内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 1 页/共 12 页
内部管理制度系列
小区公用设施管理程序
（下）
（标准、完整、实用、可修改）
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 2 页/共 12 页
小区公用设施管理程序（下）
Community utilities management procedures below
说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工
作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
小区公用设施管理程序(下部)
7、空调系统管理
空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备。微
机操作密码、时间、温度的重新设定应报管理处经理批准，
非指定人员不得擅自操作。
空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁
阀失控、柜机故障、冷却塔等故障，设备责任人应及时处理
并报告设备主管。
央空调系统温度达不到要求、冷冻机组控制部分故
障等应通知设备主管到现场处理并报告管理处经理。
阀出现爆裂故障时，应采取紧急措施，或请有资格
的技术人员处理。
冷水机组自动控制系统工程出现故障时，设备主管
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 3 页/共 12 页
应及时向管理处经理报告。并通知自动控制系统原承包方或
有资格的技术人员进行检修，查明原因向管理处经理报告。
自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任
人未经经理同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统
原分承包方处理。
每半年对网络控制器及模块箱进行保养。
小型空调器故障应由专业技术人员进行处理。
8、电讯系统管理
设备责任人应确保电话、消防对讲系统、有线电视、
宽带网、紧急广播系统等状态良好。
每周对广播系统的 CD 机、功放机、音箱进行清洁
除尘一次。每月对线路的绝缘情况进行一次检修，对系统进
行调试检查，保证其经常处于良好的工作状态。并予以记录。
电话、有线电视、宽带网等要明确其责任范围的划
分，要保证其机房设备及其它相关设备的正常用电需要。每
周对供电设备及线路一次检修。
电话、有线电视、宽带网等系统的故障，设备责任
人应积极协助顾客与相关单位进行联系。在相关单位的维修
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 4 页/共 12 页
人员到达后要给予积极的配合。
9、安防系统管理
控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路
监控系统工作状态，发现问题及时解决，自己无法解决的报
控制中心主管处理。设备责任人应每季检查视频电缆、控制
器、矩阵主机、视频分配器、录像机(或存储硬盘)，进行外
表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正
常传输。设备责任人应每月对摄像机镜头进行清洁保养，效
果不好的要重新进行调整，并由中心主管确认监控范围符合
安防要求。控制中心主管每周应对监控主机的编程进行确认，
对上周的录像效果进行检查。结果记录在值班记录本上。
门禁系统中的电脑应确保时刻处于正常进行状态，
各种卡的授权、发行、挂失情况每月由控制中心主管进行汇
总，记录存档并与管理处的记录进行核对。设备责任人每周
对防火门的电子锁普查一次，发现问题及时处理并记录。每
月对停车场控制系统检查保养一次，发现问题及时处理，或
请有专业技术资格的人员进行维修，并予以记录。
保安对讲、消防对讲、门禁对讲、无线对讲和居家
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 5 页/共 12 页
报警系统主机部分由中心值班人员每周清洁保养一次，外围
部分每月由控制中心主管安排普查一次，进行双向测试，发
现问题及时处理并记录。
红外线周界防越系统每周由中心设备责任人负责进
行一次全面测试，确保报警功能完好。并对检查情况予以记
录。
10、维修维护设备及工具:
由仓管员负责分门别类，摆放在指定、方便使用的
位置。
由维修负责人按照设备保养规定进行定期保养、送
检、报废等工作。
使用者须办理相关领借用手续，按有关操作指导手
册正确使用。
使用完毕，由使用者清洁整理，并由设备责任人进
行一次检查、保养，仓管员验收后放回原处并完善有关手续。
加工场地所使用的电器应符合用电安全技术要求。
加工场地应配足消防器材。
11、其它公用设施管理
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 6 页/共 12 页
设备责任人每周对泳池安全变压器电压值进行测
试一次，并将测试值予以记录，每年要对娱乐健身场所的接
地装置进行一次检查，接地体应可靠接地。
燃气紧急切断装置应每周检查一次，设备责任人在
巡视过程中，一旦发现管道有泄露情况，应立即关闭燃气管
道总阀，及时通知燃气公司派人处理。燃气紧急切断装置应
每半年至少做一次切断试验。
剪草机、洗地机、抛光机、吸尘器等小型移动设备，
应由专人使用，并指定维修负责人。每周由维修负责人进行
一次试机，检查进行和安全情况，发现问题及时处理并记录
在《公用设施保养维修记录表》中。
组合健身器、跑步机、登山机、单车机等健身器材，
应指定专门的维修保养负责人。每周检查各器材的进行情况，
保证各器材处于良好的使用状态。发现问题及时处理并记录
在《公用设施保养维修记录表》中。如不能及时处理，须在
此器材的显眼位置挂上“暂停使用”标识。
12、房屋本体的管理及维护
对于小区红线内的公用设施，以及房屋本体的公用
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 7 页/共 12 页
部分，应指定专人每日巡视，发现问题，及时向管理处经理
汇报。管理处经理视存在问题的复杂程度，如属保修期内，
通知施工队维修，如超过保修期，按照相关法规要求，完善
手续后，合理安排自修或委托他方维修，并做好相关质量记
录。
天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知
地产公司返修队及时处理并对进度进行跟踪，保修期以外的，
需联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好与业主的
协调工作。
楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少
修缮粉刷一次。房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷
一次。所需款项从住宅维修基金支付。基金使用的明细表，
应当向业主公布。期限届满确实不需要粉刷的修缮的，业委
会可向市、区住宅主管部门申请延期，获批准后，可以延期。
房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少
粉刷一次，其费用由业主或承租人承担。申请延期的手续同
上一条之规定。
对装修方案应严格审核并对过程进行监督。严禁对
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 8 页/共 12 页
房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及
通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或
危及其他业主房屋的安全。
发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车
场、单车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能的，及时
通知业主并进行清理。
房屋本体防雷系统应在每年三月上旬进行一次全
面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，同时对避雷带
进行除锈刷漆，确保接地体的可靠接地，并做好相关记录。
13、设备的前期介入
前期介入人员应积极与地产公司及施工单位联系
沟通，对机电设备和其它设施的安装调试工作进行跟踪，掌
握工程进度，如实填写《前期介入周信息统计表》，及时向
公司反馈信息。
> 参与设备交接人员在设备交接进程中，应按设备
的设计功能逐一进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给
承建商提出整改意见。前期介入期间，相关人员应主动收集
设备资料及分承包方的联系方式和联系人，并整理归档。
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 9 页/共 12 页
设备交接后应及时确定设备责任人，由设备责任人
负责在一个月内将设备的操作规程编制完成并现场张挂，维
护保养和故障处理规程在设备接管后三个月内完成。
四、各类设施(设备)保养一览表
各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期
进行
(“√”表示需要;“―”表示不需要)
五、相关工作记录表格
设备责任人日常保养和设备主管日常巡查工作中发现
的问题及处理情况记录在《公用设施保养维修记录表》中，
管理处经理或助理每月巡查情况和时间记录在《设备(设施)
检查记录表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的维修
保养记录需在《公用设施保养维修记录表》的“备注”栏内予
以标明维修保养类别。大修工作、故障处理在《公用设施保
养维修记录表》中予以记录，对于设备的突发性故障的抢修
还应在《设备抢修(大修)记录表》中予以记录，并将《设备
抢修(大修)记录表》报公司备存复印件。对于分承包方在保
修期内设备的定期保养及故障的处理，必须在《分承包方设
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 10 页/共 12 页
备保养维修记录表》中予以记录。对分承包方保养维修效果
的评估，需填写《分承包方保养维修效果评估表》。
附相关工作记录表格:
1、《工作计划安排表》
2、《公用设施保养维修记录表》
3、《停水/电/气/试消防设施通知单》
4、《分承包方设备保养维修记录表》
5、《分承包方保养维修效果评估表》
6、《设备(工具)汇总表》
7、《设备(设施)检查记录表》
8、《机电设备年度检修计划》
9、《设备抢修(大修)记录表》
10、《电力运行记录表》
11、《发电机运行记录表》
12、《消防主机运行记录表》
13、《消防联动柜运行记录表》
14、《消防设施清单》
15、《二次供水设施清洗消毒记录表》
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 11 页/共 12 页
16、《前期介入情况周记录表 》
17、《前期介入情况周记录表 》
18、《前期介入情况周记录表 》
19、《前期介入情况周记录表 》
20、《前期介入情况周记录表 》
21、《前期介入情况周记录表 》
22、《前期介入情况周记录表 》
23、《前期介入情况周记录表 》
24、《前期介入情况周记录表 》
25、《智能门禁系统检查表》
26、《闭路监控系统保养维修记录表》
27、《电缆绝缘测试记录表》
28、《检验/测量/试验仪器(设备)汇总表》
29、《测量仪表年检记录表》
30、《测量仪器年检合格标签》
31、《停送电操作票》
32、《设备台帐》
33、《设备标识》
内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
第 12 页/共 12 页
34、《家庭服务情况记录表》
Foonshion 图文设计有限公司
Fonshion Design Co., Ltd
