南京完美生活项目投资分析
一、 按住宅计算
（一）投资部分
1、 总投资额=单价*建筑面积=5000 元/平米*38 平米=190000 元。
2、 首付金额=190000 元*=38000 元。（按首付两成计）
3、 月还款额=845 元。（按八成贷款，30 年等额本息计算）
（二）收入部分
1、 采用市场比较法确定未来租金收入
（1） 选取可比实例
根据本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:
A: 南开区广开四马路与黄河道交口广林园租赁交易实例
B: 南开区广开四马路广云花园租赁交易实例
C: 南开区白堤路龙井里租赁交易实例
（2） 对可比实例进行修正
可比实例修正表
估价对象及可比实例 完美生活 案例 A 案例 B 案例 C
比较因素内容
租赁价格 元/平
米/天
元/平
米/天
元/平
米/天
交易情况 100 90 90 90
房地
产状
况
地区级差 100 97 100 102
离市中心距离 100 98 99 97
离主干道距离 100 100 98 96
房屋成色 100 90 94 70
结构装修 100 90 95 85
商业网点 100 102 100 98
公共配套设施 100 94 94 85
物业管理及服务 100 92 95 80
景观 100 96 102 85
由于可比实例均为个人单独进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完
美生活项目为专业公司运做存在较大差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修正均
为 90.
房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下：
可比实例 A： 元/= 元/平米/天
可比实例 B: 元/= 元/平米/天
可比实例 C 元/平米/天
完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：
（0. 75++）/3= 元/平米/天
交易日期修正，以上可比实例的交易时间均为近期，考虑到完美生活项目的的出租
时间将在一年半以后，综合考虑未来该地区的发展情况以及本市房屋租赁市场的整
体情况，年增长率按 5%计算，则完美生活的租金价格应为：*（1+5%）的
次方= 元/平米/天.
（三）投资收入比较
面积 月还款额 月租金额 月收益
38 平米 845 元 1026 元 181 元
55 平米 1223 元 1485 262 元
按上表计算，投资完美生活的 38 平米住宅单元一套，30 年后不但可以通过以租养房获得
该房的完全产权，而且可获得额外收益 27160 元。（181*12*30—5000*38*） 该方案
未考虑房产的未来保值增值因素。
二、 按办公计算
（一）投资部分
1、总投资额=单价*建筑面积=5000 元*152 平米=760000 元。（以 38 平米为 1 个单位，
按 4 个单位计算）
2、 首付金额=760000 元*=152000 元。（按首付两成计）
3、 月还款额=3380 元。（按八成贷款，30 年等额本息计算）
（二）收入部分
1、 采用市场比较法确定未来租金收入
（1） 选取可比实例
根据本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:
A: 南开区黄河道大通大厦租赁交易实例
B: 南开区长江道新时代大厦租赁交易实例
C: 南开区白堤路运通大厦租赁交易实例
（2） 对可比实例进行修正
可比实例修正表
估价对象及可比实例 完美生活 案例 A 案例 B 案例 C
比较因素内容
租赁价格 元/平米/
天
元/平米/
天
元/平米
/天
交易情况 100 95 92 92
地区级差 100 97 100 98
离市中心距离 100 98 99 97
离主干道距离 100 100 100 96
房屋成色 100 94 90 88
结构装修 100 102 97 98
商业网点 100 100 100 96
公共配套设施 100 96 94 90
物业管理及服务 100 95 92 90
房地
产状
况
景观 100 96 94 94
由于可比实例均为非专业公司进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与
完美生活项目为专业公司运做存在一定差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修
正。.
房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下：
可比实例 A： 元/= 元/平米/天
可比实例 B: 元/= 元/平米/天
可比实例 C 元/= 元/平米/天
完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：
（++）/3= 元/平米/天
交易日期修正，以上可比实例的交易时间均为近期，考虑到完美生活项目的的出租
时间将在一年半以后，综合考虑未来该地区的发展情况以及本市办公用房租赁市场
的整体情况，年增长率按 5%计算，则完美生活的租金价格应为：*（1+5%）的
次方= 元/平米/天.
（三）投资收入比较
面积 月还款额 月租金额 月收益额
114 平米 2535 元 4788 元
2235 元
152 平米 3380 元 6384 元 3004 元
按上表计算，投资完美生活的 152 平米办公单元一套，30 年后不但可以通过以租养房获
得该房的完全产权，而且可获得额外收益 929440 元。（3004*12*30—5000*152*） 该
方案未考虑房产的未来保值增值因素。
