成都工投·榜样项目
裙楼商业物业发展研判
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一、项目概况及解读
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项目概况
商业楼层：地面1-3F
建筑面积：约2500㎡，扣除公共配套设施
占用，实际可售商业物业建筑
面积约为2300平方米。
建筑层高：均为，净高
商业划分：以独立商铺形式，二、三层商
铺均以外廊进行连接。
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平台
空间浪费
价值孤立
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平台
设杂物间
使空间浪费。
作商铺又面临价值孤立。
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根据成华区政府规划，建设路-万年场-成仁路将打造成为城东二环线商贸经济带，使区域成为城东经济中心。
区域大量的品牌商业和大型商业MALL聚集，伊藤洋华堂、SM广场以及首创商业街和龙湖三千集商业街已纷纷入驻营业。同时王府井百货城东店也将入驻招商地产项目。
东区音乐公园的开门营业，使区域成为最具人气的休闲娱乐中心区。
保利康桥、九龙仓御园高端豪宅项目的入市，使区域成为名符其实的城东富人区。
区域以交通、商业配套、地段优势立足于未来城东商贸经济区的核心区域。
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建设北路
建设南支路
沙板桥路
成洛路
双庆路
万年场商业圈
建设路商业圈
二环路商业带
沙河商业带
锦绣东方
社区配套区
音乐公园
休闲商业区
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项目区域交通道路良好。沙板桥路为新建的双向八车道景观大道，道路通畅。且项目临二环路仅600米左右，城市交通道路体系完善，通行便捷。
目前项目仅有541路、61路和159路公交车会经过项目，其余如51路、52路、2路等公交车均停靠二环路站点。项目的城市公共交通体系尚待完善。
目前项目虽具备成熟完善的道路系统，但由于缺乏城市公共交通支撑，使得项目商业的通达性目前仍然偏低，项目未来经营方向将受到一定的限制。
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自然资源
城市资源
已呈现的翠绿环绕的沙河公园
生态环境良好的沙河水景
路况良好的新建道路
成都的798创意公园-东区音乐公园
项目拥有良好的自然资源和城市资源
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项目属性界定：
未来城东商业经济中心区
自然资源优越
小型城市集中商业体
商业区边缘，氛围营造中
城东商业经济中心区边缘的自然资源优越的小型集中商业体
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二、成都商业市场环境分析
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2010年—2011年上半年我国CPI、PPI走势
CPI走势
PPI走势
近两年CPI一路走高，稳定物价仍然是目前宏观调控的重中之重。截止今年6月CPI达到近18个月的最高点。6月PPI同比5月上升个百分点。PPI的价格压力消退明显，已连续3个月低于历史环比均值。
值得关注的是，广义货币（M2）余额持续增长，而M2的走势与房价走势重叠度较高。因此下半年在货币政策依然从紧情况下，房价就可能跟随M2的走势下行。
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2011年上半年中央采取“稳健货币政策、宽松财政政策”。货币政策打压通胀，回收流动性，抑制房地产
泡沫。宽松财政政策是为促进经济发展，避免货币政
策对经济的冲击。
上半年人民币信贷规模万亿元，同比减少了4497亿元。因此，预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间，但主要针对保障房
及公共设施方面。
时间 措施
加息%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。
央行上调存款类金融机构存款准备金率个百分点。
央行上调存款类金融机构存款准备金率个百分点。
央行上调存款类金融机构存款准备金率个百分点。
加息%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。
央行上调存款类金融机构存款准备金率个百分点。
央行上调存款类金融机构存款准备金率个百分点。
加息%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。
央行上调存款类金融机构存款准备金率个百分点。
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时间 全国性政策措施
住建部颁发《国有土地上房屋征收评估办法》
新《规划管理建筑面积计算成本办法》
《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿
国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》
国家发改委《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》
国家发改委《关于降低部分建设项目收费标准、规范收费行为等有关问题的通知》
《房地产经纪管理有关办法》
国家发改委《商品房销售明码标价管理规定》
上海、重庆开征房产税
国务院办公厅发布房地产调控1号文件《新“国八条”》
时间 全国性政策措施
关于经济适用住房上市交易的有关问题的补充通知
关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知
成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）
《成都市限价商品住房销售规则》
《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》
关于进一步加强商品住房价格监管的通知
关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
四川省32个城市公布新建住房价格控制目标
成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》
落实“国八条”，成都市出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障，做好房地产调控工作要求的实施意见》
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市场需求压制
市场成交萎缩
限价
房产税
限购
限制外
地购房
提高
首付
限贷
加息
保障房
监管
加强
2011年上半年宏观调控小结：
1、把抑制通货膨胀摆在第一
位；货币政策由适度宽松转
为稳健（实为从紧）；
2、落实和执行国务院新“国八
条”政策，同时抑制投资需
求，增加供应；
3、加快建设保障性安居工程住
房；
4、规范商品房预售制度监管。
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成都商业地产表现活跃，投资者对商业地产热情有增无减，供应量和成交量仍呈稳步上升态势。
2011年8月成都整体商业市场供应量万
㎡，同比增长了%，环比7月则增长了
%；
商业成交活跃。8月商业房成交万㎡，
同比增长了%，环比7月增长了%。
商业供求比为1：。本月
供应明显增加。从市场整体来
看供大于求。
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2011年8月成都市商业总成交面积万㎡，环比上涨%，同比增加339%。
从区域上看，主城区总成交量为万㎡，较上月增加%，同比小幅上涨%；郊区成交面积万㎡，环比上月小幅上涨%，同比上涨%。
主城区成交量为万㎡，成交量以成熟商圈城西为首，成交量为㎡，其次是城南和城东，成交量分别为万㎡和万㎡。
8月份，商业项目成交量前三分别是郫县的西部国际装饰城、双流的佳兆业现代城和城西的中大君悦金沙，成交量分别为万㎡、万㎡和万㎡。
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2011年8月份成都市商业用房成交均价为10453元/㎡，环比大幅度下跌%，同比较大幅度下跌%。其中主城区商业用房成交均价为16184元/㎡，环比上月大幅度下跌%，同比大幅度下跌%；郊区商业用房成交均价为7959元/㎡，环比较大幅度下跌%，同比大幅上涨%。
8月成都商业用房主城区项目成交价前三位分别是城中、城北和城西，成交价分别39111元/㎡、21822元/㎡和17448元/㎡。项目成交价前三位分别为城中的锦城华府、城中的山水琨玉和城北的金牛万达广场，成交价分别54000元/㎡、51500元/㎡和47416元/㎡。
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项目 总体量
万平米
北欧知识城 240
龙湖时代天街 180
新世纪环球中心 176
龙之梦 163
江宇天府城 138
环球贸易广场 130
金牛万达广场 110
传化国际新城 110
成都大魔方 105
美年广场 100
绿地国际花都 100
绿地世纪城 83
世豪广场 77
中铁西城 70
龙湖北城天街 70
唐人街 70
沙湾现代城 一期23
成都水游城 57
富森美家居 50
瑞安城北天地 48
国际金融中心 44
华置广场 43
华润万象城 32
来福士广场 32
成都国际商城 32
阳光100米娅中心 30
富力天汇 30
凯德广场天府 28
项目 总体量
万平米
棕榈泉国际中心 26
中粮大悦城 25
珠江国际新城 24
复城国际 23
大鼎世纪广场 20
仁恒广场 20
福年广场 18
铁狮门项目 18
布鲁明顿广场 17
雄飞中心 14
莱蒙置地广场 14
华润翡翠广场 14
摩根中心 13
新熙门 12
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三、项目商业占位分析
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项目周边以老旧底商为主
低档生活配套、形象差
锦绣东方新建社区商业群，安置区、人口多
中档生活配套、形象较好
宽阔道路但人流不足
商业氛围缺失
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此街无商业
项目周边
商业铺面
锦绣东方
新建铺面
区域商业分布不均衡，商业主要集中在锦绣东方项目周边，由于居住人口相对密集，商业氛围比较成熟，经营业态档次较高。但项目周边由于缺乏人流支撑，经营商铺仍以传统的老旧底商为主，经营业态较杂、档次不高。
项目与锦绣东方之间的新扩建跳蹬河北路沿线几无商业铺面，使得项目商业商气受到阻隔，商业人流自然到达率极低，大大降低了商业氛围。
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建设北路
建设南支路
沙板桥路
成洛路
双庆路
万年场商业圈
建设路商业圈
二环路商业带
万象城2012年下半年开业
二环路商业街
厂房区
在二环线商贸经济区域中，项目地处建设路商业圈和万年场商业圈的交叉区域。而建设路和万年场分别以伊藤洋华堂、SM广场、龙湖三千集商业街、华润万象城(计划2012年下半年开业)等众多品牌聚集，项目的商业品牌吸引力大大降低；
道路的良好通达性，使得项目未来经
营业态无法与建设路、万年场商圈相
抗衡；
项目虽处两大商圈辐射，但从地缘上
看均处于两大商圈辐射的边缘地段。
项目占位：
商业圈边缘
业态规避者
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建设北路
建设南支路
成洛路
双庆路
建设路商业圈
二环路商业带
沙板桥路
厂房区
居住密集度
项目所处片区范围内，人口主要集中在南侧和靠二环路的西侧，居住人口密集；而本项目北侧为在建项目，东侧为传统工业厂房区，南侧为沙少量的低矮建筑和华川医院，住宅区数量少；
由于锦绣东方位于片区中央位置，其体量庞大的商业街已成为片区主
要的商业中心，其经营业态以居民日常生活配套为主，经营档次较好；
在地段上，本项目处于片区居住区域的边缘地段，且由
于跳蹬河北路目前几无商业经营，使是项目周边成了片
区商业盲区，现有少量商业档次也偏低，租金水平不高。
保利高端住宅区入市，虽对商业环境有所改善，但本
项目规模小，且以宽敞主干道相隔，项目
依富获利的机会小。
锦绣东方商业街
商业盲区
项目占位：
社区商业边缘
业态突破者
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成都人好喝茶，凡是有水有景的地方，茶坊总是接二连三，茶客也总是络绎不绝，如府南河沿线，各式茶坊、茶吧数量众多；
沙河整治后，水环境已得到极大改善，加之沙河公园绿化休闲景观带的打造，沙河沿线景观资源更加清静怡人。从而也带动沙河商业带的成形。
沙河线国光路段各式茶坊密集，茶客不断；光
明路口沙河6号以会所形式集茶坊、餐饮、商
务为一体；梧桐茶园以露天茶坊形式，后观公
园、前戏沙河。
自保利地块起经本项目，再至成洛线段，沙河
绿化景观公园已成形，但由于近年来开发量小，一直没
有临公园商业物业出现，沙河商业带在项目区域
出现断档。
项目占位：
商业带中心
业态提升者
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东郊音乐公园以创意文化公园形式，打造市区文化旅游商业产业。音乐公园
的开业，将吸引大量本地或外地的旅游、观光、消费客群，从而为区
域商业带来大量的人流；
目前音乐公园仅开发第一期。后续尚有28万平方米的二期工
程即将动工，临沙河的音乐绿地公园已经开始施工。项目
完全建设完毕后，区域将成为成都的“798”，成华
的“宽窄巷子”。
项目距音乐公园一期仅500米左右，距开发中的二期和滨河音乐公园仅不足100米。几近无缝对接的地理优势使本项目未来将有可能融入到音乐公园产业配套发展。
项目关系：
产业依托者
业态补充者
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现状下的问题界定
目标
本体条件
市场环境
Question 1
项目地处商业区边缘，商业氛围相对不成熟的情况下，目标客户如何定位？
Question 2
在项目商业布局现状下，如何凸显项目产品的价值点？
Question 3
如何实现高租金水平业态招商，以促进商业销售价值最大化？
QUESTION
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四、项目商业发展建议
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业态规避者
业态突破者
业态提升者
业态补充者
项目区位
项目角色
项目劣势
项目优势
项目目标
建设路商圈
沙板桥片区
沙河商业带
音乐公园区
地处边缘
品牌吸引力低
片区边缘；商业氛围不足；现有居民消费力低；对保利依富获利机会小
区域内缺乏规
模效应
与主入口有一
定距离
沙河水景资源
沙河绿地公园
沙河水景资源
沙河绿地公园
临保利等高端
社区；临公园
沙河绿地公园
道路通达性好
较高租金招商；较高价格定价；快速实现销售。
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社区综合百货方向：
区域内伊藤洋华堂、龙湖三千集商业街品牌吸引力强
项目周边区域主流人群消费力低，中高档综合百货缺乏消费支撑
项目处于区域人气、商气的边缘地段，人气、商气不足
中低档综合百货租金低，影响物业未来增值空间
项目商业体量小、进深短，无法满足有档次的综合百货经营需求。
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服装服饰方向：
区域离建设路商业区近，其品牌服装服饰众多
区域目前主流人群消费力低，品牌服装服饰需求空间较小，无法形成规模效应
项目地处片区边缘，商气、人气不足，前期招商困难
项目规模小，且与周边物业短期内无法实现集群效应，影响招商进度
项目区域公共交通不便，商业昭示性低，对外围客群吸引力低
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中型社区超市方向：
区域已有红旗连锁超市和大量的自营便利店
项目地处片区边缘，周边居住人口到达率低
在区域人口密集区内已有锦绣东方商业街进行有效满足
项目与居住密集区存在商业盲区，片区商业易受阻隔
中型社区超市需求面积小，租金承受力低。
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主题餐饮休闲娱乐方向：
项目紧靠沙河水景和沙河公园，而成都人均喜欢在有水有景处进行休闲娱乐消费
沙河线北段休闲娱乐产业布局较多，而项目所在区域仍存在较大的空间
项目紧临东区音乐公园，往来旅游观光客群较大，而本项目以沙河公园、沙河水景优势将为游客或本地市民提供休憩的最佳场所
项目紧临保利高端住宅区，未来区域高档休闲娱乐需求较大
项目商业层高和规模均适宜中高档餐饮、娱乐商家经营
餐饮、娱乐业商家租金承受力高、租赁面积需求大
中高档次餐饮、娱乐入驻，有利于提升项目未来价值
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项 目 整 体 形 象 定 位
沙河公园 —— 突出项目地段优势，沙河公园及沙河景观提升环境价值
首席 —— 强调产品的领先性和区域唯一性
生活会所 —— 突出产品经营业态，会所则标明以高端休闲、养生、娱乐、商务
为主题，凸现项目经营业态档次。
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项 目 整 体 形 象 定 位
这里，就是您的生活会所
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项 目 整 体 形 象 定 位
为了确保项目中高档形象的塑造，提升物业的持续经营和增值能力，未来商家应选择有较强经营实力者优先入驻。且在装饰、装修风格上应特色化、档次高、品质感强，增强项目的竞争力。
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项 目 整 体 业 态 定 位
约250平方米；
中高档餐饮主力店一层（如老房子），共计2层约750平方米。
约200平方米
特色主题餐饮
主题特色茶坊
约130平方米
主题特色茶坊
餐饮主力店
一层
一层商业业态定位
特色主题餐饮/主题特色茶坊
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项 目 整 体 业 态 定 位
二层商业业态定位
约500平方米
中高档餐饮主力店2层（如老房子），共计2层约750平方米
约300平方米
中高档特色咖啡茶吧（如上岛咖啡）
餐饮主力店
二层
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项 目 整 体 业 态 定 位
二层商业业态定位
约835平方米
特色商务休闲会所[整层]，集棋牌、餐饮、茶艺、健身、商务洽谈为一体。
特色商务休闲会所
[整层]
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项 目 租金 价 格 定 位
本项目位于区域边缘地段，目前商业氛尚未成熟，因此在综合考虑本项目实际情况，本项目现阶段租金水平建议为：
一层商业平均租金：80元/㎡·月
二层商业平均租金：50元/㎡·月
三层商业平均租金：35元/㎡·月
从中期来看，保利康桥项目的入市和音乐公园的完全开发，将会对本项目的形象和价值带来较大的拉升，本项目中期租金水平建议为：
一层商业平均租金：140元/㎡·月
二层商业平均租金：85元/㎡·月
三层商业平均租金：48元/㎡·月
地段 租赁水平 业态构成
杉板桥路沿线底商 60-70元/平米月 建材五金店、为其住户提供的低端的小餐饮、日杂、小型便利店、理发店以及个别小茶坊。
锦绣东方小区底商 100元/平米月 小型超市、药房、美发美容、餐饮、蔬菜瓜果、通信通讯、文具、、糕点、五金百货、干洗店、按摩、小型诊所、书店、音像店、网吧、茶坊、药房等
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项 目 销售 价 格 定 位
签于本项目在目前市场环境和区域商业尚未成熟的情况下，单纯的进行商铺销售难度较大，无法与成熟商铺进行竞争，而保利康桥项目的利好因素也需要一段时间方可体现。因此本项目将通过“整体招租、分零销售、先招商、带租约销售”模式进行销售，以较高回报（年回报6%）进行刺激，促进项目快速销售。
基于此，本项目的未来销售价格定位将按以下公式进行：
项目基本价格=商铺平均租金×12月×15年
最终销售价格=基本价格+返租成本-公摊面积价格比例+培养期租金损失
一层商业最终销售价格
=32487（元/㎡）
项目 计算标准 备注
商铺租金 140元/平米月 按未来租金计算
返租成本 最终价格×6%×2 按6%回报返2年
公摊价格 最终价格×30% 公摊率按30%计
租金损失 （140-80）×24 按80元出租/2年
最终价格 X
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项 目 销售 价 格 定 位
本项目采用了“商业街”形式进行2、3层商业布局，但由于为了商业总体公共配备的均衡性，部分公共设施(如公共卫生间等)在平面布局上存在一定的不合理性，使得商业整体浪费空间较大，商业铺面的价值差异较大。综合考虑项目所处环境和项目自身条件，本项目的各楼层最终销售价格建议如下表所示：
商业各楼层最终销售价格体系表
楼层 建筑面积 返租销售价格(2年，年6%） 实得销售价格（扣除返租）
销售单价
（元/㎡) 销售总额
（万元） 销售单价
（元/㎡) 销售总额
（万元）
一层 580 32487 28588
二层 800 16240 14300
三层 835 9800 8600
合计 2215
总体销售均价 18066 15893
备 注
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销售周期及入市时机建议
项目销售周期：6-8个月
销售周期建议
入市时机建议
1、目前市场虽然呈现商业销售较旺的局面，
但市场商业销售主要集中在写字楼、商务
公寓等“类住宅”项目，纯商业铺面销售
量则一直保持平稳；
2、政策尚不明确。在商业投资走强的环境
下，未来政府是否会对商业投资贷款实行
“限贷”尚不明确。
3、项目体量小、总产值低，无法进行大规模、
高强度的营销推广，因此需大量的“借势
而发”。目前区域价值体系尚未完全呈现。
1、保利康桥一期正式公开销售，并大量进行
广告利好宣传。区域“富人区”形象开始
树立。
2、东区音乐公园二期或滨河音乐公园雏形呈
现(按目前的工程进度，明年上半年应可以
呈现)。音乐公园的辐射效果呈现。项目与
音乐公园的裙带关系呈现。
3、项目招商完成60%以上且至少有一家商家
已正式营业。项目形象树立，价值体现。
满足上述3个市场节点之一，均可作为最佳入市时机，做到“顺势而发”、“借市扬名”，实现低成本营销。
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