【 无锡斗山生态园项目初探 】
提 案：常州中信经纪有限公司
日 期：2010年5月下旬
Part 1-项目简介
项目概况——区域交通
● 地处无锡东北部，与江阴相连，交通
干线不多，仅靠八文公路连接南北；
● 地处无锡市东北部锡山区，紧靠江阴、
张家港；
● 距无锡市中心10公里，“沪宁高速公
路” 入口5公里，无锡机场15公里；
● 沪宁高速通达苏州、上海约一小时车
程，南京二小时车程，东西连接南京、
上海；南北连接宜兴、江阴。
项目概况——区域位置
● 紧邻区政府、沪宁高铁，利于提升形象，
区域内人文自然景观出色；
● 项目位于锡山区锡北镇，紧邻锡山区政
府东亭；
● 项目紧靠八文公路，坐拥斗山禅寺等人
文景；
● 沪宁高铁从项目南侧经过，利于扩大知
名度。
项目概况——规划建设
● 锡山区四大新城的建设将进一步积聚项
目人气，提升潜力；
● 锡山区四大新城规划正在实施，斗山生
态园紧邻东港、东亭新城，潜力巨大；
● 随着四大新城的开工建设，人口的增多，
斗山周边人气及知名度将进一步提高。
斗山生态园资源简介
人文资源丰富、自然环境优越——斗山禅寺、水墩庵、舜帝遗址
缺乏大山大水，外部条件不足以支撑大手笔运作
斗山生态园规划简析——项目现状
以八文线公路为界，西侧多为农田，东侧多为山峦，整体来看，目前发展较为落后，人气不足。
斗山生态园规划简析——项目规划
● 项目西侧多为农田果园区，东北为旅
游及高尔夫运动休闲区，东南为高档
休闲居住及新农村安置区；
● 建议调整启动期地块，以较高品质地
块入市，便于吸引开发商进驻；
● 从原开发进程看，先期启动的170亩地
块位置不佳，在现有人气及政策力度
不足情况下，很难吸引大开发商眼。
先期170亩启动地块位置不佳，不易于吸引首批开发商进驻
项 目 运 作 问 题
政府支撑力度——本项目运作成功与否，和政府的支持是密不可分的，自07年开工典礼以来，政府对项目热情在逐渐消退，以致项目发展趋缓；同时项目中的月湖、高尔夫等休闲配套的落实也需要政府的鼎力支持。
参考项目——深圳观澜湖
自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过13年的发展，随着晓峰居、观澜豪园、赛维纳、高尔夫大宅、翡翠湾、长堤、上堤、圣堤湾等顶级高尔夫物业的推出，观澜湖地产已经奠定其做为顶级高尔夫物业开发商的业内地位。
“观澜湖模式”
一种基于土地之上的开发运营模式，一种地产品牌创造模式，更是一种国际化高端时尚生活方式塑造与运营的模式，同时还是一种休闲经济模式。
参考项目——常州太湖湾度假区
太湖湾地区共有山头19座、山坞11个，大小水库8个，湖岸线长约7公里，临湖有7个山湾。
规划六大功能分区——1区：永丰水街区；2区：龙湾度假区；3区：河流文化区；4区：盘古中心区；5区：数字文化区；6区：城镇发展控制区。
●1区作为资源优势最好的区域，为前期启动区。
参考项目——杭州西溪湿地
西溪湿地是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。
整个大西溪板块是个大的住宅带，共享了交通、配套和环境资源。
主要围绕两个核心发展。
一是西溪湿地的旅游景观资源；
二是闲林板块，它是一个大型的居住集中区域
处在老余杭和西溪湿地的中心地段，可以共享两边的资源 。
我 们 需 要 新 的 操 作 思 路
综合本项目的外部条件、自身资源状况以及政府的支撑力度等等来看，我们要想如上述参考项目那样运作，几乎不可能。
因此，我们要寻找自己的运营模式，走自己的路线，并对自身项目的主题定位重新进行思考。
Part 2-项目概念包装
本 项 目 主 题 概 念 定 位 的 难 点
1、没有“大山”、“大水”的自然环境，在无锡及周边区域的知名度有限；
2、项目变电所及辐射出去的相关电网，对项目的版块规划，特别是人工湖和高尔夫
的版块归属产生了很大制约；
3、政府“新农村建设”的总体战略定位，对项目的开发而言是把双刃剑，一方面没有
这种定位项目不可能立项启动，另一方面这样的定位不利于商务地产开发；
4、大开大合的商务休闲地产规划设计，对前期资金投入要求极高，我们不能以挂“农
业生态园开发”之名行“商务旅游开发”之实去操作本项目，模糊的定位对项目操作
有较大损害。
项 目 主 题 定 位
现代桃花源生活范本
一个全新的理念，把农业和商业住宅开发结合起来，探索农村
发展的新模式。
——让农业继苍山绿水之后成为最新的自然生态资源，创造出全新的经济模式。
——从商业住宅开发的角度，创造一种全新的生活理念，实现真正的低碳、节能、环保、健康的原生态农业生活。
造就“现代桃花源”
人总是向往着没有的生活。
几十年前，人们向往城市的繁华，现在人们渴望回归。
然而回归的欲望，却没有实现的平台。
人们渴望再回到一望无垠的田野，果林，牧场，一切原生态的东西。
却因为对现代化生活的依赖，而对原生态望而怯步。
——现代人的“桃花源”梦想
关于 现代桃花源生活范本 释义
你的家周围就是田，果林，牧场，所有的农家乐。
你可以拥有自己的一亩三分地，你只需要提出你的计划和梦想，有职业农民替你打点所有的一切。而你的收获则是有机的健康食物，令你的生活远离食品危机。
你可以养自己的马，有职业牧民替你打理你的新宠物。你所需要的只是周末去看看你的宠物，并骑上他四处溜达溜达。
周边各种各样的果农，果园，闲来无事散步去采摘自己想吃的草莓、桔子、以往需要开车前往的农家乐生活，在这里成为现实。
这里没有工业，一切都是自然，所有的生活用水远离污染，让回归纯净。
这里有浪漫的山间别墅，豪华山庄，有酒店配套，有娱乐会所，有商务休闲、一切现代化的生活应有尽有，实现生态与现代化的零距离接轨。
田间的悠然，大片的油菜花田，典雅气质的湖泊，自行车族的慢生活，
桃花源里的生活，是悠然自得，是健康回归。
炒 作 包 装 设 想
●项目形象代言人，整体推广现代桃花源的生活范本。
●一种全新的生活理念，需要政府的推广支持，所有的媒体炒作，概
念炒作，全国范围的宣传推广。
●当所有的模式、理念，蔚为风潮时，也就是开发商争相抢购地块的
时机了。
●模式的营建需要规划、基础配套的支持，从而足够实现全新的生活
范本，以免再一次使理念沦为伪命题。
Part 3-项目运作建议
“新农村建设”总战略下的多方博弈
事实证明：我们未取得胜利
■首先，项目运作至今已有数年，但整体推进困难不说，且项目推广的核心方向仍未有雏形，导致很多工作无法正常开展，更不用说招商。
■其次，新一轮房产调控暴风骤雨般的来临，使得整体市场环境发生了较大变化，我们在短短几年内将又一次见证地产开发的低谷，大好时机的错过令人痛心。
项 目 的 主 要 博 弈 关 系
1、政府导向与企业追逐利润间的博弈
对项目规划及推进进度产生综合影响，是我们已经面临的重要症结点。
2、短期资金滚动与长期地块出让所得利益的博弈
当前迫在眉睫需要解决的问题，关系到项目的正常推进，必须解决先期170
亩土地的运作。
3、地产开发与农民安置间的博弈
随着项目推进的深入影响会逐步加大，在规划及主题定位时需要关注并重
点布局。
综上，结合第一部分“项目分析”、第二部分“项目概念包装”所述，我们觉得在后期项目推广中应着重解决以下几方面的问题：
首先，对项目整体定位进行微调，
并在与政府的博弈中取得突破；
其次，集中全力消化170亩前期运作土地，
为后续滚动开发做好铺垫。
项 目 定 位 调 整 建 议
多 方 博 弈 下 的 规 划 微 调 建 议
1、在“现代桃花源生活范本”概念下，充分发挥农业生态区的最大价值。
将目前新农村建设地块单一的“安置”功能，转化为“休闲旅游聚集地”功
能，设置家庭旅馆，吸引散客度假，而不是将该功能全转嫁到后期待开发的宾
馆酒店中，为农民增收的同时，提高前期市场运作热度，增加人气，提升开
价值。
在满足政府“大村”建设的情况下，新农村建设地块的数量可根据农民宅基地
现状分布情况适度增加，减小拆迁安置压力，并形成职业农民对各果园区进行
管理。
其它细化设想，不一一阐述。
2、在现有规划基础上，强化人工湖亮点，弱化高尔夫的招牌功能。
在当前的政策环境下，人工湖的开挖可以拥有防洪及旅游景点的双重功能，但
是高尔夫球场作为国家严控的项目，推进上必然受影响，因此，要避免出现因
高尔夫球场建设问题受政策打击力度过大影响项目全局的推进。
高尔夫只限于规划中的亮点，讲的是远景，而人工湖作为现有的可实施的项目，
我们势必要做足功课，我们建议做些工作将湖整体北移，形成人工湖与高尔夫的
遥相呼应。
3、整体规划中将规模性的集群开发设计与松散型开发相结合，形成部分“私家庄园”式的组团。
对于本项目规划中，人工湖和高尔夫周边的优质地块，以及其他规模较大价值较高的整幅地块，可采用常规的卖地开发形式，对于一些规模较小的地块，则可采用“私家庄园”式的组团吸引“圈层”客户。
4、充分发挥规划中水网的价值，形成部分“水路交通”与“慢交通”相结
的交通动线形态。
先 期 170 亩 土 地 运 作 建 议
原开发节奏：不利于项目启动
■ 总体来看，原方案中启动期的地块，处于项目的腹地，资源优势不是很明显，对开发企业的吸引力有限，不利于项目的启动。
原启动期开发：
范围：诸友山和潘坤山之间区域，及月湖路和环湖路交汇处区域，共约170亩。
功能规划：农业旅游开发区、和谐农村板块。
产业规划：新农村社区、滨湖生态社区、商务休闲区。
开发产品：高档花园式住宅——度假酒店——商务办公
分 期 开 发 节 奏 建 议
启动期：
1-2块小规模优质地块（吸引开发商眼球），
主要在人工湖附近，另结合部分腹地地块。
一期开发：
人工湖北侧片区大幅地块，及其它可观湖的山坡地。
二期开发：
人工湖南侧地块，泉山周边地块及上文所述的“私家庄园”圈层组团区域。
后期开发：
新农村建设地块及剩余其它地块等。
建议启动期地块示意：北移后的人工湖周边拿出少量地块
当 前 重 点 工 作
鉴于上述汇报内容，我们建议当前重点落实以下几方面的工作。
第一：项目主题定位的确认；
第二：项目开发时序的调整；
第三：重新对人工湖方案进行评估，并通过加大与政府沟通力度，
促进项目的推进。
Part 4-合作方式建议
项 目 推 广 服 务 内 容
■项目整体包装宣传手册
■项目招商手册
■项目招商宣传推广（含项目招商新闻发布会）
■项目渠道招商
收 费 方 式
■日常服务费：6万/月
■招商成功：按项目土地款2%收费
