客户描述——东亭潜在客户
大型卖场企业高管:
收入：月收入1万
代表企业：麦德龙超市、百安居、迪卡侬运动超市、家乐福超市
居住地：东亭
消费场所：东亭各饭店、商业大厦崇安寺、惠山、五里湖公园
晚上：1912酒吧街、社区棋牌活动室
对于产品要求：120㎡—140㎡小高层或高层
东亭潜在客户推广方式
推广方式：
1、地面推广、如扫街、路演；
2、在主要卖场设立展位及进行联动活动；
3、短信发送；
4、直投邮寄
5、在东亭的主要路口设立户外吸引目标客群
客户描述——资源团客户
台商会：
居住地：东亭及新区
代表企业：无锡健鼎电子
消费场所：东亭、新区
对于产品的要求：200—500㎡别墅或洋房
客户描述——资源团客户
新区车友会：
成员：新区企业高管、私营业主
居住地：新区
消费场所：新区新地假日广场、百盛
产品要求：120—150㎡洋房120—130㎡小高层
资源团客户推广方式
推广方式:
1、上门推荐，组织团购；
2、短信发送；
3、企业、组织内部邮箱发送楼盘信息；
4、联动活动；
5、直投邮寄
客户描述——外围客户
梅村、坊前管委会
居住地：当地
收入：月薪1—3万元
消费场所：梅村、坊前、市区
节假日：新梅广场、新地假日广场、商业大厦；
晚上：社区棋牌活动室
车辆情况：20万元以上
对于产品的要求：130—150㎡洋房
成员：新世界纺织城、五洲国际装饰城个体工商户、华美不锈钢
个体工商户、南方不锈钢个体工商户、华东装饰城个体工商户
居住地：东亭、新区
消费场所：东亭、新区
节假日：新地假日广场、东亭、小红蒸菜、阿瓦山寨、哥伦布广
场、品鱼廊、权金城、小尾羊、社区棋牌室
车辆情况：20万元以上
对于产品的要求：200—300㎡别墅
130—140㎡洋房
120-140㎡小高层
客户描述——外围客户
私营业主：月星家居港各类品牌建材商、华夏家居港各类品牌建
材商、查桥品牌电动车厂
居住地：东亭、查桥
消费场所：东亭
节假日：太湖农家乐、商业大厦、查桥镇
晚上：1912酒吧街、社区棋牌室
车辆情况：30万元以上
对于产品要求：130—150㎡洋房
客户描述——外围客户
梅村中学的工作人员：
月收入：3000—10000元
居住地：梅村、新区
消费场所：新区
消费场所：新区
节假日：梅村新梅广场、长江路沿线饭店、商业大厦
晚上：梅村新梅广场
对产品要求：100—130㎡小高层或多层
客户描述——外围客户
外围客户推广方式
推广方式：
1、在闹市区及主要卖场设立展点及进行路演；
2、上门推荐；
3、短信发送；
4、企业联动活动
本案
外围拓展客户
（坊前、梅村）外围拓展客户
（南长）
客群活动范围 主要购物地点 主要餐饮娱乐区域
东亭潜在客户
欧尚
家乐福
家乐福
茂业 新东坊
商业街
易买得
乐购
乐购
结论
与目标客群所在单位及经常出入场所举行联动活动
在主要路口进行户外布点，如长江路沿线、东亭锡沪路及学前东
路
在高端酒店进行项目资料摆放
在大型卖场设立外展点，并进行路演活动
把客户范围扩大到南长区及梅村等地，在人气较旺的地段进行集
中式推广
项目分析2
项目定位
楼盘 开发商 品牌知名度 形象
首创悦府 无锡首创置业 ★ ★ ★ ★ 外来品牌开发商
米兰米兰 无锡金科地产 ★ ★ ★ ★ ★ 外来品牌开发商
国信世家 无锡国信置业 ★ ★ ★ ★ 外来品牌开发商
融侨观邸 无锡融侨金辉置业 ★ ★ ★ ★ 外来品牌开发商
金域缇香 无锡东城房地产有
限公司（万科）
★ ★ ★ ★ ★ 外来品牌开发商
本案 无锡花样年 ★ ★ ★ ★ 外来品牌开发商
虽然花样年也是外来品牌开发商，但在无锡知名并未形成，形象上要想不
处于落后态势，势必要加紧启动前期品牌推广，树立开发商品牌形象。
品牌形象分析
项目规模分析
楼盘 开发商 总建面积（万平米）
首创悦府 无锡首创置业 23
米兰米兰 无锡金科地产 42
国信世家 无锡国信置业 96
融侨观邸 无锡融侨金辉置业 35
美新玫瑰大道 无锡美新置业发展
有限公司
37
金域缇香 无锡东城房地产有
限公司（万科）
30
本案 无锡花样年 24
虽然本案在规模上并不是新区最大的项目，但本案所也有的产品
特性足以具备竞争力，且24万方正属于最适合开发周期和项目
运作的范围。
品质
形象
万科·金域缇香
本案
融侨观邸
金科·米兰米兰
国信世家
首创悦府
由于区域基本都是品牌开发商项目，综合分析，本案属于
花样年在长三角倾力打造的高品质项目，在区域众多项目
中，品质和形象上总体占位为中上水平。
品质档次分析
项目产品分析
本案产品线丰富，由高层、洋房、公寓及商业组成
户型以大面积为主，有明显的改善型需求特征
景观围绕水系而生，为区域内为数不多的具有景观优势的项目
区域配套逐渐成熟，高端品牌相互呼应，共同营造高端住区
结论：高端居住氛围逐渐呈现，赋予项目高起点气质
项目定位
从项目的品牌、规模、品质及产品方面的综合考虑，本案的定位高度
是——”从内涵的角度、从生活的舒适角度、从高品质的发展角度”
三大角度出发，精心塑造一个“有城市发展意义、有高尚的生活质量、
有国际化视野”的城市建筑群体及高端住区。
将区域发展推向新的高度，引领现代人居新
潮流
新区CLD时区，国际奢华雅院
项目SLOGAN
幸福有很多种实现的途径，
在花样年，我们经由艺术实现，
创生一种艺术的生活，艺术的幸福方式。
让幸福，艺术的绽放
（凝聚时代魅力，代言都市未来）
主要产品对比分析
洋房户型分析
本案洋房4+1——1楼户型（约165平米）
前后大花园
套间主卧
阳光娱乐室
赠送实用
地下室
金科洋房——1楼户型（178平米）
入户花园
客厅大露台
共性：两者面积相当，均有前后花园及地下室赠送，朝向普遍较好。
差异：本案1楼楼梯外置，基本无浪费面积，动静分离，高舒适度，面
积控制得当。
结论：本案1楼户型略优于金科1楼户型，具有一定竞争力。
下沉式花园
客厅+餐厅超
大面宽，高舒
适度
洋房户型分析
本案洋房4+1——2楼户型（约147平米） 金科洋房——2楼户型（190平米）
共性：两者均有入户花园及地下室赠送，朝向普遍较好。
差异：本案面积合理，有利于拉升单价，控制总价，朝南双露台，超舒
适客厅，面积使用率高。
结论：本案该户型总价和卖点优于金科，更容易为市场接受。
朝南双露台
客厅+餐厅超
大面宽，高舒
适度
入户花园
赠送
地下室
赠送地下室
景观阳台
入户花园
厨房带生活
阳台
洋房户型分析
本案4+1洋房——顶楼户型（约185平米）
本案6+1洋房——顶楼户型（约173平米）
金科6+1洋房——顶楼户型
（约120平米，实用200平米）
共性：均为复式，且都有大量赠送露台
差异：本案总体面积较大，客厅、餐厅
为挑空设计
金科面积较小，但实际实用面积
超大
结论：金科顶楼户型具有绝对的竞争优
势
高层户型分析
本案2梯4高层户型（约150平米） 首创悦府高层户型（约157平米）
南北双阳台、入户花园
主卧带独
立卫生间
和衣帽间
套间主卧
设计
共性：户型方正，均为四房设计，大面宽朝南
差异：本案功能排布合理，南北双阳台、阳光餐厅及入户花园
首创超大朝南阳台设计
结论：两者在实用性上均有优势，但本案面积控制得当，总价有一定优势
超大朝南
大阳台
高层户型分析
本案2梯4高层户型（约127平米） 万科高层户型（约128平米）
主卧带独
立卫生间
和衣帽间
朝东
大阳台
共性：面积相当，均为三房
差异：本案有入户花园，南北双阳台，三开间
朝南，南北通透
万科朝东客厅大阳台，但两房朝南
结论：本案该户型在朝向及实用方面具有优势
高层户型分析
本案2梯4高层户型（约89平米） 首创悦府高层户型（约87平米）
共性：均为两房，且全朝南
差异：本案有入户花园，厨房带工作阳台，客厅带阳
台
首创客厅带阳台
结论：本案该户型略有一定优势
18层小高层户型分析
本案2梯2小高层18层户型（约182平米） 万科高层户型（约170平米）
共性：均为三房，且南北双阳台，大面宽朝南
差异：本案电梯直接入户，三个房间均为套间设计，客厅
面宽5米
万科主卧为套间设计
结论：本案该户型改善型特征明显，略有一定优势
户型分析结论
本案产品在区域具有较强的竞争力，属于市
场接受度较高的产品之一。但如何把握入市时机，
合理制订价格，规避市场竞争，是接下来我们的
考虑重点。
营销推广3
物质
层面
精神
层面
江湖
地位
帮助花样年成为无锡房产界观摩的标
榜，成为无锡的样板示范社区
32个月完成项目B地块（商业除
外）以及A和C地块公寓部分的
80%，完成集团预期的利润目
标
帮助花样年的企业品牌根植无锡，
成为家喻户晓的优秀地产品牌
营销目标
