【完整版】2019-2025年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告.pdf

下载

下载

¥30.4

¥38

下载

¥38

VIP价：¥30.4

（二零一二年十二月） 2019-2025 年中国房地产评估行业 需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 【完整版】 决策精品报告 洞悉行业变化 专业˙权威˙平价˙优质 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 2 报告目录 第一章 房地产评估行业研究方法、意义 ....................................................................................................7 第一节 房地产评估行业研究报告简介 ................................................................................................7 第二节 房地产评估行业研究原则与方法 ............................................................................................7 一、研究原则 ..................................................................................................................................7 二、研究方法 ..................................................................................................................................8 第二章 市场调研：2018-2019 年中国房地产评估行业发展研究............................................................10 第一节 房地产评估概述 ......................................................................................................................10 一、房地产评估类型 ....................................................................................................................10 二、评估方法 ................................................................................................................................10 三、评估特点 ................................................................................................................................11 第二节 我国房地产评估行业发展概况 ..............................................................................................12 一、行业发展现状 ........................................................................................................................12 二、房地产评估已成为相关机构主营业务 ................................................................................12 三、市场监督管理能力进一步加强 ............................................................................................14 四、行业面临三大外部竞争 ........................................................................................................15 五、房地产估价中存在的问题 ....................................................................................................16 六、行业面临的内部问题 ............................................................................................................18 第三节 人工智能背景下的房地产评估回顾与展望 ..........................................................................18 一、房地产评估的概念 ................................................................................................................19 二、房地产评估的发展 ................................................................................................................19 （一）传统方式 ............................................................................................................................19 （二）信息时代 ............................................................................................................................19 （三）大数据时代 ........................................................................................................................20 （四）人工智能时代 ....................................................................................................................20 三、房地产评估的革新 ................................................................................................................21 （一）数据生产方式 ....................................................................................................................21 （二）数据覆盖广度 ....................................................................................................................22 （三）行业交叉融合 ....................................................................................................................23 四、房地产评估的未来 ................................................................................................................24 五、结语 ........................................................................................................................................26 第四节 我国商业房地产评估中存在的问题及对策 ..........................................................................26 一、商业房地产评估现存的问题 ................................................................................................26 （一）商业房地产评估方面的法律制度欠缺 ............................................................................26 （二）商业房地产评估中易出现连带责任 ................................................................................27 （三）商业房地产评估师执业资格水平欠缺 ............................................................................27 （四）商业房地产评估中存在不正当竞争 ................................................................................27 二、商业房地产评估中现存问题的原因 ....................................................................................27 （一）商业房地产评估行业发展时间较短 ................................................................................28 （二）商业房地产评估管理体制欠缺 ........................................................................................28 （三）商业房地产评估的准入门槛较低 ....................................................................................28 三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策 ........................................................................28 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 3 （一）建立健全商业房地产评估行业的法律体系 ....................................................................28 （二）加强对商业房地产评估市场的监管力度 ........................................................................29 （三）加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育 ................................................29 四、结论 ........................................................................................................................................29 第五节 2019-2025 年我国房地产评估行业发展前景及趋势预测....................................................30 一、行业发展方向 ........................................................................................................................30 二、未来发展趋势 ........................................................................................................................30 第六节 投资性房地产资产评估应用研究 ..........................................................................................31 一、投资性房地产的计量模式分析 ............................................................................................32 二、资产评估在投资性房地产计量中的应用 ............................................................................32 三、结束语 ....................................................................................................................................34 第七节 房地产评估机构存在的行业风险 ..........................................................................................34 一、评估人员存在的风险 ............................................................................................................35 二、评估机构管理过程中存在的风险 ........................................................................................35 三、评估报告中存在的风险 ........................................................................................................36 第八节 房地产评估机构的风险预防与控制研究 ..............................................................................37 一、房地产评估存在的风险及原因 ............................................................................................37 （一）评估抵押物价值过高 ........................................................................................................37 （二）评估机构对房产暗藏风险把握不足 ................................................................................37 （三）忽视了抵押贷款项目的可行性评估 ................................................................................37 （四）房产评估机构在抵押贷款业务中地位尴尬 ....................................................................38 （五）评估师素质的风险 ............................................................................................................38 （六）制度、规范落后带来的风险 ............................................................................................38 二、防范房地产评估风险的策略 ................................................................................................38 （一）谨慎选择客户，保证信息的合法性和真实性 ................................................................38 （二）做好内部管理工作，将责任落实到每一个人 ................................................................39 （三）重视制度的完善和创新 ....................................................................................................39 （四）重视评估人员素质的提高 ................................................................................................39 第九节 经济外部性对房地产评估的影响 ..........................................................................................40 一、概述 ........................................................................................................................................40 （一）房地产评估定义 ................................................................................................................40 （二）经济外部性 ........................................................................................................................40 二、经济外部性对房地产业的影响 ............................................................................................41 三、房地产评估优化治理对策 ....................................................................................................41 第十节 大数据在房地产土地评估领域的应用 ..................................................................................42 一、大数据技术应用给房地产土地评估行业带来的机遇 ........................................................42 二、大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题 ................................................43 三、加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策 ........................................................44 第十一节 房地产批量评估技术的应用分析 ......................................................................................45 一、以人工为主的技术方法之标准价调整法 ............................................................................46 二、以人工为主的技术方法之多元线性回归模型 ....................................................................47 三、以计算机技术为主的技术方法 ............................................................................................49 四、以人工与计算机技术相结合的技术方法 ............................................................................50 五、房地产批量评估技术的选用 ................................................................................................52 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 4 第三章 市场调研：2019 年中国房地产评估行业存在的问题、挑战、瓶颈 .........................................54 第一节 2019 年中国房地产评估行业存在的问题分析 .....................................................................54 一、市场存在的问题 ....................................................................................................................54 二、跟不上消费变化 ....................................................................................................................54 三、服务业创新不足 ....................................................................................................................54 四、市场竞争激烈 ........................................................................................................................55 五、服务质量问题突出 ................................................................................................................55 六、部分消费性服务行业的有效供给不足 ................................................................................57 七、消费性服务业供给存在结构性不平衡 ................................................................................58 八、对外开放程度较低且国际竞争力较弱 ................................................................................58 第二节 2019 年中国房地产评估行业发展面临的困境 .....................................................................58 一、发展环境尚需完善 ................................................................................................................58 二、要素供给不充分 ....................................................................................................................59 三、行业人才、资本、基础设施保障不足 ................................................................................59 四、转型有待系统变革 ................................................................................................................59 第三节 2019 年中国房地产评估行业供给侧存在的问题和障碍 .....................................................59 一、房地产评估行业供给侧存在的问题 ....................................................................................60 （一）有效供给不足 ....................................................................................................................60 （二）非市场化问题 ....................................................................................................................60 （三）供给制度不完善 ................................................................................................................61 （四）人才供给缺乏 ....................................................................................................................61 （五）消费性服务业供给质量相对较低 ....................................................................................62 （六）亟须深化供给侧结构性改革 ............................................................................................62 二、发展面临的体制机制障碍 ....................................................................................................62 （一）部分行业准入限制较多 ....................................................................................................62 （二）行业监管理念及体制机制滞后 ........................................................................................62 （三）相关法律法规不完善 ........................................................................................................63 （四）配套制度不健全 ................................................................................................................63 第四章 2019 年中国房地产评估行业发展环境分析 .................................................................................64 第一节 现代服务业发展的影响因素研究 ..........................................................................................64 一、外部影响因素分析 ................................................................................................................64 （一）城镇居民收入水平 ............................................................................................................64 （二）市场化程度 ........................................................................................................................64 （三）经济发展水平 ....................................................................................................................64 （四）政府投资水平 ....................................................................................................................64 二、内部影响因素分析 ................................................................................................................64 （一）现代服务业的内部结构 ....................................................................................................65 （二）服务业从业人员的素质 ....................................................................................................65 （三）现代服务业投资 ................................................................................................................65 第二节 加快发展消费性服务业具有重要意义 ..................................................................................65 一、有利于满足居民消费需求升级和对美好生活的需要 ........................................................65 二、有利于实现服务业发展质量、效率和动力变革 ................................................................65 三、有利于培育和壮大经济增长新动能 ....................................................................................66 四、有利于扩大国际影响力和竞争力 ........................................................................................66 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 5 第三节 经济发展变化形势分析 ..........................................................................................................66 一、2019 年国际经济形势分析及预测 .......................................................................................66 二、2019 年国内经济形势分析及预测 .......................................................................................71 三、中国经济未来发展趋势及前景展望 ....................................................................................75 四、经济加速向现代服务经济转型 ............................................................................................76 第四节 房地产评估行业社会发展变化形势分析 ..............................................................................76 一、人口结构和人口红利的变化 ................................................................................................76 二、收入分配的变化 ....................................................................................................................80 三、品位/生活风格、生活方式的改变 .......................................................................................82 四、消费习惯的变化 ....................................................................................................................82 五、中国人口大迁移趋势 ............................................................................................................84 第五章 2019-2025 年中国房地产评估行业消费需求变化趋势................................................................86 第一节 2019-2025 年房地产评估行业消费需求前景预测................................................................86 一、中国经济进入消费主导模式 ................................................................................................86 二、消费者越来越处于商业活动的中心 ....................................................................................86 三、全民进入崭新的消费时代 ....................................................................................................86 四、新的消费形态正在逐渐形成 ................................................................................................88 五、个性化产品与服务将成为主流市场的新取向 ....................................................................88 六、消费者将会追求愈加丰富的体验形式 ................................................................................90 七、中国消费者行为仍将呈现鲜明的中国特色 ........................................................................90 八、注重健康已成为突出趋势 ....................................................................................................91 九、消费者圈层化 ........................................................................................................................92 第二节 2019-2025 年房地产评估行业消费人群变化趋势及消费特点............................................92 一、中产阶级重塑消费市场格局 ................................................................................................92 二、富裕阶层推动消费升级加速 ................................................................................................94 三、80/90 新生代群体崛起，更加追求个性化消费 ..................................................................95 四、90/00 数字新生代在消费品质方面有更高的标准 ..............................................................95 五、老龄人口的增长将产生新的需求 ........................................................................................96 第三节 2019-2025 年房地产评估行业两大潜在不利场景及其对消费的影响................................97 一、“中等收入陷阱”场景 ..........................................................................................................97 二、“向内转”场景 ......................................................................................................................98 第六章 2019-2025 年中国房地产评估行业新的商业机遇研究..............................................................100 第一节 2019-2025 年房地产评估行业发展前景与机遇预测..........................................................100 一、服务业处于可以大有作为的重要战略机遇期 ..................................................................100 二、需求升级拓展服务业发展新空间 ......................................................................................100 三、满足人民日益增长的美好生活需要将促使生活性服务业拓展新市场 ..........................100 四、产业转型升级为加快发展现代服务业提供坚实基础 ......................................................101 五、消费能力提升为服务业发展提供新的动力 ......................................................................101 六、城镇化进程加快为现代服务业提供广阔的发展空间 ......................................................101 七、科技创新有利于激发服务业发展新动能 ..........................................................................101 八、商业模式创新催生服务业发展新动能 ..............................................................................102 九、政策红利叠加带来服务业发展新机遇 ..............................................................................102 十、深化改革开放激发服务业发展新活力 ..............................................................................102 十一、营商环境持续改善为服务业主体注入新活力 ..............................................................102 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 6 第二节 数字经济带动服务业发展的机遇与挑战 ............................................................................103 一、数字经济发展带来的新动能 ..............................................................................................103 二、数字经济促进服务业转型升级发展 ..................................................................................104 三、我国服务业数字化转型的机遇与挑战 ..............................................................................105 第三节 2019-2025 年房地产评估行业企业发展方向及抓住机遇的能力......................................105 一、后工业化时期企业经营成功的关键因素 ..........................................................................105 二、惟创新者进、惟创新者强、惟创新者胜 ..........................................................................106 （一）基于消费升级的技术革新模式 ......................................................................................106 （二）创新推动房地产评估业更高质量发展 ..........................................................................107 （三）尝试业态创新和品牌创新 ..............................................................................................107 三、产业链发展方向 ..................................................................................................................107 （一）从横向发展到纵向发展 ..................................................................................................108 （二）进行产业链上下游延伸，扩大价值链，实现协同发展 ..............................................108 （三）通过并购实现品牌聚集和互补 ......................................................................................108 四、资本市场发展方向 ..............................................................................................................108 （一）借力资本市场顺应扩张需求 ..........................................................................................108 （二）资本市场运作谋求上市 ..................................................................................................109 五、未来企业应当具备的主要能力 ..........................................................................................109 （一）以客户为中心的价值取向及基于数据的个性化产品与服务 ......................................109 （二）价值链主要组成部分的数字化策略 ..............................................................................110 （三）敏捷性及应对频繁变化的能力 ......................................................................................110 （四）招揽合适的人才、留住合适的人才 ..............................................................................111 （五）着眼于可持续发展，承担企业社会责任，重视社会参与 ..........................................111 （六）在构建这些能力时，企业应当考虑的关键因素 ..........................................................111 六、小结 ......................................................................................................................................112 第七章 盛世华研总结 ................................................................................................................................113 第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略 ....................................................................................113 一、企业失败的原因 ..................................................................................................................113 二、提高胜率的策略 ..................................................................................................................114 第二节 盛世华研独创五大决策研究体系 ........................................................................................115 一、基于“产业”的研究与决策体系 ......................................................................................115 二、基于“周期”的研究与决策体系 ......................................................................................115 三、基于“人性”的研究与决策体系 ......................................................................................115 四、基于“变化”的研究与决策体系 ......................................................................................116 五、基于“趋势”的研究与决策体系 ......................................................................................116 六、小结 ......................................................................................................................................116 第三节 致读者：商业自是有胜算 ....................................................................................................117 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 7 第一章 房地产评估行业研究方法、意义 第一节 房地产评估行业研究报告简介 企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面 准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工 具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大， 起着越来越重要而关键的作用。 本房地产评估行业研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计局、国家海关总 署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量数据， 综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法、历史资料研究法、数理统计法、归纳与 演绎法、比较研究法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对我国房地产评估业发 展现状进行详细的阐述和深入的分析，并重点分析了房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机 遇。为房地产评估行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来发 展战略、投资布局等提供可参考的路径与方向。 相信通过本报告对房地产评估行业全面深入的研究和梳理，您对行业的了解和把控将上升到一 个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市场 先机提供有力的保证。 与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富 内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。 第二节 房地产评估行业研究原则与方法 一、研究原则 1、真实原则 只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究 中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信 息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 8 2、全面原则 行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思 考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。 3、客观原则 能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是 基础，是能够为投资者做决策的前提条件。 4、逻辑原则 条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价 值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。 5、思辨原则 行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工 作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结 果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。 二、研究方法 本房地产评估行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究 法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对房地产 评估行业进行深入研究。 本报告主要研究方法有： 1、历史资料研究法 历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描 述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方 法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解 决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历 史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 9 面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。 2、调查研究法 调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性 和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形 式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手 资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分 析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信 息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点 是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。 3、归纳与演绎法 归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表 所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法 是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先 推论后观察，归纳法则是从观察开始。 在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有 理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理 论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只 有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。 4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较 研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和 作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。 5、倒推法和穷举法结合。首先假设有 N种可能的结果，假设 A结果发生，倒退 A结果发生会 有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除 A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判 断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 10 第二章 市场调研：2018-2019 年中国房地产评估行业发展研究 第一节 房地产评估概述 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。随着中国房地产业的高速发展并日 趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发 金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健 全就显得极为重要。 一、房地产评估类型 一般评估 这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评 估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备 法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、 某一特定物业一般的价值水平。 房地产抵押贷款评估 这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值 而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评 估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约 束力。这种评估值一般较低。 特定评估 这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于 市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上 的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易 双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。 资料来源：互联网 二、评估方法 成本法 （1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进 行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的 资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于 对正常程序取得的土地的评估。 （2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建 造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设 利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新 率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估 过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进 行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方 法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 11 明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 剩余法 房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+ 房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即 可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估 价。 收益法 不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地 产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷ 收益还原利率。 假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正 常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待 估房地产价值的方法。 基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途 的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价 对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 路线价法 土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关 系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地 的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方 法即为路线价法。 资料来源：互联网 三、评估特点 房地产投资价值评估结果 为“非市场价值” 投资价值是针对特定投资者而言，市场价值是对于典型投 资者或大多数投资者而言。因此，投资价值可能高于、等 于，也可能低于市场价值。 房地产投资价值评估条件 是基于“特定对象” 特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目 双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础， 这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。 房地产投资价值评估更强 调合理性原则 房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外， 更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的 角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑 各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原 则范畴。 房地产投资价值评估方法 突破传统估价 房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上 有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价 对象和估价目的考虑，房地产投资价值评估除了考 虑估价 对象和估价目的外，同时要关注投资行为的特定特点和潜 在投资行为，除较多的采用假设开发和收益还原等传统方 法外，还要考虑现金流量折现等经济评价方法。 房地产投资价值评估多需 比较多方案 由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需 要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值 效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 12 地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式 之一。 资料来源：互联网 第二节 我国房地产评估行业发展概况 一、行业发展现状 房地产估价包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风 险评估、房地产贷款风险评估等，不过目前房地产估价主要指的是针对房地产价值的评估，即房地 产估价。 目前，我国房地产评估业务按照内容来划分，主要包括房地产抵押/转让评估、司法鉴定、征 收评估、咨询顾问、土地使用权转让评估等。 我国房地产估价行业起步于上世纪 80 年代中期，相比较于发达国家，我国房地产估价行业起 步较晚，应用范围也略狭窄。国内大部分的房地产估价机构是由原事业单位或大型国有企业中的估 价部门脱钩转制而来，原本就带有浓重的“国企”色彩，初期的业务基本以“关系型”的动拆迁业 务为主。随着 90年代中期住房制度的改革，房地产估价行业迎来了第一个春天；进入 21世纪后， 以不动产为抵押物的金融产品越来越丰富，房地产估价在其中也扮演着日益重要的角色。目前已初 步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评 估行业都处在健康发展的过程中。 随着供给侧结构性改革的深入推进，经济结构不断优化，对房地产评估服务提出许多新的需 求，各种“新、奇、特”估价业务不断涌现，如住房租赁市场发展、城市更新、部分房地产征收补 偿、金融资产管理、历史建筑保护等提出新的服务需求。此外，2016年 12月 1日，我国资产评估 行业首部行业大法《资产评估法》正式颁布实施，国内评估行业发展从此有了重要法律保障，未来 前景更加可期。未来我国房地产评估行业将呈现出信息化、规范化、市场化、国际化等发展趋势。 二、房地产评估已成为相关机构主营业务 实际的经济活动中，房地产抵押、征地赔偿、税收、司法拍卖、损害赔偿、转让等活动都需要 有专业的，具有公信力的，能够承担相应的法律责任的估价机构或者专业人员来进行评估，且由于 房地产交易涉及政府、金融、保险等多种行业，因此评估结果不仅关系到相关单位、公共的利益和 人民财产安全，还关系到金融安全和社会的稳定。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 13 目前，我国房地产评估业务按照内容来划分，主要包括房地产抵押/转让评估、司法鉴定、征 收评估、咨询顾问、土地使用权转让评估等。目前，全国共有房地产评估机构约 5250家，其中一 级机构约 550家，二级机构约 1700家，三级（含暂定）机构约 3000家；注册执业人数约为 万 人。 前瞻抽样调研结果显示，目前我国房地产评估行业中，营业收入为 2000万-5000万（含）占 比为 8%，1500万-2000万（含）占比为 21%，1000万-1500万（含）占比为 33%，500万-1000万 （含）占比为 21%；其中房地产评估业务占比为 60%以上的机构占比高达 76%。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 14 在业务内容方面，营业收入占比前三项的业务分别为房地产转让/抵押评估、征收/拆迁补偿评 估和司法仲裁和鉴证评估，%、和 %的被调研机构分别选择了这三项业务为主要业 务。 三、市场监督管理能力进一步加强 2017年，中国资产评估协会发布了相关资产评估执业准则和职业道德准则修订稿，修订后的 执业准则和职业道德准则自 2017年 10月 1日起施行。在资产评估法施行 1周年之际，评估行业中 资产评估专业门类率先完成了监督管理办法和评估准则等系列配套制度制订、修订工作。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 15 另外，2017年，国土资源部发布开展土地估价机构备案工作的通知、证监会对从事上市公司 业务的评估机构监管处罚力度加大、法院网络司法拍卖工作全国推行、多家评估机构和评估专业人 员被刑事处罚、深圳证券交易所要求物业资产证券化需由一级资质房地产评估机构出具评估报告等 大事件均对房地产评估行业产生了一定影响。 四、行业面临三大外部竞争 1、跨界机构强势介入 近年来，跨界机构强势介入评估行业，对评估行业的传统业务形成挑战。这些跨界机构，或是 在自身规模上具备优势，或是在数据积累上具有基础，对评估行业传统围绕"价格"的服务造成较大 冲击。表现在，第一，利用数据积累和服务系统，大量挤占房地产转让/抵押业务和课税业务的市 场空间；第二，利用资本优势，采用低价竞争策略，大量抢占传统评估机构的业务。 于此同时，互联网金融服务的创新发展，咨询机构、房地产互联网站的咨询结果等已均可作为 房贷依据，房地产评估机构已不再是新型信贷（互联网金融）业务的必须。资产评估的立法、估价 资质的作用的淡化使估价机构在传统业务领域发展的方式受到严重的挑战。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 16 2、智能革命加剧竞争 智能革命已经影响到估价核心过程（识别、对比配比、算法应用、形成结果和阅读阐释）的智 能化程度，并在住宅、办公、商业和工业的"价格"智能化判断方面发挥着重要作用。未来，可能只 有 2%的具备大数据估价思维的估价机构和估价师从人工智能革命中存活下来。 3、数据战争硝烟弥漫 目前，房地产信息数据库的建设尚在起步阶段，从建设主体来看，政府、房地产相关协会、房 地产开发商、房地产评估机构、数据公司、互联网企业等，都在建设房地产数据库；从内容来看， 基础数据、价格数据的建设已经具备一定规模，而空间的 GIS数据、结合房地产主体和人的数据也 使机构间的差异在加大。一方面是数据重复建设，另一方面是机构都在信息化的发展道路上探索新 的发展模式。房地产评估机构如何做好自身数据建设的同时，如何在激烈的竞争中找准方向，获得 生存和发展的机会，是值得思考的问题。 五、房地产估价中存在的问题 尽管房地产估价行业取得显著成就，但面临的问题依旧不容轻视，包括相关法律制度不完善、 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 17 人情交易普遍存在、评估人员业务水平有待提高、不正当竞争加剧等。 图表:房地产估价中存在的问题 资料来源：前瞻产业研究院整理 上述问题的产生主要是行业发展不完善，房地产评估师入门门槛较低，管理体制欠缺等。针对 存在的诸多问题，必须及时采取合理的对策，才能促进房地产评估行业的快速、健康发展，为房地 产的有序、合理交易提供一定的基础。 图表:改善房地产评估中现有问题的对策 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 18 资料来源：前瞻产业研究院整理 六、行业面临的内部问题 1、估价机构“小、散、弱”的格局长期存在 大部分估价机构的经营情况存在以下三个特征，第一，规模较小；第二，经营较散；第三，能 力弱。 2、战略方向探索仍在进行 为了在激烈的竞争中取得一席之地，一部分机构走上综合咨询的道路；一部分机构通过企业品 牌合作来提升核心竞争力。业务方面，大部分机构仍旧踯躅于数据要不要建、系统要不要改、平台 要不要加入。 3、资源整合从未停止 估价行业内部的资源整合力度在加剧，但是各家估价机构总体的资源整合能力偏弱，具体表现 在：第一，跨区域调动资源的能力弱；第二，开拓新客户、新业务的能力弱。 第三节 人工智能背景下的房地产评估回顾与展望 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 19 一、房地产评估的概念 房地产评估是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估 计，房地产估价只是估价人员模拟房地产市场的价格形成过程来得到房地产价格的评估值，因此， 所得评估结果只能是评估对象在此市场条件下最可能实现的价值。由此可知，房地产估价需总和考 虑房地产本身的特性和房地产市场的状况。 二、房地产评估的发展 房地产评估的发展是房地产价值不断发现、重新认识的过程，伴随时代的进步而不断前进。房 地产评估的工作流程主要有接收委托，现场查勘，确定评估方法，估价计算，编写估价报告等。根 据作业方式的变化，房地产评估可以大致分为四个阶段。 房地产估价所需资料和信息的质量和完备程度直接影响着估价的质量。估价所需信息应包括有 关法律法规政策、估价理论研究的最新动态、房地产市场现实状况和未来趋势、市场交易实例、物 业收益状况、估价中的相关参数、指标、指数和各种价格水平等。 （一）传统方式 传统估价相关信息的搜集存在三个方面的问题：信息搜集面窄、信息量小、信息过时。除了依 靠政府公布数据、实地考察和调查、房地产交易展示会、同行交流等传统渠道以外，没有更多获取 信息的手段。信息存储也存在大量重复冗余、不规范等现象。存储媒介也大多为纸质，不仅查找翻 阅困难，还存在识别不清等问题。这样使得房地产估价所需资料和信息的及时性和质量受到制约， 反映经济基本面和相关物业市场价格变动的资料比较缺乏，最终形成的估价结果可能出现偏差，房 地产估价的质量和科学性受到大大影响。 （二）信息时代 随着信息技术的发展，大量的电子化、信息化手段被用在评估过程中。在房地产的估价中，房 屋固有属性是一切工作的基础。地理信息系统 GIS的出现，使大量空间对象的空间数据及其属性数 据的存储管理成为可能，估价师可以方便直观的查询辨识评估对象的基本状况。通过网络共享，多 个估价师能基于基础信息平台同时工作，并共享成果。另外，GIS具有强大的空间分析和统计运算 功能，能对已有资料进行加工处理，得到科学的结果，避免因人而异的主观随意性，有利于科学管 理与决策。通过定量化的分析计算，可以精确得到评估对象所在区位的各种评估指标。 查勘方式也发展为电子表、图片、视频、GPS定位等，使信息获取更加精准有效。计算机辅助 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 20 的批量评估已成为不动产税基评估最重要方法，在部分发达国家已成熟运用。批量评估极大提高了 房地产评估的效率，是对传统估价理念的一种颠覆。目前各个评估公司纷纷建立了自己的批量评估 平台以应对大规模的业务需求。 信息技术和房地产估价的结合，改变了估价的传统模式，是房地产评估行业的一次变革，实现 了房地产估价从手工作业到电子化、程序化、信息化的飞跃，使房地产估价工作真正做到客观公 正、合理适用。 （三）大数据时代 互联网的飞速发展缩短了一切事物的距离，获取数据的方式有了突飞猛进的发展，人类陷入信 息膨胀的海洋中。图像识别、航空影像、三维建模、街景摄影等一大批新技术的发展拓展了人类认 知世界的途径。 云计算是基于互联网的相关服务的增加、使用和交付模式，通常涉及通过互联网来提供动态易 扩展且经常是虚拟化的资源，云计算与房地产评估结合就是云评估，优点是降低硬件成本、按需定 制、快速部署，这将极大地提高评估机构的信息化水平。在云的基础上，所有的评估机构和房地产 评估师，将使用相同或者相似的信息服务平台，降低信息不对称带来的评估差异。通过提升评估行 业整体的信息化水平，极大地提升评估行业的公信力。 评估系统的计算模型也朝着实时性、自动化发展，在得到输入后，模型会自动读取输入房产所 在小区（片区、居民区）的全部有效信息，并根据该区域中体现出的统计特征自动建立模型，自动 进行参数估计和假设检验。评估作业流程连接更加紧密，从查勘到评估到出报告已发展为一体化操 作。 大数据时代的房地产评估从粗略过度到精细，从人工干预发展到自动化处理，信息缺失已不再 是评估的瓶颈，评估模型方法的优化提升是下一步的发展方向。 （四）人工智能时代 人工智能（Artificial Intelligence，AI）是一门综合性学科，它旨在研究如何利用计算机 等现代工具设计模拟人类智能行为的系统。智能包含两层含义：认知能力，对事物的构成、性能与 他物的关系、发展的动力、发展方向以及基本规律的把握能力；适应能力，针对外界的变化做出相 应调整从而更好应对环境的能力。 智能计算主要有人工神经网络、模糊逻辑、遗传算法、混沌理论等，原理上都是对人的模仿， 学习人类处理信息的方式，模仿人类推理、进化以及复杂行为。现阶段已有不少学者将人工智能方 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 21 法运用在房地产估价上，这些研究大都侧重于方法计算和参数调试，并未从估价问题的本源出发进 行探讨。在人工智能时代，数据将不再是限制房地产评估的瓶颈，评估的关注点将集中于评估实质 的探索。房地产评估不仅依赖于数据，也依靠估价师的经验，因此估价过程本身并不是纯客观的行 为。为了消除主观差异带来的影响，人工智能是很好的一个突破口，经过不断的样本训练和模拟， 使机器能遵循借鉴人的评估经验，即学习人是如何评价认知房地产的。这一时代的到来基于互联网 信息技术的进一步发展和数据行业壁垒的不断突破。 三、房地产评估的革新 房地产评估正处于发展的第三阶段，大量新技术的产生给行业带来前所未有的变革，主要体现 在数据生产方式、数据覆盖广度和行业交叉融合三方面。 （一）数据生产方式 数据是房地产评估作业的基础，主要包括空间数据和属性数据。以往数据采集通常是去现场查 看，用表格进行记录，然后进行内业处理录入系统。新技术的发展带来数据生产方式的革新，数据 成果也实现二维——三维——虚拟现实－时空一体化的转变。 1、二维数据 传统空间信息采集主要依赖室外 GPS定位，基本可以实现二维数据的全覆盖，缺点是工作量 大，处理耗时长。遥感卫星影像技术很好的解决了这一难题，通过图像识别可以快速勾勒建筑物轮 廓，实现二维数据的快速批量生产。同时利用不同时刻的影像数据比对，可清楚掌握地面建筑物的 更新情况，大大提高了效率。 2、三维数据 新技术出现之前，三维表达通常只是一种展示的噱头，耗费大且实际用途不明显。以往的三维 建模基于大型建模软件，入门门槛高，生产周期长。倾斜摄影测量技术彻底改变了这一现象，通过 无人机挂载多摄像机拍摄，一次飞行即可完成建模，不仅周期短，精度高，生成的模型与现实也是 高度吻合。这使三维表达成为普及应用成为可能，基于三维模型的立体空间分析也可迅速开展。 基础信息采集是一项艰巨的工程，通常会耗费大量的人力物力，现在我们利用街景技术，足不 出户就能获取大部分基础信息，估价师在电脑上可观察到实地情况并做出判断。街景图像虽然不是 纯正的三维模型，但其鱼眼镜头覆盖的角度基本还原了现实的真实情况，方位角度尺寸等信息均可 从中获取。这也弥补了倾斜摄影测量在低层建筑表达上的短板。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 22 3、虚拟现实 众所周知，房屋内部的品质对房价的影响很大，户型、采光、朝向、景观等要素都需现场采 集。近期虚拟现实技术的火热让我们在这方面看到了希望，计算机模拟的场景不仅跨越了二维、三 维，而且已经可以深入到建筑物内部。通过激光点云扫描，我们可方便快捷的对房屋内部建模，再 通过虚拟现实技术真实再现还原。人们利用可穿戴设备实现虚拟场景的移动、漫游，甚至交互式操 作，这些都前所未有的改变了人类的感官世界。虚拟现实技术不仅可以提高估价师的作业效率，同 时可以用于价格复核，真实直观的显现房屋本身的状态。 4、时空一体化 时空一体化基于上述的技术增加了时间的维度，我们不仅可以观察到房地产的过去和现在，还 可以预见到未来。对于建筑物，我们已能在规划阶段看见其建成后的情景，不仅仅是效果图，而是 真实场景的再现。对于区域，城市的规划将不再是简单的图纸，所有的规划成果通过模拟均能直接 看见，同时根据不同方案的比对，直接从效果上来修改初始设计。规划不再是不可预见和掌控的， 而是一个知果改因的过程。虽然现阶段还达不到这样的效果，但这是未来发展的一个方向。 （二）数据覆盖广度 数据的极大丰富无限拓展了我们的眼界和思维，以往很多想做而不能做的事情、看似如此实则 不然的观点在大数据时代都有了新的生机和再认识的可能。与房地产评估相关的数据有交通数据、 手机信令数据、社交数据、搜索数据等。 1、交通数据 在影响房价的因素中，交通是一个至关重要的因素。现阶段交通数据的来源主要有浮动车数据 （出租车、公交车）、路口线圈数据、地铁刷卡数据等。通过分析的士的上下客位置，可以得到的 士客流热力图。通过分析的士的行驶速度，可以大致推算道路的拥挤程度。地铁作为最方便快捷的 出行方式，通常是人们的首选，地铁覆盖区域的房价通常比未覆盖区域高出很多。通过分析地铁刷 卡数据，可以分析人群流动及聚集区域，不仅可以作为房地产分析的一个重要因子，还可为规划、 应急、环保等做出贡献。 2、手机信令数据 手机的普及使人人都成为传感器，手机数据在房地产评估上的应用主要是为空间位置信息挖 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 23 掘。前述交通数据的来源有限，并不能覆盖大多数车辆，因而计算的道路行驶速度有较大偏差。有 人的地方就有数据，手机数据可基本实现区域的全覆盖。商业地产评估中的商圈活力评价在以往是 一个很难量化衡量的指标，只能通过估价师实地去看人流量来判断。现在通过手机信令数据，我们 可以直接获取人流数量、人流密度、人流来源的方式等等。手机数据还可以界定出商圈的辐射影响 范围，分析两个商圈的竞争情况和影响力边界。 3、社交数据 社交媒体的发达极大缩短了人与人之间的距离，以 PC端的微博和移动端的微信最为突出。社 交作为互动的过程，其基本要素是话题，话题中的观点代表人们对同一事物的不同看法。利用社交 媒体，我们可以对社会舆论进行有效的抽样调查。利用话题热度，可以获知当前人们最为关注的事 件。通过社交数据中人的表达，可以进行心理活动的分析，比如政策对预期的影响、交易过程中博 弈的过程等等。这些对于研究最不确定、难以量化观察的人的思想行为都颇有价值。 4、搜索数据 与社交数据不同，搜索数据是单向的，人们通常会就关心的问题进行搜索以获取期望的答案。 图 1为关键词“房价”的百度搜索指数趋势图，从图中可以获知此关键词在时间和热度两个维度上 的变化情况。通过趋势分析还可获得与此关键词相关联的搜索词，进而扩展获取信息的深度。例如 “房价”的高关联词有“北京”“上海”“深圳”等一线城市，也有“武汉”“杭州”“苏州”“南 京”等主要城市。除了城市名称，与“房价”关联的还有“趋势”和“暴跌”，这从侧面反映出人 们对“房价”的期望。 （三）行业交叉融合 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 24 建筑信息模型（Building Information Modeling），简称 BIM，是以建筑工程项目的各项相关 信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信 息。房地产评估与 BIM的结合应用是最近的一个潮流。 BIM本身应用于建筑工程、测绘模拟等方面，其对建筑物本身的所有信息进行建模，精细程度 与现实完全一直。而房地产评估中的成本法需要的正是建筑物自身的信息。通过 BIM软件进行三维 算量和安装算量，可以快速准确得出建筑物耗费的钢筋水泥等基础建材以及门窗水电等装修材料。 再通过清单计价软件计算，可直接得出建筑物的建造成本。这不仅降低了整个过程的复杂程度，还 大大减少出错的机会。 BIM整合了大量与建筑工程相关的信息，囊括了建筑施工图纸，造价信息，施工进度，乃至于 项目的后期运营情况。从 BIM中，评估师可以获得许多在传统施工资料中难以获得的数据，在评估 过程中根据需要调取即可。相比传统的 CAD图纸，由于 BIM具有更多的信息，具有更为详尽的数 据。传统评估方法由于缺乏很多必要的数据，只能依靠评估师的经验，对各个工程分别进行估计。 BIM推广后，只需要将海量的数据进行一定筛选和处理，就可以得到更为客观的评估结果，对于提 高评估结果的准确性十分有意义。 借助于 BIM，评估师节省了大量资料搜集的时间，极大地提高了评估效率。同时，BIM自身具 备一定的计算能力，在储存信息的同时，还能对工程中的数据进行批量处理。将批量处理的结果直 接输出，可以省去大量重复性工作。 BIM对现实建筑的高度还原为三维分析奠定了基础，通过 BIM建筑物模型，我们可以计算建筑 物的通风、采光、日照、景观等，这些对房地产评估都有重要影响。通过批量建模计算，关乎房屋 居住舒适度的因子可直接与评估模型关联，以往只能通过居住人自己感知的数据通过与其他行业融 合能快速方便获得。 目前 BIM中各个软件间的交互性仍然不足，不同软件之间的信息交流存在壁垒，必须通过导入 导出的操作，并且对数据的结构进行转换才能够使用。在评估中使用来源于不同 BIM软件的信息， 过程仍然十分繁琐。建立统一的 BIM软件平台，扩展更为友好易用的程序接口，将能使 BIM中不同 的信息更容易被整合利用。基于 BIM的评估方法也能够进一步被简化，有利于基于 BIM评估方式的 广泛应用和推广。 四、房地产评估的未来 房地产评估现阶段还在数据完备度和准确度的提升阶段，数据的多寡是影响评估能力的干扰因 素之一。而未来，数据问题将不再是制约房地产评估发展的重要因素，评估实力的比拼在于估价模 型的优劣，更深入的是对房地产价值的认识和探索。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 25 特征价格模型是目前应用广泛的一种估价模型，通过待评估房屋与案例之间的比较来确定其评 估价格。评估师在参数选取，权重分配，案例筛选等环节见仁见智。而这些问题本身也并无统一的 终极答案，这也是房地产评估“艺术性”的提现。通过人工智能方法，我们无需纠结于这些细节， 我们更多的关注结果是什么，而不是它如何产生的。整个计算过程则是模拟学习人类的思维判断方 式。 从信息处理角度对人脑神经元网络进行抽象，建立某种简单模型，按不同的连接方式组成不同 的网络。在工程与学术界也常直接简称为神经网络或类神经网络。神经网络是一种运算模型，由大 量的节点（或称神经元）之间相互联接构成。深度学习的概念源于人工神经网络的研究。含多隐层 的多层感知器就是一种深度学习结构。深度学习是机器学习研究中的一个新的领域，其动机在于建 立、模拟人脑进行分析学习的神经网络，它模仿人脑的机制来解释数据，例如图像，声音和文本。 人工智能是集成人类智慧的结晶，学习人的思考方式、策略，类比到房地产评估行业，就是集 合所有估价师的智慧，融合估价师在评估过程中的经验。现阶段已有将人工智能方法用在房地产评 估上的研究，比如利用深度学习模型，可以通过存储的大数据，采用大量的监督式学习规则，来得 出事前未知数学方程的模型映射关系，即房地产相关因素与最终估价之间的关系。其学习的基本原 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 26 理是：信息先按初始参数正向传播至输出层，当实际输出与期望输出不符实，进入误差的反向传播 阶段。误差通过输出层，按误差梯度下降的方式修正各层权值，向隐含层和输入层逐层反转。通过 周而复始的信息正向传播和误差反向传播这一训练过程，使用最速下降法不断调整网络的权值和阈 值，使结果的误差平方和减少到可以接受的程度，或达到预先设定的训练次数为止。 同样的可以利用出行数据、POI分析、地理数据的深度学习计算城市功能分区、社区划分等。 可以看出人工智能方法主要侧重于规则和评判，忽略中间过程的细节。 五、结语 时代的发展催生着各行各业的改变，房地产评估作为一个传统行业也经历着不断的发展，技术 的日新月异给我们不断带来新的灵感和方向。站在数据时代的十字路口，回顾房地产评估行业的过 去，我们可以厘清评估行业前进的脉络，评估使用的技术千变万化而万变不离其宗的是房地产价值 的不断发现。展望未来，在新技术一次又一次让人们惊讶的同时，评估也慢慢向着智能化的方向不 断发展。 第四节 我国商业房地产评估中存在的问题及对策 近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为 我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力 下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。 然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业 房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题 是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对 策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正 视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。 一、商业房地产评估现存的问题 从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较 为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问 题。 （一）商业房地产评估方面的法律制度欠缺 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 27 虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构 管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地 产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规 定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商 业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以 及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中 往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。 （二）商业房地产评估中易出现连带责任 虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一 些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存 在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。 （三）商业房地产评估师执业资格水平欠缺 房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本 没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过 出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的 人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作 的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业 的整体形象。 （四）商业房地产评估中存在不正当竞争 伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越 重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业 务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了 使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师 回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制 度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构 之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地 产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。 二、商业房地产评估中现存问题的原因 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 28 我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很 多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。 （一）商业房地产评估行业发展时间较短 改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前， 还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师 工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多 也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。 （二）商业房地产评估管理体制欠缺 主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形 态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机 构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的 连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商 业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱， 这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。 （三）商业房地产评估的准入门槛较低 目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及 晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行 业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时， 目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低 和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。 三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策 在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机 遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问 题。 （一）建立健全商业房地产评估行业的法律体系 有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 29 展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法 律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应 该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推 行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职 业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四 是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问 题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。 （二）加强对商业房地产评估市场的监管力度 由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状 态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作， 使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整 体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评 估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制 定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责 任。 （三）加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育 要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结 合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制， 即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标 准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括： （1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专 业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度； （3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业 务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的 重要任务。 四、结论 商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要 组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商 业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产 业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 30 适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大 的作用。 第五节 2019-2025 年我国房地产评估行业发展前景及趋势预测 一、行业发展方向 1、从“单一服务”向“多元服务”发展 尽管很多估价机构进行了业务创新的探索，但是依然是围绕这“估价”来提供服务，服务内容 较为单一。 对比美国评估行业的存量资产价值，房地产评估业尚有巨量的空间可以挖掘。 2、从“价格判断”向“风险分析”转变 在具备一定数据基础和算法条件的前提下，“价格”判断已经不再是房地产评估服务的未来方 向，而充分利用大数据和先进计算机技术，对房地产市场未来面临的风险因素进行识别、判断和分 析，才是行业要深挖潜力的重点内容。 3、从“经验驱动”走向“数据驱动” 今后，“数据驱动”将取代“经验驱动”的主导地位，对估价机构提出更高数据知识和数据处 理能力，使得估价机构不仅具备数据意识，还具备数据积累，数据分析、应用工具能力和平台思维 能力。估价机构必须坚持以发现价值和实现价值为目标，在数据系统使用和价值发现的方式上谋求 创新式发展。 4、从“单一品牌”走向“品牌整合” 从具体实践来看，品牌整合模式才是实现机构资源共享、优势互补的最佳路径。未来，只有助 力机构实现价值重构、系统锻造、价值共享和资源整合的平台，估价机构才能在激烈的内外部竞争 中胜出。 二、未来发展趋势 首先，随着供给侧结构性改革的深入推进，经济结构不断优化，对房地产评估服务提出许多新 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 31 的需求，各种“新、奇、特”估价业务不断涌现，如住房租赁市场发展、城市更新、部分房地产征 收补偿、金融资产管理、历史建筑保护等提出新的服务需求。此外，2016年 12月 1日，我国资产 评估行业首部行业大法《资产评估法》正式颁布实施，国内评估行业发展从此有了重要法律保障， 未来前景更加可期。 其次，我国房地产评估行业的未来将呈现出信息化、规范化、市场化、国际化等发展趋势。 最后，在房地产市场加快转型升级形势下，房地产评估机构在棚户区改造、城市更新、房地产 税征收、共有产权住房建设等新兴领域大有可为，在住房租赁企业融资、住房租金科学合理确定、 市场租金监测监管等住房租赁市场领域同样面临很大服务需求。展望未来，作为高端服务业重要领 域的房地产评估行业将迎来新的发展机遇，助力中国经济转向更高质量发展。 最后，在房地产市场加快转型升级形势下，房地产估价机构在棚户区改造、城市更新、房地产 税征收、共有产权住房建设等新兴领域大有可为，在住房租赁企业融资、住房租金科学合理确定、 市场租金监测监管等住房租赁市场领域同样面临很大服务需求。展望未来，作为高端服务业重要领 域的房地产估价行业将迎来新的发展机遇，助力中国经济转向更高质量发展。 第六节 投资性房地产资产评估应用研究 我国现阶段的房地产发展已经实现了投资性发展，借助《投资性房地产准则》探讨出了两种计 量模式，即成本模式与公允价值模式。在这两个计量模式中，公允价值模式引入了资产评估，并将 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 32 资产评估定为了我国投资性房地产计量的主要依据与方法，切实确保了投资性房地产事业的可持续 性发展。下面，结合投资性房地产计量模式与特点，笔者对资产评估业务在房地产计量中应用作详 细论述。 一、投资性房地产的计量模式分析 所谓投资性房地产，实际指具有单独计量、单独出售能力，并且可赚取一定租金，可在原有资 本上产生增值效益的房地产。国内现有的投资性房地产主要采用两种模式加以计量，一是成本模 式，二是公允价值模式。两种计量模式中，成本计量模式并没有条件限制，投资性房地产均可才成 本模式加以计量，而公允价值模式的使用则必须具备以下两方面的条件：一，投资性房地产所处的 交易市场相对活跃，二，房地产企业能够在房产交易市场中获取与投资性房地产相似，或者同类的 房价信息。不过要注意的是，房地产企业在对投资性房地产进行计量时，只能在两种计量模式中选 择其中一种，不可二者同用。 二、资产评估在投资性房地产计量中的应用 1、评估对象分析 为了进一步规范投资性房地产的资产评估行为，确保房地产计量准确性，企业会计准则对投资 性房地产的评估对象做了严格规定，认为投资性房地产的资产评估对象必须与会计准则保持一致， 即出租建筑物的使用权和预备出售建筑物的使用权。除了以上两类建筑物的土地使用权之外，其他 建筑物土地资源均不属于投资性房地产的评估范畴，也非主要评估对象。 2、评估方法 国内现行所使用的投资性房地产评估方法有很多，常见的如成本法、基准价调整法、市场法、 路线价法等等，但从评估取得的效果来看，这几种方法虽然有一定可行性，却并不完全适用，所以 新的资产评估方法正在被研究。我国资产评估协会根据相关的投资性房地产评估指导意见，指出投 资性房地产评估先对评估对象有所了解，知道其实际情况后，再通过数据来源探索、资料收集、优 选评估方法等方式对房地产资产作有、准确的评估。 新研究出的投资性房地产资产评估方法有五种，分别为市场比较法、直接资本化法、收益乘数 法、租期及回收金额折现法、现金流折现法。本文主要对前三种评估方法作详细介绍。 市场比较法 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 33 市场比较法的的原理基础为替代，应用时需要先对房地产市场上近期出现的，与待评估房产相 类似的房产，并了解其价格，然后以此为参照，对二者进行比较；比较结束之后，要将比较得到的 结果，即待评估房产和参照物之间的异同再次分析，分析的同时对待评估房地产做适当调整，然后 确定出待评估房产的基准日价值，完成资产评估。市场比较法的中重点在于房地产参照物的选择， 一定要保证参照物选择的合理性与正确性，将各种相关因素都考虑进去，以免市场比较法失效。 直接资本化法 直接资本化法是收益法的一种，是假定投资性房地产未来的收益每期都相等，收益以年金的形 式体现，而且未来的收益是无限期的。在这种假设前提下，用待估房地产未来一年的预期收益除以 适当的资本化率，就能得出待估投资性房地产的价值。当然，预期收益的种类是多种多样，可以是 毛租金、净租金、潜在毛收入，也可以是有效毛收入、净收益等。 收益乘数法 收益乘数法是将待估投资性房地产未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数得出其价值 的方法。它是直接资本化法的一种转换形式。收益乘数可以通过参照物房地产的价格除以其某种年 收益求得，即收益乘数=参照物房地产价格/参照物某种年收益。与不同的年收益相对应，收益乘数 有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数等等，收益乘数法则有了毛租金乘 数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法的不同。 3、资产评估注意事项 以上所提及的多种资产评估方法都属于市场法与收益法的范畴，市场比较法属于市场法，直接 资本化法、收益乘数法等均属于收益法。在采用市场法与收益法对房地产作资产评估时，评估人员 一定要注意以下几大问题： 市场法评估注意事项 一是要收集足够的交易案例并进行审慎分析。在选择交易案例时，要考虑案例的可比性，对投 资性房地产的权益状况、实物状况、交易情况、区位状况以及租约条件进行重点分析。 二是要建立比价基础，明确各个参数的内涵，对像交易日期、交易情况、使用年期、容积率、 具体位置、面积、所带租约和经营业态等相关比较因素进行细化。 收益法评估注意事项 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 34 一是要分析待估投资性房地产的租金收益及相应费用，判断两者是否相匹配，以合理确定其净 收益。 二是要注意待估房地产现有的租约条款，包括租金、租期、续租条件等等，分析其对公允价值 的影响，评估人员要关注租约是否合法有效，并了解其实际履行状况。对真实合法有效的租约，应 当以租约中所确定的租金作为租约期内的预计未来净收益，租约期外的租金则按正常客观的租金确 定。若市场租金与租约中的租金差异较大时，要对其原因进行分析，并在评估报告中予以充分披 露。 三是要根据法律、法规的规定以及建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参 数确定收益期限；四是要合理确定折现率，折现率应当反映同一地区同类投资性房地产在评估基准 日的平均收益水平，折现率的口径与收益口径应当一致。 评估人员无论是采用市场法还是收益法对投资性房地产进行评估，评估结果中通常都包含有土 地使用权的价值。若已出租的建筑物在会计核算时其中不包含所对应的土地使用权的价值，评估人 员要么请企业管理层重新进行会计分类，要么在评估结论中扣除土地使用权的价值。评估人员在用 市场法和收益法对投资性房地产进行评估时，还要排除非常规的融资、特殊对价或折让、售后租回 等特殊交易情况对评估结果的影响。 三、结束语 综上所述，资产评估现已成为投资性房地产计量的主要途径，在对房地产出租、出售等经营活 动都有着一定程度上的影响。基于投资性房地产资产评估的重要性，本文对资产评估方法与注意问 题做了详细论述，强调了资产评估在投资性房地产中的作用，希望归纳总结出的这一系列结论对同 行工作有所帮助。 第七节 房地产评估机构存在的行业风险 在经济发展的带动下，我国房地产市场逐渐发展壮大，在这种情况下，各种房地产中介服务随 之出现。房地产交易是非常严谨科学的交易过程，它主要是用科学的手段保障国家和各交易主体的 根本利益，这也就对房地产评估行业的专业性提出了更高要求，从技术到服务，都需要做到一流。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 35 近些年来，经济的蓬勃发展为房地产评估行业的快速发展提供了发展平台，这一方面表明市场的发 展和房地产评估服务行业存在本质上的互补关系，同时也反映了房地产评估服务行业在发展前期存 在明显的盲目性和商业投机性。很多人觉得房地产评估是不劳而获的收益渠道，低成本高收益可以 为投资者带来丰厚的回报，对房地产评估机构风险存在的错误认识不利于房地产评估行业的健康发 展，本文浅析了房地产评估机构行业中存在的风险，可以有效的扭转社会上很多人的错误想法，有 利于实现房地产评估机构行业的正常运行。 一、评估人员存在的风险 不管是国家注册房地产估价师还是国家注册资产评估师亦或是土地估价师，要想得到国家法律 程序的认可，都必须顺利通过考试，都需要掌握丰富的相关文化知识并具备丰富的社会工作经验。 评估行业并不是一个简单轻松的职业，从决心踏入这个部门的那一刻，就注定了他未来要面对巨大 的困难和考验。每一个评估人员都必须要对自己所做的每一个评估结论承担法律责任，这也是评估 行业赋予评估人员的重大责任。评估行业将理论知识和实践经验有效结合，以科学的理论服务于现 实生活，在评估过程中，由于评估对象具有丰富多样和个性鲜明两个特点，导致每一项评估工作之 间很少出现相似性，这就对评估工作者提出了专业要求，评估工作者不仅仅需要丰富的职业经验， 还必须对房地产经济有深刻的了解和认识。面对科技更新速度之快的信息时代，评估工作人员必须 坚持与时俱进，及时改进自己的思想认识，并对自己所掌握的专业知识进行及时梳理。从而对评估 对象进行全面而科学的评估，这才是评估人员该有的专业素养。 二、评估机构管理过程中存在的风险 《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确提出“国家实行房地产价格评估制度”，这是对 房地产评估机构行业的政策保护，也反映出我国的法治特点。因此，要想将这一法律坚决落实，我 国北京市国土资源和房屋管理局以此为原则发布了一系列规定，主要目的就是从科学的角度给予评 估单位绝对认定。评估机构和普通行业别无二致，它在行业服务中面临着诸多困难和挑战。 经过调查发现，目前在我国北京市房地产市场上有很多规模不一的评估公司，行业内部的激烈 竞争是评估公司健康运行的巨大阻碍。因此如何在当前局势中占有绝对优势以促进评估机构的可持 续发展是评估机构最为关注的。各评估机构的评估人员面对多样的评估对象应该秉持专业态度，根 据不同的评估事件的不同性质采取不同的评估方案，为委托方提供科学合理的答案。但是目前存在 的一个非常严重的问题就是评估人员的职业能力不够，很多评估人员技术不过关，因而给出的评估 结果也不具有科学性和合理性。在日渐壮大的评估市场中，许多评估机构为了扩大收益，不顾行业 规则擅自降低评估收费标准，并私自满足客户提出的各种不合理要求。这种不正当的评估现象使得 我国评估机构在未来的运行中面临较大风险，评估人员素养不够也导致管理风险进一步强化，进而 使社会各界对评估机构丧失信任，不利于评估行业的可持续发展。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 36 三、评估报告中存在的风险 经济发展带动了房地产市场的发展壮大，房地产市场的繁荣发展推动了房地产市场评估的顺利 展开。伴随着现代化市场经济的快速发展，更多的企业家发现了房地产的经济价值，他们认为房地 产生意会为他们带来丰硕的经济收益，也会觉得房地产是企业生存发展中所必需的动力支持。所以 很多企业家把重点聚焦在评估报告上，在评估过程中，评估公司由于各种各样的问题暂时无法达到 委托方的意愿，他们会要求委托方继续提供信息和资料，在这段时间内，为了尽快给予委托方评估 结果，评估机构会采用虚假评估给予委托方不真实的评估结果。这是评估机构评估过程中潜在的巨 大风险。 很多专家明确表示，评估机构作为我国的公证机关，在任何时候都应该保持科学严谨的工作态 度，在评估过程中认真审核评估资料和信息，确保评估资料的可信度和真实性，如果不能保证评估 资料的真实性，那么评估报告也就会失去参考价值，也就无法体现其公正严明，评估人员一旦在评 估报告上签字或者盖章，就说明评估报告和评估资料都经过了科学审查，这也有效的增强了评估报 告的可信度和科学性，站在法律的层面来看，评估机构要想赢得社会各界的信任和支持，就必须从 评估报告入手，增强评估报告的可信度和真实性。因为对于评估机构而言，每一份评估报告都存在 巨大风险，一旦出现职业问题就势必会对评估机构造成巨大影响，因此，在评估过程中，评估人员 必须保持专业的服务态度，认真研究审核评估资料，最大限度的降低评估风险。 面对房地产评估机构中出现的一系列风险，评估行业应该着重防范，为评估业的可持续发展提 供良好环境。笔者觉得要想有效降低风险，应该做到以下几点：①坚持对房地产评估行业的统一科 学管理，实现评估机构的可持续发展。坚持配合政府的科学监督，然后根据法律法规制定相关的房 地产法律，科学规范每一个评估细节，以科学的方式促进执业资格制度的改进和完善。②评估行业 是技术密集型企业，毋庸置疑，人才在企业中扮演着非常重要的作用。要想从根源上加强评估人员 的职业素养，评估行业必须加大资金投入，对评估人员进行全面教育，在当前，我国设立评估类课 程的大学还不是很多，这也造成了理论知识发展落后于社会实践的发展，进一步导致了我国评估行 业发展存在很大阻碍。由于评估报告所呈现的评估结果含有严重的主观因素，所以评估人员的能力 和水平会对评估报告产生直接影响。 总结： 房地产评估市场的发展是我国经济发展的必然产物，它表明了我国现代化经济正在以前所未有 的速度向前发展，但是房地产评估市场中存在的风险和弊端也需要企业人员有所警醒，以科学的手 段规范评估行业的发展是评估机构可持续发展的动力，也是房地产生意健康发展的关键。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 37 第八节 房地产评估机构的风险预防与控制研究 摘要：对于房地产评估机构而言，评估风险对于企业的生存发展威胁是致命的，一旦出现评估 风险隐患，不仅需要承担评估责任及经济利润损失，对于企业的公信力更是有着严重的影响。随着 住房改革制度的不断深化，带动了我国房地产的发展，现在房地产已经成为了我国经济发展的重要 产业。房地产市场和房地产评估的关系非常紧密，房地产的发展也给房地产评估行业的发展提供了 机会，对评估服务的要求也在不断地提高。但是现在的房地产评估也和其他社会中介一样，存在的 风险比较大，必须采取措施来进行防范。 关键词：房地产评估机构，风险预防，控制研究 一、房地产评估存在的风险及原因 房地产评估行业虽发展迅速，日益完善，但仍然存在很多问题，有较大的风险性，总体来说， 可以概括为以下几点： （一）评估抵押物价值过高 通常，我们评估房产的价值如果超出它实际价值的百分之二十，则认为这是一个严重的失误。 然而，这部分工作居然占到了总工作量的百分之五十几，这带来的后果是非常严重的。设想一下， 如果银行按照房地产评估机构给出的报告贷款给客户，而实际的房产价值却存在很大的水分，这种 案例频繁出现，将会给银行带来多大的损失啊，其风险性可想而知。 （二）评估机构对房产暗藏风险把握不足 造成这样的后果，我们分析得出主要有两个原因：一个原因是评估机构业务能力有限，不能全 面、细致的执行业务；另一个原因是评估机构对房产抵押贷款的认识还不够深刻。在实际工作中， 我们要确保房产抵押贷款能够及时的偿还，就必须把房产抵押评估做好。 （三）忽视了抵押贷款项目的可行性评估 按照规定，在房地产抵押贷款中，如果借款人无法在规定期限内，偿还所欠款项时，银行有权 利处置贷款人房产，以得到补偿。从而，能大大降低银行的风险，避免不必要的损失。其实，这样 就造成了很多评估机构思想的一个误区，多数评估机构会更看重借款人的房产价值，往往忽略掉此 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 38 人是否有这个偿还能力。而且，房产的价值是受很多因素影响的，如果拖欠越久，它的价值会大打 折扣。而事实也证明，如果欠款人无力还款时，银行对房产的处理也是非常困难的。这样，银行完 全就处在被动之中，吃力不讨好。 （四）房产评估机构在抵押贷款业务中地位尴尬 在房屋抵押贷款中，贷款人、银行、房地产评估机构这三方的关系是很微妙的，他们互相依 赖，却又各自独立，为了各自的利益，不断利用对方，达到各自的目的。显然，这其中，房地产评 估机构的地位是非常尴尬的。在这三方中，贷款人实际上是评估报告的买方，评估机构必须给贷款 人提供周到的服务，然而，也不能忽视银行方面，如果房地产评估方案不合格，很容易造成银行的 不满，从而失去银行的信任，遭到封杀。有此不难看出，房地产评估机构的风险是很大的。 （五）评估师素质的风险 一个优秀的评估师能写出好的评估报告，对于一个房地产评估机构来说，人才绝对是一笔不小 的财富。我们判断一个评估师的好坏一般从 2个方面来评价：一方面是评估师的业务能力，好的评 估师能写出规范、准确的评估报告；另一方面是评估师的道德修养素质，如果一个评估师的道德修 养不高，其很容易利用工作的漏洞进行欺诈、泄密等，其后果的严重性可想而知。 （六）制度、规范落后带来的风险 房地产业快速发展带动了房地产评估行业的发展，很多房地产评估机构是由原来的政府机构转 变过来的。因此，他们有有的会通过不正常的渠道获得业务，垄断市场，造成了不公平的竞争；有 的机构不遵守规范，虚假评估，高估或者低估了房地产价值；有的机构实力差，评估人员素质较 低。可以说，出现这种种问题，归根结底都是由于评估制度不完善，市场不成熟所带来的结果。 二、防范房地产评估风险的策略 房地产发展到现在已经慢慢地成熟，房地产的风险在不断地降低，但是其中存在的问题还比较 多。房地产评估机构想要规避风险，便必须做到下面四点。 （一）谨慎选择客户，保证信息的合法性和真实性 在进行客户选择的时候，评估机构必须慎重，必须全面地审查客户提供的相关资料，保证客户 提供资料和信息的真实性。这便要求客户和评估机构之间进行充分合理的沟通，全面地了解房产的 实际价值，确保做出的评估报告可行度较高，维护评估机构的良好形象，降低其出现风险的概率。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 39 （二）做好内部管理工作，将责任落实到每一个人 房产评估机构必须认识到行业内部管理的重要性，对内部质量控制体系进行完善和健全，而想 要做到这点，便必须保证质量控制程序和体系的完善。在我国，评估机构是房地产评估行业的主 体，需要承担其应该承担的任务，其必须做好行业的协调、管理、服务以及监督工作。对这些控制 制度而言，估价复审制度是非常重要的，其存在能够切实提高评估机构本身的专业水平，对评估的 程序和方法合理性进行评判，这样能够很好地降低评估的风险，提高评估的合理性。 （三）重视制度的完善和创新 每个行业都有属于自身的规范和相关的制度，房地产评估行业想要更好地进步和发展便必须重 视评估制度的完善，这也是降低风险的重要策略。和国外相比，我国评估机构发展起步比较晚，和 先进国家之间的差距也比较大。所以有必要借鉴发达国家的经验，并以此为基础进行创新，确保制 度的评估规范和制度符合我国特色。并且在进行评估的时候，也必须严格地根据我国的相关规定和 发展进行，主管部门也必须发挥自身的管理监督作用，定期评审评估机构以及评估师，若是发现问 题，必须严厉地惩罚，从而给其发展提供一个良好的环境。 （四）重视评估人员素质的提高 评估人员素质对于房地产评估机构而言是非常重要的，只有评估人员本身的从业素质提高了， 房地产行业才可能健康地发展。评估师不仅需要具备专业的知识，而且还必须了解法律、经济、财 务以及建筑等方面的知识。房地产评估行业协会以及主管部门也应该有意识地培训评估人员，不断 地提高评估人员的素质。此外，评估机构和评估人员还应该根据自身的实际需要和特点来有针对性 地进行培训，只有这样，房地产评估机构才能够更好地发展，满足社会发展和国民经济发展的实际 需要。 结语： 二十一世纪国民经济飞速发展，房地产评估机构虽然存在着风险，但发展前景是广阔的，这需 要从业人员抓住机遇，不断完善制度，提高自身专业、道德素质，坚定信念。相信在不久的将来， 房地产评估机构一定能得到蓬勃发展，为人民生活、国家经济发展做出贡献。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 40 第九节 经济外部性对房地产评估的影响 摘要：由于我国房地产评估行业起步明显晚于部分发达资本主义国家，因此在目前的发展阶段 还存在着不少亟待解决的问题。就目前的情况来看，经济外部性的存在会影响房地产评估师评估房 地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，房地产评估师可经过具 体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对评估房地产价格的影响。基于此本 文分析了经济外部性对房地产评估的影响。 关键词：经济外部性，房地产评估，优化 一、概述 （一）房地产评估定义 在没有任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。但是在实际估价过程中，在 对房地产价格进行评估时采用市场比较法时，为了不使房地产评估价格失去意义，评估价格应该有 明确的定义。并不是简单对房地产成交价格做区域因素(包括交通状况、基础设施状况、繁华程度 以及环境状况)、交易日期、个别因素(容积率、建筑结构、临街状况、装饰状况、设备状况)等因 素修正就是房地产评估价格，而是要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价 格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。 （二）经济外部性 外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近 110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他 人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影 响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的 效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。 从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性 时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现 实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。 经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带 来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来 的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系(或影响)，这种联系往往并非有关方面自愿 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 41 协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环 境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。 二、经济外部性对房地产业的影响 外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策 时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的 影响。当消费者购买房子的时候会考虑房子的经济外部性，比如房子周围的环境、空气质量、周围 的学校，医院和公交车站等，这些经济外部性因素影响了消费者是否能买此房子，由此房子的价值 和价格背离。 房地产业是城市经济发展的基础产业，是国民经济的先导产业，从一定意义上说也是保护和优 化生态环境的重要环保产业。开发者为了追求高额的经济利润，往往不顾当地环境容量而盲目开 发，以当地生态环境的破坏为代价而获取高额的利润，即产生了外部不经济性。 三、房地产评估优化治理对策 第一，使用合理的方法。1)比较法。比较法是指根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求 取估价对象的价值或价格的方法，具体的说是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比 较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的特 点是方法简单易懂，是利用市场价格进行评估根据基于市场可比较对象对房地产本身进行修正而完 成评估，关键点是选择市场上具有类似价值的有参考意义的可比实例。2)成本法。成本法是指根据 估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说是测算估价对象在价 值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的 方法。成本法的特点是根据取得及开发房地产的费用而进行评估，适用对象广泛，包括已经开发、 正在开发和计划开发的房地产。但是成本法更加适合交易几率低，不以经济效益为目的的公益性房 地产，对于能够产生经济效益的房地产而言，房地产的生产成本并不能决定房地产的价格。3)收益 法。收益法是指根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是预测估 价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或 价格的方法。收益法的特点是根据房地产未来的收益而进行测算，从而得出评估价值，而这其中的 折现率的确定是影响评估结果的关键因素。 第二，健全、细化行业法律体系。依据目前我国已有的《房地产管理法》，建议立法部门进一 步细化并针对我国房地产评估市场实情出台相应的《中华人民共和国房地产评估管理法》，从法律 角度首先实现对我国房地产评估行业的规范管理。地方政府可在《房地产评估管理法》的基础上， 针对地方实情颁布相应的地方性房地产评估管理办法，且必须强化相关法律、规章制度的执行效 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 42 率，做到执法必严、违法必究。针对各地的房地产评估市场，建议建立起一套相对完善的价格管理 机制，细化收费标准，避免恶意压价等不良竞争行为。此外，针对从业人员形成一套职业道德管理 机制，针对有不良从业行为历史的房地产评估人员要处以严肃的惩罚，并就其行为进行记录备案， 多角度规范其从业行为。 第三，优化房地产评估执业环境，职业道德问题并非仅仅通过法律就能够有效解决，需要通过 多种途径进行综合治理，并不断推广优秀的从业理念，方能有效实现房地产评估执业环境的优化。 为此，建议我国首先建立起一套房地产评估从业人员诚信数据库，对各评估机构通过评估级别认定 的从业者进行登记，并对其每次的评估业务进行记录。一旦有不良评估行为，则整个行业均能通过 该平台了解到这一信息，这对于评估从业者的业务发展是十分不利的，因而能够起到督促其规范自 身行为，并自觉做到依法从业。 总之，近年来城市房地产火热的开发经营中所逐渐暴露出的一些问题，使人们不得不重新审视 城市房地产对社会、经济所造成的外部性，进一步加强对其的研究非常有必要。 第十节 大数据在房地产土地评估领域的应用 党的十八届五中全会提出：“实施国家大数据战略，推进数据资源开放共享”。这是大数据战 略第一次写入党的会议决议，标志着大数据战略已正式上升为国家战略。大数据技术的发展及其广 泛应用，给房地产土地评估行业发展带来难得的机遇，也提出了严峻的挑战。 一、大数据技术应用给房地产土地评估行业带来的机遇 大数据又称巨量资料，是指所有的数据量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间 内撷取、管理、处理，并整理成为帮助企业经营决策等积极目的的信息。大数据具有海量的数据规 模、动态的数据类型、快速的数据流转和巨大的数据价值等特征。更进一步说，大数据除了具有规 模数量大的特点外，更重要的是数据的非结构化、残缺和无法用传统方式处理等特性。从本质上 看，大数据的精髓在于它拓展了数据分析的抽样方法和范围，放松了对数据研究的精准度要求，更 注重通过揭示相关关系来刻划世界万物之间的复杂联系。因此，大数据为人类认识世界提供了新的 方法，引发了思维的革命。 大数据技术的战略意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化 处理。如果采用传统的关系数据库存储和计算方式，这些数据将会花费过多时间和金钱。房地产土 地评估数据库的数据来源，主要包含政府部门和各类相关专业机构等发布的各种数据、评估机构的 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 43 评估报告以及从相关网站获取的数据。房地产土地评估行业是一个典型的数据密集型行业。各房地 产土地评估机构通过长期经营，已经逐步积累了海量的用户数据，这些对用户的评估数据构成了庞 大的结构性数据资源。从房地产土地评估角度出发，理想状态的大数据是组织的行为全记录，以及 从这些记录中发现规律的过程。跟过去数据相比，大数据的关键作用之一是减少信息不对称，发现 市场主体的行为规律，甚至预测其经济行为。 大数据能够从根本上解决传统房地产土地评估中面临的信息不对称、客户不透明的问题。传统 的房地产土地评估业务运用大数据技术和方法，能够更好地识别和认知客户需求，以客户为中心， 创新评估服务，实现快速、低成本的客户营销和有效的风险管控，进而从根本上提升房地产土地评 估行业的专业服务能力。通俗地讲，大数据使房地产土地评估机构“更聪明”，这是房地产土地评 估机构体现其核心竞争能力的新型资产。 大数据时代背景下，传统的房地产土地评估行业界限和竞争格局已经被打破。云计算、大数据 等先进技术的快速发展，为房地产土地评估行业转型升级提供了有力工具。具体的手段、方法、机 制变革，应该与互联网的本质相结合，采用与之相匹配的理念、方式和节奏，否则会阻碍转型的步 伐。房地产土地评估行业要服务好实体经济，助推房地产行业健康发展，就要充分运用大数据技 术，强化客户服务的深度、广度和效率。 首先，房地产土地评估行业应用大数据技术，可以精准服务企业资本运营活动；其次，房地产 土地评估行业应用大数据技术，能够有效防控房地产土地评估风险；再次，房地产土地评估机构应 用大数据技术，可以大大提高评估工作效率；最后，房地产土地评估行业应用大数据技术，有助于 提高评估的科学性。优秀的房地产土地评估机构将基于优秀的平台技术、优质的客户资源和服务质 量，数据(信息)将成为房地产土地评估机构的核心竞争力之一，房地产土地评估所需信息的获取方 式将会发生改变，如购买服务、联盟共享、规模机构自身深加工等。 二、大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题 大数据、云计算和搜索引擎等信息技术，对传统的房地产土地评估手段和方法提出了严峻的挑 战。我国房地产土地评估行业受技术、数据、人才等制约，在大数据技术应用方面还处在起步和探 索阶段，存在以下几个问题。 1.对房地产土地评估新技术钻研不够 目前，大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非 委托方“我要做”的评估项目。很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成 评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，对大数据技术的应用更没有 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 44 引起足够的重视。有的或因收费低而应付了事，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地 产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。从总体上 看，现有的房地产土地评估从业人员信息化素质普遍较低，对信息技术特别是大数据技术知之甚 少，更谈不上有效应用。 2.在评估业务实务中低层次操作 目前，政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛 盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性。难以制定统一的评估技术标准，也很 难统一协调推进大数据技术的应用，严重影响了房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土 地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上。特别是房地产土地评估行业与其他相关行 业的沟通、信息共享和渗透都不够理想，极大制约了大数据技术在房地产土地评估领域的应用。 3.评估大数据安全防护面临严峻挑战 在大数据时代，数据安全的威胁随时都有可能发生。例如，云计算机面临存储数据安全、黑客 攻击以及保护隐私的法律风险，用户数据和应用托管在云计算上面临泄露和非授权使用的风险。伴 随着数据的进一步集中和数据量的增大，现有的信息安全手段已经不能满足大数据时代的信息安全 要求，对海量数据进行安全防护更加困难，数据的分布式处理也加大了评估数据泄露的风险。在大 数据背景下，网络结构发生边界模糊、中心离散、分层减少等重大变化，导致原来奏效的安全防护 理念和技术，出现了设备位置不确定、检测目标不明确、防护重点不突出、阻断策略不匹配等问 题，防护效能严重降低，导致房地产土地评估大数据安全防护面临严峻的威胁。 三、加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策 目前，大数据技术已经成为房地产土地评估行业找准市场定位、挖掘新的业务增长点，实现战 略转型、打造核心竞争力的重要方面，在很大程度上可以决定房地产土地评估行业的未来发展。因 此，如何在房地产土地评估业务中更好地运用大数据技术，在不久的将来将成为房地产土地评估行 业的关注焦点。 1.加强大数据技术应用的研发力度 创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业 务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立 研发部门，研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和 新手段，特别是大数据技术在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 45 务成本。为此，需要采用新的组织形式与管理方法，利用民营高科技企业的技术、人才与设备优 势，联合科研机构和高等院校等共同研发评估大数据技术等，积极开展大数据领域的双边或多边技 术协作，逐步形成房地产土地评估大数据技术科研平台，为房地产土地评估领域应用大数据技术提 供有力支撑。 2.完善房地产土地评估的基础条件 为推进大数据技术在房地产土地评估领域的应用，房地产土地评估机构需要引进高端计算机技 术、信息技术等专业人才，迅速搭建起所需的部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理 平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为大 数据技术的应用提供及时、完整的信息支持。同时，推进房地产土地评估领域大数据的开放共享进 程，打通房地产土地评估信息横向共享渠道，推进信息资源的共享和业务协同，在此基础上形成房 地产土地评估领域的大数据仓库。目前，房地产土地评估机构之间的信息网络自成体系、相互割 裂，相互之间的数据难以实现互通共享，信息系统出现“系统林立”和分裂状态。为此，需要借助 大数据平台，整合强化信息网络体系，实时获取、交换和使用数字化信息。此外，房地产土地评估 机构还要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管 理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护 能力。 3.建设房地产土地评估大数据实时监控系统 当大数据受到攻击时，能够利用有效的监控手段对入侵、破坏和攻击等行为进行实时识别、分 析和反击。建设网络空间可信任体系，研发面向高密级信息精准服务的自适应加密算法，是确保大 数据时代海量数据中信息快速、实时、精准、全周期安全可控的核心技术。为此，需要尽快启动房 地产土地评估数据中心建设，积极开发评估大数据安全保密技术，重点加强密码、网络防护等关键 技术的攻关，加紧构建自主可控的评估大数据安全防护平台。同时，强化接入认证管理，利用密码 技术保护克制数据污染，采取云威胁分析等手段精确定位攻击窃密行为，对房地产土地评估大数据 安全进行主动感知、检测和防御。 第十一节 房地产批量评估技术的应用分析 摘要：虽然我国目前还没有对房地产保有环节进行普遍的税收征管，但是在房地产存量交易的 税收核价环节以及金融机构的风险控制部门等都已经存在了房地产批量评估的需求。市场上出现了 一些批量评估的系统或产品，在批量评估技术方面已经具有了一定的社会实践基础，就目前几个主 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 46 流的房地产批量评估技术做一简要汇总和分析，希望有助于房地产批量评估技术的深入探讨和研 究。 关键词：房地产批量评估，标准价调整法，多元线性回归模型，数据挖掘 根据房地产批量评估技术中人工参与程度的多少，现行批量评估技术方法可分为：以人工为 主、以计算机技术为主和以人工与计算机技术相结合三类。本文将对此进行讨论，对如何选用房地 产批量评估技术方法进行研究。 一、以人工为主的技术方法之标准价调整法 标准价调整法的概念 标准价调整法，作为市场比较法派生出来的一种方法，类似于城市动拆迁评估中的基准价格修 正法和香港的指标估价法，但又有其自身的特点。标准价调整法可定义为：一种批量估价方法，在 一定区域范围内进行估价分区，在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值，利用房地产价格调 整系数将标准房地产价格调整为各宗房地产的价值。标准价调整法适用于估价对象物业属性和估价 特性较为近似的物业，尤其适用于小范围且价格影响因素少的楼栋批量评估。 标准价调整法在不同物业类型中的应用 标准价调整法的实施涉及到：估价分区的划分、标准房的设定、价格修正系数的设定以及标准 房价格的评估。无论应用于哪种物业类型，这四个步骤必不可少，差异在于各步骤的具体实施方法 不尽相同。 在住宅物业的评估中，往往以小区作为估价分区的划分，在一个小区内根据一定规则设定一个 标准房，再由有经验的估价师根据实地调研情况设置标准房与其他房屋之间的价格差异系数。最后 仍由估价师定期对标准房进行估价，并通过已设定的系数求得所有物业的价格。 在办公物业的评估中，差异在于分区是以楼栋或项目来划分，后续步骤和住宅一致。 在集中型商业物业或工业物业中，都可以借鉴上述方法来进行操作。但在沿街零售型物业中， 由于沿街零售性物业分布广泛，没有明显的集中趋势，并且价格影响因素的差异较大，导致标准价 调整法的应用也与其他物业类型有较大不同，主要表现在估价分区的划分和价格修正系数的设定这 两个环节。现有的技术方案一般采集两级调整的方案。按商圈(或类似因素)将城市区域划分成诸多 估价分区，在每个分区中设定一个标准商铺，称为区域基准商铺。之后在分区内再进行一次估价分 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 47 区的划分，这一划分以路段为分区，在每个路段中设定一个标准商铺，称为路段基准商铺。估价人 员经过现场调研后，需设置两级修正系数，即区域基准商铺与路段基准商铺的价格调整系数，以及 路段基准商铺与路段内其他商铺的价格修正系数。最后经估价师定期对区域基准商铺进行估价，并 通过两级系数的修正求得所有商铺的价格。 标准价调整法的优点 ①在规模较小的城市中，可以实现绝大部分物业的批量评估需求，具有较强的实用性。 ②可以达到较高的批量评估覆盖率。 ③估价准确性较好，并具有较好的质量可控性。 ④除建设初期投入的人员成本和时间成本较大，后续维护的成本适中。 标准价调整法的缺点 ①由于人工作业的工作量太大，不适用大、中型城市。 ②对估价人员的经验要求较高，尤其是系数设置与标准房的价格评估等环节对质量的要求很 高。团队运作时，需要具备较高的质量管理能力。 ③不同物业间的系数关系可能受到市场、规划等因素的影响而改变，需要定期进行监控和维 护，有一定的难度或容易疏忽和遗漏。 二、以人工为主的技术方法之多元线性回归模型 多元线性回归模型简述 多元回归分析是目前在国外批量评估中占主流的校准技术，包括线性回归分析和非线性回归分 析。其基本原理是：在大量样本的基础上，通过对变量、误差的假定，依靠最小二乘法来拟合因变 量与自变量关系，从而建立数学模型。 多元线性回归方程模型为： =β0+β1x1+β2x2+…+βpxp+ei 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 48 其中：β0是常数项，是各自变量都等于 0时，因变量的估计值。β0，β1，…，βp是偏回 归系数，其统计学意义是在其他所有自变量不变的情况下，某一自变量每变化一个单位，因变量平 均变化的单位数。ei是残差。 多元回归是统计学方法，运用时要和经济学理论结合，实践中对多元回归模型的应用是基于特 征价格理论。国内关于运用特征价格理论来进行房地产价格批量评估也有较多的研究和学术论文， 但绝大多数还处于理论研究阶段。 多元回归分析的主要步骤 多元回归既可以用来预测售价，也可以用来预测租金，甚至可以用来统计其他中间参数。在步 骤上不同类型的物业没有明显区别，只是在变量的选择与量化上有所不同。为便于表述，下面以预 测办公物业价格为例来进行阐述。 ①选取样本：为了训练预测办公物业价格的模型方程，在目标范围内选取一定数量的样本，调 研其价格信息和基础信息。这里的重点是样本对总体的代表性以及样本数据采集的准确性。 ②构建办公物业价格影响因素体系：通过调研分析以及房产专家意见调查，归纳出可能影响办 公物业价格的特征变量，并进行赋值量化。 ③模型拟合：观察、分析特征变量的变动规律，采用统计分析软件进行分析，对模型和特征变 量赋值不断地尝试和修正，找出合理的价格和各特征变量之间的定量关系。 ④模型检验：最终得到的模型是否成功，取决于经济意义检验、统计检验、计量经济学检验以 及模型预测检验。其中统计检验包括了拟合优度检验和显著性检验；计量经济学检验包括多重共线 性检验及异方差检验等。但凡通过上述所有的检验，即可认为模型已成功建立。 ⑤模型应用：对办公物业的特征变量进行赋值，代入最终的模型进行自动计算，即可评估办公 物业的价格。 多元线性回归模型的优点 ①多元回归方法所涉及的工作量主要在于特征变量的数量以及特征变量的赋值容易程度，受城 市规模的影响较小，因此可以适用于大中型及以上城市。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 49 ②多元回归方法通过拟合因变量与自变量关系从而建立数学模型，这个过程与何种物业类型无 关，因此理论上多元回归方法适合各类型物业的批量评估建模。 ③通过“调整 R方”和“标准误差”两项指标，基本可以判断和掌握模型价格估计的准确度， 并且可以对模型进行持续改进，从而保证批量评估的准确性。 ④在市场稳定时期，由于自变量与因变量的关系也较为稳定，因此模型更新维护的成本较低， 从而价格更新的成本也较低。 多元线性回归模型的缺点 ①在不同区域或不同市场，价格的影响因素不尽相同，建立的回归模型也不相同。因此对每个 城市每个物业类型的市场需要分别建立回归模型。 ②多元回归的建模研究过程中，在理论假设、建模方法、数据采集等各环节中，需要综合的知 识、经验和技能要求。除了房地产估价师所需具备的估价理论知识、实务经验、调研及价格判断能 力外，还需要统计学、经济学等多学科知识。对人员和团队的综合能力要求很高，而这往往是传统 估价机构所欠缺的。 ③对样本数据的准确性要求较高。如果没有准确的样本数据，建立科学的经济学模型则为空中 楼阁。而要获得准确的样本数据，长久以来一直是一个难题，其中有人为的因素(如交易避税)，也 有客观的因素(如商业物业的交易活跃度低)。 ④在市场波动大的时候，原有模型可能失效或者预测能力大幅下降，而模型的迭代或维护周期 较长，可能无法及时调整。 三、以计算机技术为主的技术方法 房地产批量评估领域中以计算机技术为主的技术方法主要是基于大数据的数据挖掘。这一技术 的应用最早开始于房地产互联网企业，如搜房、安居客等房地产房源网站，后来逐步被引入到房地 产批量评估的技术或产品研发中来。 数据挖掘的方法和原理 首先，数据挖掘的前提需要有大量的数据可供挖掘。随着互联网在各行各业的不断渗透，房地 产中介行业中出现了大量房源网站，并逐步成为了房地产经纪人发布房源招揽客户的主要渠道。一 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 50 个房源网站中可以搜索的房源数量多达数十万甚至上百万条，并且每天都有数万条以上的数据更 新。这样的网站有好几家，为房地产的数据挖掘提供了可行的前提。 其次，结构化的数据为数据的采集提供了便利。在房源网站中，房源已经按小区进行了分类， 经纪人发布哪个小区的房源，则该房源将展现在该小区的搜索项下。至于面积、房型、价格、楼层 以及装修等参数，也都以格式化的方式来展现。因此，利用互联网爬虫等抓取技术，可以方便的将 这些网站的房源抓取下来，并建立房源案例数据库。 最后，是数据挖掘工作。数据挖掘一般是指从大量的数据中通过算法搜索隐藏于其中信息的过 程。数据挖掘通常与计算机科学有关，并通过统计、在线分析处理、情报检索、机器学习、专家系 统(依靠过去的经验法则)和模式识别等诸多方法来实现上述目标。根据上述定义和描述可以发现， 数据挖掘的核心是算法，而这个算法在不同的批量评估系数或产品中都不相同，算法的优劣也决定 了不同系统或产品的优劣。 数据挖掘方法的优点 ①高效无疑是数据挖掘方法的最大优点。一旦完成对算法的研究，价格估算的工作都可以交由 计算机来完成。 ②对整体市场价格运行的反映具有较高的准确度。 数据挖掘方法的缺点 ①对微观市场价格运行的反映可能存在较大偏差。微观市场中，例如一个住宅小区，其挂牌房 源的数量就很有限了，即使规模最大的小区，也就是几百的数量级。这样大数据挖掘的数据数量前 提已不满足，从而影响了对微观市场的价格估计。 ②批量评估的覆盖面不完整。互联网数据虽然总量巨大，但并非面面俱到。以住宅小区为例， 一些体量较小的小区，或者一些远郊区域，可能无法在互联网上被搜索到。因此，基于互联网数据 挖掘的批量评估势必在覆盖面上存在缺陷。 四、以人工与计算机技术相结合的技术方法 房地产批量评估，尤其是涉税的批量评估对评估系统的要求主要有：全面覆盖所有物业、估价 结果准确以及系统维护成本适中。根据前文对各方法的论述，单一方法很难实现上述要求。如标准 价调整法若在大型或超大型城市中应用，将面临很高的运营成本；多元回归建模的更新维护周期较 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 51 长，当市场出现快速波动时可能无法及时调整；基于大数据的数据挖掘在估价精度与覆盖面上都有 所欠缺。总之，无论从技术上论证还是从实施效果来看，多种方法的有效结合是较为理想的，也是 房地产批量评估技术的发展趋势。 实践中各方法的结合已有普遍应用，并且各有巧妙，方法不尽相同。下面就几种简单的组合方 式进行讨论。 标准价调整法与大数据挖掘技术的组合 大数据挖掘可以满足一些活跃小区的价格估算，因为活跃小区的挂牌房源较多，能满足算法所 要求的数据量前提，而不活跃的小区则无法为算法提供足够的“原材料”，因此不适用数据挖掘的 方法。这时就可以运用标准价调整法来弥补。按照标准价调整法的原理，在不活跃小区的临近或相 似区域内设置一个标准房，经人工调研后设置标准房与不活跃小区价格的调整系数。这样在算法得 出活跃小区价格的同时，可以利用预先设置好的系数一并计算不活跃小区的价格。 此外，在算法可以计算的活跃小区的价格中，也有可能存在价格偏差。这时也可以应用标准价 调整法的思路，设置活跃小区间的价格调整系数，来检验算法所得结果的合理性。 这一组合的应用前提主要是看大数据挖掘的应用前提是否存在，即是否存在大量数据可供挖 掘，因此适合房地产市场规模较大，“互联网+”比较发达的城市和地区。此外，在结合了大数据挖 掘技术后，标准价调整法可以应用到大中型及以上城市，克服了其原有的一大弊端。 多元回归模型与大数据挖掘技术的组合 除了对人员的能力要求以及对样本数据的质量要求较高以外，多元回归模型最大的弱点在于迭 代问题。市场不断变化，模型不可能一成不变，当市场发生变化并导致变量之间的关系也发生改变 时，原有模型的价格预计精度必然下降，此时必须对模型进行重新构建。 问题在于市场价格变化未必会导致变量间的关系也发生变化(或变化很小)，或者当变量间关系 发生变化时，人员主观上可能无法及时发现。当主观能够感受到变量间的关系出现变化时，往往已 经有了很大的变化。此时再进行模型的迭代就已近晚了，之前的价格估算可能已经出现了错误。 大数据挖掘技术可以很好地弥补上述的缺陷。大数据挖掘不仅可以直接计算某些具体变量，任 何数据内在的规律和关联都可能应用大数据挖掘的方式进行探索和发现，并且能对极为细小的数值 波动进行反应。利用数据挖掘的这一特性，可以建立对变量的波动监控，当波动超过一定的预设阀 值即可启动模型的迭代更新。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 52 这一组合的应用前提同样取决于大数据挖掘的应用前提，除了城市规模等情况限制外，如商业 物业、工业厂房等物业市场也不适用。 标准价调整法与多元回归模型的组合 标准价调整法往往适用于特性相近的物业，如在一个小区中设定一个标准房，再设定标准房与 其他房屋的价格修正系数。在价格更新时，求取标准房价格后，即可得到小区内所有房屋的价格。 但当城市规模很大时，也就是有很多小区时，必须要求取所有小区的标准房价格，如仅以人工来评 估得出的话，成本非常高。此时在求取小区标准房价格方面，采用多元回归模型的方法可以极大地 减少人工和时间成本。 由于标准价调整法和多元回归模型都属于以人工为主的技术方法，因此理论上的应用几乎不受 限制。在结合多元回归模型后，标准价调整法也可扩展应用到大中及以上城市。 从上述三个组合中可以看到，原单一技术的某些弊端可以被克服，整体技术方案的适用范围和 效果可获得较大提升和改进。实际研究和应用中可能有更多种的技术组合，且并不限于本文论述的 主流技术方法。多种技术组合应用是房地产批量评估技术探索和创新的主要方向。 五、房地产批量评估技术的选用 无论是单一技术还是多种技术方法的结合应用，房地产批量评估技术的选用依据主要是数据状 况、结果的质量状况以及运行成本。 数据状况主要指数据的数量和质量。就技术方案来说，侧重点有所不同。例如在多元回归模型 中，对于样本案例的参数质量要求是所有技术方案中最高的；而大数据挖掘技术则对数据的数量要 求最高。现实中不太会碰到数量又多质量又好的数据状况，因此在技术选用时首先需要考虑是否可 以稳定获得所需要的数据。 至于结果的质量状况和运行成本，很难设定一个标准线。只能根据不同的需求目的来设定质量 目标，以及根据组织的投入产出效益来选择可行的技术方案。以上海城市房地产估价有限公司开发 的 VISS系统的运行情况来看，其在住宅物业批量评估方案中采用了标准价调整法与大数据挖掘相 结合的方法，使其系统的评估精度基本控制在正负 6%的误差范围，极端误差范围为正负 10%。对于 上海 12000多个住宅小区，其价格更新周期为每月，其数据维护人员仅 8-10人，每次价格更新的 工作周期仅为两周。在其新研发的办公物业批量评估方案中，更是结合了标准价调整法、多元回归 模型以及大数据挖掘三种方法，使其系统的评估精度可以控制在正负 10%的误差范围，极端误差范 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 53 围为正负 15%。对于上海 3000多栋写字楼物业，可以实现 3个月的价格更新周期，而数据维护人 员仅 3人。 因此，在选用何种技术方案时，主要有四个评价因素。一是技术方案所需的数据是否可以稳定 获得；二是批量评估的价格精度是否满足目标需求；三是批量评估的物业覆盖面是否完整；四是批 量评估的运行维护成本企业(或组织)是否可以承受。以此为标准，运用多方法结合的思路进行技术 的研发和创新才是房地产批量评估技术发展的正确道路。 结语 本文之所以将房地产批量评估技术按以人工为主和以计算机技术为主来划分，盖因其出处不 同。三大主流技术中，大数据挖掘来自互联网行业对于估价业务的渗透；多元线性回归模型来自大 学院校对于房地产的研究；只有标准价调整法来自于估价行业本身。任何一种技术单一使用都有其 利弊。房地产批量评估技术的探索与创新必须跨越行业和专业的限制，学习跨领域的知识和技术， 结合多种技术和方法，才能最终全面实现房地产价值的批量评估。 作者简介：肖历一，上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 54 第三章 市场调研：2019 年中国房地产评估行业存在的问题、挑 战、瓶颈 第一节 2019 年中国房地产评估行业存在的问题分析 尽管我国房地产评估行业发展取得了一系列可喜成果，但仍存在一些突出问题有待解决。 近年来，在需求和供给多重因素的推动下，我国服务业进入前所未有的大发展阶段，服务业规 模快速扩大，结构不断优化，新兴服务业态、商业模式不断涌现，已成为国民经济的主导产业和新 常态下经济增长的重要引擎。但与发达国家相比，我国服务业还存在结构不合理、创新能力不足、 服务质量不高和企业竞争力不强等问题，转型升级和提质增效面临巨大困难和制约因素。 一、市场存在的问题 服务业的发展一般多是采取“轻资产运营”模式，这种模式的优点是以租赁方式为主经营门 店，有效降低公司资本投入，提高扩张和布局的速度，抢占市场份额，但缺点是抵御租金上涨风险 的能力较低。近几年，越来越多的服务企业面临租金大幅上调的问题。随着房地产租赁价格不断上 涨，服务行业的盈利空间被大幅挤压，服务业进入微利时代。此外，人工、物流、水电等商业成本 的上升，也进一步压缩了服务企业的利润空间。 二、跟不上消费变化 消费观念与消费结构同步发生了明显的变化，消费者意识逐渐改变，呈现多元化消费趋势。传 统服务企业面对消费升级的新常态，由于未能及时调整好策略、把握消费需求、并加强与消费者的 沟通和互动，造成市场应对越来越被动。 三、服务业创新不足 创新是服务业发展的动力，也是服务业转型升级的关键。我国服务业缺乏创新主要体现在以下 几方面：一是发展观念亟待转变。服务业企业家经营理念相对落后，缺乏抢占新市场、发现新商 机、拓展新市场的思路和能力。二是服务业专业化规模化程度不够。随着制造业的发展，对配套服 务业的需求趋向高端和专业，但由于受路径依赖与产业锁定效应影响，我国现代服务业尤其是生产 性服务业发展不足，行业整体产业链格局需进一步有效提升。三是生活性服务业创新方式需继续拓 展。针对不同收入的消费人群，服务市场的细分和创新不足。除高端现代服务业在长春市高度集中 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 55 发展的趋势特征外，其他地区也需依据地方特色和优势，相应的发展满足当地居民生活的新型服务 需求，如健康服务业、电子商务、养老服务业、文化服务业等。 四、市场竞争激烈 房地产评估行业之间的竞争，导致企业之间的竞争，而经济下行带来的市场容量萎缩，进一步 加剧了品牌之间的恶性竞争，价格战、渠道战、促销战在不断升级，导致营销费用不断增加，最终 企业的竞争压力越来越大。 五、服务质量问题突出 电商虚假促销；电信行业“先斩后奏”擅自调套餐；新能源汽车售后服务差……在 2019年 03 月召开的“3·15”中国质量诚信品牌论坛上，中国质量万里行促进会发布了《2018年中国质量诚 信产品与服务质量明查暗访情况》,家电、保险、汽配、网约车、电商等 10个行业质量诚信承诺问 题较为突出。 家电行业 售后服务质量猫腻多 售后服务质量猫腻多，夸大问题、模糊收费标准、小病大治等乱象凸显。小家电产品售后维修 难、维修网点难找、服务滞后，个别品牌三包期内不能履行服务承诺，找各种理由拒绝提供及时上 门维修服务。 保险行业 消费者合理诉求难满足 从业人员素质低、流动性大，消费者合理诉求难满足。 车险定损员伪造事故现场，骗取保 费。保险霸王条款内容冗长、深奥。服务质量诚信欠缺，如只换不修、小修变大修等。个别从业人 员为业绩进行误导宣传，夸大保险功能。 检验检测行业 数据弄虚作假 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 56 个别城市机动车检验检测行业对代办揽客的“车串串”“兔子”等打击力度不够。检验检测行 业诚信意识薄弱，存在检验检测数据弄虚作假、不实宣传等现象。检验检测门槛低，市场存在 “小、散、乱、弱”问题。 汽车及配件行业 零部件领域标准缺失 汽车维修“未能一次修复”比率为 %，小病大修、以旧充新，零部件领域标准缺失，汽配 市场小、杂、乱。新能源汽车不能及时维修，缺少较熟练的维修人员；故障率升高，表现在电池性 能衰减、续驶里程缩短、三电系统故障等；现有的三包规定还未将新能源汽车纳入其中。汽车零部 件检测国家标准、行业标准缺失。个别 4S店以优惠价格为由强制消费者购买保险，高端车辆要求 买指定维修险。 旅游行业 强制消费问题突出 强制消费问题突出，存在欺客、宰客现象。一些不合理的低价旅游团，通过低价吸引游客，购 物时长超过逛景点时长，导游变相强迫购物消费。住宿谈好的豪华宾馆，最后告知是“准”四星、 “准”三星。服务缩水，如减少就餐次数，往往以给游客半天或一天自由活动时间为由，就餐自 理。景点缩水，所谓的五日游、七日游，掐头去尾，真正游的时间只有三五天。个别游客中心存在 拉客现象，监督投诉电话公示密度不够。 网约车行业 准入机制存安全隐患 服务平台诚信缺失，缺少相关的法规及有效的社会监督。平台在安全措施和准入机制上存在安 全隐患。网约车计价不透明，爽约车乱象突出。 电信行业 擅自调高套餐 个别电信运营商存在夸大宣传，侵害消费者知情权，“先斩后奏”擅自调高套餐。运营商与互 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 57 联网公司合作，推出大量的不限流量卡，推行自动续约，没有提醒；特价套餐有陷阱，一般三个月 或半年有优惠，优惠完则自动恢复原价，不提醒消费者。 电商行业 电商+直播平台高仿货泛滥 电商+直播平台高仿货泛滥，涉嫌假冒伪劣等可疑产品的销售，产品多为大牌化妆品、衣服、 鞋子、面膜、手机等，作为新消费领域，因存在监管盲区，消费者合法权益很难保障。个别电商平 台已成为部分厂商售卖山寨产品、三无产品和劣质产品的通道。 手机行业 维修价格高昂 维修价格高昂，特别是手机屏，维修价格达到手机原价。不严格履行三包规定，符合退货条件 的不给退货或维修时间过长,多次维修仍不能排除故障。维修点对“三包”期内的手机，以种种理 由推卸责任。 网络上假冒特约手机维修网点猖獗,维修过程中存在恶意损毁零件、夸大损坏程度、收取昂贵 费用、更换电池等配件不使用原厂配件等现象。人脸识别存在安全漏洞。备用机难落实，部分品牌 告知国家没有对备用机的规定或不清楚。 家装行业 售后服务无保障 规模小，从业门槛低，鱼龙混杂，售后服务无保障，“低价全包”变身“加价全包”。合同使用 模糊表述，利用消费者不清楚装修材料和工艺，偷工减料、粗制滥造、以次充好；施工半途加价成 潜规则,如谈好的一口价施工全包，半途突然要求加价，或先有意删减部分项目，过程中再找各种 理由增加费用。 六、部分消费性服务行业的有效供给不足 受多方面因素的制约，医疗、养老、体育等行业发展相对滞后，总量供给不足。以养老服务为 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 58 例，2016年每千名老年人拥有养老床位仅为 张，为国际标准的一半左右。再如体育产业，体 育基础设施建设滞后、体育赛事服务体系不健全、职业体育与社会联系不紧密，难以满足居民对体 育服务的需求。另外，一些领域结构性过剩与结构性不足并存，低端化、同质化的服务供给过剩， 但高品质、特色化服务供给则相对短缺，与居民需求不适应，致使很多消费需求流失到境外。 2009—2017年，我国旅游服务贸易逆差由 亿美元快速扩大到 亿美元。 七、消费性服务业供给存在结构性不平衡 部分消费性服务行业发展结构不平衡，劳动力低成本优势不断弱化，新的技术和商业模式优势 仍有待形成。一些行业仍以国有经济为主导。例如，2016年，国有控股投资在“教育行业”“卫生 和社会工作”“文化、体育和娱乐业”“居民服务”城镇固定资产投资完成额中的占比分别为 %、%、%、%，都超过了整个服务业的平均水平。 八、对外开放程度较低且国际竞争力较弱 2016年，我国消费性服务业主要行业的外商固定资产投资完成额为 亿元，在服务业城 镇固定资产投资完成额中的占比不足 1%。同时，我国部分消费服务业国际竞争力相对较弱。 2009—2017年，旅游服务贸易逆差占全部服务贸易逆差额的比重由 2009年的 %迅速提高到 2017年的 %。我国旅游业贸易竞争力指数（TC）由 2005年的 下降到 2017年的. 第二节 2019 年中国房地产评估行业发展面临的困境 同时，服务业发展也面临一些压力和挑战。一是外部环境依然严峻。世界经济处于深度调整 期，国内经济面临较大下行压力，服务业发展外部环境的不稳定、不确定因素增多。二是区域竞争 日趋激烈。各省纷纷把加快发展现代服务业摆上重要位置，市场、资本、人才、技术等领域的竞争 压力加大。三是内部制约亟待破解。行业和部门条块分割依然存在，服务业发展的制度环境有待完 善。创新能力、高端人才、龙头企业和知名品牌缺乏，服务业有效供给能力不足。制造业服务化步 伐较慢，城镇化率和居民收入水平偏低，影响生产和生活服务需求释放。 一、发展环境尚需完善 一是政策效用不强。自国家实施东北老工业基地振兴战略以来，我国将服务业作为经济发展的 重点领域，制定出台了一系列政策措施促其发展，但政策效能没有充分激发，实施效果不显著。服 务业发展的立项、用地、税收、人才引进等方面政策创新不够，相较发达地区仍缺乏吸引力和含金 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 59 量。二是体制机制不够灵活。主要表现在部分行业市场准入限制严格，行业垄断现象依然存在，金 融保险、社会公用事业、信息媒体等行业市场化进程相对滞后，各行业“非禁即入”政策执行效果 不理想。而且部分行业仍存在多头管理、资源分割的现象。三是市场环境不优化。市场发育不充 分，无序竞争、恶性竞争、行业混乱的情况屡禁不止。行业协会发展成熟程度不够，家庭服务业、 体育服务业、健康服务业、法律服务业等新兴服务行业标准需进一步完善，服务质量和服务水平亟 待提高。 二、要素供给不充分 人才和资金是服务业发展的两大支撑要素。人才短缺一直是我国服务业发展的主要制约因素， 各地各行业都表现出中高端服务业人才严重短缺状态，尤其是从事电子商务平台技术研发、电子商 务模式创新等高技术人才以及精通国际规则的律师、会计师、评估师等高级管理人才一直匮乏。而 且省内人才基本集中在长春、吉林两市，各地区间流动性较小。同时，由于我国的发展环境相对发 达城市较差，导致软件业、信息服务业、旅游业、金融服务业等不同领域存在人才流失现象。而金 融资源作为服务业发展的另一重要支撑要素作用发挥不足。我国服务业多具有规模小、固定资产少 的特点，融资难问题一直难以解决，而金融服务模式相对落后成为我国服务业发展的又一瓶颈。 三、行业人才、资本、基础设施保障不足 总体上看，我国零售、住宿和餐饮、居民服务等行业从业人员素质相对较低，对提高服务质量 有一定影响。同时，多数消费性服务业融资能力有限，特别是资本市场在支持融资、发债以及知识 产权抵押等方面的作用还不明显，知识产权保护体系不完善。此外，与零售、旅游、文化娱乐、教 育医疗等相关的基础设施和配套设施整体还不是很完善，特别是不同行业基础设施之间的融合联通 性不强，城市商务区、旅游景点、交通枢纽与主要商业网点、商圈建设的脱节现象较为普遍。 四、转型有待系统变革 目前，消费转型更多体现在对消费体验方面的关注，如购物环境、商品陈列、空间规划，或是 业态上的跨界，如超市+餐饮，超市+3C，超市+娱乐休闲，这种业态升级迎合了消费升级下的部分 新需求，也是创新的具体体现，但简单的业态组合或业态细分或聚焦，不能解决行业遭遇困境的根 源问题。转型升级并不意味着只是进行空间改造，引入各种体验业态，社交性场景，标配化地增加 服务，未必一定能够很好的实现引流效果，带来整体项目业绩提升。 第三节 2019 年中国房地产评估行业供给侧存在的问题和障碍 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 60 一、房地产评估行业供给侧存在的问题 （一）有效供给不足 (1)从供给总量上看，研发设计、检验检测、现代物流和市场营销等生产性服务业仍主要存在 于工业企业内部，专业化、规模化水平低，与制造业和农业联动发展不足，对人才和资金等要素的 聚集能力不强。特别是研发服务能力不足，我国大中型工业企业研发投入占主营业务收入比重不到 1%，而主要发达国家这一指标一般在 %以上。同时，家政、养老、体育和健康等生活性服务业 也存在总量供给不足问题。调查显示，现阶段我国有 40%的城镇家庭约 1亿户有家政服务需求，而 目前家政服务从业人员仅为 2000多万人，供给缺口巨大。 (2)从供给质量看，一方面，健康、养老和文化等生活性服务业发展层次偏低，部分服务产品 有效供给不足。如健康服务方面，2015年我国每千人口医师数、护士数分别为 名和 名， 远低于 OECD国家平均 名和 名的水平，健康体检、康复护理和养生保健等服务供给短缺， 挂号难、住院难等现象大量存在。另一方面，旅游、零售、餐饮和家政等生活性服务业服务质量不 高，存在服务不规范、缺乏信誉等问题，抑制了居民消费结构升级和居民服务消费能力释放。 （二）非市场化问题 非市场化是制约我国服务业快速发展的重要原因之一。除了餐饮、零售等部分服务业外，我国 许多服务业领域还存在制约市场机制作用发挥的体制机制障碍，使得服务业缺乏足够的发展动力和 活力，效率低下。 (1)行业垄断。许多服务业领域进入壁垒高，存在进入管制(如投资审批、行政许可)和价格管 制。如银行、保险等行业，牌照资质的事前审批限制了民间资本进入，使得民间资本进入金融服务 业的积极性较低。在对外资市场准入方面，外资银行在华经营受到持股比例限制、开设分行的限制 和数据要求、业务种类限制、许可程序与要求以及资本和流动性限制等业务和地域限制。 (2)服务内部化。生产性服务业的发展存在服务业由内部化向外部化转化的规律。由于我国多 数工业企业仍没有改变“小而全、大而全”的发展模式，生产性服务内部化问题比较严重。如服装 生产企业大多自带款式设计、面料研发和渠道销售等功能，抑制了生产性服务业需求的释放。尽管 近年来各地都在推动工业企业主副分离，鼓励工业企业将非核心的服务环节外包，促进服务业专业 化发展，但由于企业间长期合作意识差，上下游供应链缺乏有效对接，服务业外部化进程还比较缓 慢[3]。以第三方物流为例，目前我国第三方物流占物流市场比例不足 25%，远低于发达国家 70%的 水平。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 61 (3)服务事业化。目前服务产业化发展存在体制制约，一方面，受传统计划经济体制影响，机 关、企事业单位后勤服务的社会化程度、产业化程度较低的现状没能得到彻底改变。另一方面，许 多原来属于公共事业的服务，如文化、医疗、体育和养老等产业和事业界定不清，民营资本进入仍 面临诸多限制，导致高质量、多样化和便利化的服务供给短缺。以养老服务业为例，由于养老服务 的“福利性事业”和“市场化产业”边界不清，政府没有明确“兜底”保障的服务对象及相应标 准，致使各地较多关注养老服务“福利化”“公益性”，相对忽视“产业化”发展，重视机构养老、 轻视社区养老和居家养老，造成目前养老服务供给不足，无法满足大众化养老服务和中高端养老服 务需求。 （三）供给制度不完善 服务业的发展需要良好的制度保障。目前，我国服务业发展的制度供给不完善，服务行业相关 立法建设滞后，尤其在服务企业的市场准入、市场秩序等方面缺乏有力的规范，制约了服务业发展 水平的提升。 (1)在法律法规方面，现行服务业的法律法规体系不健全，特别是对新兴服务业的发展缺乏规 划和规范。许多电商企业主要以采取低价竞争为核心手段，刷单现象严重，亟待立法规范。 (2)在行业标准方面，与商品标准相比，我国服务业标准化建设滞后，新兴服务业、知识密集 型服务业标准短缺。现行部分标准内容简单、未及时进行修订，已不适应服务业发展的需要。同 时，现行服务业标准多为推荐性标准，宣传推广力度不足，企业应用标准化的水平较低，对企业约 束性不够，标准推行力度受到较大影响。 (3)在市场秩序方面，一方面，由于服务行业信用体系建设滞后，行业普遍缺乏诚信，乱收 费、商业欺诈、制假售假、轻诺寡信和霸王条款等现象时有发生，严重地妨碍了服务业健康发展。 另一方面，由于服务业监管部门各自为政，缺乏跨区域、跨部门合作和监管信息共享机制，市场监 管存在“短板”，制约了服务业质量的提升。 （四）人才供给缺乏 目前，不仅一些新兴服务业缺乏相应的高素质人才，特别是有重要影响的领军人才，而且一些 劳动密集型的服务行业，快递、餐饮、家政和养老等服务行业也面临招工难问题。如在养老服务行 业，全国取得职业资格的养老护理员仅有 2万多人，大多数养老护理员缺乏专业的医疗护理知识， 服务水平不高，服务方式单一，与老年人日益增长的多样化服务需求有较大差距。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 62 （五）消费性服务业供给质量相对较低 由于行业从业人员素质较低、管理水平不高等原因，我国消费性服务业供给质量整体相对较 低，部分行业或领域的消费者满意度不高。据调查，2004—2016年，服务业万人投诉量从 件 上升至 件。2017年，全国消协组织受理的服务类投诉达到 万件，占总投诉量的 %，占比相对于 2016年上升 个百分点。其中，销售服务、生活社会服务类、文化、娱 乐、体育服务居于服务类投诉量前列。 （六）亟须深化供给侧结构性改革 当前我国消费性服务业存在部分行业有效供给不足、供给质量相对较低、结构性不平衡、保障 相对不足、对外开放程度较低且国际竞争力较弱等问题，应重点通过“增供给、提质量、促改革、 扩开放、优环境”，推进消费性服务业供给侧结构性改革，实现消费性服务业创新发展。 加快发展消费性服务业具有重要意义。有利于满足居民消费需求升级和对美好生活的需要；有 利于实现服务业发展质量、效率和动力变革；有利于培育和壮大经济增长新动能；有利于扩大国际 影响力和竞争力。 二、发展面临的体制机制障碍 （一）部分行业准入限制较多 当前，教育、医疗、育幼、养老、文化行业的准入限制相对较多，特别是对外资的进入限制更 多也更为严格。行业的行政垄断和地域保护也比较突出，涉及的前置审批、核准、认证项目较多， 执行层面变相设置的不合理规定现象也比较普遍。同时，消费性服务业未开业企业、无债权债务企 业注销制度也较为繁琐。此外，与消费性服务业相关的行政审批时间过长、行政审批透明度和审批 方式信息化程度较低，与实践中服务业态和商业模式快速创新的要求不相适应。 （二）行业监管理念及体制机制滞后 部分行业的监管归属不明晰，政府监管部门职能交叉且监管协调困难。例如，便利店快餐和配 餐食品经营领域，工商、食药监、环保等部门监管权责不清且不同地区监管标准和执行尺度不统 一；民宿客栈、农家乐等经营主体在工商注册、消防监管、治安管理等方面的管理归属不明确。行 业监管方面重审批、轻监管，过分强调事前审批和“以审代管”，部门监管有效协调不足，“救火 式”监管方式依然较为普遍。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 63 （三）相关法律法规不完善 一些法律法规不适应消费性服务业新业态、新模式发展的需要，在执行过程中还存在配套法规 不完善、相关法律缺乏协调性等问题。同时，一些关键领域和重点环节法律缺失情况较为突出。例 如，在规范线上线下企业公平竞争、消除互联网领域市场垄断等方面，缺乏针对性的立法和跨区域 执法依据；在网约车、短租民宿等共享经济领域，缺少明确的法律法规适用条款。 （四）配套制度不健全 目前，我国消费性服务业涉及的增值税、消费税、个人所得税、关税等税制设计与行业发展不 相适应。以产值、税收为主的政绩考核体系，缺少对小微企业特别是轻资产服务企业的有效引导和 扶持。同时，配套制度落实不到位制约了消费性服务业的发展。例如，旅游业及相关消费性服务业 的发展，有赖于带薪休假、弹性作息制度的落实和执行；又如文化、体育和娱乐行业的发展，需要 学校和文化部门所管理的公共场馆和场地对社会的开放等。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 64 第四章 2019 年中国房地产评估行业发展环境分析 第一节 现代服务业发展的影响因素研究 一、外部影响因素分析 （一）城镇居民收入水平 居民的收入水平不仅直接影响其对商品的消费水平，还对服务消费起着决定性的作用。服务消 费者有很强的收入弹性，它高于对有形商品需求的收入弹性。人均收入水平高，服务性消费占总消 费投资的份额比例就会更多。城镇居民收入水平低，消费总量的提高受到限制，会明显抑制消费结 构的升级，从而对现代服务业的发展产生消极的影响。 （二）市场化程度 全国服务行业市场化程度分布不均衡，主要表现在本土市场服务项目进入受到垄断项目的影 响，较高的准入门槛对现代服务业的投资资金来源产生消极影响。投资主体的不平等待遇将民营资 本排除在现代服务业行业之外，难以形成有竞争力的服务价格体系，不利于企业之间良性竞争体系 的形成和建立，严重阻碍了现代服务业的发展。 （三）经济发展水平 经济发展水平是衡量一个地区现代服务业发展水平的重要标尺，对区域现代服务业产业结构有 着重要影响。从现代服务业的整体规模增长与国民生产总值（GDP）的关系来看，经济发展水平对 服务业发展规模的影响是明显的。因此，经济发展水平也是影响现代服务业发展的重要杠杆因素。 （四）政府投资水平 政府从对现代服务业的影响主要通过从投资结构水平和投资总量两个方面来实现，只有政府在 财政投资上的鼎力支持，才能有现代服务业的飞速发展。消费作为经济发展的拉动力，对促进现代 服务业的发展有非常大的作用。另外，投资也对现代服务业的发展有着明显影响。 二、内部影响因素分析 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 65 （一）现代服务业的内部结构 从服务业内部组成结构来看，传统服务业与现代服务业相比，前者所占有的份额比较大，这种 不协调的产业内部结构，将对现代服务业的发展产生消极影响。的 （二）服务业从业人员的素质 相对于其他行业，现代服务业对人力资源的依赖性更强。现代服务业从业人员的基本素质达不 到要求，知识结构不够合理，从根本上阻碍了有高质量人才需求和供应的现代服务业水平的增长， 现代服务业的发展的必然严重失衡。响 （三）现代服务业投资 在反映社会资本和政府支持服务行业发展的经济形态中，固定资产投资能够有效影响现代服务 业的产业结构、发展规模及产业中以服务为主体的资源分配。历年来，全社会固定资产投资中，服 务业产值所占比重减少与固定资产投资幅度下降有着紧密的联系。 第二节 加快发展消费性服务业具有重要意义 一、有利于满足居民消费需求升级和对美好生活的需要 2017年，我国居民服务消费占全部消费支出约 40%，正处于消费需求快速升级的重要阶段。加 快消费性服务业供给侧结构性改革，促进消费性服务业和幸福产业创新发展，不断提高消费性服务 业的品质和效率，有利于在新时代更好地满足居民消费需求升级需要，有利于更充分地满足人民日 益增长的美好生活需要。 二、有利于实现服务业发展质量、效率和动力变革 我国建设现代化强国，服务业是突出短板，其中包括医疗、教育、文化等消费性服务业。我国 消费性服务业的供给质量、效率较低，动力仍然没有实现转换。因此，通过推进供给侧结构性改 革，提高消费性服务业供给质量和效率，推动发展动力由主要依靠要素投入向创新驱动转变，有利 于实现服务业发展质量、效率和动力变革，有利于促进服务业的高质量发展。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 66 三、有利于培育和壮大经济增长新动能 着力形成消费引领、服务业驱动经济增长的新发展方式，培育和壮大经济新动能，是实现国民 经济稳中有进的关键。近年来，我国消费和服务业已成为保持经济中高速平稳增长的主要动能。 2017年，服务业增加值占到 GDP 的 %，对 GDP的贡献率达到 %。消费性服务业作为服务业 的重要组成部分，进一步加快其创新发展，发挥其兼具消费和服务业的双重特征和双重作用，对于 扩大消费和培育壮大经济增长新动能具有重要的意义。 四、有利于扩大国际影响力和竞争力 我国在成为世界第二大经济体后，进一步扩大国际影响力越来越依赖于软实力。旅游、教育、 文化等消费性服务业的发展成为扩大国际影响力、展示国家形象、提高国家软实力的最好方式。但 是，当前我国消费性服务业国际竞争力较低，旅游、电影、教育等服务贸易逆差规模不断扩大。因 此，加快消费性服务业创新发展，有利于进一步扩大国际影响力和国际竞争力。 第三节 经济发展变化形势分析 一、2019 年国际经济形势分析及预测 2018年年底，中国社科院世界经济与政治研究所张宇燕（讲堂 102期嘉宾）主编的一年一度 的黄皮书发行——《2019世界经济形势分析与预测》，今刊发讲堂编辑的该所副主任姚枝仲撰写的 《2018-2019年世界经济形势分析与展望》一文部分。 该文提出 2018年世界经济整体增速与上一年持平，但是大多数国家出现了经济增速回落。全 球的失业率仍然保持在低位，充分就业状况和大宗商品价格上涨促使各国通货膨胀率有所提高。同 时，世界经济还表现出国际贸易增速放缓、国际直接投资活动低迷、全球债务水平持续提高和金融 市场出现动荡等特征。 2019年世界经济增速下行的可能性较大，金融市场可能进一步出现剧烈动荡，各主要国家应 对下一轮经济衰退的政策空间受到限制，贸易战和逆全球化趋势还会带来较大负面影响。预计 2019年世界经济增长率约为 %。 中国社科院世界经济与政治研究所副主任姚枝仲 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 67 美国经济将下行，预测降至 %，股市有泡沫，加息长周期入尾 2018年世界经济中除美国等少数国家还在强劲增长之外，大多数经济体的经济增长率均已经 开始下行。如果美国经济持续强劲增长，有可能再一次带动世界经济增长率回升；如果美国经济近 期内出现增速下行，则世界经济有可能陷入新一轮衰退。因此，美国经济走势对 2019年世界经济 具有重大影响。 美国 GDP季度同比增长率已经连续 9个季度不断上升。2016年 2季度的增长率为 %，至 2018年 3季度已达 % 。从采购经理指数（PMI）等景气指标来看，美国经济在短期内仍然非常 强劲。但是，美国也已经出现繁荣到顶迹象。首先，美国失业率已经处于最低水平，劳动力已经被 充分利用，工资已经开始上涨，且工资上涨幅度超过物价上涨幅度，企业盈利空间下降。其次，对 美国经济状况高度敏感且具有一定先导性的私人投资实际增长率，从 2018年 1季度的 %下降到 了 2季度的 %。再有，美国股市泡沫破裂风险加大。美国股票市场价格开始出现高位回落迹 象。2018年 9月，美国三大股指均创新高，但在 10月初以来均同步连续下挫。一般来说，微调型 的货币政策能够延长繁荣时间，防止经济出现快速过热和过热后的硬着陆。美国历史上最长的加息 周期是 3年，即连续加息 3年后经济会出现回落。这一轮加息周期是从 2015年 12月开始的，到 2018年 12月就是 3年。加息周期的结束将伴随着经济增长再一次明显下行。美联储预测联邦基金 利率的长期值应该为 %，离目前 %的政策利率还有 个百分点的差距。再有 1至 2次加息 就能达到长期值。可见，从加息节奏上看，美国经济增长出现下行的时间不会太远。 国际组织纷纷预测美国经济增速在 2019年会出现下行。国际货币基金组织预计美国 GDP增长 率将 2018年的 %下降至 2019年的 %；世界银行预计美国 GDP增长率将 2018年的 %下降 至 2019年的 %；经合组织预计美国 GDP增长率将从 2018年的 %下降至 2019年的 %。美 联储也预计美国 GDP增长率将从 2018年的 %下降至 2019年的 %。 金融市场动荡或个案发生，或三者叠加爆发，土、阿出现货币危机 当前的世界经济面临三大金融危机的诱发因素，一是美联储加息缩表引起其他国家尤其是新兴 市场国家的货币贬值和货币危机，二是高债务国家出现债务违约风险甚至债务危机，三是美国实体 经济增速下行或者进入衰退引起其资产价格暴跌并向其他国家传染。这三类危机可能以个案的方式 发生，但也有可能在一系列国家引起连锁反应造成较大影响，甚至可能三类风险叠加造成大面积深 度危机，对世界经济造成重大负面冲击。 美联储加息缩表引起的资本回流和美元升值，已经使土耳其和阿根廷等国发生了货币危机。土 耳其经济在 2018年年初本来处于高速增长状态，1季度 GDP同比增长 %。土耳其货币里拉从 3 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 68 月开始持续贬值，并在 5月份和 8月份出现两次大幅度贬值。货币大幅度贬值破坏了土耳其国内的 经济秩序，其生产活跃程度大幅度下挫，2季度 GDP同比增长率回落至 %。同时，其物价水平迅 速攀升。土耳其央行从 6月开始采取大幅度加息的办法来应对货币贬值和通货膨胀。2018年 6月 1日，土耳其央行将隔夜借款利率从 %一次性提高到 15%，6月 8月再一次提高到 %，9 月 14日进一步提高到 %。过高的利率引起土耳其经济发生过度收缩。阿根廷也出现了货币危 机引起经济严重收缩的情况，2018年 2季度其 GDP季度同比甚至出现 %的负增长。2018年土耳 其和阿根廷的货币危机和经济恶化并没有传染到其他国家。未来美联储进一步加息和缩表的可能性 很大，这将引起资本进一步回流美国和美元进一步升值，新兴市场国家进一步爆发货币危机的可能 性在加大。对于那些具有经常账户逆差的国家，在资本流入减少而资本流出增加的情况下，很容易 出现一个国家货币大幅度贬值引发类似国家同样发生货币大幅度贬值的现象，这种传染效应可能导 致大面积的货币危机和经济衰退。 全球债务水平持续上升已经困扰世界经济多年，再一次爆发债务危机的可能性增大。 美国股市也是一个重要的金融危机引爆点。美国股市从 2009年以来持续牛市，股票市值从 2008年的 11万亿美元上升到 2018年的 40万亿美元。美国金融危机以前股市最繁荣的 2007年， 其市值最高也没有超过 19万亿美元。纳斯达克指数在 2000年股市最繁荣的时候达到 5000点左 右，在 2007年股市又一个繁荣顶点时仅达到 2800点左右，而在 2018年已经超过 8000点。美国股 市泡沫风险已经开始显现，2018年 10月以来，美国三大股指均已明显下跌。美联储进一步加息和 缩表，以及美国实体经济下行产生的预期恶化，使美国股市未来仍将有较大下跌风险。如果美国股 市价格暴跌并引发其他国家股价同步暴跌，则世界经济将再一次面临较严重的金融危机冲击。 应对下一轮衰退的政策空间各国均不如 10年前，国际政策亦非优选项 如果世界经济进入下一轮衰退，各主要国家尤其是发达国家刺激经济的政策空间不如 10年以 前。这在货币政策、财政政策和国际宏观政策协调方面都有体现。 美国在金融危机以前的联邦基金利率是 %，从 2007年 9月开始，美联储在 15个月的时间 内将利率降至 %，其降息空间高达 5个百分点。而当前的联邦基金利率仅有 %，即使再有一 两次加息之后美国经济才开始下行，估计也只有 3个百分点左右的降息空间。英格兰银行目前的政 策利率仅有 %，降息空间不足 1个百分点。而欧洲中央、日本央行目前还是实行负利率的货币 政策。如果近期出现经济衰退，则意味着这两个经济体还没有退出宽松货币政策、又需要实行新一 轮宽松政策。此时，欧洲中央和日本央行完全没有降息空间。 当然，在基准利率降息空间有限或者没有降息空间的情况下，各央行还是可以继续使用量化宽 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 69 松政策。量化宽松政策产生效果的一个重要机制是通过降低长期利率来刺激消费和投资。然而，当 前美国和日本的 10年期国债收益率分别为 %和 %左右，欧元区 10年期公债收益率为 %左 右，长期利率进一步降息的空间也有限。另外，新一轮量化宽松政策会再一次导致央行资产负债膨 胀，使央行成为政府或者重要金融机构的资金提供者，从而扭曲金融资源的配置，降低金融体系在 资金融通和金融中介方面的作用。欧洲已经明确规定欧央行持有的债券余额不能超过债券发行者债 务余额的 33%。量化宽松的空间也是受到限制的。 美国金融危机以来，各国政府债务没有明显下降，大部分国家的政府债务均比危机以前高。其 中，发达经济体的平均政府债务余额与 GDP之比从 2007年的 %上升到了 2018年的 %，新 兴市场国家的平均政府债务余额与 GDP之比也从 2007年 %上升到了 2018年 %。各国财政 扩张的能力受到高债务规模的制约，尤其是欧盟国家。欧盟国家普遍面临降低政府债务规模的压 力，很难再通过扩大财政赤字来刺激经济。 日本似乎有点例外。日本的政府债务余额与 GDP之比是世界上最高的，但日本还在继续提高政 府债务水平。日本政府的债务依然可持续性，主要原因在于两点，一是其政府债券的持有人主要是 国内主体，因而不容易发生外债危机以及引发的货币危机，二是日本央行持有大量的政府债券。日 本央行持有的国债资产占日本政府债务余额的 40%以上，这也导致日本央行资产总额已经超过日本 GDP的 100%。这种由央行直接向政府透支的融资方式是否可持续以及会带来什么后果，已经引起疑 问。 另外，在国际政策协调方面，当前的国际格局也不如 10年以前那么有利。世界上最大的经济 体美国宣称要实行“美国优先”的政策，国际政策协调不是其优先政策选项。危机催生的 G20首脑 会议机制，目前也难以发挥其在全球宏观政策协调上的作用。 美国发起的全球贸易战，降低了全球货物贸易增速，或重置经济规则 贸易战对世界经济的负面影响逐渐显现。美国从 2018年 3月开始对进口钢铝加征关税；7月 发动对中国的贸易战，9月进一步升级，未来还将继续升级；2019年年初还可能会发动汽车贸易 战。美国受影响的进口商品价值将达到 8000亿美元左右，约占其进口总额的三分之一；受贸易报 复影响的出口商品价值将达到 3500亿美元左右，约占其出口总额的五分之一。如果贸易战进一步 升级，受影响的国际贸易还会更多。中国、欧盟和日本等主要经济体均已出现出口增速回落迹象。 世贸组织已于 2018年 9月 27日将 2018年全球货物贸易实际增速预期由 %调低至 %，同时也 将 2019年增速预期进一步调低至 %。 贸易战打破了世贸组织营造的安全和可预期的贸易环境，给国际商业活动带来不稳定因素，降 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 70 低了投资信心。美国发起的这一次贸易冲突还通过提高关税和原产地标准，阻碍中间品贸易发展， 从而阻碍国际分工扩展和全球生产率的提升，这将对世界经济造成长期不利影响。 贸易战可能演变为全球经济规则的重新设定，也可能演变为金融冲突、政治与军事冲突等，如 果是后者，世界经济将受到灾难性的影响。不管中美之间，还是美国和其他主要贸易伙伴之间，达 成终止增加关税的协议都需要经过艰难的谈判和妥协，未来的演变充满了不确定性。 逆全球化的发展趋势，美墨加协议、美国外国投资法均有排他性 当前逆全球化的发展不仅表现在美国单边主义贸易措施上，而且表现在一系列的制度安排上。 由于制度安排具有长期影响，因此其对全球化的影响将更为深远。 一个重要的逆全球化的制度安排是美国在 2018年 8月通过的《外国投资风险审查现代化法》。 该法以维护美国国家安全的名义，赋予了美国的外国投资审查委员会更大的权力去阻止外国对美国 的投资，以及美国对国外的技术出口。该法一方面扩大了受管制技术的范围，将新兴技术与基础技 术纳入技术管制清单，另一方面要求相关投资者向外国投资审查委员会强制申报接受审查。这一制 度将阻碍外国企业对美国的投资和国际技术交流合作。如果欧洲和日本模仿美国建立类似的技术管 制和投资审查制度，企业的跨国投资和技术合作活动将受到较大的限制。 另一个重要的逆全球化的制度安排是 2018年 9月 30日达成的美墨加协议。美墨加协议包含不 利于跨国配置价值链的规定。该协议用提高原产地标准的办法来限制生产外包和跨国组织生产活 动。过高的原产地标准不利于跨国公司在全球配置价值链。协议生效后，美墨加区域外企业将更难 以在区域内任何一个国家组装进口中间品再出口到另外两个国家。如果高标准的原产地要求推广到 其他贸易协定中，全球价值链的发展将受到制约。美墨加协议中还出现了针对非市场经济国家的排 他性规定。在一个自贸协定阻止协议方与第三方签订协议的条款也是不利于全球化的。这种排他性 条款的蔓延将导致全球体系的分裂和世界经济的动荡。 2019年世界经济预计与 2018年持平，IMF预测中国为 % 2018年 10月国际货币基金组织预测，2019年按 PPP计算的世界 GDP增长率为 %。其中发 达经济体 GDP整体增长 %，美国增长 %，欧元区增长 %，日本增长 %，其它发达经济体 增长 %；新兴市场与发展中经济体 GDP整体增长 %，中国增长 %，印度增长 %，俄罗斯 增长 %，巴西增长 %，南非增长 %。新兴与发展中亚洲经济体仍然是世界上增长最快的地 区，GDP增长率为 %。国际货币基金组织还预测，按市场汇率计算，2018年世界 GDP增长率为 %。总体来说，国际货币基金组织认为 2019年的世界经济增长率 2018年持平。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 71 其他国际组织预测 2019年世界经济形势与 2018年基本一致。世界银行预测 2019年按 PPP计 算的世界 GDP增长率为 %，比 2018年持平；按市场汇率计算的世界 GDP增长率为 %，比 2017年下降 个百分点。经合组织预测 2019年按 PPP计算的世界 GDP增长率为 %，上 2018 年提高 个百分点。 我们预计，2019年世界经济按 PPP计算的增长率约为 %，按市场汇率计算的增长率约为 %。我们的预测低于国际货币基金组织和其他国际组织的预测。较低的预测主要反映了我们对美 国经济下行风险、金融市场动荡风险、应对衰退的政策空间受限、贸易战的影响以及逆全球化趋势 等问题的担忧。 另外，我们预计 2019年大宗商品价格将比 2018年略有下降，全年原油平均价格将处于 60美 元/桶以下。 二、2019 年国内经济形势分析及预测 察势者智，驭势者赢。日前举行的中央经济工作会议强调，要坚持以供给侧结构性改革为主 线，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，保持经济持续健康发展和社会大局稳定。 2019年是新中国成立 70周年，是全面建成小康社会关键之年。面对复杂严峻的国内外经济环 境，新的一年中国经济如何在全面深化改革开放中迎难而上？如何推动经济高质量发展？专家学者 认为，既要看到我国发展仍处于重要战略机遇期，又要看到时代变局中危和机同生并存，深刻把握 重要战略机遇新内涵，乘势而上、奋发有为，把新时代中国的发展推向新高度。 促消费积极因素加快累积 中国贸促会研究院国际贸易研究部主任赵萍：尽管 2019年经济仍面临下行压力，但消费增长 的积极因素仍然很多。 消费结构升级将会创造新的消费增长点。当前，我国消费结构正从商品消费为主转向商品消费 与服务消费双轮驱动，服务消费增速和占比逐步提高。2018年前三季度，教育文化娱乐消费和医 疗保健消费占人均消费支出的比重分别为 %和 %，已经远远超过衣着类消费占比 %的水 平，这表明人们在物质消费的同时，更加注重精神层面的满足。 消费利好政策更多。2018年出台的完善促进消费体制机制 3年行动方案相关举措将在 2019年 落地。中央经济工作会议针对当前消费者担心的食品安全、售后服务保障等问题出台了系统的支持 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 72 政策，使消费者的后顾之忧明显减少。特别是在收入方面，2019年 1月 1日实行个人所得税专项 附加扣除政策，将进一步增强中等收入阶层的消费能力。相信随着供给侧结构性改革深入推进和积 极扩大进口政策成果落地，供给与需求在总量和结构上更加匹配，消费未来仍将保持较快增长态 势。 此外，5G网络应用将会带动信息消费新一轮增长。2019年 5G网络应用的时间表已经确定，这 将会从消费对象和消费方式等多个方面带动消费增长。 区域协调发展将更加有效 中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所所长高国力：促进区域协调发展，对于推动中 国经济高质量发展，促进形成强大国内市场具有重要作用。 其中，东部率先发展，要在推进现代化建设上先行先试，依托自由贸易试验区，率先构建全面 开放新格局，特别是在推动“一带一路”建设上发挥更重要作用。西部大开发，要瞄准短板领域谋 划一些重大工程项目，出台一些分类实施的差别化政策，确保在全面建成小康社会的关键之年不落 伍、不掉队。东北全面振兴，要继续在优化产业结构上下功夫，并争取通过大力促进民营经济发展 和优化营商环境，增添内生活力和动力。中部崛起，要进一步挖掘、培育和壮大比较优势特别是特 色优势，承接好东部产业转移。 京津冀协同发展，重点还是要进一步提升北京非首都功能疏解的效率和质量，探索人口经济密 集地区优化开发的新模式新路径；长江经济带发展，要将“共抓大保护”形成一套比较持续稳定可 行的体制机制和模式；粤港澳大湾区建设要进一步探索不同关税区如何形成优势互补、分工协作的 机制，形成可推广可复制的做法；长三角区域一体化上升为国家战略后，不仅有利于拉动整个长江 经济带发展，更主要的是为未来我国很多地区的一体化发展探索有益的路径和模式。 把握机遇全方位对外开放 商务部研究院国际服务贸易研究所所长李俊：中央经济工作会议将推动全方位开放作为 2019 年要抓的七大重点任务之一，这表明外部环境越是动荡不定，我们就越要坚定对外开放的决心，用 自主开放的确定性应对外部环境的不确定。 当前，世界经济格局和全球治理体系正在深刻调整变化，各种政治、外交、经济、安全利益相 互交织博弈，国际社会推动多边贸易体系变革的努力注定漫长而艰辛。正如中央经济工作会议指出 的，当前世界面临百年未有之大变局，变局中危和机同生并存，这给中华民族伟大复兴带来了重大 机遇。在大变局的时代，不确定性因素明显增多，风险与挑战也将随之而来。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 73 从中央经济工作会议释放的信号看，2019年有以下 5个方面的对外开放举措值得期待。一是 制度型开放举措。如何依托自由贸易试验区、自由港等开放平台推进制度型开放值得期待。二是放 宽市场准入。外商投资负面清单进一步缩短精简，以及保护外商投资知识产权，更多领域实行外商 独资等将有更大突破。三是削减进口环节制度性成本，包括进一步降低进口关税等。四是“一带一 路”国际合作将迎来新的起点和机遇。五是推动世贸组织改革将有中国主张。 制造业主战场地位不可动摇 中国电子信息产业发展研究院工业经济研究所所长秦海林：在中央经济工作会议提出的 2019 年重点工作任务中，“推动制造业高质量发展”是重中之重，说明制造业作为实体经济主战场地位 不可动摇，制造业对经济增长的拉动作用不可忽视，制造业高质量发展是实现经济持续健康发展不 可或缺的重要内涵。 2019年，制造业将加速向高质量阶段迈进，具有代表性、竞争力的先进制造业集群会逐步形 成，科技服务业、金融服务业、物流服务业等现代服务业要与先进制造业相互融合，推动制造业制 造模式、商业模式、组织模式、管理模式转变。 人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设步伐加快，将进一步推动新兴技术与制造 技术相互促进，带动制造业新旧动能加速转换，传统动能升级与新动能培育相辅相成。 随着制造业营商环境不断改善，企业的市场主体地位将更加凸显，吸引更多民间投资和外资流 入实体经济，特别是高精尖产业仍将是投资热点领域，制造业投资增速有望稳中有进。 制造业供给体系质量将继续稳步提升，市场配置资源的决定性作用更加凸显，无效、低效产能 将加速退出市场，高端供给能力逐步提升，高品质产品和品牌供给将得到加强。 推进乡村振兴实现提质增效 农业农村部农村经济研究中心研究员张照新：2019年是全面建成小康社会关键之年，也是实 现乡村振兴第一个阶段性目标的起步之年。要坚持农业农村优先发展原则，加快深化体制机制改 革，构建乡村振兴的四梁八柱。 要加快农村体制机制改革步伐，落实承包地和宅基地三权分置、农村集体产权制度改革等政 策，盘活农地、农民宅基地、集体建设用地和各类荒山荒坡，为资金、技术和人才进入农业农村创 造条件，推动各类要素优化配置融合发展。同时，进一步放开农产品市场，通过市场机制引导农业 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 74 结构调整。同时，加大对假冒伪劣的打击力度，推动农业提质增效。 增强微观主体发展活力。完善各项扶持政策，为家庭农场、农民合作社、农业企业等新型经营 主体创造良好的发展环境；支持生产性服务业发展，切实解决小农户生产经营面临的困难，实现小 农户与农业现代化有机衔接。 乡村振兴，需要基础设施、产业发展等有形的物质建设和发展，但最为根本的是农民由传统向 现代的转变。2019年，应更加重视对农民的教育和培训，增强农民的现代经营管理理念和市场经 济意识。同时，各项政策应向相对落后的区域、主体和领域倾斜，切实解决农业农村内部发展不均 衡不充分的问题，并加快构建乡村治理体系，真正让农民有获得感、安全感和幸福感。 微观主体活力要抓两个关键 中央党校（国家行政学院）经济学部教授、博士生导师冯俏彬：当前，我国经济运行稳中有 变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。在这样的形势下，努力通过改革，释放微 观主体活力至关重要。 要释放微观主体活力首先要进一步调整政府职能。中央经济工作会议提出，要加快经济体制改 革。经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更 好发挥政府作用，将广阔的空间和舞台让给市场和企业。为此，要通过不断深化行政审批制度改 革，做好放、管、服工作，该放给市场和社会的要放足放到位，该政府管的要管好管到位。 要释放微观主体活力，抓准那些“少数”“关键”领域改革。中央经济工作会议提出，当前重 点要“深化四梁八柱性质的改革”，包括国资国企改革、行政审批改革、金融改革和财政改革 4个 方面。改革经验告诉我们，这 4个方面都是关系到政府与市场、国有与民营、中央与地方关系等重 大问题，需要顶层设计、实施整体改革的主要抓手，同时也是前一个时期工作中问题凸显的领域。 因此，这一提法可谓切中要害，抓住要害，有利于将改革的问题导向和目标导向结合起来，为经济 社会的全面发展创造条件。 守住民生底线共享改革成果 对外经济贸易大学公共管理学院教授李长安：中央经济工作会议提出，要完善制度、守住底 线，精心做好各项民生工作。 就业是民生之本。中央经济工作会议提出，要把稳就业摆在突出位置，重点解决好高校毕业 生、农民工、退役军人等群体就业。当前，我国就业的主要矛盾已从总量矛盾转向结构性矛盾。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 75 2019年要实现更高质量和更充分就业，就要多措并举着力破解就业结构性矛盾，以确保经济发展 朝着实现比较充分就业的战略目标前行。因此，必须按照中央经济工作会议精神，把稳就业摆在突 出位置，实施就业优先战略。同时，要对已有保持就业稳定的政策措施总结梳理，根据新形势改革 调整。在经济结构调整、产业转型升级过程中，还要更加注重解决劳动者就业质量问题，提供更好 的就业环境。 中央经济工作会议还提出，深化社会保障制度改革，在加快省级统筹的基础上推进养老保险全 国统筹。目前，省级基本养老保险基金统收统支工作已经全面展开。近年来，社会保障无论是覆盖 面还是保障水平，都有了很大程度提高。但是，社保建设要尽力而为、量力而行，在逐步加快推进 养老保险全国统筹的同时，也要加快推进包括二三支柱在内的多层次养老保险体系建设。 三、中国经济未来发展趋势及前景展望 对平庸者来说，这是最坏的时代，但对于睿智者，这是最好的时代。 在整个经济从总量扩张向结构调整转变的过程中，整个国家的生态都在分化，都在向核心集 中。 核心的产业。发展高新技术产业，但要遵循经济规律、产业规律。中国人均 GDP水平到了 8600美元，进入了一个消费升级的黄金时代。升级有很多表现，人民对美好生活的向往就是我们 的努力方向。对于未来的产业，人民对美好生活的向往，就是企业经营的方向，也是投资的方向。 核心的技术。2018年是核心技术元年。中兴通讯的事件给我们提了一个醒，要大力发展核心 技术。我们的高铁虽然先进，但依然从国外进口了大量的技术元器件、零配件。我们在一些领域确 实缺少核心技术，芯片只是其中一个缩影，这促使我们去反思，到底应该走一个什么路。 核心的企业。产业集中度提升，企业出现了分化。无论是传统行业还是新兴行业领域，企业出 现头部化，开始出现了“强者恒强、胜者全得”的特点。 核心的企业家。中国过去四十年出现了四代企业家——84派、92派、99派和 15派。84派和 92派处于市场化的前期和初期，基本是突破体制，做第一个吃螃蟹的人，模式并不复杂，关键是 抓住了从 0到 1的先机。99派主要是吃了中国经济从 1到 100过程中的红利，城镇化、全球化、 工业化、信息化，风口遍地是，抓住一个就可以成王。最近 15派算是真正意义上的创业企业，移 动互联网的崛起提供技术动力，金融体系的扩张和转型提供资金动力，未来还会有更多的企业家在 新金融、新技术的孕育之下诞生，与此同时，随着金融泡沫的退潮，也会有一个大浪淘沙的过程， 浑水摸鱼的创业者会被淘汰，市场养不起，而真正的核心创业家会涌现出来。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 76 核心的城市和区域。先说城市，中国最发达的是一线城市，动态来看，中国最有增长潜力的是 一批“新一线城市”，比如杭州、成都等等，他们的发展速度很快。这里有几个原因。一是互联网 的发展，二是高铁和航空的发展，郑州就是典型的案例。这些地方都是集全省之力发展这一个城 市。所以，“新一线城市”的崛起，对传统的一线城市压力是非常大的，北上深应该有紧迫感，广 州已经落后了。未来地区之间、城市之间两极分化现象会越来越明显。实践证明，市场化程度越 高，政商关系越清楚简单的地方，它的后劲更强。西北和东北几个省份，如果不痛下决心推动新旧 动能转换，差距会被越拉越，这对于我们投资布局、产业布局其实是具有指向性意义的。 最后，简单总结一下，中国经济正处于一个分化和集中的历史进程中，核心的资产、核心的要 素会成为最后的赢家，而投机的泡沫终将被历史淘汰。 中国过去这四十年运气还不错，我相信接下来的四十年我们也有理由乐观： 第一，我们有最大的消费市场。人均 GDP从 8000美元到 2万美元，三四线城市向一二线城市 靠拢，都将带来史诗级的消费升级。 第二，我们有最好的产业基础，世界工厂的历练是一笔宝贵的财富，关键看我们怎么利用。还 是那句话，对平庸者，这是最坏的时代，但对睿智者，这是最好的时代。 管清友 | 作者 来源：如是金融研究院（ID：RuShiYanJiu ） 四、经济加速向现代服务经济转型 经济发展新常态下，我国经济增长转向中高速、产业发展迈向中高端，呈现出更多依靠消费引 领、服务驱动的新特征，服务业对稳增长、扩就业、调结构、促升级的作用进一步凸显。当前，我 国人均 GDP跨过 5000美元，常住人口城镇化率超过 50%，步入产业转型升级和新型城镇化建设的 关键阶段，加快发展服务业成为必然选择。“ 第四节 房地产评估行业社会发展变化形势分析 一、人口结构和人口红利的变化 从过去 15 年我国经济走势来看，人口年龄结构及城镇化率的变迁是决定我国中长期经济增长 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 77 的核心变量，不仅作为重要的中间投入要素从供给侧决定了经济潜在增速，也是需求的主要来源。 人口红利可以理解为由于劳动力源源不断的供给，打破资本边际效益递减的限制，使得资本利 用率维持较高水平。 在劳动年龄人口比重的提升、农村人口的城镇化的共同推动下，我国经济充分享受人口红利， GDP实际增速在 2003-2011年间保持年均 %的较高水平。一方面，实现了经济结构的转型升 级，第一产业占比回落，第二和第三产业规模迅速扩张，另一方面，凭借着廉价的劳动力在全球产 业链中占据加工贸易优势，迅速抢占市场份额，2000-2008年，净出口成为了我国经济增长的主要 驱动力之一。 图表：2003-2010 年劳动年龄人口比重波动上行，经济享受人口红利 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 78 图表：我国常住人口城镇化率 从需求侧来看，人口的城镇化可以有效拉动内需，不仅直接带动居民衣食住行各方面的消费需 求，也通过增加对住房的需求带动地产投资的增长，同时由于对公共设置的增量需求，促进基础设 施建设投资的增长。 然而，人口结构和人口红利的变化使得我国经济增速逐渐下台阶 2011年，我国劳动力人口比重进入趋势性下行通道，老年人口抚养比和总抚养比均出现了向 上的拐点，这标志着我国人口红利进入衰减期，此后 GDP潜在增长率与实际增长率双双波动下行。 低成本劳动力优势逐渐走弱，农民工工资逐年攀升，“用工荒”频繁出现，我国加工贸易优势正在 逐步被印度、东南亚等仍在享受人口红利的发展中国家挤占，金融危机后，净出口对我国经济的拉 动作用也明显减弱。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 79 图表：2011 年后人口红利进入衰减期，我国经济波动下行 过去十五年我国迎来人口红利拐点，少子化、老龄化问题逐渐加剧人口红利出现拐点是近年来 我国人口及劳动力市场的最大边际变化。我国 15-64岁劳动年龄人口占比自 2011年出现拐点。 2011年，随着人口抚养比的拐头向上，人口结构对于资本报酬递减的抑制作用减弱，资本报酬递 减的现象出现，从而人口红利进入衰减期。20世纪初以来支撑经济飞速发展的核心原因之一就是 源源不断的劳动力供给，劳动年龄人口比重的下行，抚养压力的加大使得我国经济渐失劳动力优 势。 按照联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区 60岁以上 老年人口占人口总数比重达到 10%、20%、30%，或 65岁以上老年人口占人口总数比重达到 7%、 14%、21%，即意味着这个国家或地区分别进入了轻度、中度和重度老龄化社会。据全国老龄办，我 国自 1999年进入人口老龄化社会，2017年我国 60岁及以上人口占比为 %，65岁及以上人口 占比达到 %，目前处于轻度老龄化阶段。对照发达国家人口数据，当前我国 %的老年人口 占比相当于 1977年的美国（%）、1985年的日本（%）、1970年的意大利（%）。不过 上述国家在对应年代的老龄化速度均不及当下的我国。 图表：2017 年年末人口数及其构成 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 80 人口老龄化对潜在产出增长率产生负面影响人口老龄化一般会通过劳动供给、资本积累以及全 要素生产率三个方面对潜在产出增长率产生负面影响。一方面，人口老龄化直接导致劳动力年龄结 构的逐渐老化。另一方面，人口老龄化在降低储蓄率的同时，会因为劳动力供给的减少而导致资本 的边际产出下降，预期回报率减少，投资率随之下降，进而导致资本存量增长率不断降低，直到与 相对稀缺的劳动力相适应。这两点都会给资本的形成带来负面影响。此外，人口老龄化会带来创新 能力的降低，进而阻碍全要素生产率的增长。 我国目前处于轻度老龄化阶段，年龄结构对经济的负面影响相对可控，在这个阶段，二次人口 红利的出现，即高年龄工人的人力资本积累也将对 GDP的下行压力形成缓冲，但是随着我国逐步进 入中度和重度老龄化社会，我们预计 GDP增速中枢的下行压力将逐渐显现。 2017年年末全国大陆总人口 139008万人，比上年末增加 737万人，其中城镇常住人口 81347 万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为 %，比上年末提高 个百分点。户籍人口城 镇化率为 %，比上年末提高 个百分点。全年出生人口 1723万人，出生率为 ‰；死 亡人口 986万人，死亡率为 ‰；自然增长率为 ‰。全国人户分离的人口[4]亿人， 其中流动人口[5]亿人。 二、收入分配的变化 2017年，全国居民人均消费支出 18322元，比上年名义增长 %，扣除价格因素，实际增长 %。其中，城镇居民人均消费支出 24445元，增长 %，扣除价格因素，实际增长 %；农村 居民人均消费支出 10955元，增长 %，扣除价格因素，实际增长 %。 图表：2013-2017 年全国居民人均可支配收入及增长速度 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 81 来源：国家统计局 图表：2013-2017 年中国居民人均消费支出结构 来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院绘制。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 82 三、品位/生活风格、生活方式的改变 根据世界银行国家收入分类标准，中国已经步入中高收入国家阶段，消费轻“量”重“质”， 品质化消费逐渐占据主导地位 根据世界银行国家收入分类标准，中国已经步入中高收入国家阶段。随着国内经济的快速增 长，我国人均 GNI不断提高，从 1987年的 320美元上升至 2016年的 8260美元，29年提升了 26 倍。与此同时，我国世界地位也在不断上升，1997年从低收入国家升级为中低收入国家，2010年 进一步升级为中高收入国家。人均 GNI全球排名由 1970年的 160位上升至 2016年的 71位。 以美国经验为例，人均 GDP的增加将显著提升享受型消费占比。我们把食品、衣着、家居用品 归为基本物质消费，把娱乐、金融保险、医疗、交通通讯归为享受型消费。从 1960至 2015年，美 国人均 GDP仍 3000美元上升至 56000美元，而基本物质消费占比仍 %下降至 %，而享受型 消费占比则由 %上升至 %。 国内消费结构也迎来重大变化，品质消费占比不断提升。通过对比 2012年与 2016年的消费结 构变化，以衣、食、住为代表的生活刚需性消费占比均略有下降，而以教育文化娱乐、交通通信、 医疗保健和生活用品及服务为代表的品质消费占比均有所提升。 四、消费习惯的变化 随着我国经济高速增长，居民消费水平得到显著提高，但是长期困扰消费的问题仍然存在，包 括消费率低，城乡居民消费差别大，消费政策不能充分发挥作用等。应该看到，我国居民消费具有 明显模仿型排浪式特征。而现在，个性化、多样化消费逐渐成为主流。温饱型消费逐步被富裕型、 享受型消费代替，消费结构进入了分化升级阶段。 （一）居民消费规模增长 在国家经济实力不断增强，人均收入水平不断提高的情况下，我国居民消费也呈现出了一些发 展特征。消费总规模不断扩大，消费的绝对水平逐步提高。1978年城镇居民人均年消费支出只有 311元，到 2015年已经达到 21392元，名义增长了约 69倍；在这短时期里，农村居民人均年消费 支出从 116元增长到 9223元，名义增长了将近 80倍，农村居民的消费水平增长速度略微快于城镇 居民。全社会消费品零售总额从另一个角度反应了消费市场总规模的变化，1980年到 2015年增长 超过 126倍。这些都表明，我国居民消费的绝对规模与水平有了非常大发展。 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 83 （二）居民消费率和平均消费倾向下降 在消费规模绝对增加的同时，居民消费率和平均消费倾向出现了趋势性下降的状况。我国居民 消费率自 2000年开始，出现明显下降，2010年消费率跌至 %的历史新低，较 1978年下降了 个百分点。最近几年开始有所恢复，2013年居民消费率为 %，仍然处于较低水平。与其 他发达国家相比，我国居民消费率明显偏低。德、英、意、日等国居民消费率基本保持在 60%左 右，美国甚至超过 70%。与其他发展中国家相比，我国的居民消费率也是偏低的，比如金砖五国中 印度、俄罗斯、南非和巴西的消费率基本在 55%-65%之间。 平均消费倾向的变化也值得研究。城镇居民平均消费倾向基本呈现趋势性下降，除去 1994- 1996，1999-2002年有过一点小波动外，其余年份都稳步下降，到 2013年已经下降到 。农村 居民平均消费倾向在这十一年间波动较大。1996-1999年迅速下降，跌入谷底，之后波动中回升， 到金融危机后再次出现大幅下跌，直到 2013年回升到 。理论上随着收入水平的提高，平均消 费倾向是具有下降的趋势。 （三）恩格尔系数变化较大 我国城乡居民的恩格尔系数变化趋势基本一致。在 2003-2005年和 2007-2009年城乡恩格尔系 数都出现了小幅度上升，之后继续平稳下降的趋势。1996年城镇居民的恩格尔系数首次下降到 50% 以下，从温饱型生活水平转向小康型，而农村居民的这个转折点比城镇居民晚了 4年；2000年城 镇居民已经开始进入富裕型生活水平，而农村居民再次晚了 12年。因此，农村居民与城镇居民的 生活水平差距还是非常大，甚至出现了差距扩大的趋势。 （四）消费需求日趋多样化 物质基础的进步为消费需求的满足提供了必要的条件，消费品的丰富及多样化为消费需求的满 足提供了可能性。在物品极其丰富的今天，人们不仅仅满足于衣食无忧，而且要不断追求消费的更 高境界和层次。追求消费的舒适与享受，追求消费带来的成就感、归属感和身份地位的认同感，已 经成为现阶段消费的重要内容和形式。与以前物质文化生活相对简单划一、物质短缺相比，当代居 民的消费选择空间大大增加，不同阶层由于个性特征、经济实力和收入水平不同，产生多样化的消 费需求，人们对于衣、食、住、行、用、文娱、医疗、教育等诸多领域都有了更加丰富的要求。 （五）消费品质要求更高端 近几年来，我国高端消费异军突起。这主要有赖于我国超高净值人群和中产阶层的日益壮大。 截止 2014年底，中国 5亿资产以上人群的平均年龄 51岁，20亿资产以上人群的平均年龄 53岁， 2019-2025 年中国房地产评估行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 84 60亿资产以上人群的平均年龄 58岁。而纵观从 2008年到 2014年的《胡润百富榜》，