卖二手房税费项目较多，但主要是契税、营业税和所得税，其他的印花税、交易手续费等数额
都较小。
在卖房前，必须请有权机构对房屋价值进行评估。
契税按评估价格的 %征收，非普通住宅按 3%征收。按规定 120 平方以下为普通住宅，
但标准可上浮 20%，所以很多地方是以 140 平方为区分标准。你所在地的区分标准可去查一下。
营业税:如果你的房屋已购买 5 年以上，且属于普通住宅，免征营业税。如果不足 5 年，按
交易额的 %征收。如超过 5 年，但属于非普通住宅，按差额征收营业税。
所得税：国家规定有二种征收方式，一是按差价的 20%征收，二是无法确定房屋原始购买
价格的，按总额的 1-2%征收。这个你可以比较一下。现在很多地方都把按总额征收的标准确定
为 1%，只要不提供原始发票，就认为你无法确定原始价格，按总额的 1%征收。你可以到当地
了解一下，如果按 1%标准的，对你来说，比按差额征收划差。如果是按 2%征收的，你还不能
按差额交所得税。
现在我们这里通行的做法是，卖方确定一个交易价格，并约定所有税费由买方交纳。这样
对你来说操作很简单。
1、问：2006 年 6 月 1 日后，个人转让住房如何缴纳营业税?
答：
(1)2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售全额缴纳营业税。
(2)2006 年 6 月 1 日后，个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门
申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予
免征营业税。
(3)2006 年 6 月 1 日，个人将购买超过 5 年(含 5 年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审
核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业
税。
2、问：住房购买时间如何计算?
答：
个人购买住房的时间按房屋产权证注明的时间与契税完税证上的“填发日期”熟先原则计算。
3、问：我市个人转让住房，享受税收优惠政策的普通住房标准是什么?
答：
享受优惠政策的住房(以下简称：普通住房)应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在 1．O(含 1．O)以上；
(2)单套建筑面积在 144 平方米(含 144 平方米)以下；
(3)实际成交价格在同类区域住房平均交易价格 倍以下(含 倍)。
4、问：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为要缴纳营业税吗?
其购房时间以何为准?
答：
也要缴纳。其购房时间确定：
(1)对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，按发生继承、离婚财产分割行为
前的购房时间确定；
(2)对通过其他无偿受赠方式取得的住房，按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时
间确定。
5、问：个人出售非住宅用房（商业或办公等），如何缴纳营业税?
答：
个人出售商业、办公或其他非住宅房产，凭购房发票作为扣除凭证，按差额缴纳营业税。
6、问：根据国家房改政策购买的公有住房如何确定购买房屋的时间?
答：
以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则。
7、问：个人房产交易应缴纳哪些税?税率各是多少?
答：
个人房产交易应以交易市价为计税依据，按营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税，税率 5％；应缴纳的
城市维护建设税和教育费附加，其计税依据为营业税税额，税率分别为 7％、4％；印花税税率 ％。
二手房产权如何办理？需要交哪些费用？
网友提问：二手房产权如何办理？需要交哪些费用？我买了 83 平的二手房，需要办理哪些手续？
交纳多少钱？中介为什么说评估价和契税要交将近 1 万元，是真的吗？
向阳律师回复：1.订立买卖合同。
房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之
后，买卖双方即要签订一份正式 的房产买卖合同。
2.接受房地产交易管理部门的审查。
房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证
件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。
3.立契过户，缴纳税费。
房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，
经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，双方持买卖合同和相关证
件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或
其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋其有人同意出售的书面意见；并向房地产交
易管理部门 缴纳手续费和有关税费。
4.办理产权转移过户手续。
房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买
卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房
产证。
因为契税是房屋交易额的 %，所以过户费用还是需要不少费用的。
买房卖房咋交税费? 详解房产交易流程
2006 年是房产交易税费变动较大的一年。在交易中，有的中介会提供后续的手续
办理服务，不良中介往往会利用消费者不明就里从中渔利。今报为您列出各种房产
交易类型的税、费收取，以防买卖双方在不知情的情况下中招。
[二手住宅交易 ]
关键词：普通住房、非普通住房、5 年以上（含 5 年）、5 年以内
名词解释：普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 以上；单
套建筑面积在 144 平以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格
倍以下。
不同时满足以上条件的为非普通住房。
A：5 年以上普通住房
举例说明：鲁先生去年 11 月在皇姑区买了一套建筑面积 80 平的二手房，市场价
为 3700 元 /平，房子的成交价为 万元。这套房子是他的唯一一套住房，产权证
下发日期为 2000 年 7 月 8 日，属于 5 年以上的二手房转手，且符合普通住宅标准。
鲁先生交易这套房子需要缴纳以下费用：
■营业税：因为是超过 5 年的普通住房，免征营业税。
■个人所得税：5 年以上，且为唯一家庭生活用房，免征个人所得税。
■契税：%（总房款×税率= 万元×%=4440 元）
■印花税：1％。（总房款×税率= 万元×1％。=296 元）
■土地增值税：免征
■交易手续费：6 元 /平（80 平×6 元 /平=480 元）
■查档费：100 元 /件
■工本费：80 元 /本
鲁先生在交易过程中交纳的各种费用总额为 5396 元
B：5 年以内普通住房
举例说明：祝女士去年 10 月末在铁西区购买了一套 72 平的二手房，这套房子
是 2004 年下发的房产证，且有原始发票，原来的房子 20 万元，交易中装修核定价
格为 25000 元，这次交易的总房款为 万元。
交易时，由于房子取得不足 5 年，祝女士多缴了不少费用：
■营业税：%（总房款×%= 万元×%=14374 元）
■契税：%（总房款×税率= 万元×%=3885 元）
■印花税：1％。（总房款×税率= 万元×1％。=259 元）
■土地增值税：免征
■个人所得税：税率差额 20%（（交易价格 -原值 -其它税金 -装修费）×20%=（
万元 -20 万元 -（14374 元+3885 元+259 元） -25000 元）×20%=3096 元）
■交易手续费：6 元 /平（72 平×6 元 /平=432 元）
■查档费：100 元 /件
■工本费：80 元 /本
祝女士在交易过程中交纳的各种费用总额为 22226 元
C：5 年以内非普通住房
举例说明：田先生于去年 9 月以 45 万元转让大东区一套 150 平的三居室住宅，
这套房子是他在 2004 年 10 月买的，能够提供购房时的发票，发票金额为 万元，
并提供了购房时缴纳契税的凭证 13800 元，装修核定价格 5 万元。
田先生应缴费用如下：
■营业税：%（45 万元×%=24975 元）
■契税：4%（交易价格×4%=45 万元×4%=18000 元）
■印花税：1％。（总房款×1％。=45 万元×1％。=450 元）
■个人所得税：差额 20%计算（交易价格 -原值 -其它税金 -装修费）×20%=（45 万
元 万元 -（24975 元+18000 元+450 元） -50000 元）×20%=2315 元
■土地增值税：税率为 30%—60%（增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系
数）
能提供发票的扣除项目金额=购房发票金额×（1+5%×年限）+购房时缴纳的契税
+转让时缴纳的税金+其它允许扣除金额= 万元×（1+5%/12×24 个月）+24975 元
+2315 元+13800 元=42 万元
（注：5%是税务部门根据土地转让扣除金额计算出的税率，为固定值。）
增值额=45 万元 -42 万元=30000 元
增值额与扣除项目金额之比=30000 元 /42 万元=%（确定适用税率 30%，速算
扣除系数为 0）
应缴纳税额=30000×30%=9000 元
■交易手续费：1%（总房款×1%=45 万元×1%=4500 元）
■查档费：100 元 /件
■工本费：80 元 /本
田先生在交易过程中交纳的各种费用总额为 59420 元
D：5 年以上非普通住宅
举例说明：仍以田先生的房子为例，如果这套房子交易时房龄为 5 年以上，则营
业税为差额 %（即（交易价格 -原值）×%=（45 万元 万元）×%=5827
元，免征个人所得税和土地增值税。
附注：1.如果田先生的房子不能提供购房发票，但能提供房地产评估价格时，则
扣除项目金额=（重置成本×成新度折扣率）+转让时缴纳的税金+其它允许扣除金额。
2.如果既没评估价格，又没购房发票的，由地方税务机关参照契证所载“房地产
土地价值”核定。扣除项目金额=房产土地价值×（1+5%×年限）+购房时缴纳的契税+
转让时缴纳的税金+其它允许扣除金额。
[二手非住宅交易 ]
关键词：契税 4%
举例说明：刘女士 2006 年 10 月末在北行附近购买了一套门市，当时的成交价
为 70 万元，原房主不能提供原始发票。这时她应缴纳的费用为：
■营业税：%
■个人所得税：按总房款 1%
■契税：4%
■印花税：1％。
■土地增值税：税率为 30%—60%
■交易手续费：1%
■查档费：100 元 /件
■工本费：80 元 /本
[商品房交易 ]
关键词：维修资金
举例说明：谢先生今年 1 月在房产超市购买了一套皇姑区塔湾附近的商品房，建
筑面积 60 平，房价为 3200 元 /平，总房款 万元。
■契税：普通住房 %（非普通住房或非住宅 4%）
■维修资金：宅建筑面积高于每平 2300 元（含 2300 元）价格的，按每平 2300
元的 %比例计缴；低于每平 2300 元的按实际购房款的 %比例计缴。
■房产测绘费： 元 /平
■工本费：80 元 /本
■出具产籍图费：30 元 /栋
[赠与房产 ]
关键词：普通住宅、非普通住宅、非住宅
A：普通住房
举例说明：去年 12 月，张女士将自己和平区 38 平的现有住房以赠与方式给了女
儿。
应交纳的费用为：
■营业税：免征
■个人所得税：免征
■契税：%
■印花税：1％。
■土地增值税：免征
■交易手续费：6 元 /平
■查档费：100 元 /件
■工本费：80 元 /本
■公证费：2%
B：非普通住房
举例说明：李女士在皇姑区有一套 160 平的住房，她在去年 9 月份赠给了自己的
妹妹。
在变更中交的费用为：
■营业税：免征
■个人所得税：免征
■契税：非普通住房和非住宅 4%
■印花税：1％。
■土地增值税：免征
■交易手续费：（非普通住房和非住宅）1%
■查档费：100 元 /件
■工本费：80 元 /本
■公证费：2%
[继承房产 ]
关键词：继承方
A：夫妻继承
举例说明：郭先生的父亲在今年 1 月份去世了，位于沈河区的住房由他的母亲继
承。
发生的费用为：
■营业税：免征
■个人所得税：免征
■契税：夫妻继承关系，免征
■印花税：1％。
■土地增值税：免征
■交易手续费：夫妻继承关系，3 元 /平
■查档费：100 元 /件
■工本费：80 元 /本
■公证费：2%
B：子女继承
举例说明：仍以郭先生的情况为例，如果是由作为子女的他本人继承，那费用就
有所不同：
■营业税：免征
■个人所得税：免征
■契税：父母有一人健在，住宅 %，非住宅 2%；父母双亡，则免征
■印花税：1％。
■土地增值税：免征
■交易手续费：夫妻以外继承关系，6 元 /平
■查档费：100 元 /件
■工本费：80 元 /本
■公证费：2%
[办理房屋所有权证时限 ]
商品房、动回迁、房改登记：有效工作日 21 天
产权转移、变更登记：有效工作日 10 天
新建商品房：90 个工作日
[两种收费 ]
在房产交易收费中，可以分两种情况，其它都是不合理收费。
A：行政事业性收费
所（共）有权工本费：10 元 /本（补证）
所有权证登记费：20 元 /本（房改）
工本费：10 元 /本（房改）
所有权证登记费：80 元 /本（交易变更）
B：经营性收费
档案查询费（出具房地产证明费）：100 元 /件（个人）；300 元 /件（单位）
房产测绘费： 元 /平
出具产籍图费：30 元 /栋（个人）；100 元 /栋（单位）
沈阳市二手房交易税今日起征
东北新闻网讯 (记者 金璐) 沈阳二手房交易个税今天(8 月 25 日)正式开始征收。由于对免税、购房日期、成
交最低价等国家税务总局和省地税局通知中均没有明确的模糊问题进行了说明，因此，二手房交易征收个税
的“沈阳细则”操作性更强。
早在 18 日，沈阳市地税局就下发了沈地税发【2006】132 号《转发省地税局所转发的国家税务总局关于
个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。
沈阳对于二手房交易个税征收比例的确定仍然遵照了省地税局制定的标准：将无法计算房屋原值和应纳
税额的二手房交易核定征税的比例确定为 1％；能提供完整资料的，仍按应纳税额 20％的比例征收。
对于房屋成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税部门将按照征收契税的计税价格计征个人所
得税。
政策解说
一年内换购住房免税细则
1.个人出售住房后 1 年内购买住房的，其购买住房金额大于或等于已售住房销售额（已售住房为已购公
有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，
凭完税凭证，全部退还已缴纳的个人所得税。
2.夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料，在办理房屋
更名过户时，不征收个人所得税。
3.对个人先购买新住房后出售原住房的纳税人，在 1 年内销售原住房的，按照上述规定全部或部分予以
免税。
购房日期界定六大细则
1.个人出售现住房后 1 年内按市场价格又购买住房的纳税人，其出售住房时间为出售住房时取得的完税
凭证上所开具的时间；购买住房时间为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。
2.已购公有住房的购房时间为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。
3.动迁回迁的住房为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。
4.个人通过继承形式取得住房的，按照原住房所有权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则
进行确定。
5.夫妻离婚财产分割形式取得住房的，夫妻间更名住房的，以原购房时房屋产权证、契税完税证明上注
明或填开时间“孰先”的原则进行确定。
6.个人通过赠予形式取得住房的，以接受赠予后办理住房所有权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰
先”的原则进行确定。
二手房交易个税咋计算？
二手房个税缴税公式：应缴个税=应纳税所得额×20％
应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）
个案 A.能确定房屋原值的五年以内住宅
程女士近期打算以 70 万总价卖出 2004 年 2 月购买的一套住宅。该住房在过去 30 个月中支付的银行贷
款利息大致为 万元，装修费为 7 万元（计算时只能按照房屋原值的 10％，即 5 万元计算），当时购入价
为 50 万元。程女士需要交纳的税费如下：
1.印花税：房产总价的 %，即 700000×%=350 元
2.营业税：房产总价的 %，即 700000×%=38850 元
3.个人所得税：应纳税所得额的 20％，
即（700000－500000－50000－45000－350－38850）×20％＝13160 元
合计：52360 元
个案 B.不能确定房屋原值的五年以上住宅
王先生于 2000 年购买了一处住房，建筑面积为 98 平方米，欲以总价 42 万元卖出。
1.印花税：房产总价的 %，即 420000×%=210 元
2.个人所得税：住房转让收入的 1％，即 420000×1％＝4200 元
合计：4410 元
继承房、离婚所得房免税细则
1.直系亲属间继承（指按照有关法律存在继承关系）的房屋出让方和受让方均不需缴纳个人所得税。
2.夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料，在办理房屋
更名过户时，不征收个人所得税。
3.个人现自有住房房产证登记的产权人为 1 人，在出售后 1 年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方
名义按市场价重新购买住房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可按照规定全部或部分予以免税。
交易支招
买卖双方咋利用优惠政策？
在房产新政下，二手房转让交易的限制越来越严格。买卖双方应该咋利用好目前的优惠政策？记者综合
了业内人士对买卖双方的建议。
对卖家的建议
建议卖家采用“以租代售”或“以租带卖”的方式，同样不失为一个好的投资方式。
所谓“以租代售”是指业主用出租房屋的方式来代替出售房屋，短期投资转为长期投资，以便获取稳定收
益，“以租代售”这种方式较为适合那些处于营业税征收范围内的业主。
“以租带卖”是指业主在看不清房地产市场未来发展走势时，可以先将房屋投入到租赁市场中来，静待市
场发展变化寻找合适时机，一边租房一边搜寻合适的买家，最终实现业主套现获利的愿望。“以租带卖”对于
那些不知在现阶段出售房屋是否划算的业主来说，较为适用。
对买家的建议
对买家来说，在现在情况下，卖家可能会把增加的售房成本转嫁到买家身上，提高买家的购房成本。因
此确有购房意愿的市民，面对新政，要冷静判断房价走势再做出决定，等待不失为一个好的选择。
同时提醒购房者在选购二手房时，千万不要忽视一个首要的问题：该房的所有权性质，是否具备上市交
易资格。
贴心提醒
纳税人在进行纳税申报时应提供下列资料：
①购买房屋时的发票。
①房屋所有权证。
①契税证。
①交易合同。
①转让房屋过程中实际缴纳的税金。
(6)合理费用凭证。
(东北新闻网 金璐)
二手房买卖税负细盘算 投资者可选合理避税方式
投资者可选择合理避税方式，同时做好租房策略和对房价走势的研判
自 8 月 1 日开始，个人所得税正式开始了“强征”之旅，从此对于出售 5 年内的房产者，个人所得税成为一
笔必不可少的开支。
国税总局关于二手房交易征收个税的文件是 7 月 26 日发布的，这距离 8 月 1 日实施已经不剩几日，这段
时间以来受此政策影响的二手房交易不在少数。
张大爷就是其中的一位。
张大爷有一套东直门区域的二手房，面积为 54 平米，售价 52 万，房产证为 2002 年。7 月 24 日，李先
生相中了这套房产，也就和张大爷达成了购房交易意向。其中涉及到的营业税，双方约定由买方李先生支付，
并准备近期就签买卖合同。
但两天后，国税总局下发了 8 月 1 日二手房交易征收个税的通知。买方李先生买这套房产需要通过贷款
完成，而当时仅有 3 个工作日，几乎不可能在 8 月 1 日之前完成。而对于个税由谁来承担的问题，双方僵持
不下，最后这宗买卖也就因此没戏了。
接下来，张大爷又面临着问题，如果接着卖房子，如何解决税务成本？该准备哪些资料，才可以不交个
税甚至少交个税？如果不卖房子而改租，这和卖房子相比，哪个更划算？将来二手房的价格又会怎么变化？
交易量和房价受税政影响
受交易环节税费征收的影响，近期 5 年内二手房交易量下降是很明显的。
“链家地产”统计资料分析，2006 年 1-5 月，5 年内的二手房交易量占总交易量的比例为 38%，而 6 月份
由于营业税的影响 5 年内的二手房交易量占总交易量的比例为 34%；2006 年 8 月 1 日个税征收实施后，8 月
第一周 5 年内的二手房交易占总交易量的比例为 31%，相比 6 月再度下降 3%.来自北京多家房地产经纪公司
的统计甚至显示，8 月 1 日当天，北京的二手房完税量锐降，个税缴纳单数基本为零。
有一些人会认为，以目前的税率来看，个税的征收比例为收入的 1%，50 万元的交易额所缴税金不过 5000
元，影响幅度并不算大。
但也有不少业内人士认为，较低的核定征收税率并不代表此次的个税政策对楼市的打击力度小，这项政
策对二手房楼市价格的影响将是深远的。国家抑制房地产二级市场炒作的意愿已经在这项政策中体现得十分
明显。对于一些专门囤积二手房的“投资者”，其打击又是相当直接的。
即使单从心理角度来说，这项政策时刻都会影响到二手房买卖交易过程中交易双方的考量。
而且受到这项政策影响的北京二手房数量也是不可小视。信一天市场部上周对北京市全市出售房源进行
了统计。
结果显示，目前北京市场上共有二手房源 94000 套，其中五年以上的房源只占 26%.也就是说，有 74%
约 69560 套房源将受到这次政策的影响。
慎打避税擦边球
从 8 月 1 日二手房交易开始征收个税起，各种媒体以及网上论坛就开始流传各种避税方式。但其中有些
方式让人不太愿意恭维。“做低合同价”、假赠与与真转让等一些避税方法也开始现身。
“做低合同价”是买卖双方一种常见的避税方式，但信一天市场部负责人罗煜认为，尽管此举能够一定程
度减少税费支出，但不宜进行。原因在以下两点：第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监
管力度，风险性较大；第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差
额，反而再次增加出售成本，得不偿失。
至于借用赠与的方式来转让，按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳 4％契税，而买卖过户如果在 5
年以内需要缴纳 ％营业税、2％或 4％契税，以及个税。
看似可以节省不少税费，但法律专家则提醒投资者，由于这样处理要签署一个假的“赠与”合同，其中蕴
含的法律风险很大，一旦双方出现纠纷，事情会很难解决。
还有一些方式，则是沿走在政策的边缘。如一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，
这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住 5 年以上的惟一用房免税，售房者可在自
住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”
利用政策空间合理避税
除了上述一些不正规的避税方式，其实二手房合理避税的空间还是不小。
《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》这样规定，从 8 月 1 日起，二手房交易中将
可以选择两种交税方案：一是如果您能提供完整、准确资料的，按应缴个税额的 20％计算；二是如果您不能
提供完整资料的，将按住房转让收入的 1%比例缴纳个人所得税。
这也就是说，买卖二手房可以按照两种方式中较低的税费缴纳。比如一套二手房售价 100 万元，可以
提供的成本资料是 90 万元。如果按照第一种方式缴纳，则需要交 2 万元个税[（100-90）×20%]，而如果不提
供成本资料，按照第二种方式缴纳，则只需要缴纳 1 万元[100×1%].据业内人士介绍，从“差额的 20%”到“全
额的 1%”的明显转变是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的。如果能顺利解决这些困难，日后
普遍征收“差额 20%”的个税方式较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全
额 1%”的计税方式。
据了解，广州早在今年 1 月 1 日就开征二手房个税了。
广州也是规定核定征收的比例是 1%，这就留下了避税空间。
有统计显示，广州二手房市场按核定征收规定交纳个税的比例达到七成至八成。
此外，还有利用最低评估价格交税这种方式。现在二手房市场买卖双方最常用这种避税方式，且被房地
产中介业所公认。
今年 7 月，北京市地方税务局下发了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，首次公布了本市二手商
品住房交易、特殊二手商品住房、已购公房再上市、经济适用住房再上市、二手办公用房交易、二手商业用
房交易六类二手房交易最低计税价格。据房产中介人士透露，不同的地区最低计税价格不同，一般在 7500
元/平方米左右。
如果卖方按照此价格扣除的成本交税，很可能会高于自己的购买成本，这样下来则会省一笔税费（其他
避税方式详见右侧链接）。
卖还是租？二手房价展望
要想合适地处理二手房，当然还得算机会成本这一笔账。
不少二手房房主现在在犹豫，想把房子卖掉然后到股市上去试一试，可又怕房子今后会有很大的升值空
间，自己反而损失一笔。而如果选择租房，收益率又会是怎样？于是在卖房和租房之间，难以取舍。
可以算这么一笔账。假设未来一段时间二手房市场的价格仍将保持现在的水平，以 50 万的房子月租金 2000
元计算，年收益率则在 %.这其中自然还包括二手房价格可能贬值的风险。
而如果现在卖了房子，虽然多交一些税，如果有不错的投资技巧，在股市、基金和海外理财市场，一年
收益 %并非难事。
当然，这样做必须为此承担房屋可能在未来几年内升值的风险，通货膨胀所带来的货币贬值的风险，及
投资失败的风险。
对于这两种方式中都不得不考虑的二手房价格问题，个税新政颁布后，一些出售者开始担心价格高了
没人买。而购房者也担心出售者转嫁个税导致房价上涨。
不过，“链家地产”市场总监金育松认为，个税政策的实施对于二手房价格的上涨作用并不明显。这是因
为两点：第一，今年年初至今，已有多项调控政策出台，消费者对政策已经具备了一定的承受力，此次个税
新政是今年宏观政策的延续，但对二手房市场的冲击力显然不及营业税政策，在个税出台后，出售意愿以及
购房需求都会受到一定的抑制，买卖双方会暂时投入观望。
其次，个税针对的主要是 5 年以内房产的交易，而公房多在 5 年以上，因此不涉及个税。再加上个税
涉及的金额也不是很大，转嫁成本有限，从而推动价格上涨的因素减弱。因此，整体的二手房价格并不会因
为个税而上扬。
也有市场人士对二手房市场持比较悲观的态度。“这次由于政策叠加，没两三个月消化不了；一些想买
一手房的购房者由于现在居住的二手房卖不动，只好将置业计划押后。这样一来，一手房市场的需求也受限。
所以对‘金九银十’的预期不抱乐观态度，目前的二手房价格水平存在 5%到 10%的下调压力。”
■二手商品房税费举例
王先生出售一套团结湖地区的二手商品房，建筑面积 100 平米，建筑年代为 2000 年，产权证日期为 2002
年，原购房价为 60 万元，购房时手续费及公证费等共 1000 元，购房后装修费花了 5 万元。
赵小姐通过房产中介购买了这套房产，成交单价为 8000 元/平米，即房屋成交总价为 80 万元。
在此二手房交易中，王先生需要交纳的费用为：向地税局交纳的税费：
●印花税：总房款的万分之五=800000׉=400 元
●营业税（包含城市维护建设税和教育费附加）：总房款×%= 800000×%=44000 元
●个税：个税计算公式为：（转让收入-购房原值-转让环节交纳的税费-合理费用）×20%.
①购房原值，购房原值包括实际支付的房价款及交纳的相关税费，其中房价款 600000 元，契税：600000
×%=
9000 元，印花税：600000×%=300 元，因此，此房屋原值为：600000+9000+ 300=609300 元
①转让环节的税费：包括营业税和印花税，即 44000+400=44400 元
①合理费用，王先生购买房屋时使用的是贷款，在转让前已偿还银行贷款利息共 80000 元，另外，手续
费及公证费 1000 元，装修费用 50000 元，那么，合理费用为：80000+
1000+50000=131000 元此房屋要缴纳的个税为：（800000-609300- 131000-44400）×20%=
3060 元向房地产经纪公司缴纳的费用：
●中介费：总房款的 2%=800000×2%=16000 元
●居间担保过户费：1500 元王先生共需缴纳的费用为：400+44000+3060+ 16000+1500=64960 元
二手房交易其他避税方式
1.暂缓出售，以达到 5 年期限
对个人出售自住 5 年以上，并且是家庭惟一生活用房的房产，免征个人所得税及营业税。5 年内出售的
次新房中有近 30%的房产距 5 年期满仅剩不到一年的时间，因此在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行
出租，待期满后再进行出售，可以享受免征个税及营业税待遇。
2.利用买房退税期
对出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的市民，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新
购房的价值进行全部或部分免税。
市民个人出售自有住房前后一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，
那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售
额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。
评估费收费标准，国家没有明文规定，而是随行就市，也就是评估机构收费标准由市场调节。
北京市中介机构目前的收费标准是：房屋总价 100 万元以下（含 100 万元）的，收取评估总价的 %，100
万元到 500 万元的（含 500 万元）累进计费率为 %，500 万元到 2000 万元的收取评估总价的 %，2000
万元到 5000 万元（含 5000 万元）的收取评估总价的 %，5000 万元以上的收取评估总价的 %。例如，
一套 150 万元的房屋，今后需缴纳的评估费将为 100 万×%+（150 万-100 万）×%=4200+1500=6700 元。
但一般来讲，既然你已找了中介，那应由中介机构代您寻找评估机构，评估费用也是有的谈的，一般中
介会给你压一些价格。据经验看，评估几十万左右的房产，评估机构收费大约在 1500 元左右，可以说，你
的费用并不高。
你所说的负担的各项费用，都是一定要负担的，其中的大头是中介费和契税，其他的并不高。评估费，
也是必须要交的，不属于乱收费。因为办理贷款和过户，是必须要进行房产评估的。所以，您尽管放心。
过户税费标准
①登记费：住房，权利人按每套房屋 80 元交纳；非住房，双方各按买卖房价总额的 2‰交纳。
①转让手续费：住房按每平方米 6 元交纳，由转让双方各承担 50%；非住房转让手续费，按每平方米 18
元交纳，由转让双方各承担 50%。
①契税：受让人按成交价格（或市场价格）的 3%缴纳契税；个人购买售价在 5000 元/M2（含本数）以下自
用普通住宅（不含别墅），于 1999 年 8 月 1 日后签定合同的，按成交价格的 %缴纳契税；市内六区范围
内，个人购买售价在 3000 元/M2（含本数）以下自用普通住宅，于 2002 年 10 月 1 日后签定合同的，按成交
价格的 1%实际缴纳契税。
①印花税：存量房按合同记载金额的 ‰的税率计税，各自全额贴花。房屋权属证书每本 5 元。
①工本费：核发一本房屋权属证书的，免收证书工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证
书时，每增加一本证书，按每本 10 元交纳证书工本费。
保险费：贷款额 X 贷款年限 X %
合同中注明是十五万是为了少交税，契税，印花税等都是按照房价的百分比算的，此外，今年新规定，
凡商品房购买后五年内又出卖的，要交 %的营业税，也是按房价的百分比算的。你这种实际价格和合同价
格不一致的俗称“黑白合同”，“阴阳合同”或者“鸳鸯合同”，这种对你买房人不利，中介的这种行为属于逃税
行为，万一被查出，属于《合同法》上的无效合同之一，合同被宣布无效后，按照合同上的金额返还财产的
话，你只能得到 15 万，除非你们另立约定，明确规定房屋的价格。另外还有一个更值得注意的，你以后再
卖房子的话，是以你卖出的价格减去你买入的价格，你买入的价格是以你合同价格算的，现在你的合同价格
低了，以后出卖时的差额就大了，卖房子交的费税就多了。如果你以后还要把这二手房卖了，你现在合同签
低价就不划算了。
贷款涉及到的费用有，保险费/担保费，律师费/公证费，评估费（期房就不需要交了），抵押登记费等等，
使用公积金贷款可以不交其中的律师费，商业贷款可以不交评估费。
买二房签合同要注意的事项:
1：要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。没有原件，复印件也行，主要是核对面积。
2 定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。
3 首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按合同约定的时间到位首期款
可是麻烦了。
4：收楼时间一定要清楚。
5、确认自已该交的交易税费
6，看清并理解备注的内肉。
过户时要交的税费:
买家: 公证费 契税 印花税 查证费 交易税 佣金
业主: 营业税等 个人所得税 赎证费 印花税:
挑选“二手房”四大技巧
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进
二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，
挑选时应格外注意。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。
购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查
验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无
债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权
的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是
否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，
有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，
打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围
有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的
情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电
视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、
保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是
否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解
是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住
不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
二手房砍价技巧
目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事
先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有
多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主
卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出
杀价的理由来。
砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期
上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，
可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多
听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。
另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这
样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
二手房安全交易四步走
第一阶段心理准备
针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找
客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。
因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打
电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的
评价，最后您再选一家公司代理。
想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。
第二阶段市场考察
看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况
是否良好。
房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，
才可达到自己理想的预期价值。
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，
有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神
高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，
有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大
量的时间和精力，安全可靠又快捷。
第四阶段物业交割
正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，
则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到
房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这
时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则
会省去这些麻烦
买套二手房税费需几何
目前，金华的二手房市场呈现出了回暖的良好局势，而且市场显示，由于国家宏观调控和新的房贷政策
的影响，房产投资和投机得到了有效的遏制，属于自住型的消费比例不断上升。对于投资商或者中小投资者
来说，二手房市场的规则可以说是烂熟于胸了，而对许多自住型的消费者来说，还是买第一套房子，这就形
成中介商和部分消费者的信息不对称，因此了解二手房市场的规则，尤其是明确二手房买卖的税费就成了跨
进市场前必须要做的一件事。
从市正大房地产交易市场和华之家房地产咨询代理公司等中介公司了解到，目前金华房产中介公司
较多，而众多的公司在交易税费上大致相同，但在个别项目上也不尽相同。比如，在产权证代办费和按揭代
办费的收取上就有所差别。有的公司将这一类费用包含在固定比例的中介费用中，而有些公司则按每笔 400
元左右的价格另外收龋一般规模较大、信誉较好的公司已经形成了消费者较为认可的收费模式，消费者在买
房之前要选择信誉好，收费规范的公司。金华二手房市场的一般的税费模式主要包括中介服务费、契税、印
花税、交易手续费、工本费、产权证贴花、产权登记费、营业税等费用。
下面以一套 130 平方米，成交价格为 40 万元的二手房为例， 买房所需交的费用：（1）中介服务
费=400000×%=3000 元（成交价 20 万元以下按 1%计算，20 万~50 万元按 %计算，50 万元以上按 %
计算）；（2）契税=40000×%=6000 元；（3）印花税=400000×%=20 元；（4）交易手续费=3×130=390
元（住房 3 元/平方米；商铺 6 元/平方米）；（5）工本费=10 元；（6）产权证贴花=5 元；（7）产权登记费=80
元（小于或等于 100 平方米收取 70 元，大于 100 平方米收取 80 元），总计=3000+6000+20+390+10+5+80=9505
元。
卖方所需交的费用：（1）中介服务费=400000×%=3000 元；（2）交易手续费=3×130=390 元；
（3）营业税=60000×%=3330 元（差额为 60000 元），总计=3000+390+3330=6720 元。
以上是一份比较完备的“账单”，记者也发现有的房产中介公司在个别项目上有所简化。随着二手房市场
的升温和竞争的加剧，在弹性范围内适当简化税费项目和提高服务质量将会成为中介公司暗暗较劲的积极举
措。
如何减免个人所得税？
答：1、个人转让住房前后一年内购置住房的，凭有关证明转让房屋所在地地税局办理个人
所得税减免税或退税手续。
2、个人转让自用 5 年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。
问：新政后如何交纳营业税？
答：营业税的适用税率为 5%，根据国税发[2006]74 号文件规定：（一）2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不
足 5 年的住房对外销售全额征收营业税。（二）2006 年 6 月 1 日后，个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通
住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的
有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。（三）2006 年 6 月 1 日后，个人将购买超过 5 年
（含 5 年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普
通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 。
