金融深化、土地财政与房地产价格
本文是一篇金融学论文，笔者通过对土地财政、金融深化和房价的现状及
存在的问题做了一系列分析，并侧重于从土地财政、金融深化两个方面阐
述其对房价的影响机理。其中金融发展规模会促进房地产价格的上涨，金
融结构和金融效率能够有效抑制房地产价格上涨，然而我国现有的金融结
构还主要依靠间接融资为主，增加了房地产成本，带动房地产价格上涨。
土地财政通过土地供应数量、土地供应结构和土地供应地价来影响房地产
价格，总体来说，带动了房地产价格的上涨。
第一章 引言
一、研究背景与研究意义
（一） 研究背景
房地产价格的变动关系着我国宏观经济的稳定和居民的生活，
2000 年以来，房价一直在快速上涨，远远超出居民的可承受能力。过快
上涨的房地产价格不仅加重了人民的消费负但，而且过高的房地产价格也
在一定程度上阻碍了我国经济结构的优化升级，影响我国宏观经济的平稳
健康发展。因此，对我国房地产市场影响因素的深入研究显得尤为重
要。2008 年经济危机以来，国民经济开始复苏，全国商品房平均销售价
格也未停止快速上涨的步伐，一些城市的房价远远超过居民的可承受能
力，导致“全要素生产率下降，收入差距不断扩大，对消费和投资产生净
挤出效应”，也在一定程度上抬高了经济杆杆率，对我国国民经济以及房
地产市场的平稳健康发展构成了严重威胁。
如图 1-1 所示，从 2000 年全国均价 2112 元/平方米
元到 2016 年全国商品房成交均价 7546 元/平方米，上升幅度较
大。2016 年同比增长 %，房价涨幅创近 7 年最高。%的涨幅足
够引起我们的重视，也从侧面说明全国房地产市场总体偏热。
因此，我们必须厘清思路，对快速上涨的房价有一
个清醒的认识，房地产价格的上涨不只是数字的变化，它正在与我国转型
升级的经济结构背道而驰，如果不加以控制，极易触发系统性风险，产生
一系列负面影响，威胁宏观经济的平稳运行。
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二、研究方法和主要内容
（一）研究方法
1.面板数据计量分析法
本文在选题之前，阅读大量关于金融、
经济、土地财政与房地产价格之间关系的相关文献，在前人研究的基础
上，总结了其中的理论部分，并结合国内外对房地产价格的研究，归纳了
影响房价的几个重要因素，以此为依据搜集整理相关数据。文章整理了我
国大陆 30 个省（自治区、直辖市）10 年来商品房价格的数据，发现我
国房价总体处于上涨的情形，并通过构建面板数据计量模型进行实证分
析，得出了土地财政、金融深化等变量对我国房价的影响作用。
2.理论阐释法
本文搜集相关资料和数据，阅读了大量
文献，在众多学者研究基础上，从理论上分别阐释了金融深化（金融发展
规模、金融结构和金融效率）、土地财政对房地产价格的影响机制，为实
证部分及政策建议提供了理论基础。
（二）主要内容
由于数据的可得性，文章截取的
时间段为 2005-2015 年，共 30 个省份的数据（由于西藏地区数据缺
失，故予以剔除）。文章分析了土地财政的发展现状及引发的一系列问
题、金融深化发展的现状及存在的一些问题，阐述了我国房地产市场的发
展现状及近 20 年来房地产价格的趋势与相关的宏观调控政策。在此基础
上得出金融深化、土地财政对房地产价格的影响机制，理论性较强；在实
证分析方面，构建计量模型，数据为面板数据，并从全国、东部和西部将
面板数据划分出来，从这这三个层面来分析我国影响各个区域房地产价格
的差异，根据实证结果，得出推高房地产价格快速上涨的具体因素。最后
结合实证结果以及相关理论分析，从而针对不同的情况提出具体的指导意
见和政策分析。
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第二章 我国金融深化、土
地财政和房地产市场发展现状
一、我国金融深化发
展现状及存在的问题
在改革开放的大背景
下，我国经济在世界舞台上已取得显著成绩，而金融作为 我国经
济持续健康发展的核心环节，已成为我国经济浪潮改革中的关键因素。本
文从三个方面刻画金融深化：不断壮大的金融规模、逐步改善的金融效率
和逐级优化的金融结构。通过分析我国金融深化的发展现状，认识到尽管
我国金融业已展示出强劲的发展势头，但与发达国家相比，仍然需要在很
多方面逐步完善和赶超，并且迅速发展的金融体系仍然暴漏出很多棘手的
问题。
（一）我国金融深化
发展现状
近些年我国金
融体系不断深化，呈现渐进式发展态势。从金融发展规模来看，截止到
2016 年，我国金融业增加值为 亿元人民币，较 2004 年增长了
倍。同时，我国保险市场发展势头较好，2016 年，全国原保费收入
亿元， 首超 3万亿大关，保费增速 %，远超 GDP 增速
%，保险深度 %，较 2015 年年增加 个百分点。从金融结
构来看，截至 2016 年底，银行业金融机构本外币贷款余额 万亿
元，较年初增加 万亿元，增长 %。此外，银行业金融机构存
款余额稳中有增，本外币存款余额 亿元，较年初增长 万
亿元，增长 %。从金融效率上来看，截止到 2016 年底，我国资本
形成总额占金融机构存款总额的比重为 %，其中资本形成总额为
亿元，较 2015 年增长了 个百分点。
1.金融发展规
模现状
从图 2-9 可以
看出，从 2005 年-2016 年，我国金融业增加值稳步增加，2014-2015年
占比较高。我国金融业增加值占 GDP的比重由 2005年的 %增加至
2016年的 %。在这 12 年间，我国金融业增加值占比翻了一番。研究
显示，我国金融业增加值占比已超越美国等发达国家，因此也引发了外界
对过度金融化的担忧。
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二、我国
土地财政发展现状及引发的问题
（一）我
国土地财政的发展现状
土
地财政是在我国特定制度环境和经济水平共同作用下产生的特有的现象，
即一些地方政府为了维持地方经济发展以及地方官员为了自身晋升激励，
出让地方土地使用权来获得地方财政收入，即我们通常所说的土地出让
金。我国土地财政收入主要分为三个板块，一是土地出让收入，称之为
“租”；二是关于土地和房地产的直接税收收入和间接税收收入（鉴于数
据的可得性和间接税收所占比例不大，本文只分析与其相关的直接税收收
入），称之为“税”；三是土地收费收入，称之为“费”，鉴于该项目已
经包含在土地出让收入中，本文不再对其进行计算。截止到 2015 年，我
国地方政府（本级）公共财政收入为 亿元。
1.
土地财政收入规模
本
文对土地财政收入的计算公式为土地出让收入+与土地出让相关的直接税
收收入（与土地出让相关的直接税收收入共有 5 种，即契税、土地增值
税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税）。如图 2-1 所示，地方土
地财政收入处于震荡上行的趋势。截止到 2015 年，地方政府土地出让价
款为 亿元，与土地出让相关的土地税收收入为 亿
元，地方政府土地财政收入为二者加总。即使国家开始给楼市“降温”，
2011 年和 2013 年地方政府土地财政收入较高，这与中央严控地方债务
规模有关，导致地方政府增加土地出让价款。
.......................
第三章 土地财政、金融深化对房地产价格的影响机理
......................... 27
一、金融深化对房价的影响机理 ..................... 27
（一）金融发展规模影响房价的机理 .................. 27
（二）金融结构影响房价的机理 ................. 28
第四章 模型设定和实证分析 ................. 33
一、模型设定 ................... 33
二、变量选取 .................... 33
第五章 结论及政策建议 ....................41
第四章 模型设定和实证分析
一、模型设定
随着我国房地产市场的不断发展，快速增长
的房地产价格逐渐被更多的学者研究，并且有一部分取得了不小的学术成
果。本文在这些成果的基础上，将房地产价格作为研究变量，还将土地财
政和金融深化作为两个重要的核心解释变量构建了面板数据模型，其中，
金融深化从三个层面来表示，分别是金融发展规模（fid1）、金融结构
(fid2)和金融效率(fid3)。并加入了地方债务规模（debt）、城镇化水平
（urban）和老年抚养比（aedr）等控制变量，具体的计量模型公式如
（4-1）所示：
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第五章 结论及政策建议
根据本文的研究结论，提出
如下三个方面的建议：
第一，深化金融市场改革，
消除利率管制导致的投资激励扭曲，避免国有企业将低成本获取的信贷资
金大量用于房地产投资。社会总投资规模是一个固定的数额，如果大量的
信贷资金更多地流入房地产市场，必定会对实体经济产生挤出效应，使得
实体经济部门出现资源短缺，配置效率下降等问题，造成要素价格扭曲，
对宏观经济的持续健康发展造成巨大困扰。在过去十年，城投、房地产和
僵尸企业占用了大量的金融资源。而在金融系统重塑的过程中，金融与实
体经济之间的关系也将重新调整，减少对城投、房地产等的支持，需要推
动金融资源向供给侧改革中的补短板方向倾斜。为了更好地发挥金融机制
的作用，地方政府应该加强与银行等金融机构的合作力度，开发不同的高
质量信贷产品，增加信贷产品数量，更大范围扩大金融机构对实体经济的
支持力度。
第二，加大财政体制改革，
减小地方政府面临的财政收支缺口。为了更好的贯彻和执行房地产市场调
控政策，需要重新审视中央和地方在财政收支上所处的位置关系，充分了
解地方政府的财政状况，制定相应的制度来有效分配地方政府财权事权，
并且政府之间转移支付制度需要更好地完善。在此基础上，加强横向转移
支付的力度，使得不同经济条件下的地方政府建立联系，水源丰富的地方
政府更好地带动和帮扶财政支出大、负担重的地方政府。
参考文献（略）
