三山科创中心营销策划方案
2012年3月20日
项目单位： 佛山市南海金智投资有限公司
策划单位：
目 录
一、科创中心概况
二、项目SWOT分析
三、目标客户群分析
四、 项目营销定位
五、物业发展建议
六、南海商业市场发展分析
七、广州南站商圈未来发展分析
八、市场竞争分析及应对策略
九、 项目营销整体策略
十、项目招商策略
十一、项目销售策略
十二、项目客户积累策略
十三、价格策略和建议
十四、营销推广策略
十五、项目入市时机评估
十六、整体销售节奏建议
十七、媒体计划
十八、推广费用预算
十九、开盘方案
一、科创中心概况
项目概况
用地规划
项目建设计划
区位优势
产权优势
总平面规划方案
二、项目SWOT分析
优势（Strengths）
1、区位优势凸显，商业黄金地段；“广佛经济圈之心”毗邻广州南站。
2、区域配套优势已具备雏形，生活、购物、教育、医疗、银行、公司、休闲
等配套齐全，生活和工作极为便利。
3、价值优势不断提升，中心区物业抗跌性强、保值升值性强。
4、将建设成为集商业、写字楼、休闲、住宅、观景于一体的国际都市高科技低碳高端综合体。一个现代高科技型国际都市，让您的生活、工作、交际、休闲自然会集于一个空间。
5、产品规划合理（动静结合），景观资源精致典雅；市场定位为高消费群体。
6、开发商具有多年高品质、专业化的商业管理确保项目持续性健康发展。
7、现代化、高品质的物业管理将使项目的未来运营井然有序。
8、在未来广州南站新商圈具有绝对的商业竞争优势。
9、环境优势凸显，在广佛一体化商业进程中，将担当举足轻重的位置。
10、市场定位准确；市场发展前瞻力巨大；
11、项目选址属广州南站商圈，该地区未来5--10年内将会进入快速发展的阶段。
12、项目一期包括写字楼、酒店、生态住宅等；商业配套设施齐全。
13、是广、佛两地结合部又一新生的总部基地和商业综合体。
14、开发商拥有2000多人的专业化团队，对商业运营运筹帷幄，成竹在胸。
劣势（Weaknesses）
1、体量的限制枢纽商业面积有限，难以形成大规模经营效应；
2、周边大的规划环境尚不清晰，周边项目商业区域较分散，周边整体商业配套性较差；
3、周边的现状环境，大多都处于规划、建设阶段，仓储厂房低端凌乱形成商业圈还需要时间。
4、项目自身配套功能期待完善，区域配套设施薄弱； 项目容易形成孤城，四周环水虽环境优美，但有得必有失，间接制约了交通道路的发展规划；枢纽功能等因素的实质性的欠缺，也限制了未来商业持续性发展。
机会（Opportunities）
1、项目位于广佛商业圈核心区，未来发展机会不容小嘘。
2、国家政策对科技园内的正面影响。
3、香港、澳门巨头企业不断大手笔进驻佛山南海。
4、世界500强企业入驻佛山家数与日俱增，给项目提供原动力。
片区内高新技术产业单位较少，对引进高科技企业有很大空间。
5、坐拥广州南站，和中山、珠海、江门等泛珠三角城市一脉相连，现代化交通优势尤为凸显。
6、周边已经拥有源生隆百货商场、佳美百货商场、三山小学、平洲四中、红卫医院等商业、医疗、教育基础。
7、佛山政府不断加大力度改善周边环境，以及交通枢纽的建立， 使人流汇聚。
1、项目周边商业仍较为匮乏，人流较为稀疏；需要长时间积淀才可不断提升人气。
2、位于广、佛两城市的结合部位；未来发展速度会相对比较缓慢。
3、多少会受到地方政策变动的制约。
4、在城市配套公交系统上，也存在一定的难度。
5、办公和酒店两大市场定位虽然具有前瞻性，但短期内给招商、销售工作会带来一定的困难。
威胁（Threats）
三、目标客户群分析
客户分析
2012-2014年，预计佛山优质写字楼的需求面积将会得到较快的发展，客户主要由金融保险类、写字楼传统租户、佛山制造业的发展三大部分构成。
金融保险类企业自用：如AIA、中国人寿、招商银行、光大银行等，将形成产业聚积区。加大对金融保险类企业及配套企业的吸引力。
传统需求：佛山的经济发展，将带动写字楼的传统用户的增长，以适应服务客户的需求。
佛山制造业：佛山是传统的工业强市，在全球金融危机的情况下，2009年前3季度佛山工业总产值仍保持着%的增长速度。快速发展的企业希望得到金融等方面的支持，需要搬迁到优质的总部基地产业从而提高企业形象。
制造业
服务型企业
金融保险类
市场需求预测
上市或准备上市企业需求：企业注重形象建设，佛山的大中型企业在加快从证券市场上市融资。佛山政府出台《佛山市企业上市绿色通道证管理办法》，佛山计划4年内推动60家企业上市。将带动企业对优质写字楼市场的需求。
根据基准预测，预计到2012-2014年，佛山可吸纳优质总部办公楼约85万平方米，年均吸纳17万平方米。
2012-2014年，金融保险业将是佛山优质总部办公楼的最大客户，预计占58%，传统租户增长和佛山制造业的需求分别占27%、15%。供应的快速增长，将使佛山优质办公楼的空置率在未来将会快速提高。预计到2014年将达到23%-46%。 即使2014年没有新增供应，2014年前的供应量还需要2-4年才能吸纳完。
前年南海金融发展
金融机构本外币存款亿元，同比增长%。
其中：城乡居民本外币储蓄存款亿元，增长14%。
——金融机构外币储蓄存款亿美元，增长%。
其中：城乡居民外币储蓄存款亿美元，下降%。
——金融机构本外币贷款亿元，同比增长%。
南海科技企业统计
至2010年底，我区共有国家级高新技术企业129家，省级民营科技企业205家，各类工程技术研究开发中心199个，其中省级工程技术研究开发中心27个，市级工程技术研究开发中心50个。2010年全区高新技术产品产值亿元，同比增长%，占全区工业总产值的%。专利申请量4194件，增长%。
南海十家上市公司
目前，全区共有10家上市企业，分别为中国兴业控股有限公司、南海发展股份有限公司、佛山市南方包装有限公司、广东雪莱特光电科技股份有限公司、广东伊立浦电器股份有限公司、广东志高空调有限公司、佛山星期六鞋业股份有限公司、南方风机股份有限公司、佛山市南海区德宝房地产开发有限公司、开易（广东）服装配件有限公司，并形成了一个由66家企业组成的上市梯队。
四、 项目营销定位
佛山区划简图
项目区位卫星地图
目标市场定位
市场定位
佛山首席超甲级企业总部基地
计划吸引港\澳\台；广佛、金融、通信、科技贸易、电子、IT、软件、动漫、选种育苗等企业。
产品定位
1、科技研发；
2、生态办公；
3、金融经济；
4、低碳环保；
5、创意体现；
6、生活宜居；
7、商业配套；
8、星级酒店；
9、商场超市；
10、多功能服务型新总部基地。
目标客户群定位
各行业企业龙头精英
如AIA、中国人保、太平洋保险、中国人寿、招商银行、光大银行等国内外大型的金融、保险、证券、国际贸易、信息电子等一流企业、机构。
园区整体定位
园区定位吸收高科技民营企业总部基地，解决民营企业落户的相关问题等。比较醒目的特点是：帮助企业协调与政府之间的关系，一方面降低企业的沟通成本，另一方面则最大限度地为政府创造财政税收，实现企业和政府的双赢。
另外还搭建企业与金融机构沟通之桥。一旦入驻企业有融资需求，园区将推荐3-5家银行进行洽谈，让企业自行选择需要的银行。园区也搭建企业与人才联系之桥。比如，设法替专业人才解决户口入沪。一方面建立信息丰富的人才交流平台，把专业人才有针对性地引入园区中，为企业所用。另一方面集聚一批有相当创业经验和经济基础的民营企业，让他们的企业总部迁入基地，并在基地内设立企业家培训中心。
五、物业发展建议
物业发展设想
1、采取自主管理或者通过招标选择专业的物业管理公司进行管理；
2、物业管理将采用现代化的物业管理软件、工具，实现高效的客户管理成效。
3、整个园区将实行全封闭式的物业管理手段。
4、安装先进的安防、消防设施、卫星无限闭路监控、水电安装、园区广播传声系统、对讲系统、环境卫生系统、绿化、美化园林系统等；确保整个园区无任何安防死角。
5、物业管理人员，要经过严格的培训、挑选；经考核合格后方能上岗就业。
6、建设完善的安防系统和美丽的办公、宜居环境；使入驻商户有宾至如归和心有所属的感觉；并实行科学、合理的物业费用的征收方法。实现名利双收的最终效果。
物业配套软件
电信及宽带综合布线系统；
全天候安防系统；
智能消防及自动灭火系统停车场自动管理系统；
微小蜂窝数字无绳电话系统；
有线电视系统公共广播及背景音乐系统；
一卡通系统；
电子地图及电子信发布系统。
园区KPI系统
整体规划建议
A区规划建议：
B区规划建议：
C区规划建议：
片区规划建议
1、A片区规划建议园区实现封闭式、现代化物业管理。
2、B片区规划建议：
3、C片区规划建议：
产品组合建议
1、写字楼
2、五星级酒店；
3、产权式酒店公寓；
4、商场及餐饮
5、体育、娱乐设施
6、游泳馆；
7、商务中心
8、医疗诊所
9、数据库及图书馆；
10、园林绿化及环河游憩旅游带。
面积配比建议
1、酒店、餐饮面积及配比建议：
2、写字楼面积及配比建议：
3、商业配套面积及配比建议：
4、体育、娱乐配套面积及配比建议：
5、文化、休闲配套面积及配比建议：
6、医疗卫生配套面积及配比建议：
7、商务中心配套面积及配比建议：
8、园林绿化配套面积及配比建议：
六、南海商业市场发展分析
南海区区位图
南海区交通优势
南海区与广州有近70公里的交界线，广佛两市道路衔接规划接口共55处，其中我区有36处，目前已开通16处。区域内重大基础设施齐全，毗邻广州白云机场、广州新客站，全市在建和规划的轨道交通有21条，其中19条与南海有关，南广、贵广铁路在我区设有枢纽站。港口发达，有桂城的三山港、九江的中外运码头、南鲲码头，珠二环高速公路向东、向西、向南跨越南海全境，“佛山一环”城市快速干线在我区境内部分长达约62公里，广佛地铁、广佛新干线、海怡大桥、“一环”东路北延线等广佛交通衔接路段已建成，形成快速便捷的立体交通网络。
南海商业网点规划
南海商业中心规划
南海三原则规划
“一主”是指由桂城和大沥构成南海区的城市商业主中心，称为“沥桂商圈”。
“两副”是指狮山和西樵；
“四辅”是里水、罗村、丹灶和九江。
重点发展商业街
南海专业市场规划
南海专业市场规划
南海物流网点规划
七、广州南站商圈未来发展分析
南站商圈10年成长力
广州南站从2004年12月底动工，到2010年年初启用，用了不到六年时间。南站附近大石镇村民李先生回忆起来仍然感慨不已，“高铁通了，我们出行方便多了。现在30年规划出来，我们村以后也要变大城市了。”
广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，以前城市的发展包括商业，都存在一个滞后的情况，使后来的发展管理遇到瓶颈。此次广州南站的规划出台，是城市发展新的动向和举措。他认为，广州南站将在未来5-10年，成为广、佛结合区最具有成长性的地区。
南站定位高端商务
根据规划，广州南站的定位是华南地区综合客运交通枢纽，以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。南站地区要成为广州南部公共中心，依托多条客运专线和港澳直通车以及城际轨道交通，带动汉溪-长隆及番禺新城地区，发展高端商务。并与老城区、珠江新城相对应成为城市第三增长极，形成“三站共生”的城市格局。
“需要放大了来看，按照南站的交通枢纽的规划，南站交通通达贵州、厦门、惠州，以及长沙武汉。南站带来的商贸市场，将不仅仅是广州，而是整个华南地区，有利于商贸流通业的发展。”
番禺新中心价值
谈广州南站的发展，离不开整个番禺的发展。2001年以来，华南板块在整个广州楼市板块的地位越来越重要。但记者采访发现，眼下番禺区域的商业发展还远未成熟，商业、购物等配套却相对滞后。
有业内人士是这样分析的：与一般商业中心以零售为主的终端消费区分开来，广州南站将凭借其交通枢纽的优势，发展更为现代化的综合商业中心区，兼顾批发、零售等功能。而比邻南站的陈村、顺德、南海等地区属于传统制造业群密集区，将为南站未来的商贸发展提供大后方的支持。
3--5年步入黄金期
“以后每条轨道交通的开通，都将是南站发展的一次飞跃。”黄文杰认为，轨迹交通将发挥叠加的倍增效应，为南站的发展提供持续的动力。同时，他也指出，前景是美好的，但目前广州南站的商业仍旧寥寥无几，高铁还只有武广线，唯一的地铁开通时间也不长。因此，对于投资而言，还需要等待时机。
北大公共经济研究中心研究员韩世同也表示，广州南站2-3年后会进入发展的高潮期。目前南站还处于战略规划期，下一步才是城市设计，偏向于战术性、技术性，决定盖什么建筑，以及谁来建等等。“只有这些项目设计都落实了，投资机会才会显现。”
南站打造千年商品城
广东商学院流通经济研究所所长王先庆建议，南站的商贸形态可以更为丰富，比如文化、餐饮与休闲结合的商业形态都比较适合，还有可以做一条广、佛千年商都的名品名店商业街，这个目前广州还没有，要把更多的老字号推向外界。
番禺未来会是多中心的发展形势，广州南站无疑会是一个中心。它的发展应区别于广州现有的商业形态，要更全面、更综合。实际上，借助广州南站便利的交通，将会是对外输送广州形象的大好时机。包括广州老字号等特色产品的输出，不仅体现南站产业集群商贸功能，还将打造广州的整体品牌形象。
“广州南站未来应该建‘升级版火车站’。不能再走火车站商贸密集、低档次的老路子，而要注重南站商贸功能与休闲、文化、生态等功能的融合。”
八、市场竞争分析及应对策略
市场分析
对项目的启示
供应：
预计到2014年佛山优质写字楼的总供应量将增加到154万平方米，是
2009年供应量的5倍,市场竞争激烈。
需求：
预计到2014年佛山优质写字楼的空置率将达到23%-36%；
即使2014年没有新增供应，2014年前的供应量还需要2-4年才能吸纳完。
佛山写字楼市场未来供应量大，本项目需适当控制规模，以降低市场风
险。
销售价格:
佛山近年来由于优质写字楼较为缺乏，销售价格呈现较快的上涨。
14,000元/平方米，2009年12月，卓远国际商务大厦末期售价
15,500元/平方米，2010年1月，金海广场售价
半年时间，佛山优质写字楼售价上升了45%。
2012-2014年，预计佛山优质办公楼的需求面积将会得到较快的发展：
根据基准预测，预计到2012-2014年，佛山可吸纳优质写字楼约85万平方米，年均吸纳17万平方米。
2012-2014年，金融保险业将是佛山优质写字楼的最大客户，预计占58%，传统租户增长和佛山制造业的需求分别占27%、15%。
市场客户分析
南海餐饮服务业现状
全区共有三星级以上酒店27家，其中四星级酒店4家，五星级酒店1家（不包括已建2家和在建7家。已评五星级酒店：名都大酒店；已建：保利洲际酒店、枫丹白鹭酒店；在建：阳光假日酒店、丽致酒店、西岸旅游产业园配套酒店、丹灶南湾大酒店、仙湖湾商业广场大酒店、里水中信山语湖酒店）。2010年住宿和餐饮业实现零售总额亿元，同比增长%。
行业政策
限购延续已成定局
九、 项目营销整体策略
项目策略
方向一：建差异，塑造低碳，高科技、绿色环保形象创造项目价值。
方向二：创认可，建立属于自己的城市定位。
方向三：立标准，为企业家、社会精英消除稳定性的尴尬。
整体营销策略
策略一：高调推广、报广、电视、网络等媒体全面烘托三山科技园区的生态、低碳、科技、环保工作国际社区。
策略二：将营销中心包装成绿色环保、多功能体验馆，在项目现场设置展示专场。
策略三：联合南海政府名义，启动企业精英参加一个高科技、休闲、环保竟赛的电话节目，以三山智慧大厦作为教育基地。
策略四：产品发布会启动项目全面展示，邀请环保组织介绍三山科技园区的设计理念。
策略五：环保样板办公楼空间开放，展示各类环保、低碳系统。
策略六：以客户为主力 安业主、和业主、利业主、乐业主。
十、项目招商策略
南站商铺价位分析
目前,广州南站商铺市场销售趋于上升阶段，商铺的市场价普遍在2万-5万元/平方米，放租铺源的租金一般在100元-150元/平方米/月之间。与广州体育中心附近商铺售价10万-20万/平方米，租金在1000元/平方米/月左右的情况相去甚远，也充分预示了该商圈未来的巨大发展空间。
招商策略
引入优质商家
对经营业态进行合理调控
分类招商，部分自主经营
塑造“城市枢纽商业品牌”
大品牌商家强强联合
商户选择
安全性，商户的经营应具备安全性，不能在主要交通方向和功能区域造成人流堵塞。
便利性，主要满足人们基本的感性需求，提供即时性的快捷服务；
形象性，商户装俇具备统一标识设计，符合商业装饰设计标准。
品牌化经营，多引入知名科技经营的商业企业，实现统一管理、有序经营。
十一、项目销售策略
销售策略
客户购买因素
十二、项目客户积累策略
500强入驻佛山情况
世界500强中的美国杜邦、泰科，科勒，加拿大北电，德国西门子、博世、克虏伯、赫司特，法国阿塞洛、道达尔，荷兰壳牌，日本丰田、爱信精机、松下、东芝、三洋、住友、本田、伊藤忠、双日、日立、三菱商事、韩国三星、浦项等29家企业在佛山市投资了44个项目。还有法国汤姆逊，瑞典利乐，意大利比亚乔，美国雅来、美泰、PGI，日本帝人、腾龙、光洋六和、爱和陶、大冢，台湾普立尔、神达，香港溢达等一大批世界著名公司来佛山投资。
客户积累策略
1、广告积累；
通过报媒、户外、短信等广告不断积累客户资源；
2、口碑积累；
利用项目自身地理优势和功能定位优势，实现区域品牌传播积累和客户之间口
口相传效应；
3、策划机构历史积累；
合作策划机构拥有多年的招商经验，储备相当的目标客户资源；
4、现场招商积累；
通过现场的精心布置、和演讲；以及客户实地参观；达到积累客户的目的。
5、专场招商会积累；
专场招商会是带意向客户积累到一定数量，再通过招商会议现场的优惠政策，
现购买型客户的有效积累。
6、开发商自身积累；
开发商自身从事数十年的商业运营经验，储备了相当数量的客户资源；
7、政府资源积累；
项目属佛山政府重点关注项目，通过联手当地商务局、工商局、招商局等政府
机构；实现目标客户的收集整理。
目标客户类别
1、金融、保险业；
2、软件、动漫及IT行业；
3、高科技企业；
4、外资及港/澳/台驻佛山企业；
5、国际知名酒店；
6、商品零售业；
7、图书零售业；
8、体育、娱乐合作商。
十三、价格策略和建议
四大一线城市房价走势
部分二线城市房价徘徊
周边三线城市房价
12年房价将逐步下降
市场前景预测
佛山优质写字楼市场迎来一个发展的高峰期，未来供应市场的办公
楼质素较早期的办公楼有较大的提升。随着一些有实力的大中型企业进
入写字楼市场办公，企业能够撑受的写字楼租金水平也有所上升。
未来供应的写字楼的数量远大于2011年之前的写字楼的存量，将使早
期低价写字楼所占比例会快速下降。因此预计未来写字楼租金保持平稳
增长，但由于未来供应量较大，租金水平增长幅度会受到一定影响。
2012-2014年，佛山优质写字楼平均租金的复合增长率的预测为：
保守预测：7%；
基准预测：8%；
乐观预测：9%。
销售速度预测
1、销售准备期：完成5%以上的目标预约客户登记；
2、销售预热期：完成10%以上客户认购；
3、销售开始期：完成20%的销售任务；
4、销售高峰期：完成70%以上的楼盘销售；
5、销售收尾期：完成86%以上的楼盘、销售招租；
6、销售结束期：完成楼盘90%以上的总体销售任务。
12年楼价走势预估图
2011年房企状况
十四、营销推广策略
策略总纲
策略一：产品至上（科技都市特性）——品质价值策略；
策略二：重新定义佛山三山科技技术新城，从“红海”竟争中寻找新的 出路——蓝海策略；
策略三：全方位展示、样板体验营销，抓住最关键的少数——反营销策略；
策略四：品牌整合、实力见证——信用策略；
策略五：尊贵服务、尊贵生活——客服策略
策略分析一
1、本案位于未来三山科技城核心区位；
2、项目位集多功能于一体，生活、工作无限方便；
3、科技办公楼，休闲、娱乐、办公、人性化管理，保值升值空间大；
4、产品设计符合现代高科技城规划.
策略分析二
（策略背景）本案为一个绿色低碳的设计理念“，建设珠三角及华南国际化高技术产业社区。
（产品层面）树立产业与城市发展的标杆形象，突破红海的残酷竟争，全力为买方与企业自身创造价值飞跃上。创新出新的市场空间，超越新的需求。
（生活层面）树立工作及生活方式的标杆；
追求中心化，避免边缘化，超越传统产业竟争，开创全新的市场的企业战略。
策略分析三
充分展示项目品质，体现项目差异化优势；
感知项目品质及产品细工节，提升客户对品味的追求；
超级运用 “二八”法则，抓住关键的核心客户，对核心客户进行重点的
支持和关注，再通过举办各种高品位的活动，让客户体验上流生活和工
作的内在。
建立高品质的样板办公空间和环境，让客户眼见为实的体验式营销，从
最核心客户抓起，以点带线，以线带面，建立反营销式经营理念。
佛山市南海金智是知名企业，拥有超强的实力；
佛山市南海金智在佛山项目众多，每个项目对市场以震惊；
佛山市南海金智在佛山拥有良好的社会信用；
本案是南海金智公司为社会全力打造的高科技绿色建筑二星级标准，是
佛山市高端物业的标杆；
策略分析四
策略分析五
找准本案的特定消费群，他们是上流社会的主流声音；
暗线：核心推广形式为，对特定客户进行大量集中推广；
明线：借上流社会市场的声音在市场上评说项目。
营销实施策略
销售要点制定
1、销售环境
政策优惠方面，还要继续与政府沟通，总部基地作为创新性质的产业
园，优惠政策对于一个总部基地来说是至关重要的。
金融扶植方面，要与银行多做沟通，理清客户按揭、客户贷款方面存在
的问题。（这是战略性的一环，万不可轻视）
商业氛围方面，由于本项目所在区块相对较为偏远，商业气氛不够旺
盛，商务空间明显不足，所以本案商业配套尤为重要。
同业竞争方面，工业地产后续进入者情况应该摸清楚，这些都是日后潜
在对手。
2、销售内容
首先在硬件上，为企业提供五星级酒店及五星级办公环境的园区，
其次在冠名权和道路命名权可以使用企业的名头，再次优惠的税收和完
善的商业配套将是企业感觉真正的实至名归。
项目建筑卖点
1、统一规划楼宇（总部办公区、服务区、商业区、会展区、疏密结合的绿化区等）；
2、有机组合总部楼宇（集中的科研总部群、产业总部群、金融总部群等；
3、高度智能化总部楼宇（国际标准的５Ａ智能）；
4、总部群体的优势（信息、资源、服务元素；）
5、国际化、前卫式的总部楼宇（外形、设施）。
十五、项目入市时机评估
十六、整体销售节奏建议
销售节奏建议
1、销售准备期：控制在3个月左右，主要进行销售人员、物料的准备；
2、销售预热期：控制在2―3个月，物料全部到位，所有销售人员正式上岗；
3、销售开始期：在1个月以内；
4、销售高峰期： 6―8个月；
5、销售收尾期： 2个月左右；
6、销售结束期：最后用2―3个进行尾盘倾销工作。
招商执行计划
招商策略
十七、媒体计划
媒体计划
第一阶段-引入悬念期
第二阶段-引导解密期
第三阶段-吸引圈层期
第四阶段-引领树杆期
媒体原则
仅授权一家门户媒体
仅授权一家舆论媒体
仅制定一本高端杂志报道
仅制作一册俱乐部会刊
仅邀请30人以下参加活动
媒介渠道
1、广告模块-户外擎天柱、楼体LED、舆论、（网络）、短信、报媒、杂志、电视、杂志、高铁、分众传媒。
2、物料模块-三山科技城VI手册、宣传折页、DM单。
三点一面传播
广告
现场
公关
媒体
＋
＋
＋
媒体
媒体
电视广告
报纸广告
杂志广告
户外广告
新闻炒作
关系营销
分众传销
情景营销
电台广告
现场活动
事件营销
户外活动
公关活动
现场包装
十八、推广费用预算
费用分类占比
1、广告及策划费：占推广费用的33%；
2、销售人员工资、提成：占推广费用的30%；
3、宣传物料及服装制作费：占推广费用的13%；
4、招商中心装修费：占推广费用的8%；
5、招待、公关费：占推广费用的6%；
6、招商发布会费用，占推广费用的5%；
7、其他不可预见杂费：占推广费用的5%。
以上七项费用为推广费用的组成部分。
十九、开盘方案
开盘策略
1、采取低开高走的策略；这是地产商惯用的营销手法。
2、建设样板房，让登门预购客户一目了然；提高购买率。
3、建立起10人以上的主业销售团队，男女员工比例在3:7比较合适。
4、制作沙盘、广告片、宣传手册、宣传折页等全套的销售宣传工具。
5、对销售人员实行严格培训、、统一制服、统一营销语术等。
三山科创中心随想
三山五岳屹东方；
佛山今日万霞光；
科创中心待矗立，
造福世人与炎黄。
云山珠水哺万代，
西樵汾江亦辉煌
科技金融宜居地
畅想未来兴万邦。
感谢您的聆听，再会！
