资资 产产 评评 估估
1
本课程介绍
随着我国市场经济体制改革的不
断深入，资产评估在产权交易、资产
管理等方面的重要性日渐突出。资产
评估市场经济中非现金类资产交易的
基础，它理论和方法不仅是评估专业
人员所必备的专业知识，而且也是每
个从事资产管理、涉及资产交易的人
士所需掌握的基本知识。
2
教学目的
本课程的教学目的在于通过讲
授资产评估的基本理论、基本方法
以及评估实务，使学生了解资产定
价的的基本原理，掌握各类资产评
估的基本方法、技巧以及资产评估
的具体程序。
3
本课程是一门以实务操作为主的课程，
要求学生熟练掌握资产评估的基本原理
和计算公式。为此，要求学生课前预习，
课后认真完成每一章后面相关的习题。
此外还要求：
1、遵守课堂纪律
2、积极发言、讨论
3、回答问题声音要响亮
4、课后认真完成作业
学习要求学习要求
4
教学内容
该课程的内容主要由以下九章组成：
1. 资产评估概论
2. 资产评估的基本方法
3. 流动资产评估
4. 机器设备评估
5. 房地产评估
6. 长期投资性资产及其他长期资产评估
7. 无形资产评估
8. 企业价值评估
9. 资产评估报告
5
教学方法及手段
教学方法：资产评估学是一门专门讲授评
估理论与方法的课程，具有较强的实用性。
课程在教学中特别注重采用评估理论与评
估案例相结合、理论与实际相结合的教学
模式，以调动学生积极性为核心，以实践
教学为主线，建立多渠道、获取式大教学
系统的教学方法体系。
教学手段：
全程使用多媒体。
6
资产评估及其产生与发展
资产评估的理论基础
资产评估的基本假设
资产评估的原则
第第11章章 资产评估概论资产评估概论
7
教学目的和要求
掌握资产评估的概念
了解资产评估形成与发展的历史
了解资产评估的理论基础
掌握资产评估的基本假设与原则
知道资产评估的思维方式
目的要求
8
资产评估及其产生与发展
资产评估的理论基础
资产评估的基本假设
资产评估的原则
第第11章章 资产评估概论资产评估概论
9
资产评估及其产生与发展
一、资产评估的含义
二、资产评估的基本要素
三、资产评估的特点
四、资产评估的产生与发展
五、中国资产评估业的现状
10
资产评估及其产生与发展
一、资产评估的含义
资产评估是专业机构和人员，按照国家法
律法规和资产评估准则，根据特定目的，
遵循评估原则，依照相关程序，选择适当
的价值类型，运用科学方法，对资产价值
进行分析、估算并发表专业意见的行为和
过程。(全国注册资产评估师考试辅导教
材)
11
资产评估及其产生与发展
一、资产评估的含义
在现实经济生活中，资产评估业务涉及产
权转让、企业重组、破产清算、资产抵押、
资产纳税等经济行为，都需要以资产的价
值为依据。这里所说的资产价值，不是资
产的账面历史价值，而是资产在某一时点
的现行市场价值。为了估计和判断资产的
现行市价，就需要对资产价值进行评估。
12
资产评估及其产生与发展
一、资产评估的含义
资产评估中的“资产”是指由过去的交易、
事项形成并由企事业或其他单位拥有或控
制的，能以货币计量并能预期带来经济利
益的资源。包括固定资产、流动资产、金
融资产、无形资产和其他资产等。
资产是经济主体拥有或控制的、能以货币
计量的、能够给经济主体带来经济效益的
经济资源。 (全国注册资产评估师考试辅
导教材)
13
二、资产评估的基本要素
（一）资产评估主体
（二）资产评估客体
（三）资产评估依据
（四）资产评估目的
（五）资产评估原则
（六）资产评估程序
（七）资产评估价值类型
（八）资产评估方法
（九）资产评估假设
（十）资产评估基准日
14
（一）资产评估主体
资产评估主体是指进行资产评估的操作者，即
评估人。评估人包括法人(资产评估机构)和自然人
(评估人员)。资产评估工作的政策性强，技术复杂，
工作量较大，所以，必须由合法的资产评估机构和
具有资产评估资格的人员来承担，并负有法律责任。
合法的资产评估机构是指持有国务院或省，自治区，
直辖市人民政府国有资产行政管理部门颁发的国有
资产评估资格证书，正式登记注册并领有工商营业
执照的资产评估事务所(公司)，会计师事务所，审
计事务所，财务咨询公司等(以下统称资产评估机
构)。
15
（一）资产评估主体
目前，资产评估机构从组织形式上可分为三种：
第一种是专业性资产评估机构，如房地产评估事务所。这
类机构专门从事某一方面的资产评估业务，具有精通这一方面
的专门人才，但这些人才也需要通过资产评估的专业培训，取
得“国有资产评估资格证书”后，才能承担本专业资产评估业
务。
第二种是兼营性资产评估结构，如会计师事务所，审计事
务所，财务咨询公司等。它们原先已有较强的专业技术力量，
只要增加(或临时聘请)一些必需的，有关方面的专业技术人员，
经过一定资产评估知识培训和考试考核，在取得“国有资产评
估资格证书”后，就可以承担资产评估业务。
第三种是综合性资产评估机构，如资产评估公司，资产评
估事务所。其特点是实行独立核算的企业化经营，执行独立性，
职业性和专业性原则，承担各行业，各部门的资产评估业务，
这种类型的机构必须拥有各类与评估业务相关的专业人员，具
有雄厚的资产评估力量。
16
（一）资产评估主体
具有资产评估资格的人员是指经过严格的考试或考核，
具有资产评估能力并取得资产评估资格的人员。在中国，
资产评估人员必须通过全国统一考试，在取得注册评估师
的资格后才能担任资产评估的工作。
由于资产评估结果直接关系着资产交接各方的权益，
且评估技术难度大，涉及多方面的专业知识，如会计学，
市场学，数学，工程技术等。因此，要求资产评估人员必
须具备三个方面的条件：
第一、具有踏实，勤奋，认真的工作作风以及良好的职
业道德和个人品质;
第二、具有广博的知识和较丰富的实践经验;
第三、经过严格的考试或考核，取得注册评估师的资格。
17
（一）资产评估主体
国家承认的7种专业资格：
1、注册资产评估师（CPV）
2、注册房地产估价师
3、土地估价师
4、保险公估人员
5、旧机动车鉴定评估师
6、矿业权评估师
7、珠宝评估师
截至2006
年底，全国
有资产评估
机构3500多
家，执业
CPV共有
31677人。
18
（二）资产评估客体
资产评估客体又称资产评估的对象，是指
被评估的资产。会计学所称的资产是企业拥有
和控制的能以货币计量的经济资源，包括各种
财产，债权和其他权利。作为资产评估对象的
资产比会计学上所称的资产具有更广泛的含义，
它不仅包括具有独立实体形态的有形资产，也
包括不具有独立实体形态的无形资产；既包括
各种单项资产，也包括一组具有获利能力的资
产综合体，即整体资产。
19
（二）资产评估客体
资产评估客体又称资产评估的对象，是指
被评估的资产。会计学所称的资产是企业拥有
和控制的能以货币计量的经济资源，包括各种
财产，债权和其他权利。作为资产评估对象的
资产比会计学上所称的资产具有更广泛的含义，
它不仅包括具有独立实体形态的有形资产，也
包括不具有独立实体形态的无形资产；既包括
各种单项资产，也包括一组具有获利能力的资
产综合体，即整体资产。
20
（二）资产评估客体
那么作为评估客体的资产其特征表现：
1、资产必须是经济主体拥有或者控制的。一般来
说，一项财产要作为经济主体的资产予以确认，对于
经济主体来说要拥有其所有权，这项财产必须归经济
主体所有，也就是说经济主体对该项目财产要具有产
权。
2、资产必须能以货币计量其价值，否则就不能将
其作为资产确认。
3、资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资
源。也就是说，资产必须具有交换价值和使用价值，
没有交换价值和使用价值的物品，不能给经济主体带
来未来效益，就不能作为资产确认。
21
（二）资产评估客体
评估客体——资产的分类：
1、按企业会计制度及资产的流动特性可分为：流动
资产、长期投资性资产、固定资产、无形资产及其他
资产。
2、按资产存在形态的不同可分为：有形资产和无形
资产。
3、按资产的构成和是否具有综合获利能力可分为：
单项资产和整体资产。
4、按资产能否独立存在，可分为：确指的资产和不
可确指的资产（如商誉）。
5、按资产志生产经营过程的关系不同可分为：经营
性资产和非经营性资产。
22
（三）资产评估依据
1、与资产评估相关的法律、法规
如：《中华人民共和国公司法》、《国有资产评估管理办
法》、《资产评估操作规范意见（试行）》等
2、反映资产评估经济行为的文件
如：证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部
门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等
3、与被评估资产相关的重大合同协议
如：产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同、
使用合同等
4、与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料
如：被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率
取费标准、土地基准地价等
23
（四）资产评估目的
资产评估目的即资产业务引发的经济行为对资
产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途，它
直接或间接地决定和制约资产评估的条件以及价值
类型的选择，如企业进行股份制改造、上市、资产
抵押贷款等。换句话说,资产评估的目的是指资产
评估服务于什么样的资产业务，简言之，就是为什
么进行资产评估。资产评估的目的不同，评估的方
法，原则以及应该遵循的价格标准甚至评估的程序
都可能有差别。因此，明确资产评估的目的，对于
科学地组织资产评估工作，提高资产评估质量具有
重要意义。
24
（四）资产评估目的
资根据我国现行制度规定，占有国有资产的单
位发生下列资产行为时需要评估：
1、资产转让。资产转让是指国有资产占有单位有
偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的
非整体性资产的经济行为。
2、企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务，
购买，股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产
权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体。
3、企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企
业内部的分厂，车间及其他整体资产产权出售的行
为。
25
（四）资产评估目的
4、企业联营。企业联营是指国内企业，单位之间
以固定资产，流动资产，无形资产及其他资产投入
组成各种形式的联合经营实体的行为。
5、股份经营。股份经营是指国有资产占有单位实
行股份制经营方式的行为，包括法人持股，向社会
发行不上市股票和上市股票。
6、中外合资，合作。中外合资，合作是指国有资
产占有单位与外商在我国境内举办合资或合作经营
企业的行为。
7、企业清算。企业清算包括破产清算，终止清算
和结业清算。
26
（四）资产评估目的
8、抵押。抵押是指国有资产占有单位以本单位的
资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。
9、担保。担保是指国有资产占有单位以本企业的
资产为其他单位的经济行为担保并承担连带责任的
行为。
10、企业租赁。企业租赁是指国有资产占有单位
或上级单位在一定期限内以收取租金的形式将企业
全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用
者的行为。
27
（五）资产评估原则
资产评估原则即资产评估的行为
规范，是调节当事人各方关系，处理
评估业务的行为准则。评估人员只有
在一定的评估原则指导下做出的评估
结果，才具有可信性。（后叙）
28
（六）资产评估程序
资产评估程序是指
资产评估工作从开始准
备到最后结束的工作顺
序。主要工作包括：
1、财产清算
2、市场调研
3、评定估算
4、验证结果
程序如下：
1、明确资产评估业务基本
事项；
2、签订资产评估业务约定
书；
3、编制资产评估计划；
4、资产勘查与现场评估；
5、收集资产评估资料；
6、评定估算；
7、编制和提交资产评估报
告书；
8、资产评估工作档案归档。
29
（七）资产评估价值类型
资产评估价值类型是指资产评估结果
的价值属性及其表现形式，或资产评估价
值的质的规定性。这个要素对资产评估有
关参数的选择具有很强的约束性，它包括
市场价值与非市场价值。资产评估的价值
类型一般被概括为四种，即重置成本，现
行市价，收益现值和清算价格。
30
资产评估及其产生与发展
二、资产评估的要素
（八）资产评估方法（后叙）
（九）资产评估假设（后叙）
（十）资产评估基准日
即资产评估的时间基准。
31
课堂提问
资产评估结果的价值类型直接受
制于资产（ ）
A、评估的特定目的
B、评估方法
C、评估程序
D、评估基准日
（注：2006年CPV考题）
A
32
资产评估及其产生与发展
三、资产评估的特点
资产评估是一种对资产价值的估计和判断的社会
中介活动。与其他资产计价业务和社会中介活动
相比，资产评估具有以下几个明显的特点：
(一)现实性
(二)市场性
(三)专业性
(四)公正性
(五)咨询性
以评估基准日为时间参照，按
这一时点的资产实际状况对资
产进行评估。
1、以实际状况为依据
2、以现实状况反映未来
3、强调客观存在
33
资产评估及其产生与发展
三、资产评估的特点
资产评估是一种对资产价值的估计和判断的社会
中介活动。与其他资产计价业务和社会中介活动
相比，资产评估具有以下几个明显的特点：
(一)现实性
(二)市场性
(三)专业性
(四)公正性
(五)咨询性
模拟市场条件下，对资产确
认、估价、报告。
1、评估资料源于市场
2、评估结果接受市场检验
34
资产评估及其产生与发展
三、资产评估的特点
资产评估是一种对资产价值的估计和判断的社会
中介活动。与其他资产计价业务和社会中介活动
相比，资产评估具有以下几个明显的特点：
(一)现实性
(二)市场性
(三)专业性
(四)公正性
(五)咨询性
只有具备相关专业知识才能
对资产作出客观的评估结果。
如建筑、土地、机电设备、
经济、财务等方面的专业知
识。
35
资产评估及其产生与发展
三、资产评估的特点
资产评估是一种对资产价值的估计和判断的社会
中介活动。与其他资产计价业务和社会中介活动
相比，资产评估具有以下几个明显的特点：
(一)现实性
(二)市场性
(三)专业性
(四)公正性
(五)咨询性
1、评估机构与人员应与资
产业务的当事人无利害关系
——组织保证。
2、评估必须按法定的程序、
准则进行——技术保证。
36
资产评估及其产生与发展
三、资产评估的特点
资产评估是一种对资产价值的估计和判断的社会
中介活动。与其他资产计价业务和社会中介活动
相比，资产评估具有以下几个明显的特点：
(一)现实性
(二)市场性
(三)专业性
(四)公正性
(五)咨询性
评估结论仅仅是资产作价意
见，无强制执行的效力。最
后的成交价是由买卖双方讨
价还价决定的。
37
资产评估及其产生与发展
四、资产评估的产生与发展
（一）原始评估阶段
• 特点：(1)直观性 (2)非专业性 (3)无偿性。
（二）经验评估阶段
• 特点：(1)经验性 (2)专业性 (3)有偿性
（三）科学评估阶段
• 特点：(1)科学性 (2)准确性 (3)规范性
(4)法律性
38
资产评估及其产生与发展
五、中国资产评估业的现状
（一）资产评估业务量不断增长
（二）资产评估管理逐渐规范
（三）成立了行业组织
（四）建立了注册资产评估师(CPV)制度
• CPV必需是通过全国统一考试合格，并经过
注册取得“注册证”后的资产评估师，评估
师是由国家人事部和国家国有资产管理局共
同管理的，注册后3年内有效，3年期满要到
国有资产管理部门重新注册。
39
资产评估的理论基础
一、劳动价值论
二、效用价值论
三、均衡价值论
40
一、劳动价值论
（一）主要内容
1、资产的价值由劳动决定，即由生产该资产的
社会必要劳动时间决定。
2、生产某项的社会必要劳动时间，会随着社会
技术水平的进步和劳动条件的改善及劳动者劳动
技能的提高而不断变化，并呈现出下降的趋势。
3、一项资产的价值量会随着社会必要劳动时间
的变化而变化，并最终由先进技术条件下产生的
同类资产的社会必要劳动时间所决定。
41
一、劳动价值论
（二）启示
1、资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动
时间决定，在资产评估中必须充分考虑生产该项
资产的社会必要劳动时间，这是构成资产价值的
物质基础；
2、在资产评估中必须注意到资产的技术性贬值，
有时这样的贬值非常显著，不能忽略，否则，评
估不可能公正、科学、合理；
3、进行资产评估时必须把被评估资产置于市场
条件变化的动态中考虑；
4、劳动价值论是重置成本法评估资产的理论基
础之一。 42
二、效用价值论
（一）主要内容
效用价值论认为，商品价值是人对商
品效用的主观心理评价。对商品拥有
者来说，有效用才有收益，收益决定
着商品的价值，效用越大，收益越高，
资产的价值越大。换句话说，资产的
价值和其生产成本高低无关。
43
二、效用价值论
（二）启示
1、资产的效用意味着资产的收益；
2、资产的收益通常表现为一定时期内的预期收
益流，因而必须考虑预期收益流的时间价值；
3、效用价值论是一种从需求方的角度对资产的
价值进行分析，并对资产的现时价格进行评估
的思想；
4、效用价值论是资产评估中运用收益现值法的
理论基础之一。
44
三、均衡价值论
（一）基本内容
均衡价格
需求价格：消费者愿意支付的最高价
供给价格：生产者愿意接受的最低价
在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两
个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产
的购建成本，又需考虑资产的效用。
45
三、均衡价值论
（二）启示
1、资产评估要考虑资产的生产或购建成
本；
2、资产评估要考虑资产的市场需求；
3、资产评估要综合考虑生产成本和市场
需求的影响；
4、资产评估要充分考虑市场波动因素的
影响；
5、供求决定价值论是市场法的理论基础。
46
资产评估的基本假设
一、交易假设
二、持续使用假设
三、公开市场假设
四、清算假设
47
一、交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本
的前提假设，它假定所有待评的资产已经处
于交易过程中，资产评估是根据资产的交易
条件等模拟市场进行评估。
交易假设为资产评估的进行创造了条件，同
时它明确限定了资产评估外部环境，即资产
是置于市场交易之中。资产评估不能离开市
场条件独立地进行。
48
二、持续使用假设
指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继
续使用。
这一假设强调资产对未来的有效性。
采用继续使用假设的条件：
（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期
望的收益。
（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、
经济上可行。
49
二、持续使用假设
例：
1、一台机床作制造产品时，其估价可能是3万元；
而将其拆成发动机、床身等零部件分别出售时，
也可能值1万元，同一资产按不同的假设用作不同
的目的，其价格是不一样的。
2、再如，就一个企业而言，它是由众多的机器设
备、流动资产、房屋及其建筑物等组成的整体，
在持续经营条件下评估，其价值（估价）可能是
900万元，如果因破产而强制清算拍卖时，其价值
就会远远低于900万元。
50
二、持续使用假设
在确认持续使用的资产时，必须充分考虑以下条
件：
1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经
营上期望的收益；
2、资产尚有显著的剩余使用寿命；
3、资产所有权明确，并保持完好；
4、资产从经济上、法律上允许转作他用；
5、资产的使用功能完成或较为完好。
51
三、公开市场假设
公开市场假设是假定资产拟进入的市场是一个公开市场。
所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争
性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。
资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是自愿的，理智的，而非在强制或
不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能，
用途及其交易价格等做出理智的判断。事实上，现实中
的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。
公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，
被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。当然
公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即以资产
在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。
52
三、公开市场假设
公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从
而发挥其最大，最佳效用，即资产可以被用于法
律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来
最大收益。当然，这种选择仅限于该项资产的可
选择用途范围内。这种资产的最大，最佳效用可
以是现时的，也可以是潜在的，在评估资产时，
按照公开市场假设处理或作适当地调整，才有可
能使资产效用最大。
公开市场假设常用于不动产中的房产和土地使用
权的评估。
53
四、清算假设
企业破产，资产被强制出售。
特点：
1、资产是被强制出售的；
2、交易时间有一定的限制；
3、交易双方地位不平等；
4、资产的评估值大大低于公开市场假设或持续使
用假设前提下同样资产的评估值。
54
资产评估的原则
一、资产评估的工作原则
二、资产评估的经济技术原则
55
资产评估的原则
一、资产评估的工作原则
(一)独立性原则：独立性原则是要求资产评估机构和评估人
员公正无私地进行评估，评估过程自始至终不受外来或内在
因素的影响和干扰。
(二)客观性原则：客观性原则是指评估结果应有充分的事实
依据，从实际出发，按照客观规律办事。
(三)科学性原则：科学性原则是指评估人员在评估过程中，
必须根据特定的评估目的选择恰当的估价标准和科学的评估
方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确可靠。
(四)专业性原则：专业性原则是指资产评估必须由经法律认
可的专业评估机构和评估人员来进行。
56
资产评估的原则
二、资产评估的经济技术原则
资产评估的技术原则是指在资产评估执业过程
中的一些技术规范和业务准则，实质上是评估
理论的具体化。它们为评估师在执业过程中的
专业判断提供指南。 主要包括：
1、预期收益原则
2、供求原则
3、贡献原则
4、替代原则
5、评估时点原则
57
本章小结
小结：P23
课后思考题
P24
58
谢谢大家！
59
