兰主湾商~保障房商圈的多模型解释初探口文/郑晓云张森(重庆大学建设管理与房地产学院重庆)[提要]本文对保障房商圈的概念性住房，配建平均比例为商品房的15%。档次以大众消费为主。尤其是在保障房商及特征进行探索，并运用经济学理论及模2008年全球金融经济危机，国务院出台圈形成的初期阶段，保障房受众的经济能型，对保障房商图存在的可能性进行分拯救经济的4万亿投资计划。其中，将"加力还未得到改善，专程型消费或高端型消析，希望引起对保障房商阁的支多关注.快建设保障性安居工程"列为首条，住建费很少。但这并不意味着保障房的受众就部也提出今后3年要增加保障房的建设完全没有非必需型消费，其对于休闲、娱关键词=保障房商圈:需求-供给:零数量。保障性安居工程住房建设规模以每乐同样有消费需求，比如电影院、游乐场、售饱和指数;晗夫修正模型:社会价值年倍增的速度扩大。2010年我国建设保咖啡店、茶楼等，只是相对在价格的接受中图分类号:文献标识码:A障性住房580万套;2011年我国拟建能力上偏低，对物业的档次要求不高。收录日期:2012年9月13日1，∞0万套保障房，相比2010年增长了2、业态规模中小型.保障房商圈内业一、我国保障性住房概况%，且截至2011年10月底，全国开工态的档次和目标顾客的特征，决定了在保所谓保障性住房，指政府在对中低收建设保障房已超过1，α)Q万套，比原计划障房商圈中的业态规模要以中小型为主，入家庭实行分类保障过程中所提供的限提前1个月完成目标任务;2012年我国因为大规模的零售物业其建设成本和运定供应对象、建设标准、销售价格或租金计划新开工建设保障房700万套以上，基营成本都较大，客单价必须维持一个较高标准，具有社会保障性质的住房，具体包本建成500万套以上。据测算，新开工项的水平才能维持其盈利，此类物业一般组括z一是商品双限房，是指可以让城市中目加上前两年结转的在建项目，2012年合出现在中高端的项目中，并且一般会开低收入家庭有能力购买的商品房，是一种整体保障房在建规模将达到1，8'ω万套。发在人流量更大的城市核心区域。保障房限户型、限房价的保障性住房:二是经济二、保障房商圈商圈的消费群体决定了商圈内业态的建适用房，指政府提供政策优惠，限定建设(一)商圈概念.商圈，以德国地理学设及运营成本的水平，因此也决定了其规标准、供应对象和销售价格，具有保障性家克里斯泰勒在上世纪三十年代提出的模的大小。质的政策性商品住房，具有经济适用的特"商品和服务中心地理论"为最早，即以中3、形成速度比较慢.保障性住房多是点。这类住宅因减免了工程报建中的部分心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服成片开发在城市边缘地带，周边交通不费用，其成本略低于普通商品房;三是廉务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮便，居住环境普遍较差，周边配套不完善，租房，指政府以租金补贴或实物配租的方服务的中心地。增加了保障房居民的生活成本，因此在保式，向符合城镇居民最低生活保障标准且(二)保障房商圈概念.本文所指的保障房商圈形成之前会有很多的居民选择住房困难的家庭提供社会保障性质的住障房商圈是指，保障房所带来的居住人群空置，导致商户考虑到入流量的问题而使房:四是政策性租赁房，是指通过政府或对零售业态的需求，吸引零售店铺聚集于保障房片区商圈的形成速度较慢。政府委托的机构，按照市场租价向中低收保障房周边，沿着一定的方向和距离扩三、保障房商圈形成的"需求-供给"入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同展，从而形成的辐射一定范围的店铺聚集解释时政府对承租家庭按月支付相应标准的地理范围。从经济学的角度来看，保障房商圈的租房补贴。(三)保障房商圈的特征.保障房商圈形成是市场经济发展的产物，即供给满足1998年国家确立了以经济适用房为是因为保障房的聚集性建设而逐渐形成，需求的表现。首先，由于我国的地方政府主的多层次住房供应政策，对象为中低收其特点必然也主要受保障房的影响。主要财政的特征，保障房的选址一般位于城市入家庭、具有社会保障性质的经济适用房包括=欠发达区域，周边发展程度相对落后，商供应体系。2003年提出经济适用房是具1、业态档次大众。保障房作为一种政业零售设施稀缺，这导致了保障房受众的有保障性质的政策性住房，是解决中等偏府救济性质的政策性住房，其受众为中低物资采购成本增加:其次，保障房的体量下收入家庭住房的重要途径。住房保障政收入家庭。此类消费群体经济能力有限，一般都很大，在短时间内能带来大量长期策体系基本成型。2006年开始，国家政策消费想法相对保守，收支相抵略有结余，停留的人群(几万至十几万人)，这些群体再次将住房保障范围扩大，要求新建商品生活资料消费比重较大，消费方式则是大的日常生活、休闲娱乐自然形成了对零售房项目入市前必须按一定比例配建保障众化消费，因此决定了保障房商圈的商业商业设施的庞大需求:最后，根据经济学《合作经济与科技}2012年11月号下(总第453期〉固
经流如产业的基本原理，零售商业的需求带来了零售作为一个较为稳定的参数，一般与居民的住地就位于保障房商圈内，这就使得保障生活水平有关，对于保障房的受众来说，房商圈的潜在消费者达到保障房商圆的商业设施的进入，以满足需求，使得保障房商圈初步形成。(图1)住房费用的节省会促进消费支出的增加，阻力小于其他任何商圈，这在现实当中是从而增大阻值:最后，周边配套商业的成立的。HU咽空白，注定保障房所在地的RF值会很2、a.其他商圈中大众消费类商店的MU始写小。所以，在刚刚投入使用的保障房地区，S2值为1，进驻保障房商圈的商店的SImIRS会很高。值<1;b.其他商圈中大众消费类商店的S2臼m50根据零售饱和指数法则的理论，在值为1，进驻保障房商圈的商店的SI值=IRS值高的地区，零售商业竞争小，法则1; c.其他商圈中大众消费类商店的良值11:2 T] 1 潜力大，这就会吸引大量的零售物业进入为1，进驻保障房商圈的商店的SI值>1。一一一供给一一一需求该地区，形成零售物业的聚集区，逐步发该假设包含了保障房商圈与其他商圈在图1展成为依托保障房而存在的商圈。商品魅力比较上的所有类型，即低于、相在飞时，保障房受众入住，带来需求五、晗夫修正模型解释同和高于，所以此假设也符合实际。的猛增，而此时，供给几乎为零;随着时间(一)哈夫模型.1963年美国加利福3、由于μ、λ值很难求出，所以假设的推移，供给增长远大于需求的增长，并尼亚大学的经济学家戴维·哈夫在哈里斯μ=1，λ=2.此取值是根据日本通产省对哈在飞时达到供求平衡，此时保障房商圈的市场潜能模型的基础上，提出了预测城夫模型的修正而得到的，具有较高的科学开始形成:由于增长的惯性，供给继续快市区域内商圈规模的模型一一哈夫概率依据。于需求增长，导致供大于求，这是保障房模型。该模型以万有引力为基本法则，提4、保障房商圈的nl值小于其他商圈商圈逐步发展扩展的时期:随着保障房的出了购物场所各种条件对消费者的引力的n2值。由于体量、品质、人流的原因，保饱和入住，需求在飞时达到稳定，而供给和消费者去购物场所感觉到的各种阻力障房商圈的商家数量会小于其他商圈的也逐渐减少，并最终再次与需求平衡，此决定了商圈规模大小的规律。商家数量，这在现实中是符合实际的。时，保障房商圈也形成了-个稳定的规晗夫站在消费者的角度，认为消费者(三)解释过程.在保障房入住初期，模。前往某-商业物业发生消费的概率，取决保障房受众的购物行为将呈现如下特征z从上可以看出，保障房商圈的形成，于该商业设施的营业面积、规模实力和时要么选择去其他商圈，要么在保障房商圈就是一个供给满足需求的过程，和其他的间三个主要要素，商业物业的营业面积大购买。在其他假设不变的情况下，讨论商圈一样，是市场经济的一种产物。小反映了商店商品的丰富性，商业物业的[ (2)a]的假设，即T<T，SI<S2’ nl<吨。根据l2四、零售饱和指数法则研究规模实力反映了该商店的品牌质量、促销哈夫概率模型z零售饱和指数法则是-种衡量商圈活动和信誉等，从居住地到该商业物业的SI SI S2 零售物业竞争激烈程度的方法，其含义是时间长短反映了消费者到目的地的方便p, = T_l.. > --'!:句T句1 =一τ一-一一〉一-一二一一<-一二一一〉指一定区域内零售物业的规模满足该区程度。这一模型的表达公式如下g土豆豆1主主域内零售物业需求的程度或者可以理解S忡j = 1飞j= 1飞j= 1飞一」为单位零售物业面积的平均营业额，计算So p，，=_'!L一公式为:T 细三乓一~=Po吨，、IRS=旦主RE一j = 1 T RF L~ μ表示商店魅力对消费者选择影响j = 1飞其中，IRS表示零售饱和指数，C表的参变量，λ表示需要到物业的时间对消!示零售商品的潜在顾客，RE表示每周最此时，无法比较消费者选择各个商圈费者选择该影响的参变量。其中，Pij=i地大平均购买额，RF是零售物业总面积。店铺的概率大小，即以保障房受众为主的区消费者到j商店购物的概率;Sj斗商店通常来讲，IRS越高，表明该地区的消费者在选择保障房商圈还是其他商画的魅力(面积、知名度、促销活动等);Tij=i零售物业越紧缺，零售物业发展潜力大;上有不确定性。地区到j商店的阻力(交通时间、方便程而该指数越低，说明该地区的零售物业竞在其他假设不变的情况下，讨论[(2)度、阻碍等);n=相互竞争的零售物业数。争激烈，零售物业发展潜力小。bJ的假设，即Tl<T2，SI=S2’ nl<n2.根据哈夫(二)解释假设运用零售饱和指数法则来解释保障概率模型g1、假设保障房商圈的潜在消费者到房商圈的形成，会得到下列结论:首先，保SI SI S 达该商圈的平均T值为1，则到达其他商障房的投入使用，短时间内在一定的区域ll p, = _T_.... > ~ = --'!:句〉一一一一一->一一一二一一=一--一〉圈的平均Z值为>1.因为保障房商圈的内集中了大量有零售商品的潜在客户，即主主主立主主主要潜在消费者以保障房受;众为主，其居在保障房所在区域，C指很大:其次，RE= 1飞j= 1 T. j = 1τ 《合作经济与科技)2012年11月号下(总第453期〉固
经海罐F业关天经济区节能减排对策研究口文/雷鸣(西安外事学院商学院陕西·西安)[提要]本文从关天经济区整个区区县z商州、洛南、丹凤、作水一区三县)和制逐步向市场经济转变，政府在继续采取域角度探讨推进节能减排的措施，同时从甘肃省天水所辖行政区域，面积万必要的节能减排措施，开始运用市场手段各个工业企业行业角度出发，通过强化技平方公里，2∞7年末总人口为2，842万来促进节能减排。通过放开能源价格等手术创新、加大资金投入等手段，推进节能人，直接辐射区域包括陕南的汉中、安康，段，促使高耗能行业积极主动地开展节能减排，低进关天经济区持久高效发展.陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和减排技术改造，淘汰落后的生产工艺和产陇南地区。能，节能减排效果显著。近年来，我国更是关键词:节能减排:关天经济区:对策我国经济快速增长，各项建设取得巨积极探索适应市场经济的节能减排新方基金项目z西安市社科规划~(外事专大成就，但也付出了巨大的资源和环境代法、新机制。由集中废水处理代替分散处项〉课题:项目名称z关天经济区节能减排价，经济发展与资源环境的矛盾日趋尖理，集中供热代替分散供热，节约能源消对策研究:项目编号:121N04 锐，这种状况与经济结构不合理、增长方耗，降低污染物排放已是一个大势所趋。中图分类号:F127文献标识码:A式粗放直接相关。所以，只有坚持节约发因此，关天经济开发区推进企业节能减排收录日期:2012年9月17日展、清洁发展、安全发展，才能实现经济又战略应从区域角度寻找对策方法，同时还引言好又快发展。需从企业自身角度出发，借鉴其他国家或关中-天水经济区包括陕西省西安、一、关天经济区节能;咸排基本思路企业的节能措施深化关天经济区企业节铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛〈部分20世纪九十年代以来，随着经济体能减排战略。着保障房商店魅力的提升，保障房商圈的保障房商阁的形成，必然形成大量的就业S2 吸引力越大，其形成的可能更大，成型速岗位，为社会创造更多的就业机会。2T;::p, 吨，、-度也越快。七、总结L~ 保障房商圈的魅力不是指在商店的保障房商圈算是一种比较新的商业j = 1 T 档次、面积、知名度上，而是在于商店经营形态，从经济学及商圈理论上对其的解释此时，可以看出，P1大于飞，消费者的产品或服务的性价比、促销活动、售后也证明了它存在的可能。作为一种新型的选择在保障房商圈购物的概率更大。服务等方面。因为保障房商圈的目标客户商业类型，对它进行更进一步的理论研究在其他假设不变的情况下，讨论[(2) 的经济及社会地位特征决定了其关注的有助于它的功能完善和进一步的发展。促d的假设，即T<飞，SI>~，n1<吨。根据哈夫1商店魅力更偏重于实际的利益，而并非传进保障房商圈的建设，能增强保障房的功概率模型:统的生活品位。能性，同时也为保障房的建设提供一定的SI :’1 S2 六、社会价值资金渠道，对社会及政府部具有重要的意PI=」」〉JL〉TL〉保障房商圈存在的可能不仅从多种义。主毛主笔立1商圈模型上得到印证，而且从社会价值的= 1飞j= 1飞j= 1飞角度来说也具有生命力。首先，保障房商主要参考丈献=q山421·77dI-→圈的存在方便了主要是保障房受众的日[1]王金兰，T志岩.我国保障性住房研究43A-n2常生活，这是保障房存在的基础，也是其[J].河北法学，·TJ社会价值的最大体现:其次，保障房商圈[2]李钊，郭淳，刘吉臣，式海滨，玉宇.保户选推的存在，提升了与保障房相配套的商业用障性住房的发展与设计实践[J].建筑学此时在保综上l旧靶制ι圈D出大于照的概日从内附'存中费更加者模牌型而P.味的且随川物论可房及其他周边商业用地的价值，为政府提才反，. 择断阳商刚得四购商结果率配在供了一部分保障房建设资金，减轻保障房[3]宋伟轩.大城市保障性住房空间布局2建设巨额资金需求的压力，释放更多的财的社会问题与治理途径[J].城市发展研f以e政预算用干教育、医疗等其他领域:最后，究，.《合作经济与科技》2012年11月号下〔总第453期〉因
