房地产中介
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一、潜在房屋价值概念的提出
潜在房屋价值确实存在，而实际评估中，由于它
的缺失或忽视它的存在，已严重影响房地产收购或拆
迁价格评估结果的合理性，甚至已阻碍了土地收购房
屋拆迁的顺利进行。我们先分析下面的一个案例。
某企业 A 在某城市规划区内有 10000 平方米
（折合 15亩）工业土地，按照建筑规划许可证可建造
8000平方米，第一期已建造建筑面积为 4000平方
米并已投入使用，该企业欲再建造第二期厂房时，接
到城市规划部门作出限制建造的通知，该企业土地用
途从工业用地欲变为商地用地，并且该企业土地及地
上建筑物列入收购标的。
按照该市“非住宅房屋拆迁价格评估操作规程的
通知”（下简称操作规程）中规定，土地和房屋评估公
式（各地的规定基本上都大同小异）如下:
土地评估价=基准地价×土地使用年限系数×期
日修正系数×比较因素修正系数×土地面积
建筑物评估价=[（重置价格-小配套）×层高修正
系数×成新率+小配套费]×综合费用调整系数×建筑
面积
在计算中，我们确定土地价格为 900元/平方米
（折合 80万元/亩），即土地总价为 1200万元。
建筑物评估中，“（重置价格-小配套）×层高修正
系数×成新率+小配套费”计算结果为 1400元/平方
米，相当于该市钢混二等结构建筑物的重置价格，“操
作规程”规定综合调整系数为 ，这意味着建筑物
的评估单价为:1400×=2380元/平方米，则建
筑物评估总价为:2380×4000=952万元。
企业 A 房地产评估价格就是二者之和:1200+
952=2152万元。
评估似乎无懈可击，但问题出来了，因为该企业
的邻居企业 B相同土地但一次竣工的厂房（建筑面积
8000平方米）评估价格为:1200+952+952=3104
万元。而建造同等结构该类厂房的成本不会超过
1200 元/平方米（在计算时没有特殊说明按 1200
元/平方米计算）。我们计算一下二企业的成本和收购
评估价格差异：
企业 B 和企业 A 的成本差:1200 元/平方米×
4000平方米（A企业二期拟建的建筑面积）=480万
元；
企业 B和企业 A的收购价格差:3104万元（企
业 B的评估价）-2152万元（企业 A的评估价）=952
万元。也可以是 2380元/平方米×4000平方米=952
万元。
企业 B对评估无异议，而企业 A则不干了，不同
意评估结果并拒绝按此评估价进行收购，同时要求继
续建设二期厂房。尽管是劳民伤财，但企业 A非常清
楚续建二期厂房有利可图。最后这种要求显然得不到
满足，收购陷入了僵局。
为什么会发生这样的情况呢？我们认为这是因为
在评估中忽视了“潜在房屋”的价值，企业 A的不满意
正是体现了其对拥有那潜在收益的考虑。
二、潜在房屋价值的法律依据
潜在房屋可以解释为尚未建但可以马上建成的
合法房屋。要成为潜在房屋我们认为必须满足以下三
个条件，否则可能造成国家财产的流失。
土地收购房屋拆迁评估中 不应忽视潜在房屋价值
徐荣昌 张军耀 宁波荣业房地产估价有限公司
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一是必须合法。即符合建筑规划许可，也就是说
潜在房屋必须是建筑规划许可证中的内容。二是客观
因素造成。如政府规划变化或其他不可抗拒的原因限
制其建造。三是企业生产经营必须正常。如果是企业
生产经营已停止，土地长期闲置，甚至有囤积、倒卖地
皮的嫌疑都应该排除在外。
潜在房屋的价值认定有其法律上的依据。
1．《行政诉讼法》第六十七条规定“公民、法人或
者其他组织的合法权益受到行政机关或者行政机关
工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的，有权
请求赔偿。”
2．《国家赔偿法》第二十八条第六款和第七款规
定“吊销许可证和执照、责令停产、停业的，赔偿停产、
停业期间必要的经常性费用开支；对财产权造成其他
损害的，按照直接损失给予赔偿。”
3．《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定“因
拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予
适当补偿。”
由此我们可以这样认为，企业 A续建二期厂房工
程是被行政许可并拥有相关文件，其行为理应受到法
律保护，在规划部门作出“停建通知”那刻起，其合法
权益就受到侵犯。尽管在某种意义上来说，企业 A直
接损失很少，但从收购的价值来说，由于其续建权的
损失使其收购价值相应缩水，也可以理解确认为财产
遭受损失，因此企业 A依法有权请求赔偿，而赔偿金
额就是我们认为的潜在房屋价值。
三、潜在房屋价值的确定
潜在房屋价值的确定就是续建后收购或拆迁价
格减去续建成本后的价值，其计算公式可以设置为:
潜在房屋价值=（标准房屋收购或拆迁评估单价-
标准房屋成本价格）X潜在房屋建筑面积
公式中:
1.标准房屋是指与原企业同类已建房屋同样建
筑结构的房屋，或为同类企业同区域通用性标准建
筑，如有行政批文从其规定。
2．考虑到标准房屋成本价格带有不确定性，并且
成本价格随意性较大，因此，我们认为公式中成本价
格宜改为重置价格，而重置价格一般在每个城市的建
设行政主管部门文件中都可以找到，具有确定性和可
操作性。
3．潜在房屋建筑面积是政府行政规划部门许可
建设的总建筑面积（一般建筑规划许可证上都有记
载）与已建面积的差额。
因此，我们还可以把公式优化为:
潜在房屋价值=（标准房屋收购或拆迁评估单价-
标准房屋重置价）X（规划许可建筑面积-已建面积）
如果公式还兼顾在建工程就可以变为:
潜在房屋价值=（标准房屋收购或拆迁评估单价-
标准房屋重置价）X（规划许可建筑面积-已建面积）+
在建工程已发生工程量费用
潜在房屋价值概念的提出对于城市房屋拆迁和
土地收购有相当大的积极意义，它不仅可以增加收购
拆迁的透明度，减少暗箱操作，而且可以消除突击建
设，避免“劳民伤财”现象的发生，最终确保城市房屋
拆迁和土地收购的顺利进行。
程科鹏/责任编辑
土地收购房屋拆迁评估中 不应忽视潜在房屋价值
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