河北房地产预警指标的筛选
【摘要】房地产预警指标是房地产预警系统构建的关键，文章在 分析 河北房地产市
场运行状况的基础上，从营销层面对 影响 河北房地产预警系统的关键因素进行了深层剖
析
【关键词】房地产；营销；预警指标
影响房地产预警系统构建的因素有宏观因素也有微观因素；有投资层面、供应层面、
需求层面也有营销层面的因素。而因素的复杂性使得我们只能在因素分析中寻找到关键因
素来构成房地产预警指标体系。下面从营销因素分析中筛选河北房地产预警指标。
一、房地产的销售模式、手段 事实上 目前 河北省乃至全国各地房子供不应求
往往是假象，现行的房地产销售模式——预售制度才是导致房地产市场波动、房价上涨的
真实原因。由于房地产滚动开发需要大量资金，回笼资金成为房地产开发商面临的首要
问题 ，为了及早回笼大笔资金保证资金链正常流转，开发商凭借着销售模式的变化来招
徕消费者，在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱，营造房子“奇货可居”、房价会不
断上涨的氛围，还有“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现
房卖。”的卖房方式和“内部认购”、“收取诚意金”、“发放 VIP卡”形式，都一定程
度上制造了人气和热销现象，让消费者愿意先付钱，这样大量的预付资金支撑了房地产业
以远高于其他行业的速度 发展 。正是由于房地产业奇特的预售融资方式和手段，扭曲了
消费者正常的消费心理，支持了房地产业的高投资和高价格。而当商品房像其他商品一样
作为产成品由消费者去选购时，急于卖出的是开放商，价格的话语权更多由消费者决定，
房价飞涨不会再现，房地产就能够较为合理有序发展。
二、价格
一般而言，制约价格高低的关键因素在于房价成本。房价成本主要由三部分组成，土
地成本、建设成本及配套税费。其中，建设成本和配套税费变化不大，土地成本则越来越
大。“排除市场因素，单从成本来说，地价对房价影响最大。”石家庄市中宏房地产开发
有限公司总经理钱先明表示，土地在房价成本中所占比重也在不断提高。“2005年土地在
房价中所占比重约为 30%，2006年则达到了 40%左右。”加上 2007年 2月开始，国家刚刚
出台向房地产 企业 征收 30%～60%不等的土地增值税，更使得土地成本上升
参考 文献 [1]董藩.房地产市场营销[M].大连：东北财经大学出版社，2005.（
下转第 54页）（上接第 22页） [2]袁野.房地产市场营销学[M].上海：复旦大学
出版社，2005
