龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案
类别:我的文章 评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39
标签：策划推广 营销策划
一、宝龙工业区商业需求分析
一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析
1、宝龙工业区基本概况
宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大
的高新技术园区，规划面积 平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组
宝龙工业城遥感图
成，其中宝龙工业城规划面积 平方公里，碧岭工业区规划面积为 平方
公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入 8 亿多元人民
币。目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供水、通讯、燃气
等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。碧岭工业区作为
片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。
宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳
和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规
划最好的园区之一。
2、片区公交体系和道路交通规划
宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完
善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：
1）内外交通路网健全
宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高
速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场 50 公里，距皇
岗口岸 38 公里，距罗湖口岸 28 公里，距盐田港 17 公里，距蛇口港 50 公里。园
区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在 30 分钟车程内。
宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大
道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。
2）公共交通匮乏
与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城
内现有公交线路较少，现有的 3 条线路为 823、861、985，另在临近宝龙工业城
的深汕公路上有 366、866、985 三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内
部消费者需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。
3）交通规划健全，交通环境不断改善。
根据在龙岗区交通规划科及龙岗交通局运政科的调查了解，根据规划，未来
在宝龙工业城内将设有 2 个公交首末站及 1 个枢纽站，其中公交枢纽站设在锦龙
大道与南同大道北部。2 个公交首末站 1 个在宝清路与南同大道交汇处，1 个在
宝龙工业城 502 地块。
同时根据规划，将新规划 3 条公交线路在宝龙工业城内绕行，另规划有内环
路、第二通道等即将建设。铁路方面规划有深厦铁路穿过宝龙工业城西面，同时
规划 12 号地铁将在宝龙工业城东面穿过，13 号地铁将在宝龙工业城北面穿过。
附图：宝龙工业城交通系统规划示意图
3、片区配套
1）生活配套
宝龙工业城周边生活配套设施完善，可以满足企业高管和技术骨干居家、休
闲等日常生活需要，园区 5 公里范围内的龙岗中心城，规划、建设有一流的商品
房小区，是理想的居住场所。
2）教育配套
片区周边拥有龙岗、平岗、龙城、坪山等多所中学和十余座小学。
3）医疗配套
片区有龙岗区中心医院、龙岗区第二人民医院、坪山医院三所三甲医院。
4）商业配套
园区周边散布岁宝百货、百佳购物广场、人人购物中心、万佳百货等十余家
大型商场。
5）娱乐配套
园区北侧的中信绿色高尔夫球场、龙园和南侧的马峦山旅游中心、龙岗区体育
中心、龙岗大众高尔夫球场都可供休闲娱乐。
6）金融机构配套
周边有四大国有商业银行、各股份制银行以及保险公司等金融机构。
4、龙岗及宝龙工业区经济发展
龙岗自建区以来，大力推进基础设施建设，努力改善投资环境，积极进行各
项改革，扩大对外开放，取得可喜的成就，全区经济持续快速建康发展。全区国
内生产总值 GDP2002 年达到 223 亿元左右，增长 %，比深圳市增幅高
个百分点；而 2003 年 GDP 预计将会达到 288 亿元，增长 14%。近年来，龙岗区
国民经济一直保持健康快速的发展趋势，并形成了以高新技术、先进制造、现代
物流和滨海旅游为支柱的产业体系。
2006 年，全区实现地区生产总值 亿元，第一、二、三次产业的增加
值分别为 、、 亿元，三产比例是 ：：。2005 年，全
区共完成工业总产值 1734 亿元，同比增长 22%；实现外贸出口 亿美元，
同比增长 %；实现外商直接投资实际利用外资 亿美元，同比增长 %。
2005 年，龙岗区工业总产值超亿元的企业有 196 家，实现工业总产值 1260 亿元，
占全区工业总产值的 ％。初步形成了以工业为主导，“三高”企业稳步发展，
商贸、运输、房地产、旅游等第三产业初具规模的外向型经济格局。
宝龙工业城是深圳市龙岗区开发建设较早、规划完善的大型工业区，位于龙
岗街道与坪山街道交界处。片区主要以 IC 芯片制造业、电子信息、光电子、机
电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业为主导。一流的硬件环境和优质
的政府服务，吸引了大批国内外知名企业蜂拥而至。园区半导体制造业代表有意
法半导体、深爱半导体、方正微电子、华润微电子、天马微电子等；汽车制造业
品牌企业有五洲龙汽车、中集专用车等；知名电子制造企业有华强三洋、同州电
子、思达仪表、兄弟工业等。现已入驻 48 家高新技术企业，其中已投产的 29
家企业，其总产值达到 200 亿元。
部分代表企业投产情况表（节选）
投产情况 企业名称
已建 意法半导体公司
比亚迪股份有限公司
深圳市二砂深联有限公司
兄弟工业（深圳）有限公司
深圳天马微电子股份有限公司
深圳市五洲龙实业发展有限公司
深圳市兴日生实业有限公司
深圳市顺嘉高新建材有限公司
深圳思达仪表有限公司
深圳京能集团有限公司（一期）
深圳深爱半导体有限公司
太平洋电线电缆（深圳）有限公司
深圳市华大电路科技有限公司
深圳市欧帝光学有限公司
深圳市方正微电子有限公司
深圳市同洲电子股份有限公司
深圳市益心达医学新技术有限公司在建
深圳市兰普源照明科技有限公司
创益科技发展有限公司
华润微电子（深圳）有限公司
时运达（深圳）电子有限公司
明利五金电业（深圳）有限公司
正在办
手续
深圳市赛格导航科技股份有限公司
5、宝龙工业区入住企业现状分析
宝龙碧岭片区以 IC 制造产业、电子通讯产业、汽车制造产业为产业导向，
汇集一大批国内外知名企业。宝龙工业城以宝龙五路为界线，将宝龙工业区一分
为二，宝龙五路以东为东片区，宝龙五路以西为西片区。
附图：宝龙工业城东、西片区划分图
1）宝龙工业区东片区企业概况
宝龙工业区东片区位于宝龙五路以东，截至到 2007 年底，进驻投产企业总
计为 29 家，企业主要以 IC 芯片制造、医疗器械生产、IT 通讯器材生产、打印
复印器械生产、服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业为
主，截至到 2007 年员工数量达到 35，040 人左右。
从企业员工比例来看，在 IC 芯片制造、医疗器械生产、IT 通讯器材生产、
打印复印器械生产等资金资本密集型的现代新型行业企业中，由于企业本身科技
含量高，产品附加值大等特点，企业员工人数相对较少，但企业员工素质、学历
相对较高；同时由于这些企业技术性、管理性的特点，故而在这些企业之中，高
学历、高收入、高要求的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例较高，其所占
比例范围在 10％～30％之间。
从收入来看，这类企业各层次员工相对于其他行业员工起点高，收入也相对
高。我司对工业园区的收入状况调查结果也印证了这一观点，普通员工的工资
在 1500-2500 元/月之间，中高层管理人员工资则在 6000 元以上。
而从事服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业的企业，
由于企业为传统的劳动密集型企业，技术相对成熟，需要以大规模生产来降低成
本，这些企业员工数量相对较大；同时由于生产相对简单、企业本身科技含量不
高、产品附加值低等特点，使得企业更多需求的是技术纯熟的蓝领工人，所以该
类企业多为员工数量多，厂区规模大的生产型企业，其中高层技术、管理员工所
占比例较小，在 5％～10％之间。其员工收入情况为，普通员工工资在 800-1300
元/月之间，中高层员工收入则在 3000-5000 元/月之间。
2）宝龙工业区西片区企业概况
宝龙工业区西片区位于宝龙五路以西，截止到 2007 年底，进驻投产企业总
计为 10 家，企业主要以汽车制造、医疗器械生产、IT 通讯器材生产、仪器仪表
生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业为主，截止到 2007
年底，西片区员工数量为 45000 人左右。
从企业员工比例来看，由于西区企业进驻较晚，企业普遍为汽车制造、医疗
器械生产、IT 通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、
高新建材生产等行业的资本密集型及劳动密集型企业，企业科技含量高、产品附
加值大、企业工业产值高、企业规模大、员工数量多。鉴于这些企业固有的特性，
宝龙工业区西区企业的员工素质、学历、收入低于 IT、芯片制造等行业企业的
员工，但高于其他传统行业企业员工，介于两者之间。由于这些企业规模较大，
对管理和技术要求也相对较高，故而在这些企业之中，高学历、高收入、高要求
的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例也较高，其比例范围在 7％～28％之
间。
从收入情况来看，这类企业各层次员工收入低于 IT、芯片制造等新型行业
企业员工，但高于其他传统行业企业员工。我们的调查结果也印证了这一观点，
在这一行业中，普通员工工资在 1100-2000 元/月之间，而中高层管理人员工资
则在 3000～10000 元之间。
二）宝龙工业区消费人口布局及未来消费群体分析
1、宝龙工业区消费群体分析
随着大型企业入驻数量的增加，宝龙工业区将建设成为以集成电路产业为龙
头，带动软件设计、芯片制造、封装、测试及其配套生产企业的高新技术工业区，
作为此类工业园区，其区内的消费群体将呈以下特点：
1）年轻化
作为高新技术产业园区，工业区内的人员以中高层管理人员、高级技术工人
和从事基础工作的普通工人为主，该群体整体年龄较为年轻，特别是作为主力消
费人群的普通工人年龄一般在 20-30 岁之间，消费观念较靠前。
2）消费时段规律化
由于区内消费群体属于“上班族”，消费时段集中于下班后和节假日，而上班
时间段人流量较少，故人流量呈现出随时间变动而变化的规律。
3）以低档次消费为主，少量中高档消费
片区内企业普通员工占据 70%以上，因此消费群体以低档次消费为主，配有
少量的中高档消费品以满足片区内中高层管理人员的消费需求。
2、未来消费群体的消费需求
1）零售需求
工业区现有约 8 万人人口规模，对生活用品、休闲娱乐等需求巨大。目前消
费场所主要集中在街区小店、集贸市场，随着政府投资的加大，大型企业的进驻，
区域内消费群体的收入必将进一步提高，对大型零售商家、连锁超市需求在现有
的基础上将进一步加大。
2）大工业环境下的商务消费需求
经过近十年的发展，龙岗区工业从原来以“三来一补”为主的单一型格局发展
到十大行业齐头并进、快速发展的“大工业”时代。
目前建有龙城工业园、宝龙工业城、坂雪岗工业区、葵涌高新技术生态走廊
等四个大型工业区，深圳市龙岗大工业区也设在龙岗区内；全区共有工业企业 53
15 家，其中内资企业 1207 家、“三资”企业 1245 家、"三来一补"企业 2863 家（如
宝龙工业城的比亚迪），此类企业所带来的商务需求也将日渐彰显，如商务酒店、
商务餐厅、会晤中心等方面需求较为突出。
3）娱乐休闲需求
由于区域内年轻人较多，加上目前工业区离深圳市中心较远，大批工业区内
员工下班之后的交友、会友、休闲、娱乐需求也较为突出， KTV、电子游戏城、
网吧和酒吧等休闲娱乐场所将受到年轻人欢迎。
4）女性的消费需求
深圳城市人口女多男少，而且以年轻女性为主体，消费以服装、服饰、化妆品等为
主，消费档次取决于收入水平。
龙岗女性以工薪阶层女性、打工妹为主体，年轻喜欢扮靓，最主要以时尚、
潮流的服装、饰品(如腰带、挎包、头饰等)、物美价廉的流行化妆品为消费主线，
对高档化妆品、护肤品的需求不大，档次基本上集中在中低档，少量的中档消费。
三）项目所在区域商业需求分析
1、宝龙区比亚迪公司
1）比亚迪的发展
比亚迪股份有限公司始建于 1995 年，由 20 多人的规模起步，短短十年时
间内迅速成长为 IT 及电子零部件的世界级制造企业，为全球第二大移动能源供
应商，被誉为“制造业基因携带者”，“国际 OEM 皇帝”和“世界 OEM 隐形冠军”。
2002 年，比亚迪在香港证券交易所上市，创下了 54 支 H 股最高发行价的记录。
2003 年比亚迪跻身为全球第二大充电电池生产商。同年涉足汽车工业，收购原
秦川汽车有限责任公司，组建比亚迪汽车有限公司。
2006 年，比亚迪入选全球企业新兴百强。今天，比亚迪股份在全球拥有员
工 100,000 余人，公司市值已超过 300 亿港币。目前，比亚迪 IT 及电子零部件
产业已覆盖手机所有零部件及组装业务。比亚迪创建于深圳，如今这里也是比亚
迪的总部所在地和电池主要的生产基地，50 万平方米的工业园内聚居约 2 万多
名员工。
2）比亚迪员工的商业需求
比亚迪宝龙工业园建成时间较短，却安置了 2 万多员工，周边及自身配套设
施不完善，在比亚迪园区内，配备了少量购物场所，但业态比较单一，食堂仅有
两个，一般在规定的时间出售早、中、晚三餐。员工选择外出就餐的原因有以下
几个：
※ 园区内食堂太少，员工太多，吃饭排队时间太长，部分员工不愿长时间排
队等餐。
※ 食堂在规定时间内出售早、中、晚三餐，员工额外时间就餐不方便。
※ 食堂伙食较差，导致部分员工选择外出就餐。
※ 食堂菜式较少，为换口味而外出就餐。
2、区域内人员消费需求发展
在深圳 1200 万外来人口中，大部分遍布在关外数以十万计的工厂内，由于
厂区性质的限制，厂区生活配套的严重不足使得大部分厂区员工选择外出消费，
厂区员工的消费方式也在逐渐改变，比亚迪公司所在的区域是深圳工业园区一个
缩影。
1）员工购物场选择主要为大中型超市
在调查中，选择在大中型超市购买日常生活用品的员工比例为 ％，说明
绝大部分员工普遍偏爱到大中型超市消费。而从员工居住情况来看，超过 65％
的员工居住在企业宿舍中，也就是宝龙工业区内，表明员工日常购物消费外流情
况相当严重。在工业区没有大中型超市且交通状况较差的情况下，部分员工会选
择到周边配备有购物专车的超市购物。那些班次频繁的购物专车在一定程度上也
缓解工业区员工出行购物的压力。
2）员工日常消费开支较为集中
在调查数据中，服装、日用品、通讯费用、休闲娱乐占员工所有消费支出
的 ％，由于收入水平较低，大部分员工只能满足于日常生活用品的消费开
支。
而对调查问卷进行分析发现，在产业链中所属位置较高的、对员工素质要求
较高的、在企业经济效益较好的一些企业中，其员工对于学习的要求也较高。
3）员工的其他需求及业余生活需求较大
根据调查，银行、邮政、书店、餐厅、培训中心、美容美发、医院、电影院、
网吧、歌舞厅、溜冰场、公园为员工需求量较大的选项，表示这部分有较大市场需
求。
在员工业余生活安排中，逛街、看电视、上网、会朋友、学习及其他休闲娱
乐占据了员工绝大部分业余时间。
二、宝龙工业区商业现状分析
一）宝龙工业区现有经营及规划商业与生活配套用地分析
1、宝龙工业区商业配套及生活配套用地分布图
图例说明： ——已建成商业配套； ——规划中待建商业配套； ——规划中生活配
套用地
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1）现有商业配套
※ 地块※
※ 地块※
※ 地块※（已建成但尚未开始经营）
2）规划中待建商业配套
※ 地块※
※ 地块※
※ 地块※
※ 地块※
※ 地块※
3）规划中生活配套用地
※ 地块※
※ 地块※
※ 地块※
※ 地块※
※ 地块※
二）项目所在区域商业现状分析
1、周边商业分析
项目周边已形成 2 个发展较成熟的商圈，为福乐购商圈和南约村商圈，工业
区内金众·蓝钻风景项目配套有一定的商业面积，但目前商业尚处于前期销售阶
段，尚未有商家进驻。
1）在项目所在地的为福乐购商圈，商圈主要以宝龙大道为主干道，宝龙大
道呈东西走向贯穿其中，商圈中的商业主要以福乐购超市为主，及超市周边的众
多临街商铺，以此来服务于周边企业。
福乐购商场侧面
福乐购商场大门
2）在项目以北是南约村，住宅比较多，居住氛围比较浓厚，商业主要分
布在宝坪路两边，主要商业有江业百货和家和福百货商场，以及围绕这两个主要
商业的零散型商业。
家和福商场
江业百货
3）第三个商圈为金众·蓝钻风景商圈,为金众蓝钻小区开发的服务于其住宅
小区的商业配套，离项目所在地有一定的距离。目前金众蓝钻商铺已经建成，但
是还未开始经营，因此目前商圈尚未形成。
三、项目分析
一）项目位置与地块状况
1、项目地块状况
项目北面的宝龙大道绿化带
本项目位于龙岗宝龙工业城宝龙大道和宝坪路交汇处，沿片区主干道宝龙大
道呈东西方向的长方形地块（如上图所示），项目东西长约 300 米，南北宽约 38
米。地块有坡度，呈现北低南高的地势（靠近比亚迪地势较高，靠近宝龙路的地
势较低）。
比亚迪公司的正门(项目在大门的左边)
2、项目四至状况
南边为比迪亚公司技工学校
地块北面为宝龙大道
西面为比迪亚公司的正门
东面为宝坪路
二）项目经济指标
经初步测算，项目总占地面积约 11，400㎡；建筑面积 9600㎡
三）项目 SWOT 分析
1、优势（S）
1）项目位于宝龙大道和宝坪路交汇处，交通便捷。
2）项目紧邻工区业内发展较成熟的福乐购商圈，商业氛围比较浓厚；
3）项目周围企业较多，工作人员多，消费潜力巨大。
4）项目旁边的比亚迪厂区员工较多，项目在厂区旁边可以就近解决员工消费需
求，充分发挥其填补厂区内业态空白的作用。
2、劣势（W）
1）商业街出入口问题。由于项目南面为比亚迪公司，北面是城市道路绿化带，
不能做出入口，长约 300 米的地块只能在东西两头设置出入口。（如下图所示）
2）地块成坡度，会增加规划设计难度和建造成本。
3）项目用地性质为临时用地，对项目后期的发展将会有很大的阻碍。
3、机会（O）
1）项目建成会使比亚迪公司的生活配套设施更加完善，使公司员工的生活方式
更加便捷。
2）目前宝龙工业区的套设施比较缺乏，项目的建成会让周边的生活配套设施更
加完善，也会让周边的商业更加成熟。
3）工业区内的经营业态注主要以小百货为主，项目的划中的业态和周边业态相
比会有一定的超前性，会吸引一部分的客流。
4）在产品水平上，目前项目周边商业产品比较老旧，服务水平较低，因此项目
在提高软硬件设施方面有较大空间。
4、威胁（T）
1）项目在建成后，相对周边成熟的经营氛围，在前期运营将会面临一定压力。
2）周边高档消费不足，使得项目只能走低端路线，对项目的发展有一定的威胁。
四）项目开发对片区商业配套影响分析
1、项目由成熟的开发商宝盛华公司开发，成熟的开发商对项目的开发和管
理，会在项目的开发和经营过程中达到园区、开发商、附近企业多赢的局面。
2、项目的发展主要是作为周边企业的配套使用的，按照政府的指示，政府
直属企业的介入，会本着对社会负责任的态度，运用市场机制规范管理，带头促
进区域内消费者的生活安全，树立一个对大众负责的企业形象。
3、在项目周边区域内的部分厂区（如比亚迪）由于投入使用年限较短，员
工多，生活配套不足，并且业态单一，随着员工生活需求的逐渐增大。项目的开
发可以在一定程度上缓解周边厂区在生活配套缺乏上的压力，填补厂区内的商业
业态空白，丰富厂区员工的生活和娱乐等消费。在满足比亚迪公司等附近厂区的
同时也可以在一定程度上辐射整个宝龙工业城的商业需求，在高品质的经营管理
下也会促进周边商业的良性发展。
4、项目周边区域目前还没有类似的集购物、休闲、餐饮和娱乐等多功能为
一体的商业街项目，项目的开发不仅可以在一定程度上发挥配套作用，还可以在
一定程度上改变周边的商业环境，提高项目的档次和形象。
四、项目定位建议
一）项目整体定位建议
园区配套型·休闲娱乐主题风情商业
定位说明：
1、园区配套型：商业项目所处的区位及地段决定物业的价值及升值潜力。
本项目为工业园区内项目。工业园区特定的发展模式决定本项目的发展性质。工业
园区主要以低密度的工厂为主，人口结构以工厂普通工人为主，常住人口少，决定
本项目的发展性质主要以解决园区内工人的日常生活需要为目的，是作为园区商业
配套而存在。
2、主题风情商业：主题化、个性化商业模式是区域型商业发展的趋势。
本项目作为一个占地面积超过 1 万平米的较大体量商业，在发展模式的选择上空
间较大。而发展主题风情的商业，具备以下明显优势：本项目建成后，将有望提
升整个工业园区商业配套的品质和档次；项目自身竞争力得到增强，将有效分流
其他竞争商圈的人流和客流；主题鲜明的商业定位，为项目后期的招商和运营定
下了基调；为消费者营造一个轻松、文化气息浓厚的购物环境。
3、休闲娱乐主题：休闲娱乐型商业契合工业园区内消费群体的现实需求。
工业园区人口构成主要以工厂普工为主，年龄结构轻，消费能力弱。针对这样一个年轻
人为主的市场，休闲娱乐型商业契合该部分群体的现实需求，而工业园区内现有
的休闲娱乐配套设施较匮乏，从而为发展休闲娱乐型商业提供了较大的发展空间。
二）项目业态定位建议
1、商业模式建议
复合型的主题风情商业街区模式
针对本项目所处的市场环境、区位和地段、地块自身特征、目标消费群体等
因素，我们将本项目商业模式定位为：复合型的主题风情商业街区。复合型特征
主要从以下几个方面来体现：在服务功能上，以满足休闲、娱乐功能为主，同时
兼顾餐饮、购物等其他辅助功能；在经营业态上，街铺这一主力业态与小型超市、
专业店等形态共存。
2、经营业种建议
1）经营业种类型及需求面积建议
在经营业种的选择上，主要以具备休闲、娱乐功能业种为主，以餐饮、购物
等功能业种为辅助。
主营业种建议：
序
号
业种 需求面积
（㎡）
序
号
业种 需求面积
（㎡）
1 小型超市 约 150~200 12 录像厅 约 150~200
2 咖啡厅 约 150~200 13 小书店 约 40~60
3 小型餐饮 约 60~80 14 水果店 约 40~60
4 女装 约 60~80 15 干洗店 约 40~60
5 饰品店 约 10~20 16 杂货便利店 约 60~80
6 美容美发厅 约 60~80 17 小型药店 约 40~60
7 网吧 约 150~200 18 照片洗晒点 约 40~60
8 小型 KTV 约 150~200 19 珍珠奶茶 约 10~20
9 电玩城 约 150~200 20 长途电话亭 约 40~60
10 台球城 约 150~200 21 通讯代理点 约 60~80
11 大头帖 约 10~20 22 面包店 约 40~60
主营业种示意图：
网吧：简单装修，经营规模约在 150~200㎡的小型网吧，是工业园区年轻人最中意
的休闲、娱乐场所
小型餐饮：风味独特的地方特色小吃，经营面积约在 60~80㎡，满足厂区员工调剂
生活的需要
精品女装：价格不高，款式新颖、时尚，经营面积约在 60~80㎡的女装店，是厂区
年轻的女工淘货的主要场所
大头贴店：面积不大，经营面积约在 15~20㎡，装修简单的大头贴店，为年轻的小
情侣、爱搞怪的小女生所钟爱，留下一份青春的记忆
饰品店：面积不大，经营面积约在 15~20㎡，花样繁多的小饰品店是年轻小女生经
常光顾的场所
美容美发厅：经营面积约在 60~80㎡的美容美发店，是厂区员工打理形象、打理的
心情的去处
台球城：经营面积约在 60~80㎡的台球城，茶余饭后，约三、五好友到台球城去切
磋球技，是园区工人为数不多的娱乐休闲之一
咖啡厅：环境幽雅、经营面积约在 60~80㎡的咖啡厅，满足了园区高级管理人员和
往来于园区客户商务、休闲的需要
2）经营业种分布建议
区域 业种分布情况
东段 小型餐饮
中段 网吧、录像厅、小型 KTV
临宝龙大
道一侧
西段 台球城、电玩城
东段 小型超市、咖啡厅、珍珠奶茶、大头帖、杂货店、长途
电话亭、联通/移动代理点
中段 女装、饰品店、干洗店
临比亚迪
厂区一侧
西段 小型药店、照片洗晒点、美容美发厅
三）项目形象定位建议及命名建议
1、项目市场定位
区域服务型商业
定位依据：项目市场定位为区域服务型商业，目标客户群为项目周边中低档次消
费者，主要服务对象为比亚迪公司员工，同时辐射南约村及周边区域，其中比亚
迪公司员工及附近的南约村暂住人口为本项目的主要消费群体。项目由于受到用
地性质限制，发展高档商业物业风险过大；同时，由于园区内高档商业消费能力
有限，购买能力弱，不足以支撑高档商业项目经营。因此，本项目市场定位为服
务于工业园区内中低层次消费者的区域服务型商业。
2、项目形象定位
集休闲、娱乐、餐饮等诸多功能于一体的复合型主题商业
定位说明：在物质生活极大丰富的今天，购物不再是消费的唯一主题。购物过程
中精神上的满足和愉悦成为新的消费主题，购物功能下降到一个从属的地位。时
尚、现代的建筑元素，色彩丰富的外观，整洁的街道，精美的景观小品，品种丰
富的商品，人性化的服务，营造出一个轻松、写意的购物环境。这里，是青春飞
扬天堂；这里，纵容你购物成癖的癖好；这里，是培养美食家的基地；这里，更
是放飞心情的地方。
3、案名建议
1）宝盛华·缤纷商业街
案名释义：将宝盛华作为项目案名前缀，可以起到突出项目开发商宝盛华公司作
为工业园区配套服务商的地位。缤纷商业街主要是从项目的目标消费群体层面考
虑，本项目目标消费客群为一个年轻、活泼、思维跳跃的群体，而缤纷的含义有
色彩绚烂的意思，给人以时尚、动感、色彩绚烂的感觉，和本项目目标客群的性
格层次相吻合，从名字上可以联想到本项目商业街是一个专门以年轻人为主要服
务对象的主题商业街；同时，缤纷商业街名字响亮易记，朗朗上口，给人以过目
不忘的感觉。
2）宝盛华·FLY—PARK 商业街
案名释义：FLY—PARK 翻译成中文就是“放飞心情的场所”。整个案名轻盈、灵
动，符合项目目标客群年轻、时尚的特点，同时，也说明本项目不仅仅能满足最
基本的购物功能，还可满足消费者其他如娱乐、休闲、美食等其他辅助功能，购
物的过程，就是一个体验快乐的过程，心情在这里得到放松。另外，英文案名给
人感觉洋气、现代、时尚，贴近目标消费群体的审美情趣。
五、项目规划设计建议
一）项目规划设计建议
1、规划布局建议
如下图所示：
——市政绿化带
宝龙大道
福乐购商场
比亚迪厂区
厂区正门
A1
A2
A3
A4
A5
B1
B2
B3
B4
图例说明：1、 ——项目所处区域； 2、 ——建筑物；
3、 ——主题广场； 4、 ——人行流线；
5、A1~A5——主要建筑物；B1~B4——主题广场和绿化景点
规划布局说明：
1）由于本项目地块北边临宝龙大道一侧为市政绿化带，南边为比亚迪厂区，地
块临街面最长的两侧人流被隔断。同时，本项目地块呈现东西长，南北窄的地块
特征，故建议在建筑物的摆放上：建筑物自西向东排列，南北向，建筑物临宝龙
大道一侧和比亚迪厂区分两排排列，中间形成商业内街形式，人流自项目东西两
侧入口进入商业街；
2）由于比亚迪公司员工宿舍区位于该厂区东部，项目东侧临宝荷路一侧是比亚
迪公司员工出入厂区的主要通道，也是本项目商业人流最密集的区域；而西侧紧
邻比亚迪厂区大门，来往人流主要以来往厂区办事的商务人士为主，人流量较稀
少。故在商业街入口的设置上，建议把项目东侧入口作为项目的主入口，西侧入
口作为项目的次出入口，解决商业街人行流向走向问题；
3）由于项目东侧入口为人流量最密集区域，故紧邻东侧入口地块商业价值最高，
东侧入口的形象，代表着整个商业街形象。故建议把项目东侧入口处作为整个项
目的一个重点和亮点来打造，通过标志性建筑和标志性景观的建设，把东侧入口
打造成整个商业街符号。西侧紧邻比亚迪厂区大门，为避免本项目商业对比亚迪
公司造成干扰，故在西侧入口的处理上，一方面，通过主题广场的设置，将人流
向宝龙大道一侧引导；另外，在商业街西侧尽头，通过盆栽植物等形式的处理，
分流商业街人流进入比亚迪厂区大门区域，同时，阻隔车辆进入商业街；
4）由于项目用地性质为临时用地，在项目的使用年限上具有不确定性，存在一
定的风险，故在项目的建筑形态方面，建议以一层商业为主，在项目的用材、装
修、装饰等方面，在保证美观、现代的前提下，尽量节省成本，以规避项目临时
用地所带来的风险；
5）本项目全长 300 米，超出消防要求，故在建筑物的摆放上，建议项目整条商
业街从中间分隔为两段，一方面，是为了满足消防要求；另外，避免对比亚迪厂
区国旗点造成遮挡，同时，在隔断区域位置，设置一个主题广场，丰富商业街的
景观及造型。
2、建筑风格建议
在建筑造型上，建议以大面积墙面为主，接点不宜过多，以避免过于繁复；
在色彩的运用上，简单搭配，不宜过于丰富，通过立面造型、色彩搭配等细部处
理，来体现项目简约、现代的建筑风格。
3、建筑形态建议
以 1 层临街商铺为主，局部 2 层。保证商业街铺位户户临街，局部 2 层主要
是起到丰富商业街建筑层次作用。
4、外立面建议
在外立面的处理上，以简约、现代造型为主，局部区域在色彩、造型上加以
点缀，以丰富商业街的立面造型；局部区域采用大面积的玻璃幕墙、钢构、造型
等，打造局部亮点，提升整个商业街档次。
5、顶部处理建议
在建筑物的顶部处理上，建议以飘板、弧顶等造型处理，丰富建筑物天际线。
6、连廊建议
在商业街局部 2 层区域，以连廊的形式将商业街两边的建筑物加以连接，一
方面，可以保证二楼人流畅通，另外，可以保证商业街视觉效果不至于过于呆板。
7、建材建议
涂料和面砖结合。以涂料为主，重要建筑节点使用面砖，以提升商业街形象
和档次。
二）项目园林及商业步行街设计建议
1、项目园林设计建议
1）景观花坛
在步行街的中间位置设置装饰性的景观花坛，美化步行街的休闲购物环境，
但景观花坛不宜过密，以 5~6 米间隔设置为益。
2）雕塑小品
在商业街的入口、各重要节点、街道上，设置一些主题性的雕塑小品，丰富
商业街的文化内涵。
3）花车
在商业街设置一些花车，成为商业街局部景观亮点，起到美化商业街环境作
用。
4）休闲坐椅
商业街上休闲坐椅主要通过花坛围凳的形式解决。部分商家在步行街上摆放
的桌椅也是步行街休闲桌椅的一种有效补充。
2、商业步行街设计建议
1）内街宽度建议：建议以 6~8 米为宜
由于本项目为一条商业内街，且由于用地性质等限制，其商业体量属于中等
水平。故在商业内街的设置尺寸上，建议以 6~8㎡为宜。过宽则显得商业街过于
空旷，人气得不到有效聚集；过窄则显得商业街较拥堵，不利于人流流动。
2）高低落差处理建议
由于地块东西向和南北向均有一定坡度的落差，故建议在项目的高低落差处
理上建议如下：
东西向的建筑落差处理：整个地块呈现东边高、西边低的地势，故在东边入
口以台阶的形式进入商业街，而西侧入口则向宝龙大道一侧引导，实现坡度的自
然过度。
南北向坡度的处理：整个地块呈现南边高、北边低的地势，故在南北向地势
高度落差的处理上，北边地形平整到与宝龙大道到同一水平线上，北边地形则加
高到与比亚迪厂区到同一水平线上，这样会形成一个南高北低的地块特征，故在
高低落差的处理上，建议以台阶的形式，整条商业街分为二级，下面临宝龙大道
为一级，上面临比亚迪厂区为一级。
3）街面建议
考虑到项目节省成本的需要，街面以铺设简单、档次较低瓷砖。
4）装饰建议
为美化整个商业街的环境，营造商业氛围，在商业街沿街立柱上，建议设置
一些点缀性的花饰或油画框；在商业街内廊上，设置装饰性的导示挂件，营造商
业街文化氛围和商业氛围。
5）门廊
在铺面入口的门廊处理上，建议预留一定面积的广告位，一方面可以起到店
家标识的作用，同时也能起到装饰的效果。
6）灯光
在灯光效果的处理上，整条商业街的照明主要通过沿街的路灯照明，景观花坛
设置射灯，起到局部亮点的作用。同时，店铺内灯光作为商业街灯光系统的一种
补充。
可在商业街主入口设置一个大型射灯
景观灯
三）项目出入口及商业广场设计建议
1、项目出入口设计建议
1）商业街东侧主入口设计建议
商业街东侧主入口作为整条商业街入口，代表着整条商业街形象和档次。
建议在商业街主入口设计中，以标志性建筑及标志性主题广场的形式，将商
业街主入口打造整条商业街的视觉焦点，利用地块的高低落差，体现整条商业街
的气势。
A、标志性建筑
入口广场标志性建筑，在立面造型上，建议以整面玻璃幕墙的墙形式，突出
简约、现代的设计理念，利用地块和周边区域的高低落差，营造大气、高品质的
形象。在建筑材料的使用上，建议以大面积的玻璃幕墙和钢结构为主，突出项目
的品质感和档次。
B、主题广场
主题广场主要以雕塑、小品等形式，突出项目的文化主题。在雕塑、小品的
设计和选用上，重点突出现代元素和高科技元素，和工业园区的高科技形象相吻
合。
C、坡道广告位的处理
在项目主入口处，自宝荷路进入商业街有 1 个高低的落差，行人通过台阶进
入商业街，可在台阶侧面绿化带处设置商家广告位，一方面可以有效利用空间，
创造效益；另外，可起到美化的作用。
2）商业街西侧次入口
由于项目西侧紧邻比亚迪厂区大门，故西侧次入口在设计上应充分考虑与比
亚迪厂区的协调一致，以避免设计过于突出产生的突兀感。
A、建筑设计建议
在色彩运用上，应尽量和比亚迪厂区淡蓝色主色调保持一致，不宜过于鲜艳
和突出，以避免产生突兀感及不协调感；在建筑形态上，以不高于厂区正门高度
为宜，以避免产生喧宾夺主的感觉。
B、主题广场建议
由于西侧广场为次入口广场，同时受到要与比亚迪厂区色调保持一致等限制，
建议在西侧入口设置一个小型的叠水喷泉广场。一方面，水在风水上有“旺财”的
讲究，同时，叠水喷泉广场使商业街入口和比亚迪厂区大门结合地带之间的视觉
效果更加灵动、丰富。
2、商业广场设计建议
1）东侧主入口主题形象广场
主题广场主要以雕塑、小品等形式，突出项目的文化主题。在雕塑、小品的
设计和选用上，重点突出现代元素和高科技元素，和工业园区的高科技形象相吻
合。
简洁、现代的造型
比较前卫，充满金属感
2）西侧次入口喷泉主题广场
由于西侧广场为次入口广场，同时受到要与比亚迪厂区色调保持一致等限制，
建议在西侧入口设置一个小型的叠水喷泉广场。一方面，水在风水上有“旺财”的
讲究，同时，叠水喷泉广场使商业街入口和比亚迪厂区大门结合地带之间的视觉
效果更加灵动、丰富。
3）商业街中心街舞主题广场
商业街中段是整条商业街的一个重要节点，由于整条商业街全长近 300 米，
距离较大，游客在消费过程中会出现购物疲劳。故建议在商业街的中段设置一个
以休闲、娱乐为主题，动感十足的街舞广场，一方面，可以让购物者在购物过程
中神经得到休息；另外，与东、西两侧主题景观广场相呼应，丰富商业街景观效
果。
四）项目户型设计及配比建议
1、主力铺位面积段建议
以 40~60㎡、60~80㎡面积段为主，少量 200㎡以上及 20㎡以下铺位
2、开间、进深、层高建议
开间：~5 米
进深：临宝龙大道一侧 16~18 米；
临比亚迪厂区一侧 12~14 米
层高：1 层 米，2 层 米
3、铺位面积配比
根据我司多年来对各种商业形态产品的研究，建议在铺位的面积配比上，
以 40~60㎡、60~80㎡的铺位为主力铺型；少量 200 以上㎡铺位为主力店，起到
积聚人气的作用，少量 20㎡以下铺位，丰富商业街的业态组合。
具体铺位面积配比如下图所示：
面积段 按面积分（百分比） 按套数分（百分比）
20㎡以下 5% 15%
40~60㎡ 40% 45%
60~80㎡ 45% 35%
200㎡以上 10% 5%
六、价格定位
一）周边商业价格分析
在本项目周边商圈中，南约社区商圈和福乐购商圈为已建成商业配套且经营
较成熟，对本项目租金水平的制订具备一定的参考意义，因此，我司对这两个商
圈进行重点调查。
1、南约社区商圈
江业百货 1 楼临街商铺：面积 10㎡，租金 100 元/㎡·月
图一
图二
江业百货 1 楼临街商铺：面积 12㎡，租金 90 元/㎡·月
家和福百货旁临街商铺：面积 80㎡，租金 40 元/㎡·月
图三
经测算，南约社区商圈的平均租金约为 50 元/㎡·月
2、福乐购商圈
图四
福乐购百货 1 楼临街商铺：面积 30㎡，租金 260 元/㎡·月
福乐购百货旁临时餐饮商铺：面积 6㎡，租金 160 元/㎡·月
图五
福乐购百货内摊位：租金 100~150 元/㎡·月
图六
图七
福乐购百货旁临街餐饮商铺：面积 200㎡，租金 50 元/㎡·月
比亚迪东侧临街商铺：面积 37㎡，租金 130 元/㎡·月
图八
经测算，福乐购商圈的平均租金平均值约为 70 元/㎡·月
二）价格定位
1、价格定位战略考虑
ü 参照周边同类同质楼盘的市场价格；
ü 实现短期内高比例的租赁目的，快速回笼资金；
ü 以绝对高品质、综合性价比尽快抢占市场，给区域市场形成一种震撼；
ü 运用低开高走的价格策略，保证项目前期平稳租赁，为后期租赁留下一定的升
值空间，在整体租赁进程中逐步实现项目均价。
2、价格定位考虑因素
ü 位置交通状况
ü 周边环境
ü 人流
ü 商服配套设施
ü 规模
ü 景观
ü 商铺结构
3、本项目价格制定原则和方法
目的：制定核心租赁均价
ü 区域市场价格调研、走势判断
ü 选取可比楼盘，通过影响价格的各因素调差，得到本项目比价
ü 计算可比楼盘的加权平均值，得到核心租赁均价。
可比楼盘选取原则：
ü 同区域或不同区域同类型、同档次商业物业（竞争物业）
ü 依据上述原则和方法，运用市场比较法，建议本项目各类型物业的核心租赁均
价。
ü 由于现选取可比物业及价格，与未来市场状态或会存在差异，故本价格只适宜
价格预估和经济效益分析，以做项目判断之用。
4、可比项目参考
项目价位的实现与销售速度密切相关，有效地控制销售进程能保证将物业的
价值发挥到最高效果，从而达到良好的销售率和销售速度，保证投资的回收与利
润的取得。根据市场比较法，及上述的定价影响因素，可比性物业对比如下表：
可比楼盘因素修正表
比较标的 参照商圈名称
比较方面 具体内容
本项目 南约社区商圈 福乐购商圈
升值潜力 3 1 2
生活氛围 2 2 2
人文环境 2 1 1
自然环境 2 2 2
地理位置（30）环境（15）
治安状况 2 1 1
区域印象 1 1 1
园区环境 2 1 1
交通车辆 3 1 3
交通（15）
道路管网 4 2 4
朝向 6 4 6
结构 5 3 5
规划设
计（15）
开间 4 3 3
人流 7 4 6
内街 4 2 2
园区规模 2 3 3
设备(智能化) 2 2 2
装修 3 2 2
外观 4 2 2
车位 2 2 2
层高 4 2 2
楼盘本体素
质（50）
实用率 2 2 2
品牌 2 1 1
收费 1 1 1物业管理（5）
特别服务 1 1 1
推广情况 4 3 3
工程形象 5 5 5其它（15）
入伙时间 3 5 5
合 计 82 53 70
权 重 100% 30% 70%
均 价 81 50 70
5、价格修正
由于南约社区商圈和福乐购商圈为已建成商业，其商业氛围已充分形成，在
商业氛围上，本项目和上述两商圈相去甚远，根据我司多年商业运作经验，在项
目初期运营阶段，其租金水平大致能达到预期租金水平的 60%左右，
因此，经过修正后的实际租金均价为：49 元/㎡·月
七、财务及敏感度分析
表一
项目开发成本估算表
土地面积
（㎡）
11400㎡ 总建面积 9600㎡
序号 项目名称 计算公式
单价（元/㎡）
或费率
金额（元）
1 土地租金 3/月 34200/年
2 建安成本 800 7680000
3
建筑及园林
设计
15 144000
4 园林施工 单价 x3000 100 300000
5 推广费用 300000
6 管理费用 200000
总开发成本 （1）～（6） 8658200
表二
投资计划表
名称 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计
开发成本
（元）
8658200 34200 34200 34200 34200 8795000
表三
项目收入计划表
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
金额（元） 2257920 5644800 5927040 6209280 6491520
总收入 26530560
注：第一年因工程施工只有 6 个月的收入，而且以 80%的出租率计算。从第三年
开始租金每年递增 5%。
表四
财务费用分析表
项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
利息（元） 751711 501141 250570 —— —— ——
其他财务
费用
—— —— —— —— —— ——
合计（元） 751711 501141 250570 —— —— ——
注：按一年贷款利率 %计算，并将第一年投入按一年完整计算。
表五
利润表
序号 项目 计算公式 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
1 租赁收入 26530560 2257920 5644800592704062092806491520
2 开发成本 8795000 8658200 34200 34200 34200 34200
3 财务费用 751711 501141 250570 —— —— ——
4 营业税 租赁收入 x5% 1326528
4 利润额 15657321
5 所得税
按利润的 10%估
算
6 税后利润
投资利润率 162%
资金利润率 164%
表六
现金流量表
序号 项目 合计（万元） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
1 现金流入 26530560 2257920 5644800 5927040 6209280 6491520
租赁收入 26530560 2257920 5644800 5927040 6209280 6491520
2 现金流出 9546711 9159341 284770 34200 34200 34200
项目开发成本 8795000 8658200 34200 34200 34200 34200
财务费用 751711 501141 250570 —— —— ——
3 净现金流量 16983849 -6901421 5360030 5892840 6175080 6457320
4 累计净现金流量 —— -6901421 -1541391 4351449 10526529 16983849
注：第三年还欠款 万+ 万= 万，第三年每月租赁收入为 49×105%
×9600= 万，还款结束为第三年的： 2 年零 3
个月可收回投资成本。
表七
敏感性分析表
因素变化 敏感性分析结果
因素变化情况 租赁收入
（万元）
总投资
（万元）
税后利润
（万元）
投资
利润率
资金利润率
基本方案 26530560 8795000 162% 164%
商铺租赁价
格降低 10％
23877504 8795000 135% 138%
租赁收
入变化 商铺租赁价
格上升 10％
29183616 8795000 188% 191%
建安成本降
低 10％
26530560 8027000 186% 189%
建安成
本变化 建安成本上
涨 10％
26530560 9563000 141% 143%
八、项目初步设计方案
一）初步设计方案效果图
附件 1：商业街主入口效果图
附件 2：商业街次入口效果图
附件 3：项目鸟瞰图
二）方案设计说明
总括：本项目为比亚迪工业园区配套商业街区，用地面积近 6,345 平方米，
为园区近三万人提供相应的餐饮娱乐、购物等商业配套服务。
总体构思：该项目建筑布局采用商业内街的形式。建筑造型设计力求体现现
代、大方、简约、活泼的特点，以迎合周边年轻的消费群体。造型手法上注重虚
实对比及相应的体量穿插，并通过不同体量的高低错落变化，使本来细长笔直较
为呆板的建筑体量富有一定的变化韵律，同时也适当采用一些建筑色彩的变化使
整个商业气氛呈现出一种缤纷多彩的动感。整体建筑色彩采用一些明快的主体色
调，建筑墙体表面使用涂料或面砖等外墙材料。
主入口：商业主入口位于宝坪路与翠宝路交接处，通过一休闲广场将人流引
入商业街，休闲广场设置了景观叠水、绿化花池，及广场中心喷泉等怡人的景观
小品以及人性化的残疾人坡道，对吸引人流及提升商业街的品质起到了积极作用。
商业街主入口建筑为设计简洁大气的大型商场，体块的穿插及现代抢眼的钟塔楼
提高了视觉冲击力，眼球效应进一步提升了商业街的商业价值。
商业内街：商业内街设置了服装、精品店，餐饮，休闲小吧等丰富的人文娱
乐场所。活泼明快的的建筑造型及缤纷悦目的色彩搭配，加以人性化的绿化和景
观小品，使得商业街宛如温馨的欧陆风情小街，让人流连忘返，不仅丰富了周边
居住人群业余生活，更提高了人们的生活层次。
次入口：商业街次入口位于比亚迪工业园主入口的东侧，为此，设计上特意
设置了一小型广场，以分流出入比亚迪工业园的人群。建筑造型与主入口相呼应，
彩色体块搭配明亮的大面积玻璃，使人赏心悦目。
沿宝龙路立面：商业街沿宝龙路一侧因较狭长，而且并不设置开放口，所以
在立面上设计了明快活泼的色墙搭配，提升了视觉层次，并设置了较多的广告位
以提高其商业价值。高出女儿墙的体量维系了整个街区的设计风格，并丰富了其
建筑天际线。
