滨海生活城定位思路四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第一部分 市场分析我们要先知道，对手是谁
3639/ 平米，商业则增加平米，可以看出2006-2007年房地产市场供应量将进一步扩大。◆居住用地与商业用地的价格走势十分明显，从2005年上半年，到2006年一季度，居住用地市场均价3639元/平米，商业用地市场均价元/平米。居住用地成交单价增加近元/平米，商业用地成交单价增加近元/平米。塘沽-开发区土地的升值利好为滨海经济带来发展动力◆06年拟售的21块地，将近170万的开发量，预示着，塘沽-开发区土地供应量的增加，项目之间的竞争将进一步加强，必须有紧扣市场，差异化的产品出现，才能取得市场的最佳利益。
商品房市场（二级）◆建筑面积在10-40万平方米，容积率在2-3的产品形式为此区域主流产品，绿化率集中在40-50%之间。◆产品基本为小高层、高层，小高层层数在9-12层，高层层数在16-28层，结构基本为框架结构，楼间距在35-50米之间。户型面积区间主要集中在90-300平米之间。◆主力户型主要集中在100-150平米之间。主力户型的销售比例基本在60%以上。◆梯户形式，主要为80-110平米为两梯三户或三梯六户；110-150主要集中在两梯两户、两梯三户、两梯四户、一梯两户；150-300主要集中在一梯两户。户型净高主流为-3米之间，出房率在75-80%之间，75%的比例较多。
商品房市场（二级）◆大部分是在2005年下半年已经入市亮相，入市与开盘时间间隔较长，开盘期已销售近50%以上，有的甚至清盘。◆销售周期基本为一年，大盘为2-3年左右，部分项目销售已接近尾声， 06-07年新盘供应量将大量增加。◆开发区05年-06年一季度价格涨幅为500-1100元/平米，塘沽区05年-06年一季度价格涨幅为500-900元/平米；开发区当前整体均价达到5900元/平米，塘沽区当前整体均价达到5000元/平米，开发区平均比塘沽均价高出900元/平米◆开发区-塘沽市场，交房基本以毛坯为主，朝向为客户较为认可的南北向，车位比例主要集中在1：1。
二手房市场（三级）◆翠亨村小区、泰丰等比较成熟，周边居住配套完善，学校、医院、综合市场等生活设施一应俱全，成为最抢手的区域，有些优质房源尽管逼近7000元每平方米，总价超过100万元，依然不乏吸引力。◆客户对滨海新区的楼市普遍看好，目前的二手房价格虽然正处在高位，未来本区域的发展空间还是比较大的。今年开发区、塘沽区基础设施建设全面展开，新修新建道路桥梁使滨海新区各个区域联系更为紧密，因此无论是商品房市场还是二手房市场，都将形成开发区领头、其它区域联动的市场互动态势。◆租赁市场却完全走出年前以来的低迷期，持续出现火爆局面。记者走访的几家置业连锁店均出现出租房源告急的情况。同时价格也上涨15％左右。随着滨海新区的开发开放的不断深入，外来务工人员持续快速增长，强力支撑着滨海新区房屋租赁市场。◆通过上述分析，塘沽区二手房的供需关系正在发生变化，市场价位元高位徘徊时期已经到来，随着投资抄房因素的加入，其市场需求必将发生变化，从上述中，可以看出，交易规模在下降，交易时间在延长，而房价在高位徘徊。天津中心城区二手房价格从每平方米2000元水平到如今，经历了近两年时间，而塘沽区二手房价是在半年时间内迅速拔高的，平均单价上涨了2000多元。以塘沽区福州地道区为例，一套100平方米的二手房价格如今标价65万元左右，而这个地段类似于河西区小海地；相对核心区域解放路、三槐路的一套建筑面积38平方米的独单，从半年前的17万元已经窜升至目前的30万元，单价直逼8000元大关。就整体而言，塘沽区二手房平均单价都已超过5000元。◆租赁市场的火爆，与其买卖市场是相关联的，其整体主力租金集中在2000-4000元/月，与购房的贷款月环款额直接挂钩，刺激投资客户群的选择。
区域功能 本地块隶属新城生活区，紧邻中央商务区南北轴，生活区规划平方公里，规划常住人口20万人，其功能定位为代表滨水城市生活品质、居住景观环境良好的综合生活服务区；其规划布局以开发区生活区为主体，与新港4号路南北侧新开发居住社区连为一体，周边建设高层公寓与配套商业设施。
经验特色 全国大盘项目开发经验及特色经验◆前期定位是关键◆第二 产品适应性及丰富性◆充足客户源是难点◆配套要避免重复、顺应城市发展规划◆开放型社区建设特色◆主题定位明确◆体系型配套建设◆公共交通的核心地位◆完善的商业氛围
第二部分 消费群分析我们要先知道，我们的产品卖给谁
消费群来源消费群来源□塘沽区原有居民：塘沽老城区土地的日益紧张，以及邻近开发区的地段优势，是现期塘沽新的中低档项目的主力消费群体。□开发区内的老住户：距离开发区中心商业街较近、价位较低的中小型项目是其置业的首选。□开发区内最早一批住户：30岁左右进入开发区在开发区居住生活已近20年，其面临成家问题的儿女们的居住地选择。□天津市内人群（工作在开发区）：属于候鸟型人群，对于塘沽—开发区生活环境逐渐适应，开始选择定居。□外地务工人员：目前主要由两大部分构成，一部分为各行业的中高层管理人员，也就是我们常说的白领阶层；另一部分则为底层劳动型人员，为蓝领阶层。□外籍人士：随着开发区建设步伐的加快，部分外资、合资企业以及外籍教师进驻开发区，其中有一部分需要长期或定居在开发区，要求居住环境舒适，以租住为主，不能构成项目的主力购买群体。
消费群需求 消费群需求地点是第一因素价格是第二因素户型合理，舒适是第三因素 生活便利是第四因素 合理的社区物业配套和物业服务 社区的高品质
消费群需求动机消费群需求动机年龄区客户类型购买人群购买动机备 注间25—35首次置业单身人士/新享受自在生活/为结婚置办自住型岁婚夫妻新房第二居所天津市人群在开发区工作，避免常年舟自住型/投资车劳顿型35—45二次置业三口之家家庭及工作稳固，改善自身改善型岁（滨海地区）和家人的生活条件多次置业滨海地区/市有一定资金实力，不动产的投资型区/外埠投资50岁二次置业滨海地区为子女购买婚房/为父母买自住型房多次置业滨海地区/市有一定资金实力，不动产的投资型区/外埠投资
消费群特征共性消费群特征共性特征描述类 别主力购买人群：25岁—45岁年龄特点次主力购买人群：45岁——50岁左右开发区 、塘沽区、保税区工作区域有一定经济基础的群体，企业职工、事业单位工作者、私营业主、职业特点教师、公务员、医生等。接受一定教育，有一定的社会阅历，生活、收入比较稳定。经 历喜欢城市生活，注重生活品质，对自然环境要求高，认真，积极生活态度向上，充满信心，做事稳重，享受生活，能够接受新鲜事物，注重生活氛围。首次置业，需要住房独立生活，以两口之家为主；现有住房，想购房目的改善居住环境，以三口之家为主。投资置业，选择有升值潜力的宅宇。价格：5000-6000元价格区间、建筑形式：高层、户型面积：60㎡购房倾向~130㎡
目标消费群,20 目标消费群★开发区企业、集团或公司（渤海石油、开发区管委会、开发区的外资企业、港务局、各银行金融机构）职工,最早一批进入开发区，已近20年，其购买用途多为自住、为父母养老或子女婚房购买。★开发区中层商务人士、城市精英白领、区域内自营小业主，部分属于候鸟型人群，工作滨海，居住在天津市区，或外埠务工人员，用于改善型自住。★开发区地产投资者，有长远的眼光，看准区域的发展势头和项目的投资潜力。购买用途：投资或炒盘 投资客户目标群、二次或多次置业的投资者★该区域内中等收入人士，他们有一定的居住生活需求，对周边配套有较大依赖，在心理层面为改善自我生活的需求，并且有一定的经济基础及较稳定的工作。
消费群定位消费群定位最终消费群定位：有一定经济基础及良好教育背景，渴望改善居住条件，热爱并乐于享受独立生活，同时注重家庭氛围，追求生活多元化的滨海新区发展的中坚力量。
第二部分 滨海大盘开发问题 我们要先知道，我们面临的问题
定位问题◆主题模糊，概念相近，以新城、新都市等概念为主要集中点。◆产品类同，缺乏差异化◆部分脱离消费群体生活需求。◆实际效果与定位不对应。
160 天保金海岸？ 推广主题：沟通世界精英生活 定位：滨海新城，世界态度，中国建筑 160万㎡， 面积是大，但是项目的气质与个性呢？
1626 6900伴景湾？推广主题：一种生活的高度 定位：滨海上流之城 16层26层， 高度是有了，价格（目前均价6900元），也有了高度。
METRO-HOUSE 万通新城国际？推广主题：不可复制的METRO-HOUSE 定位：滨海首席国际住区（二期精装） 但只是地铁物业，有代表性吗？
40 水域未来城？推广主题：生活另一种高度定位：上北生态区40万平米德式建筑群 完全的德式风情，但却是过 时的现代主义。地理位置过于偏僻。
-教育问题 目前除塘沽中心城区，开发区中心区，其塘沽-开发区大部分区域教育设施较为缺乏，各新建社区对此项需求，所涉及的也较少。
商业便利问题 滨海大量新地块的开发，以及人口的迁移，生活商业、服务等设施较为的缺乏，部分大盘如天保、水域未来城等都进行自行规划。
-交通便捷问题 目前塘沽-开发区的外部交通较为发达，轻轨、高速、快速等组成密集的交通网络，但其内部交通、公共交通随着新地块的不断开发，尚有不足，因此，小区整体的规划，必须涉及交通的便捷问题。
配套设施问题 大盘不但需要外部大规模的商业设施，内部同样需要用于社区的生活服务设施。
整体布局问题 大盘的体量决定其应多方面考虑车行、人行、人车混行的关系。产品多样化，产品的组合，以及推出的区域、频率、组团，将影响其整体的销售业绩。
娱乐休闲问题 大盘自成一体，其为业主建造活动、集会、运动的空间，极为重要，会所功能，社区活动设施，运动设施，都是大盘规划应涉及的重点。
第三部分 解决问题 知道问题，我们就要解决问题
第一问题 项目定位
1、项目SWOT分析1231、项目SWOT分析优势（Strength）：1、地段优势（1）、位于塘沽、开发区、新港、保税四区交汇处，未来升值潜力广阔。（2）、紧靠滨海新城区商业中心，临近中央商务轴。（3）、与天保金海岸160万平米大盘相互呼应，打造新城生活区。2、交通优势（1）、轻轨、新港4号路、泰达大街等多条交通路线途径到达本项目，社区主要出入口与之相配合。（2）、位于开发区与塘沽交接，距离中心城区，交通时间短。（3）、未来滨海轨道交通的重要节点之一，是黄金通道的重要路段之一。3、环境优势（1）、远眺海河两岸景观，海河大桥，远景大气磅礴。（2）、社区整体三级环境体系相结合，社区外围、社区中心、各地块内部，南侧紧临新港4号路，可建大型绿化带。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
4567优势（Strength）：4、户型优势（1）、绝大宽面，采光面积大于竞争对手。（2）、南北通透的客厅和主卧带明窗，舒适居住。5、配套优势（1）、5000平米双会所设置，动静分区，极大满足社区服务需求。（2）、社区设置双幼儿园，满足不同层次客群的需求。（3）、区级重点小学，为社区居民解决孩子基础教育的后顾之忧。（4）、3万平米左右商业配套，打造便利之城。6、开发优势 整体分为3期开发，共5块地，可以进一步开发整体地块，加之大规模的商业与会所的配套，大盘可以规避成为“睡城、卧成”的风险性。7、价格优势（1）、极富升值空间，大盘整体开发，价格增值空间大。（2）、高层板楼均价依然很有升值空间。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
8910 优势（Strength）：8、销售渠道（1）、项目定位与消费人群符合。（2）、周边项目竞争不是很激烈，目标客户暮名而来较多。（3）、专业的销售队伍，是销售较为圆满的重要前提。9、服务优势（1）、聘请知名物业公司。（2）、可建议物业员工居住在社区内部，具有亲情物业的特点。（3）、销售服务有一定的程序化模式。10、期房销售优势（1）、期房为客户印象中能形成美好遐想空间，在宣传上易于推广。（2）、前期产品大面积的准时入住对期房销售利好。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
1234任何事物都有他的劣势，重要的是我们如何去劣势（Weakness）认识他，并化解他。1、地段劣势（1）、四区交汇，紧邻新港物流区等大型仓储货场，周边居住氛围尚未形成。（2）、紧邻天保金海岸160万平米大盘，距离优于本项目。竞争压力较大。2、交通劣势（1）、属于轻轨沿线项目，但距离轻轨站较远。（2）、社区周边目前极度缺乏大量公共交通，公共出行不便利。3、环境劣势（1）、新港4号路、东海路等主要交通干道，以通行大型货车为主，环境嘈杂散乱。（2）、大型货场的聚集，对其住宅氛围的营造，会制造一定困难。4、户型劣势小高层中，中、大户型比例较多，一般来说，大户型应尽量安排到社区景观最好的位置，而高层的6层以下的大户型会成为销售抗性。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
678 劣势（Weakness）5、价格劣势1、高层价格与竞争物业相比优势不大。2、目前的价格与产品品牌以及受众人群存在差异。4、价格策略的制定要考虑整体社区发展。6、销售渠道劣势1、目前同质产品较多，竞争激烈，分流部分受众。2、团购开发不够。3、广告发布媒体选择和力度需要加强。4、竞争物业一般都聘请专业销售公司，来适应日趋激烈的市场竞争。7、物业劣势自己开发，自己物业管理的模式与竞争物业相比缺少一定的卖点。8、期房劣势1、由于期房给购买者带来的期待值过高，若有些承诺没有按时兑现，产生不良影响，为期房的销售造成阻力抗性。2、标的物存在着现房与期房一起待售的现象，如短时间不能消化现房，对于期房有一定的压力。3、天保金海岸等竞争项目，提前进入市场，分流部分客群 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
Opportunity 机会（Opportunity）1、“十一五”的定位，全国发展的整体战略，为滨海市场，拓展了广大的客户群体。2、滨海新城区的2005-2020的整体规划，以及地块生活新城区的功能定位。3、天保金海岸的先期入市，对整体区域的先期预热。4、地块的整体规划，未来发展的巨大空间。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
威胁（Threat）1、滨海尚未有全国性具体实际的发展政策。2、滨海地区房地产市场的虚高威胁，空置率较高。3、天保金海岸的后期开发所带来的冲击。4、大盘开发的弊端，如一期与后期的相互关联，交通建设等问题。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
21602、定位依据□地块周边项目的楼盘开发量较大，定位交叉性较强，且综合实力不弱，例如：天保金海岸160万平米大型都市社区，□本项目所处地块为塘沽城区、开发区、保税区、新港四区交汇处，之前主要作为货场仓库使用，周边项目大多为新增，生活配套设施缺乏。□周边消费者对本地段认可度非常低，为本项目的市场定位和市场推广都带来了一定难度，□定位还必须做到综合项目优势于一身，形成项目关键核心驱动价值，成为项目运作的核心；□项目核心价值突破方向，是强调给予消费群体的生活感受，强调社区未来规划的主题，吸引目标客户群体体验时尚的生活概念；□项目在营销定位上应着眼于市场空白处，即引领新城生活潮流，打造激情与活力的生活社区。
3 3、项目定位 产品定位集居住、商业、教育、交通于一体的新城市大型综合生活城
定位问题 我们是什么样的生活城？四方大泽（天津）房地产营销有限公司
地段景观绿化消费人群产品配套设施生活城娱乐活动功能定位运动休闲四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位问题 从地段上说：我们的生活城： 造一个城位于塘沽城区、开发区、保给滨海一个居住理想之梦税区、新港四区交汇处，是连通港城的——标志之城。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位问题 从产品上说： 我们的生活城：是高品质、品牌的，时尚的建筑风格、多流派社区风格，集中体现的大型综合新城。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位问题 从消费人群上说：他们眼中的生活之城：要住的放心、安心、顺心、舒心、对城的发展，要有信心。他们的核心愿望： 不仅是适宜的居住环境，而且是理想的投资行为四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位问题 从配套设施上说：我们的生活城：是数字之城，多方面智能化支撑居民的生活舒适度。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位问题 从运动休闲上说：我们的生活城：是健康之城，为居民提供足够的运动休闲场所，为居民打造良好锻炼空间。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位问题 从娱乐活动上说：我们的生活城：是激情之城，给予居民精神、身体机能足够的释放空间。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位问题 从功能定位上说：我们的生活城：是时尚之城，商业、会所、交通、教育等多功能汇集，为居民提供多层次便利条件。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位问题 从景观绿化上说：我们的生活城：是风格之城，多国家的园林绿化、景观小品，形成各组团即独特又统一的社区风格。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
物业本身滨海城市发展规划住宅市场发展人规品味修养的满足居住科技化智中心建筑、中性国际性满足能化工作、交划区环境人性的自然心现代化际、休闲、信息化化自然、环规划满足康乐等立环保化大都市区与人规现代的发展体需求规模化境的融合需求划现代的、发展的、健康的、丰富的、融洽的滨海生活城，明日之城地理位置的周边环境的高度楼盘本身的高度升值空间高度发展市民4区交市完新周内内社区域楼景生活位通政善城区边部部区功能观城地便设配生交资环配文的完好概高段利施套活汇源境套化善）念区抢占心中之城，入住明日之星四方大泽（天津）房地产营销有限公司
定位思路社区风格五大国际风情园林社区陈设其间。法国梧桐幽雅浪漫，含蓄深沉，流露法国人文情怀；荷兰郁金香古朴雅致，浓香神秘；意大利罗马园大气磅礴，彰显皇家贵族气质；加拿大枫叶枫红似火、热情奔放。灵秀的自然美景和充满异国风情的园林交相辉映、相得益彰，奥地利维也纳音乐主题，典雅高贵，无限艺术遐想。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
City · 定位思路案名建议滨海世界城滨海City滨海第一生活城汐 望 城海 · 那边四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第二问题 规划问题 一些大盘，其本身就是一个小城市，各种配套都包含其中，囊括商业、居住、教育、交通等多种功能在内的综合体建筑群，许多生活功能追求“一站式解决”，因此整体规划至关重要。 我们通过前期的调查，所了解到的基本市场信息，以及对消费群体的分析判断，开发商在考虑自己做什么的时候,我们也在考虑,在这块土地上，给这样的一群人，到底要做 什么形态的建筑。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
周边的项目，不是在追求现代的都市生活，就是在做水景、水域、生态的建筑群，案名以及定位也偏向理想概念化，唯一的差异化，就是价格。 我们怎么去从产品本身出发，去做一些差异化的东西呢？幸好，我们对市场作了深刻地了解，而这个项目的还只是草创，我们还有时间，为开发商提些中肯的建议。我们有时候不懂建筑,但是我们很懂生活。 我们将抱着解决问题的实际想法，对整体布局、交通、绿化景观、商业、教育、配套、运动休闲、娱乐活动等问题，进行分别阐述。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
整体规划 我们的布局，应与项目定位，及主题相对应，整体地块规划，通过与开发节奏的结合，可分为A、B、C、D、E5块地进行分割组合，整体地块由东向西呈现手捧或元宝型，分三期开发，以下将依据开发周期，分期分地快，对各种问题进行阐述分析。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
ABDEC开发周期A地块一期B、D地块二期E、C地块三期四方大泽（天津）房地产营销有限公司
-1 “2005-2020”“”拟定依据： A地块位置与天保金海岸紧邻，可以借势天保已经较为成熟的销售氛围，形成共荣，打响第一炮；并通过商业、部分小户型产品刺激市场。 二期B、D地块，一方面改善新港4号路与变电站的环境影响；一方面，通过进一步围合，制造社区中心广场，以及商业街初步规模，逐渐提升环境质量，进一步提升地块价值。 三期E、C地块，将整个社区整个串联，联手打造新港4号路沿线绿化活动带，拉动社区开发最大价值。 目前市场上的3大类产品主要为塔楼、板楼、低密度洋房为主，根据地块的实际情况，以及市场的判断，可以得出如果单独兴建塔楼，其主要产品将为20-28层的高层，容积率将集中在-4；单独兴建板楼，其主要产品将集中在20-28层板楼，容积率为；单独兴建洋房，主要产品集中在4-6层多层，容积率为-1。 我们不可能单一的去营建单一产品，根据“滨海新车2005-2020的建设规划”与“手捧或元宝式”的形态相结合，按照开发节奏，分地块分主题进行规划组合。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
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——住宅部分一、一期地块：——A（一）坐落位置：地块西北侧，西侧紧邻轻轨。（二）占地面积：万平米（三）开发时期：一期（四）地块布局：整体地块向内退线五米，沿轻轨及第二大街延长线、中央商业街部分，建独立商业，向内退线5米，商业部分进深10米，临商业住宅部分，在向内退5米，保证地块内居民不受影响；地块东北端，北出入口，设社区第一会所，大型会所，以动态服务设施为主。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
A一期A地块： 主题定位：法国梧桐园：夏日午后的舒适的慵懒和惬意，是烘晒的太阳穿过法国梧桐高高的枝叶；品茗咖啡的优雅自在，是在彩霞逐渐褪去的夜晚，法国梧桐稍来淡淡的风。浪漫的法国梧桐园，来自巴黎塞纳的尊贵体验。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
-130160888一期A地块：根据主题定位、及地块的整体形势，建议：营建充满现代造型线条的建筑形式◆在地块中北侧，错落排列6个板式高层，2门栋，28层，基地面积约442平米，进深控制13米以下，整体开间控制在34米左右，单栋楼面积约12376平米，7栋楼共74256平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块中间，错落排列4个板式高层，2门栋，22层，基地面积约442平米，进深控制13米以下，整体开间控制在34米左右，单栋楼面积约9724平米，5栋楼共38896平米，楼间距控制在1：左右。◆沿最南侧，排列4个板式高层，3门栋，18层，基地面积约663平米，进深控制在13米以下，整体开间51米左右，单栋楼面积约11934平米，4栋楼共约47736平米，楼间距控制在1：左右。◆户型设计：板式高层，以一梯两户，两梯三户等市场关注度较高的形式为主，面积控制在80-130之间；◆住宅建筑面积合计：160888平米四方大泽（天津）房地产营销有限公司
——二、二期——B、D地块：（一）B地块：1、坐落位置：地块西侧，西侧紧邻轻轨。2、占地面积：万平米3、开发时期：二期4、地块布局：整体地块向内退线五米，沿中央商业街部分，建独立商业，向内退线5米，商业部分进深10米，临商业住宅部分，在向内退5米，保证地块内居民不受影响；四方大泽（天津）房地产营销有限公司
B二期B地块： 主题定位：荷兰郁金香园：每年春夏之交是这里最美的季节，那处处盛开的郁金香，片片绿萼披风，色色霞光闪烁，尤其是一场春雨过后，朵朵饱含雨露，散发幽幽的清香。漫步流连在郁金香园，依循自然的脉流，感受花香叶绿的自然气质，这是一种纯始天然的流露。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
B 二期B地块：鉴于地块的整体形势，以及当前的滨海区域的产品市场状况，建议：可采用北欧追求自然的风格◆在地块北侧，错落排列3个板式高层，3门栋，西侧1栋28层，东侧两栋为25层，基底面积约663平米，进深控制13米以下，整体开间控制在51米左右， 3栋楼共51715平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块南侧，错落排列8栋板式高层，2栋22层，6栋28层，基地面积约442平米，进深控制在13米以下，开间34米左右，单栋楼面积约12376平米，5栋楼共93704平米，楼间距控制在1：左右。◆户型设计：板式高层，以一梯两户，两梯三户等市场关注度较高的形式为主，面积控制在80-150之间；◆住宅建筑面积合计： 145419平米四方大泽（天津）房地产营销有限公司
二期D地块：（一）D地块：1、坐落位置：地块东北侧，紧临东海路。2、占地面积：万平米3、开发时期：二期4、地块布局：整体地块向内退线五米，沿中央商业街部分，建独立商业，向内退线5米，商业部分进深10米，临商业住宅部分，变电站周边等，在向内退5米，保证地块内居民不受影响。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
D二期D地块： 主题定位：罗马园：这里拥有正宗的欧洲古典风格，同时也是现代设计最具活力的地方。中世纪的艺术风格不仅以雕刻的形式出现，还表现在花木水景和其他艺术品的细节上；张扬个性的现代设计则通过对空间的合理安排和独特勾勒来表现。走进意大利罗马园，尽情体验欧陆半岛的非凡神韵。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
D二期D地块：地块的整体形势，以及当前的滨海区域的产品市场状，建议：采用罗马大气厚重的古典风格◆在地块东侧，围绕变电站错落排列5个点式高层，28层，基地面积约280平米，进深开间控制在17×17，单栋楼面积约7840平米，5栋楼共39200平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块北侧，错落排列3栋板式高层，28层，3个门栋，基地面积约663平米，进深控制在13米以下，开间51米左右，单栋楼面积约18564平米，3栋楼共55692平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块中间，错落排列4栋板式高层，25层，2门栋，基地面积约442平米，进深控制在13米以下，开间控制在34米左右，单栋楼面积约11050平米，4栋楼面积共约44200平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块南侧，错落排列3栋板式高层，21层，西侧一栋3门，东侧两栋4门，3门基地面积663平米，4门基地面积884平米左右，进深控制在13米以下，开间控制在51—68米左右，3栋楼面积共约51051平米◆户型设计：板式高层，以一梯两户，两梯三户等市场关注度较高的形式为主，面积控制在90-130平米之间；点式塔楼两梯三、两梯四、两梯六位主要形式，面积控制在50-90平米左右。◆住宅建筑面积合计：39200+55692+44200+51051=190143平米四方大泽（天津）房地产营销有限公司
D518-28ABC二期D地块：地块东侧5栋高层，部分可营建为蓝领公寓，单间面积18-28平米之间，公共楼梯间，卫生间等，为企业职工专门定做。蓝领公寓依据：根据对滨海市场的综合调查发现：A租赁市场异常火爆，许多企业为职工，希望统一安排宿舍，但目前较大规 模集中的区域，以及产品的和适度都无法满足企业的需求，因此，此类产品，必将弥补此市场的空白点。B随着滨海地区的“十一五”定位，滨海地区高技术产业区的大区功能定位，其外地劳工将会进一步增加，成本适合的产品，供不应求。C项目地块紧临东海路，位于新港、保税、塘沽、开发区的四区交汇处，地理位置优越，通行便利，通过对开发区外部人才服务中心的调查，从出行到工厂所在地，20分钟时目前最受欢迎的距离，因此，地块具备该产品的发展条件。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
——三、三期——C、E地块：（一）C地块：1、坐落位置：地块西侧，西侧紧邻轻轨。2、占地面积：万平米3、开发时期：三期4、地块布局：整体地块向内退线五米，沿京港4号路侧向内退线50米修建大型绿化活动带，保证地块内居民不受嘈杂环境影响。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
C三期C地块： 主题定位：加拿大枫林园：这里的枫红过眼难忘，天高云淡之时，放眼望去满目红叶收不尽，紫红、深红、火红、桔黄、明黄、深绿浅绿的，错落交织，景色美不胜收。风情独具的加拿大枫林园，演绎枫叶故乡的四季美景。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
C三期C地块：鉴于地块的整体形势，以及当前的滨海区域的产品市场状况，建议：采用北美的后现代风格◆在地块北侧，错落排列5个板式高层，2门栋，西侧1栋22层，中间为25层，东侧两栋为28层，基地面积约442平米，进深控制13米以下，整体开间控制在34米左右，21层单栋楼面积约9282平米，25层单栋楼面积约11050平米，28层单栋楼面积约12376平米，5栋楼共56576平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块南侧，错落排列4栋板式高层，3门栋，西侧1栋25层，东侧三栋为28层，基地面积约663平米，进深控制在13米以下，开间34米左右，25层单栋楼面积约16575平米，28层单栋楼面积约18564平米，4栋楼共72276平米，楼间距控制在1：左右。◆户型设计：板式高层，以一梯两户，两梯三户等市场关注度较高的形式为主，面积控制在90-140平米之间；◆住宅建筑面积： 128852平米四方大泽（天津）房地产营销有限公司
三期E地块：（二）E地块：1、坐落位置：地块东南侧，紧邻东海路。2、占地面积：万平米3、开发时期：三期4、地块布局：整体地块向内退线五米，立交周边，在向内退5米，保证地块内居民不受环境影响。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
E三期E地块： 主题定位：澳洲风情：澳洲街区文化，七天恰意生活，纯美花景社区，比花更美的是心情 。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
—6837185290-13050-9039200+66300+60775+71852=238127 三期E地块：鉴于地块的整体形势，以及当前的滨海区域的产品市场状况，建议：采用奥式风情小镇风格，以音乐文化为主题：◆在地块东南侧，围绕东海路及立交一侧，错落排列5个点式高层，28层，基地面积约280平米，进深开间控制在17×17，单栋楼面积约7840平米，5栋楼共39200平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块北侧，错落排列3栋板式高层，25层，3栋4个门栋，基地面积约884平米，进深控制在13米以下，开间68米左右，单栋楼面积约22100平米，3栋楼共66300平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块中北，错落排列3栋板式高层，25层，一栋4门栋，两栋3门栋，4门栋基地面积约884平米，3门栋基地面积663，进深控制在13米以下，开间控制在51-68米左右，4门栋单栋楼面积约22100平米，3门栋单栋楼面积16575平米，3栋楼面积共约60775平米，楼间距控制在1：左右。◆在地块中南侧，错落排列4栋板式高层，25层，西侧一栋4门，东侧3栋3门，3门基地面积663平米，4门基地面积884平米左右，进深控制在13米以下，开间控制在51—68米左右，3栋楼面积共约71852平米。◆户型设计：板式高层，以一梯两户，两梯三户等市场关注度较高的形式为主，面积控制在90-130平米之间；点式塔楼两梯三、两梯四、两梯六位主要形式，面积控制在50-90平米左右。◆住宅建筑面积合计：39200+66300+60775+71852=238127平米 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
550-90 E三期E地块： 在地块东南侧5个点式部分营建为白领公寓，单间面积50-90平米之间，可建成精装修。 点式依据：根据对滨海市场的综合调查发现：租赁市场异常火爆，投资价值不断提高，许多企业中高层单身为职工，希望有自己的独立空间，可以提包入住，但目前较大规模集中的区域，以及产品的和适度都无法满足他们的需求，目前除万通新城外，整个滨海区域，此类产品空白，建议考虑。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
A“”——“”—— A绿化景观部分各地块内景观：一期A地块： A地块的设计主题为“法国梧桐园，浪漫风情”——我们不能把法国的植物挪移到地块，不同的地理条件和气候条件造就了不同地区的植物多样性，也正是这个因素使得植物有了“地方性”——所以要在选用法式梧桐的基础上，选择天津本地树种的前提下，通过设计来追求所谓的法式浪漫。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
A1“”“” 2“”3“”一期A地块：1、“芳林四季”：是从南侧主入口贯穿地块的一条以植物为主题的散步道，路两边全是法国梧桐，法国梧桐是浪漫的树种，秋叶的金黄更能让人感觉到“人性化”。 2、“香榭广场”：小区西北侧，连接小区东侧次出入口，采用各种铺装材质、绿化装饰等进行综合考虑，以赋予道路美的形式。3、“浪漫长廊”：充满异域风情的休闲空间，设置各类小品，自然、唯美。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
B“”B绿化景观部分二期B地块： B地块荷兰郁金香园：以此为主题营建“百香植物园，享受天然绿色大氧吧”，精心打造百香植物园，引入各类花、草、树种、夹竹桃等各种中草药种植于其间，还有涉及特有的中草药香成分充分融于空气之中，漫步于此，强身健体，怡神养性，于呼吸间感受大自然所赋予的天然绿色大氧吧。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
1“”2“”“” B绿化景观部分二期B地块：1、“风车广场”：荷兰特色建筑，突出地块主体，是居民集会、休闲的良好空间。2、“林荫大道”：以“风车广场为中心”，环绕于地块中心，公共空间，更多选择枝叶开阔枝干挺直的植物，以植物的尺度来营造公共空间的聚集感；而小区内部多为私家庭院，更多选择长势优美与人亲近的植物，像玉兰、海棠、樱花等娇嫩的开花植物。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
DD1“”2“”绿化景观部分二期D地块：D地块罗马园：罗马古典风格，以多种艺术小品、雕塑、以开放的尺度，营造极具人文气息的古典社区。1、“自由大道”，贯穿社区南北2、“文艺广场”，文化气质聚基地，以各类文化小品、长登等为核心组成。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
D绿化景观部分二期D地块：贯穿整个区域的自由大道：欧式休闲香咖沙龙、星空啤酒屋、SPA休闲馆、彩砖漫步道、水岸环跑道、滑板、亲子童乐区、 绿荫晨练区、 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
CC :5 绿化景观部分三期C地块：C地块枫林园： 采用加拿大后现代风格:采用线性景观带的形式来设计社区整体环境景地块最基本的印象就是贯穿小镇的两横、三竖5条线性景观带。沿着主要步行干道形成三条各有特色，又相互辉映的步行景观街道，与入口广场相连，在两侧高大乔木和如茵绿草的掩映之下，你可以悠哉游哉地在露天咖啡座里喝一杯咖啡，晒晒太阳。 三条步行街为公园街，道路两侧也选择了树冠茂盛的高大枫木，更凸现了景观带弧形的整体视觉效果。很多大大小小不同主题的公园和广场分布在景观带沿线，给行人带来步移景异的感观。 线性景观带沿线的公园是共享的，是渴望沟通和交流的。围合的结构加上内部的立体绿化，使每个组团形成了各有特色的悠悠庭园。与公园相比，庭院带给人的是归属的感觉。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
C 4绿化景观部分三期C地块： 临新钢4号路处，营建枫林公园，有供人进行室外健身的运动场，有供老年人散步的小路，有供儿童嬉戏的游乐园地，也有专门提供给人休憩聊天的小型公园。通过设计大量的共有活动区域，地块巧妙地拉近了人与自然、人与人的距离。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
EE 4C绿化景观部分三期E地块：E地块奥式风情： 大型果树园林景观可以让业主认领树木，然后收获，相信整个天津能做到的不多,，欧洲，不过如此 临新钢4号路处，营建动感地带，艺术与运动相结合，与C地块枫林园形成互动，组成大型绿化带。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
C\ED\EB\CA\D300-500绿化景观部分社区入口景观： 整个生活城分为四大入口，南侧为C\E地块之间，东侧为D\E地块之间，西侧为B\C地块之间，北侧为A\D地块之间，各入口由于所在位置的不同，其景观特色也不同。北入口结合会所与商业组成时尚街区。南入口结合两侧大型绿化形成有韵律感的长廊。东入口与西入口，利用地块部分用地，以植被、长廊、长凳、小品、动态水系小品等为主，面积约300-500平米之间，沿地块中央地带营建地块核心小品绿化带，绿化景观以植被、小品为主。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
CE44绿化景观部分绿化隔离带： 利用C、E地块的特色园林，沿新港4号路沿线，建果岭风格绿化带，地上植种大型乔木，结合枫林园、动感地带，将社区与嘈杂隔离，并且因地块4区交汇的独特地理优势，可以营建小规模、主题式生活乐园，或亲子乐园，配置一些运动场所，小规模的游乐设施等，不仅服务于社区，更可以成为地段生活功能的标志特色。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
绿化景观部分树种备选——1．银杏北京的特色树种，生长期长，树形挺直，属于慢生树种。最美的时候是秋季。 ——2．玉兰 开花树种，叶型和树型都很优美，开花季节满树白色花朵，可做庭荫树供观赏。——3．法国梧桐生长较快，属于快生树种，干皮有花斑，树叶宽大而层密，是很好的庭荫树。——4.合欢合欢的叶子细而密，开花时节，粉红色的小花点缀在绿叶间，灵秀可人，因其细致的质感，适宜种在庭院或建筑内部，给人予家居的亲切。 ——5.国槐树叶细致缜密，富有情调，树干伸展优美，是春季观花冬季观干的树种。 ——6.千头椿生长快，树姿雄伟，枝叶茂密，春季嫩叶紫红色，生长快。 ——7．红枫树形优美细腻，树叶鲜红。—— 8．栾树春天小芽嫩黄，秋天树叶金黄，花色金黄，细密而不张扬。 ——9．雪松常绿树种，树型优美，伸展。适宜孤植于草坪上或两到三棵丛植，冬季，下雪时披上厚厚的雪被，美丽异常。 ——10．二乔玉兰花的颜色为淡紫红色。花期较玉兰稍晚，适宜种植于庭院之中，茶余饭后观赏繁盛的花。 ——11．紫叶小檗彩叶树种，可做绿篱，也可跟黄杨，女贞结合，修剪成球体，也可植成带状，三层或两层的带状种植，在缓坡草坪上或草地上带植，也很开阔。 ——12．木槿花期在7 到9 月，花色紫红，点缀于繁茂的绿叶之中，尤其在夏天，带给人新的视觉感受。 ——13．榆叶梅花期4 月，花色为红色或粉色，有重瓣与半重瓣等品种，主要春季观花。 ——14．碧桃 3 月下旬到4 月的花期，色彩多样，有白碧桃、粉红，大红等等。 —— 15．丁香有紫丁香、白丁香、小叶丁香等品种，3 到4 月的花期。 ——16．金叶女贞嫩黄色的小叶，色彩较为鲜艳，视觉效果好，一般成带状或片状种植。——17．迎春花灌木，枝条下垂，先叶后花，淡黄色小花点缀于绿叶之中，细密而繁盛，植于建筑或是园林的一角，或是从窗台上低低地垂下，有种含蓄的美。也可做绿篱。——18．棣棠花灌木，4-5 月开花，花色金黄，花形紧密，呈小球形，散布在绿叶之中，当阳光照射到金黄的花朵上的时候，有种光芒四射的美。 ——19．连翘花灌木，金黄色的花朵，3月中下旬开放。 ——20．紫藤藤蔓植物，开紫色的花朵，适宜做花架和走廊的攀沿植物。 ——21．珍珠梅花灌木，4到5 月花期，白色花朵，非常美丽。 ——22．锦带花花灌木，4月下旬花期，红色或粉色花朵。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
A 14200B3680D6140ABD商业部分A整体沿轻轨一拖二两层底商，与中央商业街底商，整体面 积约14200平米左右。B沿中央商业街底商，整体面积约3680平米左右。D沿中央商业街底商，整体面积约6140平米左右。其中，A东侧部分，与B、D部分，共同组成中央商业街，其以欧式花园街区为主要建设风格，主要以服务配套商业主要业态，如：精品服饰、餐饮、休闲等，体会跟朋友品一杯浓香的咖啡，或者在那些漂亮的小店里消磨一段纯粹的时间的恰意。商业的配套对于一个大盘项目的，就像城市的商业中心，没有他，人们无法利用公共交通所带来的便利，北京的望京大社区，就是因为最初的交通与商业不匹配，在一段时间成为了有名的卧城，而万年花城，在最初就确立了三级的交通与三级的商业体系，因此，取得了骄人的业绩。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
4 1A\B2 交通部分 由于地块的地理位置，主要交通干道为新港4号路、东海路、第二大街、泰达大街的边缘部分等，主要行驶车辆为大型货车，公共交通极度匮乏。 建议：营建三级交通系统1、社区A\B地块之间，修建大型公共交通车站，用以连通城市核心区域，加上周边的轻轨，形成有效的外部连接。2、由于整体地块的体量巨大，内部需要一定的内部交通设施，可在各入口放置电瓶车，方便居民进出各园区。 公共交通核心的建立，是各大盘项目的制胜法宝，有了方便的公共交通，社区居民便可以实现居住、出行、购物、求学、就医、娱乐等生活功能，例如：北京万年花城、上海浦东华侨城等，都是以公共交通为核心，而建立起社区整体的生活体系。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
- —DCE 教育部分 目前塘沽中心城区，开发区中心区，其主要交通设施都相对较少，塘沽-开发区大部分区域教育设施较为缺乏，各新建社区对此项需求，所涉及的也较少。 地块所处的位置又为四区交汇处，是塘沽—开发区的边缘，各类设施都较为匮乏，因此，建议：D地块，利用与变电站相交的部分，结合园区特色，营建普通幼儿园。C地块，利用绿化带，结合北美特色，营建特色幼儿园，用以满足不同层次的居民需求。E地块，利用东侧部分，修建主体特色小学，基本定位为区级重点，采用双语，提升基础教育档次。 满足居民基础教育设施的需求，为社区子女提供良好的成长空间，为社区居民解决后顾之忧。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
1ADA2000D30002E10003 配套部分1、在北入口A、D地块设置双会所：动静相结合A地块会所为静态型会所，建筑面积约2000平米左右，以服务休闲场所及生活配套为主，包括：物业中心、健康体检中心、社区医院、休闲茶餐吧等。D地块会所为动态型会所，约3000平米左右，以游泳馆、篮球馆、羽毛球、保龄球、沙壶球等运动休闲场为主。2、在E地块沿绿化带，东南角，营建农贸市场，约1000平米左右，丰富社区配套，满足社区居民，以及周边的基础生活需求。3、数字家居控制系统 智能家居是在集合平台上实现家庭灯光控制系统、家庭电器控制系统、家庭背景音乐系统、家庭安全监控系统、家庭中央换新风系统、智能电动窗帘系统、网上监控系统、家居远程电话控制系统、庭院景观及自动浇灌系统、 家居布线系统、家庭局域网络及宽带网、电话通讯系统、家庭办公系统、可视对讲（门铃）系统、家庭娱乐系统的智能家居控制系统。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
ABCDE运动休闲部分A、B地块围绕香榭广场、风车广场，修建鹅卵石或木栈道，铺以运动健身器材。C、D地块各有主题，以小球类，如室外羽毛球、乒乓球台等。E地块以动感地带为主要设施，沿绿化带建篮球场、网球场等活动空间。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
ABDEABCD娱乐活动部分 在商业、会所、绿化等的配套基础上，在中央商业街，A、B、D、E四块地的核心区域，建立中心广场，约广场中间，通过大型风格雕塑，力求突出社区精神文化，用A、B、C、D部分用地，营建小型广场，以小品、雕塑、长凳、部分游乐设施为主，共同形成中央聚集地。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
E整体规划 A地块建筑面积：177088平米（包含商业、会所），容积率： B地块建筑面积：149099平米（包含商业），容积率： C地块建筑面积：128852平米（包含商业），容积率：建筑面积：196283平米（包含商业、会所），容积率： D地块建筑面积：242127平米（包含商业、会所），容积率： E地块四方大泽（天津）房地产营销有限公司
整体规划 整体地块总建筑面积：883725平米（包含商业、会所），容积率：约四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第四部分 价格建议第四部分 价格建议四方大泽（天津）房地产营销有限公司
12 第一章 定价原则 依托市场、有的放矢、科学分析、合理定价项目价格定位的支撑点，应该从其所在的区域板块进行全盘考虑，由于位置、容积率、绿化率的原因，价格应与区域的项目有所区别。应考虑到区域市场未来两年间的变化。 第二章 定价依据1）市场价格参照分析：项目所在区域三级市场基础价格为：5500元/平米2006年区域新上市商品房均价：5900元/平米2）影响本案定价的主要因素◇土地成本和项目定位决定的建筑成本；◇工程进展程度；◇市场竞争趋势的变化（环境配套，设施、文化，自身综合品质）；◇周边项目价格的参照；◇三级市场情况四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第三章 模拟定价10第三章 模拟定价一、定价的目标：1、测试市场反映，为价格的最终确定做准备；2、通过模拟定价，结合项目成本的要求，测算优惠幅度的比例；3、通过合理的价格组合，实现项目整体价值的提升；4、通过综合的定价策略，解决部分单位的销售障碍，促进整体销售的进展；5、下文论述的定位为市场的一个底价或初探价格，根据实际的情况可做10％的调整。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
■=/■=×■=/ 第二节 入市模拟定价 利用可比楼价比较法确定部分的均价 可比楼盘综合因素量化统计表计算公式：■比较系数计算：比较系数=本项目评估得分/比较项目评估得分■可调均价：可调均价=比较系数×比较项目均价■目评估价：项目评估价=比较项目可调均价之和/比较项目个数四方大泽（天津）房地产营销有限公司
■■项目评估价：计算表：（各项目价格截至06年4月，入市时间预计为07年初） 计算栏原始数据序号楼盘名称楼盘得分楼价比较系数可调均价项目评估均价（低价）1天保金海岸625050元/平米伴景湾616570元/平米万通新成国际586150元/平米紫云绿洲544970元/平米紫云国际544900元/平米水域未来城565100元/平米泰达爱丽榭545200元/平米欧美风情小镇525300元/平米滨海项目元/平米四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第四章 开发分期定价 A72826000/52226200/41836400/A6200/第四章 开发分期定价第一节 一期价格定位（A地块）根据对塘沽—开发区市场的调查结果，消费群体的需求分析，以及入市价格的初步定位6000元/平米，因此对A地块板楼产品进行分别定为。北侧7栋板楼28层，2门栋，均价6000元/平米中间5栋板楼22层，2门栋，均价6200元/平米南侧4栋板楼18层，3门栋，均价6400元/平米整体A地块均价6200元/平米左右。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
BDB325-2837000/52827200/D728 6200/32836600/42526800/3213-47900/第二节 二期价格定位（B、D地块）根据塘沽-开发区，点式塔楼、板式高层的市场价格，参考上一期同类产品开发的价格，以及14%的增长率预估二期均价可达到：B地块北侧3个板楼、25-28层，3门栋，均价预计7000元/平米左右南侧5个板楼，28层，2门栋，均价预计7200元/平米左右D地块东侧7个点式高层，28层， 以蓝领公寓为主，整体销售，均价预计6200元/平米左右北侧3栋板楼，28层，3门栋，均价预计6600元/平米左右地块中间4栋板楼，25层，2门栋，均价预计6800元/平米左右地块南3栋板式高层，21层，3-4个门栋，均价预计7900元/平米左右四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第五部分 A 第五部分 A地块推案建议（一期） 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第一章 营销攻略品牌效应（ 公关+事件）生活形态（软文+广告运动）舆论导向（软文+广告运动）第一章 营销攻略品牌效应（ 公关+事件）生活形态（软文+广告运动）产品文化舆论导向（软文+广告运动）便捷、便利、休闲大众选择，中档产品城市新居民聚集地生活城概念四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第二章 自用价值大盘投资价地块功能值核心产品第二章 策略目标定向图 实质型阶段产品推滨海生活城登场核心竞争力市场导广入自用价值滨海新城未来大盘规划使用价值地块功能定位投资价地块功能值核心产品复杂概念简单化： 市民生活城四方大泽（天津）房地产营销有限公司
A 第三章 第三章 A地块销售及推广计划建议 第一节 拟定销售期（时间拟定为06年10月开始亮相，最终时间以项目动工实际时间为准）阶段完成目标周期收益控制06年11月——07年1月导入期项目强势亮相引起市场关注和轰动，积累客户07年2月——07年3月认购期项目乘势模拟销售07年4月——07年6月开盘强销期项目开盘热销、转认购40%07年7月——07年10月强销期营销调整或借势推动二30%次强销07年11月——08年2月持续期持续稳定的销售20%08年3月——08年6月清盘期促销清盘完成预定销售10%任务四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第二节 战术组织流程第二节 战术组织流程06年11月~07年3月07年4月~6月07年7月~08年2月月08年3月~08年6月咨询、认购期，积累营销调整，持续、稳开盘热销，转认购清盘客户乘势模拟销售，定强销落实部分客户概念成势品牌维护及促概念导入+产销清盘促销品解读概念蓄势主力媒体全面轰炸报广、软宣、活动、报广、软宣、活动、促销策略促销策略外围媒体，舆论导向形成四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第三节 战术组织流程1 第三节 战术组织流程1、销售攻势轴线： 第二波 攻击高潮 目标：开盘热销 第三波 热度维持 第一波 强势启动 启动时间：07年4目标：持续销售 目标：市场预热并月第四波 热度维启动时间：07年7启动 持 月启动时间：06年11目标：尾盘促销月启动时间：08年3月第一波 第二波 第三波 第四波销售轴线 时间： 06/ 11-07/3 07/4- 07/6 07/7-08/ 2 08/3-08/6 行销力度曲线 成交状况曲线 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
2 1233 2、推广计划轴线： 阶段：形象预热阶段：开盘热销12阶段：强力、持续期阶段：尾盘销售33销 1、07/4月开盘 06年11月项目亮相售 2、5-6月持续强楼盘促销 尾盘促销 轴 销1、广告运动，媒体全面1、公关或促销1、营造卖场氛围 启动 维持 1、促销活动推 2、户外广告 2、开盘事件 销售热度 2、媒体配合广 3、软文宣传3、全方位媒体配合2、媒体配合轴4、内部认购，客户积累展示产品核心价值，突品牌概念信心维护 、品牌概念信心维护 、策 出生活城内含，把握舆产品和新架直升级产品和新架直升级市民生活城概念切略 论向导入，树立品牌形象轴 07/4—6月 08/3—08/606/11-07/3 07/7—08/2时 间 开盘 轴07/4月四方大泽（天津）房地产营销有限公司
3 3、推广战略图： 认知售楼处包装主题活动DM全方位传播认同核心概念户外报纸电视促销活动认购四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第四节 销售及推广计划1————————————第四节 销售及推广计划1、销售计划（以A地块总建筑面积177088平米，均价6200元/平米计算）阶段时间周期（月）完成目标成交面积销售总额回款率导入期06年112月07年1月——07年2月07——认购期%20%平米0元年3月07年4月07——开盘热3销期年6月07年7月07——强销期430%30%年10月平米0元持续期07年%30%月08年2月——平米0元08年3月08——清盘期410%20%平米0元年6月177088平10979456合计18100%米00元四方大泽（天津）房地产营销有限公司
2122、推广费用估算1）广告预算比例 通过整体项目定位策划、消费人群定位策划、价格体系制定及媒体整合，以及地块功能位置，进行有针对性的宣传，推广费用应在1%左右，根据销售总额拟定费用应在10979456元左右。2）费用列表2006-20072007200720072007-20082008年度编（季度合计06/11-07/107/11-号2-3月4-6月7-10月3-6月分项比项目）月08/2月例阶段比万万例万元元万/元万元合计40%30%20%10%1报纸广告（含新闻稿发布）40%2展销会费用5%3DM直邮广告1%4互联网广告2%5项目推介活动7%6户外广告30%7销售道具及资料设计印刷、制作15%四方大泽（天津）房地产营销有限公司
33、户型建议面积区间比例户型二居一室一卫、二居一80-110平米（点、板）50%室一卫三居二室二卫120-130平米（板）30%三居二室二卫130-140平米（板）20%户型比列20%50%30%80-110平米120-130平米（板）130-140平米（板）四方大泽（天津）房地产营销有限公司
第九部分 第九部分 关于大泽 四方大泽（天津）房地产营销有限公司
大泽房地产顾问服务专业理念：在恰当的时间和地点，以恰当的方式， 将恰当的产品销售给恰当的顾客。四方大泽（天津）房地产营销有限公司
理念阐释：入市时机与姿态恰当的时间与地点现场、样板装饰建议销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格恰当的方式整合营销与促销整合营销与促销户型/配套/功能户型//功能恰当的产品装修标准等装修标准等品牌感召下的品牌感召下的恰当的顾客价值共识四方大泽（天津）房地产营销有限公司
专业的事，交给专门的人专心去做！ 相信专业，选择大泽，共同成长为领导品牌！四方大泽（天津）房地产营销有限公司
陈述结束，谢谢聆听四方大泽（天津）房地产营销有限公司
