环渤海城市进入机会专题性研究
全文分析框架
环渤海经济圈介绍
1
意向城市初步选择
2
城市背景比较分析
3
行业环境比较分析
4
代表性开发商借鉴
5
城市进入机会结论
6
环渤海城市进入机会专题性研究
环渤海经济圈通常指三省两市，即北京、天津、河北、辽
宁和山东。
环渤海经济圈是中国的政治中心，中国的北方经济中心。
环渤海经济一体化的稳步推进将为本区域的经济发展带来
更大的机遇。
环渤海经济圈介绍
1
意向城市初步选择
2
城市背景比较分析
3
行业环境比较分析
4
代表性开发商借鉴
5
城市进入机会结论
6
常用的环渤海经济圈区域构成为“三省两市”
环渤海地区是指环绕着渤海全部及黄海的部分沿岸地区所组成的广大经济区域，位于中国沿太平洋西岸的北部。
环渤海经济圈介绍
1
区域构成
区域定位
核心指标
机遇与挑战
狭义的环渤海地区包括18个城市，即丹东、大连、营口、盘锦、锦州、葫芦岛、秦皇岛、唐山、廊坊、北京、天津、滨州、东营、潍坊、烟台、威海、青岛、日照等。
广义的环渤海地区则包括三省两市，即北京、天津两大直辖市及河北、辽宁和山东三省的广大地区。
泛渤海地区则包括京、津、冀、鲁、辽、晋和内蒙古的部分地区。
目前常用的是环渤海地区采用广义概念，即三省两市范围。
环渤海经济圈定位于中国北方经济中心
环渤海经济圈，与长三角经济圈、珠三角经济圈，合称为中国经济的三大极。
环渤海区域整体功能定位：
立足于环渤海的发展现状与未来，该区域要以构建可持续的生态与社会环境，创造安全、舒适、便利、能够支撑 亿人生产与生活的良好人居环境为前提，以具有国际、国内竞争力的现代服务业和先进制造业为支撑，带动中国北方经济，进一步辐射东北亚，成为联系国内外各类经济与社会活动的特大型经济区、世界级先进制造基地和承载更多人口的人居环境良好的地区。
环渤海经济圈介绍
1
区域构成
区域定位
核心指标
机遇与挑战
A、土地面积
环渤海地区土地面积万公顷，约占中国国土面积的％；
B、区域人口
环渤海地区总人口为22571万人，约占中国大陆总人口的％；
C、经济总量
2009年环渤海经济总量约在9-10万亿之间，约占全国GDP的30％，
D、城市群
共有城市157个，约占全国城市的1/4，其中城市人口超百万的有13个。
环渤海经济圈介绍
1
区域构成
区域定位
核心指标
机遇与挑战
环渤海区域经济一体化正在稳步推进
发展机遇
环渤海区域经济一体化为环渤海城市经济发展带来了前所未有的机遇；
北京放弃经济中心定位，北京—天津的区域龙头地位开始逐步成型；
国际航运中心等关键性项目启动有力的推动了区域经济一体化的发展。
面临挑战
环渤海地区三大相互独立的经济板块影响了区域合作的进程；
各大经济板块内部之间的合作与一体化尚未形成；
环渤海各个港口之间竞争大于协作，制约了区域合作；
国有经济比重高，市场意识相对淡薄，地域性的政治原因给一体化带来了诸多难题。
环渤海经济圈介绍
1
区域构成
区域定位
核心指标
机遇与挑战
根据城市辐射能力、人口规模、经济总量和关键设施四项指标进行意向城市初步选择
环渤海经济圈介绍
1
意向城市初步选择
2
城市背景比较分析
3
行业环境比较分析
4
代表性开发商借鉴
5
城市进入机会结论
6
选择标准：
A、辐射能力：区域中心城市或明星城市；
北京、天津、石家庄、济南、沈阳、唐山、青岛、大连
B、人口规模：城区人口规模超过100万；
北京、天津、石家庄、唐山、保定、济南、青岛、烟台、淄博、沈阳、大连、鞍山、抚顺
C、经济总量：地区GDP规模超过2000亿元人民币；
北京、天津、唐山、石家庄、邯郸、青岛、烟台、济南、潍坊、淄博、济宁、东营、临沂、威海、大连、沈阳
D、关键设施：拥有机场的城市优先考虑；
北京、天津、石家庄、秦皇岛、济南、青岛、烟台、沈阳、大连
意向城市：
北京、天津、石家庄、济南、青岛、沈阳、大连、唐山、烟台、淄博
从城市影响力、经济总量和经济增长来看，北京和天津最
优，沈阳、大连和青岛次优。
从人口规模、人均收入和储蓄来看，北京最优，天津次
之，沈阳、济南、青岛、大连和烟台也有较好的基础。
从城市发展机遇来看，作为环渤海经济圈经济龙头的天津
随着滨海新区的建设，将迎来跨越性发展机会。
综合而言，北京和天津的城市机会最优，沈阳、大连和青
岛的城市机会次优，济南和烟台也有一定的机会。
环渤海经济圈介绍
1
意向城市初步选择
2
城市背景比较分析
3
行业环境比较分析
4
代表性开发商借鉴
5
城市进入机会结论
6
从城市区位的辐射力，北京—天津为总体中心，沈阳和济南为局部中心。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
从城市地位，北京和天津是一线城市，济南、青岛、石家庄、沈阳、大连是二线城市，其余是三线城市。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
城市
城市定位
政治
经济
文化
居住
北京
首都、国际城市
——
文化名城
宜居城市
天津
直辖市
国际港口城市、北方经济中心
——
生态城市
石家庄
河北省省会
全省文化、体育和医疗卫生资源大市
——
——
唐山
河北省经济重镇
沿海重工业城市
——
——
济南
山东省省会、山东半岛中心城市
国家历史文化名城
——
青岛
全国重点中心城市
国际港口物流中心
世界知名特色城市
宜居城市
烟台
山东省重要城市
国际性港口城市
——
度假旅游目的地
淄博
山东省重要城市
重工业城市
——
新兴的旅游城市
沈阳
省会、东北政治中心
金融中心、中国最重要重工业基地
东北文化中心
东北旅游中心
大连
省内第二大城市
东北亚重要的国际航运物流中心、区域性金融中心
——
宜居城市
2009中国城市综合竞争力排行榜：
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
排名
城市
排名
城市
排名
城市
01
香港
11
澳门
21
昆明
02
上海
12
青岛
22
烟台
03
北京
13
大连
23
厦门
04
深圳
14
重庆
24
郑州
05
广州
15
宁波
25
佛山
06
台北
16
东莞
26
福州
07
苏州
17
武汉
27
济南
08
天津
18
沈阳
28
长春
09
杭州
19
无锡
29
哈尔滨
10
南京
20
成都
30
西安
石家庄、唐山和淄博三市未进入城市综合竞争力30强。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
综合经济水平和发展潜力，北京、天津、大连、沈阳、青岛和烟台均具有较好的经济基础，石家庄经济基础最弱。
从经济总量，北京第一，天津第二，青岛、沈阳、大连、烟台位于第三集团；
从经济增长率，天津、沈阳、和大连位于第一集团，北京最低；
从人均GDP，北京和大连位于第一集团，而石家庄远远落后于其他城市。
综合经济水平和发展潜力，北京、天津、大连、沈阳、青岛和烟台均具有较好的经济基础。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
从三驾马车与GDP关系来看，天津具有最高的经济增长潜力，济南、青岛、烟台和大连增长潜力较好。
城市
投资
消费
出口
增长潜力
北京
37
44
36
中
天津
54
31
18
高
石家庄
61
35
1
中
唐山
38
23
4
中
济南
47
45
4
中高
青岛
46
33
17
中高
烟台
57
30
14
中高
淄博
35
31
3
中
沈阳
78
39
3
中
大连
65
31
17
中高
以上数字为各项占GDP百分比，投资越高、“投资＝消费+出口”较吻合的经济增长潜力大。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
从三次产业比例来看，北京第三产业占比最高，辐射力最强，唐山、烟台和淄博三市第三产业占比低，辐射力最弱，其余居中。
北京市第三产业比重最高，成为名副其实的中心城市，对外辐射力最强。
唐山、烟台和淄博三地第三产业比重最小，对外辐射能力最弱。
天津、石家庄、济南、青岛、沈阳和大连居于两个梯队之间。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
城市
支柱产业
北京
金融、IT、信息、文化创意等
天津
航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技
石家庄
钢铁、装备制造业、药材
唐山
煤炭、钢铁、电力、建材、机械
济南
石化、交通机械装备、食品药品、电子信息、冶金钢铁
青岛
电子制造、旅游、物流、食品（啤酒）等
烟台
机械制造、电子信息、食品加工和黄金
淄博
纺织业、有色金属冶炼、化学纤维、电力
沈阳
汽车及零部件 装备制造 电子信息 医药化工 食品加工 民用航空 钢铁 有色金属
大连
装备制造、石油化工和电子信息
除北京外，各城市间支柱产业同质化严重，天津新产业发展机遇良好，唐山、淄博资源型产业发展难以持续。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
北京城市人口规模容量最大，天津和沈阳紧随其后。
城市常住人口前三位分别是北京、天津和石家庄，市辖区（城区）人口前三位分别是北京、天津和沈阳，均超过了500万。
市辖区人口占全市常住人口比例较高的沈阳、淄博和北京，均超过了60％，而石家庄、青岛和烟台的占比较低。
从收入和储蓄，北京居民支付能力最高，天津次之，济南、青岛、烟台、沈阳和大连紧随其后，石家庄、唐山支付能力最弱。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
北京城镇居民人均可支配收入和全市人均储蓄额均列第一，支付能力最强。
天津、济南、青岛和烟台城镇居民人均可支配收入位列第二梯队，石家庄居于末位。
天津、沈阳和大连全市居民人均储蓄额位列第二梯队，唐山居于末位。
从城镇居民人均住房面积，北京和济南的改善空间最大。
城市背景比较分析
3
城市区位
功能定位
经济产业
人口收入
城市发展
城市
发展机遇
北京
京津一体化（东进）、城市南拓
天津
京津一体化，滨海新区建设
石家庄
石太、京石、石武和石济四条高铁建设
唐山
南湖片区建设
济南
2010全运会城市建设
青岛
2010年世园会
烟台
——
淄博
——
沈阳
——
大连
——
城市发展重点机遇一览，天津存在历史性发展机遇，石家庄的城市交通优势将得以提升
从城市房地产行业自身机会比较分析：
北京具有可行性和经济性的最佳均好性，行业机会位列第一。
青岛、大连、天津具有次优均好性，行业机会位列第二。
沈阳的行业机会紧随前三个城市，位列第五。
唐山、石家庄和济南的行业机会最差，居于倒数三位。
环渤海经济圈介绍
1
意向城市初步选择
2
城市背景比较分析
3
行业环境比较分析
4
代表性开发商借鉴
5
城市进入机会结论
6
北京市场规模最大，2007-2009年均成交量1958万平，天津、沈阳、青岛和大连位居第二梯队，年均成交量900-1350万平。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
从历史供求关系来看，2007-2009年北京总体供不应求，其他城市均是供应量大于成交量，但总体供求关系属于正常。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
从当前可售商品房存量来看，北京市商品房存量较小，仅能维持年去化量，而石家庄楼市存量相比销售量最大。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
从未来商品房供求关系，北京、石家庄和青岛市场土地存量减少未来竞争减弱，天津、济南和沈阳市场土地存量增加未来竞争将加剧，大连基本持平。
2007-2009年，北京、石家庄和青岛的土地供应强度不及商品房去化速度，市场土地存量减少；天津、济南和沈阳土地供应强度高于商品房去化速度，市场土地存量增加；大连土地供应强度和商品房去化速度基本持平。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
城市
商品房供应量/
商品房去化量
可售存量/商品
房年均去化量
土地供应量/
商品房去化量
综合竞争度
北京
天津
石家庄
唐山
济南
青岛
沈阳
大连
综合竞争度，北京、青岛处于供不应求，石家庄、唐山和大连接近供求平衡，济南、沈阳和天津供过于求。
注：综合竞争度按1、2、3栏20％、30％和50％加权平均。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
从商品房销售均价统计数字来看，高房价城市平均房价上涨速度较慢，低房价城市上涨速度较快，但这一规律并不能反映个案的实际情况。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
从房价收入比来看，北京最高，天津和大连次高，青岛和沈阳较高，而石家庄、唐山和济南较低，房价收入比反映了城市的辐射能力和外向度。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
城市
（2009年）
北京
天津
石家庄
唐山
济南
青岛
沈阳
大连
商品房价格
（元/平）
13799
6886
3803
3556
4907
5576
4464
6249
楼面地价
（元/平）
5608
1450
1452
826
1738
1402
730
1885
地价/房价
地价外成本
（元/平）
3000
2500
2000
2000
2000
2500
2000
2500
毛利
（元/平）
5191
2936
351
730
1169
1674
1734
1864
毛利润（%）
根据平均房价和平均地价分析，天津、沈阳和北京的商品房利润空间位居前三位。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
城市
政策风险
经营风险
竞争风险
综合风险
北京
★ ★ ★
★
★ ★
40
天津
★ ★ ★
★ ★
★ ★
47
石家庄
★ ★
★ ★ ★ ★ ★
★
53
唐山
★ ★
★ ★ ★
★ ★
47
济南
★ ★
★ ★ ★
★ ★
47
青岛
★ ★
★ ★ ★
★ ★
47
沈阳
★ ★
★ ★ ★
★ ★
47
大连
★ ★
★ ★
★ ★
40
经营风险是进入陌生城市的主要风险，政策风险和竞争风险次之，石家庄是风险最高的城市，北京等地较低。
1、政策风险指地方政府对房地产业的支持度，与其对房地产依赖性成反比。
2、经营风险指地方政府的官僚性、开放性和公平性。
3、竞争风险指城市房地产开发水平，包括产品品质和营销水平。
市场容量
0
500万
1000万
1500万
2000万
市场竞争
北京
天津
石家庄
唐山
济南
大连
沈阳
青岛
综合得分
0
1
2
3
4
5
6
7
8
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
城市
市场容量
（年均成交量）
市场竞争
（综合竞争度）
可行性视角
北京
1958
天津
1084
石家庄
370
唐山
353
济南
377
青岛
955
沈阳
1309
大连
934
从可行性视角，北京市场容量大，市场竞争度低，市场可行性遥遥领先，青岛总体位居第二，大连、天津和沈阳紧随其后。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
利润率
35
40
45
50
55
20％
40％
60％
80％
风险性
北京
天津
石家庄
济南
大连
沈阳
青岛
综合得分
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0％
唐山
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
城市
利润率
风险性
经济性视角
北京
60％
40
天津
74％
47
石家庄
10％
53
唐山
26％
47
济南
31％
47
青岛
43％
47
沈阳
64％
47
大连
43％
40
根据经济性视角，天津、北京和唐山的项目开发经济性好，而石家庄的经济性差。
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
可行性
2
4
6
8
2
4
6
8
经济性
北京
天津
石家庄
济南
大连
沈阳
青岛
唐山
0
行业环境比较分析
4
市场容量
市场竞争
利润空间
市场风险
机会评价
从对十五家标杆地产企业的城市进入借鉴上，
北京、天津和沈阳可以作为首选对象；
青岛和大连可以作为次选对象；
济南和烟台可以作为备选对象。
环渤海经济圈介绍
1
意向城市初步选择
2
城市背景比较分析
3
行业环境比较分析
4
代表性开发商借鉴
5
城市进入机会结论
6
万科企业股份
金地股份
复地股份
中国海外发展
雅居乐地产控股
上置集团
保利房地产股份
龙湖地产
重庆市金科实业
合生创展集团
远洋地产控股
中华企业股份
广州富力地产股份
首创置业股份
金融街控股股份
恒大地产集团
SOHO中国
卓越置业集团
大连万达集团股份
北京北辰实业股份
农工商房地产股份
绿城房地产集团
招商局地产控股股份
北京城建投资发展股份
北京首都开发控股
阳光100置业集团
中新集团（控股）
大华
江苏新城地产股份
融侨集团股份
代表性开发商借鉴
5
开发商选择
城市布局
以万科、中海等十五个标杆企业作为借鉴标本
选择标准：
全国房地产三十强标杆企业
全国性公司，而非局限于单一城市为主
布局环渤海地区多个城市的公司优先
代表性开发商借鉴
5
开发商选择
城市布局
北京、天津和沈阳是标杆企业普遍选择进入的城市，青岛、大连也是标杆企业选择的热门城市。
北京
天津
石家庄
唐山
济南
青岛
烟台
淄博
沈阳
大连
万科
√
√
√
√
√
√
√
中海
√
√
√
√
√
保利
√
√
√
√
合生创展
√
√
富力
√
√
√
恒大
√
√
万达
√
√
√
√
√
√
√
√
绿城
√
√
√
大华
√
√
√
金地
√
√
√
远洋
√
√
√
√
首创
√
√
√
招商局
√
√
阳光100
√
√
√
√
√
复地
√
√
合计
13
13
1
2
3
5
3
0
11
5
以行业机会为主，城市机会和企业借鉴为辅，十城市市场
进入机会研究结论如下：
最优城市：北京、天津
次优城市：青岛、大连、沈阳
备选城市：济南
环渤海经济圈介绍
1
意向城市初步选择
2
城市背景比较分析
3
行业环境比较分析
4
代表性开发商借鉴
5
城市进入机会结论
6
城市进入机会结论
6
城市机会
行业机会
企业借鉴
下一步工作
从城市影响力、经济总量和经济增长来看，北京和天津最
优，沈阳、大连和青岛次优。
从人口规模、人均收入和储蓄来看，北京最优，天津次
之，沈阳、济南、青岛、大连和烟台也有较好的基础。
从城市发展机遇来看，作为环渤海经济圈经济龙头的天津
随着滨海新区的建设，将迎来跨越性发展机会。
综合而言，北京和天津的城市机会最优，沈阳、大连和青
岛的城市机会次优，济南和烟台也有一定的机会。
城市进入机会结论
6
城市机会
行业机会
企业借鉴
下一步工作
从城市房地产行业自身机会比较分析：
北京具有可行性和经济性的最佳均好性，行业机会位列第一。
青岛、大连、天津具有次优均好性，行业机会位列第二。
沈阳的行业机会紧随前三个城市，位列第五。
唐山、石家庄和济南的行业机会最差，居于倒数三位。
城市进入机会结论
6
城市机会
行业机会
企业借鉴
下一步工作
从对十五家标杆地产企业的城市进入借鉴上，
北京、天津和沈阳可以作为首选对象；
青岛和大连可以作为次选对象；
济南和烟台可以作为备选对象。
城市进入机会结论
6
城市机会
行业机会
企业借鉴
下一步工作
1、完善本次研究
包括对数据的补充与核实、微观个案的研究
2、对重点城市的深化
包括城市规划、片区发展、城市建设、房地产板块等
3、对土地项目的跟踪
对重点城市公开出让土地进行跟踪分析
经济与产业
附1
城市
北京
天津
石家庄
唐山
济南
青岛
烟台
淄博
沈阳
大连
GDP（亿元）
经济增长率
％
%
11%
％
%
%
%
%
%
%
人均GDP（元）
63029
55473
29368
48190
45724
52895
53659
51426
54106
63198
固定资产投资
（亿元）
2019
社会消费品零售总额
（亿元）
进出口总额
（亿美元）
三产比例
：
：
：
：
38
：
：
：
：
：
：
:
:
：
：
：
：
:
:
：
：
人口与收入
附2
城市
北京
天津
石家庄
唐山
济南
青岛
烟台
淄博
沈阳
大连
常住人口（万人）
1176
640
776
613
其中城镇人口
（万人）
297
户籍人口
（万人）
市辖区人口
（万人）
327
287
城市化率
％
%
%
％
%
％
城镇居民人均可
支配收入（元）
24725
19423
15062
16382
20802
20464
19350
17629
17295
17500
城镇居民人均住
房面积（平方米）
居民储蓄总额
（亿元）
2180
人均储蓄额（元）
73060
34538
22556
18880
23970
25317
22361
32606
40396
恩格尔系数
％
%
%
％
％
%
%
%
房地产信息
附3
项目
年份
北京
天津
石家庄
唐山
济南
青岛
烟台
淄博
沈阳
大连
商品房供应量
（万㎡）
2007
1919
1505
395
1607
1188
2008
1188
1129
347
1574
1112
2009
1609
1120
501
342
1237
1132
年均
1572
1251
414
1473
1144
商品房成交量
（万㎡）
2007
2177
1111
369
320
833
1303
828
2008
1335
550
246
311
371
770
350
255
1209
822
2009
2363
1590
495
395
440
1262
363
1415
1153
年均
1958
1084
370
353
377
955
1309
934
商品房成交价格
（元/㎡）
2007
11553
5794
2718
3776
5201
2857
3689
5568
2008
12418
6015
2679
2440
4179
5094
4127
5774
2009
13799
6886
3803
3556
4907
5576
4464
6249
商品房存量（万㎡）
2009
1207
790
401
346
696
土地成交量（建面）
（万㎡）
2007
1233
1403
146
285
167
327
2281
183
2008
1232
1801
288
824
455
304
977
738
2009
1548
2702
318
931
1220
646
3492
1883
合计
4013
5906
752
2040
1842
1277
6750
2804
土地成交价格
（元/㎡）
2007
3553
1564
1475
1202
1945
354
1236
2143
2008
3802
1199
1001
1038
2551
512
1054
2164
2009
5608
1450
1452
1738
1402
872
730
1885
