中南财经政法大学 财政税务学院
C H A P T E R
城镇土地使用税
注册税务师执业资格考试
税法（II）
庄佳强
中南财经政法大学财政税务学院
2012年4月4日
8
第八章 城镇土地使用税
第一节 概 述
第二节 征税范围、纳税人和税率（熟悉）
第三节 计税依据与应纳税额的计算（掌握）
第四节 减免税优惠（掌握）
第五节 申报和缴纳（熟悉）
1税法（II）
近三年题型、题量及考点小结
题型 11 10 09 考点
单选 2 2 2 城镇土地使用税的计算；减免税优惠；纳税义务发生时
间
多选 4 4 4 城镇土地使用税的计算；减免税优惠；纳税范围；纳税
地点
计算 — 4 — 城镇土地使用税的计算
综合 — — —
合计 6 10 6
2税法（II）
第一节 概述
一、概念
城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以
实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有
土地使用权的单位和个人征收的一种税。
二、特点
1.对占用土地的行为征税（准财产税）；
2.征税对象是土地；
3.征税范围有所限定；
4.实行差别幅度税额。
3税法（II）
第二节 征税范围、纳税人和税率
征税范围
城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、
建制镇和工矿区。
城市、县城、建制镇、工矿区以外的工矿企
业不缴纳城镇土地使用税。其中城市的征收
范围为市区和郊区；县城的征收范围为县人
民政府所在的城镇；建制镇的征收范围为镇
人民政府所在地。
4税法（II）
纳税人
凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土
地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务
人。
1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人
缴纳。
2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际
使用人纳税。
3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
2007年1月1日起，国家将外商投资企业、外国企
业列为城镇土地使用税的纳税人。
5税法（II）
适用税额（分级幅度税额）
1.大城市元至30元；
2.中等城市元至24元；
3.小城市元至18元；
4.县城、建制镇、工矿区元至12元。
城镇土地使用税适用四档地区幅度差别定额税率，每档最
高税率与最低税率相差20倍。
城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。经济落后地
区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的
最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但
需报财政部批准。(降低有比例限制,提高有审批限制)
6税法（II）
例题
【例题·多选题】（2010）关于城镇土地使用税的说法，正确的
有( )。
A.由《城镇土地使用税暂行条例》统一规定分级幅度税额
B.经济发达地区城镇土地使用税可适当提高，但须报经国家税务总
局批准
C.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的城镇土地
使用税适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定的
最低税额的30%
D.省、自治区、直辖市人民政府应当在法定税额幅度内，根据市政
建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅
度
E.市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等
级，在《城镇土地使用税暂行条例》统一规定的税额幅度内，
自行制定适用金额标准
【答案】ACD 7税法（II）
第三节 计税依据及应纳税额的计算
一、计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）
为计税依据。
1.纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的
土地使用证书与确认的土地面积为准；(计算题)
2.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面
积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。
二、应纳税额的计算
应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额
土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用
的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
【教材例题】P304
8税法（II）
第四节 减免税优惠
一、减免税优惠的基本规定（7项）
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业
其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业
经费的单位自用的土地，免征土地使用税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙
内的宗教人员生活用地。
公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地
及其管理单位的办公用地。
以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围。
9税法（II）
减免税优惠的基本规定
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地（企业内部绿化
用地不免）
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
农副产品加工厂占地和从事农、林、牧、渔业生产单位的
生活、办公用地不包括在内。
（六）开山填海整治的土地
自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月
份起免缴土使用税5年至10年。
开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填
海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方
式取得的已填海整治的土地。
10税法（II）
减免税优惠的基本规定
（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用
地和其他用地
（八）省、自治区、直辖市税务局确定的
1.个人所有的居住房屋及院落用地
2.免税单位职工家属宿舍用地
3.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工
厂用地
4.集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼
儿园用地
11税法（II）
例题
【例题·单选题】甲企业，有A、B、C三块生产经营用地，A
土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地
1000平方米，厂区内绿化占地2000平方米；B土地使用权属
甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积
各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未
确定。假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方
米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税（ ）。
元 元 元 元
【答案】C
【解析】应纳城镇土地使用税＝（10000－1000＋5000÷2＋
3000）×5＝72500（元）
12税法（II）
例题
【例题·单选题】某市肉制品加工企业2006年占地60000平
方米，其中办公占地5000平方米，生猪养殖基地占地
28000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企业
内部道路及绿化占地11000平方米。企业所在地城镇使用
税单位税额每平方米元。该企业全年应缴纳城镇土地使
用税（ ）。
元 元 元 元
【答案】B
【解析】考核土地使用税的免税规定。直接用于农林牧渔
业的生产用地免征土地使用税，但不包括农副产品加工场
地和生活办公用地；对企业厂区以外的公共绿化用地暂免
征收土地使用税，企业厂区以内的照章征税。
应纳土地使用税＝（60000-28000）×＝25600（元）。
13税法（II）
二、特殊规定（35项）
（一）城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接：为避
免对一块土地同时征收耕地占用税和土地使用税，税法规定，
凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城
镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从
批准征用之次月起征收城镇土地使用税。
（二）免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地：对免税单
位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、
民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使
用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。(掌握)
（三）房地产开发公司建造商品房的用地：房地产开发公司
建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，
对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
14税法（II）
例题
【例题·单选题】（2010）2008年某企业占用某市二等地段土地
6000平方米，三等地段土地12000平方米(其中1000平方米为该企
业幼儿园用地，200平方米无偿供派出所使用)；2008年4月（4月1
日）该企业在城郊征用耕地4000平方米，该耕地当年已经缴纳耕
地占用税；同年8月征用非耕地6000平方米。该企业2008年和
2009年应缴纳城镇土地使用税共计( )元。(城镇土地使用税年税
额：二等地段7元/平方米，三等地段4元/平方米，城郊征用的耕地
和非耕地元/平方米)。
【答案】B
【解析】2008年应纳土地使用税= 6000×7+(12000-1000-200)
×4+ 6000×÷12×4=87600(元)
2009年应纳土地使用税=6000 ×7+(12000 -1000 -200)×4
+6000× +4000×÷12×9 =96000(元)
2008年和2009年共计应缴纳土地使用税= 87600 +96000=
183600(元)。 15税法（II）
二、特殊规定（35项）
（五）基建项目在建期间的用地(原则上应该征收,特大项目酌
情减免)
（六）城镇内的集贸市场用地(原则上应该征收,特别项目酌情
减免)
（七）防火、防爆、防毒等安全防范用地,可以暂免征税。
（八）关闭、撤销的企业占地：企业关闭、撤销后，其占地
未作其他用途，可暂免征收城镇土地使用税；如果土地转让
给其他单位使用或企业重新用于生产经营的，应依照规定征
收城镇土地使用税。
（九）搬迁企业的用地,不使用的,暂免。
（十）企业的铁路专用线、公路等用地：对企业的铁路专用
线、公路等用地，除另有规定者外，在企业厂区（包括生产、
办公及生活区）以内的，应照章征收城镇土地使用税；在厂
区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使
用税。
16税法（II）
例题
【例题2·单选题】（2010）关于城镇土地使用税的说法，正确的
是( )
A.凡公共用地均可免征城镇土地使用税
B.煤炭企业已取得土地使用权但未利用的塌陷土地须缴纳城镇土地使
用税
C.房地产开发公司经批准开发建设经济适用房的用地，免征城镇土地
使用税
D.企业关闭撤销后的占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市财政
部门批准，暂免征收城镇土地使用税
【答案】C
【解析】选项A不正确，非社会性的公共用地不能免税；选项B不
正确，自2006年9月1日起恢复征收城镇土地使用税；选项D不正
确，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收城镇土地使
用税，不是财政部门批准的。
17税法（II）
二、特殊规定（35项）
（十一）企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地,看是否被
利用。
（十二）企业的绿化用地：对企业厂区（包括生产、办公
及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂
区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征
收土地使用税。
（十三）中国物资储运总公司所属物资储运企业用地
（十四）中国石油天然气总公司所属单位用地
（十五）林业系统用地
（十六）盐场、盐矿用地
（十七）矿山企业用地
（十八）电力行业用地
18税法（II）
例题
【例题·单选题】某盐场2008年度占地200000平方米，其
中办公楼占地20000平方米，盐场内部绿化占地50000平
方米，盐场附属幼儿园占地10000平方米，盐滩占地
120000平方米。盐场所在地城镇土地使用税单位税额每平
方米元。该盐场2008年应缴纳的城镇土地使用税为（
）。
元 元 元 元
【答案】B
【解析】应纳城镇土地使用税
=（20000+50000）×=49000（元）。
19税法（II）
二、特殊规定（35项）
（十九）水利设施用地：水利设施及其管扩用地（如水库库
区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地），免征城镇土地使用
税；其他用地，如生产、办公、生活用地、应照章征税。
（二十）核工业总公司所属企业用地
（二十一）中国海洋石油总公司及其所属公司用地
（二十二）交通部门港口用地
（二十三）民航机场用地
1.机场飞行区用地、场内外通讯导航设施用地和飞行区四周
排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。
2.在机场道路中，场外道路用地免征城镇土地使用税；场内
道路用地依照规定征收城镇土地使用税。
3.机场工作区（包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车
场）用地、生活区用地、绿化用地，均须依照规定征收城镇
土地使用税。 20税法（II）
例题
【例题·多选题】（2008）以下土地中，可以免征城镇土地使用
税的有( )。
A.盐场的生产厂房用地
B.港口的码头用地
C.机场飞行区用地
D.房地产开发公司建造商品房的用地
E.企业厂区内的铁路专用线、公路等用地
【答案】BC
【解析】选项A:对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城
镇土地使用税，对盐场的生产厂房用地是要缴纳城镇土地使用
税；选项D：是需要缴纳城镇土地使用税；选项E：对企业的铁
路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会公共用地段未加
隔离的，暂免征收城镇土地使用税。
21税法（II）
二、特殊规定（35项）
（二十四）司法部所属劳改劳教单位用地
（二十五）老年服务机构自用的土地
（二十六）邮政部门的土地
（二十七）对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的城镇
土地使用税予以免征
（二十八） (掌握)：供热企业用地
暂免征收房产税和城镇土地使用税的“供热企业”，是指向居民供
热并向居民收取采暖费的企业，包括专业供热企业、兼营供热企业、
单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产
但不直接向居民供热的企业。
对于免征房产税和城镇土地使用税的“生产用房”和“生产占地”
，是指上述企业为居民供热所使用的厂房及土地。对既向居民供热、
又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收
入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热
收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。
22税法（II）
例题
【例题·多选题】某供热企业房产原值8000万元，占用土地
10000平方米。2008年全年经营收入9000万元，其中向居
民供热收入300万元，无法准确划分向居民供热的生产用
房。该企业所在地计算房产余值的减除比例为20%，城镇
土地使用税年税额为3元／平方米。2008年该企业应缴纳
城镇土地使用税和房产税各（ ）万元。
【答案】BD
【解析】应纳城镇土地使用税=10000×3×（9000-
300）÷9000=29000（元）=（万元）
应纳房产税=8000×（1-20%）×%×（9000-
300）÷9000=（万元）
23税法（II）
例题
【例题·单选题】某供热企业占地面积80000平方米，其中
厂房63000平方米（有一间3000平方米的车间无偿提供给
公安消防队使用），行政办公楼5000平方米，厂办子弟学
校5000平方米，厂办招待所2000平方米，厂办医院和幼儿
园各1000平方米，厂区内绿化用地3000平方米；2005年
度该企业取得供热总收入5000万元，其中2000万元为向居
民供热取得的收取。城镇土地使用税单位税额每平方米3元
，该企业2005年度应缴纳城镇土地使用税（ ）。
万元 万元 万元 万元
【答案】B
【解析】应缴纳城镇土地使用税=（80000-3000-5000-2×1000）×
（1-2000/5000）×3=126000（元）。
24税法（II）
二、特殊规定（35项）
（二十九）国家天然林保护工程自用的土地
对由于国家实行天然林资源保护工程造成森工企
业的房产、土地闲置一年以上不用的，暂免征收
城镇土地使用税；闲置房产和土地用于出租或企
业重新用于天然林资源保护工程之外的其他生产
经营的，应依照规定征收城镇土地使用税。
（三十）人民银行自用的土地
（三十一）铁路行业自用的土地
（三十二）国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库
自用土地
25税法（II）
二、特殊规定（35项）
（三十三）核电站和廉租住房用地
1.对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地，生
活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城
镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇
土地使用税。
2.对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管
理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房
用地，免征城镇土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房、
在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部
门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积
占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
26税法（II）
例题
【例题·单选题】 （2011）下列土地应征收城镇土
地使用税的是（ ）。
A.盐场的盐滩用地 B.企业办学用地
C.核电站基建期内的办公用地
D.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业用
地
【答案】C
27税法（II）
小结
【政策要点】减免税的级次和减免税的基本
原则。区分经营（包括办公、生活）还非经
营用地；预算单位自用地还是出租用地；是
社会用地还是企业用地。
【注】要区分哪些是全国统一适用的优惠政
策，哪些是由省、市、自治区地方税务局确
定的优惠政策。
28税法（II）
例题
【例题·多选题】 （2011）下列土地免征城镇土地
使用税的有（ ）。
A.机场飞行区用地
B.国家机关办公用地
C.农副产品加工厂用地
D.宗教寺庙内宗教人员的生活用地
E.开发商在经济适用房项目中配套建造廉租房的用
地
【答案】ABDE
29税法（II）
例题
【例题·单选题】（2008年）某人民团体A、B两栋办
公楼，A栋占地3000平方米，B栋占地1000平方米。
2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出租。当地
城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体
2007年应缴纳城镇土地使用税( )。
元 元 元 元
【答案】B
【解析】人民团体自用的A办公楼免税，出租的在租
期内纳税：应纳城镇土地使用税
=1000×15×9÷12=11250（元）。
30税法（II）
例题
【例题·多选题】下列各项中，可由省、自治区、直辖市地
方税务局确定减免城镇土地使用税的有（ ）。
A.免税单位职工家属的宿舍用地
B.集体和个人办的各类学校用地
C.个人所有的居住房屋及院落用地
D.免税单位无偿使用纳税单位的土地
【答案】ABC
【解析】这里考核土地使用税的免税规定的级次。免税单
位无偿使用纳税单位的土地可以免税的规定存在，但不是
省、自治区、直辖市地方税务局规定的免税范围。
31税法（II）
例题
【例题·多选题】下列各项中，按税法规定免征城镇土地使
用税的有（ ）
A.寺庙内宗教人员的宿舍用地
B.国家机关职工家属的宿舍用地
C.个人所有的居住房屋及院落用地
D.国有油田职工和家属居住的简易房屋用地
E.免税单位职工家属的宿舍用地
【答案】AD
【解析】注意减免税规定的级次，AD按照税法规定免征土
地使用税；BC属于由省、自治区、直辖市地方税务局确定
减免土地使用税的情况。
32税法（II）
第五节 申报和缴纳
一、纳税义务发生时间
1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征。
2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，
房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征。
3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起
计征。
4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商
品房，自房屋使用或交付之次月起计征。
5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开
始缴纳。
6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳。
33税法（II）
例题
【例题·单选题】 （2011）某工厂4月份购买一幢
旧厂房，6月份在房地产权属管理部门办理了产权
证书。该厂房所占土地开始缴纳城镇土地使用税
的时间是（ ）月份。
【答案】D
34税法（II）
例题
【例题·多选题】下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义
务发生时间规定的有（ ）。
A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税
B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用
税
C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用
税
D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土
地使用税
【答案】BD
【解析】征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使
用税，因此选项A不正确；纳税人购置新建商品房，自房屋交
付使用之次月起缴纳城镇土地使用税。
35税法（II）
申报和缴纳
二、纳税期限（按年计算、分期缴纳，由省、自治区、直
辖市人民政府确定缴纳期限）
三、纳税申报
纳税人新征用的土地，必须于批准新征用之日起30日内申
报登记。
四、纳税地点：土地所在地
纳税人使用的土地不属于同一市（县）管辖范围内的，由
纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳。在同一省
（自治区、直辖市）管辖范围内，纳税人跨地区使用的土
地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点。
36税法（II）
例题
【例题·多选题】 （2010）关于城镇土地使用税的
说法，正确的有（ ）。
A.城镇土地使用税调节的是土地的级差收入
B.城镇土地使用税只在城市、县城、建制镇、工矿
区范围内征收
C.城镇土地使用权属纠纷未解决的，由实际使用人
纳税
D.纳税单位无偿使用免税单位的土地，由实际使用
人纳税
E.在同一省管辖范围内纳税人跨地区使用的土地，
由纳税人选择向其中一地的税务机关申报纳税。
【答案】ABCD
37税法（II）
例题（计算题，2010）
2008年4月，位于A市的甲企业实行重组，改建为有限责任公司相关业务
如下：
(1)2008年4月，有限责任公司将从甲企业承继的位于A市的价值1000万元、
占地面积9000平方米的厂房抵偿乙企业债务。
(2)2008年4月，有限责任公司承受甲企业在A市的价值800万元、占地面积
为6000平方米的厂房，之后该厂房处于闲置状态，并向税务机关报送了有
关政府部门批准的文件。
(3)2008年6月，有限责任公司在A市购买一个占地24000平方米的停车场，
合同总价款为2000万元，合同约定分三期付款，当年付款8010万元。
(4)2009年3月，有限责任公司为了在B地建立生产车间和储存仓库，购买了
价值4000万元、占地面积24000平方米的厂房；并购买了耕地15000平方
米、非耕地5000平方米，缴纳土地出让金1000万元，当地政府给予出让
金减免100万元。
(5)2009年5月，有限责任公司启用A市占地6000平方米的闲置厂房，经装修
后，用于公司销售部使用。(注：A市城镇土地使用税年税额8元／平方米，
B地城镇土地使用税年税额2．5元／平方米，契税税率均为3％。)
根据以上资料，回答下列问题： 38税法（II）
1．乙企业应缴纳契税()万元。
A．0 B．10 C．15 D．30
【解析】1000 ×3%=30万
2．2008年甲企业应缴纳土地使用税()元。
A．0 B．30000 C．40000 D．120000
【解析】（9000+6000） ×8 ×4/12=40000元
39税法（II）
3．有限责任公司2009年应缴纳土地使用税()元。
A．278375 B．294375 C．306500 D．312500
【解析】24000 ×8+(24000+5000) × ×9/12+6000 ×8
×8/12=278375元
4．有限责任公司于2008—2009年重组业务中，涉及的不
动产承受行为应缴纳契税()万元。
A．171 B．200 C．210 D．330
【解析】（2000+4000+1000） ×3%=210万元
对改建后公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
40税法（II）
