绵阳在售别墅项目市场调查分析报告
一、东辰·阳光清华A区(即一期，共分三期开发)
地理位置：绵阳科创园区（东辰国际中学旁）
开发商：四川东辰（集团）股份有限公司
占地面积：一期180亩（总占地500亩）
建筑面积：一期10万㎡（总建面36万㎡）
建筑形式：多层花园洋房，叠拚、联排、双拼别墅
总户数：约2200户
户型面积区段：90-300多㎡
销售均价：10月底11月初开盘，价格未定，估计3200元/㎡
销售情况：未正式开始销售，排号至1000多号
项目周边环境：
1、项目位于城西科创园园艺片区，是绵阳市政府规划的高尚居住片区，低层、低密度低容积率、高品质楼盘较为集中。距离市中心金柱园约5分钟车程，毗邻东辰国际学校中学部， 两路公交可达，但出行交通仍然有所不便；
2、项目所处的科创园片区是绵阳低层、低密度、高品质楼盘最为集中的区域，具备优美的坡地生态环境，大面积的原生植物，比城市中心区海拔高出80米的上风优势，并且无工业污染，空气清新，含氧丰富，适宜居住；
3、与东辰国际学校中学部仅一街之隔，但整个片区其它相关生活配套还较为匮乏，需前往城中心解决。随着政府整体规划的实施和在建楼盘的增多，片区前景较好。
项目产品分析：
规模体量大，总体达500亩，分三期开发。整体建筑风格为鲜明的地中海风格，如其入门处的商业广场就引用了拱门、花槽、尖式塔顶、烟帽等建筑符号，讲究建筑细节部位的处理。外立面色彩明快亮丽，引人注目。户型以中大户型为主，设计合理，中规中矩，无甚特别突出之处；
社区内打造了14000㎡地中海风格的大型主题公园；
社区内配套较完善，包括近20000㎡的商业配套，并设有超市、菜市、餐饮、娱乐、医疗、美容美发、社区活动中心、全民健身中心、网球场、游泳池等设施。
社区内配置完善的安防系统，四周设红外线监控系统，大门、主要道路口设摄像监控系统，单元入户可视对讲系统，居住安全有保障。
项目销售推广：
1、因此片区产品同质化（特别是建筑形式和户型）现象较为突出，阳光清华在营销推广上较为低调，价格公布日期一直往后推延。总体推广上卖点、主题均不甚明晰，界限模糊，主要突出其临近东辰国际学校的优良教育资源，但从其推广上很难体会到其地中海风格建筑的特色，这直接导致其市场形象的拔高，此为一败笔。形象定位为“尊贵府邸，宁静致远”，但实际效果是完全感觉不到其“尊贵”，当然“府邸”更像是一个笑话了，这主要应该归咎于整体推广；
2、目标客户群主要针对临近学校的教职员工、东辰国际学校就读学生家长、投资者、收入稳定的知识分子家庭等；
3、营销推广上比较普通，包括户外看板、道旗、临时售楼部、导视牌等。临时售楼部较为简陋，但其正式售楼部正在紧锣密鼓建造中，已封顶，从外观看现代时尚、尊贵大气，估计将于开盘日始投入使用；
4、销售人员素质参差不齐，缺乏一定销售技巧，服装效果不太理想。
二、富临·卢卡美郡
地理位置：绵阳晋明北路东段588号（外国语学校侧）
开发商：绵阳富临房产
占地面积：494亩
建筑面积：万㎡
建筑形式：多层公寓、9栋花园洋房、联排别墅
总户数：1439户
户型面积区段：55-413㎡
销售均价：多层2800元/㎡，花园洋房3900-4500元/㎡以上，均价4200元/平米，联排别墅4000元/㎡以上，独栋别墅5000元/㎡以上，（现价6000元/㎡以上）
项目指标：公摊面积4%-5%，容积率
销售情况：11月底12月初开盘，9月7日排号，已排1000多号
项目周边环境：
1、项目位于科创园西南部，紧邻高新区，东接富临山庄，西至博士园，南抵绵阳外国语学校小学部，北达绵阳二环路，距城中心约10分钟车程，有公交线路可达，但间隔时间过长，仍然很不方便；
2、此片区以低密度建筑为主，无工业污染，噪音少，空气质量高，同时临近普明风景区，适宜居住；
3、周边有艺术学校、长虹大酒店，但其它相关商业和生活配套还较为匮乏，随着政府的规划和片区的整体发展，潜力巨大。
项目产品分析：
富临房产转型作品，地中海风格品质大盘，实力雄厚开发商。在绵阳花园洋房市场中有众多首创，如别墅才有的独栋和双拼设计、外立面、底跃户型、“私家花园＋入户平台＋玄关”的三重入户空间、双流线、露台环形布局、用材，以及别墅没有的5层电梯洋房。每栋楼最多有两个单元，结合项目的地形，一方面突出天际线的变化，一方面打破传统多层住宅建筑“对称”和“韵律”的机械形象，采取平面多变的别墅化设计手法，从而使洋房别墅化，联排独栋化。
外立面形式灵活多样，多采用粗犷的斑驳山墙石材，色彩鲜艳，层层退台。户型多变，观景效果好，部分小户型位置较为偏僻，花园洋房面积部分偏大；
项目整体规划为以意大利卢卡小镇为设计原型的原生态意大利民居建筑，以世界著名旅游区托斯卡纳森林为蓝本构造坡地溪谷园林，并结合传统川人生活精华，实现国际景观资源与四川传统文化的完美结合。20000㎡的入口广场后，四大组团建筑群依地势而建，60亩的森林公园、公里的森林绿带、公里生态水系、布朗式草坡贯通其间，组团之间通过机动车道及人行道连接；
紧邻富临山庄，共享其成熟的使用中的相关配套，同时社区内配套丰富完善，包括绵阳外国语学校、幼儿园、三星级医院（富临中心医院）等。
项目销售推广：
1、营销推广上打地中海意大利托斯卡纳建筑风格牌，此在绵阳属首创，定位高端、尊崇，辅以“别墅级的花园洋房”的概念，形象定位为“地中海小洋楼”；
2、目标客户群主要针对有一定社会地位和深厚积淀的高端收入人群，以及外来优质投资者；
3、营销推广上投入较大，但形式较为单一。VI系统以贵族棕黄为主色调，风格统一，与项目定位贴切，主要以售楼现场包装为主，辅以户外看板、条幅、道旗、导视牌、样板区等。售楼部设在富临山庄内，旁边即是已入住的别墅盘，社区内起伏的建筑和高绿化的景观近在眼前，很具冲击力和感染力，现场售楼部为典型地中海风格，尊贵大气，楼书等宣传资料制作精美，符合其高端定位；
4、销售人员服装统一，素质较好，具备一定销售技巧。
三、倍特·林郡
地理位置：绵阳科创园起步区
开发商：绵阳倍特建设开发有限公司
占地面积：214285㎡
建筑面积：㎡
建筑形式：3+1F，5+1F多层，双拼、三拼别墅
总户数：多层171户，别墅30多套
户型面积区段：67-295㎡（其中90以内占70%左右）
销售均价：多层3400元/平米
销售情况：别墅已售罄，多层（已封顶）尚未开始销售，9月22日开盘
项目周边环境：
1、项目位于科创园，毗临5000亩原生态山林和120亩湖滨休闲公园，周边自然环境较好，居住安静，噪音较少；项目周边交通状况良好，周边通达度较高且便利；
2、周边有南山中学双语学校、东辰中学、西南财大电子商务学院、孵化中心、移动大厦等配套设施，
3、临近倍特商业街，方便了日常购物休闲，但总体来说周边生活配套设施尚不完善，无法满足业主各方面的生活需求。项目周边有在建和待开发土地，但要形成较成熟的住宅社区还需要较长一段时间。
项目产品分析：
项目规模大，开发商资质优良，为上市公司。产品整体规划品质较高，由别墅和多层组成。外立面采仿石面砖、氟碳漆等材料，简洁欧式风格。户型面积适中，但设计上存在硬伤（特别是小户型），部分户型面积过大。带入户花园、超大露台、空中花园及270度全方位观景窗；
利用自然风景天际线，依次布置建筑，由低到高，错落有致。社区内分四大景观组团，搭配线型景观带，能达到很好的景观均好性；
3、社区内有医疗室，儿童活动场，湖滨公园，网球场，篮球场等，还有商业街和商业
中心，足以满足业主日常生活所需。
4、社区安全配套较好，采用红外线周界临控系统，24小时红外监控，保安巡逻。单元
采用可视对讲系统，一户一机，一户一码。
项目销售推广：
本项目档次定位较高，整体楼盘的包装大气、稳重，开发商倍特公司最早进入科创园片区，很大程度上引领了科创园的开发，片区影响力较大，具备较好的口碑，同时结合多种营销推广方式，在品牌形象的塑造上效果较为明显；
营销推广上主推“墅质洋房”概念，找准了市场中别墅与洋房之间的空白点，以树林自然资源为主卖点，形象定位为“锦绣山林，名流之域”，打造楼盘的尊崇、高端形象；
目标客户群主要针对收入稳定的中高层工作
人员、具有中高职称的专业技术从业人员以及经商人士；
推广手段较为成熟，包括户外看板、道旗、售楼部包装、导视牌等。销售人员素质较好，具备一定销售技巧。
四、中华坊Ⅰ
地理位置：绵阳科创园区九州大道88号
开发商：绵阳天府怡和置业有限公司
占地面积：一期亩（总占地亩，分两期开发）
建筑面积：一期㎡
建筑形式：多层花园洋房，跃层叠拼别墅，院宅联排别墅
总户数：269余户
户型面积区段：119—263㎡
技术指标：公摊6%--7%，容积率
销售均价：3900元/㎡，现价别墅大致为3950元/㎡
销售情况：一期今年5月开盘，二期10月初开盘，8月18日排号，已排2000多号
项目周边环境：
九州大道侧，毗邻绵阳新行政服务中心，上方紧邻倍特·林郡和银都领地，100米宽的九州大道横贯园区，与成绵高速、绵广高速相接，绵阳市二环路、区间快速通道通过园区，但距离市中心较远，公交线路稀少、候时长，总体而言交通条件尚不完善，便利性较差；
项目临近景观湖和西山风景名胜区，周边自然环境较为优越，浅丘地貌、大面积的原生植被、120亩大型休闲生态湖泊公园等保证了空气的清新和视觉的徜徉；
项目周边有东辰国际学校、南山中学东方双语学校、幼儿园、西科大、西财商务学院等学校，教育资源丰富，但商业配套和生活配套设施方面还相当不完善，此为一大硬伤，直接影响其生活便利性和丰富性。
项目产品分析：
微派建筑风格，整体坐北朝南，采用中国民居形式，以院宅联排别墅为主。外立面为典型的徽派风格，前庭后院，包括灰瓦、青砖白墙、露台、廊檐、小巷曲径等元素。户型设计上为独立的传统宅式院落，别墅带私家花园和车库，二进式入户，宽敞优雅；
整体景观规划采用坡地的规划肌理，利用自然高差形成开阔有序的景观体系，具有独特的自然坡地环境优势。沿九州大道规划的绿色生态植物带宽50米，社区内园林水榭、业主专属私家花园及社区后山坡地生态果林共同形成了自然屏蔽；
社区内有网球场、篮球场等体育健身设施，尚无相关商业和生活配套。
项目销售推广：
1、营销推广上主推“现代徽派庭院别墅”的概念，形象定位为“大宅华府，庭院别墅”，力求塑造以现代民居风格的联排别墅为主力产品的尊贵社区，推广中暗含一定的阶层指向；
2、目标客户群主要针对年龄层稍大、40—60岁之间、有深厚积淀、追求生活品质并醉心于中国传统居住文化的成功人士；
3、营销推广上较为低调，主要以售楼部包装为主，辅以户外看板、道旗、导视牌等。售楼部即在项目现场，交通不便，只在项目现场外的道路上设置道旗和导视牌，这势必会对客户的来访产生一定影响；
4、现为新迁的售楼部，仍在施工收尾中，但内部已投入使用，整体包装普通，售楼人员缺乏热情与技巧，现场较为冷清。
五、岷山·拾阶公馆Ⅱ
地理位置：绵阳市政府北侧（外国语学校东侧）
开发商：四川绵阳岷山实业集团有限公司
占地面积：328亩
建筑面积：22万余㎡
建筑形式：纯别墅社区，包括联排、叠拼、双拼，
总户数：255户
户型面积区段：204-336㎡
技术指标：容积率，公摊5%--7%，建筑密度23%
销售均价：3300元/㎡（现行销售均价：4600元/平方米）
销售情况：一期还剩3套左右，二期销售中
项目周边环境：
项目与政府火炬大厦一街相望，距离新的行政中心约2分钟路程，驱车至市中心需10分钟左右，公交线路仅两条，但候时较长，交通情况尚不理想。据悉城际铁路站口距离此项目将很近，交通条件提升空间较大；
此片区以低密度建筑为主，无工业污染，噪音少，空气质量高，同时临近普明风景区，适宜居住；
3、项目周边生活配套设施包括绵阳外国语学校、富临中心医院等，商业配套缺乏，总体而言各方面还相当不完善，随着片区的整体发展会有很大提升。
项目产品分析：
项目为纯别墅社区，整体结合了北美风格与本土文化，依山而建，层次感较强。外立面以灰色为主色调，洗练简洁，但品质感不强。户型上带超大私家花园，设计在别墅来说普通；
社区内设9500㎡纯生态专属公园，以绵延千米的原生态松坡林地为生活原景，以小区主入口向南北形成的视线走廊作为小区的主景观轴线来组织整个小区景观设计，并根据原有的地形优势，营造原生态溪流；
社区配套包括3000㎡社区会所、高档健身中心、商务洽谈吧、幼儿园等，物管上声称采用现代化智能管理系统，提供管家式服务，如红外线安防系统、24小时电子巡更系统、分组团电子监控系统、可视门禁对讲系统、小区背景音乐分区智能播放系统等，我方市调人员前往时未经任何阻挠便长驱直入，保安不加理会，可见其物管安全系统上存在很大漏洞，此为别墅盘的一大硬伤。
项目销售推广：
1、营销推广上打纯现代主义城市别墅社区牌，辅以“城市新中心”等优势，形象定位为“山体层次别墅”，推广上略显式微；
2、目标客户群主要针对社会较为富有阶层，；
3、营销推广上主要以户外看板为主，辅以灯箱、道旗、售楼部包装、导视牌等。售楼部选址较偏僻，对客户的来访会产生一定影响；
4、由于开发商的知名度和产品定位的相对准确，蓄水期排号已达2000号，因此销售现场人员配备较为稀少，笔者前往时仅一位在场，态度一般。
