2012年2月13日 房地产 地方微调不断，楼市成交回升 行业动态报告 ◆本周光大地产组合表现回顾：大幅领先行业 买入（维持） 本周行业微涨，地产指数显示，行业上周上涨%，我们推荐的组合整体 上涨%，大幅领先行业，达个百分点。推荐的组合全线飘红，其 中，华业地产周涨幅达到%，宁波富达上涨%，阳光城上涨%，分析师 保利地产上涨%，荣盛发展上涨%；重点推荐的华夏幸福本周五连万知 (执业证书编号：S0930511010010 ) 阳，周涨幅高达%，继续看好，建议买入，详情请见深度报告《华夏021-22169102 wanzhi@ 幸福：园区开发航母扬帆起航》。 ◆本周地产策略：地方微调不断，楼市成交回升 联系人 继去年10月份佛山市救市计划当晚叫停后，本次芜湖的救市计划三天后也姚望 被叫停。未来几个月房地产投资面临大幅下滑的局面，中央与地方将会逐步021-22169310 达成一致。这就是政策面回暖的大局。我们判断尽管一方面房地产投资下滑，yaowang@ 另一方面地方政府救市潮暂缓，楼市政策没有大突破，但仍在不断转好。同 时央行近期推行差别化的住房信贷，市场对于首套房支持力度会较大，刚性行业与上证指数对比图 需求会进一步体现。此外，本周销量从我们模拟的成交来看，环比大幅上升，楼市与政策同向，我们继续看好地产股，维持年度策略买入评级，推荐冠城10%大通，华夏幸福，保利地产，荣盛发展，华业地产，宁波富达，阳光城。 0%◆本周行业组合： 重点推荐组合 -10%龙头企业：保利地产 -20%自下而上：华夏幸福、冠城大通、阳光城、宁波富达、华业地产、荣盛发展 -30%◆本周楼市成交回顾： 12-1003-1106-1109-11300本周通过拟周成交数据得出的结果显示，本周楼市成交量全面大幅回升，我房地产沪深 们所关注的24个城市中除了北京、重庆和福州环比略有下降，其余城市楼相关研报 市成交量环比均大幅上升，惠州（145%）、长沙（117%）和昆明（106%）最春节期间，楼市仍寒 为明显，平均成交环比上涨%。同时因为2011年2月3日为春节，因··························· 2012-01-30此楼市成交量受到节日因素影响波动较大，故无可比性。二手房成交量也较成交量受节日因素影响，依旧看好 ··························· 2012-01-10上周大幅反弹，其中深圳的涨幅尤为明显，成交套数环比上涨%，成交华夏幸福：园区开发航母扬帆起航 面积环比上涨%，天津和杭州也都上涨39%左右，北京成交套数和面积····························2011-12-23分别上涨%和%。 ◆行业动态： 1． 安徽芜湖宣布房地产“救市”新政将暂缓执行 2． 央行释放"满足首套房贷"信号 落实差别化住房信贷 3． 地产商聚焦亚布力：呼吁发挥市场力量 敬请参阅最后一页特别声明 - 1 -
2012-02-13房地产 一、本周光大地产模拟组合表现回顾 () 组合股票 公司代码 一周涨跌幅地产行业一周表现 保利地产 600048 % % 华夏幸福 600340 % % 宁波富达 600724 % % 阳光城 000671 % % 华业地产 600240 % % 荣盛发展 002146 % % 平均 %%数据来源：光大证券研究所 二、本周地产策略 继去年10月份佛山市救市计划当晚叫停后，本次芜湖的救市计划三天后也被叫停。未来几个月房地产投资面临大幅下滑的局面，中央与地方将会逐步达成一致。这就是政策面回暖的大局。我们判断尽管一方面房地产投资下滑，另一方面地方政府救市潮暂缓，楼市政策没有大突破，但仍在不断转好。同时央行近期推行差别化的住房信贷，市场对于首套房支持力度会较大，刚性需求会进一步体现。此外，本周销量从我们模拟的成交来看，环比大幅上升，楼市与政策同向，我们继续看好地产股，维持年度策略买入评级，推荐冠城大通，华夏幸福，保利地产，荣盛发展，华业地产，宁波富达，阳光城。 本周推荐组合：（新增冠城大通） 龙头企业：保利地产 自下而上：华夏幸福、冠城大通、阳光城、宁波富达、华业地产、荣盛发展 三、上周楼市数据回顾 本周通过拟周成交数据得出的结果显示，本周楼市成交量全面大幅回升，我们所关注的24个城市中除了北京、重庆和福州环比略有下降，其余城市楼市成交量环比均大幅上升，惠州（145%）、长沙（117%）和昆明（106%）最为明显，平均成交环比上涨%。同时因为2011年2月3日为春节，因此楼市成交量受到节日因素影响波动较大，故无可比性。二手房成交量也较上周大幅反弹，其中深圳的涨幅尤为明显，成交套数环比上涨%，成交面积环比上涨%，天津和杭州也都上涨39%左右，北京成交套数和面积分别上涨%和%。 表一：拟周成交情况（套数） 敬请参阅最后一页特别声明 - 2 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 城市拟周成交前一周成交环比近4周周均成交近4周周均成交环比上一年度同期成交同比北京%%%上海%%%广州%%%深圳%%%杭州%%%天津%%%南京%%%武汉%%%重庆%%%成都%%%青岛%%%苏州%%%无锡%%%宁波%%%福州%%%东莞%%%厦门%%%长沙%%%昆明%%%济南%%%哈尔滨%%%南昌%%%佛山%%%惠州%%%平均%%% 表二：本周二手房成交情况（套数，平方米） 成交套数成交面积 套数环比 面积环比 北京 871 75, % % 深圳 352 30, % % 天津 436 33, % % 杭州 162 13, % % 数据来源：WIND，光大证券研究所 注:表一和表二统计对象均为商品住宅 四、行业动态 新闻一：安徽芜湖宣布房地产“救市”新政将暂缓执行 安徽省芜湖市政府网周日发布通告，宣布暂停执行此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。 通告称，《通知》公布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行。 此前，芜湖市人民政府于2月9日发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。通知规定2012年在芜湖买房可免契税，购新房发补贴。 此前佛山也曾于去年10月份出台为楼市"限购"松绑的政策，但随后也宣布暂缓执行。 通知全文如下： 敬请参阅最后一页特别声明 - 3 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 关于《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂缓执行的通知 各县、区人民政府，经济技术开发区、长江大桥开发区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位： 《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》（芜政〔2012〕12号）发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行。 新闻二：央行释放"满足首套房贷"信号 落实差别化住房信贷 央行2月7日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。 在此次央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。 在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程的建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。 事实上，此前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷的政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。 此前2011年由于资金的紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的倍或倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据记者了解，去年三四季度需要等待1-2个月的住房贷款，现在基本在1-2周左右能审批完成。 新闻三：地产商聚焦亚布力：呼吁发挥市场力量 第12届中国企业家年会今日在亚布力落幕。闭幕式上，建业地产股份有限公司CEO胡葆森提醒地产商，未来五年甚至更长时间，房地产商应该习惯于低速增长的行业经济。冯仑、任志强等地产商则呼吁应发挥市场力量。 在闭幕式上，胡葆森在会上提醒地产商，中国房地产行业发展了20年，现在进入了一个非常严酷的时期，房地产企业应该放低姿态，调低心理预期，开始新计划的设定。 任志强在闭幕晚会上对房地产行业从历史上的市场化开始论述，认为仍然需要市场力量来解决。他表示，虽然今天作为开发商被称为人民公敌，大家都说房价过高导致我们很多年轻人没法买房子，但是不可否认的事实是市场化让人均居住面积发生了一个巨大的变化，从城市化的发展也可以看到。 他认为，并不需要争论要不要进行住房保障，因为联合人权公约上明确规定所有政府必须确保我们公民的居住权利。但是居住权利在中国变成了财产性的权利，分配制度的财产性权利，福利性的分配实际上变成了一种倒退，是更加不公平的一种垄断性的权利造成的一个结果。 “我们也越来越看到不断加大垄断，导致的结果当市场经济发展的过程中，我们最需要的是还原到南巡讲话小平的基本精神上来说，还是要发挥市场的力量。”任志强如是说。 敬请参阅最后一页特别声明 - 4 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 五、公司动态 冠城大通：丰榕投资于近期将持有的合计 1250 万公司无限售流通股质押给中诚信托有限责任公司，作为丰榕投资向中诚信托融资的担保。 首开股份：业绩预告净利润约在亿元左右，与上年度相比约增长22％，摊薄每股收益元。 阳光股份：副总裁孔令国辞职。 华侨城A：业绩快报每股收益增加%。 渝开发：公司获董事会同意以不低于人民币 1200 万元将三峡路桥15%股权转让给鸿恩公司。本次股权转让完成后，本公司不再持有三峡路桥的股权。 中国武夷：接到赤道几内亚两个工程项目南苏丹一个项目，共计人民币亿元。 张江高科：将持有的复旦张江105,915,096股,折合%的股权分别转让给上海溢杰公司（转让价款亿元）和新企二期创业投资企业（转让价款亿元）。 保利地产：1 月，公司实现签约面积 万平方米，同比下降 %；实现签约金额 亿元，同比下降 %。同时获得武汉地产项目公司获得项目的成本约为20亿元，用地面积17万平方米，规划容积率面积72万平方米。土地用途为商住用地。 光华控股：实际控制人南广集团将上海泰泓51%股权亿1980万元转让给深圳欧奇公司。 南京高科：聘任王征洋先生任公司证券事务代表。 敬请参阅最后一页特别声明 - 5 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 附一：重点公司年报披露时间表 净利润(亿预计净利润（亿股本总数(万预计每股收益收盘价2011年市盈公司代码公司简称披露日期同比增长速度元）元）股）（元）（元）率000002万科2012/3/ 敬请参阅最后一页特别声明 - 6 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 附三：全国周销售总量统计(套数) 数据来源：WIND, 光大证券研究所 附四:部分重点城市周销售总量统计(套数) 敬请参阅最后一页特别声明 - 7 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 敬请参阅最后一页特别声明 - 8 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 敬请参阅最后一页特别声明 - 9 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 敬请参阅最后一页特别声明 - 10 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 数据来源：WIND, 光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 - 11 - 证券研究报告
2012-02-13房地产 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析师介绍 万知，经济学硕士，毕业于中央财经大学，1年大型地产企业战略规划与项目管理工作经验，3年证券公司研究所房地产行业研究经验。目前任光大证券房地产行业分析师。 实业与多年的研究经验使其对行业投资机会把握精准，并在业内拥有广泛人脉。2009年挖掘阳光城、格力地产、交大博通。2010年看空。2011年挖掘宁波富达、格力地产等股票。 熟悉的上市公司有：万科、保利、金地、招地、宁波富达、格力地产、华发、荣盛发展、滨江集团、南京高科、黑牡丹、阳光城、华业地产、首开股份、北辰实业、世荣兆业、苏宁环球、合肥城建、新湖中宝、亿城股份等。 投资建议历史表现图 房地产 日期 评级 2011-05-12 中性 10%2011-05-13 中性 0%2011-05-17 中性 -10%2011-05-17 中性 -20%2011-05-17 中性 2011-05-20 中性 -30%2011-05-24 中性 -40%2011-05-31 中性 -50%2011-06-09 增持 2011-06-27 增持 300房地产沪深 买入— 增持— 中性— 资料来源：光大证券研究所 减持— 卖出— 行业及公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。 市场基准指数为沪深300指数。 敬请参阅最后一页特别声明 - 12 - 证券研究报告 Nov-10Dec-10Jan-11Feb-11Mar-11Apr-11May-11Jun-11Jul-11Aug-11Sep-11Oct-11
2012-02-13房地产 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。公司经营业务许可证编号：z22831000。 本公司已获业务资格：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。 本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅供本公司的客户使用。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议，本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议作出任何形式的保证和承诺。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一参考因素。 在任何情况下，本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议，本公司及其附属机构（包括光大证券研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。 本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在作出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 本报告的版权仅归本公司所有，任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表、篡改或者引用。 光大证券股份有限公司研究所 上海市新闸路1508号静安国际广场3楼 邮编200040 总机：021-22169999 传真：021-22169114 销售小组 姓名 办公电话 手机 电子邮件 北京 王汗青0755-8302440313501136670wanghq@ 郝辉010-6856172213511017986haohui@ 黄怡 010-68567231 13699271001 huangyi@ 企业客户 孙威010-6856723113701026120sunwei@ 吴江010-6856159513718402651wujiang@ 杨月 18910037319 yangyue1@ 上海 李大志021-22169128 13810794466lidz@ 严非021-2216908613127948482yanfei@ 王宇 021-2216913113918264889 wangyu1@ 周薇薇021-22169087 13671735383zhouww1@ 徐又丰021-2216908213917191862xuyf@ 韩佳 021-2216949113761273612 hanjia@ 冯诚021-22169083 18616830416fengcheng@深圳 黎晓宇 0755-8302443413823771340 lixy1@ 黄鹂华0755-83024396 13802266623huanglh@ 张晓峰 0755-8302443113926576680 zhangxf@ 江虹0755-8302402913810482013jianghong1@富尊财富中心 濮维娜021-62152373 13301619955puwn@ 陶奕 021-6215239313788947019 taoyi@ 戚德文021-2216915215821755866qidw@ 郑锐021-22169080 13761361968zhrui@ 敬请参阅最后一页特别声明 - 13 - 证券研究报告
