亨利鲍尔森的地产谋略
当中国经济成为世界经济体系中的重要一环，越来越多的国际投资机构将关注的目光投向中国的地产开发市场。随着政府对地产新一轮宏观调控的进行，同为资产上千亿美元的世界顶尖投资银行和地产基金，高盛与摩根分别发表对2005年中国房地产业的预测。 与摩根·士丹利亚太区首席经济学家谢国忠早在去年11月就预言中国房地产泡沫行将破灭不同，高盛集团认为中国房地产市场总体是强劲且健康的。从摩根内部文件显示，摩根对中国尤其是北京的房地产市场非常看好。高盛集团董事长兼首席执行官亨利·鲍尔森从来不掩饰高盛对中国市场的坚定信心：“未来10年内，中国将成为亚洲最大的经济体，其经济增长将远远超过亚洲其他地区。”
中国地产，高盛的新金矿 1997年，当全球陷入金融危机的时候，面对急剧萎缩的传统金融业务，亨利·鲍尔森在苦苦思考如何走出这一危机。鲍尔森知道，高盛需要发掘一个新的金矿，来扭转在全球市场上与超大型银行竞争的弱势，巩固高盛在全球投行第一梯队的地位。旁人无法知晓鲍尔森的决断，在高盛全球战略里，这座金矿就是正在蓬勃发展、迅速崛起的中国。 鲍尔森从来不掩饰高盛对开拓中国市场的坚定信念。他在任何可能的机会里总是这样表达高盛对中国市场的关注，即使在SARS肆虐之时，高盛依然积极评价中国经济的走势。 在对中国市场的渗透和对中国政府表示友善的方法上，高盛的一些举动可谓成本低廉而事半功倍。比如，高盛前总裁兼首席运营官约翰·桑顿（John Thornton）辞去现有职务，受聘担任清华大学经济管理学院的全职教授，执掌该院的全球领袖项目。他将继续担任高盛的高级顾问和高盛基金的负责人。他在清华大学扮演的新角色有助于加强跨国公司与中国未来商界和政界精英之间的联系，必将有力地促进高盛大中华区各项业务的长期发展。 中国1998年以来持续不断的地产热潮，给了亨利·鲍尔森深刻的印象，为了和老对手摩根斯丹利在地产领域一争高下，亨利·鲍尔森确定将投资中国地产作为高盛集团在中国的主要业务。
地产的资本玩法 与摩根的高调不同，亨利·鲍尔森领导下高盛在中国的房地产投资低沉得总令人无法猜透心思。“我们只管做事”，这是高盛员工对外界的口头禅。事实上，这个世界最大的私人投资银行的性格特征一贯如此——“低调”、“沉稳”。 而与其他海外基金直接进行地产项目开发不同，高盛的地产玩法更具有美国特点。在美国，金融机构一般不直接涉足地产开发，而是通过投资或操控地产机构，以资产来操控地产开发。高盛在中国的地产模式就继承了这一传统。 随着中国经济整个的高速发展，房地产行业也步入快速发展时期。由于信用体制不健全，银行中出现了大量以土地和房产为抵押贷款而造成的不良资产。率先品尝这块市场的是高盛。2001年12月，华融资产管理公司进行不良资产的国际拍卖，高盛击败众多对手中标。 于摩根斯丹利相比，高盛走得更远，2003年高盛与华融资产管理公司成立合资公司融盛资产管理公司，收购了价值19亿元人民币的不良贷款及地产资产组合。融盛公司成为了第一个正式注册并得到政府批准成立的中外合资资产管理公司。 事实上，高盛收购中国的不良资产情况和高盛之前在日本的做法颇为类似。当年，高盛投资75亿美元，在日本收购了150多项资产组合，共拥有3000多项日本公司不良信贷，涉及大量房地产行业。由此，高盛成为日本房地产规模最大的外国投资者，为其投资组合共收购过1000多项资产 。据业内人士保守估计，高盛处理这些不良资产一般可获取20%-30%的利润。
瞄准万亿的地产蛋糕 亨利·鲍尔森估计，目前中国有超过万亿元的不良资产，其中相当大部分是房地产类不良资产，包括“烂尾楼”、经营不善的商业物业和酒店，几大国有资产管理公司将这些不良资产打包拍卖。高盛将成为中国购买不良资产的先例。 高盛认为，这些“烂尾楼”是垃圾资产中的金子，通常购买者会在内地各大城市选择地产项目进行投资收购，一般通过5年左右的时间经营管理使物业升值，或者转手寻找合适的买家转手套利。 据戴德梁行房地产专家吴少聪估算，“如果处置策略得当，烂尾楼项目的回报率可能高达150%至200%”。 到2004年初，高盛的白厅基金(Whitehall Funds)在全球范围内共计收购了万多项房地产贷款相关的资产，交易成本约为600亿美元。面对中国这样的大量房地产类的不良资产组合，亨利·鲍尔森能够无动于衷吗？在他的授意下，高盛开始了新一轮的收购动作。 2005年4月，上海楼市已成为众矢之的，就在此时，一向“低调”的高盛突然做了一个出人意料的举动，以亿美元(约合人民币亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦(Pidemco Tower)，成为上海迄今为止成交价格最高的地产买卖。此次收购百腾大厦的资金来自高盛的白厅基金。
白厅基金作为世界上规模最大的房地产投资者之一，是高盛国际下属的一个子公司，超过一半的股份是属于高盛机构的，高盛通过该基金在全球进行不良资产收购和房地产业务。与摩根的亚洲房地产基金相比，高盛的白厅基金较为为隐蔽。 高盛的资本地产运做，为国内地产运做模式提供了新的道路。一直以来我们的地产商采取的多是“香港模式”，即直接参与项目开发，通过买卖获取利润；而高盛的方式则是同过收购和持有获得地产项目，在运营中获取利润。
不屑“泡沫论” 高盛通过实地调查和数据分析认为，即使在泡沫破灭论的焦点上海，房地产泡沫论也缺乏证据。 在亨利·鲍尔森看来，总体而言，中国的房地产市场仍然是强劲而且健康的。随着中产阶级的不断扩大，曾经被束缚的购房需求还将继续释放。所以，从中期来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。但是，如果负的实际利率、人民币币值的低估和对土地供给的制约性政策长期保持不变，将可能导致房地产市场泡沫的产生。 亨利·鲍尔森指出，推动中国对房地产需求保持旺盛，并将继续发挥其推动作用的三个基本因素是：被束缚的城市化需求、被束缚的住房升级需求和中产阶层的壮大。 城市化进程决定地产需求。与中国工业化的迅猛发展相比，以城市居民和总人口的比例来衡量，中国的城市化水平非常低(大约为40%，而菲律宾50%，韩国和其他工业化国家超过90%)。从1978年实行改革开放以来，中国就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了实施这一目标的步伐。很显然，这会带动中国对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。报告相信农村劳动力向城市的转移还有很长的路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。 农村人口加速转移要求住房升级。城市和农村居民的人均住房面积从1978年的七八平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的总使用面积大约为25年前的10倍，在农村大约为3倍。 中国中产阶层不断壮大。高盛认为，其他国家的经验显示，人均年收入超过3000美元将会出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。这就是所谓的“S”形需求曲线。高盛全球经济研究小组预测，到2011年，中国的人均年收入将是目前收入水平的两倍，达到大约2500美元(目前中国的人均GDP为1000美元，在一些大城市和沿海地区，人均收入现在就已经超过3000美元)，这将使中产阶层的人数达到目前的6倍(总人口的28%)。收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素，因为不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。 亨利·鲍尔森对中国地产市场长远发展态势的看好，决定了高盛集团将进异步加大在中国的投资力度。据高盛集团相关认识表示，高盛将转渐由上海转向以北京、广州、深圳为代表的全国市场。
高盛：困局下的成功“转型”
自亨利·鲍尔森自1999年担任公司董事长和首席执行官后，全球传统金融业务开始萎缩，如何开创新的经营领域和拓展新的区域市场，就成为了亨利·鲍尔森急需解决的问题。正是在这种“高压”下，亨利·鲍尔森凭借过人的经营智慧和独到的战略眼光，成功的引导高盛“转型”电子信息领域和开拓亚洲和中国市场，带领高盛这个传统的金融帝国焕发出的青春。 当今的开发商也面临着和高盛相同的问题，在国家对地产的宏观调控下，众多地产公司或者没项目或者缺乏资金，或者资金和项目都毫无储备，如此困局，开发商该如何寻找新的经营领域开拓新的区域市场？让我们看亨利·鲍尔森是怎样引导高盛向电子信息产业迈进，如何构件INTERNET金融模式，并稳步进军亚洲和中国金融市场。
金融帝国的困局 20世纪末华尔街的传奇色彩开始减退，众多银行的合并淡化了它昔日的辉煌。即使像高盛这样一家历经 135 年屹立不倒的金融帝国，也开始感受到开拓新市场和新业务的压力。 在短短三年中，高盛的投资银行业务利润骤降，由 17 亿美元跌到 亿美元。处于这样一个难以“重复性增收”的行业，高盛集团要持续的以钱生钱，避免华尔街其他银行被兼并的命运，并且成功突围，对董事长兼首席执行官亨利·鲍尔森的战略眼光和管理手段提出了严峻的考验。
高盛的电子帝国梦 对高盛而言，仅仅生存是不够的，它要寻求发展，它要获得更多，这就是为金融界业内人士所称道的“长线贪婪”精神。亨利·鲍尔森通过对传统金融业务的分析，指出要想在原来的业务基础上在进行大幅度提升，可能性微乎其微，所以新业务的开拓，是保持集团经营能力的最佳选择。 亨利·鲍尔森发现随着全球数字化浪潮的兴起，电子信息产业必将成为新一轮投资的热点。不久亨利·鲍尔森领导公司向建立电子帝国的梦想迈出了第一步。由高盛持股%的Archipelago ECN和Pac ific证交所正积极合并，到2003秋季，这家ECN就将羽翼丰满，成为一个完全的数字化交易平台，而自古以来人声鼎沸的交易大厅将从此销声匿迹。 鲍尔森认为，对企业而言，最好的保护手段就是持续创新，使他夜不成寐的不是传统的竞争对手，而是借助新技术横空出世的新对手。
他以德国为例进行说明，直到1996年，德国的证交所的工作还和大联盟相差无几。自从创建了一电子交易系统后，两年时间内就吸引了90%的交易上。结论是显而易见的：要么创造未来，要么死于未来。 高盛是硅谷最受欢迎的投资银行，自1999年以来，公司进行的并购交易额高达500亿美元，在公开上市的400家点com公司中，有56家是由他们承销的，这是其他任何一家投资银行都无法比拟的。对数字经济的超前理解使高盛形成了自己的运营模式，Sanford &Co.的资深分析员斯蒂芬·加尔贝斯（Steven Galbraith）认为高盛至少比别的公司超前了六个月，在网络时代这是不可能被追上的。 亨利·鲍尔森的高盛集团在传统业务接近饱和的情况下，毅然转型，将投资目标指向新兴的电子信息产业，一举提升了高盛的营业额。高盛对市场的敏锐预测和灵活转变，值得我们地产商学习，虽然目前地产市场仍有广阔发展前景，但有远见的开发商已经开始寻找新的市场，如首创集团转向市政经营，一些大型开发企业开始了多元化道路。 模式创新：INTERNET金融模式主导未来 在开创新的经营领域的同时，亨利·鲍尔森也十分注重对传统业务的改革。鲍尔森认为越来越多的金融交易将在Internet上进行，现在是股票，很快就将是各种债券及期货，最终，所有交易都将在网上实现。 鲍尔森在技术上投入了巨大资金，因为他相信技术将在根本上变革现有的金融交易模式，交易种类也将大量增加。网络将消除买卖双方之间所有不必要的交易成本，并使价格对每一个人都是透明的，通过网络，数以百万的人将能够在任何地点进行任何交易。到那时，没有人再需要公开叫价的交易大厅，也没有人再需要那些为了保证交易秩序而保有交易特权的经纪人。 在高盛130亿美元的年收入的36%来自它的金融交易，随着一个超高速变化的时代的来临，这一比例不仅不会下降，而且还将大幅增长。高盛公司原有的IT系统每年运行费用高达1亿美元，如果当时的技术足够好的话，这一部分成本将大大减少。也许有一天，那些每年交易额达数百万的经纪人都会被扫地出门。 高盛实质上是在和技术猛虎赛跑，保持领先是唯一出路。现在，公司基本上每个月都要升级现有的网上交易系统，并持有六个新兴电子交易公司的股份。 证交所却对高盛的INTERNET金融“恨之入骨”。因为仅去年一年就有9个ECN(电子通信网络)已开通在线金融业务，其中E-trad e和Ameritrade等完全就是网上的交易经纪公司。以Island ECN为例，它的全部家当就是一堆DELL 计算机和一张经纪许可证，但它却包揽了纳斯达克12%的交易。处理一万股交易，大联盟(Big Board)需要22 秒，而Island ECN只需几分之一秒，这就是原因。 高盛集团的INTERNER金融模式，是对传统金融交易方式的全面改革。同样地产领域发展的到今天，似乎也已经进入了创新的瓶颈，改进现有的房地产开发模式，找到行之有效的开发模式，成为有识之士的共识。 技术优势决定成败 亨利·鲍尔森知道，与竞争者相比，高盛的规模很小，420亿美元的市值仅仅是花旗集团2,380亿美元的1/6左右。然而1996年以来，高盛股本基数以平均每年22%的速度增长。据美国银行的资料表明，高盛的收入增长率达到了15%，而同行业的公司只有8%。高盛的股本回报率远远超过20%，2004年第一季度税前利润达20亿美元，是公司历史上利润最高的一个季度。高盛的声望远远超过了它的实际规模。是什么让高盛拥有如此的成就呢？ 鲍尔森认为，高盛之所以成功，是因为他手下的上千名经纪人有世界上最先进的信息技术为依托。 鲍尔森认为，现代商务越来越多的决策要依赖计算机做出，绝密的计算程序每天在瞬息万变的衍生工具市场上引导着超过2万宗交易。目前，一个全新的网上债券交易服务系统管理着公司大约70%的交易，它每秒可以进行200次价格更新，并可自动处理上亿美元的交易额，不需要任何人工干预。新的电子交易系统的运行，使高盛成为金融新世界的中心。也许有一天，这些系统将威胁到为公司的发展壮大立下汗马功劳的基层经纪人和债券推销员。 截止今年年底，高盛五年间在技术上的投入总额将达到50亿美元。只要市场还在运转，那不管它走向何方，高盛的技术武器都将瞄准盈利点。鲍尔森面对这种变化显得心平气和：“变化正是我们的朋友，如果没有了变化，谁还会需要高盛，谁还需要在保守和冒险之间进行抉择？” 高盛的成功告诉我们，企业的影响力不在于规模的大小，而在于核心竞争力的强弱。高盛的资产规模也许不及花旗银行，但它在金融界的影响力并不比花旗银行弱。这就得益于高盛集团通过先进技术而提高的市场应变能力。目前中国地产商的势力尚难以与国际巨擘抗衡，但是我们可以通过不断强化自我的核心竞争力保证在未来激烈的时常竞争中占有一席之地。
亨利·鲍尔森简历 哈佛大学工商管理硕士、Dartmouth 学院文学士，高盛集团公司董事长兼首席执行官。鲍尔森于1974 年加入高盛的芝加哥分部，于1988年获委任为芝加哥分部的主管合伙人，1983 年升任美国中西部投资银行地区主管合伙人。鲍尔森是纽约股票交易所的董事会成员、纽约市投资基金委员会的董事兼委员会执行员、西北大学 . Kellogg 管理学院顾问委员及哈佛商学院董事会成员。加入高盛以前，鲍尔森于1972至1973年任白宫内务委员会成员，担任总统府助理，1970至1972年担任五角大厦助理国防部长助理。 高盛集团简介 美国高盛公司是一体化服务的全球性投资银行，在投资、融资、收购兼并、股票债券研究等方面均处于世界领先地位。集团创始于1869年。美国高盛公司在全球投资银行业中占有重要的地位，为各国的政府、企业、机构和个人提供高质量的财务及战略咨询服务。在各类主要的金融服务领域中，美国高盛公司均名列前茅。《财富》杂志排名前500家大企业中有300多家是美国高盛公司的长期客户。自1991年以来，美国高盛公司为诸如世界银行、亚洲开发银行等14家国际机构中的13家承担了46项发行工作。
