资产评估
第一章 导 论
第一节 资产评估及其特点
第二节 评估目的与价值类型
第三节 评估目的产生与发展
第四节 资产评估原则
第五节 资产评估假设
第六节 资产评估的依据与程序
第一节 资产评估及其特点
一、资产评估定义及要素
讨论案例1：甲乙两人打算一起投资开公司，甲出资
5万，乙以自己的一辆汽车出资。1请问是否法律允许
这样出资？2汽车如何作价？
讨论案例2：上海汽车厂以厂房和土地出资，德国大
众以生产设备出资，双方组建合资公司。双方的出资
金额如何确认。是否按各自的账面价值？
第一节 资产评估及其特点
一、资产评估定义及要素
（一）资产评估的定义
是指经国家认定资格的专业机构和人员，按照
国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目
的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当
的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行
分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
1、评估主体
指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的
重要保证
资产评估机构和人员是资产评估的主体，要有资质。
（二）资产评估要素 参考教材400页评估报告
2、评估客体
指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界
定。客户委托评估的资产是资产评估的客体，它
是资产评估的具体对象,也称为评估对象。
课后作业：网上查询一份评估报告进行阅读（成
本法）
3、评估的依据
指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为
文件、重大合同协议等。
（二）资产评估要素
4、评估的（特定）目的
资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定
和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选
择 。
（二）资产评估要素
5、评估的原则 资产评估的行为规范
6、评估的程序 工作从开始到结束的工作顺序。
7、评估价值类型 对评估价值的质的规定，对
资产评估参数的选择具有约束性 。
8、评估的方法
9、资产评估假设
10、资产评估基准日
（三 资产）
资产含义：即特定权利主体拥有或控制的并能给特定
权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包
括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实
物和无形的权利。
评估概念中的资产不完全局限于企业中的资产（及会
计学中资产的概念），更大。商誉，非专利技术，许
可权等等。
资产评估的资产的基本特征
1.必须是经济主体拥有或者控制的。
2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济
主体带来现金流入的资源。
3.资产必须能以货币计量。
（三 资产）
例题 （2008年考题）标的物是否具有（ ），
是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标
准之一。
A.历史成本 B.历史收益
C.预期成本 D.投资收益
『正确答案』D
（三 资产）
资产的分类
1.按资产存在形态分类
按资产存在的形态可以分为有形资产和无
形资产。
2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类
，单项资产和整体资产（比如，一条生产线，
企业就是最大的整体资产）。
（三 资产）
3.按资产能否独立存在分类
（1）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指
的资产。
（2）可确指的资产是指能独立存在的资产， 除商誉以外都是
可确指的资产；
（3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的
资产，如商誉，（不可确指资产只有商誉）。
4.按资产与生产经营过程的关系分类。经营性资产和非经营性资产，
其中经营性资产又分为有效资产和无效资产。
5.按资产的流动性分类
（四 资产价格和价值）
1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交易
行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付
或收到的货币数额。
2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，
它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时
间内对商品、服务价值的估计。
3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不
是评估对象的实际成交价格。
第一节 资产评估及其特点
二、资产评估的种类和特点
（一）种类
1. 从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方
式看，目前国际上的资产评估主要分为三类：
（1）评估类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产
评估。它一般服务与产权变动主体。
（2）评估复核
指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析
和再评估。
（3）评估咨询
一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价
值提出咨询意见 ，也可以是一些分析研究。
第一节 资产评估及其特点
2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评
估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角
度，资产评估又可分为
（1）完全资产评估
严格遵守资产评估准则的规定进行的资产
评估。
（2）限制性资产评估。
没有完全按照资产评估准则的规定进行的
资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。
第一节 资产评估及其特点
3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，
资产评估还可分为
（1）单项资产评估：对单项可确指资产
的评估。
（2）整体资产评估：若干单项资产综合
体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。
如企业价值评估—最典型的整体资产评估。
（二）资产评估的特点
1.市场性
（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场
条件对资产价值作出评定估算和报告。
（2）评估结果经得起市场检验。
2.公正性
（1）定义：
公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，
而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。
（2）公正性的表现有两点：
一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行
的。具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的
技术基础；
二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的
第三者，这是公正性的组织基础。
（二）资产评估的特点
3.专业性
（1）从事资产评估业务的机构应由一定
数量和不同类型的专家及专业人士组成；
（2）评估机构及其评估人员对资产价值
的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基
础之上。
4.咨询性
（1）资产评估结论是为资产业务提供专
业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的
效力；
（2）评估者只对结论本身合乎职业规范
要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
四、资产评估的功能和作用（了解）
（一）资产评估功能
最基本的内在功效和能力：评价和评值
（二）资产评估的基本作用
1.咨询的作用
是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价
意见，该意见本身并无强制执行的效力。
2.管理的作用
特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。
是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。
3.鉴证的作用
鉴证包含鉴别和举证两个部分。
资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。
第二节 资产评估目的与价值类型
讨论案例：请评估下面3种情况下1瓶农夫山泉
矿泉水的价值
1、城市中的一个生活小区超市的
2、岳麓山顶上的商店的
3、撒哈拉沙漠中救你命的
分析：1分析每个结果产生的原因（目的，资
产的功能，当时的市场条件。2如何看待这三
个价值，价值是否公允？
第二节 资产评估目的与价值类型
一、资产评估的目的(P16)
有一般目的和特定目的
（一）一般目的(P21)
是要对各种条件下“交易”中的资产的在评估
基准日的公允价值做出判断。
资产评估中的公允价值的一个显著特点：
它与相关当事人的地位、资产的状况及资
产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害各
当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。
（二）特定目的
含义：资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是
引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的
经济行为）对评估结果用途的具体要求。(p17，2段)
同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。
资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具
体条件下资产的公允价值。
引起资产评估的资产业务主要有：①资产转让。②企
业出售。③企业兼并。④企业联营。⑤股份经营。⑥
中外合资、合作。⑦企业清算。⑧担保。⑨企业租赁。
⑩债务重组。11.引起资产评估的其他合法经济行为。
（前面讨论中矿泉水的三个价值是否公允？-理解下
面的公允价值的相对性）
（三）公允价值的相对性理解
p21 第3段
资产评估中的公允价值的相对性质主要指它对
于某一资产而言，不是一个确定不变的值，而
是一个相对值。
当该资产处于正常使用及正常市场条件下时，
有一个与此条件相对应的合理价值。
当该资产处于非正常使用及非正常市场条件下
时，也有一个与之相对应的合理价值。
二、资产评估的价值类型p9
是指资产评估结果的价值属性及其表现形式；
不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价
值的属性和特征。
不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不
仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存
在较大差异。
请问讨论案例中的3个价值，哪个更有广泛意
义。
3个价值都是公允价值，但是商场矿泉水的价
值更有代表意义，称之为市场价值。其余的公
允价值，称为市场价值以外的价值
二、资产评估的价值类型p9
二、资产评估的价值类型p9
对资产价值进行合理分类的目的
（1）为评估人员科学合理地进行资产评
估提供指引。
（2）资产评估报告的使用者能够正确理
解和恰当使用资产评估结果。
存在多种价值类型划分的方法(9页第4段以下
)，下面先重点介绍市场价值和市场价值以外
的价值的分类形式。
（一）市场价值和市场价值以外的价值
1分类标准及分类：以资产评估时所依据的市场条件，
被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分
资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以
外的价值。
2市场价值与市场价值以外的价值的划分标准p11-4段
（1）资产评估时的市场条件，公开市场条件还
是非公开市场条件。
（2）资产评估时的资产的使用状态：正常使用
（最佳使用）还是非正常使用。
（3）资产评估时的所用的信息和参数来源公开
性：公开市场信息还是非公开市场信息。
2市场价值与市场价值以外的价值的划分标准
(11页第4段)
（一）市场价值和市场价值以外的价值
3.市场价值
（1）定义p11 -1段 ：资产评估中的市场价值
是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最
有可能实现的交换价值的估计值。
（2）市场价值有区域性、级次性。 p11 -2段
（3）市场价值是整体市场认同（P15倒数第1段）
。
市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说
是相对公平合理的。
【例2.单选题】（2008年考题）资产评估中的市
场价值，其合理性是相对于（ ）而言的。
A.市场整体 B.市场中每一个市场主体
C.某一市场主体 D.某一类市场主体
『正确答案』A
（一）市场价值和市场价值以外的价值
4市场价值以外的价值
（1）定义
凡不符合市场价值定义条件的资产价值类
型都属于市场价值以外的价值。
（2）市场价值以外的价值是局部的市场认同
（P16-1段-3行）
只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理
的。
4市场价值以外的价值
（3）评估实务中使用频率高的市场价值以外
的价值类型(12页-4段以下)
①在用价值：企业组成部分或者要素资产，
按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业
贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用
途或变现的情形
②投资价值：
③清算价值
④残余价值：
机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等
的拆零变现价值的估计数。
5如此分类的作用意义(15页-2、3段)
这种分类方法和概念界定有利于评估人员对评
估条件与评估结果性质的认识，便于在评估报
告中更清楚明了的说明其评估结果的确切含义
这种分类方法和概念界定便于评估人员划定其
评估结果的适用范围和使用范围。
(16页第2段）
（二）其他价值类型的划分(9页)
1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具
体包括：
重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）
和清算价格四种。
（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类
型，具体包括公开市场价值、继续使用价值和清算价
值。
（4）从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分
资产评估的价值类型。
资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：
抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价
值、转让价值、等。
第二节 资产评估的假设与原则
（P23-28）
一、资产评估假设
资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假
设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
（一）交易假设
1.含义：
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前
提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交
易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟
市场进行估价。
第二节 资产评估的假设与原则
课堂提问：自学剩下的三个假设，请问这些假
设条件，在评估时是否要同时成立？
第二节 资产评估的假设与原则
公开市场假设、持续使用假设和清算假设 都
主要是对“资产拟进入的市场条件”所做的假
设，不能同时成立。
第二节 资产评估的原则
是指规范评估行为和业务的准则，包括资产评
估工作原则和经济原则。
一、资产评估的工作原则
（一）独立性原则
评估机构独立，执业过程独立
（二）客观公正性原则
资料要客观真实，操作程序合理，结论经得起
检验
（三）科学性原则
方法科学、方案合理
二、资产评估的经济技术原则
（一）预期收益原则
资产价值高低取决于资产预期收益的大小，判断
资产价值的最基本依据。
（二）供求原则
假定在其他条件不变的提下，商品价格随着
需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。
是对替代原则的补充
（三）贡献原则
1）是预期收益原则的一种具体化；
2）主要适用于。
构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或
者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。
（四）替代原则
作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价
值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具
有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。
这是市场法评估的理论基础
（五）评估时点原则
确定评估时点——评估基准日
