杭州中C国未房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测新联联评开系系机电构话：：中盘价格测评05国71指—-—8数57研赞7成2究71院7 测厦评17地编楼址 号：杭：州 市20庆春东乐路山红66叶号 庆春发展大 11-12-ZCLSHY﹟03 【测评赞成乐山红叶 基于通中过结国市果项型投资收房益法场】地综调 产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项地目目基名本称信 息 所赞成乐山红叶 开理属发位区企置域业 余余杭杭天区目 山西路闲富路口 12、、市成场本比法较测法评测项评目项目价格为：9843 元/平方米 3结、合典当型前投市资场收现益状法价，测格综算为合项：确目9占建 杭州赞成置业有限公物地装筑定价63格2为元：/平10方项25米2 元/平方米 条件下的 1目在价值定义和测评假设限制 【项目要点2】月 测评价格为9900 元/平方米。 开业面规类积模司 型 71万平方米 普4通万住平宅方（米7 0年入修盘住标时时准间间 产权） 毛预坯 待计定 2011年12月 l 地西周边配套杭居州医融城求院、等是等餐商小医教饮业学疗育、设、 级中学等配配娱施杭套套乐，州，，配第西及宏套十湖其丰 人高他家民 金 层 邻西为理。溪杭位 板徽置块高：速，赞东高成至架乐洛路山山）红，路 叶西，位、规于北划余与为杭现闲区有富闲楼公林盘路镇金，民成南丰竹至村海，属于大城 0水2 省韵道花（园上相 l 户型特点：主推户型面积为 90 ㎡，户型信息未知。 主主力l 企房游业产宾公实馆力司三。：大赞支杭成州柱赞产集团成业置致，力业房有于地限房产公地开司产发，开经是发验浙经丰江营富省，，赞国在成内全集国外团贸房下易产属和的旅 使力户用户型率型信 息 9暂0无平米 单首套付总款价 89万元强赞中成排名第的代表性项目有赞成00 86 位。在杭州开发∙荆山翠谷、 ∙林枫、赞成∙岭上等。 （35按.69万0 贷平米计算） 2贷款年限 20年 元（首付40%） 月款均方还式款 商43业90/公积金 l 周级医边配套：项目周边配套较完善，杭州求是小学、杭州西湖餐疗饮中配配学套套等，等教西。育溪配湿套地，、宏小丰白家菜居文城化等园商等业文设娱施配，套第，十及人其民他医金院融高等、 月详 电，细本话如报次:0需告测57了，评解结更果详有元细效/报34期告99为，元如2 011年12 1-请85与77中27国17指数研究需院了联解系更， 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市CREIS期成根交据场的项比 3个目较中可所法国比 房地产指数系统 新开盘价格测评——赞成乐山红叶 1、选取项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取因均位素价于为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 测评对象及条件说明 比较因素销 对比案例 区交域交售易易均地日情价理期赞测成评乐山对红象叶 星对洲比竹案影例翠A庭 对温比莎案郡例 B 金成江对南比春案城例庭C院 深深 况 位 11000 8500 12000 置2011年12月 2011年12月 2011年12月 2011年12月 余未杭开区盘闲 林 余正杭闲常林 余正因杭常仓 前 余杭天目正山常 素 交周区通土边域便地环配捷用境套度途 较较便好捷 便建好捷 较较便好捷 较便西捷路 延伸段 较住完宅善 完住善宅 较完善 较较完好善 个别因素 户容绿筑型积化形设率率态计 板楼、2高层 塔楼、多层 多层住、宅高 层 板楼住、宅高 层 30 % %4 %7 %8 开装社发修区企情配业况套 品 牌毛 杭州赞完公成坯善置司业 有限 杭州星毛完8盛0坯善%房 地产开毛完80坯善% 毛完85坯善% （1）素交修易情正况 修正：由于所选取的三个可比发案有例限，公均司为 杭州瑞成限房公地司产 开发有 杭州金成限江公南司春 置业有 评估2项、因（2目）为区 1域00因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、自根1由据00竞地。争理 市位场置销售均价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：。主 要考虑项目土、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较及因对素比 案例 赞测成评乐对山红象叶 比较修星对正洲比条竹案件影例指翠数 A庭 对温比莎案郡例 B 金成江对南比春案例C 交售区易易均域日情价因期况 素 100 1110000 85深 城庭院深 00 12000 110000 1000 110000 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 108 101 100 比较修正系数110。0106 6 7170193 1110635 0 说7713、11422元/平米，取三个简单算术平均值作为市场经比 过较计法算求，取三 项个目可市比场案价例格的为比9准84价3 元格/分平别方为米1。0166、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测房、地成评——赞成乐山红叶 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2(总0210价010年8月12日成交余杭区闲林镇闲富公路西侧、0 2省5)1建5080安号0成万，本元总，面楼积面70地44价4平36方20米元，/平规方划米建。筑 面积14088道8北平侧方余米政，挂成出交 51000 A 约2 开发成本 红小勘线区察内配设市套计政费费费用用用CB 建安成本18A50元/平方米 26064 12% 5839 D 建安A+成B+本CA 12% 5839 3 管理费用 8% 4均第匀二投年入投，入建 3安0%及，管年理利费率中用1假半+在2设年 建为准设备期期内，分2阶 年建设期），土地费用3在% 准备期 2587277 4 投资利息 以开发周期 年（其8%。 段投入，预 计第一年投入70%， 13294 56 销售费用 房地产总价V 3% 4071 7 销售税费 房地产总价V 7% 9499 三项、典房地产开总发价利V润 135702万房元地 产总价V 单价 15%9 632元/平方米20 355 个为目项月根 的目2%计据型租市。算场与，当投金同调前资时查市收益价风值险。相考，场确虑形法定不势 项可，目 对应，根预选据见主用力典户型型投租资金模为式 收18益00法 元进/月行，项每目年市的场租价金格按测同算比。上根涨据区报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提10域售取%，内时出空同报的置档酬该率次率类按同为住 5类%每房年地 产12 8宅%报，酬计算率 空置潜和在年收毛份租收 损入 典型投资者收益模式测算 2116 2 3 4 5 运有净营效运费毛用收入8% 5% 108000 21317860 26136 28750 31625 210654220 2128507862 214380279 217437 1581 1986 2138152 320400433 持期有末期转营N售PV净收入(6收.3益 %) 5年18后87按8 3%净收益率出20售76，6 转售税费3% 22843 25127 2764809 36 95198 89 四收、测房地产总价V期末转售NPV(8%) 827490 922688 单价 10252 通过评全价面格市确定场调 年益 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运说12法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市9场90价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终用确市定场项比目较 法201、1 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
