财务分析经典实践
万科企业股份有限公司
筹资之路与资本结构分析
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
万科筹资分析
一.公司概况
二.08年三季度主要财务数据
三.公司筹资之路
四.资本结构分析
五.建议
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
一.公司概况
1984年5月 万科企业股份有限公司成立
1988年 介入房地产领域
1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万
股，集资人民币2,800万元
1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易
1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务
2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10
评选第一
2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地
产企业
2007年2月 上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启
动，植根上海、承启无限。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
一.公司概况
房地产业特点：
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、
风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷
款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，
压缩投资，抽紧银根。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主
动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，
已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
发行前股本结构及大股东持股情况
截至 2007 年 12 月 31 日
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
前十大股东情况
截至2008年9月30日，公司股东总人数为1,062,756户（其中A股1,030,455
户，B股32,565户）。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
二、08年三季末主要财务数据
公司第3季度实现净利润亿元，同比下降
%；基本每股收益 元，同比下降%。
1-9 月份，公司累计实现营业收入 亿元，同比
增长%；实现净利润 亿元，同比增长
%；实现每股收益 元。报告期末公司拥
有货币资金亿元，公司的短期借款和一年内到
期的长期借款合计亿元，低于公司所持有的货
币资金。公司期末总负债率%，净负债率
%，比中期末的净负债率％有所下降。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
08年三季末主要财务数据
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
08年三季末主要财务数据
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
08年三季末主要财务数据
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
08年三季末主要财务数据
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
08年三季末主要财务数据
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
08年三季末主要财务数据
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
三、公司筹资之路
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币
2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。
1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，
公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，
开始跨地域房地产业务发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开
发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。
1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日
在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于
房地产开发，房地产核心业务进一步突显。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于
深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，陆续投资于
深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。
年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份
占万科总股本%。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
筹资之路
2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份
转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强
了发展房地产核心业务的资金实力。
2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成
“3+X” 的区域发展模式。
2004年9月，公司亿元可转换公司债券公开发行。本次发行的可
转换公司债券于 2004 年 10 月 8 日在深圳证券交易所挂 牌交易，简
称“万科转 2”，债券代码 126002。
2005年，6 月 29 日实施公司 2004 年度每 10 股派发人民 币 元
（含税）并转增 5 股的派息、转增股本方案后，转股价格相应调整为
每股人民币 元.
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
筹资之路
自2006年1月4日至2006年2月21日，连续28个交易日中累
计20个交易日的收盘价格高于当期转股价的130％，满足了
有关规定和《万科企业股份有限公司可转换公司债券募集
说明书》相关约定，本公司行使“万科转２”赎回权利，
将截至2006年4月7日之前未转股的3,869,600元（38,696张）
“万科转２”全部赎回。其余万科转２全部转为股份，公
司的股本总额增为3,969，898,751股。
2006年12月，公司非公开发行４亿股Ａ股，发行完成后，
公司的股本总额为4,369,898,751股。经证监会批准，公司
以 元/股的发行价格，向华润股份有限公司等 10 家发
行对象，非公开发行 400,000,000 股 a 股股票，共募集资
金 42 亿元。扣除发行费用，募集资金净额 亿元。
2006 年 12 月 27 日，非公开发行的 a 股股票在深圳证券
交易所上市。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
筹资之路
2007年04月16日,以不低于公告招股意向书前二十个交
易日公司A 股股票均价或前一个交易日A 股股票的均价
增发原有A股和B股增发A股87,397万股。
2007年9月5日 ，公司公开增发317，158，261股Ａ股。
本次募集资金总额为9,999,999,元,至此，公司股
本总额达6,872,006,387股。
2008年09月04日万科万科59亿公司债券发行正式启动
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
多元化的融资方式
1、直接融资方面
公司凭借在国内证券市场良好的公司形象、业绩表现以及投资者
关系，取得了资本市场的高度认同。公司1988年发行股票筹资2,800
万元，1991年发行新股筹资亿元，1993年发行Ｂ股筹资亿元
港币，1997年增资配股筹资亿元，2000年增资配股筹资亿元
，2002年发行可转换债券筹资15亿元,04年又发行亿元。2006年,
定向增发A股,筹集资金42亿。公司历次筹集的资金均严格按照公司承
诺使用，收益理想。截止到目前，公司各项财务指标和股利分配政策
均符合上市公司发行新股相关法规的规定，为公司再次通过资本市场
筹集资金奠定了良好基础。
2、间接融资方面
公司自上市以来，取得了良好的经营业绩，且一直注重维护公司
良好的财务形象。公司资信情况良好，公司与中国银行、中国农业银
行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行等金融机构建立了长期
友好的合作伙伴关系，多年来该等金融机构为公司的发展提供了有力
的资金支持。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
有利地偿债措施
公司将通过持续增长的良好业绩和股东回报、稳定而
贴近市场的分红派息政策、良好的投资者关系管理战
略、信息的透明度和规范运作等吸引更多的投资者
（一）公司将首先以募集资金投资项目的良好收益
进行偿债；
（二）当募集资金投资项目尚未产生收益或收益未
能满足偿债要求时，公司将以公司自有资金进行偿付；
公司将对公司的资本结构、资产质量以及现金流量进
行合理调控，使公司具有合理的资本结构、良好的资
产质量、充足的现金流量，保证公司的偿债能力；
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
良好的抵御风险能力
建立与业务快速发展相匹配的风险管理体系。这包括
三方面的工作：
第一是加强对外部环境变化趋势的研究和把握，做到及时
应变；
第二是秉持“现金为王”原则，完善现金流管理体系；
第三是强化职员职务行为准则宣导，完善内部监控机制。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
四、资产结构分析
年份 2008年9月30日 2007年9月30日
流动负债 67,961,030, 45,150,393,
长期负债 16,652,594, 20,420,705,
债务资本合计 84,613,624, 65,571,098,
权益资本 36,851,653, 29,456,226,
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
资产结构分析（）
资产负债率(%)= （与往年同期的对比）
股东权益比(%)=
长期负债资产比(%) =
财务杠杆系数=
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
资产结构分析
从以上数据可以看出负债当中流动负债的比重大,长期负债
比率较低,因而风险相对增加,应该增大长期负债,以加强抵
御其风险的能力
在长期负债资产比中，长期借款占%，去年同期为
%,故有所下降,原因是今年全球爆发金融危机,在此情
况下,万科长期借款依然很高,这要追溯历史原因，房地产
行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道以及以短期
负债为主的贷款结构问题。面对新的政策变化和信贷紧缩
环境，行业面临资金紧张的压力，以及过度依赖银行信贷
和以短期贷款为主的不确定风险，如何有效解决多融资渠
道并改善负债结构，对房地产行业而言，是一个新的挑战。
为顺应政策变化的要求，公司已增加主要地区控股子公司
的资本金，建立融资平台；同时，公司开始对负债结构进
行适当调整，大力增加长期借款。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
资产结构分析
现在是公司大力发展的时期,需要大量投入资
金,同时现处于特殊时期,为了满足现在及未
来的资金需求，公司将继续加快销售，增加
经营活动现金流入，充分运用财务杠杆空间，
积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资
渠道，加大与境内外资本合作力度，推进房
地产基金项目合作的实践,探索房地产金融市
场的创新模式。
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
五、建议:
该公司资产负债率处于增长的状态,而且比例
还相当高,超出了同行平均,然而公司属于资
本密集型企业，依靠的是资本的力量及高效
率的经营手段，需要筹集大量的资金.故万科
在以后资本结构决策中，在考虑资本的同时，
同时调节适应的资产负债率，充分有效地发
挥资本的效用,以寻求最佳的财务组合。
另外,万科的存货是相当地高,因此要采取促
销措施,为企业筹措资金.
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
建议:
万科作为房地产的老大地位,其身誉是很好的,
可考虑再发行一些债券进行融资,进一步巩固
好的身誉及地位.
现在,股票市场也比较火热,也可以发些认股
权证来酬资.
贷款利率的几度提高,房地产又是高负债行业,
在国内的大量贷款,必定增加其成本,故可以
考虑更多的筹集境外资金,在境外上市,将行
业扩展到境外.
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
网络兼职创业，免费注册，赠送商城：
