第十八章 土地金融(Land
Finance)
【重点】
1、土地金融概述
2、中国房地产金融的发展及其对策
【重点】
11、、 土地报酬规律的概念和内涵；土地报酬规律的概念和内涵；
2 2、、 土地报酬运动三阶段分析；土地报酬运动三阶段分析；
3 3、、 土地集约经营原理。土地集约经营原理。
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第四章 土地集约利用与规模利用
第一节 土地集约利用
第二节 土地规模利用
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第四章 土地集约利用与规模利用
第一节 土地集约利用
一、土地集约利用概述
二、“土地报酬递减规律”思想的
形成和演进
三、土地报酬的实质及其形态
四、报酬变化的阶段分析
五、土地报酬递减规律的应用
目录
是指在单位土地面积上合理增加物质
和劳动投入，以提高土地收益的经营
方式。土地集约利用土地集约利用
一、土地集约利用概述
土地利用集约度
与集约利用形式
资本集约型:单位土地面积上投入的资本较多时，这种土地
集约利用形式称为资本集约型；
劳动集约型:单位土地面积上投入的劳动较多时，这种土地
集约利用形式称为劳动集约型。
土地利用集约度：是指在生产过
程中，单位面积的土地上投入的资
本和劳动的数量。
（一）“土地报酬递减规律”的早期表述
（二）“土地报酬递减规律”思想的中期演变
（三）“土地报酬递减规律”思想的发展与完善
（四）几点启示
二、“土地报酬递减规律”思想的形成和演进
威廉·配第最早注意到
“土地报酬递减”现象
一定面积的土地的生产力有一最大限
度，超过这一限度之后，土地生产物的数
量就不可能随着劳动的增加而增加了
杜尔阁对“土地报酬递减规律”
的内涵进行了详细表述
撒在一块天然肥沃的土地上的种子，增加劳动
投入后，产品产量增加的比例会大于投资增加的
比例，直到这一比例达到它所能达到的最大限度
为止。超过这一点再增加投资，产量的增加会越
来越少，直到土地的肥力被耗尽，投资的增加不
会使产量有任何提高
安德森首先注意到了
科学技术因素的影响作用
在合理的经营制度下，土地的生产率可以
无限制地逐年提高
但在一定的科学技术条件下，这种提高
是有限的。土地肥力会递减，一定量的土
地能供养的人口是有限的
威斯特首次正式提出
“土地报酬递减规律”
在耕作改进的过程中，原生产物数量的
增加将耗费日益增大的费用，或者换句话
说，土地纯产品和它的总产品的比例是持
续递减的
“土地报酬递减规律”思想的中期演变
马尔萨斯最早提出“土地肥力递减规律”
主要观点：主要观点：“ “
按耕作进展的比例按耕作进展的比例
而增加的年产量，而增加的年产量，
和以前的平均增加和以前的平均增加
额比较起来，必然额比较起来，必然
是逐渐地并是逐渐地并 不变不变
地减少下去的地减少下去的””
与杜尔阁的区别：与杜尔阁的区别：
1 1、从宏观角度分析问题、从宏观角度分析问题
2 2、分析的是人类整个社会、分析的是人类整个社会
生产过程生产过程
3 3、分析对象是不同年代、、分析对象是不同年代、
土地、作物的不同投入所带土地、作物的不同投入所带
来的产量的平均变化来的产量的平均变化
4 4、只看到报酬递减，而没、只看到报酬递减，而没
看到此前的递增看到此前的递增
西尼尔给其内涵增加了“农业生产技术保持不变”这一重要
条件
引入“若干生产要素投入量保持不变”作为其发生作用的前
提条件
研究报酬的领域从农业生产部门回到了农业生产单位
报酬作为不变生产要素的生产率，演变成可变生产要素的生
产率
把“报酬递减规律”从农业领域推广到一般生产领域
“土地报酬递减规律”思想的发展和完善
土地报酬递减规律：由于受土地生产力的因素限制
的作用，在技术和其他条件不变的前提下，人们在
同一地块上连续投入劳动和资本，土地报酬增加随
投入量的增加而增加；当达到一定限度时，随着投
入量的增加土地报酬就会递减的现象。
1、土地报酬与土地肥力不是同一概念
2、“土地报酬递减规律”命题没有准确表达该规
律的本质（变动要素的变化规律）
3、“土地报酬递减规律”不是针对历史过程，而
是在一定生产条件下，一季作物的生产过程
4、“土地报酬递减规律”属于与生产关系无关的
生产力范畴
5、土地单产的提高重要的一条是品种，而品种不
在“报酬递减”研究之列
几点启示
1
2
土地报酬的实质及其形态
实
质
形
态
实物形态；
价值形态；
价格形态
对一定面积土地投
入中某项变动 要
素的生产率
三、土地报酬的实质及其形态
产出的实物量
• 报 酬 = —————————————
（实物形态） 某单项变动生产要素的实物量
产出物的价值（或产值）
• 报 酬 = —————————————
（价值形态） 某单项变动生产要素的价值量
产出物的价格（或货币额）
• 报 酬 = —————————————————
（价格形态） 某单项变动生产要素的价格（或货币额）
四、报酬变化的阶段分析
1、自然科学是研究“报酬递减规律”的基础
2、报酬变化阶段的数学分析
3、土地报酬的阶段分析
1、自然科学是研究“报酬递减规律”的基础
李比希的“最小因子律”：作物产量的多少受所施元
素的最小因子的制约；作物产量与养分成正相关.
后来有人将最小限制因子定律又形象地称为“木桶定
律”，即一个由分别代表生态环境因子的不同高度的木块
拼合成的一个木桶，其最大储水量取决于高度最小的那块
木块。
限制因子定律的主要价值是使生态学家掌握了一把研
究生物与环境复杂关系的钥匙，因为各种生态因子对生物
来说并非同等重要，生态学家一旦找到了限制因子，就意
味着找到了影响生物生存和发展的关键性因子。
2、报酬变化阶段的数学分析
MPP
APP
ᅀY
ᅀX
x
y
dy
dx
x
y
农业生产的函数关系：Y = f ( X1, X2， X3，’’’ Xn )
研究一种生产要素与总产量的关系的函数表达式：
Y = Ф ( Xi )
• 平均产量 ( APP ) = Y / X
• 边际产量 ( MPP ) = ᅀY / ᅀX
研究报酬变化规律，主要是研究边际产量
• 生产弹性 （EPP) = = · （或
EPP= · ），表示报酬的变化强弱及变化方向。
土地投入产出阶段分析
第I阶段： MP＞0，TP 、AP成上升趋势；并MP＞ AP；当MP= AP
时，第一阶段结束。 第II阶段： MP＞0，TP成上升趋势，AP、
MP下降；AP＞MP；当MP= 0时，TP达到最大，第二阶段结束。第
III阶段： MP<0，AP和 TP呈下降趋势。
3、土地报酬的阶段分析
生产要素的合理投入区间：第II阶段
在第Ⅰ阶段，平均产量一直在增加，边际产量大于平
均产量。表明在这一阶段，相对于投入不变的资本来
说，劳动量缺乏；所以，劳动量的增加可以使资本的
作用得到充分利用，从而使产量增加。说明在这一阶
段应继续投入劳动量才能使资本得到充分利用。
第Ⅱ阶段，平均产量开始下降，边际产量递减，即增
加劳动投入量仍可使边际产量增加，但增加的比率是
递减的。由于边际产量仍然大于零，总产量仍在增加。
第Ⅲ阶段，当劳动量增加到这一阶段后，边际产量为
负数，总产量开始绝对减少。
土地投入产出阶段分析
最佳投资点的确定：
（1）实物形态：最佳投资点为C点，可通过MPP=0来确定；
（2）价格形态：最佳投资点通过，边际成本=边际收益来确定。
当生产函数是点函数时，用△y/△x=Px/Py来确定最佳点；当生产函
数是连续性函数时，用Dy/Dx=Px/Py来确定最佳点。
Px（Py）：
单位投入（产
出）量价格；
五、土地报酬递减规律的应用
土地投入的现实意义：
1、要获得土地利用的高效益，就要有大量的投入；
2、如果某项固定资产投入已达到最佳点，就不应再增
加这种投入了；
3、在现实经济活动中，应把所有投入（包括固定资产
的投入）作为一个整体纳入变动生产要素类，按照报
酬递减规律的思想，求得这些投入的最适量。
第一部分 土地规模利用原理
第二部分 农业土地规模利用
第三部分 城市土地规模利用
第二节 土地规模利用
目录
一、土地利用规模
土地利用规模：指经济活动中相对独立的经营实体（如企业、城市
等）占用土地面积的大小
第一部分 土地规模利用原理
1、土地利用规模是反映土地生产要素集中程度的一个指
标。
2、农业经营规模不等于农业土地利用规模，但农业经营
规模的大小很大程度上取决于土地利用规模。
3、土地利用规模对工商企业的经营规模不具决定意义。
只有当土地成为劳动对象，即在合理确定城市规模和城
市房地产开发项目的用地规模上才有意义。
节目录
固定土地规模报酬
—规模扩大幅度等于规模报酬的增长幅度
递增土地规模报酬
—规模扩大幅度小于规模报酬的增长幅度
递减土地规模报酬
—规模扩大幅度大于规模报酬的增长幅度
二、土地规模报酬
所有生产要素同比例增加或减少，称为“纯粹规模变动”，
由纯粹规模变动引起的企业经济效益的变化，称为规模报酬
1、
土地规模
扩大与规
模报酬变
化之间有
三种情况
是使土地利用处于报酬递增阶
段以获得土地规模经济。
2、土地规模利用
规模经济
3、土地规模经济 是土地规模的扩大能获得的
经济利益。
规模经济的对
立面是规模不
经济
三、土地规模经济的一般来源
第一部分 土地规模利用原理
1、内部规模经济和内部规模不经济
2、外部规模经济和外部规模不经济
1、各自定义
2、规模经济产生的原因：
①单个生产设备的不可分；②各生产要素相互联系的不
可分性；③在购销阶段，交易成本和运费的降低。
11
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四、集聚经济四、集聚经济——空间意义上的规模经济空间意义上的规模经济
产生集
聚经济
的主要
原因
与聚集经济相对的是聚集不经济。
集聚经济——将生产经营活动集中在某一地点所得到的空间
意义上的规模经济。
由于城市的集聚经济和集聚经济效益是由人口、
劳动力和资本等生产要素在二、三产业的集中所产生
的，主要是：
（1）同类行业集聚在同一地区，便于专业化协作、
相互促进，加强联系，给行业之间的人流、五六、信
息沟通方面创造条件，亦有利于公平竞争，相互提高
技术水平和产品质量。
（2）不同企业集聚在一个地区，可以形成产业结构
齐全的技术与产品结构体系，相互提供所需原料和产
品，缩短运距、减少运费，节省时间，提高效益
外部性问题“内部化”产生的规模经济
外部性；外部经济性；外部不经济性
外部性问题“内部化”
外部经济问题“内部化”后产生的效益
外部不经济问题“内部化”后产生的效
益
节目录
4
5
6
一、 农业土地经营规模的变动趋势
1.国外农业土地经营规模的变动趋势
第二次世界大战后，伴随西方国家迅速实现
工业化，劳动力大量转移，土地经营规模呈
迅速扩大之势
2.中国农业土地经营规模的变动趋势
高级社（1956年）——200公顷
人民公社（1958年）——4000公顷
生产队 ——20公顷
承包户（1978年以来）——~公顷
第二部分 农业规模利用
节目录
二、扩大农业土地经营规模的经济机制
• 缩小收入差距，提高农业劳动生产率
• 摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，
享受购销阶段的规模经济
• 充分利用农业机械，获得生产阶段的规模经
济
扩大农业土地经营规模的条件
非农产业发达
农机化水平的提高
农业社会化服务的加强
经营者素质的提高
农业土地适度经营规模的概念
概念：能取得最佳土地规模效
益的农业土地经营规模
特征：地区性；动态性；
层次性；适应性
实现农业土地
适度规模经营的组织形式
• 家庭经营型：
• 集体经营型：
• 联合经营型：
• 规模服务型
种植专业户、家庭农场
村办集体农场 厂办农业车间
联户农场 粮农联合体
合作社+农户、公司+农户
实现农业土地规模经营的途径
土 地 流 转
节目录
第三部分 城市土地规模利用
节目录
● 城市规模与土地利用
● 房地产开发与土地规模利用
我国不同规模城市的经济效益比较
城市规模与土地利用
城市规模与土地利用
• 由于集聚经济的存在，城市规模越大，经济效
益就越高
• 表现：下一层次城市的地均GDP为上一层次的
1/2；小城市的人均GDP为中等城市的1/4
• 来源：随着城市规模的扩大人均创造的GDP不
断提高；随着城市规模的扩大人均占用的土地
面积不断节约
城市规模经济
（据王小鲁等人的研究）
• 200万人时规模净效益最大
• 小于200万人，规模经济
• 超过200万人，规模不经济
市场经济条件下的城市规模
适度城市规模的确定
在市场经济条件下，
现实的城市规模，
就是由集聚经济和
集聚不经济的平衡
关系所决定。
如果用人均效用水平U的变化来反映集聚经济和集聚不经济的综合
作用的结果，那么在其他条件完全相同的情况下，U就会随着城市规模
P的扩大而呈现如下的变化：开始时随着城市规模的增大而增加，到达
一定城市规模P0后，效用反而随着城市规模的增加而下降。城市人均效
用水平U最高时的规模P0，就是适度城市规模，或称最佳城市规模。
适度城市规模
• 适度城市规模——城市人均效用水平最高时的
规模
• 大于适度城市规模的城市规模是稳定的市场均
衡，市场经济不存在对这种状况进行自我修正
的机制
• 在城市建设中采取控制大城市的做法具有经济
合理性
房地产开发与土地规模利用
房地产开发过程中的外部性与土地规模利用
公共设施的不可分性与土地规模利用
节目录
公共设施的不可分性与土地规模利用
房地产开发中，存在一个能够满足开发项目功能
发挥所需的基本公共设施建设的要求，并使得基本公
共设施得以充分利用的最低的合理用地规模。
以居住小区开发为例，其合理用地规模主要的制约因素为：
（1）公共设施服务经济性和合理的服务半径；
（2）城市道路交通方面的条件：为了适应现代城市交通发展的需要，
城市干道的合理间距一般应在700-1000米之间，因而城市干道所包围
的用地往往是决定居住区用地规模的一个重要条件。
（3）居民社区活动和管理方面的影响
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房地产开发过程中的外部性与土地规模利
用
由于房地产具有与特定土地固定相
连、一旦建成无法移动等特点，决定了
房地产开发过程中存在外部性
许多外部不经济的产生是由于开发土地
规模太小造成的。解决措施是采取集体行
动，通过扩大开发规模使外部性问题“内
部化”
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在城市旧区中，如果周围的环境不利于房地产价值增值，那么
房主单独地采取建造、改善或修理房屋也将得不到合理的市场报酬。
利用下表的假设事例，可以更好地说明这种情况。
因此，为了打破这种恶性循环，必须采取集体行动，通过扩大
开发规模使外部性问题“内部化”。上表中，若实行整个城市旧区
综合开发后，开发的资本收益率可以由3%提高到10%。
房主在各种情况下的资本收益率
房主
改善和修理其房产 任凭房产损坏
附近其他房主
改善和修理其房产 10% 12%
任凭房产损坏 3% 5%
1、简答土地报酬递减规律及其定量分析。
2、结合土地报酬阶段的定量分析，说明如何确定最佳投资
点？
3、简述土地投入的现实意义。
4、土地利用规模、土地规模利用与土地规模经济的概念。
5、理解内部规模经济与内部规模不经济、外部规模经济与
外部规模不经济的概念。
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思考与练习题
