工业地产开发模式与案例研究
1、工业地产开发模式概述
2、总部基地
3、高科技工业园区
4、创意地产
5、物流地产
1、工业地产开发模式概述
（1）工业园区开发模式
此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
典型案例：苏州工业园日益成为高科技产业集聚、高科技企业集聚、研发机构集聚和高科技人才集聚的区域，科技创新的高地正在苏州工业园区迅速崛起。
（2）主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
典型案例：上海金山的上海石化工业园区，即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
（3）工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
典型案例：普洛斯上海西北物流园达8万平米，目前普洛斯已进入中国12个城市，拥有15个项目，面积约57万平米，其中包括在合肥的大型物流中心。
（4）综合运作模式
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此， 会对以上各种开发模式综合使用。
（5）各开发模式评述
工业园区开发模式在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等。
主体企业引导模式对于单个房地产开发商来说并不合适，或者说不能主动参与，毕竟房地产开发商并非所谓的主体企业，难以获得同主体企业同等话语权，更合适的选择应该是在主体企业确定之后围绕主体企业进行开发运作（如招商与TCL西丽科技园项目的合作），当然如果可以获得主体企业的工业地产订单会是更好的选择。
而工业地产商模式，对于中国内地开发商来说也存在一定壁垒，内地的开发商目前更多停留在房地产增量开发阶段，对于房地产存量经营，中介服务和房地产金融方面介入较少，企业更多停留在房地产开发型阶段。而进入中国内地的工业地产商在国外都有丰富的经营管理经验，属于房地产投资（资本运营）型或者房地产服务型企业。
2、总部基地——中关村（丰台）总部基地
（1）基本情况
中关村（丰台）总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发；
该项目可吸纳500家大型企业、2000家中小型企业总部入驻。投资额达45亿元；
建成后将有700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。入驻企业对总部楼拥有独立的产权和冠名权。
基地建成后，将配套有六星级大酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、商洽等场所一应俱全。
“总部经济” 是指某区域通过创造各种有利条件， 吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本去域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成台理的价值链分工的经济活动的统称。
在“总部经济”中，总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。
（2）投资模式
中关村（丰台）总部基地的开发机制，简单的说，就是政府引入外资，共同开发园区土地二级市场，关键点是摆正了园区管委会、园区下属土地开发总公司和外资公司三者之间的关系。
隶属于中关村丰台管委会的北京丰台科技园建设有限公司，对园区土地进行一级开发，将生地整理成熟地，以土地入股（每亩130万元），与英国道丰国际集团、北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称道丰公司，其中北京丰台科技园建设有限公司占40%股份、英国道丰国际集团45%股份、北京道丰数码园开发建设有限公司15%股份）。
股权结构图
中关村丰台管委会
北京丰台科技园建设有限公司
（40%股权）
中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司
负责一级开发，将生地整理成熟地后将土地作价入股（每亩130万元）
英国道丰国际集团（45％股权）
北京道丰数码园开发建设
有限公司（15％股权）
道丰公司作为园区开发商，按照统一规划、统一设计、统一建设的要求，先期完成房地产一级开发，再对外进行招商，出售给进驻园区的企业，并负责以后的物业管理；
中关村丰台园管委会不再直接进行园区的房地产建设与对外招商，重点负责园区内的整体发展规划，把好入园企业性质关，为入园企业做好公共服务，保证土地的产业性质不被改变；
北京丰台科技园建设有限公司，除负责土地一级开发外，同时参与董事会、经理层决策，协助园区管委会控制入园企业的质量，派出财务总监，全面掌握道丰公司的经营情况。
（3）盈利模式
努力提升围绕产业链企业的配套增值服务；
为企业提供一条龙的入驻基础服务；
定期引进和组织高端的经济和学术交流会议；
每月组织一次总裁沙龙活动，为入驻企业的决策层提供交流平台；
根据企业员工的需求，不定期组织一些专业讲座或培训，帮助企业员工充电；
配套各类工作和生活设施，提供高品质物业管理服务。
各项园区优惠政策的支持
凡入驻总部基地的高新技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税按15%的税率征收；
高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第五年减免按%的税率征收；
在人事关系、户籍、居住等方面给予特殊的优惠。
（4）招商模式
主动联系外地企业，扩大成交客户基数；
拓展外地代理体系，合作开发市场；
主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商；
发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户；
积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商；
组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现。
首先必须有一定的产业或者经济的发展或者经济的聚集．如果这一地区没有什么经济活动，在那建一个基地根本不能生存。目前在我国些经济集中地区，如北京、上海浦东(金融产业)，再如广东、深圳( 外贸、高新技术为主)等已初具总部经济区域的规模及趋势。
第二，需要政府的强力支持。中国政府在经济中起着很重要的作用，不光中国，任何一个市场经济国家都是这样。
第三，离网络设施比较近， 比如交通基础设施，包括人流和物流。因为经常要和周边进行商品交换、信息交换等活动。
第四，这一地区必须是高素质人才聚集的地方，具备技术创新和营销方面的优势
第五，合适的体制形态和组织形态。
总部基地的几个必要条件
3、高科技工业园——天安数码城
（1）基本情况
区位：深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。
园区规划：
占地：30万平方米
总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米。是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。
园区现状：
创新科技广场二期
园区现有建筑21栋。其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。
天安数码
时代大厦
创新科技
广场一期
天安科技创业园
标准厂房
天安高尔夫
海景花园
天安公寓
创新科技广场二期
创新科技广场（一期、二期）
创新科技广场的定位是高科技产业大厦，一期成交均价为5000元/平方米，该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。
二期（2004年开盘）基本情况：
建筑面积：万平方米，分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列
主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元；开盘均价：9000元/平米
数码时代大厦
位于天安数码城北端入口，包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。
功能：商业、办公。 建筑面积：11万平方米；经营形式：全部销售。
销售均价：7000元/平米；目前出租价格：120元/㎡/月。开盘时间：
福田天安科技创业园（2003年建成）
由福田区政府与天安数码城共同打造的高新技术创业中心。大厦分为A、B座，楼层共为11层，已于2004年3月入伙。 总占地面积平方米；总建筑面积35446平方米；
配套服务设施4814平方米，培训中心5077平方米，科技企业孵化器20105平方米。
标准厂房
共6栋，是由过去的工业厂房改造而成的，目前已经是各类科技型企业的办公用地，价格约60-70元/平米/月，面积在500-2000平米之间，目前已经全部租完。
天安公寓
靠近滨河路，是天安数码城住宅配套，共6栋，全部为30-50平米之间小户型，销售均价：35000元/平米，已全部售出。
时间
状况
1986年
80年代末期
马申创办天安（深圳）实业发展有限公司
与泰然实业有限公司合作成立
深圳天安开发公司
80年代末90年代初
大规模开发车公庙工业区（包括厂房、公寓、高级住宅等，以传统的服装、印刷、仓储业为主）
现在
集科技孵化、产品研发、金融商务服务与优良办公生活环境四位一体的国家级民营科技园区
重新定位：中小民营科技产业
园，1999改名为：天安数码城
早期的服装、仓储等或升级换代，或迁往关外，或保留总部
90年代末
（2）借鉴要素
定位精准——服务中小企业、服务民营经济
天安数码城定位民营高科技企业的摇篮 ，在客户的选择上民营高科技企业占据绝对优势，不仅吸引个人创业者来此打拼创业，也吸引一些久负盛名的民营高科技企业来此发展。
服务区：金融、银行、商务、法律、会计、管理咨询、餐饮等服务
标准层孵化区：以150平方米单元为主，提供给初创型企业、研发型企业、留学生等科技人员创办的企业，促进从无到有的孵化
相关配套设施的成熟与完善
引进知名快餐店肯德基、中国电信等进驻天安数码城，也让一些知名的咖啡厅、健身房等加盟。
（3）天安将“天安数码城”有效的进行了复制
天安广州番禺节能科技园
占地50万平米，规划建筑面积76万平米，总投资超过40亿元。
天安龙岗数码新城。占地12万平米，建筑面积36万平米，总投资超过15亿元
天安南海数码新城。
位于佛山南海桂城，占地面积12万平米，建筑面积30万平米，总投资约10亿元。
天安东莞数码城。位于东莞市南城区，占地约100万平米，建筑面积220万平米，投资超过50亿元。
建成的还有南京天安中心、上海天安阳光半岛等，尚在北京、广州、惠州、南通、无锡、常州、福州、长春、大连、武汉、肇庆及江门等地有待建物业约650万平米（含住宅）。
4、创意地产
（1）创意产业朔源
20世纪90年代，《哈里波特》和《指环王》的故乡——英国，最早将“创造性”概念引入文化政策文件。
1998年出台的《英国创意产业路径文件》中明确提出“创意产业”这一概念：“所谓‘创意产业’是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。
它通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等”。
创意产业，又叫创意工业、创造性产业、创意经济、文化产业等，其概念主要来自英语creative industries 或creative economy。
（2）创意地产的涵义
核心是一种新型的商业(工业)地产运作
创意地产主要通过工业及商业地产范畴内商铺（商厦、商业街等）办公楼（厂房）和其他物业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。
当商业地产遇上创意产业，会产生1＋1等于3或大于3的效益。
使有限的建筑空间成为无限的创意场所
创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群，使有限的土地资源得到集约性的利用，使有限的建筑发挥最大的效能。
注重文化建设，注重时尚消费经营
创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。
创意地产的概念可以定义为：泛地产+创意产业，其核心是一种新型的商业(工业)地产运作
所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势。
当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益和政治意义的
2001年,英国创意产业的产值约为1,125亿英磅，占GDP的5%，已超过任何制造业对GDP的贡献；且在1997～2001年间每年约有15%的高成长率.
1997年美国版权产业净产值为3484亿美元，占美国国内生产总值的%。超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造在内的所有主要产业。到2001年，美国的核心版权产业为国民经济贡献了5,351亿美元左右，约占国内总产值的%。
澳大利亚，1999年创意产业已占GDP的%，就业人数万人，占就业人口总数的%。
创意产业在2000年的出口总值达100亿港元，占香港服务出口总额%；同年，创意产业产值为250亿港元，约占香港本地产值2%； 2002年3月，香港创意产业聘用了超过9万人，占香港总就业人口%
（3）创意产业（文化产业）产生的背景
产业升级及低端产业的转移：使得城市中心区越来越被第三产业（无烟产业）所占据
个性化时代的经济动力：作为“资本”的文化与创意 文化产业最直接的理解就是文化的产业化，而创意产业则指以个性化的创意为基础的产业
后工业化的城市群表征：高科技与文化联姻 文化产业在全球范围的出现与现代科技的高速发展是密不可分的。
依托文化中心城市出现创意产业的空间集聚：文化产业的区位特点 即文化产业集聚区与大都市中心区不即不离，表现为：既在中心城市，又不在城市中心。
政府在发展文化产业中的作用：文化政策与创造性未来
在英国文化、传媒与体育部（DCMS）2001年颁布的首个《文化与创新：未来十年的规划》中，首相布莱尔开宗明义指出：“这届政府意识到文化与创新的意义是重大的。
分类
部分实例
老工厂
上海8号桥、北京798艺术区、杭州LOFT49
老仓库
上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心
老地标
外滩3号、外滩18号、金茂J·LIFF时尚中心（裙房）
老街区
上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区
老大楼
广州LOFT345艺术空间(原PARK19)
老民居
上海田子坊石库门
老村落
深圳大芬油画村
创意地产老建筑改建类型
（4）上海创意地产的类型和案例
创意地产新建筑新建类型
分类
部分实例
商厦
北京第三极、北京三里屯
商办楼
上海海上海LOFT
商业街
东莞苏豪娱乐购物坊
文娱艺术区
香港西九龙文娱艺术区
创意园区
无锡工业设计园
创意基地
上海张江文化科技创意产业基地、大连普利文化产业示范基地
创意社区
上海创智天地、天津泰达时尚广场
从老厂房到石库门
创意产业和老厂房有千丝万缕的联系。
全球创意产业的发源地——苏荷（SoHo），即是美国纽约市曼哈顿岛西南端的一个老的工厂区。
田子坊
[地址] 泰康路210弄 [面积] 20000余平方米 [规模] 视觉艺术、工艺美术、室内设计等领域的100余户
原为30年代的弄堂工厂，如今汇集了来自美国、日本、比利时、法国等18个国家和地区的设计工作室，被称为“上海的苏荷（SOHO）”。
田子坊发展历程-----房地产招租（设计）到形成房地产特色物业的过程
1998底田子坊老厂房开始租赁
英国女设计师克莱尔等对老厂房再设计
2004年11月田子坊首间石库门民居对外出租
2005年4月28日田子坊授牌为上海创意产业集聚区
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特色橱窗展示
“八号桥” ,一个新兴的LOFT建筑群
建国中路8号
所在地前身是上汽集团所属上海汽车制动器公司
占地7333平方米，建筑面积12000平方米
上海华轻投资管理有限公司，香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发
八号桥
独特的是园区设计留出了很多‘租户共享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间
后院
“这儿最独特的是园区设计师留出了很多‘租户共享空间’，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。”
通过低租金吸引知名品牌公司吸引人气并奠定了8号桥的高品位和高档次
入住企业性质:
知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体
租金04年4元/平米左右
租金目前达8元/平米
5、物流地产
（1）我国物流地产的发展现状
2006年《第三方物流年度研究报告》公布，报告显示：中国已成为最受第三方物流业管理人士们青睐的国家。这个报告由全球著名管理咨询、技术服务与外包服务提供商凯捷咨询和美国佐治亚理工学院，联合SAP公司和DHL 公司共同发布。
《报告》指出：有53%的受调查者打算进一步扩展在中国的活动。其中，51%的受调查者希望向中国出口或进口制成品，47%的受调查者希望委托在中国的第三方进行产品外购，41%的受调查者希望在中国建设生产设施。
点评：物流产业对于中国来说还在起步阶段，但是各地区快速发展的工业经济对物流配套的需求与日俱增，只要具备合适的投资条件，物流产业的发展将会一触即发，事实证明大型国际物流企业2006 年已经在中国各大工业城市开始布点。
全国部分省份或地区已经或计划筹建物流园区数
我国物流园区的发展现状
按行业导向不同分类
q 专业性物流园
q 综合性物流园
按层次节点分类：
q 物流基地型
q 物流中心型
q 配送中心型
按园区兴办主体类型：
q 政府主办型
q 政府规划，企业运作型
q 企业自办的专业型
q 市场自发形成，政府规划
枢纽型物流园：
q依托航空港
q依托运输港
q依托铁路枢纽
q依托高速公路
按区域辐射分类
q市域型物流园
q区域性物流园
q国际性物流园
按经营服务范围分类
q生活资料物流园
q生产资料物流园
物流园经营性质
q 第三方物流平台
q 第四方物流平台（深圳机场航空物流园区）
按位置位置构成不同分类：
q集中型物流园
q非集中型物流园
目前业类物流园区分类
按园区的功能分类：
q 转运型物流园区
q 存储配送型物流园区
q 流通加工型物流园区
q 综合型物流园区。
（2）我国物流园区的基本类型
（3）我国物流地产的经营管理模式分析
物流园区的建设原则与基本功能
物流园区的战略定位
物流园区的开发模式
基本功能
延伸服务功能
配套服务功能
货物调剂中心（库存物资处理）
咨询服务
包装、加工
培训服务
停车、中转、配载、仓储保管 城市内货物配送（含超市、企业、个人等多种对象的仓储、配送） 各种交通方式的多式联运（可包含铁路、公路、水路。航空多种交通运输方式的联运） 信息中心：信息服务— 电子商务— 中介交易—全程物流监控服务（GPS。GIS）
金融配套服务（金融、保险等） 生活配套服务（住宿、餐饮。娱乐。购物。旅游等）
货车辅助服务（加油、检修、培训、硬件供应等）
共同税务服务
科学选址原则; 统一规划原则 ;市场化运作原则 ;高起点现代化原则 ;柔性化原则 ;风险预防原则 ;人才优先原则.
园区功能
物流园区
建设原则
深圳六大物流园区的定位
物流园区的
开发模式
经济开发区模式
综合运作模式
工业地产商模式
企业引导型模式
物流园区的
投资机制
民办管助模式
BOT投资模式
政府直接投资模式
企业自建模式
开发模式
投资模式
（4）我国物流园区的主要盈利模式
转运型物流园区的盈利模式
仓储配送型物流园区的盈利模式
流通加工型物流园区的盈利模式
综合型物流园区的盈利模式
初创期的盈利模式：发挥地理优势，提供仓储、多式联运等物流服务 ；
成长期的盈利模式：适应物流国际化的需要，大力发展保税物流；
成熟期的盈利模式：提供具有货物中转站特色的增值服务
初创期的盈利模式：重点争取少数几个大型客户以积累资金和经验；
成长期的盈利模式：建设物流信息交易中心，发展物流配载业务；
成熟期的盈利模式：代客户进行供应链管理
初创期的盈利模式：利用现有设施，改建专业交易市场；
成长期的盈利模式：发展专卖，开展品牌特许经营 ；
成熟期的盈利模式：提供增值服务，发展流通加工
初创期的盈利模式：建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中盈利
成长期的盈利模式：建设仓储配送中心和流通加工中心，为客户提供个性化的服务；
成熟期的盈利模式：发展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收
转运型物流园区的盈利模式
仓储配送型物流园区的盈利模式
流通加工型物流园区的盈利模式
综合型物流园区的盈利模式
根据国外物流园区盈利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况，我们认为商业（盈利）模式的规划应该根据园区的不同发展阶段而有所侧重，初创期应该注意发挥其基本功能，成长期应该发展其核心功能，而到了成熟期，则应当注重延伸功能的发掘，概括起来如下图所示：
发挥基本功能
发展核心功能
发现延伸功能
时间
成熟度
物流园区商业（盈利）模式规划思路
（5）物流园区的规划思路
