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绝对保密
谨呈：万科集团
2010-4
咸阳市房地产市场可进入性初探
环境 求
可进入
性
思维导向：
环境 环境市场 需求
1、城市发展研究
2、房地产市场研究
3、市场购买者的需求分析
4、城市进入的可行性研判
目录：
PART 1 城市发展研究
城市概况
区域规划
城市发展
经济发展
城市发展研究
咸阳市位于关中平原的中部，既在九竣诸山以南, 又在渭水以北，山南叫阳，水北也
叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝一秦王朝建都
之地。南北长145千米，东西最宽106千米，面积10196平方千米。
行政区划及人口：辖兴平市一市，秦都、渭城2个区，武功、泾阳、三原、礼
泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，总人口500万人，其中
市区人口约80万。人口增长率保持在4‰左右，市区人口增加比重大，城镇
化率提高。
咸阳:千年帝都，古丝绸之路第一站，中原地区通往大西北
的要冲
PART 1 城市发展研究/城市概况
咸阳
历史文化旅游名城，旅游资源丰富，以秦文化为底蕴，形成了
文物古迹为主体，民俗风情和养生保健为特色的旅游产业体系。
乾陵 彬县大佛寺 懿德太子墓
周文王庙
咸阳是中国历史文化名城和国家首批优秀旅游城市；20个首届“中国魅力城市”之
一，西北五省区惟一获此殊荣；全市文物景点5000多处，国家级文物12处，省级
73处，对外开放景区点近20处，Ａ级以上景点9处；
乾陵举世闻名，昭陵、茂陵、阳陵等27座帝王陵墓和256座陪葬墓，形成绵延百
里、蔚为壮观的帝王陵墓群。还有郑国渠渠首遗址、彬县大佛寺、唐昭仁寺大殿、
杨贵妃墓等。
2009年咸阳累计接待游客逾千万人次，旅游收入超过30亿元，外籍游客达到
万人次，游客数量和旅游收入稳步上升。
PART 1 城市发展研究/文化旅游资源
门类齐全，支柱产业突出，快速发展的工业城市。以能化、纺
织、电子、食品、装备、建材等为支柱产业。
咸阳作为西北地区的老工业基地，轻纺、装备制造等产业具有传统优势，电子信息、生物医药、
空港产业等快速发展；
2009年，全年新增40户规模工业企业，全市规模以上工业完成总产值780亿元，同比增%。
长庆炼油化工总厂
彩虹显像管厂
纺织企业生产线
电子枪生产线
制药厂
PART 1 城市发展研究/支柱产业
咸阳是“关中天水经济区”内核心城市两个成员之一，客观上成了西安的配角，同时也因为配
角成了经济区的“龙头”。按照《关中—天水经济区发展规划》，咸阳以先进制造、能源化工、
物流等为重点的产业发展调整方向和产业布局，以及与西安、宝鸡等城市的产业分工和合作，
建设西咸国际化大都市
咸阳城市定位
关中天水经济带核心城市
西咸一体的国际化大都市
PART 1 城市发展研究/城市发展定位
城市概况
区域规划
城市发展
经济发展
城市发展研究
1
1
关中—天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经
济区之一。规划范围包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛部分县和
甘肃省天水所辖行政区域，面积７．９８万平方公里。直接辐射区域包括陕西省陕南的
汉中、安康，陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。
区位: 关中—天水经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东
启西、连接南北的战略要地
PART 1 城市发展研究/区域规划/关天经济带
规划定位：内陆型经济开发开放的战略高地，先进制造业重要基
地、现代农业高技术产业基地、彰显华夏文明的历史文化基地
1
2
2009年６月２５日，国务院通过并发布了《关中―天水经济区发展规划》。《规
划》提出，将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”
，还将打造成为全国先进制造业重要基地、全国现代农业高技术产业基地和彰显
华夏文明的历史文化基地。
PART 1 城市发展研究/区域规划/关天经济带
1
3
关中—天水经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、连接南北的战略要地，是我国西
部地区经济基础好、自然条件优越、人文历史深厚、发展潜力较大的地区。２００７年，
这一地区生产总值占西北地区的２８．６％。在关中—天水城镇布局中，咸阳被确定为核
心城市之一，西咸一体的发展格局将成为关中天水经济区的引擎。
城镇体系：咸阳以绝佳的地理位置处于关中—天水经济区
的心脏地带，属于两大核心城市之一。
PART 1 城市发展研究/区域规划/关天经济带
产业布局：咸阳与西安宝鸡等城市分工合作，以先进制造、能
源化工、物流等为重点产业发展调整方向和产业布局
1
4
关中—天水经济区的总体目标定位：建设成为西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”
，“以高科技为先导的先进制造业集中地，以旅游、物流、金融、文化为主的现代服务业
集中地，以现代科教为支撑的创新型地区，领先的城镇化和城乡协调发展地区，综合型
经济核心区，全国综合改革试验示范区”。
PART 1 城市发展研究/区域规划/关天经济带
PART 1 城市发展研究/区域规划/沣渭新区
沣渭新区： 关天经济看西安 西咸一体看沣渭
沣渭新区规划总面积
195平方公里。
四至分别为：位于渭
河以南，老西宝公路
（G310）以北，东接
西安市西三环，西接规
划中的西咸绕城新线位。
新区中涉及西安辖区
内125平方公里，咸阳
辖区内70平方公里。
沣渭新区的开发，既是特定历史时机下的产物，也是中国城市化快速
发展的一个缩影；它不仅仅是一个新区开发项目，更是西咸一体化城
市群战略实施的重要一棋。
作为西安最为年轻的新区，也是西安咸阳两个城市最近的接合部——沣渭新区，被《关中-天水经济
区发展规划》确定为关天经济区核心之城市核心板块、西安国际化大都市重要支撑区域、西咸之间
最具潜力区域。此次国际化大都市建设是继上海、北京之后，由国家层面布局打造，因此沣渭新区
魅力独特，首次亮相西洽会，即揽金180亿元已经初步彰显了区域的吸引力和发展前景。
PART 1 城市发展研究/区域规划/沣渭新区
战略占位高：沣渭新区是西咸一体化战略
的重要步骤，是西安大都市战略的重要组
成部分，战略占位十分之高，这能够为项
目的快速提供最强有力的驱动力。
开发规模大：项目是占地195平方公里的超
大规模的新区开发。这种超大规模的新区开
发，人口导入是关键，因此必须要有合适的
产业作为支撑。
PART 1 城市发展研究/区域规划/沣渭新区
资源整合可行性大：项目拥有大量潜在
的历史旅游资源；以及渭河、沣河沿岸
的原生态湿地资源，但开发力度尚显不
够。通过合理利用，可打造成为具有竞
争力的旅游、休闲亮点。
秦沣京遗址
周镐京遗址
秦阿房宫遗址
汗长安城遗址
★
高新技术
开发区
沣渭新区产业有依托：区域拥有坚实的产业基
础、众多的历史人文沉淀；距高新技
术开发区不远，可形成一定的产业发
展依托。
PART 1 城市发展研究/区域规划/沣渭新区
城市规划与发展方向:“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当
东延、抑制向北”的发展战略。
1
9
PART 1 城市发展研究/城市规划
中心城空间结构——“一河两带三轴多中心”
（1）“一河”——即中心城主河道渭河，在美化城市
环境、营造绿色开敞空间中发挥重要作用；
（2）“两带”——沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”
和“渭河南部发展带”；
（3）“三轴”——沿长虹路-钓鱼台路、秦皇路-渭河
南路、东风路-扶苏路等3条主要通道形成联系东西
发展带的南北向发展轴；
（4）“多中心”——包括三个市级中心和各组团的公
共服务设施中心，形成分级服务设施体系。
城市交通：陇海、咸铜、西韩铁路在此接轨，公路网织，四通八
达，咸阳国际机场是我国最大航空港之一。
公共交通发展目标：（1）在2020年前基本建成以公共交通为主体、多种客运方式相协调的综合客运交通体系。
中心城区公共交通方式应承担不小于20%的客运出行量。（2）规划公交线网密度在中心城区达到～4公里/平
方公里，外围组团达到～3公里/平方公里。公交线网覆盖全部城市主干路和部分次干路。
PART 1 城市发展研究/城市规划
城市道路网规划：
（1）城市快速路：布局结构为“一线带一环”。“
一线”指西安四环线；“一环”指通过改造咸平路、
文林路、上林路和西宝高速旧线为快速路，构建
沟通南北片区的快速环路。
（2）主干路——“七横八纵”的方格网结构
“七横”是指北环路，文林西路-文林路-望贤路、珠
泉西路-毕塬路、玉泉路、胭脂路-中华路-渭阳路、
西咸大道、统一路；“八纵”是指咸平路、彩虹路、
咸通路、文苑路-新兴路、长虹路-秦都桥-钓台路、
秦皇路-咸阳桥-渭河南路、东风路-渭城桥-扶苏路
-沣榆路、朝阳四路-上林桥-上林路。
城市绿地规划：“三轴两带多核心”的总体景观构架
（1）“三轴”是指沿人民路、秦
皇路和世纪大道形成的三条城市
人工景观轴线。
（2）“两带”是指与渭河和沣河
平行发展的滨河景观带。
（3）“多核”是指多个城市景观
节点和绿地景观节点。
2
1
PART 1 城市发展研究/城市规划
城市概况
区域规划
经济发展
城市发展研究
咸阳GDP总量位居全省前列，仅次于西安、榆林。2009年达到亿元历史
高位，近几年GDP增速保持在14%以上，经济持续高速发展；
咸阳GDP总量与全国内地部分二、三线城市比较仍有较大差距；
产业结构呈现中间大两头小的格局，第三产业发展相对滞后；
咸阳以工业等第二产业为主导的结构明显，固定资产投资持近年力度加大，一
定程度上预示着房地产业的快速兴起。
GDP：咸阳市经济发展持续高速增长，第三产业比值较低
PART 1 城市发展研究/经济发展
Series1
,
2007年
,
Series1
,
2008年
,
Series1
,
2009年
,
Series1,
第一产业,
,
18%
Series1,
第二产业,
,
52%
Series1,
第三产业,
,
30%
咸阳三大产业结构
第一产业 第二产业
第三产业
咸阳市近三年GDP统计（亿元）
Series
1,
2007
年,
Series
1,
2008
年,
Series
1,
2009
年,
安康市近三年GDP统计（亿元）
Series1
,
2007年,
Series1
,
2008年,
Series1
,
2009年,
宝鸡市近三年GDP统计（亿元）
太原 洛阳 包头 合肥 长沙 临沂市
1545 2075 2100 2102 3745 2110
全国部分内地二、三线城市2009年GDP（亿元）：
注：以上数据来源于统计局公布数据
2009年咸阳人均GDP17429元，同比增长14%，折合美元，在全省排在西安、榆林、宝鸡之后，相比全
国部分内地二三线城市还有不小差距；
一般城市人均GDP位于800—3000美元之间，说明城市化化发展处在启动阶段，以城市扩张为主要发展目标。
城市发展处于启动期向快速发展过渡阶段，成长空间巨大。
PART 1 城市发展研究/经济发展
发展阶
段
启动期 快速发展
阶段
平稳发展阶
段
减缓发展期
人均
GDP
（美元）
800-
3000
3000-
4000
4000-8000 8000以上
需求特
征
生存需
求
生存、改
善需求兼
有
改善需求为
主
改善需求为
主
发展特
征
超速发
展，单
纯数量
型
以数量为
主，向注
重质量方
向发展
平稳发展，
以质量为主，
数量与质量
并重
缓慢发展综
合发展型
世行关于人均GDP与城市发展的关系
Series1,
2007年,
11733
Series1,
2008年,
14988
Series1,
2009年,
17429
Series
1,
2007
年,
15439
Series
1,
2008
年,
18992
21526
咸阳近三年人均GDP（元）
宝鸡近三年人均GDP（元）
Series
1,
2007
年,
5506
Series
1,
2008
年,
6257
Series
1,
2009
年,
7260
安康近三年人均GDP（元）
太原 洛阳 包头 合肥 长沙 临沂市
53774 32832 80769 41543 20226 20260
全国内地部分二、三线城市2009年人均GDP情况（元）：
注：以上数据来源于统计局公布数据
固定资产和房地产投资均保持高速增长，房地产市场活跃。
咸阳社会固定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长高达；
咸阳房地产投资总额所占生产总值比例在10%左右，投资总额保持持续的增长态
势，房地产市场处于启动期向快速发展期过度，市场起步较晚但近年发展迅速。
PART 1 城市发展研究/经济发展
Series1,
2007年, 323
Series1,
2008年,
Series1,
2009年,
咸阳近三年固定资产投资（亿元）
Series1,
2007年,
Series1,
2008年,
Series1,
2009年,
近三年咸阳房地产投资额（亿元）
数据来源：咸阳市统计局
社会消费零售总额增长迅速，省内消费力与宝鸡持平，仅次
于西安
近三年来，咸阳社会消费品零售总额平均增幅在24%以上，消费力增长旺盛，
在全省范围比较与宝鸡持平排在全省前三位，持续旺盛的消费力有利于推动房
地产市场快速发展。
全省09年前三季度社会消费品零售总额对比近三年咸阳社会消费品零售总额
PART 1 城市发展研究/经济发展
Series1,
2007年,
10970
Series1,
2008年,
13208
Series1,
2009年,
15520
数据来源：咸阳市统计局 数据来源：陕西省统计局
城镇人均可支配收入较低，但增长速度快，消费潜力大
2009年，咸阳城镇居民人均可支配收入15520元，同比增长%；
人均收入比全国平均水平低，但增长率较高，远高于全国增长水平
（全国人均收入增长率约为10%）；
人均收入的持续快速增长为住房消费奠定了基础，会大大促进房地产
市场的发育。
近三年咸阳城镇人均可支配收入（元）
PART 1 城市发展研究/经济发展
人均可
支配收
入,
2007年,
10749
人均可
支配收
入,
2008年,
15781
人均可
支配收
入,
2009年,
17175
增长率,
2007年,
增长率,
2008年,
增长率,
2009年,
人均可支配收入 增长率
近三年全国城镇人均可支配收入（元）
人均可
支配收
入,
2007年
,
10993
人均可
支配收
入,
2008年
,
13225
人均可
支配收
入,
2009年
,
16346
人均可支配收入 增长率
近三年宝鸡城镇人均可支配收入（元）
人均可
支配收
入,
2007年
, 8051
人均可
支配收
入,
2008年
, 10150
人均可
支配收
入,
2009年
, 12125
人均可支配收入 增长率
近三年安康城镇人均可支配收入（元）
人均可
支配收
入,
2007年,
9630
人均可
支配收
入,
2008年,
12804
人均可
支配收
入,
2009年,
15520
人均可支配收入 增长率
全国内地部分二、三线城市2009年城镇居民人均可支配收入及增长情况：
城市 太原 洛阳 包头 合肥 长沙
可支配收入（元） 15607 15600 23089 17158 20238
增长率（同比） % % % % %
数据来源：咸阳市统计局 数据来源：宝鸡市统计局
数据来源：安康市统计局
PART 1 城市发展研究
经济持续快速发展，适逢重大政策与规划利好
1
2
3
4
咸阳经济近年保持高速增长，“关中-天水”经济区咸阳与西安同为
核心城市，西咸一体化在实质操作层面有了进一步发展和深化，
咸阳面临政策和规划双重利好，房地产业的快速发展面临重大机
遇。
咸阳为传统的工业基地，传统工业基础较好，面临升级改造，消
费力水平总体较低但是增长迅速。
固定资产及房地产投资增长迅速，房地产市场目前处于初步发展
阶段向快速发展过度，发展势头迅猛，增长空间大。
西咸一体的国际化大都市定位是咸阳房地产持续发展的源动力。
PART 2 房地产市场研究
政策分析
市场供应
成交分析
住宅市场
商办市场
房地产市场研究
PART 2 房地产市场研究/政策分析
2010年一季度房地产行业有关政策：
中国人民银行1月18日、2月25日连续两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率
个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为%，农村信用社等小型金融机构
暂不上调，维持原来的%。
2月3日，中行成为首家取消购房七折利率优惠的银行，将首套房的购房优惠利率从7
折升至折。随后建设银行、农业银行、工商银行等国有银行都相继取消了7折利率优
惠
3月8日,国土资源部在其网站上公布了《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，
通知在保障性用房用地总量、竞买人资格等多方面进行了规定。简称国土部19条。
以上政策多为前期政策的修补或延续，咸阳七折利率的优惠仍在执行，作
为三线城市政策的影响滞后于一线城市半年至一年时间，整体受影响不大。
4月房产新政解读：
2010以来，房价成为舆论的焦点，现在的房价已经由单纯的价格问题，演化成了民生问题。
3月的“两会”以后，房价依然坚挺，为了切实有效的抑制房价，国务院于4月15日出台了《国务
院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的通知，并于4月17日出台了具体的10条执行细则，
以下简称“国十条”；
“国十条”具体内容如下：
商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放
购买第三套及以上住房贷款；
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发
项目进行重点清算和稽查。
房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。
房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供
应。
加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。
住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底
前向全社会公布。
房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、
担保或其他相关融资便利。
PART 2 房地产市场研究/政策分析
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷
款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
简评：
从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要
为一线城市，及部分房价上涨较快的2、3线城市。但是政策并未表明如何界定哪
些城市为“房价过快上涨城市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。巨大的
利空消息，将会对房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅
下跌；
从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。本次
新政运用“政策调控”+“金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房
地产需求这3个层面来执行，从政策的力度来看是空前的。
PART 2 房地产市场研究/政策分析
政策分析
市场供应
成交分析
住宅市场
商办市场
房地产市场研究
PART 2 房地产市场研究/市场概况
2009年咸阳市场在国家宏观调控政策下有两大特点：一是市场供需两旺，
二是价格稳步上涨；
09年咸阳商品房成交面积158万㎡，销售均价3122元/㎡，价位在2000元-
5000元之间；
市场呈现三个明显的特征：一是刚性需求量大，投机买房的相对少；二是
开发成本低廉；三是房地产泡沫较小；
适逢“关中天水经济区”大规划和“西咸一体沣渭新区规划”两大利好。
咸阳市土地年度供应总量保持一个相对平稳的
水平，波动不大，商品房住宅用地的供应也保
持了相对平衡，近三年都维持在900亩左右；
从月度供应走势来看，波动较大，显示出相当
的灵活性，一般在年末和年中供应较大；
从近期土地供求状况来看，09年底有一波供应
放量的高峰，成交也相应增大，2月无新增土
地供应，呈现高位回落的态势。
就土地供应总量分析，预示着咸阳未来1-2年
将有大量新盘上市。
PART 2 房地产市场研究/土地市场
咸阳市近年土地供应量：
土地供应
总量（亩）
商品房住宅
用地（亩）
2008年 1450 932
2009年 1499 840
2010年 1547 914
土地供应总量大，年度供应量较为均衡。
数据来源：咸阳市规划局
数据来源：咸阳市国土局
土地价格继续上扬：2009年上半年商品
房销售市场回暖，稳定了开发企业的信
心，市政府对建设支持力度加大，后续
主要供应区域在旧城改造等重点区域。
预计后期咸阳土地市场交易将呈现放量
态势，成交价格将出现明显上扬。
旧城改造支持土地市场供应回升。咸阳
去年一年旧城拆迁改造力度较大。拆迁
50多个项目，共80多万平方米，政府要
求20层以上。如此之大对旧城改造，一
方面极大刺激了拆迁户的刚性需求；另
一方面也将在主城区内置换出大规模的
土地。
城南区、沣渭新区成为市场热点：关中
天水经济区规划的出台，世纪大道一带
具备了更大的增值空间，使该区域再次
成为市场新热点。
土地市场价格继续上扬，城南区、沣渭新区成为市场热点
PART 2 房地产市场研究/土地市场
PART 2 房地产市场研究/市场供求
商品房销售呈现供需两旺，供应量平稳增长，需求持续旺盛。
咸阳商品房市场06 年、07 年销售连续两年突破100 万平方米，08年受到金融危机影
响有所下滑，2009 年刚性需求充分释放，成交量达到历史高位158万平米，整体呈
现供销两旺的格局。
2010年2月咸阳住宅供求及量价统计：
05年以来截至10年2月底咸阳商品房：
累计供应万套，合581万㎡；
累计签约万套，合万㎡；
累计供求比为：1
数据来源：咸阳市房管局
未来三年，住房建设规模每年约160万㎡左右，商品房开发量
维持相对平衡，在90万㎡左右。
PART 2 房地产市场研究/市场供求
图：咸阳市住房建设年度目标：根据《咸阳市城市总体规划（2006—2020年）》
廉租房
（㎡）
经适房
（㎡）
公共租赁房
（㎡）
限价商品房
（㎡）
普通商品
房（㎡）
2008年 万 万 万 20万 万
2009年 万 万 万 20万 80万
2010年 万 万 万 20万 万
2011年 5万 27万 万 25万 万
2012年 5万 27万 万 25万 万
廉租房 限价商品房 普通商品房
咸阳住宅建设总量呈现逐年增多的趋势，增幅不大较为平和，但不会造成市场房源紧
张局面。保障房所占比例较大，对商品房市场有一定影响。
单位：万㎡
数据来源：咸阳市规划局
政策分析
市场供应
成交分析
住宅市场
商办市场
房地产市场研究
成交量价快速增长达历史高位，区域差异较大需求持续增长。
PART 2 房地产市场研究/成交分析
签约均价（元）销售面积（㎡）供应量（㎡） 销售率
城北区 2594 14213 14434 86%
城东区 3021 8282 10225 81%
城南区 3149 124406 149887 83%
城西区 3231 19749 24084 82%
城中区 3691 15934 19432 82%
总计 3156 182584 219981 83%
咸阳市2010年2月各区域销售量价：
销售面积（㎡） 签约均价（元）
09年咸阳商品房交易量达到158万平米，成交均价3122元/平米，价位从2000元-
5000元不等，市场整体呈现量价齐升格局；
咸阳市场保持持续稳定上升态势，供、求、价均保持稳步增长格局，总体市场供略
大于求，近期客户需求旺盛，供求关系趋紧，最终能保持较为均衡的供求关系；
区域发展受供应结构和规划影响发展不均衡，城南区处在城市规划的优先发展极上
产品供应量大同时成交量也相应占据最大份额，城中区配套完善保持了价格的高位。
数据来源：咸阳市房管局
2010年一季度咸阳商品房成交价格主要集中在3000-3500元/㎡之间，由于市场产品分化，差异
化需求也逐步显现，价格接受范围在逐渐扩大，但总体成交价格整体向上抬升。
商品房成交以100-110㎡两房、120-140㎡三房为主，改善型居
住需求明显
PART 2 房地产市场研究/成交分析
成交户型面积主要以90—110㎡的两室、
120-140三室为主，占总成交面积的六成
以上，改善性需求明显，小户型和大户
型产品需求有限。
数据来源：咸阳市房管局
数据来源：咸阳市房管局
政策分析
市场供应
成交分析
住宅市场
商办市场
房地产市场研究
PART 2 房地产市场研究/住宅市场
咸阳楼市价格南高北低，东西平淡，品质与环境兼备的水岸住
宅引领咸阳楼市价格的高点。
人民路
世纪大道
咸
通
路 东风路
城西板块
城北板块
城东
板块
城中板块
沣渭新区
毕塬路
滨河路
华宇蓝郡
丝路花城
三米阳光
奥林匹克花园
金河湾
国润翠湖
临湖苑
日月
星城
怡和润源
紫
韵
东
城
世纪华苑
新都市花园
景观天下
第一大道
先河国际社区
宇宏健康花城
城西配套相对较少，随着行政中
心的西迁房地产市场快速发展，
未来潜力大，当前销售价格在
2600-3200元/㎡
城南区以世纪大道为发展轴线，依托西咸一体的规划一直是咸阳楼
市的热点板块，2010年初再遇规划利好，沣渭新区设立使得该区域
再次成为板块热点，项目品质高，大盘居多，产品形态较为丰富。
当前销售价格在3200-4500元/㎡之间。
城中区地段优越配套成熟，
项目容积率普遍较高，销售
价格占据高位在3100-5500
元/㎡。
北城地段相对偏僻，配套资源少，后依托丰富
的教育资源房地产开发迅速发展，物业形态较
为丰富，品质层次不齐，是咸阳价格洼地，均
价在3000元/㎡左右。
城东区作为传统的工厂区，
非楼市热点板块，配套欠
缺，开发项目相对较少，
大哥项目体量较大，销售
均价在3100元/㎡左右。
板块关键词：
传统工厂区
10000㎡城市休闲广场
项目名称 建筑形式 总建筑
面积
容积率 主力户型 总户数 开盘
时间
销售均价
亨星锦绣城 小高层、
高层
25万㎡ 90㎡两房和110-120
㎡三房为主
1779 09-9 3300
双保东盛公寓 高层 5万 79-90㎡两房和110-
140㎡三房为主
200 09-10 3100
紫韵东城 多层小高
层、高层
50万 83㎡两房和93-115
㎡三房为主
3000 07-10 3200
热点楼盘：
亨星锦绣城
天虹紫韵东城
PART 2 房地产市场研究/住宅市场
城东区：房价处于低谷，市场空间有限
项目以普通住宅为主，位置多处于繁华地段，项
目较为集中，大盘偏少，中小盘多，工厂区域生活
配套不足，目前城东整体房价处于低位，受认知习
惯制约较大，市场空间有限。
板块关键词：
未来行政中心
区域是未来咸阳行政中心，发展潜力巨大。
投资价值正在凸显，目前楼盘价格在2600-
3200元之间，销售状况较好，周边县区置业
人群较多，需求持续旺盛
代表性楼盘：
地中海花园
华泰·世纪华苑
西区板块持续走旺，未来热点板块
项目名称 建筑形式 总建筑
面积
容积
率
主力户型 总户
数
开盘
时间
销售均价
地中海花园 高层、多层 万㎡ 100㎡两123-
140㎡三房为主
456 10-4 2900元/㎡
华泰世纪华苑 小高层、多
层、高层
50万㎡ 89㎡两房和139
㎡三房为主
3200 09-9 3500元/㎡
丽彩金寓良苑 板式小高层 5万㎡ 93-97㎡两房和
120㎡三房为主
208 --- 3780元/㎡
PART 2 房地产市场研究/住宅市场
板块关键词：
关天经济带
西咸一体
以世纪大道为轴线，大盘云集占到市场
项目总数的28%左右。实力开发商云集于
此，华宇、亿龙、阳光、金泰等纷纷入驻。
区域项目质量高、内部配套齐全，外部
配套不足，关中天水经济区规划出台以及
沣渭新区的实质性进展将持续推动房地产
加速提升。
代表性楼盘：
先河国际社
亿龙金河湾
奥林匹克花园
阳光上林城
南区板块 面临重大规划利好，未来发展核心
项目名称 建筑形式 总建筑
面积
容积率 主力户型 总户
数
开盘时
间
销售均价
先河国际社区 小高层、
高层
26万㎡ 89-94㎡两房和126-
135三房为主
1500 10-4 3780元/㎡
阳光上林城 别墅洋房、
（一期）
14万㎡ 洋房95-200㎡
别墅178-241㎡
924 10-5 3600元/㎡
宇宏·健康花城 高层、小
高层
万
㎡
97㎡两房和121-143㎡
三房为主
1051 10-4 3450元/㎡
亿龙金河湾 洋房、高
层小高层
85万㎡ 111-152㎡三房和128-
152四房为主
5630 08-10 3800元/㎡
PART 2 房地产市场研究/住宅市场
热点楼盘：
华宇·景观天下
板块关键词：
教育
城北依托人文教育近期发展较快，空间有限
PART 2 房地产市场研究/住宅市场
项目名称 建筑形式 总建筑
面积
容积率 主力户型 总户数 开盘时
间
销售均价
文林佳苑 高层、多层 10万㎡ 90-98两㎡房和
128㎡三房为主
1000 08-9 3000元/㎡
华宇景观天下 高层、小高
层、多层
60万㎡ 82-92㎡两房和
113-127㎡三房为
主
5000 09-2 3200元/㎡
文林书苑 高层、多层 万㎡ 85-96㎡两房和
125㎡三室为主
800 08-10 3000元/㎡
教育资源丰富，板块项目相对少，但单个楼
盘规模较大；
项目多集中在文林路上较靠近城中部分，再
往北受地理因素限制发展空间有限，少有新项
目开发；
区域项目规模相对较大，价格较低，配套不
足需要依靠城内以及城东的配套辐射。
板块关键词：
中心城区
配套完善
区域楼盘配套成熟，容积率普遍较高，产
品以高层小高层为主，在售楼盘户型面积
跨度较大，地段好配套全，是咸阳目前房
地产开发的主要集中区，价格处于高位，
在3100-5500元/㎡，楼盘个体规模有限，
后期旧城改造将释放较多可开发土地。
代表性楼盘：
丽彩·怡和润源
智慧1号-城市
人家
成熟区域，”中心”优势显著
项目名称 建筑形式 总建筑
面积
容积率 主力户型 总户数 开盘
时间
销售均价
国润翠湖 高层 22万 137-228㎡三房和142-
370㎡四房为主
1600 09-8 4500元/㎡
丽彩怡和润
源
高层 22万㎡ 95㎡两房和102-126㎡
三房为主
1800 10-3 4100元/㎡
东润花园2期 高层、多
层
5万㎡ 95-126㎡两房和132㎡
三房为主
500 -- 3100元/㎡
城市人家 高层 万㎡ 84-89㎡两房和109-123
㎡三房
580 10-1 3300元/㎡
PART 2 房地产市场研究/住宅市场
PART 2 房地产市场研究/市场小结
市场上产品类别比较单一，普通住宅
占据商品房市场的绝对主力；
小高层和高层逐步取代多层，成为市
场主力；
住宅产品创新不足，同质化现象严重
咸阳作为房地产发展相对滞后的城市，目前所呈现的市场状况具备典型的发展初期市场特点，改善型
需求的崛起促进了住宅市场的繁荣；
随着市场的逐步深入发展，价格增涨推高购买成本，使得产品也逐步出现了分化的趋势，产品先导的
市场形态逐步向客户先导演化；
产品的差异化逐步加快，别墅、洋房以及欧式风格等逐渐浮出水面，细分市场客户；
城市化进程，以及关天经济区、西咸一体化等付诸实施赋予了咸阳不同于一
般地级市地位，房地产市场或将迎来跳跃式发展的局面。
发育不完善的初级市
场
完全竞争市场而供求
关系相对平衡
完全竞争市场供大于
求竞争激烈
项目先导 客户先导 竞争先导
以项目条件为优先，
以市场细分和产品领
先引导市场，获取占
位优势
以满足客户需求的产
品获取高收益
有利的竞争策略使自
己立于不败之地
发育还不完善的初级市场，项目先导的特点较为显著
政策分析
市场供应
成交分析
住宅市场
商办市场
房地产市场研究
咸阳商业市场不够活跃，在售商业以底商居多，鲜见大型购物中
心，办公无业处于初探阶段。
PART 2 房地产市场研究/商办市场
咸阳商业物业主要集中在人民路、西兰路、玉泉路、
乐育路、渭阳路等相对发展比较成熟的街区上，相对
偏远的城区商业物业几乎为零；
房地产市场处于 起始阶段向快速发展阶段过渡，
住宅为主特点显著，商业多作为配套地位以底商形式
出现，销售均价在9000元/㎡左右，个案最高达
18500元/㎡；
奥林匹克花园、金泰丝路花城等大盘在后期都有大
型综合商业中心的规划，依托于大盘自身的客流并形
成对周边的辐射。
写字楼：目前咸阳仅有如东银大厦纯写字楼项目寥寥无几，目前咸阳写字楼物业处于初探阶段。
住宅市场的快速发展还带来新的人口增量，从
客观上催生咸阳商业配套的快速发展，综合性
商业将在后续开发中不断出现并获得良好的发
展机会。
商业的规划：“一主”：人民路城市商业中心 “
三副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商
业中心、东风路区域商业中心； “六街”：人
民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、
中山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、
新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街。
PART 3 需求分析
咸阳市场调研说明：
调研目的：通过实地调研了解咸阳消费者购房意向和需求特点，为项目定
位提供参考依据
调研方式：随机抽样为主与深度访谈相结合
调研范围：咸阳市城区（七厂十字、渭滨公园）
客户选取：年龄在25-50岁之间
调研时间：4月17日
样本量：150份，回收有效问卷105份
购买时机：
三个月之内准备购房的占36%，半年之内购买的
占到16%，表明短期内市场需求旺盛，强烈的购
买预期将会推动咸阳房地产市场快速向上发展。
购买户型：
两房和三房是市场需求主力所在；
尤其两房需求占据绝对多数，反映咸阳以刚性需
求为主的市场特点非常显著。
PART 3 房地产市场研究/需求分析
Series1
四室二厅
10
10%
Series1
三室二厅
17
16%
Series1
三室一厅
14
13%
Series1
二室二厅
27
26%
Series1
二室一厅
28
27%
Series1
一室一厅
9
9%
四室二厅
三室二厅
三室一厅
二室二厅
二室一厅
一室一厅
咸阳客户所需户型选择：
Series1,
半年内,
16, 16%
Series1,
一年内,
20, 20%Series1,
三个月内,
36, 36%
Series1,
二年内,
15, 15%
Series1,
二年以上,
13, 13% 半年内
一年内
三个月内
二年内
二年以上
咸阳客户购房时机选择：
Series1
60㎡以下
19
18%
Series1
60-80
㎡
29
28%
Series1
80-100
㎡
30
29%
Series1
100-140
㎡
18
17%
Series1
140-180
㎡
9
9%
60㎡以下
60-80㎡
80-100㎡
100-140㎡
140-180㎡
户型面积：80-100㎡占三成，60-80㎡占两成，与咸阳早期
偏好购买大两房和三房有所改变，在价格快速上涨压力下，
客户总价承受能力有限，一定程度上抑制了对面积的需求。
咸阳消费者户型范围选择：
购买时机与产品需求调查：
Series1
5000以上
9
9%
Series1
4000-5000
3
3%
Series1
3500-4500
10
10%
Series1
3000-3500
17
16%
Series1
2500-3000
28
27%
Series1
2000-2500
28
27%
Series1
2000以下
10
10%
5000以上
4000-5000
3500-4500
3000-3500
2500-3000
2000-2500
2000以下
Series1
80万以上
2
2%
Series1
50-80万
2
2%
Series1
40-50万
13
12%
Series1
30-40万
10
10%
Series1
20-30万
43
41%
Series1
10-20万
28
27%
Series1
10万以下
7
7%
80万以
上50-80万
40-50万
30-40万
20-30万
10-20万
10万以
下
咸阳客户期望单价：
咸阳客户期望总价：
客户普遍能够接受的单价集中在2000-3000元之间，这与当前的市场均价3200元有一定的出入，
购房者心里预期与现实有一定差距，但现实成交的火爆也让消费者的心理预期提高并逐步适应
了市场；成交总价方面20-30万的占据多数，20万以内的不在少数，从咸阳人均收入看这一数
据较能代表大多数准客户的承受能力，同时说明咸阳消费者的经济承受力比较有限。
市场需求旺盛，刚性需求的市场特点显著，随着市场的深入发展，需
求出现了分化，小户型和大户型将在未来占据了一定的市场份额。
价格承受能力调查：
PART 4 城市进入的可行性研判
区域发展程序模型：
咸阳处于初步发展向快速发展过渡阶段，项目先导的市场特点显著，发展潜力巨大。
市场发展前景----三大动力保障区域市场繁荣
政策动力（基础动力）：适逢重大规划利好，政策对区域发展的倾斜；
市场动力（经济动力）：经济持续快速发展，产业结构逐步优化；
土地动力（资源动力）：旧城改造、城市南扩，土地资源充足禀赋良好。
良性成长的市场环境，政策利好等为企业进入提供了机遇。
住宅
启动
商业
配套
其它
配套咸阳
PART 4 城市进入的可行性研判/市场发展阶段研判
5959
咸阳城市属性 状态 是否利于房地产开发
城市经济发展状况 快速发展阶段 √
城市规划发展 城市扩张阶段 √
房地产市场发展 初级市场向快速发展阶
段过渡
√
房地产市场需求 需求旺盛 √
房地产的进入契机 市场空白规划契机 √
开发条件 开发门槛相对较低 √
地方政策 扶持项目开发 √
综上所述，咸阳经较好的房地产开发条件，企业有进入机会
PART 4 城市进入的可行性研判/城市属性及宏观利好研判
6060
沣渭新区：是对接西咸经济一体化的客观需求 ，是实现国际化大都市
城市发展目标的重要途径和方向。
开发方向选择：从属性来看，区域是城市外溢环境下居住占主导的商业、
生活区，从房地产市场发展阶段看，住宅快速发展并对商业配套的需求
日益迫切，办公类物业的需求尚不显著。
区位辐射图
PART 4 城市进入的可行性研判/区域选择和切入点
企业进入的区域选择：
咸 阳 西 安世纪大道
城市外溢
沣
渭
新
区
6161
结 语
一个城市从经济、规划、文化、产业、人口构成等各个层面对房地
产业起着影响作用，深入市场、系统考察，有利于企业制定出较为
合理的开发战略。
房地产是一个关乎于民生、社会的综合型产业，需要开发企业
肩负起社会使命感，共同推进产业发展与进步。
望本次报告对于贵公司项目开发的战略抉择起到有效作用。
thanks！
