房地产政策汇总
立丹行机构 ⊙
新国八条
首套房、二套房、三套房政策
二套房认定标准
限贷政策
限购令
普通及非普通住宅界定
购房所需税费
户口政策
贷款年限
公积金贷款
个人住房转让营业税
土地相关政策
商品房预售相关规定
商品房住宅质量保修期限
（一）、新国八条
国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议确定八项政策措施：
1、各地一季度要公布房价控制目标；
2、增加公共租赁住房供应；
3、住房不足5年转手按销售款全额征税；
4、二套房首付款比例提至60%，贷款利率不低于基准利率的1．1倍；
5、土地两年不开工要收回使用权; 中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％；
6、暂停省会城市居民购第三套房（限购令）；
7、未完成调控目标政府将被问责；
8、散布虚假消息要追责。
（二）、首套房、二套房、三套房政策
1、首套房首付不得低于30%；
2、第二套房首付不得低于60%，利率上浮10%（以各银行规定为准，漳州 公积金贷款也需上浮10%）；
3、第三套房不提供按揭贷款。
（三）、二套房认定标准
二套房遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则
根据新的规定，三种情况将被认定二套房：
1)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；
2)借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
3)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
以下列举七种情况
1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
【详解】根据新的二套房认定标准，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
【详解】根据目前银行“认贷又认房”的二套房认定标准，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
【详解】过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
【详解】目前银行对二套房认定标准是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款
【详解】目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。
6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起
【详解】夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房
【详解】只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避新的二套房认定标准的想法也付诸东流
（四）、限贷政策
对未能提供近一年以上在本市的纳税证明或社会保险缴交证明的外地购房者，不提供按揭贷款。（漳州、厦门均需）
（五）、限购令（厦门区域）
对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（尚未有本市住房），限购一套住房（含新建商品房和二手房）。
（六）、普通及非普通住宅界定
漳州港：住宅小区建筑容积率在以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；市区为5000元/㎡（不含）以下，漳州招商开发区为8461元/㎡（不含）以下的，为普通住宅。
厦门：自2012年1月1日起，厦门市享受优惠政策普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在(不含)以上；单套建筑面积在144平方米(含)以下；岛内的思明区和湖里区住房单套总价在250万元(含)以下，岛外的海沧区、集美区、同安区、翔安区住房单套总价在180万元(含)以下，为普通住宅。
（七）购房所需税费
1、一次性公共维修基金
漳州：多层40元/平，高层60元/平（在签署购房合同时缴交）
厦门：按月缴交，元/平
2、契税（漳州一次性付款的待产权时自行到地税局缴交，按揭的需在签署购房合同时缴交）
1）个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税的税率为1%；
2）个人首次购买90平—144平（含）普通住房的，契税的税率为%；
3）个人首次购买144平以上非普通住房的契税的税率为3%；
4）漳州：个人非首次购买住房的，契税的税率为3%；
厦门：个人非首次购买住房的，按照与前3条相同标准缴交相应契税比；
5）个人购买非住宅产品的，契税的税率为3%。
备注：漳州港项目在缴契税时，为第一套住宅的，若户口在外地的，需到户口所在地房管局出具家庭住宅面积查询情况；若已婚但无子女的，需出具已婚未生育证明（或准生证）。
3、家庭住宅面积查询费用
漳州港：第一套住宅，20元/位（夫妻双方、未成年子女）；第二套住宅，买受人 100元/位，其他20元/位（夫妻双方、未成年子女）
4、产权登记：住宅80元/套，店面550元/套（只需厦门）
（八）、户口政策
厦门： 1、 岛外购买80平以上住宅可办理3个常住户口，岛内购买150平以上住宅可办理3个常住户口，凡购买五缘湾、观音山、湖边水库三大片区100平—150平住房的可办理2个岛内常住户口（执行至2011年12月31日）；在同安及翔安购买08年8月1日后取得的土地70平方米以上住宅即可办理2个居民常住户口。
2、可落户对象为房屋产权人及共同居住的配偶、父母或子女（有多名成年子女的，只能办理1名成年子女的常住户口；未成年子女不能单独办理户口）
漳州港：不限面积不限户口数，落户对象为房屋产权人的直系亲属即可。
（九）、贷款年限
1、漳州港商业、公积金贷款期限：借款人的贷款期限控制在借款人离退休年限内，最长不得超过20年。
2、厦门思明区、湖里区、集美区个人住房贷款年限最长为30年，公积金贷款一般为20年，最长可25年；岛外其它区域最长贷款年限为20年。 个人商业贷款： 客户年龄+贷款期限<=70周岁
个人住房公积金贷款：
贷款人期限加借款人年龄未超过法定退休年龄。申请贷款时在本市按月足额缴交住房公积金满2年的，可延长5年。两个或两个以上借款人按其中期限短的确定。
（十）、公积金贷款限额
1、漳州现行贷款最高限额：
1)第一次使用住房公积金贷款，单职工最高贷款额度为15万元，双职工最高贷款额度为25万元；
2)第二次使用住房公积金贷款，必须在还清第一次住房公积金贷款满三年后方可申请公积金贷款或提取公积金。且职工个人贷款最高额度为10万元，双职工家庭贷款最高额度为20万元。
2、厦门：按职工本人申请贷款时前12个月缴存住房公积金总额的60倍测算，且单职工贷款最高限额为30万元，双职工贷款最高限额为60万元。
（十一）、个人住房转让营业税
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》2011-1-27财政部规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，按全额的%征收营业税；个人将购买超过5年含5年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额的%征收营业税；个人将购买超过5年含5年的普通住房对外销售的，免征营业税，未满5年对外销售的，按差额的%征收营业税。
（十二）、土地相关政策
开发商拿地首付
1、 12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
2、漳州：拿地首付缴纳比例不低于全部土地出让价款的60%，分期缴纳全部价款的期限不超过2个月
3、厦门：首次缴纳比例为成交价款的50%，剩余50%地价款支付时间视出让成交价按以下方式付清： 出让成交价小于1亿元（含1亿元）的，在合同签订后60天内付清；出让成交价大于1亿元、小于6亿元（含6亿元）的，在合同签订后6个月内付清并支付利息；出让成交价大于6亿元的，在合同签订后12个月内付清并支付利息。
开发商开发土地时间、开发要求、土地闲置等
1、土地两年不开工，闲置土地超过两年，依法无偿收回或协议收回土地使用权的;
2、开发的中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％；
3、闲置土地大致分为三类：以出让方式取得土地使用权的，超过出让合同约定或建设用地批准书规定的动工开发期未动工开发的；以划拨方式取得土地使用权，超过国有土地划拨决定书或建设用地批准书规定的动工开发期限未动工的；已经动工开发建设，但已开发建设的土地面积占应动工开发总面积不足三分之一的，或者已投资金额占总投资金额（不含出让金）不足25%的，且未经原批准用地的政府批准中止开发建设连续满一年的。
（十三）、商品房预售相关规定
1、《商品房销售明码标价规定》2011-3-16发改委明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
2、我省房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房，逾期未开盘售房的，由房地产管理部门收回《商品房预售许可证》。
3、省建设厅要求：开发企业在申请商品住房预售许可时，一律必须提交包括预售价格及变动幅度等内容的商品住房预售方案。预售价格变动幅度原则上上下幅动不超过5%。
漳州：2011年9月22日起新房预售价格变动幅度调整为0~－10%，不能上调；
厦门：目前新房预售价格变动幅度在-5%～+5%。
（十四）商品房住宅质量保修期限
房地产开发企业销售商品房住宅时，应当根据《商品房住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
在正常使用条件下，最低保修项目和保修期限为： ⑴ 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； ⑵ 屋面防水3年； ⑶ 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
⑷ 墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
⑸ 地面空鼓开裂、大面及起沙1年；
⑹ 门窗翘裂、五金件损坏1年；卫生洁具1年；
⑺ 管道堵塞2个月；
⑻ 供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期；
⑼ 灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
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