国际航运金融大厦咨询报告 特为 上海国际航运大厦有限公司 准备 二零零六年十一月
国际航运金融大厦项目咨询报告 目录 1. 上海写字楼市场分析2 2. 项目SWOT分析24 3. 项目定位28 4. 车库管理概论44 5. 项目优化建议57 6. 项目市场推广建议 73 本报告谨供贵公司于特定用途下使用。本报告中的任何资料、数据及分析内容，如未经本公司事先书面认可，均不得以任何形式在任何报告、文件或渠道中发表或与第三者交流。任何第三者使用本报告中的部分或全部内容，本公司将不负任何责任。 著作版权所有： 第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 2006年11月 2006年11月 1 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 1. 上海写字楼市场分析 上海写字楼市场发展概述 在1989年以前，上海市写字楼完工总量为12万3千平方米，其中大部分为质素较低的写字楼，但此数据不包括建造于50、60以及70年代的老的政府部门的写字楼。此数据在接下来的几年中得到了飞速地增长，即至1997年年底写字楼存量已达280万平方米。至2006年第2季度末存量达997万平方米，其中甲级写字楼总存量达到318万平方米。 经过十多年经济的发展，到目前为止上海主要商务区如下表所示： 中央商务分区 非中央商务分区域 淮海中路商务分区(卢湾区)虹桥 & 徐家汇 南京西路商务分区(静安区) 黄浦区 浦东 – 小陆家嘴分区 (浦东新区) 其他区域 – 例如虹口，浦东竹园商贸区 2006年11月 2 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 写字楼供应市场分析 早在90年初，上海仅有少量的高品质的写字楼项目即上海商城、上海国际贸易中心、瑞金大厦和联谊大厦等项目。由于没有足够的写字楼面积提供给在沪工作的外国公司，部分外籍公司只能将办公楼设置在商住混合的项目里或者长期租赁在酒店中办公。 许多开发商发现了商机，在随后的几年里，由于缺乏合理的控制以及土地供应量的剧增，致使许多香港开发商及国内的房产商在主要中央商务区大量购买土地。写字楼的供应量开始上升，至97年年供应达到顶峰即750,000平方米的高品质写字楼面积，但是随着亚洲金融危机的爆发，亚洲开发商都抽回资本，致使许多项目停工或者延迟立项。该现象得到彻底改变，从2000年至2002年的三年平均每年有6幢高档写字楼上市。而2004年供应量仅为190, 000平方米，这是自96年以来上市量最低的一年。 从上表中可以看出，1999年金融风暴影响结束、办公楼市场发展态势趋于正常以后，1999年至2003年的平均供应量约为35万平方米左右，而根据我司统计的2006年11月 3 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 2004年至2007年预计的平均供应量约为40万平方米。另外，到2008年底，浦东将会有将近90万平方米的供应量，会占到上海甲级写字楼总供应量的60%。但考虑到未来上海世博会的开展、上海经济持续发展、WTO进程的不断推动等因素对需求市场扩张的支持作用, 以及2008年供应量的一些不确定因素，我司认为未来2年上海甲级写字楼虽然竞争较为激烈、但供应增长尚属理性。 上海需求市场分析 根据我司的统计数据表明，上海甲级写字楼在过去的11年中的平均吸纳量为265,356平方米，而近6年（1997年至2002年）平均吸纳量则达到439,170平方米。上海甲级写字楼的吸纳量在2000年达到顶峰，为717, 000平方米，将近为当年新供应量的2倍。 对上海未来的经济的向好预计，外商企业加大投资力度，并积极与国内企业加紧合作甚至兼并国内企业。此外外商企业更是战略性的将地区总部从香港、新加坡等地迁至2006年11月 4 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 上海。这些举措都有力的促进了写字楼的需求，租户在重新选择办公楼时，往往都扩大原来的租用面积。 未来租金走势分析 上海甲级写字楼租金自2000年中期至2001年底迅速上升之后，从2002年年初起开始保持相对稳定的增长，并在2003、2004年的得到较大幅度的增长。2006年第2季度，上海市中央商务圈甲级写字楼市场平均美元/平方米/月。 2005年，上海市甲级写字楼租金涨幅达20%，且随着写字楼市场需求的持续增长和中央商务区尤其是浦西中央商务区写字楼供应量的限制供应，2006年甲级写字楼租金预计有15%左右的涨幅。2007年甲级写字楼租金预计有10%左右的涨幅。 由于2008年浦东有大量甲级写字楼集中供应并预期于2007年下半年开展招租工作，浦东甲级写字楼租金价格走势预期会在2007年下半年发生一定的调整。(详见详细论述) 2006年11月 5 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 上海2006 至2009年新增甲级写字楼 项目名称 地址 写字楼建筑面积（平方米） 合计（平方米） 2006 上海银行大厦 陆家嘴 85,000 城建国际中心 浦电路，浦东 42,260 淮海国际广场 淮海中路 42,800 233,765 宏伊国际广场 南京东路 31,485 2007E 越洋广场 南京西路 89,962 恒隆广场二期 南京西路 81,406 廖创兴金融中心 南京西路 31,538 渣打银行大厦 陆家嘴 43,750 黄金置地大厦 陆家嘴 75,000 中融蓝天碧玉 陆家嘴 80,000 南京西路 457,399 东海广场 55,743 2008E 平安保险大厦 陆家嘴 50,000 时代金融中心 陆家嘴 84,792 合生国际大厦 陆家嘴 52,276 上海环球金融中心 陆家嘴 226,900 陆家嘴金融中心大厦 陆家嘴 46,000 竹园 钻石大厦 50,000 招商银行大厦 陆家嘴 58,424 高宝金融大厦 陆家嘴 70,000 中建大厦 世纪大道 65,000 754,392 二十一世纪大厦 陆家嘴 51,000 2009E 国际金融中心一期 陆家嘴 82,000 恒基兆业地产项目 南京西路 35,000 中国保险集团大厦 陆家嘴 111,300 会德丰广场 南京西路 110,000 嘉里中心二期 南京西路 378,300 40,000 2006年11月 6 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 浦东陆家嘴区域市场分析 1990年4月，中国政府正式宣布开发位于黄浦江东岸，面积522平方公里的浦东新区。“以浦东开发为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济新飞跃”已被证实成为国家做出的重大战略决策之一。自此，浦东跃居中国改革开放的最前沿。 陆家嘴地区更是作为浦东新区的核心。现在主要重点商务开发地区包括陆家嘴中心区、竹园商贸区以及以商业为主的新上海商业城。 陆家嘴金融中心区概况 陆家嘴金融中心区西北滨临黄埔江，东至泰同路、浦东南路，南接东昌路与浦西外滩隔江相望。区域内交通布局较为完善，由地铁二号线东南延伸连接浦东国际机场，西北连接地铁一号线，三号线等贯穿全市。同时，延安东路隧道也为连接两岸提供了便利。 浦东现在 浦东将来 浦东十九世纪八十年代末 2006年11月 7 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 陆家嘴的写字楼市场也随着经济的增长而不断变得丰满。目前中心区内已有高楼二十余幢，吸纳外资银行资产总额超过二百亿美元，已成为中国资本密集程度最高的地区。在过去的六年来，陆家嘴地区甲级写字楼为强劲的需求所驱使，租金步步走高。现在已达Average rent for grade ‘A’ office in Lujiazui, 1996 to Q2/2006陆家嘴甲级办公楼平均租金年变化表(1996 – 2006Q2) 35302520151050Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q29697989900010203040506数据来S源ou：rce第: S一avil太ls R平es戴ear维ch 斯& D市ev场elo研pm究ent与 Co开nsu发lta顾ncy问部 到美金每平方每天的高度。 其标志性办公楼宇主要有：花旗集团大厦、金茂大厦、汇丰大厦、汇亚大厦、中国银行大厦、震旦国际大楼。 2006年11月 8 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 1〕花旗集团大厦（国际甲级） 总建筑面积： 100,500平方米 写字楼建筑面积：70,000平方米 竣工日期： 发展商： 上海巴鼎房地产发展有限公司 z 楼层：40 z 得房率：65% 2z 楼层面积：2600平米 z 物业管理费：人民币 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--30 分钟车程 z 布线：130-150mm架空OA地板 z 至浦东机场---45 分钟车程 主要客户如下： 15,600 . 拜耳集团 18,. 花旗集团 2006年11月 9 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 2〕金茂大厦（国际甲级） 总建筑面积： 290,000平方米 写字楼建筑面积：100,000平方米 竣工日期： 发展商： 中国金茂(集团)股份有限公司 z 办公楼楼层：48 z 得房率：70% 2z 楼层面积：2,358 – 2,711平方米 z 物业管理费：人民币 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--25 分钟车程 z 布线：水泥地坪(可做架空地板) z 至浦东机场---50 分钟车程 主要客户如下： 5,200 . 通用电气 5,200 . IBM 2,600 . 伊藤忠 2006年11月 10 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 3〕汇丰大厦（国际甲级） 总建筑面积： 116,824 平方米 写字楼建筑面积：66,610平方米 竣工日期： 发展商： 上海森茂国际房地产有限公司 z 办公楼楼层：46 z 得房率：70% 2z 楼层面积：2,142平米 z 物业管理费：人民币 m/月 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--35 分钟车程 z 地板：地毯 z 至浦东机场---50 分钟车程 主要客户如下： 12,000 . 汇丰银行 4,300 . 东芝半导体公司 2,090 . 小松投资 2006年11月 11 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 4〕汇亚大厦（国际甲级） 写字楼建筑面积： 70,000平方米 竣工日期： 发展商： 新资房地产开发（上海）有限公司 z 办公楼楼层：27 z 得房率：71% 2z 楼层面积：2400平米 z 物业管理费：美金 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--40 分钟车程 z 布线：150mm架空地板 z 至浦东机场---40 分钟车程 主要客户如下： 6,900 . 东京三菱银行 4,780 . 南德意志集团 4,780 . 星展银行 2006年11月 12 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 5〕中国银行大厦（国际甲级） 写字楼建筑面积： 120,000平方米 竣工日期： 发展商： 上海浦东国际金融大厦有限公司 z 楼层：43 z 得房率：63% 2z 楼层面积：930-2,200平方米 z 物业管理费：美金 m/月 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--20 分钟车程 z 布线：架空地板及地毯 z 至浦东机场---40 分钟车程 主要客户如下： 25,000 . 中国银行 4,000 . 博世投资 2800 . 美国美亚保险公司 2006年11月 13 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 6〕震旦国际大楼（国际甲级） 总建筑面积： 103,386平方米 写字楼建筑面积：75,000平方米 竣工日期： 发展商： 上海震旦大楼(上海)有限公司 z 楼层：37 z 得房率：68% 2z 楼层面积：2,029平米 z 物业管理费：美金 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--35 分钟车程 z 布线：130mm架空地板及美利肯地毯 z 至浦东机场---40 分钟车程 主要客户如下： 7500 . 陶氏化学 5,000 . 通用汽车 2006年11月 14 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 竹园商贸区概况 竹园商贸区在地理上位于陆家嘴金融贸易区中心，被东方路、张杨路、源深路、浦电路环抱。规划占地面积90公顷，连接着陆家嘴中心区与浦东两大经济开发区纽带。区域交通便利，内经世纪大道、地铁二号线、四号线与规划中的六号线。该区集中了全国各省（市）、自治区以及各部委投资建设的20多个项目。此外还有汤臣集团投资的汤臣金融大厦、韩国浦项制铁投资的浦项商务广场，上海期货交易所等。而至2008年区域内又会有中建大厦，钻石大厦等相继建成。（如下图所示）目前区域内聚集公司以制造业为主。另外，一批有影响的国内外大集团、大公司都已进驻。本区域有望成为上海又一个全新的CBD区域。 但竹园商贸区发展年限较短，由于处于陆家嘴辐射区域，商务环境及其配套尚未完全成熟，其租金水平相对陆家嘴中心区偏低。 中建大厦效果图 钻石大厦外立面效果图 目前区域标志性办公楼宇有：浦项商务广场、城建国际广场。 2006年11月 15 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 1〕浦项商务广场（甲级） 、 POS Plaza 写字楼建筑面积： 56,000平方米 竣工日期：1999．12 发展商： 上海浦项房地产开发有限公司 z 办公楼楼层：34 z 得房率：61% 2z 楼层面积：1,655平米 z 物业管理费：人民币 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--35 分钟车程 z 地板：100mm架空地板配块毯 z 至浦东机场---45 分钟车程 主要客户如下： 2,000 . 福斯特惠勒 (Foster Wheeler) 2,000 . 金属期货交易所 信天通信 2,000 . (Symphony Telecommunications) 2006年11月 16 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 2〕城建国际中心（甲级） 写字楼建筑面积： 56,000平方米 竣工日期：2006. 7. 上海城建（集团）有限公司 发展商： z 办公楼楼层：34 z 得房率：75% 2z 楼层面积：1,900平米 z 物业管理费：人民币 30/m/月 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--55 分钟车程 z 地板：100mm架高地板 z 至浦东机场---35 分钟车程 主要客户如下： 2,000 . 尼桑 2,000 . 华硕 1,000 . 联宇技术 、 2006年11月 17 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 3) 新梅联合广场（甲级） 写字楼建筑面积： 29,000平方米 竣工日期： 上海鑫兆房产有限公司 发展商： z 办公楼楼层：32 z 得房率：70% 2z 楼层面积： 平方米 z 物业管理费：人民币 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--40 分钟车程 z 地板：架空地板 z 至浦东机场---25 分钟车程 主要客户如下： 1,113 . 西门子 1,113 . 三井住友银行 1,113 . 斯伦贝谢 2006年11月 18 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 3) 东晶国际（甲级）（在建） 写字楼建筑面积： 56,000平方米 竣工日期：2006. 7. 上海东道置业有限公司 发展商： z 办公楼楼层：25 z 得房率：65% 2z 楼层面积：890-1,060 平方米 z 物业管理费：人民币 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--45 分钟车程 z 地板：50-70mm架高地板，块毯 z 至浦东机场---40 分钟车程 2006年11月 19 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 3) 裕景国际（甲级）（在建） 写字楼建筑面积： 30,000平方米 竣工日期：2005. 8. 上海齐茂房地产开发有限公司 发展商： z 办公楼楼层：14 z 得房率：72% 2z 楼层面积：2,156 平方米 z 物业管理费：人民币 z 天花净高：米 z 至虹桥机场--40 分钟车程 z 地板：水泥地 z 至浦东机场---45 分钟车程 2006年11月 20 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 展望 据本司统计，如下表所示，浦东自1995年以来甲级写字楼大体上空置率逐年走低。特别是近几年，陆家嘴一直面临着供不应求的局面，也同时带动着其辐射区域的发展。 供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴） ,00060% 450,00050%400,000 350,00040% 300,000250,00030% 200,00020% 150,000100,00010% 50,00000% 19951996199719981999200020012002200320042005Q2/2006数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部 从2007年至2009年，预计浦东甲级写字楼新供应量相当于平均每年54万供应量。由此，将来会有接近70%的供应量来自浦东。其平均年供应量之巨大几乎相当于浦东从2001年到2007年七年中的总供应量。陆家嘴中心区与竹园商贸区2007年至2009年甲级写字楼供应量对比如下图所示。 陆家嘴中心区竹园商贸区平方米 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000 浦东甲级写字楼市场将面对巨大的供应量。从短线来看，2007年2008年突然间巨大的供应量，可能会引起对租金与空置率的压迫。但长线来看，由于政府一直致力于在浦东2006年11月 21 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 1,031,442160,000
国际航运金融大厦项目咨询报告 建设中国的金融中心而不断的给予政策上的支持并准备将浦东目前的写字楼体量再扩充一倍，国内金融服务行业的成长与海外金融机构对中国经济的看好，而在国际上一个成熟的“金融城”其办公环境一般都要有2000万左右的体量（上海目前拥有1000万左右），加上奥运会，世博会等给予中国经济环境的不断支持，这一切因素使得浦东的写字楼市场仍然具有良好的发展大前景。 2007~2009年浦东甲级写字楼分布图 在租金方面，根据浦东办公楼供给与需求的预计综合其它因素，本司预计浦东的租金走势可能会出现以下两种情况。 z 平均租金下调 从2007年起，浦东会有大批新楼开盘开始预租预售，并且从这个时点开始供给会持续增大，见下图。因此浦东平均租金可能会从2007年下半年开始有一个明显的回调，并一直延续至2009年上半年才有可能回升。 2006年11月 22 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 浦西浦东800,000年吸纳量最高量 2000年: 700,000 平方米 700,000600,000500,0002000年至2005年平均年吸纳量: 393,000 平方米 238,750754,392400,000年吸纳量最低量: 290,000 平方米 193,300300,000200,000258,649185,000100,0000200720082009 z 平均租金维持 在中国经济持续看好的大环境下，需求将继续增强。这个时候一些全球知名的跨国公司对于高品质楼盘的需求依然旺盛。特别是大量资金雄厚的金融咨询业的进入。这种情况会带来高端楼宇租金仍然维持在一个高水平上，而其它一些设备陈旧，综合品质低的大楼会面临很大的挑战，将承受租金持续走低带来的威胁。但这种强者更强、弱者更弱的势态依然能稳定浦东的整体租金水平。 根据我司对中国宏观经济的看好，国家对上海目前作为国家性金融中心地位的进一步确立以及国家对于上海成为区域性金融中心的中期目标，还有2008年奥运会、2009年世博会等的影响，本司认为浦东房地产市场面临第二种情况的可能性较大。 鉴于以上市场分析，本司认为对于本案来说，正确的租赁策略、适合市场的整修计划（祥见第三部分与第五部分）迫在眉睫。 2006年11月 23 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 2. 项目SWOT分析 项目基本概况 国际航运金融大厦位于浦东新区浦东大道， 福山路口，陆家嘴中心区辐射区域。楼宇主要情况如下所示： 开发商： 上海国际航运金融大厦有限公司 占地面积： 12,000 平方米 地上建筑面积： 1,250,000平方米 写字楼建筑面积： 近70,000平方米 标准层面积： 2,000～3,000平方米 天花净高： 平方米 整层得房率： 大于70% 空调： 风机盘管空调/VAV空调系统 停车位： 300个 竣工日期： 1999年 ·矿棉板吊顶 ·墙纸 交房条件： ·网格防静电地板 ·防火实木板门 2006年11月 24 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 项目SWOT分析 本司对项目区位及产品特征进行如下SWOT分析，以辅助项目定位进行确定项目市场形象定位： 项目优势： 项目劣势： 1. 物业比较成熟 1. 楼宇设备的老化 2. 交通良好 2. 区域商务环境尚未成熟 3. 楼面不够方正 3. 商务环境日益改善 机会 威胁 1．楼宇翻新计划 1．巨大的市场竞争压力 2．聘请知名物业公司 2．大型制造业、高科技信息业 3．银行业的发展前景广阔 租户搬向郊区的趋势 4．合理的租赁策略与营销计划 项目优势 （Strengths） 1) 物业比较成熟：国际航运金融大厦建于1999年，是浦东陆家嘴金融贸易区内的一个发展比较成熟的物业。对于一个新建楼宇来说，磨合期一般为一年；例如位于淮海路的嘉华中心，延安路上的外滩中心，经过一年左右的磨合之后，其物业与设备才进入一个相对稳定的运行状态。对于一个成熟楼宇来说，所有提供的服务以及日常操作已进入正轨，这一点对租户来说存在一定吸引力。 2）交通情况良好：本项目位于浦东大道福山路口，周边道路以双行道为主，交通状况良好。 z 离延安东路隧道五分钟驾车距离， z 离复兴东路隧道十分钟驾车距离。 z 离浦东机场四十分钟，离虹桥机场四十五分钟。 2006年11月 25 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 z 项目距离地铁四号线浦东大道地铁站约7-8分钟步行路程。 z 另外，公交线路比较丰富，包括有797, 774, 787等。 4）商务环境的日益改善：本项目所在区域为陆家嘴中心区辐射区域。随着陆家嘴中心区域发展的不断深入与成熟，对于其辐射区域会起到一定的正面影响，带动其辐射区域的发展。 项目劣势 （Weaknesses） 1） 楼宇设备的老化：国际航运金融大厦建于1999年，直到现在的六年多的时间里，没有经历过比较大的整修。楼宇内部的装修（如地毯、天花、大堂色调）已日渐老化，不完全符合现在商业楼宇的流行趋势。 2） 区域商务环境尚未成熟：项目虽然处于陆家嘴金融贸易区，但离陆家嘴中心区尚有一段距离。且并非是商务楼宇主要聚集中心，周边楼盘分布较分散，商务配套不成熟。 3） 本案办公楼平面不够方正，西北面的弧形墙面不利于租户办公家具的布置。 机会 （Opportunities） 1） 楼宇翻新计划：业主正致力于针对市场的需求，筹备对大楼进行全面整修与翻新。 2） 聘请知名物业公司：近年办公楼有着明显的同质化趋势。因此要想取得绝对性竞争优势，必须大力提高物业管理水平。目前上海的国际甲级办公楼的技术条件与香港的已不相上下。但在软性服务上上海还有十分大的提升空间。另外，物业公司是租户入驻后日常运作关系最紧密的一方，它也成为了租户选择大楼的主要条件之一。因此，本司建议贵司选择知名的物业管理公司以提高大厦的综合品质。 3） 银行业发展前景广阔：上海将成为中国的“金融城”，浦东更是上海的“金融腹地”。银行业以及配套在中国发展的巨大潜力将大大增加对于办公楼宇的需求量。 2006年11月 26 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 4） 本司认为，针对良好的写字楼市场，制定合适的租赁策略和营销计划，将推动本案的成功租赁。 威胁 （Threats） 1） 巨大的市场竞争压力：2007－2009年，上海市写字楼市场将面临着巨大的供应压力。在2007－2009年，本市将会有160万平方米左右的供应量，其中浦东有118万供应量，将对写字楼市场特别是浦东地区产生巨大的供应压力。所有这些压力都可能对本项目的市场推广与租赁产生威胁。 2） 大型制造业、高科技信心业租户搬离城市中心区域：目前，城市中心区域的大型制造企业租户正计划在未来的2-3年内搬离市区，与其近郊区的制造厂房共同办公，而在城市中心区域仅保留销售代表处或市场部门。此类大型租户办理中心区域后，城市中心区域将有可能面临有效需求不足的不利市场情形，从而为项目租赁产生威胁。 所列下表为制造业、高科技信息业跨国公司郊区化的一些典型例子： 企业名称 目前租用写字楼面积（平方米） 自有厂房及办公楼建造区域 10,000 微软 张江高科技开发区 IBM10,000张江高科技开发区 10,000 摩托罗拉 张江高科技开发区 7,500 杜邦 张江高科技开发区 12,000 飞利浦 张江高科技开发区 8,000 惠普 张江高科技开发区 10,000 索尼爱立信 漕河泾经济开发区 6,000 博世 漕河泾经济开发区 10,000 阿尔卡特 金桥开发区 巨大的市场竞争压力要求本案进行合理的租赁策略，以顺利推动项目租赁工作的进行。 2006年11月 27 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 3. 项目定位 项目市场形象定位 陆家嘴，作为中国唯一的国际金融贸易开发区，已经在过去十年内经历了迅速的扩张并将进行新一轮的扩容。扩容后的陆家嘴占地面积即将达到现在平方公里的两倍。而陆家嘴区域内甲级写字楼的平均租金已经从去年同期的美元/平方米/月上升到目前的30美元/平方米/月。 国际航运金融大厦身处陆家嘴中心辐射区。楼宇本身质量良好，楼面由弧形与方形组成，有充足的高速电梯和地下车位。但所在区域目前商务气氛不是很浓郁，商务配套不够成熟。 评判标准 评判内容 交通便利、基础建设包括公交线路，高架以及轨道交通设施，地区位于成熟的写字地理位置 楼聚集区（国际甲级写字楼原则上必须坐落在成熟的中央商务区，即小陆家嘴，淮海中路以及南京西路） 总建筑面积达到50,000平方米左右，标准层建筑面积在1600平方米以上（国际甲级项目体量 写字楼达到1800平方米以上） 地标性建筑 项目的建筑形态必须为区域内的地标性建筑 至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必停车车位 须有足够的车位提供 全进口 Low-e 玻璃幕墙、充沛的电源供应并配有至少1个以上的紧急后备电源，24大厦品质 小时的机房冷冻水供应，完善的5A智能化系统以及气派的办公大堂，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口 综合天花系统（国际甲级写字楼配备金属隔音吊顶），150mm以上的架空地板，交付标准 乳胶漆刷白，公共走廊铺设地毯并配备统一的卷轴窗帘 硬件标准 天花净高米以上（国际甲级写字楼达到以上） 电梯高峰时刻的等候时间不超过30秒（国际甲级写字楼不超过25秒） 电话线平均每15平方米配备1根（国际甲级写字楼为每10平方米1根） 得房率整层得房率75％或以上 空调中央空调系统（国际甲级写字楼采用VAV中央空调系统） 22电力承载80－90 VA /m（国际甲级写字楼达到100VA/m以上） 22到500kg/ m），局部安放机组处承载力达到楼板承载力平均400kg/ m（国际甲级写字楼达 2700kg/ m 物业管理公司 经验丰富，有知名度的物业管理公司 对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客只租不售 户，则会引起大厦的管理以及维修事宜 租户构成 项目租户必须以国际知名跨国公司为主 2006年11月 28 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 根据上述区域市场状况、楼宇翻新计划的预期，我司建议本项目市场形象定位于： 陆家嘴金融贸易区甲级写字楼 2006年11月 29 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 项目客户定位 由于项目所在区域没有足够的参考比较楼宇，因此此分析由陆家嘴中心区与竹园商贸区入手展开分析。 陆家嘴中心区租户组成情况 下图所示为陆家嘴中心区按租户产业分类，以公司个数为单位统计的在主要国际甲级办公楼分布情况： 花旗银行大厦 贸易房地产专业服务其它 2%3%9%15% 信息与高科技 6%制造与工程 18% 金融服务 47% 汇亚大厦 房地产物流制造与工程 4%2%15% 专业服务23% 信息与高科技 1% 金融服务 55%2006年11月 30 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 汇丰银行大厦 房地产 专业服务2%其它物流贸易 7%1%3%4% 制造与工程信息与高科技 34%1% 金融服务 48% 金茂大厦 物流房地产其它贸易 1%8%4%制造与工程1% 22%专业服务 20% 信息与高科技 7%金融服务 37%2006年11月 31 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 中国银行大厦 贸易 专业服务1%其它房地产 制造与工程8%2%5%20% 信息与高科技 3% 金融服务 61% 震旦国际大楼 其它房地产 贸易制造2%5%12% 19% 专业服务 14% 信息与高科技 9%金融服务 39% 综合以上大楼情况，陆家嘴中心区产业分布为： 交通与物流贸易1%3%房地产其它5%专业服务14%7%制造与工程16%高科技与IT4%金融保险50%2006年11月 32 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 由上图可以看出，在陆家嘴中心区的主要甲级写字楼内主要以金融保险业为主，公司个数约占50%。专业服务业与制造业也占了不小的比例，分别为7%与16%。这种比例的分配一方面是由于政府导向的作用－对金融业入驻陆家嘴在税收等的特别优惠因素，以及金融保险业给专业服务业的带动作用；另一方面，浦东的金桥出口加工区、外高桥保税区聚集了大量制造业公司，这个因素也促使了制造企业对于陆家嘴中心区的偏好。另外，陆家嘴，作为上海浦东新区的发展象征以及其区域形象已经在中国甚至世界成为了中国经济奇迹的最重要标志之一，这也给予外资很大的入驻本区域的信心。 2006年11月 33 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 竹园商贸区租户组成情况 竹园商贸区为东方路、张杨路、源深路、浦电路所包围，位于陆家嘴中心区与世纪公园之间，目前商务氛围良好。 国际航运金融中心 竹园商贸区 竹园地区甲级办公楼数量较陆家嘴中心区小。下图所示为竹园商贸区按租户产业分类，以公司个数为单位统计的在主要甲级办公楼分布情况： 浦项商务广场交通与物流房地产其它6%4%6%贸易4%制造与工程33%专业服务21%IT高科技与金融保险13%13%2006年11月 34 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 新梅联合广场 房地产其它交通与物流 7%13%7% 制造与工程贸易 20%20% 金融保险专业服务高科技与IT 7%13%13% 按租户产业分类，以公司个数为单位统计的在主要乙级办公楼分布情况： 永华大厦 贸易其它 3%13%专业服务 25% IT高科技与 6%制造与工程金融保险 47%6% 华都大厦 交通与物流房地产其它 7%4%11% 贸易 11% 专业服务制造与工程 9%34% 高科技与IT 金融保险11% 13% 2006年11月 35 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 总的来说，在竹园地区，如下图所示，主要租户类型已发展成为以制造业为主，公司个数占到36%左右。其它产业如金融保险业、IT＆高科技业和专业服务业分别约占到12%、12%和16%。相对于陆家嘴中心区来说，竹园地区租金较低，地理位置离各制造业基地更近，这值得此地区对于制造企业来说更有吸引力。康桥工业区，位于竹园商贸区南部，以IT&高科技产业为主，一定程度上与竹园商贸区产生了连动作用。 竹园商贸区 房地产其它交通与物流4% 6%8%贸易 7% 制造与工程专业服务 36%16% 高科技及IT金融 12%11% 国际航运金融大厦目标客户 由此，基于本案陆家嘴金融贸易区甲级写字楼的市场形象定位，根据我司对部分潜在客户的访谈以及我司长期在商业楼宇市场服务积累的经验本司对本案进行如下的客户定位： ¾ 金融保险业 (支持辅助部分) 本案位于浦东大道，福山路口，虽然离陆家嘴中心区有一段距离，但浦东大道的连接使得其间连通很好。然而区域租金比陆家嘴中心区略低，可以吸引一些银行业、资产管理公司入驻。特别是将来银行业的巨大发展潜力，本案可以可以吸引一些大银行公司的支持辅助部分（如研发部、电话中心与培训中心）。 ¾ 国际、国内高科技及IT企业 由于本案拥有良好的商务办公条件，往南延伸便是张江高科技园区，而且区域本身已吸引部分技术密集型企业，本司认为：国际及国内知名高科技及IT类企业会考虑选择本案作为企业区域总部和战略发展办公场所。 2006年11月 36 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 ¾ 制造业 由于陆家嘴中心区制造业企业与竹园商贸区制造业企业的聚集，另外由于制造业本身的非群居性，而本案具有连通几大制造加工业基地的地理优势，这一切可以吸引制造业公司入驻。 ¾ 国际、国内贸易公司 由于本案所在商务圈紧邻小陆家嘴金融贸易区，也接近外高桥保税区，这两块区域聚集着众多企业，同时有着便捷的企业往来活动条件。本司认为，项目可以吸引国际、国内贸易公司入驻办公。 ¾ 国内上市公司区域总部 随着上海城市经济的不断发展及全国经济中心地位的确立和加强，诸多国内优秀企业尤其是上市公司将很可能选择上海作为其区域总部。 而本案完善的商务办公条件能够为企业带来附加值，将能吸引国内上市公司选择本案作为其区域总部。 通过上述客户定位，本案将以金融保险业、国内高科技及IT企业、制造业、贸易公司、国内上市公司为项目主要客户，相关面积应主要锁定在1000平方米以上大面积租赁。 一般来说，上述类型租户会把楼盘的地理位置、硬件设置、租金高低以及以后的物业管理放在筛选楼盘的主要考虑因素，另外国际性物业顾问公司的推荐也是此类租户的信心保障。 项目租金定位 （一）6F～28F部分写字楼租金定位 根据本产品的区域特点以及产品特征，本司特选择小陆家嘴地区，竹园商贸区以及其周边区域的部分写字楼租金水平进行分析。 2006年11月 37 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 项目名称 区域 租金报价 实际成交租金 出租率 物业管理公司 (美元/平方米/天) (美元/平方米/天) 汇亚大厦陆家嘴 96% 上海世邦魏理仕物(竣工) 中心区 业顾问有限公司 上海银行大厦 陆家嘴 54% 上海东湖物业管理(竣工) 中心区 公司 城建国际中心竹园 80% 戴德梁行 (竣工) 商贸区 浦项商务广场竹园 95% 上海浦项房地产开(1999竣工) 商贸区 发有限公司 新梅联合广场新上海 84% 第一太平戴维斯 (竣工) 商业城 裕景国际浦东大 2% 戴德梁行 (竣工) 道 东晶国际浦东大 0% 第一太平戴维斯 (竣工) 道 注：以上为2006年第二季度实际成交价格 从以上的实际成交租金情况我们可以看出，由于小陆家嘴地区大部分甲级写字楼的出租率已经达到90％以上，租金都保持在一个较高的水平，目前的成交租金都可以达到美元/平方米/天，平均租金水平可以达到美元/平方米/天。而位于小陆家嘴辐射区域的城建国际中心，浦项商务广场，新梅联合广场、中融大厦以及与本案同一区域的裕景国际、东晶国际的租金水平维持在美元/平方米/天。在国际航运金融大厦所在区域内甲级写字楼租金情况为美元/平方米/天。 由上，国际航运金融大厦其目前合理的平均租金预计为~美元/平方米/天。(此租金为不包含租期内免租期的净租金) 现在我们去除楼内已有租户因素，则楼层之间租金初步定价如下表所示： 2006年11月 38 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 楼层 楼层平均租金 28F 27F 26F 25F 24F 23F 22F 21F 20F 19F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 注：在实际谈判中具体价格应根据不同单元具体位置等实际因素进行相应横向调整。主要影响因素包括单元离电梯厅距离、单元景观、单元房型以及单元内部装修情况等。 2006年11月 39 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 （二）2F~5F裙房部分写字楼租金定位 项目名称 区域 得房率 裙房租金报价 裙房实际成交租金 写字楼平均成交租金(美元/平方米/天) (美元/平方米/天) (美元/平方米/天) 仙乐斯广场 南京西路50%~60% ~ ~ (竣工) 梅龙镇广场 南京西路65% ~ ~ (竣工) 南证大厦 南京西路66%~70% ~ (竣工) 港泰广场 黄浦区60%~65% ~ (竣工) 旺角广场 黄浦区68%~72% ~ ~ (竣工) 东海商业中心 黄浦区45%~50% ~ ~ (竣工) 中国发展银行大厦 陆家嘴 60% ~ (竣工) 中心区 裙房一般都作为商场用途。有些写字楼裙房由于楼层较高或者周边本身就不是商业圈，很难积累人气，于是业主会考虑裙房原有功能的改变－商场变为写字楼。但由于裙房一般公共面积较大，楼层得房率较低，并且可能受到商场的干扰比较大，因此大多数情况下裙房租金比最底层写字楼更低。（如上表所示） 本案的群楼部分基本都作为办公用途，干扰不大。但群楼楼层之间只有自动扶梯，没有直达电梯。由此考虑到便利性与楼层之间差异性，根据上部分对于6～28楼标准写字楼部分的初步定价，本司对本案群楼部分的租金初步定价如下： 楼层平均租金 楼层 (美元/平方米/天) 5F 裙楼 4F 群楼 .41 3F 群楼0 2F 群楼 注：在实际谈判中具体价格因根据不同单元具体位置等实际因素进行相应横向调整。 2006年11月 40 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 鉴于浦东地区在2007年下半年开始至2008年将会有大面积的集中供应，根据房地产市场的供需理论，届时该区域的写字楼租金将会有一个明显的调整。故在本案应当采取积极的租金策略，另一方面可以尽量规避与其他同期甲级写字楼产生的客户资源冲突。在实际操作过程中，因时时注意市场的反映来对租金做出相应的对策。 本司认为准确的租赁策略将成为本案成败的关键。 租赁策略 租赁策略是决定楼盘成功与否的关键因素之一。租赁过程中能动性最大的三个主要元素为：租赁工作人员、客户与房产中介。下面我们主要从这三个方面展开阐述。 （一） 租赁工作人员 成功的租赁离不开租赁工作人员的努力。租赁工作人员应积极配合，尽量满足客户的需要。同时，租赁工作人员也应积极协调好与中介的关系，共同促成租赁的成交。 （二） 客户－灵活的租金策略 我司根据客户与租金关系分类，把客户大致分成战略性客户、大面积客户与其他客户三类。所谓战略性客户指的是一些可以帮助楼宇提升形象进而间接影响租金表现、并常常可以吸引其他租户入驻的客户，它们多为一些知名度极高的跨国企业。大面积客户一般为占用面积为1000平方米以上的企业，它们的进入与搬出对于大楼租金有着很大的影响。其他客户多为一些小面积客户，一般来说对租金的影响不大。上海甲级办公楼战略性客户与大面积客户占用面积一般占到总体量的30%。我司建议对于战略性客户与大面积客户应该使用积极的租金策略，一方面它们对于大楼本身本质可以起到很好的衬托作用；另一方面，对于大楼的租金的长期稳定会起到很好的作用。 为了保留现有客户与吸引潜在客户，除了在调整租金的方法外，还有增加免租期、车位赠送等其他措施。目前很多业主采取宁愿增加免租期或其他措施，也不降低租金的方法来稳定租金水平。根据我司市场经验，建议根据面积大小相应赠送免租期： 2006年11月 41 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 面积范围 免租期范围 0~1000 平方米： 1~3个月 1000~2000 平方米： 4~5个月 2000 平方米以上：5~6个月 其中2000平方米以上客户可以配以赠送车位等措施。 房地产支出作为大多数企业成本控制中关键的一部分，越来越得到企业内部决策层的重视。在很多欧美的跨国公司决策层眼里，由于国家之间汇率水平、物价指数等的差异，在限定房地产成本时他们一般不会考虑绝对租金价格，而是更看重房地产成本的增长率控制，即租金价格的增长率。近两三年来租金不断攀升，2003年、2004年至2006年三季度上海甲级办公楼平均租金涨幅分别为47%与25%。然而，大多数企业租金成本在这三四年间涨幅控制在10%～20%。这种不平衡导致了很多企业不惜装修成本从中央商务区迁向非中央商务区，从非中央商务区迁向工业园区的趋势（特别是高科技信息业与大型制造业）。因此，本司建议贵司因尽量把握租户心态，基于市场的变化，理性调整续租租金。 综合来说，为了抵抗明年下半年开始的供给压力，本案因尽量延长租赁期限（三年或三年以上），采取严格的合同条款来预防租户的提前退租。 （三） 房产中介－充分的激励机制 在世界上大多数国家，中介在房地产市场上一直是一个很活跃的角色，他们也是写字楼在推介过程中的重要营销载体之一。我国虽然处于房地产行业发展的起始阶段，但房产中介公司近年来的蓬勃发展已使其成为上海房地产市场的一股不容忽视的力量。据统计，2005年上海房产中介公司数目曾一度达到一万两千家。既使受了宏观调控的影响，目前上海房产中介公司依然有8000家。在上海甲级写字楼市场上，95%的成交案例仍然依托写字楼中介的推介与促成。 对于中介机构的激励作用主要有两种，中介费与中介个人现金奖励。 z 中介费 市场现行标准中介费为一个月的净租金。为了更大程度上的吸引中介推介，本司建议可采用以中介公司为单位累计面积奖励的方式。比如，当一个中介公司在一个时间段内对大楼的成功推介累计面积到2000平方米，之后的成交中介费以个月或以上计算。 还有一种方式为阶段性大量提高中介费刺激中介。比如，一个月内某楼层的中介费为个月。 2006年11月 42 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 z 中介个人现金奖励 中介个人现金奖励是目前很流行并且很有效的一种激励方式。它以中介公司个人为奖励单位。一般为20～60人民币每平方米。位于人民广场的莱福士广场（国际甲级）曾经给予30人民币每平方米的个人现金奖励；紧靠新天地的新茂广场曾经给予40人民币每平方米的个人现金奖励；外滩中心给予个月的租金作为个人奖励等等。 由于本案租金基数较低，本司建议可采取个月租金作为中介个人奖励。 另外，诸如中介推广会、直邮（详见第五章）、及时传递销控表等间接推广方式也可以提高大楼在中介工作人员心目中的形象，促进他们的推广。 2006年11月 43 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 4. 车库管理概论 车库管理主要包括车流管理、标识标志管理、安全管理等。 一．车流管理 在车流管理方面，贵司采用了简单的循环方式导引车辆入位。考虑到车库的进出口位置以及车位的分布，本司同意此车流方案，认为此循环可行。 二．标识标志管理 国际航运金融大厦地下三层车库内现有的一些基本的标识与标志如下： 方向指示标志 车位号指示标志 慢行标志 出口标志 指示标语（电梯入口墙面） 2006年11月 44 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 警示标识（电梯入口墙面） 固定车位喷印 根据以上车库标志标识现状，本司提出以下建议： 2. 为了便于车库使用的人性化，建议增加和改善以下内容： z 在卸货平台处的墙上设置“上落货区”标识与“装卸或车辆停放收费标准：凭有效送货单首半小时免费停放，大于半小时每小时收费人民币 元”标识。此标识能对卸货车辆起到有效的引导，保证车库内车流的最大程度上的畅通，并便于物业的有效管理。 z 在月租车位区域墙上设置“固定月租车位，非法占用将被扣锁，扣锁费人民币 元”标识牌，以维护月租车位用户的权益，而且很大程度上便于物业的管理。 z 本案共有地下停车场共三层，其中使用情况分为四种：酒店车位使用、办公楼月租车位使用、业主车位使用、临时车位使用（包括临时上落货车辆）。本司建议在主入口处及不同使用情况区域入口处应设置相应的标识。如“时租车辆请停至地下三层”，“B2层限月租车辆停放“等。 z 当租户为一车一位时。在本案车库内，固定车位车牌号喷印被设在车位右下角处，在停车时对于车位使用者来说并不醒目。故本司建议扩大喷印字体，并在靠墙的固定车位处把车牌号喷涂于车位墙面上。 2006年11月 45 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 3. 国际航运金融大厦坐落于陆家嘴金融贸易区，地区具有强烈的国际氛围，故建议使用中文英文对照标识。 4. 为了使标识醒目、有效引起车库使用者的注意，本司建议标识牌使用黄色底色，黑色或深蓝色字体。 三．安全管理 安全管理可以包括车库工作人员的管理，监控设备的管理等。一般来说，每层地下车库层配备保安两位监管车辆。在监控设备方面，应尽量避免监控死角。 本司建议应制定合适的《停车场、车库管理制度》作为车位管理人员的守则规范车库的管理。以下为车库管理条例范文以供参考。 2006年11月 46 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 停车场、车库管理制度 停车场、车库，如果没有健全的管理制度，就不能把车辆管好。健全的管理制度应该包括：门卫管理制度、车辆保管规定等。 一、车辆管理员的纪律 1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。 2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。 3.严格遵守《交接班制度》。 4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。 5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。 6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。 7.禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。 8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。 9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经主管批准。 二、门卫管理制度 这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便2006年11月 47 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 是大门门卫的一部分职责。除救护车、消防车、清洁车、送货车等特许车辆外，其他车进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。 停车场库门卫一般需设两人，一人登记收费，一人指挥车辆出入和停放。其职责是： 1.严格履行交接班制度。 2.对进出车辆作好登记、收费和车况检查记录。 3.指挥车辆的进出和停放。 4.对违章车辆，要及时制止并加以纠正。 5.检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。 6.搞好停车场库的清洁卫生。 7.定期检查消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及时通报上级，维修更换 。 8.停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要劝其离开。 9.值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。 四、车辆管理员交接班制度 1.按时交接班，接班人员应提前10min到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。 2006年11月 48 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。 3.向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。 4.交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。 五、停车场管理规定 管理处负责业主(住户)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理处主任负责协调指导停车场(库)的管理工作，房管员监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。 1.对进入停车场车辆的管理规定 ①进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆 号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。 ②进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。 ③车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品 ，车管员没有帮司机保管物品的义务。 ④进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。 ⑤进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸 烟。 ⑥进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车 场。 ⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。 2006年11月 49 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 ⑧进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。 2.小区(大厦)交通车辆行驶停放管理规定 ①遵守交通管理规定，爱护小区(大厦)的道路，公用设施，不乱停放车辆。 ②车辆不准在小区(大厦)内长期停放，临时停放按《车辆保管统一收费标准》缴费。 ③小区(大厦)内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。 ④停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走 。 ⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过15ｋm/h，严禁超车。 ⑥机动车辆在小区(大厦)内禁止鸣号。 ⑦不准在小区(大厦)任何场所试车、修车、练车。 ⑧不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。 ⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上 划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站。 ⑩除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。 3.停车场(库)管理规定 2006年11月 50 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 ①停车场必须有专职保管人员24ｈ值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口 明显位置。 ②停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。 ③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。 ④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。 ⑤机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。 ⑥集装箱车、ｔ以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区(大厦)。 ⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。 ⑧保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。 ⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。 六、摩托车、自行车保管规定 住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。摩托车、自行车的保管分月保与临保两种方式，两者的管理规定有所不同。 1.摩托车、自行车月保的管理： 2006年11月 51 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 a.需办理月保的车主先到停车场收费处办理登记，缴纳月保费用(收费标准按物价部门文件规定)，领取月保号牌； b.月保车辆凭号牌停放，月保号牌禁止外借，禁止其他车辆使用，用户如更换车辆，需到车场办理手续； c.月保车辆需每月按时缴纳月保费用(可预缴多月)，过期按临保车辆处理； ｄ.月保车辆进场需按指定的月保区域停放，并将号牌挂放在所保车辆上，以便车管员核对。 2.摩托车、自行车临保的管理： a.临保车辆进场需按车管员指示到临时停放点停放； ｂ.车管员发放临保号牌，并做好车辆登记工作，临保号牌分为两个相同的号码牌，一个挂在临保车辆上，另一个给车主随身携带，作为取车凭证； c.车辆停放后，车主需到收费处缴纳临保费用； ｄ.临保车辆离场时，车主需交回号牌，车管员核对无误后放行。 3.禁止车主在停车场内洗车、修理摩托车，防止火灾事故的发生。 4.已缴纳保管费并有原始收费凭证和保管卡的单车，如有遗失，由保管单位负责赔偿。 5.需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明，协助车主向保险公司索赔。 6.存放在保管站的自行车，长期存放没人使用，且未缴保管费达3个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。 2006年11月 52 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 七、停车卡的办理和使用规定 1.停车卡的办理 停车场保管车辆一般分月保和临保两种方式，月保车辆按月收费，临保车辆则计时收费 。用户若要办理月保，可带齐证件或证明到车场收费处办理，与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电 子出入卡押金。 2.停车卡的使用 车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检 查和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。月保车辆要按月定期缴纳。 保管费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及 时告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、电子出入卡交回车场，由车场退回电子出入卡押金。 用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗 的机会，停车卡应随身携带。 3.车辆保管收费的标准 车辆保管收费的标准，要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来讲，经济较发达地 区，收费标准较高，反之收费标准低些。以广州市为例，目前室内停车场收费标准仍没有具体明确的规定，一般只规定最高限额或制定指导价，具体的收费标准由物业管理公司根据政 府规定的指导价，并参考周围室内停车场的收费标准来确定，同时可以在市政府规定的收费标准限度内临时调整保管费。 八、值班室(岗亭)管理规定 2006年11月 53 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 1.值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、营业执照，保管员姓名和照片等。 2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅和床，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。 3.在值班室外适当位置(室内也可)配置一块800mm×600mm的白写字板出通知用，停车场、摩托车、单车棚(库)固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用 的标牌框。 4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。 5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”及“车辆保管卡”均放在固定位置，且应摆放整齐。 6.值班室(岗亭)不准作其他使用。 九、对讲机使用管理规定 1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。 2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。 3.电池不准经常更换，必须按规定时间(8～10ｈ)轮换使用。 4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。 5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。 6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。 2006年11月 54 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 十、车辆管理员仪容仪表规定 1.着装规定 ①统一按当地机动车保管场保管员的着装规定着装，要求举止文明、大方、端庄，精神 抖擞。 ②制服统一，穿黑色皮鞋，佩戴员工证，服装整齐、干净、笔挺。 ③不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品。 ④禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。 2.形象规定 ①经常注意检查和保持仪表整洁。 ②不准留长发、蓄胡子、留长指甲，蓄发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过 ，胡须要天天刮，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，指甲不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔 。 ③精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸 懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如钟、动如风。 ④不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报。 ⑤不得随地吐痰，乱丢杂物。 ⑥不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。 2006年11月 55 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 ⑦做到“微笑服务”，对待车主、业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌服务用语。 ⑧上岗前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范 ，班组长、分队长、房管员在场应检查或予以纠正。 2006年11月 56 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 5. 项目优化建议 优化理念 在写字楼市场多年的产品定位及市场营销过程中，第一太平戴维斯形成了独到的规划理念： 产品的市场营销与客户的消费心理密切相关。写字楼物业也不例外，对于客户的消费心理，我们可简单从著名的美国心理学家马斯洛之相关理论得以了解。下面我们简单分析其结论将作为第一太平戴维斯形成规划观点的基本依据： ¾ 人的需求由低到高分为：生理、安全、社交、尊重及自我实现五个层次； ¾ 在高层次的需要充分出现之前，低层次的需要必须得到适当的满足； ¾ 低层次的需要基本得到满足以后，它的激励作用就会降低，其优势地位将不再保持下去，高层次的需要会取代它成为推动行为的主要原因； ¾ 这五种需要愈到上层满足的百分比愈少。 2006年11月 57 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 基于以上理论，我们由此得到启发写字楼在经历第一代第二代的成长期发展期后，随着生产方式的变革经济的发展已逐渐步入成熟期，客户对写字楼物业品质的要求水平也在不断地上升。 根据本司丰富的市场经验结合上海甲级写字楼发展状况，相应于马斯洛理论的客户消费心理，关于客户对写字楼物业的需求层次及写字楼发展痕迹，本司总结出独到的观点： 所以本司认为 ： 目前上海甲级写字楼物业已经历了第一、二代的发展期，在不断与国际交流与学习过程当中，写字楼物业的设计水准已开始向国际看齐。写字楼同质化的现象已出现并会继续出现。这现象也已基本符合了本司的观点。 当各写字楼把众多优点集于一身时，其实也就等于没有了特点。同质化物业令客户挑选时迷失了方向。这时在相同条件下如物业有能满足客户更高层面需求的物业特质时，这物业就会在客户心目中脱颖而出，从而推动市场营销的成功进行。 2006年11月 58 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 本司对于国际航运金融大厦的优化理念： ¾ 本案规划应适应至少5年后的市场，在优化设计理念方面应注重前瞻性； ¾ 本案做为三林集团在中国的集团总部，应着力打造品质，成为区域经典坐标建筑； ¾ 实用的建筑设计和杰出的技术条件将构成本物业素质的基本要素； ¾ 为本项目注入独特的人文内涵满足本司规划理念中客户的第三需要。同时形成本项目独特的不可复制的竞争力，迅速占领市场。 项目现场勘测及优化建议 三林集团通过对于国际航运金融大厦的全面整修将重新树立其市场形象，本司表示了认可与支持。据统计，写字楼外墙的平均寿命为30~60年，内部设备10~15年，室内装修3~7年。然而室内装潢做到及时的适合市场趋势的整修是一个办公物业保持生命力的保证（如上海中环广场）。 嘉华中心位处繁华的淮海中路商业黄金地段，竣工于2005年五月，目前为止是上海品质最高的综合性国际甲级写字楼，堪称淮海路上一道独特亮眼的风景线。由于其卓越的品质，在平均成交租金达到人民币11元每平方米每天的基础上仍然保持了95％以上的出租率。目前租金报价为人民币12元每平方米每天。主要租户为咨询业、高科技。在以下会使用它作为重要参考之一来阐述具体优化建议。 以下为嘉华中心主要技术参数，从一定程度上能够为贵司提供借鉴 嘉华中心 意义。 交房标准 室内照明标准 平均 500 勒克司桌面照度 天花板 金属隔音吊顶 地板 架空地板（120mm） 2006年11月 59 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 墙 办公区乳胶漆饰面 (走廊墙墙纸饰面) 窗帘 卷帘窗帘 门 玻璃单元门 ( 只供分割单元 ) 布局与结构 办公楼可租用面积 楼层板块尺寸 1800 单室户尺寸 110-500 办公区净高 m 办公区走廊净高 m 首层大堂楼高 9 m 首层大堂净高 m 架空地板高度 110 mm 楼面承载力 Office 办公楼 400 kg / Staircase 楼梯间 300 kg / Commercial Building 500 kg / 商业楼 Plant Room 机房 750 kg / 洗手间与茶水间 男厕 3 个梳洗盆，3 个厕所单间以及 3 个小便池; 女厕 2 个梳洗盆，3 个厕所单间; 茶水间 2 F -- 45 F 热水供应 有 供电系统 2006年11月 60 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 两路供电系统 电力供应 电压为380 伏 / 三相 / 50 赫兹；220 伏 / 单相 / 50 赫兹 供电量标准 80--120伏安 / 平方米 紧急发电机组 2 台1500 千伏安紧急发电机组 提供给重要设施 有 提供予租户使用 30千伏安 / 层 提供或安装的照明装备 T5 节能光管; 规格: 1200 mm x 300 mm ( 长 x 宽 ) 雷电保护 有 空调主机系统 变风量箱：江森自控 空气处理器：开利 空调品牌 水冷式冷冻机组：开利 锅炉：劳斯 空调种类 中央变风量系统，吊顶上装有温控开关，每层约 60 个变风量箱 分配 平均 25 平方米 / 变风量箱 总制冷量为 3500 冷吨 设计容量 办公室环境下动力电 / 照明电显热负荷不超过 43 瓦 / 平方米 新风系统 提供室内新风量为 10 升 / 每秒 / 每人 每层冷冻水供应 平均每层 66--72 冷吨 机房用冷却水 平均每层 10 冷吨 夏季： 24 °C 55% ( RH相对湿度 ) 夏、冬季室内设计温度 冬季： 20 °C 40% ( RH 相对湿度 ) 运行时间 周一至周五 : 8:00 AM -- 19:00 PM ; 周六 : 8:00 AM -- 13:00 PM 电梯 2006年11月 61 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 介绍 TOSHIBA 东芝全进口 速度 低区：5 m / s 中高区：7 m / s 容量 1800 kg / 24 人 平均等候时间 30-- 45 (秒) 通讯系统 中国电信 : 2240 ( 对 ) 电话总进线 联通 : 3000 ( 对 ) 网通 : 2000 ( 对 ) 中国电信、联通及网通提供其单模光纤主干线 光缆 多模 12 芯光纤主干线 电话线 6 平方米 / 线 主干线 3500 对 100 对 / 每层 直线 / 电传线 业主方收取客户新装及移机费 卫星安装 SINO 鑫诺卫星 卫星类别 2 个预留安装空间给 VSAT 通信卫星接收天线及其它卫星. 卫星频道数量 14卫星频道 电视会议 提供接入线 网络服务提供方 中国电信、联通及网通 局域网 有 电脑地线 有 安全设备 24-小时 CCTV 闭录电视 保安巡逻 24-小时 2006年11月 62 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 防盗系统 有（出口处磁门连接监控系统 ) 租户保安系统连接入业磁卡控制进入 主保安系统 电梯磁卡进入 高 \中\低区客梯各提供 2 台 烟感/温感/探测 有 楼梯加压控制 有 (火灾情况下操作 ) 紧急出口指示灯 有 消火栓/消防卷盘 有 二次装修指定承包商 机电部分指定承包商 大昌贸易行工程有限公司 国际项目组 建筑设计 王董国际有限公司 设计院 上海建筑设计研究院有限公司 结构顾问 奥雅纳工程顾问香港有限公司 机电顾问 美国柏诚集团 室内设计 Andrew Sobenko Associates Ltd. 幕墙顾问 迈进外墙工程设计（香港）有限公司 灯光顾问 关永权灯光设计事务所 声学顾问 康冠伟顾问有限公司 工料测量师 利比建筑工料测量师有限公司 监理公司 上海同济建设监理咨询有限公司 合同管理顾问 高峰宏道（香港）有限公司 上盖总承包公司 上海市第一建筑有限公司 地下工程总包 上海市基础工程公司 机电分包 大昌贸易行工程有限公司 幕墙分包 力进有限公司 ( 远东铝质工程有限公司 ) 电梯分包 其士（香港）有限公司 2006年11月 63 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 另外根据我司多年租赁市场操作经验，现特提列一般大型租户所关注的几个重要指标供贵司参考。 关注指标 相应配置 交付标准 综合天花系统包括吊顶，架空地板，卷轴窗帘，中央空调系统 标准层建筑面积标准层建筑面积达到1500平方米以上 标准层布局 方正实用的无柱式中央核心筒布局 得房率分割单元得房率达到70％以上 天花净高以上 电梯 充足的电梯数量，并尽量缩短等候时间 电力配备 充沛的电源供应并配有紧急后备电源 冷凝水提供24小时的机房冷冻水 22楼板承载力平均200kg/ m，局部安放机组处承载力达到700kg/ m 对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客只租不售 户，则会引起大厦的管理以及维修事宜 下面我们将详细罗列上海其它国际甲级写字楼或者甲级写字楼的大堂、电梯厅、天花吊顶、走道、写手间等与本案的比较，以帮助贵司在整修决策过程中抓住方向，把握要点。 （一）大堂 高格调的写字楼其大堂应是俊彦会聚之地，其体现的应该是品味气度，意味的应该是地位财富。大堂设计应以宽敞、明亮、气派为原则。 花旗银行大厦震旦大厦 上海信息大厦 企业天地一期 2006年11月 64 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 花旗银行大厦与上海信息大厦的大堂现代感气息比较浓，以冷色调为主。而震旦与企业天地一期的大堂设计偏古典，以暖色调为主。他们大堂一个显著特点是空间感强，色彩基调和谐统一，摆设较简约。 本案由于历史原因，大堂内布置主要表现了航海运输的主题，但此主题可能会使客户定位狭窄。大堂主色调为水灰色，总体色彩较为沉重。前台与大堂南部墙面上的蓝底色世界地图显示出了航运的主题。本案主要摆设为植物与航运主题的小型摆设。 本案大堂 建议一，色彩采用冷色调，突显现代风格，使大堂明亮宽敞。 建议二，设置体现专业性的接待处与水牌。 建议三，植物摆设以大型植物为主，保持大堂的整洁性。 建议四，高档休闲餐饮目前在写字楼理普遍受到欢迎，如Starbucks、DeliFrance。在一些上海写字楼内，她们甚至成为写字楼租赁营销卖点之一。本案四周近距离内几乎没有品牌咖啡店，且商业资源略显匮乏，故本司建议可以引进星巴克咖啡或其他知名咖啡连锁店品牌方便租户，树立卖点。 DeliFrance(中环广场) Starbucks(中环广场) 在大堂整修设计时，注意大堂的主要基调与主题思想，形成和谐统一的气氛。2006年11月 65 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 （二）电梯厅 震旦大厦 嘉华中心 香港新世界 企业天地 在2000年之前，上海写字楼电梯厅流行以深色系，格调以庄重为主。而目前新建甲级写字楼电梯厅色调都以浅色系为主，以体现空间感为主。 装修前（中环广场电梯厅） 装修后（中环广场电梯厅） 2006年11月 66 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 本案大堂电梯厅 本案写字楼电梯厅 本案底楼电梯厅颜色与大堂一致－水灰色大理石。而写字楼部分以暗红色为主，因此电梯厅总体色调比较沉重。本司建议电梯厅色调以浅暖色为主，这样即增强了空间感，又可以节约能源（在色调比较明亮的情况下，即使灯光偏暗，总体亮度影响也不会很大，如上中环广场整修前后对比）。 另外，本司建议搬移小盆植物，保持电梯厅的整洁与宽敞感。 （四）天花吊顶 嘉华中心（金属隔音吊顶）本案（矿棉板） 嘉华中心是上海第一个采用金属隔音吊顶的办公楼。由于这种吊顶的多种优点：有质感、易清洁、老化较慢、选择颜色多，美观等，之后上海新建甲级写字楼几乎都采用金属隔音吊顶。 2006年11月 67 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 本案为矿棉板吊顶，由于长时间的使用，加上风机盘管空调使用过程中冷凝水滴漏，本案有很大部分吊顶边缘磨损，并且出现泛黄的水渍，严重影响了大楼内部的美观。本司建议在财务状况允许的条件下，全面使用金属隔音吊顶或全面更换矿棉板吊顶，提升大楼品质。 考虑到不影响现有租户，可先更换公共走道天花。一旦有租户退租，马上更新退租办公区域天花。 （五）走道 嘉华中心上海信息中心 企业天地 金茂大厦 一般甲级写字楼走道净层高都在~米左右，本案走道净层高为米，给人略显压抑感。我司建议尽量减少走道内摆设以扩大空间，保持走道的整洁、宽敞。 本案90%仍然采用木门，且部分陈旧，老化严重。建议可根据贵司情况，将木门更换成玻璃门，美化走道。 在条件允许的情况下，本司建议同时更新走道地毯、重新粉刷墙面。 （六）洗手间 2006年11月 68 本案走廊 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 洗手间通常也是租户在第一次看房时比较重视的环节之一。其整洁度等很容易影响租户对大楼的第一印象。 嘉华中心企业天地 本案： 花旗银行集团大厦 震旦大厦 中环写手间（整修前） 2006年11月 69 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 中环写手间（整修后） 中环广场洗手间再整修后不论在外观还是人性化上面都有了很大的改进。 本案卫生间 （七）其他 z 大堂南部连接宾馆通道经过多年证明，办公楼与 酒店之间的互动不是很积极，并且通道多用作 办公楼用户去酒店门口等计程车所经通道。所以 建议可做如下调整 一种方式为封堵通道，形成写字楼与酒店人流的 独立。第二种方式为设立单向门，提供人流控 制的灵活性 大堂南部连接宾馆通道 2006年11月 70 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 z 大堂扶梯旁边大理石地面有潮斑。通常引起 此斑原因有两种－地表引起的或者地下水引起的。 如果地面正下方为地下室，则受潮不大可能为地 下受潮。那么此斑可能是由于地面引起，本司初 步诊断为由于大理石实为有孔隙的岩体，在大堂 扶梯维修时不慎遗漏机油的下渗或者大理石块之 间接缝没有处理好而引起的地面清洁时的液体下 大堂扶梯旁边大理石地面 渗。故维修保养时，应注意周边环境的保护措施。 虽然只是部分地面有斑渍，但在大堂整体美观上 还是有一定影响。 z 空调：由于目前租户的需要，空调上可在安装冷凝水系统、增加新风机进行升级。 z 大楼外观：在条件允许的情况下，大楼可利用泛光照明，美化夜间大楼形象，提升知名度。 z 机电：目前甲级写字楼的供电量标准一般为80~120伏安每平方米。本案为70伏安每平方米。本司建议对现有机电扩容，达到甲级写字楼供电量标准，满足租户需求。 z 电梯：目前甲级写字楼低区3米每秒，中高区达到5米每秒。而国际甲级写字楼（如嘉华中心）可以达到低区5米每秒，中高区达到7米每秒。本司建议依据本案具体情况，做出适当优化。 z 窗帘：本司建议统一大楼窗帘，保持大楼外观统一和谐，便于物业统一管理。 综上所述，为了达到成功的租赁，大楼的优化应该以目标客户的功能需求为主要导向，投其所好，应其所需。 2006年11月 71 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 项目分割建议 本案基本为方形与弧形的结合。根据测绘报告，其标准层分割情况基本如下： I N K L H J ( .) ( .) ( .) ( .) ( .) M ( .) G N ( .) ( .) F A ( .) ( .) E D C B ( .) ( .) ( .) ( .) 楼层的分割一般会考虑的因素为：柱子的位置、房形、面积的分配、自然光等。根据本案已有平面图分割方案，如上图所示，分割基本以柱子位置为导向，做到了最大去除柱子带给内部空间的负面影响。 F单元分别位于楼面的西北角，由于位置的特殊性，两单元入口处都有一小段狭长的面积，不利于办公家具的布置，略显局促。为了保持开阔的办公空间，我司建议打通G、F与E单元，最大化利用办公空间。 同样，位于东南角的L单元与M单元经过分割后在M单元形成了一段狭长面积，本司建议打通L 、M与N单元，最大化利用办公空间。 2006年11月 72 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 6. 项目市场推广建议 国际航运金融大厦将进行全面整修与调整，因此市场推广应建立在调整后国际航运金融大厦的市场形象定位与客户定位基础上，同时，加强建筑设计与质感宣传。 租赁市场推广营销材料 有效的营销材料和手段是任何营销推广活动的重要组成部分。一项交易的促成离不开市场的推广。对于一个成熟楼盘来说，主要的营销材料有：楼书、单片、技术指南等。主要市场推广手段有：中介推广会、个人拜访与演示、网站的建立、直接邮递等。 租赁处 促成交易 直接邮递 个人拜访和演 示 楼书/单片/技 术指南 中介推广 ¾ 楼书（可选） 楼书是新物业项目的书面表达，一般用于项目竣工之前的项目推广，而当项目进入租务管理阶段时，一般都使用单片替代楼书。由于本案将实行大规模的整修，并且重新定位客户群，因此楼书仍然可以作为营销材料之一（建议其中包括技术指南）。而从成本考虑，可限制楼书的数量而尽量使用宣传单片。 2006年11月 73 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 ¾ 宣传单片 4页的单片，A4大小，包括了一些基本的信息，譬如效果图，地理位置图，平面图，面积一览表和详细技术参数，该单片与项目演示的内容交互使用，也可用于邮寄给目标客户。 可以在大楼接待处与租赁处摆放一些，以给予直接来访客户一些大楼初步印象。 ¾ 技术指南 优秀的技术指南对于吸引投资者特别是国际知名企业租赁本项目有着积极的推动作用。对于一些国际上知名度十分高的企业来说，公司的选址是行政部门中最重要的部分之一。在公司的每次搬迁之前，负责人都会对潜在地点做出详细的调查，除了静态的楼宇技术指标外、周边环境情况外，还包括楼宇及周边特定距离内的潜在威胁、潜在优势分析等。所以预先准备好详尽的技术指南，一方面在潜在客户出现时，可以很快的做出相应的回应。另一方面可以给予客户良好的服务影响，体现楼宇租赁人员的专业性。 ¾ 中介推广会 若本项目定位于租赁，则需举行中介推广会，将市场宣布项目正式租赁的信息，激励整体市场推动本项目的租赁进程。高腾大厦（原名白腾大厦）竣工于1999年，是新加坡嘉德置地在上海的开发项目之一。在2004年被高盛收购后，对于大厦关键部位做了一次整修。并于 2005年四月召开了一次隆重的中介推广会，自此大厦开始在市场上重新活跃起来，并且在半年的租赁过程中其租金增长了近30%。 ¾ 个人拜访与演示 该幻灯片用于介绍该项目的发展和楼宇质量。将它存在便携式电脑中供营销小组与房产中介使用，这是一种灵活的方式，便于将来进行修改，并在一个预期的客户办公室里进行演示并回答客户的提问。 ¾ 网站 为了该项目的营销而建立一个网站是另一个需要考虑的市场媒介。网站应该在正规基础上复制光盘上的内容。这种营销方式正成为一种越来越受欢迎的媒介和便捷的方2006年11月 74 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 式，方便租户迅速获得信息。这样的网站还可以用来作可能的“集体邮件发送”，这可以在预期客户与网站之间建立直接的联系。 ¾ 现场租赁处 租赁处是大楼潜在客户与租赁工作人员商谈的处所。建议对于一栋成熟楼宇来说，租赁处应设在便于客户到达的地点。 ¾ 直接邮递 直接邮递也是成熟楼宇营销的一种方式。一般做法为把楼宇的宣传单边加上一张A4的开篇信(Cover Letter)寄给目标租户。 ¾ 销控表 租赁人员可每两个星期或者每个月给予各大中介发送更新的销控表以使中介对于大楼的建立一定的熟悉度。销控表可包括空置面积、报价、楼层平面图、租赁电话与联系人等。 ¾ 其他销售道具 其他租赁工具如：租赁人员名片、信封、信纸、有楼宇标志的小纪念品等对于项目销售亦有推动作用。 项目广告、公关活动建议 如果贵司希望更多的吸引直接客户，扩大大楼的知名度，保持此大楼的高度市场曝光率，第一太平戴维斯建议联合一些顾问公司－－组织一系列的项目广告和公关活动。 根据媒体特性分析，对于办公楼一般选择报纸媒体、杂志媒体与户外媒体作为主要传播载体。 广告和公关活动的时间表需要提前制定，以保证在建设阶段和即将结束的营销阶段，能够达成系统化体系。 2006年11月 75 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
国际航运金融大厦项目咨询报告 广告和其他潜在的促销活动应该包括以下： z 地方商务杂志和航班杂志广告 z 本地外籍人士杂志 z 各商会出版物 z 主要的经济及商务活动的赞助 z 专题时事通讯 z 新闻发布会，讨论会和社论 目前租赁盘广告杂志主要有： 报章，杂志名称 目标群体 投放策略 美商会 英美客户 硬广告 欧洲经济 欧洲客户 硬广告 China International Business 境外人士 硬广告 That’s Shanghai 境外人士 硬广告 东方航空杂志 境外人士 硬广告 港龙航空 境外人士 硬广告 Shanghai Walker 日籍人士 硬广告 东方早报 当地人士 软文 新闻晨报 当地人士 软文 21世纪经济导报 当地人士 软文 本司建议可根据项目的租赁情形、市场反馈与贵司实际情况选择部分报章杂志进行适量的媒体投放。 2006年11月 76 第一太平戴维斯服务宗旨 ――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。
