税金、合理费用
合理费用：包括实际支付
的住房装修费用、住房贷款利
息、手续费、公证费等费用。
（已购公有住房、经济适用房，
最高扣除额为房价的15%；商
品房等其他住房，最高扣除额
为房价的10%；购买时合同中
注明已装修的，不能扣除。
（3）如果无法提供完整、准确的
房屋原值凭证的，地方税务机
关会相应实行核定挣税，即按
照住房转让收入的1%——3%比
例征收。
（4）如果纳税人申报的住房
成交价格明显低于市场价
格而无正当理由的，征税
机关依法有权根据有关信
息核定其转让收入。
我国各地实施对二手房交易
征收个人所得税的情况
1 杭州：2004年1月1日，杭州开
始征收二手房交易个人所得税，
2004年9月2日暂停征收。因为此
项措施实施后，杭州房价不降反
升，而且成交量持续委缩。
（2）北京：2005年6月，北京朝
阳区地税部门规定，二手房完
税后才能办理过户手续，但执
行了半个月后即悄然停止。
（3）南京：2005年6月初，南京地
税部门规定，个人销售商品房将
按规定缴纳20的个人所得税，但
南京商品房管理局局长在6月16
日明确表示不征收。
我国对二手房征收个人所得
税时征时停，此地征彼地停
的原因所在
——各个利益集团的激烈博奕
——建设部门出于部门利益考虑、
地方政府出于地方利益因素，
不愿征收
——税务部门出于国家财政角度
考虑，希望征收
——违背了税收的基本特征
二手房交易征收个人所得
税的原因
国家通过税收手段对商品房市
场进行调控，对投机性、投资
性购房等商品房交易行为进行
打击。
对二手房交易征收个人所得
税可能出现的结果
房价过高，不是因为商品房投
机投资行为导致的，而是批租
土地造成的。
如果现在对二手房交易征收
个人所得税，一是卖房者会停
止手中房屋的出售，二是在需
求带动情况下，二手房税费成
本转嫁到购房者手中，进一步
提升二手房价格。在目前供需
比例下，第二种情况更有可能
发生，但是无论哪种情况都达
不到抑制房价的目的。
此外，双方可在私下达成协议，少缴此外，双方可在私下达成协议，少缴
税；继承、赠予房产，业主可免一定税；继承、赠予房产，业主可免一定
税收。所以人们回从这些方面下手来税收。所以人们回从这些方面下手来
少缴或不缴税。少缴或不缴税。
契税
含义
在土地、房屋不动产所有权发生
转移时，按当事人双方订立契约
等时对产权人征收的一种税，具
有财产转移税的性质。
纳税人
在中华人民共和国境内买卖、典当、在中华人民共和国境内买卖、典当、
赠与、交换土地、房屋权属，当事赠与、交换土地、房屋权属，当事
双方订立契约后的承受人。双方订立契约后的承受人。
转移土地、房屋权属包括：土地使转移土地、房屋权属包括：土地使
用权出让；土地使用权转让；房屋用权出让；土地使用权转让；房屋
买卖；房屋赠与；房屋交换。买卖；房屋赠与；房屋交换。
课税对象
发生产权转移变动时的土地、房
屋权属。
计税依据是房屋产权转移时双方
当事人签订的契约价格，征收契
税。
为了避免发生隐价、瞒价等逃税
行为，征收机关认为有必要时，
也可以直接或委托商品房估价机
构对房屋价值进行评估，以评估
价格作为计税依据。
税率
一般为3%——5%
从2008年11月1日起，对个人首
次购买90平方米及以下普通住房
的，契税税率暂统一下调到1%；
对个人销售或购买住房暂免征收
印花税；对个人销售住房暂免征
收土地增值税。
免税
国家机关、事业单位、社会团体、
军事单位承受土地、房屋用于办
公、教学、医疗、科研和军事设
施的，免征。
因不可抗力灭失住房而重新购买
住房的，免征。
土地、房屋被县级以上政府征用
占用的，重新承受土地、房屋权
属的，由政府决定。
营业税
含义
营业税就是商品房开发经营企业
取得的营业额所征收的一种税。
纳税人
纳税人是以销售应税劳务或不
动产的商品房开发经营企业为
纳税人。
税率
从事商品房开发经营的单位和个
人，在商品房销售后，以其销售
收入额为征税对象，税率为5%；
凡从事商品房出租业务的单位和
个人，以其租金收入为征税对象，
税率为5%；
凡从事商品房中介服务的单位和
个人，以其服务费收入为征税对
象，税率为5%。
有关法律规定
自起对个人购买住房不
足2年转交易的销售时按其取得
的售房收入全额征收营业税。
个人购买普通住房超过2年（含2
年）转手交易的销售时，免征营
业税。
对个人购买非普通房超过2年
（含2年）转手交易的，销售时
按其售房收益减去购买房屋价款
后的差额征收营业税。
商品房企业开发的产品转为自用是否交商品房企业开发的产品转为自用是否交
纳营业税？纳营业税？
财政部门国家税务总局关于明确
〔中华人名共和国营业税暂行条
例实施细则〕第十一条有关问题
通知的规定：单位内非独立核算
的施工单位为本单位承担建筑安
装业务，不征收营业税。因此，
自建自用房屋不征收营业税。
新政规定，对住房转让环节营业
税暂定一年实行减免政策，将现
行个人购买普通住房超过5年
（含5年）改为超过2年（含2年）
转让的，免征营业税；将个人购
买普通住房不足2年转让的，由
按其转让收入全额征收营业税，
改为按其转让收入减去购买住房
原价的差额征收营业税。
以个人购买一套以个人购买一套100100万元的普通住万元的普通住
宅刚好超过宅刚好超过22年不到年不到55年为例，按照年为例，按照
此前税费标准，应按照售房收入全此前税费标准，应按照售房收入全
额征收额征收%%营业税，即营业税，即100100万元万元
×%=×%=万元；而按照新标准则万元；而按照新标准则
无需交税，购房人可节省无需交税，购房人可节省万元。万元。
如果个人购买普通住宅未满如果个人购买普通住宅未满22年出年出
售，假设房主以售，假设房主以8080万元购买住房，万元购买住房，
以以100100万元出售的，那么，目前需万元出售的，那么，目前需
要缴纳的营业税为（要缴纳的营业税为（100100万元－万元－8080
万元）万元）×%=×%=万元，比此前全万元，比此前全
额征收额征收100100万元万元×%=×%=万元，万元，
节省了节省了万元－万元－万元万元==万元。万元。
物业税
一 政策提出
2003年底，十六届三中全会在
《中共中央关于完善社会主义
市场经济体制若干问题的决定
》中明确提出：“实施城镇建
设税费改革，条件具备时对不
动产开征统一规范的物业税，
相应取消有关税费。”
2004年初，广东省宣布有
可能在年内开展物业税，
上海、北京、湖南等地区
随后也相继提出。因此，
“物业税”被社会各界人
士广泛关注。
2006年，北京、深圳、南
京、重庆等六市开始试点。
2007年，在十届全国人大五
次会议上，首次将“研究开
征物业税的实施方案”写进
政府预算报告中，政府工作
报告也将“抑制商品房价格
过快上涨”纳入2007年工作
部署中，这些都被认为是物
业税开征即将落实的一个明
确信号。
2008年两会期间,物业税
的讨论再次成为了一个热
点。
二 物业税的含义
物业税属于财产税类，主
要针对土地、房屋等不动
产，要求其承租人或所有
者每年都要缴付一定税款，
应缴纳的税值会随着商品
房市值的升高而提高。
物业税在不同国家、地区其
名称不尽相同，有的称“不
动产税”，有的称“财产税
”。虽然名称不同，但都是
按商品房评估价值征税。
物业税和所得税、增值税一
起被称为国际通行的三大主
力税种。
三 我国物业税试行框架
现行物业税的基本框架是将房
产税、土地增值税、土地出让
金等收费合并，转化为商品房
保有阶段统一收取的物业税。
以前一次就要向政府缴清的税
费现在分为50——70年缴清。
四 物业税实施后对不同经济对
象产生的正反影响的对比分析
(一) 对地方政府的影响
开征物业税有利于地方政府在
今后很长的时间里财政收入的
稳步增长，同时有利于克服政
府“寅吃卯粮”的现象。
可能造成建设资金短缺问题。
（二）对商品房商的影响
有利于打击不法商品房商炒楼等
投机行为
可能导致商品房商的过度开发
商品房商在开展物业税前后取得
土地的巨额差价将很难解决
（三）对消费者的影响
消费者购房时初次缴纳的款额
将降低
物业税的开征可能导致“平买
贵用”的现象，使得消费者的
使用成本大大增加。
（四）对商品房市场价格的影响
将降低商品房的开发、销售成本，
降低商品房销售价格，具体影响
取决于取消或降低税费的项目和
幅度
房价下调空间可能被过分夸大
（五）对金融市场的影响
对银行而言，一方面有利于降
低贷款风险度，另一方面，可
能导致利润有所下降。
可能把开发环节的金融风险转
移到物业保有阶段。
五 所采取的相应对策
搞清商品房开发过程中存在
的税费问题
制定科学的土地供应机制
物业税调节的主体定位，是
开征物业税成败的关键所在
关于新房和旧房的衔接问题
要有一个公平、公正的评估机
构
完善相关法律，建立有效的惩
罚机制
确定物业税的归属
