工作内容工作内容
一、项目目标一、项目目标
1.确定商业类型及商业方向
2.确定商业项目主题商业概念定位、驱动要素及独特卖点（USP)
3.确定行业组合、档次组合、主力店/次主力店的功能配比
4.未来的租金、业态比、财务预测及交易条件体系
二、项目工作内容二、项目工作内容
模块模块 0. 项目启动会项目启动会
� 项目启动会的目的是就项目的目标、内容、时间安排和信息需求达成共识，并
为以后的调研工作以及双方项目的顺利合作做好准备
模块模块 1. 城市分析城市分析
� 城市定位和调性
� GDP及第三产业发展分析
� 社会消费品零售总额及占比分析
� 人口总量及消费流动性分析
� 城镇化发展水平分析
模块模块 2. 立地分析立地分析
� 城市商业格局研究
– 现有和未来的格局研究
� 项目区位研究
– 项目交通状况、可达性和可视性研究
� 项目物业条件研究
– 地块限制性条件、硬件、布局等指标
– 物业指标和购物中心类型的关联性分析
� 地块和产品匹配性的结论以及商圈确定
– 局地商圈，包括区域中心和邻里中心
模块模块 3. 基准比较分析基准比较分析
� 城市的同类型购物中心典型案例分析（1-2）
� 基准比较（同类型购物中心成功案例的对比分析）
� 对本项目的借鉴意义
模块模块 4. 竞争研究竞争研究
� 竞争格局分析
– 竞争分类
– 竞争地位和竞争策略
� 选定核心竞争对手（1-2个）
� 核心对手详细分析，找出本项目的差异化方向
– 整体定位
– 项目功能组合
– 整体布局及消费者沟通
– 项目经营状况
模块模块 5. 消费者研究消费者研究
� 城市购买力宏观分析
� 消费者总量及结构分析
– 核心、次级商圈划定人口总量
– 核心商圈人口结构普查
� 消费者购买行为研究（focus group）
– 购买行为 5要素：场所、出行距离/时间、购买频率、花费、跟谁一起购买
� 消费者购买偏好研究（focus group）
– 包括品类、品牌、档次等维度
模块模块 6. 商业概念初步确定商业概念初步确定
� 项目规模、类型和租赁运营确定
� 商业概念及整体定位方向
� 差异化方向（USP）
� 功能配比
– 行业组合
– 店铺组合
模块模块 7. 消费者测试消费者测试
� 目标消费者商业概念测试
– 接受度
– 补充性建议
� 消费者测试对本项目的影响
模块模块 8. 品牌研究及租户访谈品牌研究及租户访谈
� 本项目的核心行业和业态的品牌渗透性研究
� 主力店/次主力店及代表性租户的短名单
� 短名单的租户访谈
– 目标租户对本项目商业概念测试
– 目标租户进驻意向判断
– 目标租户对进驻物业条件及租金条件的要求
模块模块 9. 商业概念确定及细化商业概念确定及细化
� 最终商业概念及功能配比确定
� 品牌建议
� 模块布局建议
模块模块 10. 财务匡算财务匡算
� 关键财务指标（租金、业态比）
� 收益预测（租金收入）
� 累积现金流（投资回收期）测算
