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上海高端物业调研报告
上海世茂湖滨、世茂滨江花园物业管理调研
万科物业无锡、苏州公司
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目 录
• 第一部分：项目概况
• 第二部分：项目所提供的物业服务
• 第三部分：值得我们借鉴之处
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世茂湖滨花园、世茂滨江花园项目概况
第一部分：
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上海世茂湖滨花园占地面积万平方米，建筑面积约万平方米。
绿化与水面比例占总面积的57%,以万平方米大面积人工湖景与建筑、绿
化完美融合，缔造沪上独具一格的生态亲水社区：高层公寓坐落于湖体北侧；
别墅分布于四座岛屿之上，形成富有韵味的层次空间。户户门前流水环绕，
部分休憩露台探出水面，尽情体验亲水欢娱。湖区内，四大岛屿以长堤相连，
另有小桥流水、戏水池、叠泉、流瀑、浅溪、水景广场等主题景区，连续空
间，湖光水色尽收眼底，人与自然和谐共生。
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨规划设计
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“四峰四岛，一湖一湾”是小区的特点，4万余平方米的湖景以西
湖水景为蓝本，体现了大型人工水系与建筑、绿化的完美融合。小
区的人工生态湖被分为“云湖”和“怡景湾”两部分，云湖北侧矗
立“嘉苑”、“景苑”、“郦苑”、“翠苑”四座高层公寓，坐北
朝南沿湖体错落有致，一字排开。南侧的怡景湾湖水流转围合成“
伯顿岛”、“伯伦岛”、“海顿岛”、“海伦岛”四座岛屿，10余
幢联体或独立别墅住宅分布于岛内．小桥流水，出则收揽便捷繁华。
世茂湖滨花园俨然是一幅“繁华宁静尽赏，人与自然共生”的美妙
画卷。
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨规划设计
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该项目占地面积27万平方米，总建筑面积约92万平方米，建筑形
态有会所、高层住宅等。作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂
滨江花园是吉尼斯中国最高江景华宅。小区布局精心合理，拥有80
万平米超大型建筑群和15000平米会所，占总面积70％以上的六大世
界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式
绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为
其独有的风格。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。
世茂滨江、世茂湖滨项目概况
世茂滨江花园规划设计
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项目由7幢48-62层超高层公寓组成建筑群，先进智能化安防设
施，业主与客人单独的电梯；大型会所、中式苏州园林、美式冲浪
中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草
坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格。
世茂滨江、世茂湖滨项目概况
世茂滨江设施配套
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项目由三幢高层与四个别墅群组成“四峰四岛，一湖一湾”是
小区的特点，四大岛屿以长堤相连，小桥流水、戏水池、叠泉、流
瀑、浅溪、水景广场等主题景区，大型地下停车场内提供车辆有偿
水洗和干洗。会所内提供体育、娱乐、餐饮和美容服务。
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨设施配套
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨地理位置
内环线、罗山路立交桥、杨浦大桥、杨高路、云间路等干道均可到达
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世茂湖滨花园坐落于上海市内唯一达到国家空气质量一级标准
的园区——浦东金桥碧云国际社区内，社区周边邻近汤臣高尔夫球
场及世纪公园，空气清新，国际气氛浓郁。内环线、罗山路立交桥、
杨浦大桥、杨高路、云间路等干道纵横畅达.华山医院分部、妇产科
医院、中日瑞东医院等医疗机构，环侍周围，健康生活全面保障。
坐享园区国际化的高层次教育环境：平和双语学校、美国协和
国际学校、中欧国际工商管理学院、杉达大学等教育机构，使社区
享有高层次的教育水准。
世茂湖滨周边环境
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
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上海世茂滨江花园位于：
上海市浦东新区潍坊路1号
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂滨江地理位置
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上海世茂滨江花园于上海市浦东新区潍坊路1号，地处浦江东岸
上海中央商业区CBD。附近即为繁华商业区：八佰伴购物中心、时代
广场、好美家装饰城、联华超市旗舰店、华联家电等重要购物场所
近在咫尺；医院、学校、体育中心、影院亦可在短时间内顺利到达。
紧靠黄浦江东岸、充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明
珠、金茂大厦形成了一道城市的天际线。
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂滨江周边环境
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世茂滨江花园地处黄浦江东岸，属上海中央商业区CBD国际豪宅，
其常住人口有两类：一类是业主自住，另一类为承租户。该楼盘曾
邀请国际影星梁朝伟担任形象代言人，因此该楼盘业主多为社会名
流及企业界成功人士。这里的业主追求不仅是居住的豪华，更多是
上流社会地位的认可，是一种荣耀。
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂滨江花园客户
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世茂湖滨花园以水景见长，山水相依“四峰四岛，一湖一湾”
的小桥流水的特点，此生态水景社区吸引了众多外籍住户，其比例
高达70%，因此该社区聚集了上海地区众中高级白领人士。
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨花园客户
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世茂滨江花园、世茂湖滨花园
物业服务
第二部分：
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• 世茂滨江花园
世茂滨江花园由“第一太平戴维斯”提供国际专业水准的全权委托式物业管理。
世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
• 世茂湖滨花园物业管理
由“戴得梁行”提供全权委托式物业管理。
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• 世茂湖滨花园：高层元/平方米
别墅元/平方米
• 建筑面积27万平方米：保安配备115人，每人管理面积达2400平方。
工程维修30人， 每人管理面积达9000平方。
客服人员22人， 每人管理面积达 12270平方。
世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园物业管理费
世茂滨江花园物业管理费
世茂滨江花园：高层元/平方米
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1、环境绿化与保洁服务（外包）。
2、水景由专业水处理公司（外包）。
3、安全服务。
4、公共设施设备维保养。
5、室内维修服务。
6、客服服务。
世茂湖滨花园的 基层队伍
1、保安绝大部分来自于上海本地，多为“4050 ”人员 。
2、保洁多为外地来沪务工人员。
3、其工作时间、岗位内容、薪资待遇与我们同岗位人员相似。
世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园常规服务
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1、环境绿化与保洁服务（外包）。
2、安全服务。
3、公共设施设备维护保养。
4、室内维修服务。
5、客服服务。
世茂滨江花园的基层队伍
11、、保安绝大部分来自于上海本地，多为“4050 ”人员 。
2、保洁多为外地来沪务工人员。
3、其工作时间、岗位内容、薪资待遇与我们同岗位人员相似。
世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂滨江花园常规服务
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1、大型会所提供体育、娱乐、咖啡厅、中西餐厅、瑜珈、美容等服务。
2、社区提供银行交费系统。
3、地下停车场提供代洗车业务。
4、地下停车场洗衣服务。
5、为业主提供免费外出采购、订票服务。
6、中英文双语服务。
世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园特色服务
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1、专门配套设计的物业管理平台，提供资料管理、业主档案，
还可以提供设备监控、环境监控、安全监控、公共场监控。
2、上海首家“一对一私人助理”服务。
3、每幢单独客服人员双语服务，每幢客服与保安6-7人。
4、每幢单独保安服务、引领服务。
5、一卡通服务让业主在小区消费不用现金。
6、大型会所提供球场、健身房、咖啡厅、桑拿。
7、社区提供中餐、茶艺。
世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂滨江花园特色服务
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第三部分：
值得我们借鉴之处
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世茂滨江花园、世茂湖滨花园的设计一个突出江景，一个突出
湖景，充分利用水景给楼盘增色，只是侧重点不同罢了，但是楼盘
定位是高端物业，其公用设备设施、智能化系统、室内装饰都走的
高端路线，客户群定位较高，物业管理是外请国外知名物业第一太
平戴维斯与戴德梁行。物业管理费在上海地区属中等偏上。
值得我们借鉴之处
设计定位
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世茂滨江花园与世茂湖滨花园的设计定位较高，其公共设备设
施、园林绿化的配置非一般物业所能及，聘请的物业管理公司均是
知名大公司，但从项目管理现场效果来看，其设备设施管理、保洁
绿化管理、服务人员的礼仪礼貌等服务并无特别之处。苏州及无锡
公司的常规物业服务是有优势的，只要我们有心去做，在常规服务
上，我们完全可以超越这两家国外知名物业。(见下图)
值得我们借鉴之处
世茂的优势：
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现场品质
世茂滨江花园的导示牌
值得我们借鉴之处
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设备管理
世茂湖滨的水泵房 世茂
湖滨的配电房
值得我们借鉴之处
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与世茂滨江、世茂湖滨相比，我们的劣势主要是客服服务和物业管
理费低这两个方面。其客服服务的优势是在每个大堂配备客服人员
与保安人员，并为业主提供双语服务。世茂滨江花园在每幢大堂有
客服助理、客服主管、保安员，主负责本幢业主的日常服务，保安
员负责来客登记、引领服务。每幢大堂配备有6-7人。第一太平戴维
斯在上海首推“一对一私人秘书”服务，为业主提供贴身管家，满
足了高层人士的需求，成为上海高端物业一大亮点。
世茂湖滨花园管理面积27万，客服人员配置有22人，平均每个客
服人员的管理面积有万平方米，大堂客服人员为业主提供日常服
务，而且免费为业主提供日用品采购、订票服务。
由于世茂滨江与湖滨花园的物管费较高，他们配备的物业服务人
员远高于无锡万科物业，因此，无锡万科物业若有同档次楼盘与相
同物业管理费，我们完全可以在无锡打造一个万科的高端物业。而
且我们有这个信心和能力与国外知名公司一比高低。
值得我们借鉴之处
我们的劣势：
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在楼盘规划设计时充分考虑客户群的定位，消费水
平。因此这两个楼盘的特色服务、客服服务、物业设
计细节等方面有许多可借鉴之处。
值得我们借鉴之处
可借鉴之处
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大型会所功能设计充分考虑高收入阶层。
消费心理与消费水平：如设置室内球场、娱乐、中西餐厅、咖啡厅、美
容、健身房、游泳池等适合高收入群体的消费与休闲的会所。
值得我们借鉴之处
物业本身可借鉴之处
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社区提供银行交费系统，方便业主的
日常生活。
值得我们借鉴之处
特色服务
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提供洗车、洗衣服务。
值得我们借鉴之处
特色服务
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单元大堂提供安全员服务:负责本单元的安全保卫工作，门厅接
待,访客登记。
单元大堂提供双语客服服务：负责本单元业主的日常事务处理。
值得我们借鉴之处
特色服务
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为养宠物业主提供随时取用的方便袋
值得我们借鉴之处
特色服务
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社区提供餐饮和茶艺
值得我们借鉴之处
特色服务
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安装在不锈钢盒子里的草坪取水阀
值得我们借鉴之处
公共设施
值得我们借鉴之处
• 公共设施
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小区公共区域垃圾筒设计新颖，且倾倒方便
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小区物业经理像片及联系电话在大堂公示
值得我们借鉴之处
后期管理
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单元大堂内安装媒体广告
值得我们借鉴之处
后期管理
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入口处公示小区物业管理铭牌
值得我们借鉴之处
后期管理
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为业主提供各种办理须知
值得我们借鉴之处
便民服务
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提供访客车位指示牌
值得我们借鉴之处
标志、标识
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汇报完毕
谢谢！
