重庆中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机电地构话新开盘址：：编：中0重2国3庆-指6渝3数8中8研6区0究0世9院—1 119 测评价号格：测评 2—0—芸贸峰大天厦梭派15层 11-05-YFT SP﹟01 【测评结果芸峰天梭派 通过市场】调 基典于型中投国资房收益地法产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项项目目基名本称信 息 地芸峰天梭1所理2、、市成场本比法较测法评测项评目项套目内价价格格为为：：883407 元/平方米 3、典型投资收益法测96 元/平方米 开属位区置派 域 南岸丹龙路88号（ 麦德 市南附岸近区）（新 南龙超 占发地企面业湖板块） 积 重庆吉力芸峰实业 有3万限平公方司 （集团） 结合当前市场现状，综算合项确目定价项格目为在：价8值83定7元义/平方米 制条件下的5 月测评价格为8500 元/平方米（套内价和格测）评假 设限 【项目要点】 。 建物交筑业房规类标模型准 1高7层万住平宅方米 米 开盘时间 毛坯 入住 2楼01 1年5月底推出二期4号 周边时配间套 2南01l 地临通理近达位南主置坪城：商各圈区项，，目周交位边通于有比南 较岸36便丹1、捷龙3。路72 、881 1号5、（3麦65德 等龙多超条市公附交近线），路 坪1龙中年超学1市 2月、 麦德青龙路小学、 l主 户凑景型，精特居致点住，：舒结适项构度目布较即局高将合。推理 出， 干42湿-8分3 区平明米确高，层部房分源户，型户可型远设计观紧江 主力使力户用户型率型信 息 套80内%42-83平米户型 公单l 企的业实力：项目开发主体为重庆吉力芸峰实业（集团欠缺司市，，级知是民名一营度家高较致新低力技。于术 科企研业、，开在发房、地生产产领、域销中售，各开类发微经）型验有电较限机为 贷贷首套付总款价（按 54万套元内 63平米户型计算） 月款款均年方还限式 款 1 2商60业万年/元 公（积首金付 30%） 2861元/2412元 l 周学东原等边檀配配香套套山：，等另项已外目建，周成边项小拥目区可有的共麦社享德区冶龙配超林套市荫。大，青道龙、路金小阳学罗、马南假坪日中、 本更 话次详测细评报结告果，有请效与期中国为指20数11研年究5院月联，系如，需电了 解 :023638860091119说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——芸峰天梭派 根据场项比期取场成价交格的。 3 目较个可所法比 1、选项处目实位作例置为 通可过比调案查例和，对以比可分比析项，目选销取售位报价于（同一套供内需价格范）围为内或基础不，同通范围过修内正与得项出目评产估品对类象似的的市近 比较测因评素对 区报 象及对比案例 芸测峰评天对梭象派 比较对因素条件说明 套内销芭比厘案芭例厘A 东对原比亲案亲例里B 弘对扬比华案城例国C际 交价易日情售报板期况价块 201187年005 月 201185年00 8600 域因 4新号南楼湖未开盘 尾盘 正常5 月 2011正年常5 月 素 交周区通边域便环配捷境套度 较便捷板块 新较南湖便捷板块 新南较湖便板块 新南湖板块 较较完好善 较较好 较好捷 较较便好捷 个土别建因容地用途 综合用地 综合完用善地 综较合完用善地 综较合完用善地 绿筑积化形率态 塔5.楼0 塔3.楼3 塔4.楼0 塔5.楼0 素 户装社型修区设情率配计况 套 3 800%% 3718%% 3802%% 3801% 较毛完坯善 毛一坯般 较毛完坯善 较毛完坯%善 （1因）素交开修易发正情企业品牌 吉力芸峰实业 耀宗实业 东原地产 弘扬地产 项目2为、 （2 1）00区，域则因三素况个修修可正正比：：案根由例于据系地所数理选修位取正的置为三、：个交10通可2、、比1案环00境例、、，10配均0。套为 等自确由竞争市场销售报价（套内价格）， 设评估 企业（品3牌）等个指别标因进素行修比正较：。主 要考虑项目土地用途、建筑形态、定区域因素修正系统。 3、修正结容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、测评对象果比交较及因对 素比 案例 芸测峰评天对梭象派 比较修正条件指数 套交内对芭比厘案芭例厘A 东对原比亲案亲例里B 弘对扬比华案城例国C际 区易易销域日情售报因期况价素 100 8170000 8150000 8600 110000 110020 100 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数81100 100 1。035经4 过8100163 89787 6 8013、8776元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法计求算取，项三 目个说市可场比价案格例为的8比30准7 元价/格平分方别米为。8134、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开房、地成盘价格测评——芸峰天梭派 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产各础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 建米筑。面2007年5月17日成交经开区I14-6/0红 小线区建积内配安 14成.3本3 万平方米，成交总价102453万、元J7，-1楼-1面/0地3价号 宗71地4 元 ，/规平划方 10245 市套政费费用A用 约2095元/平方CB 建建安安成成本A 米 12% 330600233 2 开发成本 勘察本A 12% 3603 3 管理费用 设计费用D A+B+C 8% 2978 备期均匀投入，建安及管理1+费2 用在建设期期内，每5 年年投建入设期20）%，土地3费% 用在准 1514 4 投资利息 以开发周期 年（其中半年准备6%。 ，年利率假设为 10373 56 销销售费用 房地产总价V 3% 2922 三7 开售发税利费润 房房地地产产总总价价VV 276%% 265831285 项、典房地产总价V 97404万元 套内单价 8496元/平方米 个目月根的计据型为租项 目2%市。算场与，当投金同调前资时查市收益考，场虑形确法不定势 可项，预目选见用主价风值险。相 对应，根据报费力典酬，户型率将型投求年租资取运金模方营为式法费 收1，1用益0确0比法 定元率进持/确行月有定项，为目期每报 市年场价格测算。根据区域内同档次同类房地产 8酬%，的率通租为过金 按同比上涨 5%，空置率按 5%每年 12 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜典型投资者空有在置毛和年收收份入租 损5% 13162 600 0 13268 收益模式测3算 运净效9630 147525834 5 15726841 16800425 持期营运毛有末费营收期转用收入入8% 12540 13167 13825 14517 15242 111050337 112015134 1106 1161 1219 N售PV净(6收.3益%) 5年后按%净54收 益率出售，转售税期费末3转%1 售2719 13355 14023 NPV(8%) 544094 四成、测房地产总价V 556745 套内单价 5808337791 定本项通法目过评、 全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、 20典11型年投 5资 月收开益盘法合测理评价项格目为市：场85价00格 元。/根平据方三米种（评套估内方价法格权）。重 比例，经过详细准确的测算，最终确 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
