屡试不爽的产品创新之
赠送面积
什么是赠送面积
“赠送面积”是指房地产开发过程中利用《建筑面积计算方法》的相关规定，建造有使用功能但却不计入建筑面积的行为，将可以不计入建筑面积的套内面积“赠送”给买家
赠送面积的优劣势－赠送面积可带来4%－8%的溢价，利远大于弊，但要警惕政策带来的风险
但需要考虑的是政策影响，由于目前部分二线城市（如合肥、成都、东莞、广州）的送面积项目过多，已引起房产部门的关注，房产部门已出台或准备出台相关政策禁止送面积
优势一：提高使用面积
优势二：增加项目卖点
优势三：提高项目溢价
劣势一：提高建筑成本
劣势二：政策风险
虽然赠送面积会增加部分建筑成，但项目在销售过程中，可带来4%－8%的溢价，并且销售速度会大幅提高 ，总体来说，赠送面积的利要远大于弊
赠送面积的方式
1. 飘窗
9. 小院
10. 地下室
7. 花架
4. 露台
2. 夹层
5. 复式
6. 跃层
8. 空调机位
3. 阳台
1. 凸窗
2. 落地飘窗
3. 假飘窗
2. 入户花园
3. 内庭院
1. 顶层露台
2. 洋房退台
3. 错层露台
1. 半地下室
2. 全地下室
1. 生活阳台
1.飘窗之凸窗
方式：赠送全部面积
当凸窗高度小于米时，凸窗部分不计算建筑面积
270度转角飘窗
米
1.飘窗之凸窗
八角飘窗
凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小,且赠送不完全
米
由于各个城市的规范要求不同，飘窗的进深也不同，如广州要求不得超过米，宁波要求不得超过米，进深的区间大概为米-1米
1.飘窗之落地飘窗
方式：赠送全部面积
落地飘窗可增加地毯面积，增加空间感，但实用性较差
当落地飘窗的高度小于米时，飘窗部分不算面积
米
米
1.飘窗之假飘窗
方式：赠送全部面积
技巧：做一假凸窗窗台，使得凸窗层高低于米，在客户拿到房子后，再打掉窗台，使得层高与正常房屋层高一致
房管局验房时
给客户交房时
可拆卸式凸窗打掉后的室内空间，比传统的凸窗更好使用，空间也没有压抑感，但由于打掉部分墙体可能没有外墙保温，容易引起诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。
方式：赠送全部面积
2.夹层
米
隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在米以下，不用计入建筑面积
夹层：层高小于米的夹层不算入建筑面积
2.夹层
在顶层户型中，如是坡屋顶结构，可能出现层高低于米的夹层，此区域为赠送面积
方式：赠送全部面积
方式：赠送一半面积
3.阳台之生活阳台
阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，半封闭阳台赠送一半面积。
3.阳台之入户花园
方式：赠送一半面积
入户花园提供入口缓冲空间，赠送原理和阳台相同，半封闭赠送一半面积，业主收房后可自行将入户花园封闭。
3.阳台之入户花园
方式：赠送一半面积
将此区域封闭成独立房间
将此处设置为入户门
将此区域设置为玄关
如条件允许，可将入户花园封闭成独立房间，使一居变两居，大大增加了实用性，此种赠送面积的方式受市场 认可度较高。
55平米
阳台赠送一半面积
三亚山屿海
入户花园赠送一半面积
3.阳台之内庭院
方式：赠送一半面积
89平米
赠送原理和阳台相同，半封闭赠送一半面积，业主收房后可自行将内庭院封闭。由于内庭院大部分均较为方正，封闭后可作为书房或小卧室使用。如不封闭，也可成为休闲放松的好地方。
合肥华润幸福里
4.露台之顶层露台
方式：赠送全部面积
露台是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出无屋顶的大阳台，当屋顶达到两层或以上均视为无屋顶。
淮南山南印象
顶层送露台目前在市场较为普遍，优势是赠送面积大，露台不仅可以登高望远，还可种植花草，丰富生活。但由于防水隔音等问题，露台很难隔成使用房间。
4.露台之洋房退台
方式：赠送全部面积
退台洋房主要是通过层层退台的方式，二楼的面积少于一楼的面积，三楼的面积少于二楼，少于的部分用于露台建设
4.露台之错层露台
方式：赠送全部面积
错层露台是利用阳台层高达两层可不算面积为依据。此种方法即可赠送面积，又可使外立面有错落立体感。
5.复式
锦华银座
52平方米产权面积，104平方米使用面积。
买一层赠送一层，底层层高米，上层层高米。
实房率=2
锦华银座
方式：赠送全部面积
复式的定义：复式住宅是指每户住宅在一个较高标准层中增建一个夹层 ，此夹层为赠送面积，不计入产权面积中，用楼梯连接上下。
赠送面积
6. 跃层
跃层定义：跃层住宅是一套住宅占两个标准楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
方式：赠送部分面积
案例：星河丹堤
房型：4房2厅4卫
建筑面积：约245㎡（合同面积）
赠送面积：50㎡（客厅上空）+20㎡（露台）+10㎡（飘窗）
最终使用建筑面积：325㎡
赠送方法：利用一层客厅、餐厅跳空部分，在二层做上楼板，隔成房间即可使用二层跳空部分面积。
7.花架
这种偷面积的方法主要是通过将阳台或房间的楼板先不布置，而是设置一些构件梁，等到工程验收后，再由开发商统一的布置楼板
这种方式可以极大的提高得房率，个别楼盘得房率甚至高达150%—200%，但这种偷面积的方式比较大胆，由于要验收再完成楼板的布置，楼板不再是现浇楼板，容易出现裂缝，对开发商施工控制要求较高，同时由于这种方式偷的面积较大，以后国家或地方可能会出政策对其限制
方式：赠送全部面积
万科金色名郡
建业领翔
建筑面积：70平米
赠送面积：15平米
7.花架
建业领翔
建筑面积：98平米
赠送面积：18平米
由花架隔成的房间
8.空调机位
方式：赠送全部面积
蓝山湾
建面87平米，共赠送4个空调机位，共7平米
交房后，此区域可分割成一个独立房间
在蓝山湾此户型中，巧妙的将两个空调机位安置再客厅和卧室中间，并与阳台相连，在交房后，可将次区域划分为一个独立房间。
将空调机位安置在与阳台或客厅连接在一起，交房后再将其打通，使其使用面积变大，达到赠送面积的目的。
9.小院
方式：赠送全部面积
送小院常运用于别墅和一层，是将每户周边的公共区域进行半封闭围合 ，形成小院，以达到送面积的目的。
10.半地下室
半地下室定义：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者 。如半地下室的层高小于米，则半地下室不算面积。
a
地平面
b
1/3＜b/a＜1/2
方式：赠送全部面积
地平面
a ＜米
10. 地下室
地下室定义：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2。地下室不算面积，不计入容积率。
a
地平面
b
1/2＜b/a
方式：赠送全部面积
b
地平面
10. 地下室
赠送全部面积
小院
赠送全部面积
空调机位
市场接受度
赠送全部面积
花架
赠送部分面积
跃层
赠送全部面积
复式
赠送全部面积
顶层露台、洋房退台
赠送全部面积
错层露台
实用指数
赠送全部面积
半地下室
地下室
赠送一半面积
入户花园、内庭院
赠送一半面积
生活阳台
赠送全部面积
夹层
赠送全部面积
飘窗
政策风险指数
创新指数
赠送方式
创新方式
赠送面积小结
由于各城市测算面积方法不尽相同，如想赠送面积，我们来到一个新城市需首先了解此城市的面积测算方法
市场有风险，送面积需谨慎
THANKS!
