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工业地产：江苏徐庄软件产业园前期策划顾问报告.pdf

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1 戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司谨呈江苏省软件产业股份有限公司 [（u）park] 前期策划报告 Private and Confidential 06-07-25 2 DTZ's mission is to work with clients to create leading-edge property, investment and business solutions worldwide. Central to this mission are DTZ's core values of integrity, teamwork, service excellence, creativity, enjoyment and the drive to 'make it happen'. 投资工业部敬启者 2 敬启者：江苏省软件产业股份有限公司有关： (u)park 策划工作本公司蒙贵司之邀请，为上述房地产项目之策划工作提交报告书。现特函详列本公司之策划报告，供贵司参考。戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司程家龙总经理年月日投资工业部目录 2 目录一、社会经济背景分析 ......................................................................................................................4 1、宏观经济背景分析 ...................................................................................................................4 地区生产总值......................................................................................................................4 三次产业结构......................................................................................................................4 工业总产值..........................................................................................................................5 实际利用外资......................................................................................................................5 宏观经济背景结论..............................................................................................................6 2、中观产业背景分析.....................................................................................................................6 南京软件产业发展现状分析..................................................................................................6 南京承接国际软件产业转移的时机判断...............................................................................8 南京软件产业战略规划及对本案影响分析........................................................................10 其它优势研发或创意产业为本案提供扩展市场................................................................12 中观产业分析结论................................................................................................................12 二、市场供需分析............................................................................................................................13 1、客户需求分析 .........................................................................................................................13 国际知名企业对城市选择分析........................................................................................14 国际知名企业对园区物业需求分析................................................................................18 客户需求特征实例分析....................................................................................................24 2、供应市场分析.........................................................................................................................27 南京市写字楼市场分析....................................................................................................27 投资工业部目录 3 南京市研发物业市场供应分析........................................................................................29 3、供需市场调研结论 .................................................................................................................39 三、项目定位....................................................................................................................................40 1．项目分析 .................................................................................................................................40 项目地块解析.....................................................................................................................40 项目区位特征....................................................................................................................40 项目交通条件....................................................................................................................41 项目 SWOT 分析 .............................................................................................................42 项目发展方向判断............................................................................................................46 2 成功案例借鉴...........................................................................................................................48 爱尔兰 PARK WEST.......................................................................................................48 香港科技园........................................................................................................................49 深圳桃花源科技园............................................................................................................50 深圳天安数码城................................................................................................................51 上海紫竹科技园................................................................................................................52 3．项目定位 .................................................................................................................................54 项目名称............................................................................................................................54 主题定位............................................................................................................................55 项目开发档次定位............................................................................................................58 项目目标客户定位............................................................................................................59 四、市场角度项目规划设计建议 ....................................................................................................62 1．项目总体规划设计主题 .........................................................................................................62 总体规划设计考虑因素....................................................................................................62 投资工业部目录 4 园区总体设计方向............................................................................................................62 设计实现方式....................................................................................................................64 2. 园区功能规划设计..................................................................................................................69 3. 园区生态景观系统设计..........................................................................................................78 景观系统三大功能............................................................................................................78 中心景观设置....................................................................................................................79 生态景观系统细节建议....................................................................................................79 4. 园区交通系统建议..................................................................................................................81 主入口设置........................................................................................................................81 停车场设置........................................................................................................................81 5．物业单体设计建议 .................................................................................................................83 物业单元面积设计建议.....................................................................................................83 物业平面设计建议............................................................................................................87 实用率——75%～80%...................................................................................................90 层高设计建议....................................................................................................................91 承重设计建议....................................................................................................................93 空调....................................................................................................................................93 电梯....................................................................................................................................97 电力系统设计....................................................................................................................99 洗手间..............................................................................................................................100 通讯网络.....................................................................................................................101 智能化系统建议...........................................................................................................102 装修标准建议...............................................................................................................104 投资工业部目录 5 其他细节设计建议.......................................................................................................105 五、定价建议..............................................................................................................................107 1. 影响物业价格因素分析....................................................................................................107 市场因素......................................................................................................................107 物业因素......................................................................................................................109 2．定价方法选择................................................................................................................. 111 3．市场比较法的项目价格测算.........................................................................................112 六、开发运营建议......................................................................................................................118 1、开发时序建议 ...................................................................................................................118 2、运营模式建议...................................................................................................................120 运营收益来源..............................................................................................................120 运营模式建议..............................................................................................................120 3．物业管理建议 ...................................................................................................................127 研发园区物业管理特征..............................................................................................127 品牌物业管理公司的介入..........................................................................................128 本项目物业管理收费建议..........................................................................................130 七、项目投资估算......................................................................................................................132 1、投资估算 ...........................................................................................................................132 2、项目经济效益评价.........................................................................................................133 租售结合项目经济效益分析......................................................................................134 全部租赁情况下的经济效益分析..............................................................................142 3、项目经济效益评价结论 ...................................................................................................146 投资工业部社会经济背景分析 2 前言受江苏软件股份有限公司委托，针对（u）park 项，本行此次策划内容主要包括市场调研及项目定位，回答如下几个问题：本项目总体定位如何？从市场角度，本项目产品定位如何，即应建造成什么样的产品？本项目价格定位，即市场承受的租金与售价如何？未来价格走势如何？由于本项目设计方案及最终开发成本未最终确定，因此本报告的价格通过市场比较法确定，反映的是市场承受的租金与售价水平，值得一提的是，在招商过程中，需根据具体的价格策略予以一定程度的浮动。本项目采取何种开发运营策略？本项目投资经济效益如何？本报告分为七部分：第一、二部分从宏观社会经济分析、中观产业分析、微观市场供需分析进行全面调研，为本项目总体定位提供客观依据。投资工业部社会经济背景分析 3 第三部分，在综合评估本项目后，予以总体发展方向的判断，并为本项目进行总体定位，包括主题定位、市场定位和客户定位。第四部分，本报告从市场角度对规划设计提出受客户青睐的园区及物业指标建议。第五部分，本行采用市场比较法，为本项目进行价格定位，确定市场能承受的租金与售价，并判断未来租金的大体走势。第六、七部分，本行基于对项目市场及经济效益的全面考虑，予以开发运营方案建议及经济效益评价。投资工业部社会经济背景分析 4 一、社会经济背景分析 1、宏观经济背景分析地区生产总值总体经济形势良好，投资者信心增强南京 GDP 保持高速增长， 2005 年南京全市地区生产总值达到2413 亿元，同比增长 %，高于全国 GDP 增速的个百分点，为全国 GDP 增速的倍。三次产业结构第二产业增速最快，仍占主导地位，其中外商投资速度加快 2005年，南京市第一产业增加值为80亿元，增长%；第二产业增加值为1215 亿元，增长 %；第三产业增加值为1118亿元，增长%。 2005年三次产业增加值在全市生产总值中的比重分别为%、 %、%。 2006年 1—5月份，全社会固定资产投资完成亿元，同比增长%。外商、港澳台商历年南京市生产总值增长趋势单位：亿元 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 地区生产总值数据来源：1996—2005 年南京统计年鉴 2005年南京三次产业构成 % % % 第一产业第二产业第三产业数据来源：2005南京国民经济和社会发展统计公报投资工业部社会经济背景分析 5 投资发展较快，其中，港澳台投资亿元，增长 %；外商投资亿元，增长 %。工业总产值工业保持快速增长，五大支柱产业占工业总产值的 % 历年来，南京市工业一直保持快速发展，逐年稳步增加。 2005 年南京市工业企业共完成工业总产值 4064亿元，同比增长 %；实现工业增加值 1066亿元，按可比价计算，比上年增长 %。 2005 年，南京的五大支柱产业——电子、石化、钢铁、汽车和电力共实现产值亿元，同比增长 %，占全市规模以上工业的比重达到%。实际利用外资 2005 年南京实际利用外资亿美元；八个省级以上开发区实际使用外资亿美元 2005 年南京共批准外商直接投资项目 728 个，平均单个项目外资规模为万美元。新签合同外资金额为亿美元，比上年增长 %，实际到账外资历年南京工业增长趋势单位：亿元 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 限额以上工业总产值（亿元）工业增加值（亿元）数据来源：1996—2005年南京统计年鉴五大支柱产业总产值所占比重 % % 工业电子石化钢铁汽车电力其他数据来源：2005南京国民经济和社会发展统计公报投资工业部社会经济背景分析 6 金额亿美元，比2004年增长%；八个省级以上开发区新签合同外资金额为亿美元，同比增长 %，实际到账外资金额亿美元。外商投资主要集中于新港开发区和江宁开发区，目前，已有外资企业近300家，其中世界 500 强企业 55 家，著名的跨国公司纷纷在开发区内投资建厂或设立研发机构。宏观经济背景结论良好的国民经济发展水平为软件产业的快速发展提供了保障自改革开放以来，南京市的国民经济保持稳定快速发展，年经济增长率基本保持着在 13 %左右。这种高速发展的宏观经济形势，将为软件产业的快速良性发展提供了一个非常好的空间。 2、中观产业背景分析南京软件产业发展现状分析南京软件产业位居江苏软件产业第一，中国软件产业第五位。历年来南京市实际使用外资情况单位：亿美元 0 5 10 15 20 25 30 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 数据来源：1994—2005年南京统计年鉴投资工业部社会经济背景分析 7 南京市2005年软件产值为 166亿元，同比增长 %。位居江苏软件产业第一，中国软件产业第五位。六大特色软件产品群撑起南京软件业的核心竞争优势南京的软件产品在国内市场的份额，为南京撑起了电力系统自动化及管理系统软件、电信系统软件、制造业信息化应用、嵌入式软件、教育软件、网络与安全系统软件等六大特色软件产品群——南瑞继保的高压电路保护软件占全国市场份额 50%，南瑞科技的电站自动化软件和电网调度软件分别占 40%和 20%，联创科技电信计费管理软件占30%，金思维的 ERP 软件占9%。嵌入式软件成为南京软件产业的主要力量 2005年，南京市软件产品和系统集成销售收入为 166亿元，其中嵌入式软件为南京软件产业的主要力量，占居半壁江山，应用软件和支撑软件分别约占 25%和 12%。软件企业逐渐做大做强, 软件产业基础不断增强 2005 年南京地区有各类软件企业800多家，从业人员达万人。通过国家软件企业认定的有 400家，经登记认定的软件产品达 1887项，分别占江苏省认定总数 %和 %。有 18 家软件企业销售收入超亿元，71 家企业软件及系统集成销售收入超千万元。在信息产业部 2005 年公布的全国百强软件企业中，南京市有 7 家软件企业榜上有名。在信息产业部公布的2005年中国独立开发企业最大规模前30家企业中，南京市有 2 家软件企业入围, 他们是南京南瑞继保电气有限公司，南京南瑞集团公司。同时，江苏金智科技股份有限公司等 6 家软件企业被列入“国家规划布局南京市软件市场构成 % % % % % 嵌入式软件应用软件支撑软件软件服务与系统集成其他数据来源：南京市“十一五”软件产业发展规划投资工业部社会经济背景分析 8 内重点软件企业”。目前，我市已有南京日恒软件公司、南京富士通南大软件公司、华为南京研究所、摩托罗拉南京公司和南京联创科技公司等 8 家软件企业通过了 CMM2 级到 5 级不等的认证评估，此外正在实施的有金鹰国际软件公司、南京擎天科技公司等软件企业。软件人才不断集聚南京市拥有丰富的软件产业资源要素，尤其是在人力资源和科研基础方面拥有优势。我市已出台的多项吸引人才、鼓励创业的优惠政策吸引了许多海内外的人才；南大、东大等高等院校的软件学院为我市的人才培养提供了一个良好的环境；良好的居住环境保证了人才稳定，流动率低。充足的人力资源将会促进我市软件产业的发展，产业的发展也将会进一步促进我市软件人才的集聚。南京承接国际软件产业转移的时机判断国际软件产业转移总体趋势——沿着制造业的转移路径向亚太地区转移，向中国转移，向包括南京在内的长三角区域转移作为全球制造业转移的中心区域之一，一批跨国公司如摩托罗拉、英国 BP石油、美国福特、日本马自达等不仅仅在南京建立制造基地，同时也将研发中心落户在南京。截止到2005 年底，在南京投资的世界 500强企业累计已达 55家，500强企业迫切需要软件产业提供技术支撑，为 500强企业提供信息化服务，为南京市软件外包形成了可以利用的输出渠道。随着跨国公司在南京设立区域总部、研发和生产制造中心，美国、印度等国家的一些软件企业 IT服务提供商已考虑将软件研发和服务中心向南京转移，以期更好地为跨国公司的中国分部服务，更直接地开发中国市场。国际软件产业正沿着制投资工业部社会经济背景分析 9 造业的转移路径向亚太地区转移，向中国转移，向包括南京在内的长三角转移。随着全球制造业转移，国际知名软件企业也开始进入南京。南京作为全球制造业转移的中心区域之一，逐渐吸引了一批国内外知名企业在南京落户（见表 1），至2005年底，在南京投资的世界 500强企业已有 55家，投资项目97个，投资总额近80亿美元，约占该市历年利用外资总额的六分之一。在97个投资项目中，制造业项目多达70多个，约占项目总数的80%。表 1 外商直接投资行业分布及代表企业行业电子通信设备制造业石油化工业汽车制造业家电制造业生物医药制造业已进驻外资企业 LG、乐金飞利浦、爱立信熊猫、华飞、夏普 BP 石油、大扬巴、小扬巴、壳牌石油、扬子伊士曼福特汽车、马自达、南亚自动车、依维柯、新迪李尔、华德火花塞博西华电器欧家农制药伴随着制造业的大举进入，国内外的软件业巨头也纷纷涌入南京，包括：国际知名软件企业——摩托罗拉、爱立信、富士通、朗讯、三星电子、美国凤凰科技，台湾通信企业光宝、怡宝通讯、英业达、伟创力、华宝通讯；国内知名的软件企业——华为、中兴，联创科技、上海盛大网络等。投资南京的 55 家世界 500 强企业主要来自日本、美国、德国等 10 个国家，其中日本企业最多，有 16个。投资项目主要集中在江宁开发区、新港开发区和南京化工园。国际软件产业的转移已初露端倪，南京作为全球制造业的重要基地，必将是国际软件业转移的中心区域之一。承接国内外软件产业转移的时机已经到来，南京应该抓住软件产业二次转移的机遇,主动来承接这次转移。投资工业部社会经济背景分析 10 南京软件产业战略规划及对本案影响分析在江苏省“十一五规划”中，省委、省政府提出把南京建设成为“中国软件名城” 的发展战略目标，倾全省之力发展软件产业。这将为南京软件产业的发展，特别是嵌入式软件的发展带来重大发展机遇。本案有望成为“两园多基地”的重要形象工程充分发挥国家级软件园示范带动作用，重点推进江苏软件园徐庄产业基地、南京软件园二期工程建设。江苏软件园徐庄产业基地要按照产业区、企业孵化区和公共技术服务区的功能配置，建设成为产业规模达200亿元以上，软件从业人员达到 6 万人，软件企业用房超过 60 万平方米的能够满足规模软件企业的发展需求的软件产业园。南京软件园二期建设，在空间布局上要充分体现研发、孵化、教育、配套的功能，以公共支撑平台的建设为龙头，以完善的配套功能满足软件产业的产、研需求，产业规模达200亿元以上，软件从业人员达到6万人，软件企业用房超过 40万平方米。同时江苏软件园、南京软件园要加快建设为中小企业服务的公共技术支撑平台，提升服务能力。重点发展领域包括：（1）具备一定竞争优势的或规模化发展基础的产业部门 λ 电力自动化应用软件 λ 通讯行业应用软件 λ 企业信息化应用软件 λ 嵌入式软件 λ 软件服务业（2）具备一定特色和规模化前景的产业部门：投资工业部社会经济背景分析 11 λ 智能交通系统 λ 信息安全软件 λ 动漫游戏软件 λ 教育教学软件；（3）对产业竞争力持续发展具有深刻影响的领域： λ 基于 Linux的支撑系统 λ 工具及应用软件 λ 基于构件化的协同软件 λ 企业应用软件 λ 公共技术基础平台。为本案提供坚实的智力支持和人才保障实施南京软件产业人才先导的发展战略，充分利用南京市高校、科研机构、大型企业人才教培资源优势，引入国际软件发达国家和地区人才培养的有益经验，从战略高度扩大人才培养体系，改革软件人才培养模式，建立多形式多层次的软件培训基地，完善软件高级人才培养、软件程序员培训以及继续教育三级教培体系。投融资政策有力推动着本案的发展通过多种方式拓宽软件产业融资渠道，引导和吸引社会资本增加对软件产业的投入，建立并完善软件企业创业投资机制，鼓励企业加大自我投入。“十一五”期间，以 1200万元为基数，市财政继续每年安排不低于20%增幅的软件产业发展专项资金，支持软件产业基地、软件公共服务体系、核心软件技术攻关及产业化、软件产品出口、CMM/CMMI 认证等。同时争取省软件专项资金、重大科技成果转化资金及其它政府资金对南京市软件产业的扶持。投资工业部社会经济背景分析 12 其它优势研发或创意产业为本案提供扩展市场除了软件产业以外,南京在光电子、集成电路、新材料、医药、机电一体化、军工等等领域具备强大的研发优势，为本案扩展的目标产业。另外，包括动漫、广告、设计、影视、咨询等等创意产业也将成为本案的目标产业。中观产业分析结论以软件产业为主，兼顾其它优势研发及创意产业构成本案的主要目标产业。投资工业部市场供需分析 13 二、市场供需分析南京还有得天独厚的人才优势，作为六朝古都的南京会聚了众多的人才。这座美丽的城市是长江三角洲的中心地区，是知识的南京、科技的南京、充满了潜力的南京。从现实来看，南京有众多的高校和科研院所，大学 48所，国家级的实验室三四十个，院士80位。相信在新的历史时期，南京利用自身的优势，利用全球的科技资源，强化自主创新能力，必将成为一个世界著名的国际化研发基地。 1、客户需求分析根据本行长期服务于国际知名企业的经验，外资选址一般经历两个关键性选择步骤，首先是对城市的选择，其次才是对园区的选择。国家选择：中国区域选择：长三角市域选择：南京园区选择：徐庄软件园区内个盘选择：本案一般的投资抉择流程第一步：城市选择。外资首先选择是否在南京投资。第二步：园区物业选择。本案为徐庄软件园的第一个园中园项目，因此可等同于徐庄软件园的选择。投资工业部市场供需分析 14 国际知名企业对城市选择分析根据本行长期服务于国际知名企业经验、以及近期对部分知名企业访谈结果表明，国际知名企业均认为南京是适合研发的城市之一。赵弘在《总部经济》一书中对全国35个城市总部基地进行综合排名。总部经济发展综合能力评价结果显示：南京位于第八位，未来适宜作为跨国公司或国内大企业集团的大区域性总部或研发中心。图 2-1 35 个主要城市总部经济发展能力综合得分及排名1 1?级?标?? 6个????础条???务设???发???专业?务????务?开??????级?标? ? 15个?????础条???经济实????条??环?质???会?础 4个?级?标??务设????务 ??设?????术设? 2个?级?标??发??????资???发??????? 3个?级?标?专业 ?务?????险?专业?询 2个?级?标????务???务?识??务?? 2个?级?标?开???? ?区?开??国际开? 2个?级?标??级?标?? 44个???????国?开??统计?鉴数?? 投资工业部市场供需分析 15 另据相关研究机构对影响研发企业选址调查报告显示，在全国主要的25大城市中，南京对跨国企业吸引能力居前十位（详见图2-2）。图 2-2 25个主要城市对跨国企业研发机构选址的吸引力综上所述，南京对国内外研发企业具有较强的吸引力，鉴于南京目前跨国企业研发机构为数不多的现状，未来国内外知名研发企业落户南京的市场空间还很大。以下列出部分有可能在南京投资的研发企业目标客户名录，为下阶段的具体物业需求分析提供明确的客户导向。投资工业部市场供需分析 16 附：部分研发类目标客户公司名称公司名称 Intl. Business Machines NCR SBC Communications Science Applications Intl. Microsoft Quantum Qwest Communications Pitney Bowes Electronic Data Systems Applied Materials BellSouth Apple Computer Dell Computer Advanced Micro Devices Cisco Systems Lexmark International Xerox Jabil Circuit Sun Microsystems Unisys Emerson Electric Corning Solectron Borders Group Oracle Micron Technology Hewlett-Packard Gateway Intel Computer Assoc. Intl. Automatic Data Proc. Comdisco Texas Instruments SIEMENS Sprint HITACHI First Data Panasonic Compaq Computer HP AES SAMSUNG Medtronic SONY Comcast TOSHIBA Motorola LG Avnet PHILIPS Computer Sciences NOKIA EMC CANON 投资工业部市场供需分析 17 Arrow Electronics MITSUBISHI ELECTRIC Lucent Technologies SANYO SCI Systems 3M Whirlpool ERICSSON NCR RICOH Science Applications Intl. Nvidia 三星 Nokia NEC 波导 TCL 夏新 T3G 明基展讯凯明重邮英华达宇龙天时达龙旗德信华立 UT斯达康宇梦投资工业部市场供需分析 18 国际知名企业对园区物业需求分析知名研发企业对南京城市选择后，进入第二阶段的选址，即对园区及物业的选址。以下对目标客户的园区物业需求进行分析。南京市研发类物业总体需求旺盛根据目前南京市主要软件园的租赁业绩表现，平均出租率已经超过97％（表2-1）。物业出租率高从侧面反映出研发型物业的市场需求旺盛。表 2-1 南京市主要软件园出租情况区域软件园出租率玄武区江苏软件园城中园 97% 鼓楼区世界之窗 100% 雨花区雨花软件园一期 100% 秦淮区江苏省高新技术创业中心 98% 江宁区江宁科技服务中心 93% 浦口高新区南京软件区 95% 投资工业部市场供需分析 19 知名企业普遍存在大面积需求本行近期对以上目标客户进行了电话访谈、问卷调研，由于时间短，直接调研反馈客户不多，我行结合本行长期服务客户的反馈显示，目前面临扩张的研发类企业非常多，需求面积也比较大。其中 54%的企业需求面积为 3000-10000 平方米，9%企业的需求超过 10000平方米。这从知名企业租赁现状可以验证，如联想研发中心的 UT 斯达康租用了整栋大厦的2-4层和 1、7层一半的面积，黎明网络大厦的 IBM 租用了整栋大厦的 4、5、 6 层的面积等；而一些处于创业或发展阶段的中小型企业则更倾向于面积较小的物业。知名企业更愿入驻专业的研发园区研发办公物业是介于标准厂房与写字楼之间的细分物业类型。它在开发成本、建造档次、引进客户方面均优于标准厂房，接近写字楼标准，但在单层面积、层高、承重等物业指标上与标准厂房有类似之处（详见表2-2）。标准厂房写字楼研发物业工业园区研发园区商务园区低档高档投资工业部市场供需分析 20 表 2-2 三类园区物业特征比较随着市场的进一步细分，越来越多的研发企业将入驻环境优美、物业条件适合的研发园区。比较指标标准厂房研发楼写字楼容积率低低高单层面积大中等较小层高 -6 -4 承重（Kg） 500-1000 300-500 200-250 电梯货梯为主客梯、货梯客梯为主电气系统设计高中低开发成本低中高投资工业部市场供需分析 21 知名企业对园区物业指标要求我行经调研，知名企业对物业指标要求见下表：国际研发企业入驻形式以租赁为主，国内研发企业以购地自建为主近期我行对国际知名研发客户进行调研，结合我行长期经验，结果显示，国际企业（尤其是刚刚进驻的企业）倾向于租赁物业，而国内企业倾向于购地自建或购买物业。但南京的调研同时也显示：有相当一部分独资企业或合资企业也倾向于购地自建，物业指标大多数企业要求单层面积（平方米） 1000以上需求总建筑面积（平方米） 3000以上层高（米）承重（Kg） 300-500 电梯需要空调中央空调电气系统设计 200-350KVA 园区配套公寓等商务配套会议室、培训室、银行等入驻方式数据来源：戴德梁行调研资料，2006 % % % % % % 国际企业国内企业租赁购地自建投资工业部市场供需分析 22 还有部分企业用地超过2万平方米的企业也选择了购地自建的形式。知名企业对租金敏感度虽不高，但对市场租金、对当地贡献预期评估后，更倾向于相对低的租金水平。 IBM、微软等知名企业均有较高的租金承受能力，如 IBM 在深圳高新区租金为每月 65 元/m2左右，为市场的平均租金水平。但由于南京研发物业市场租金普遍较低，以及 IBM 的入驻将对徐庄周边物业价值提升有很大的带动作用，因此 IBM 最终成交的租金将会低于市场平均租金水平。随着国际知名企业的集聚，本地区在未来将会有超过市场平均增速的租金水平。本项目将获得快速的价值提升，为政府、发展商、企业、投资者均带来良好的投资回报。知名企业愿意选择近郊环境优美的园区城市中心区域由于土地紧缺、空间拥挤，已不能满足研发企业快速扩张的需求，如中兴通讯二年内从300人左右的研发中心扩展到2500人的空间需求。IBM 也提出类似的扩张计划。因此，在政府政策的支持推动下，统一规划、环境优美、空间宽敞、配套完善、地处近郊、交通便利、租金低廉的研发园区将备受大型研发企业的青睐。投资工业部市场供需分析 23 知名企业对园区政策、行业集中（程度）、区位交通、周边环境、物业指标、租金、商务及生活配套的要求成为园区选址的关键因素据调查，大多数知名研发客户选择时最注重园区所在物业指标、交通便利程度，其次为地区的优惠政策、生态环境，再次为租金和生活配套，对行业集中程度和物业管理水平也比较关注。研发企业与产业关联性强，倾向于租赁邻近开发区的研发办公楼嵌入式软件为南京软件产业重要组成部分，随着外资制造业落户开发区，其研发端也相应跟进，因此，研发企业倾向于租赁邻近开发区的市郊研发物业，而贸易金融、广告、设计、咨询类企业倾向于租赁市区内的写字楼。 18% 44% 43% 40% 30% 50% 62% 45% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 优惠政策区位交通物业指标租金园区配套生态环境物业管理行业集中数据来源：戴德梁行调研资料，2006年计算方法：首先，根据客户选择的重要程度确定分值（首选因素为3分，其次2分，再次 1分）；然后，统计各因素的权重得分；最后计算各因素的权重得分占总权重分数的百分比。投资工业部市场供需分析 24 客户需求特征实例分析 “交通灯”需求分析是我行针对客户需求专门设计的一种分析方法，是为了让客户的需求更加明显和具有方向性。其中： “绿灯”——表示对客户至关重要的条件，即若该组条件不能满足其需求，客户则不能够租赁该物业； “黄灯”——表示客户的一些租赁首选条件，即若该组条件具备，则客户将优先考虑该物业； “红灯”——表示客户决不允许存在的条件，即若该组条件存在其中之一，客户则不会考虑租赁该物业。按此分析方法，我们总结出研发企业选址的关键因素： “绿灯”------产权、地理位置、外观、面积、层高、承重、强电、弱电、空调、电梯、园区配套 “黄灯”------租期、楼层、租金、交楼标准、发展商声誉、物业管理 “红灯”-------产权分散、竞争对手的入驻投资工业部市场供需分析 25 实例一： Nvidia 对研发类型办公楼需求“交通灯” 标准需求项具体需求关键性房产所有单一产权关键性地理位置在科技园内关键性需求面积实用面积达 4，000平米关键性物业外观/质量物业外观新颖；设计有特点关键性空调开放时间办公区域标准开放时间；部分需要全年开放；关键性备用发电机部分面积需要安装备用发电机关键性物业管理专业的物业管理公司关键性层高部分面积需要米关键性承重普遍办公区域 500公斤/平米关键性电力供应需要 300KVA 关键性货梯货梯需要至少米宽，米高关键性公司标识要求户外有地方安装公司标识首选预期进驻日期预计 2006年 5月 1日首选租期至少 5年首选楼层最好在一楼首选出租方声誉业主要具有一定的知名度首选停车位足够停车位首选交楼标准最好有装修好的天花，地毯，消防等设施首选交通状况临近公交车站和出租车站首选周边配套周边有饭堂，餐馆等避免多个产权物业不能存在产权分散状况避免已有行业竞争者入驻不能有比如 ATI等同行业公司入驻投资工业部市场供需分析 26 实例二：曼罗兰对研发类型办公楼的需求“交通灯” 标准需求项具体需求关键性房产所有单一产权关键性地理位置成熟，成规模的高新技术产业片区关键性需求面积实用面积达 1，500平米关键性物业外观/质量物业外观新颖；园区环境优美关键性空调开放时间办公区域需延长空调开放时间关键性备用发电机部分面积需要安装备用发电机关键性物业管理专业的物业管理公司关键性层高需要米关键性承重放置设备区域需求 750公斤关键性电力供应需要 350KVA 关键性公司标识要求户外有地方安装公司标识首选预期进驻日期预计 2005年 10月 1日首选租期至少 3年首选楼层最好在一楼首选出租方声誉业主要具有一定的知名度首选停车位 2-3个固定的免费的停车位；另需 10个左右停车位首选交楼标准最好有装修好的天花，地毯，消防等设施首选交通状况临近公交车站和出租车站首选周边配套周边有饭堂，餐馆等避免多个产权物业不能存在产权分散状况避免已有行业竞争者入驻不能有比如小森等同行业公司入驻投资与工业部项目定位 27 2、供应市场分析南京市写字楼市场分析由于目前市场上价格相对较高，今年写字楼市场供求关系进一步放大，未来南京市写字楼租售价格增幅不会很大 2005年后，南京市写字楼市场开始复苏。鉴于房地产市场发展过于迅猛，国家在 2005年前后开始对房地产市场进行调控，以稳定市场。受此次调控的影响，住宅市场的投资空间减小，市场由火爆趋于平稳。但对于写字楼等经营性物业的开发与投资来说，受此次调控的影响较小。供应情况 2005年中，南京市新增写字楼项目12个，办公总面积40万平方米。新增量主要集中于新街口、山西路—湖南路、珠江路—广州路这三个传统商务区，分别占新增总量40%、37%、8%。另外15%的新增供应量分散在河西、江宁等区域。截至2005 年12月31日止，南京市写字楼的总供应量达到了160万平方米。租售情况 2005年南京市共销售写字楼面积35万平方米，比2004年增长38%。销售面积以新街口区域最多，其次为山西路—湖南路区域，二者合计占到总销售量的70%。投资与工业部项目定位 28 2005年全年南京市写字楼均价8543元/平方米，售价增长很快。12月售价达到了9600元/平方米的水平，比2003、2004年同期分别增长了59%、28%。表2-3 2005年南京写字楼租售情况空置率三大传统商务区内写字楼的入住情况存在较大差异，新街口区域内写字楼的空置率最低，普遍都在8%以下；山西路—湖南路区域次之，空置率在5%—20%之间；珠江路-广州路区域内写字楼的入住情况最差，空置率在15%-40%之间。区域售价（元/平方米）租金（元/平方米/月）新街口 9000-14000 72-100 山西路-湖南路 7000-10000 54-72 珠江路—广州路 7000-8000 45-66 投资与工业部项目定位 29 表2-4 2005年南京写字楼空置率入住客户特征新街口、山西路—湖南路、珠江路—广州路为南京主要的写字楼三大板块。从入住公司、企业的特征来看，新街口和山西路—湖南路区域较为类似，入住客户以中大型的国内外知名公司、企业为主，业态主要为银行、贸易、房地产、广告公司等。珠江路—广州路客户特征鲜明，由于靠近电子一条街，该区域内的入驻业态以中小型的 IT、数码、科技等类型为主。南京市研发物业市场供应分析目前南京适于研发的物业主要集中于各类软件园、科技园中，对于市区内的写字楼而言，由于租金、面积、层高等条件的制约，大多数写字楼物业难以满足研发类企业的需要。对南京市软件园、科技园、都市创意产业园和写字楼的调研也验证了这一点，研发类企业主要集中于软件园与科技园中，而 IT销售、设计广告咨询等创意产业主要集中于市区的写字楼及都市创意产业园内。区域空置率新街口 8%以下山西路-湖南路 5-20% 珠江路—广州路 15%-40% 投资与工业部项目定位 30 南京主要研发物业分布状况按照“两园多基地”的战略规划，重点建设江苏软件园、南京软件园，目前南京的研发园分布在江苏软件园、南京软件园、鼓楼科技园、雨花软件园、新城科技园，详见下图：南京软件园鼓楼科技园江苏软件园城中园本案江苏软件园吉山基地雨花软件园江宁科技创业中心创造中心江苏高新技术创业服务中心新城科技园东恒大厦投资与工业部项目定位 31 南京软件园南京软件园是以若干骨干软件企业为支撑，具有相应的企业孵化能力，具有较为完善的生活服务设施，具有明确地域范围的软件产业园。整个园区充分利用自然山水，总占地面积 1平方公里，一期开发平方公里，绿化率达三分之一。现正在进行二期开发，2006年底约有4万平方米建筑面积的研发物业投入市场。目前租金价格为26元/平方米/月，对符合要求的软件企业予以二年免、三年减半征收房租的优惠政策，租期要求为 5年。鼓楼科技园南京大学———鼓楼高校国家大学科技园以世界之窗软件园为代表，以模范马路一条街为轴线逐渐形成一个“一园多中心”，“T”型结构的产业带，在模范马路一条街上，将形成以十四所、国电南自、众高校为依托的研究中心，其中包括南瑞电力自动化、南汽发动机研发、南京工业大学化工学院、东南大学医学院、中投资与工业部项目定位 32 国药科大学新药研发中心、南京艺术学院石头城风光带创意城等八个工业设计中心。在模范马路沿线及周边地区，将建成 100万平方米研发设计及配套用房，通过设计企业和项目设计的集聚，在园内集中和引进 500 家以上各类设计企业， 5000名以上的优秀研发设计人员队伍，形成一批具有自主知识产权的核心技术。新城科技园新城科技园近 1－2 年要实施的主要项目有：新城科技大厦、新城工业大厦、省电力研发大厦、步步高研发中心等。三至四年内要建设占地 40 公顷，建筑面积 100 万平方米以上的新城科技园研发创业区，主要引进高新技术企业及大型企业集团研发办公。目前，已有美国德尔塔动力设备中国总部、南京雨润集团总部、世世界界之之窗窗软软件件园园汽汽车车工工业业设设计计中中心心化化工工及及新新材材料料设设计计中中心心电电子子工工业业设设计计中中心心建建筑筑设设计计中中心心南南瑞瑞集集团团电电力力自自动动化化设设计计中中心心邮邮电电信信息息设设计计中中心心生生物物医医药药及及合合成成药药设设计计中中心心南南汽汽集集团团微微波波及及电电路路系系统统集集成成设设计计中中心心南南自自 ?? ?? ?? ?? 创创意意中中心心投资与工业部项目定位 33 美国许氏洋参研发中心、江苏电力设计咨询中心、步步高电子研发中心、江苏省环保厅环保技术研发基地等研发机构和大型企业入驻科技园。其中新城工业大厦将于今年 10月投入使用，总建筑面积6万平方米，由 4栋标准厂房组成，为电子信息、生物制药等高科技、高附加值产品的生产加工厂房。科技大厦是园区标志性建筑，设计20层，集行政服务、商务培训、研发办公等功能为一体，总建筑面积万平方米。雨花软件园雨花宁南新区已成为南京的首选研发基地，紧靠雨花台风景区，环境优美，景色宜人，规划为高尚住宅区，高档商贸区、高新技术产业研发区，已成为南京主城区扩张、城市建设的重点区域。目前已有华为、中兴通讯（南京）研发中心、舜天研发中心落户，在集聚效应的作用下，雨花软件园亦将成为软件企业的创业乐园。雨花软件园由两栋(A楼\B楼)12层的小高层商务楼和四栋多层住宅楼组成。总建筑面积万平方米，其中商务楼万平方米。总投资为亿人民币。投资与工业部项目定位 34 江苏软件园江苏软件园为国家级软件园，包括位于龙蟠中路的江苏软件园城中园、位于徐庄的徐庄软件基地、位于江宁吉山的吉山软件基地，构成“一园两基地”格局。目前仅城中园运营多年，已有6栋，共计万平方米的研发用房，出租率高。江宁产业化基地暨出口基地由位于吉山的（n）park 与位于将军大道的创造中心构成，吉山基地正在开发建设阶段，一期规划6平方公里,启动区2平方公里，战略定位为大中型软件企业规模化生产基地和软件出口基地.。创造中心总建筑面积约万平方米，以四栋错落有致的建筑为主体，构建灵性办公空间和双生态研发平台。成为江宁产业化基地暨出口基地的窗口形象。本项目位于江苏软件园的徐庄基地，除本项目外，徐庄基地已有福中英特尔、联想先声医药入驻。城中园创造中心（n）park 徐庄基地投资与工业部项目定位 35 南京主要研发物业供应市场特征研发物业对写字楼具有一定的替代性从软件园入驻客户看，由于软件园的物业条件与写字楼基本类似，研发物业客户群与写字楼客户群体有交叉，许多入园的科技企业并非研发公司，而是销售公司。另外，写字楼物业可以满足部分研发型企业的需要，加之价格的优势，研发物业对写字楼有一定的替代作用。研发物业租金低，出租率高，供不应求我行调研了南京主要的租赁研发物业，包括江苏软件园、世界之窗、雨花软件园、江苏省高新技术创业中心、江宁科技服务中心，由于其租金低于写字楼，吸纳了一批中小企业客户入驻，物业空置率远低于一般写字楼。这说明未来研发物业租金上涨幅度有可能超过写字楼，但租金上限依然将低于写字楼。表 2-5 南京市主要软件园出租情况区域软件园出租率玄武区江苏软件园城中园 97% 鼓楼区世界之窗软件园 100% 雨花区雨花软件园一期 100% 秦淮区江苏省高新技术创业中心 98% 江宁区江宁科技服务中心 93% 浦口高新区南京软件区 95% 投资与工业部项目定位 36 未来五年研发型物业供应量将有成倍的放大，对研发型物业招商及价格的快速提升有一定的压力。目前南京研发物业市场在政府扶持下，存量研发物业租金偏低（见表2-6），新增研发物业量较多（见表2-7）。从近期（两年）看，两年内至少有 40万以上的研发物业投入市场，相对目前存量物业来说将有成倍的提高；从远期看（三至五年），预计将有 100 万以上研发物业投入市场，因此，这将对近两年研发物业价格的快速提升有一定的影响。表2-6 主要存量研发物业供应状况表建筑面积（万平方米）租金（元）出租率南京软件园高新区一期 1 13 95% 鼓楼科技园世界之窗 4 45 100% 江苏软件园城中园 44 97% 雨花软件园一期、二期 20 98% 江苏高新技术创业服务中心 32 98% 其它江宁创业服务中心 23 93% 总计 - - 注：1. 已考虑免租期。 2. 未计分散于高校、研究所中的研发物业。 3．未计由老厂房改造的都市创意园。投资与工业部项目定位 37 表 2-7 2006年-2007年主要增量研发物业供应状况表建筑面积（万平方米）租金（元）投入使用时间南京软件园高新区 3 26 、2007年鼓楼科技园各研发设计中心至少 10 45 创造中心 41 江苏软件园本项目 13 - 新城工业大厦 6 30 新城科技园新城科技大厦未定合计大于 40万 - - 注：1. 已考虑免租期。 2. 未计分散于高校、研究所中的研发物业。 3．未计由老厂房改造的都市创意园。投资与工业部项目定位 38 符合国际研发企业的纯研发物业少，开发适于大企业发展的研发园区将弥补南京市研发物业的市场空白南京研发物业主要集中于软件园和科技园中，但物业综合质素（包括环境、面积、层高、承重、物业管理等）与国际研发企业的要求有一定的偏差，且扩展空间受限（见表2-8）。因此, 开发适于大企业发展的研发园区将弥补南京市研发物业的市场空白。表2-8 主要存量研发物业指标单层面积（平方米）层高（米）承重（KG）物管环境南京软件园高新区一期 1500 400 中低中鼓楼科技园世界之窗 500 350-500 低高江苏软件园城中园 4000-5000 200-500 中低中低雨花软件园一期、二期 1077 4 250 中中江苏高新技术创业服务中心 2135 3 200 中低中低其它江宁创业服务中心 1000 500 低中低投资与工业部项目定位 39 3、供需市场调研结论基于对本项目的供需市场调研，市场机会可归纳为以下几点：开发符合国际知名研发企业要求的研发园区; 开发兼顾中小有潜力研发企业发展的研发园区; 开发部分销售的研发物业产品, 以适应国内研发企业对物业的购买需求; 开发服务于整个徐庄软件园的住宅商业配套设施。投资与工业部项目定位 40 三、项目定位 1．项目分析项目地块解析项目占地面积：亩容积率要求：地块形状：狭长型周边状况：西面为福中英特尔培训基地、北面为联想先声药业，其它无建设项目。项目区位特征 · 两大开发区提供产业支持：位于新港开发区和江宁开发区两大南京重要的高科技产业基地之间。适于发展与产业相关的嵌入式软件及研发中心。 · 大学城为其提供智力支持：毗邻仙林大学城，为徐庄软件园企业输送人才。本项目投资与工业部项目定位 41 · 市区边缘优势：与南京市中心距离仅二十分钟车程，利于吸引南京市区内发展壮大的研发类企业外移。 · 南京的东大门：作为南京市东大门，徐庄软件园应具备吸引国内外知名研发企业的入驻条件，以此提升南京软件园的整体形象。项目交通条件 · 临近沪宁高速，可以快速抵达上海、苏州等国际知名研发企业聚集之地，承接上海，苏州等地的国际知名企业的研发企业梯度转移。 · 临近312国道、绕城公路，快速通达南京经济开发区、江宁开发区。 · 2009年地铁将通至园区，缩短与市中心区的相对距离，有利于市区内研发企业的迁入。 · 通过绕城公路-机场高速至机场仅需30分钟车程。投资与工业部项目定位 42 项目 SWOT 分析优势分析 ——区位优势：位于两大开发区之间，临近仙林大学城徐庄软件园位于风景秀丽、空气清新的紫金山东侧——南京仙西新市区，毗邻钟山国际高尔夫球场、马术场，北至宁镇公路312国道，南靠仙林大道， SWOT分析 – 区位优势：两大开发区之间、距市区较近 – 交通优势：沪宁高速、312国道、绕城公路、地铁入口 – 人才优势：近大学城 – 周边配套尚不成熟 – 研发企业入驻少 – 住宅配套少 – 南京尚无高端研发产业园 – 国内外大型研发企业看好南京的研发环境 – 雨花区研发基地已现集聚效应 – 以世界之窗为主的鼓楼区软件园的规划建设 – 其它市区内科技园、创意园、写字数竞争优势劣势机会威胁优势南京经济技术开发区本项目本项目仙林大学城投资与工业部项目定位 43 西依绕城公路，东接仙林大学城；徐庄软件园界于新港开发区与江宁开发区之间，有强大的产业支撑，更有利于吸引研发企业的入驻，区位条件十分优越。南京经济技术开发区主导产业---- 以新型平板显示器件为主的光电子元器件、计算机和外部设备、通信设备等电子信息项目、软件开发项目；信息家电、轻工服装、机电产品、仪器仪表及系统集成、汽车、摩托车等车辆及其零部件制造项目；生物医药与医疗器械项目；新材料、新型能源及装备、新型环保技术项目；以产品出口为主的工业加工项目；南京经济技术开发区被信息产业部认定为国家(南京)显示器件产业园，成为全国首批国家电子信息产业园之一。电子信息产业是开发区首要支柱产业，共有各类企业299家(其中世界 500强企业在区内投资电子信息企业 13家)，投资总额 162 亿元，2004 年实现工业产值 498 亿元，占全区一半以上。预计到 2010 年，产业园将成为我省信息产业的主要生产基地和全国最大的平板显示器产业基地。江宁开发区主导产业---- 江宁开发区已成为南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地，吸引来自美国、日本、瑞典、德国、澳大利亚、英国、法国、意大利、加拿大、菲律宾、行业电子产业汽车产业食品产业新型建材产业教育科研产业科技研发企业瑞典爱立信、德国西门子、台湾统宝光电美国福特、意大利菲亚特、日本森田美国百事可乐、美国通用磨坊、台湾旺旺日本 TOTO 、法国英红彩瓦东南大学、南京航空航天大学、河海大学摩托罗拉、爱立信、西门子、南瑞继保电气、通用磨坊等企业的研发中心；信息产业部14 所、自动化研究院投资与工业部项目定位 44 新加坡、韩国、台湾、香港等21个国家和地区的 1800多个项目进区落户，到位外资超过20亿美元，投资额在千万美元以上的大项目有220个，世界排名前 500 强的企业中已有23家进区。 ——交通优势：陆空交通极为方便，北接312国道，西依绕城公路，靠近禄口机场徐庄软件园陆、空交通极为方便，东连地铁 4 号线，西侧为绕城公路，北侧为宁镇公路（312国道），南侧隔30米规划路（2#路）和轻轨交通线与仙林大道相临；距南京禄口国际机场只有 40分钟车程。 ——人才优势：大学城提供的强大的人才和智力支持本项目靠近仙林大学城，大学城环境优美，文化氛围浓厚，文化设施完善。拥有众多的高等院校、科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业人才，拥有图书馆、博物馆、美术馆、剧院和文化标志建筑物。南京师范大学、南京财经大学、南京邮电学院、南京理工大学、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院等 10所高校，在校师生 10余万人，每年可为软件园输送大量专业人才，为软件园的发展提供了强大的人才和智力支持。劣势分析 ——周边配套尚不成熟本项目周边配套设施尚不成熟。目前周边还没有单身公寓、商业、办公楼等配套服务设施，需进一步完善。 ——研发企业入驻少目前，已经在徐庄软件园落户的只有两家企业——福中英特尔的培训基地和联想先声医药基地，入驻的研发企业数量少，尚未显现集聚效应。投资与工业部项目定位 45 机会分析 ——国内外大型研发企业看好南京的研发环境南京是六朝古都，有浓厚的历史沉淀和文化底蕴，拥有众多的高校和科研院所及大量的图书馆、博物馆、美术馆、写字楼等文化设施及配套设施，研发环境极佳，是国内外企业设立研发基地的首选之地。随着国内外研发企业的入驻南京，为本项目提供了广阔的市场前景。 ——南京尚无专业的高端研发产业园目前，跨国公司及国内大企业纷纷在南京设立研发基地，但其分布比较零散，南京现在尚无专业的高端研发产业园。这为本项目提供了有利的市场空隙。威胁分析 ——鼓楼区产业主题园区的规划建设依托南京工业大学、国电南自、南瑞、十四所、720 厂等科研院所，投资 30 亿元兴建的软件产业主题园区，已经吸引了世界 500强企业美国朗讯科技、艾默生电器，国内软件企业联创科技、日恒信息、移软科技的进驻，对本项目造成了一定的威胁。 ——雨花区研发基地已显现集聚效应目前已有中兴通讯（南京）研发中心、舜天研发中心、东软以及华为科技等落户宁南新区，在集聚效应的作用下，宁南新区已经成为南京的首选研发基地，南京雨花软件园也成为软件企业的创业乐园。 ——来自江宁区研发物业的竞争经过十多年的建设，江宁开发区已成为国内外企业竞相投资的热土和创业的宝地，吸引了众多以制造业为主的跨国公司和国内大型企业的落户。摩托罗拉、爱立信、西门子、南瑞继保电气、通用磨坊、信息产业部 14所、自动化研究院的研发中心和研发机构也纷纷落户江宁，使江宁的研发物业诸如开发区科技创业中心等日趋投资与工业部项目定位 46 的成熟，研发环境得到极大的改善，对即将进入南京的研发企业将会产生了较强的吸引力，这对本项目会造成一定的威胁。项目发展方向判断针对上面的竞争策略，本项目要重点把握“内秀”的营造，通过整合利用项目开发的各种资源、把握项目开发的各个阶段，利用独具特色的定位方向与凸现项目特质的产品设计，达到营造自身优势的目的，打造具有“个性”的项目。根据上述开发思路，下文将对几个成功案例进行研究，从中得出启示与借鉴，针对性地提出项目的特色开发方案，以实现项目最大开发价值。借鉴上述成功项目的经验，结合本项目的开发条件和难点，建议本项目开发采用 “以研发园区为开发主线，寻求特色，打造项目核心竞争力”的开发模式。打造具有“个性”的项目独具特色的定位方向凸显特质的产品设计自身优势营造资源整合规划设计、施工建造、营销推广、招商代理、物业管理 ⋯ ⋯ 咨询顾问投资与工业部项目定位 47 以特色切入，创立项目标识，树立项目形象品牌本项目可以综合借鉴上述园区的成功经验，利用本项目在政策优势及区位优势，突出鲜明的主题与特色，吸引特定目标客户。打造精品、营造氛围，满足目标客户的特定需求。使项目自成特色，削弱项目劣势以及周边环境对项目的影响与竞争威胁。同时，项目所营造的特色，将使项目产生自有的标识，创造独立的识别体系，从而树立本项目特有的品牌，增强客户对本项目自身的认知。在营销上，能够产生鲜明的营销卖点和吸引力，让人耳目一新，弱化片区项目同质化的概念，从而最大程度的降低周边竞争项目对本项目的影响。营造花园式的生态研发园区，寻求差异化发展调研表明，科技型企业对研发物业及园区环境的要求越来越高。本项目应紧紧围绕特色，打造优质的研发园区，营造符合现代科技企业需求的园区环境，打破只有高楼、没有环境氛围的市场现状，通过良好环境的营造，引导南京软件园区开发理念的更新，为国际知名企业提供更优质的工作生活环境。根据以上分析，本项目现有的优势不具有唯一性；而且项目面临的竞争威胁将使这些优势的竞争力减弱，因此本项目必须从自身提炼出一个独特的有差异化的竞争力。挖掘自身特色，营造花园式生态研发园，将避免同质化竞争，产生差异化，获得较强的竞争力。同时，生态、科技的现代研发园区，符合国际研发企业需求，具有较强的感染力，能够获得认同。投资与工业部项目定位 48 2 成功案例借鉴爱尔兰 PARK WEST (1) 项目概况 Park West 位于都柏林西部，占地面积为93公顷。该商务园区内办公大楼错落于风景秀丽的花园内, 雕塑，水榭以及综合的休闲娱乐设施镶嵌其中。园区内共有建筑面积不等的研发办公楼 12栋，单体建筑面积在1,500-6,000平方米左右，楼层数在 1-3层之间。目前该园区内员工人数已达到8000余人，入驻企业高达240家。 (2) 项目成功要素作为郊区的一个高档的商务园区，其成功的主要因素在于其外部综合环境和内部科学合理的规划。Park West离市中心近，附近有铁路，高速公路，巴士站等等，交通十分方便；园区内部的研发办公楼设计巧妙新颖，迎合了不同企业的需要，另外完善而又人性化的配套服务设施让企业员工在工作之余感受到“家” 的温暖。最后，比市区办公大楼租金低三分之一，轮班巴士往返接送员工等政策也是吸引大企业入驻的又一亮点。投资与工业部项目定位 49 (3) 对本案的启示 ¾ Park West 案例说明：吸引企业入驻园区，除了有客观存在的有利条件，例如交通等，还要充分考虑主观因素，例如对园区内景点的布置、配套设施的完善等。同时，一些“以人为本”的优惠政策也将大大提高该园区的竞争力。香港科技园采用先进规划理念、环保建筑材料、舒适环境设计，打造符合市场发展需求的现代新型生态高科技产业园 (1) 项目概况香港科学园（HKSP）位于香港沙田海滨，占地22公顷，建筑面积33万平方米，是推进香港经济向高科技、高增值转型的重点项目之一。科学园定位较高，期望实现产业导向作用，引领香港转变为亚洲的创新科技中心。园区主要向电子、生物科技、精密工程、资讯科技/ 电讯四个重点领域的研发机构提供智能化的实验室和办公室。投资与工业部项目定位 50 (2) 项目成功要素作为符合现代工业园区发展趋势与满足现代科技企业需求的高档次科技园区，香港科学园在园区规划建设方面处处体现国际先进水准，从科学规划方案、生态办公物业、优美办公环境等方面，为入驻科技企业营造一个花园式的办公空间。 (3) 对本案的启示 ¾ 香港科学园案例说明：现代科技企业对科技园区软硬件设施与办公环境的要求已越来越高，需要针对需求营造更富人性化与舒适的办公环境，打造一种优质的现代科技办公生活，提升园区档次与竞争力。深圳桃花源科技园 (1) 项目概况深圳市宝安区科技创业服务中心以宝安桃花源科技创新园为孵化基地。园区占地面积为274000平方米，座落于宝安区西乡，背靠绵延青山，正对浩淼湖水，湖光山水，风景非常优美。园区现有建筑由一栋孵化主楼，七栋研发中心，四栋专家接待楼，一栋科技人员活动中心以及一栋单身公寓楼组成。建筑面积32 000平方米，（其中配套服务设施为 1 2000平方米），为整个园区的核心区域；二期建筑由三栋孵化大楼，两栋单身公寓楼和五栋研发中心组成，建筑面积为3 投资与工业部项目定位 51 8800平方米；三期将建设为园区配套中试厂房，规划建筑面积为70000平方米。建成后，园区总建筑面积达 148800平方米。 (2) 项目成功要素优美的自然环境，低密度高绿化的办公条件、完善的配套服务为学术交流创造了有利的条件，优惠的入园政策等因素是吸引该园区入驻企业必不可少的条件。 (3) 对本案的启示 ¾ 深圳桃花源科技园案例说明：除了有天然的环境以及人性化的配套之外，专业的学术氛围也非常重要，这将使得更多的产业链上的企业形成凝聚，从而吸引更多的高科技企业入驻。深圳天安数码城以准确的市场定位、较高素质的科研楼宇、完善的相关配套，打造具吸引力与竞争力的特色科技园区 z 定位为中小民营科技企业的服务基地天安数码城 1999年开发之初就敏锐捕捉到大量中小民营科技企业对研发、生产、办公场地的需求。由于高新区、福田保税区等入园条件相当高，主要引进高科技企业、国内外知名企业，而这些迅速崛起的中小民营科技企业，无法进入这些大型科技园区中。针对这种情况，天安数码城定位为服务中小民营科技企业的科技园区，并成为深圳首家民营科技产业园区，而且成为深圳中小民营企业的首选之地。投资与工业部项目定位 52 z 拥有良好环境、较高素质楼宇与完善相关配套天安数码城不仅提供了在车公庙片区相对较高素质的科研办公楼宇，而且在园区环境打造、公寓、商业配套等硬件设施方面都相对较好；而在软件设施服务方面，则提供了先进的网络信息交流平台、定期举行企业交流会、建立优质中介服务机构等。天安数码城对这些软、硬件设施的不断提高，始终吸引大量中小民营科技企业留驻，同时带动数码城自身快速成长。 ¾ 天安数码城案例说明：敏锐把握市场空白点，找准目标客户，准确进行项目定位，针对性地打造满足特定需求的产品，将能营造出一个富有特色、吸引力强的项目，从车公庙片区低档次工业厂房中脱颖而出。上海紫竹科技园 (1) 项目概况上海紫竹科学园区位于上海市中心区域闵行区的东南角，两面环绕上海的母亲河黄浦江，风景秀丽。数码港商务楼由上海紫竹科学园区发展有限公司投资建造。数码港商务楼建筑面积为 117,平方米，由7栋高档涉外商务楼及大型绿地组成，每栋商务楼的建筑面积约为2万平方米，6-8 层不等。数码港商务楼按高档次的涉外办公楼投资与工业部项目定位 53 标准营造，内设中央空调、电梯、消防、安保和卫星接收等现代化设备，车位、电话线路充足，移动通讯无盲区。通讯光缆铺设至每一楼层，可为商务楼用户提供宽带上网、IP语音等业务。 (2) 项目成功要素数码港相对张江等园区地理位置较偏远，但立足长远，高起点的规划、现代化的建设、生态化的环境、人文化的氛围，以发展园区高端产业为导向，是未来的国际研发企业集聚之地。 ¾ 紫竹科学园案例说明：高标准设计、高品质管理、优美生态环境的园区备受跨国研发企业青睐，成为研发产业永续生长的乐土。 ¾ 但同时，由于紫竹科学园数码港的投资巨大，租金相对低廉，其投资回报率低。因此，对本项目启示是在注重建造精品的同时，更须控制投资成本。投资与工业部项目定位 54 3．项目定位项目名称 ¾ 构建永续生长的创新空间 ¾ 建设现代研发园的“精品”工程 ¾ 创造“以人为本”的绿色研发办公环境 ¾ 接轨国际潮流的研发办公物业,打造国内一流研发社区备选名称：（u）park、钟山国际软件社区、钟山科学园、紫金科学园、钟山软件公社、紫金生态科技花园、城市科技园（u）park 投资与工业部项目定位 55 主题定位结合项目开发环境与开发条件，本项目应开发成为：集商务办公、科技研发、企业公共服务平台、完善的商务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区，旨在为高新技术企业营造生态、环保、绿色、健康的研发办公环境。园区应高起点规划、高标准建设、高效能管理，建设成为一个布局合理、功能齐全、配套设施完善，满足现代高新企业对生态、环保节能办公物业与绿色健康办公环境的追求。本行建议本项目可打造成：国际生态研发园 —— 营造花园式办公空间投资与工业部项目定位 56 『营造花园式研发办公空间』满足企业追求更优办公环境的需求，凸显项目现代生态科技园区的特色，为企业提供生态环保、节能、绿色健康办公物业与花园式办公环境，提升项目竞争优势与吸引力。（u）park − 体现项目国际形象(建筑形象、园区形象) − 引进国际知名的研发类企业（客户构成的国际性） − 贯彻国际现代管理理念，引入代表国际水准的物业管理国际 − 引入科技研发企业 − 引入新材料与新技术打造科技含量高、智能化程度高的建筑　科技 − 引入生态、环保、绿色、节能概念与设计思想 − 打造现代生态办公楼与环境系统，实现花园式办公空间生态投资与工业部项目定位 57 项目定位的内涵要点 —— ¾ 体现项目所在片区的产业特征与发展方向。符合项目所在片区重点发展高新技术产业，为研发企业提供完善的研发、办公、生产、生活空间的发展方向。 ¾ 体现现代高新科技企业对生态办公物业的需求，满足企业对优质、舒适现代办公生活氛围的追求。目前，企业需求已经从“智能化”、“5A”级办公物业，要求完善商务功能，向生态、环保、节能、绿色、健康办公物业与办公环境等方面转变。 ¾ 体现项目与别不同的开发特色，满足打造自身优势与核心竞争力，避免同区位同质化竞争的要求。具体实现方式 —— ¾ 采用国际先进的规划设计理念，为现代创新科研企业营造优质、享受的现代办公生活环境； ¾ 引入绿色、健康概念，采用环保节能建筑材料，进行生态楼宇与办公环境设计，营造新型花园式办公空间； ¾ 引入高技术含量、低能耗、低污染的高新科技企业，打造现代新型生态环保研发科技园。投资与工业部项目定位 58 项目开发档次定位对于项目档次的确定，需要综合考虑南京市办公及研发物业市场发展现状、项目优劣势以及高新区未来发展方向等项目开发条件，以确定本项目适合的档次定位。 ¾ 发展纯高档次的制约 ♦ 高新科技企业的需求特点，由于涉及一定的研发功能，不需要甲级写字楼的标准； ♦ 不具备与中心区纯高档办公物业进行竞争的区位条件与发展优势； ♦ 开发高档产品利润空间大，但市场消化存在难度，风险大； ¾ 发展较低档次的局限 ♦ 开发低档次产品不符合项目的开发目的与发展目标； ♦ 开发低档次不符合片区未来规划的发展方向； ♦ 开发低档次产品，不利于项目与企业品牌和形象的树立； ♦ 开发低档次产品将很难市区内类似项目竞争。 ¾ 发展最适合的研发产业园的必然 ♦ 成为精品但并不一定高档。 ♦ 本项目可发展成最适合国际研发客户的研发园；因此，建议本项目发展：南京最受国际客户欢迎的研发园的开发路线。投资与工业部项目定位 59 项目目标客户定位项目目标客户定位：国际、国内知名的研发类企业为主，中小型研发类企业与创意类企业为辅。定位依据— ¾ 国际知名研发企业的梯度转移机遇在国内已有分之机构、合资公司或独资公司的知名企业，如：IBM、西门子、微软等研发类企业扩张的需求。尚未进入国内的欧美，印度等等知名跨国企业有在国内建立研发机构的趋势,如 WD-4. 部分国内外企业有将研发机构迁移至南京的趋势，如华为有意将手机软件研发业务全部放在南京。 ¾ 打造南京市软件名城的区域战略定位强化核心产品研发力量和关键技术上的竞争优势，形成以行业应用软件为核心、大力发展嵌入式软件、支撑软件（信息安全技术和产品）和数字内容软件。把南京市培育成为具有明显区位优势特征的中国行业软件研发中心，形成在能源、通信、电子等行业应用软件市场领域的国际竞争力。同时又在游戏动漫软件、教育软件等数字内容软件方面形成南京软件产业新的增长点。 ¾ 徐庄软件园的区位特点 ♦ 位于新港开发区和江宁开发区两大南京重要的高科技产业基地之间。适于发展与产业相关联的嵌入式软件。投资与工业部项目定位 60 ♦ 与南京市中心距离仅二十分钟车程，利于吸引南京市区内发展壮大的研发类企业外移。 ♦ 作为南京的东大门，徐庄软件园应具备吸引国内外知名研发企业的入住的条件，以此提升南京软件园的整体形象。 ¾ 徐庄软件园的交通优势 ♦ 临近沪宁高速，可以快速抵达上海，苏州等国际知名研发企业聚集之地，承接上海，苏州等地的国际知名企业的研发企业梯度转移。 ♦ 2009年地铁将通至园区，缩短与市中心区的相对距离，有利于市区内研发企业的迁入。 ♦ 毗邻仙林大学城，为徐庄软件园企业输送人才，提供智力支持。目标客户结构定位—— ¾ 客户来源： − 以欧美、韩国、印度等为主要来源的国际知名企业。 − 来自港台地区、上海、北京、深圳及南京的国内品牌企业。 − 本地区符合徐庄软件园产业定位、具有较大发展潜力的中小型研发企业。 ¾ 客户行业结构 − 行业应用软件与嵌入式软件：包括通讯、电力自动化、手机软件、集成电路、新型显示、汽车电子、数控机床等行业。 − 支撑软件：信息安全技术及产品、智能化交通管理系统（ITC）软件、Linux 应用软件。 − 数字内容软件：游戏动漫软件、教育软件 − 各行业的研发中心，包括通讯技术、光电子、平板显示、集成电路、新投资与工业部项目定位 61 材料、航空技术、光机电一体化、军工、食品、汽车、玩具设计等等行业。 − 创意型企业：如广告、设计、咨询。 ¾ 客户规模结构 - 3000平方米以上：重点引进面积在3000平方米以上的知名大企业，约占总建筑面积的 40％。 - 1500-3000平方米：兼顾面积在 1500到 3000平方米之间的中大型企业，约占总建筑面积的25％。 - 500-1500平方米：适当引进面积在 500到 1500平方米之间的中型企业，约占总建筑面积的20％。 - 500 平方米以下：发展面积在 500 平方米以下的有潜力的中小型企业也可引进，约占总建筑面积的 15％。四、市场角度项目规划设计建议 1．项目总体规划设计主题总体规划设计考虑因素 z 项目发展主题定位为“国际生态研发园”，要充分考虑项目产品在生态、环保、节能等因素上的体现； z 项目要营造“花园式办公空间”，因此在产品定位时要充分考虑绿色、开放的研发环境的营造； z 项目作为南京市的窗口形象, 应多在形象设计方面应充分体现出南京的文化特色。 z 项目主力吸引“国际知名研发客户” 的高端定位，决定项目产品设计需满足目标客户的需求； z 项目实现“现代优质、舒适办公生活”的目标，还需在配套设施、园区管理、专业服务等软硬件方面多下功夫。根据以上考虑因素，下面分别提出本项目的产品设计方向，包括总体设计方向、办公研发产品定位、商务配套设施定位，以及生活配套设施产品定位方向。园区总体设计方向为了突出项目“国际生态研发园”的主题定位，本项目在总体设计上要紧扣“生态”、“环保”、 “开放”、“科技”、“现代” 、“特色”等关键词，通过产品与环境的共同打造来实现。投资与工业部市场角度规划设计建议 63 多层次的生态景观系统 “景 —— 绿树成荫、鸟语花香；人 ——精神饱满、热情洋溢。轻松自由的自然环境与人文环境交融，激发人更多的想像力和创造欲。”这番美好的描述将是本项目在不久的将来呈现出来的现实场景。它就像个花园，点缀其中的生态楼宇就像一个个精致小品。这样美好的想法是建立在实质的基础上的。将充分体现项目以人为本，追求优质舒适、生态健康办公环境的思想；体现项目打造“国际生态研发园”的目标，展现项目“花园式的办公空间”。配套完善除了创新的产品、优美的环境，一个好的科技园区项目还需要专业的企业服务、完善的配套设施、优质的物业管理等软硬件设施的支撑。作为现代新型研发园区，项目将配备满足科技企业研发、办公、商务、休闲等需求的各项配套设施，包括提供优质、完善的商务配套设施，如商务中心、会议室、交流与展示中心、银行、餐饮等较高素质的配套服务设施。人性化的功能设计设置企业会所：提供科技企业技术交流、产品展示的集中商务服务空间，并以会所形式提供优质、舒适的配套服务；散布各种等级的交流空间：提供在会所、在楼宇、在园景中的各种交流场所；投资与工业部市场角度规划设计建议 64 布置在企业会所：会所内的会议中心、商务中心、产品展示中心等；布置在办公建筑内部：办公建筑内大堂、电梯间与走廊的展示场所；布置在园区景观内：在园区景观中的企业形象展示面等。设计实现方式为了实现项目 “生态”、“绿色”、“环保”、“科技”等现代研发园区的发展主题，以及满足企业追求“高效、舒适、健康”办公生活的需求，在产品设计上要采用更多先进的设计手段与环保节能材料，打造生态园区及生态楼宇。建筑风格：风格统一中有变化，与周围环境协调，每个建筑各具特色。体现现代科技与南京独特历史文化的结合，立面应处理得独特、简约、大气、庄重，项目总体上体现科技、现代、生态的理念；建筑材料：建议多采用环保节能材料；空间布局：注意布置具有交流功能的共享空间以及开放空间； “绿色”环境：立体绿化平台、室内绿化景观、空中花园；配套设施：现代智能系统。环保节能材料 —— ♦ LOW-E 玻璃（低辐射镀膜玻璃）－具有良好的阻隔热辐射透过的作用，能将 80%以上的远红外热辐射反投资与工业部市场角度规划设计建议 65 射回去；－冬季保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用；－夏季，阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用；－ Low-E玻璃可避免造成反射光污染。 ♦ 呼吸幕墙（双层幕墙）－双层幕墙之间有中间层，在内部幕墙窗开启的状态下，室外空气首先经过外层幕墙底部的百叶、过滤设施进入中间层，这时的空气是干净无尘的，在室内循环之后，通过外层幕墙顶部的百叶窗溢出。另外双层幕墙之间安装可随阳光照射自动调节的百叶窗，适时地起到遮阳作用；－夏天夜晚开窗散热成为可能，有效地减少空调的使用；－恶劣天气不影响开窗换气；－遮阳百叶置于中间层，有效防止日晒，不影响立面效果，不妨碍开窗；－无需镀膜玻璃，用自然光实现照明；－双层滤过阳光，避免直射，无炫光困扰；－双层玻璃及中间空气层有效阻隔室外噪音，临街建筑室内依然安静。现代智能系统 —— ♦ 智能化园区的环保节能体现。使用建筑智能功能后，可降低营运费用、节省能源及劳动力成本等，增强项目的竞争力，如对空调、照明、电梯系统实时监控，提高楼内温度的控制精度，避免的能源浪费；合理划分送风系统，控制建筑物的新风量等； ♦ 智能化园区的办公效率体现。智能化建筑的发展，不仅是高技术产品的合成，而且能够更好地为人服务。本项目采用智能化配套系统将增加服务功能、改善服务效率，有利于提升办公效率，树立园区良好形象。－楼宇自动化系统（BA）：包括供配电系统监控、照明与动力监控、电梯与停车场监控系统、给水系统监控、暖通空调监控、广播音像系统、VOD 电波系统、卫星及公用天线系统；－通讯自动化系统（CA）：数据通信系统、综合业务数字网、图文通信系投资与工业部市场角度规划设计建议 66 统、网络系统、数字微波通信系统；－办公自动化（OA）：事务处理级办公自动化系统、信息管理级办公自动化系统、决策型办公自动化系统；－安防自动化（SA）：防盗报警系统、巡更管理系统、CCTV 监视、出入口控制系统。案例借鉴：德国邮政大厦 —— 于风中呼吸的大楼自然生态性的办公建筑在发达国家已经步入了建筑的主流，在美、英、德等国家，已建成多座生态办公楼。德国邮政大厦就是其中较有代表性的生态楼宇之一。 ♦ 特色空间设计德国邮政大厦位于德国波恩市莱茵河畔，它代表了一个新的办公楼设计理念。大厦分为南北两个半壳，中间错开了米并通过九层的以玻璃为地板的空中花园相连。大厦采用了两组的玻璃墙电梯，不但城市和自然景观一览无余，并且能感受到速度、空间和兴奋混合起来的感觉。通过工程技术的运用，大厦的“元件”同时兼有建筑、结构和机械方面的作用，因此数量可以减到最少。这个项目获得了2004年度AIA（美国建筑师联合会）国家荣誉奖（2004 AIA Honor Awards for Architecture）。 ♦ 双层玻璃幕墙该大厦最令人称道的是它的玻璃外墙，它由双层的玻璃和金属框架组成。在晴朗天气，大厦在天空的映衬下给人透明中点缀了金属丝的感觉。双层玻璃幕墙系统不仅实现了自然通风、隔音、防雨防风等功能，还在两层玻璃幕墙之间缓冲空间内设置了遮阳装置。在温度调节上，空气可以从缓冲空间经过窗户或投资与工业部市场角度规划设计建议 67 楼板边缘的特殊细部抽入，再由高架地板内的对流器进行加热或冷却，然后在位移原理的作用下通过沉箱式外露混凝土楼板内的综合管道系统向大厦供暖（或制冷）。大厦南面的幕墙结构略为倾斜，便于在外部温度较高时保证良好的气流；而北面的幕墙则垂直而立。在南面的倾斜幕墙和北面垂直幕墙之间安置有活动摺板，便于对楼内通风进行集中控制。 ♦ 充分利用自然日光在照明设计上，大厦充分利用自然日光补充人工照明，几乎大厦内所有的工作区域都是靠窗的，不但能够节约电能，而且在大厦内的每个工作人员几乎都能在办公时看到大厦四周非常优美的景色，大大提高了工作效率。 ♦ 智能节能系统设计 “于风中呼吸”——形象地比喻了大厦幕墙空隙和楼内空间平衡的空气流动。大厦通风系统基于大厦的双层幕墙系统和整体能源概念，无须使用中央机械系统，全年可以通过两个半壳之间的空隙实现通风。办公楼层利用这个空隙作为进气口并以内部空中花园作为排气口，从而省去了送风井，提高大厦的效率。另外，通过把进气装置分散安装在各楼层地板下的标准对流器里，大厦无须设置专门的机械楼层。所有节省下来的费用都用在了补偿大厦复杂的玻南面倾斜的玻璃幕墙北面垂直的玻璃幕墙投资与工业部市场角度规划设计建议 68 璃幕墙所带来的额外花费。幕墙外层玻璃后面装有风雨防护式遮阳装置，该外层玻璃采用内部充氩双层低铁Low-e玻璃，能保证幕墙的高透明度。通过减少外部热辐射及内部的可根据日光自动调节的人工照明控制系统，大厦内部的温度调节可由混凝土天花板内的集成供热制冷系统实现。系统内的管道通过一个热交换器与一个地下水井连接，为大楼提供自然制冷，无需另外使用制冷器。根据大厦的整体设计，用户可通过对室内温度、空气质量和照明的单独控制达到理想的舒适度。大厦的通风功能不仅减少了机械通风设备，同时还带来了 1000 平方米的额外可租用空间。此外，由于大厦的设计尽量利用了地下水井及夜间降温冷却等自然冷源，因此即使在炎热的夏天，用户也能实现对各个房间温度与风量的单独控制，这一点在一般的办公楼中并不多见。另外，由于使用了双层幕墙，40层以上的用户可自行决定是否需要开窗，而且遮阳效果不会受影响。通过大厦外壳，结构和环境系统的精密配合，用于温度调节，通风和照明方面的能耗预计将节约 100kWh/平方米。投资与工业部市场角度规划设计建议 69 2. 园区功能规划设计根据项目自身的条件与片区的发展特点，本项目应集多种功能科技办公、研发、展示、商务、商业等功能于一体，有效满足高新技术企业对环境优美、配套完善的现代高新科技园区的追求，即园区的办公、研发、商务与生活配套一应俱全，有效满足园区企业各项需求。而且，项目“国际生态研发园”的主题定位，应体现在为科技企业提供现代新型生态研发办公服务与环境为主，并提供优质、舒适的商务配套功能，如商务中心、会议室、交流与展示中心、银行、餐饮，以及其他相关的配套服务设施等。作为徐庄软件园的“精品”项目,为吸引国内外知名研发企业的入驻,本项目将建成为以研发办公为主体功能的“功能齐全、配套完善、独具特色”的生态研发办公园区。实现以下三大主要功能：研发办公功能商务配套功能生活配套功能为实现以上功能，根据本项目园中园特征、目标产业及客户特征、园区的发展愿景，本项目功能区配比关系如下表所示：功能区研发办公功能商务功能生活配套功能比例 74％ 10％ 16％建筑面积(㎡） 89360 12069 19256 合计(㎡） 120685 投资与工业部市场角度规划设计建议 70 一般来说, 研发园的生活配套功能为园区总建筑面积的 7%-12%, 但本项目 2 号地块生活配套部分定位于服务整个徐庄软件园, 同时从开发商收益角度考虑，因此将生活配套功能比例放大至 16%。研发办公功能其中： ¾ 国际研发区以引进国内外知名研发企业为主,国内中小型有潜力研发企业为辅。 ¾ 独立研发区主要针对各行业的研发企业，如医药研发、集成电路研发，由于位置条件不如国际研发区，因此重点安排对形象要求不高的研发企业。研发办公功能功能区国际研发区独立研发区比例 62% 38% 建筑面积(㎡） 55317 34043 合计(㎡） 89360 国际研发区独立研发区生活配套区投资与工业部市场角度规划设计建议 71 商务配套功能园区会所商务中心展示中心大型多功能会议室银行/邮政中小型会议室中西餐厅/茶社图书馆便利店员工餐厅投资与工业部市场角度规划设计建议 72 根据上述定位，初步建议本项目可考虑引进以下业态：园区会所：主要实现接待、管理功能，可作为大堂、招商中心、园区管理等，面积约 1500 ㎡。软件产业展示、交易、体验中心软件产业展示、交易中心：约 1500 ㎡，为园区企业定期举办各种类型的展示、交易活动；新软件体验中心：约 500 ㎡功能类别具体业态数量预期需求面积（㎡）会所大堂、园区管理等 1 1500 软件展示交易中心 1 1500 展示交流中心体验中心 1 500 多功能会议中心 1 1000 会议中心中型会议室 2 1000 商务中心票务、传真、复印、租车等 1 500 金融服务银行或其他金融服务 1 500 员工饭堂 2 2000 快餐 2 1200 餐饮商务咖啡厅、茶社 1 300 电信营业店 1 300 邮政营业厅： 1 500 专业服务门店专业图文处理 1 300 其他配套作为商务功能扩展预留（视招商情况定） 1 969 总面积（㎡）约 12069 投资与工业部市场角度规划设计建议 73 会议中心多功能会议中心：1间，约 1000㎡，，主要用于大型会议、论坛、新产品发布会宴会等；可考虑与高新技术产品展示中心相连；中型会议室：2 间，约 1000㎡，主要用于中小型会议、企业培训等；可考虑与动漫作品展示中心相连。商务中心票务、传真、复印、租车、文具等商务服务：约 500㎡；餐饮：大型中式餐饮：1 间，约 2000㎡，建议引入具有一定知名度的中高档餐饮机构，如湘鄂情等；快餐：2间，约600㎡/间，其中至少一间中式（如嘉旺等品牌），另外，也可考虑引进面点王、味千拉面等中西快餐；商务咖啡厅、茶吧等：1间，300㎡/间，上岛咖啡、星期五、绿茵阁等；多功能厅小会议室西餐饭堂投资与工业部市场角度规划设计建议 74 金融服务银行：约 500 ㎡；其他金融服务。专业服务门店电信营业厅：300 ㎡邮政营业厅：500 ㎡专业图文处理（联邦快递－金考等）：300 ㎡生活配套功能超市餐厅/茶社/咖啡厅银行/电信/邮政医院休闲/娱乐室/健身房宿舍/公寓银行投资与工业部市场角度规划设计建议 75 功能区宿舍/公寓生活商业配套比例 80％ 20％建筑面积(㎡） 15406 3850 合计(㎡） 19256 功能类别具体业态数量预期需求面积（㎡）住宅单身公寓 15406 超市 1 500 商业配套餐厅/茶社/咖啡厅 2 600 医疗医疗点 1 500 金融服务银行 1 500 专业服务门店电信\移动\邮政营业店 1 350 活动中心健身房/游泳馆/乒乓球/羽毛球等 1400 总面积（㎡）约 19256 投资与工业部市场角度规划设计建议 76 附：案例借鉴：香港科学园的功能配置香港科学园占地22公顷，建筑面积33万平方米，共分三期建设，其中一期工程，包括 10栋大楼，建筑面积 12万平方米。科技产业研发大楼：园区一期设置有 3 栋核心大楼，同时也是园区的后勤服务中枢，提供商务/会议中心、饭馆、健身房、服务式住宅和停车场等许多重要设施；另外还有主要服务集成电路设计及光电子行业的创新中心及光电子中心，以及无线电中心与生物资讯中心等科技办公设施。会议室与展览区：园区内置有齐全视听设备的会谈/会议室和展览区，可供演示介绍、一般会议和特别活动之用。主要包括：3 个多功能房、1 个演示介绍厅、7个会议室、1个带视频会议设备的视听房、1个 900平方米的室内展览区。商务中心与信息技术和电信设施：商务中心靠近展览区会议室，为来访人员和客人提供一系列基本的商务设施，如电话、传真、电脑等。并且，园区还提供内联网和互联网服务、带 ISDN 基本速率网络连接的视频会议设备、 PC 智能卡、无线网络、新闻/广告之液晶和等离子显示器、资讯站等信息技术与电信设施，为园区企业提供全方位的信息技术服务。投资与工业部市场角度规划设计建议 77 商务配套：香港科学园为各入驻企业提供的各种配套设施包括：公寓 à 各类健身娱乐 à 零售商店 à 阅读室 à 咖啡馆 à 美食广场 à 餐厅 à 酒吧/酒廊等 à 其他投资与工业部市场角度规划设计建议 78 3. 园区生态景观系统设计景观系统三大功能生态环境功能：花园绿地是提供光合作用的绿色再生机制，它具有清洁空气、释放氧气、调节温湿度、保持生物多样性等功能；休闲活动功能：花园提供户外活动交往场所，要求卫生整洁、适用安全、景色优美、设施齐全；景观文化功能：通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品位欣赏。投资与工业部市场角度规划设计建议 79 中心景观设置本行认为本项目可重点塑造三个中心景观，并且尤以入口广场为重点，以提升本项目的整体形象。北京『总部基地』入口广场（效果图）生态景观系统细节建议绿化覆盖率建议达到 45％以上。山、水、亭阁、场地广场、林荫长廊、艺术雕塑、户外运动设施等等构成园区生态景观。重点绿化部位: 大堂（考虑栽种树木，通过自然采光，实现人与自然的和谐氛围）入口广场中心景观景观主轴投资与工业部市场角度规划设计建议 80 内外广场（周边绿化、流水，以不同手法引入建筑物内，广场内也可安排部分建筑小品、人性化的休闲设施）空中花园（以建筑小品、文化长廊、画展、植物等塑造生态人文环境）电梯间、通道（可布置流水、鱼池、盆景及山水画等）投资与工业部市场角度规划设计建议 81 4. 园区交通系统建议主入口设置停车场设置（1）值得注意的问题根据同类园区的开发经验，通常容积率较高、用地比较紧张的物业会考虑设置地下停车场，与本案类似的低密度的研发园区一般不用设置地下停车位。本行建议本项目的停车位分散设置于每一建筑单体周围，同时，在比较中心的位置设置集中的停车场。这样一方面可以大大节省成本，另一方面，也方便园区内用户的使用。但是，假如政府部门对停车场有特别规定，原则上还是以政府的相关规定为准。现有车流入口建议新增车流入口现有人流入口建议新增人流入口投资与工业部市场角度规划设计建议 82 （2）同类园区停车位数量参考参考园区停车位情况（3）本项目停车位安排建议由上表可见，通常市区内写字楼停车位一般为每200平方米建筑面积设有 1个车位，停车位充足的研发园区一般为 100-150平方米建筑面积设 1个车位。因此，本项目车位总数应在800-1200个（1号地块650-1000个）足以满足未来几年内的需求。地区园区名称面积(㎡) 车位数量（个）每车位建筑面积雨花软件园 42000 200 210 南京世界之窗 45000 200 220 大连大连软件园 38544 157室内；23个室外 210 北京总部基地 1400000 100/1万平米 100 科技工业园大厦二期 98595 650 151 联想研发中心 244 200 威新软件园（一期） 23500 72 326 黎明网络大厦 20000 100 200 华瀚创新园 50375 165 305 深圳软件园 23577 220 107 深圳创维大厦 60399 195 300 投资与工业部市场角度规划设计建议 83 5．物业单体设计建议物业单元面积设计建议（1）标准层面积设计的重要考虑因素目前研发物业市场上，空间灵活组合的物业往往在经营上取得很大的优势，因其通过结构的自由分隔而令项目的单元面积组合丰富，扩大了市场涵盖面，目标客户群的层次也丰富了，同时，市场风险降低了，所以在市场上的经营就较为游刃有余了。建议本项目的单层面积设计必须考虑以下问题：是否符合目标客户的需求特点? 目标客户对物业面积需求的特点是决定本项目标准层面积设计的关键因素, 如果定位不准, 很有可能会由于分割而影响实用率,或由于面积不足而流失国际大客户。是否有利于灵活分割/组合，降低市场风险？空间弹性组合的研发楼往往在经营上取得很大的优势，因其通过结构的自由分隔使单元面积组合丰富，扩大了市场涵盖面，降低由于结构刚性选择目标客户群的市场风险。投资与工业部市场角度规划设计建议 84 根据本行的经验，本项目标准层面积设计总体上应可参考以下原则：国际研发区以吸引国际知名大客户为主，因此，需根据大多数国际知名大客户的需求设计（见下表）。知名企业对物业指标要求兼顾部分较小标准层面积，以便国际大客户过渡或少部分有潜力的小面积研发企业入驻。物业指标大多数企业要求单层面积（平方米） 1000以上需求总建筑面积（平方米） 3000以上层高（米）承重（Kg） 300-500 电梯需要空调中央空调电气系统设计 200-350KVA 园区配套公寓等商务配套会议室、培训室、银行等投资与工业部市场角度规划设计建议 85 （2）高科技类企业面积需求特点大开间的物业更受高科技企业欢迎高科技公司的大开间办公模式，决定了其选择的物业也是具有大楼面的特点；一些典型的研发办公楼的标准层面积统计显示，平均每层面积超过 1500平方米占了多数，而在租赁过程当中，间隔的灵活分割起到了积极的作用；下表对国内部分研发办公楼（物业质素较好，租赁情况佳）的标准层面积作一归纳：地区园区名称面积(㎡) 标准层面积雨花软件园 42000 1077 南京世界之窗 45000 500 大连大连软件园 38544 900-6289 上海紫竹数码港 3000 苏州苏州科技园 620000 1700 科技工业园大厦二期 98595 1000-2000 联想研发中心 1262-5450 威新软件园（一期） 23500 2000 黎明网络大厦 20000 2800-4000 华瀚创新园 50375 2177-3000 深圳软件园 23577 2441 创维大厦 60399 1700 深圳生产力大厦 3000 大客户租赁总面积已达到3000平方米以上—— 从以上高科技企业的租赁情况看，许多有实力的外资公司所租赁的面积已达3000平方米以上。而随着国内经济的持续有力发展，除这些已进驻的实力外资企业不断扩大办公面积需求外，还有更多的外资企业进驻。投资与工业部市场角度规划设计建议 86 下表为知名研发企业的租赁面积情况反映：（3）本项目预期市场需求特点本行对高科技企业客户需求调研结果显示：大多数的高科技企业需求面积都在 1000平方米以上，实力较强的大型客户需求面积大部分在3000平方米以上。因此，对项目单元面积的设计应充分考虑以下客户的需求特点本项目将来面对的客户租赁需求特点预期如下： 3000M2以上(整层或以上)————————核心租户，重点引进； 1000～3000 M2（标准单元或以上）——— 主体租户，大量引进； 500～1000 M2（一半标准单元）————— 辅助租户，部分引进； 500 M2以下（需分割单元面积）-------------- 少数租户，适量引进。城市公司名称行业租赁物业租赁面积m2 大连埃森哲咨询大连软件园约 6000 大连 GE / 大连软件园约 10000 北京甲骨文软件中关村软件园约 4000 北京华为通信设备中关村软件园约 15000 深圳 IBM IT 黎明网络大厦约 3,300 深圳 NVIDIA 软件生产力大厦约 4,900 深圳中通斯普软件 TCL 大厦约 4,000 深圳 Utstarcom 通讯联想研发中心约 10，000 深圳腾讯通信软件 TCL 大厦约 10，000 投资与工业部市场角度规划设计建议 87 （4）本项目标准层面积建议本项目的平面设计，建议考虑空间弹性设计，灵活分割、自由组合。基于项目目标客户定位，结合近期对高新区企业需求的调研与本行服务高新技术企业的经验，建议本项目的单元面积设置如下：本项目的平面设计，建议考虑空间弹性设计，灵活分割、自由组合。基于项目目标客户定位，结合根据近期对企业需求的调研与本行服务高新技术企业的经验，建议本项目的单元面积设置如下： “灵活分割、自由组合”原则：空间内部的组合应该以“灵活分割、自由组合”为原则，可大可小，最大限度规避市场风险；尽量采用大开间设计:无论是目标客户的使用偏好，还是当前客户的需求量，大开间物业明显更受市场欢迎。因此，建议本项目在平面上尽量采取大开间的设计。标准层面积在 1000-3000平方米之间。物业平面设计建议对用家而言，租赁物业除了为其提供优美的外部环境外，对其最大的效用更体现在客户所租赁的物业的实用程度。物业平面设计的实用性、合理性是客户评判物业质素的最重要因素之一，从而也直接影响项目的后期招商。因此，对物业的平面本行认为理应予以足够的重视。标准层面积：1000～3000平方米投资与工业部市场角度规划设计建议 88 （1）研发类企业对物业平面的主要考虑因素除了必须从招商的角度考虑是否利于灵活分割和组合外，客户对物业平面的需求特点客户总结为以下两个词： “方正”、“实用” 方正：物业平面是否“方正”，方便使用？实用：是否能使客户获得较高的实用率？（2）单元平面参考实例深圳联想研发中心标准层平面图：投资与工业部市场角度规划设计建议 89 深圳 TCL 标准层平面图：深圳“飞亚达大厦”标准层平面图：从本项目目前的设计方案看，基本能体现“方正、合理”的要求。投资与工业部市场角度规划设计建议 90 （3）柱跨—— 大跨度设计根据市场经验，柱距越大越方便用家使用，但大柱跨同样也会提高建设成本。一般而言，8米以上的柱距即可满足研发企业的使用要求，目前市场上也较多采用8 米的柱距。但由于本项目必须建设地下停车场，如考虑停三辆车则最少要米的柱距。因此，综合考虑成本、停车位与市场经验等因素，建议本项目采用米的柱距。实用率——75%～80% 市场经验表明：实用率在80％以上：可作为物业的宣传卖点，吸引客户；实用率在70％～80％之间：大部分客户可以接受的正常范围；不足 70％：低于大多数用家的心理底线，不利于项目招商。（1）部分物业实用率情况地区园区名称面积(㎡) 实用率大连大连软件园 38544 66-70% 上海紫竹数码港 73% 北京中关村软件园 600000 70% 科技工业园大厦二期 98595 约 75% 联想研发中心约 80% 威新软件园（一期） 23500 约 79% 黎明网络大厦 20000 约 80% 华瀚创新园 50375 约 75% 深圳软件园 23577 约 80% 深圳创维大厦 60399 约 75% 生产力大厦约 76% 投资与工业部市场角度规划设计建议 91 （2）本项目实用率建议实用率是客户最为关注的因素之一。一般认为质素较高的研发物业实用率标准为七成以上。这就要求物业在建筑结构方面应注意在合理范围内尽量减少梁、柱截面积；建筑平面要力求方正；公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用，提高单元内的使用率。作为高档次定位的研发物业，高实用率与特色、形象以及配置必然存在矛盾。例如要实现舒适的办公环境，增加休闲花园平台，通道、走廊设计宽敞等，这些必然导致实用率降低，但这是保证楼盘形象与档次的基础。所以，建议在建筑设计时，将实用率作为本项目的卖点,实用率需达到75-80%。层高设计建议（1）部分研发物业层高状况地区园区名称面积(㎡) 层高雨花软件园 42000 米（净高）南京世界之窗 45000 米大连大连软件园 38544 米（净高），米上海紫竹数码港米苏州苏州科技园 620000 米北京中关村软件园 600000 3米（净高），米黎明网络大厦 20000 米华瀚创新园 50375 1/米 2-6/米深圳软件园 23577 1/米,2/F以上米生产力大厦 1F5米，2－米投资与工业部市场角度规划设计建议 92 （2）项目层高设计建议目前各科技型研发楼中，层高指标有越来越高的趋势，但总体来看，如果楼层净高太低，将使办公用户产生压抑感，影响心情与身体健康，而合适的层高则可有效消除这种压抑感。项目层高一般建议：净高：米以上：本项目拟开发成标志性研发型写字楼，比较各地区较成熟的市场现有研发楼吊顶的情况，同时预计未来科技型企业发展铺设网络布线的需要，提高地板高度。建议该项目吊顶和提高地板高度后保证净高在米以上；不落后于市场上的其它写字楼。层高建议工程施工时采用预应力张拉楼板施工技术，可使层高增加。通过抽样调查得知，一般吊顶后单元层高米得到普遍认可，为配合网络线等的走位安排，加上空调走管和吊顶高度，综合考虑本项目建筑物限高 15米的硬性规定，兼顾目标客户对层高的要求，建议本项目层高为： z 一楼：米米 z 二楼-四楼米米投资与工业部市场角度规划设计建议 93 承重设计建议一般而言，纯办公部分面积的承重在 200 Kg/㎡以上就能满足要求。但是本项目的目标客户有可能会有一定量的设备，对承重要求较高，如思科要求：全部300 Kg /㎡，局部600 Kg/㎡、另有 IDC 机房的企业，承重要求达到800 Kg/㎡左右。因此，从节约投资成本角度，考虑到本项目由四层、三层、二层的低层楼宇构成，建议有承重要求的设备安排于 1楼，因此本项目承重设计建议如下： z 1 楼：500-800 Kg/㎡ z 2楼以上： 200-250Kg/㎡参考园区承重情况空调（1）项目空调系统安装的注意问题空调系统是研发办公物业的一项重要设施之一。空调系统的安装及其后期的收费等也是客户的十分关注的问题。地区园区名称承重（Kg/㎡）南京世界之窗 350-500 大连大连软件园 200 上海紫竹数码港 420 苏州苏州科技园 250-300 北京中关村软件园 250-400 联想研发中心 350-500 威新软件园（一期）约 500 黎明网络大厦 350-500 华瀚创新园 350-500 深圳软件园约 450 创维大厦 350-500 深圳生产力大厦 500-750 投资与工业部市场角度规划设计建议 94 根据本项目特点，建议在选择空调系统的时候应对上述问题予以足够考虑： ¾ 客户节约空调费用的心理； ¾ 物业内的大多数高科技企业有空调延时需求； ¾ 空调加时费不能过高； ¾ 物业局部需要24小时使用空调; 需求实例—— ¾ NVIDIA（显卡研发）对空调系统的要求：部分租赁面积内要求空调系统全天24小时开放；其它办公区域空调开放时间也需要延长。 ¾ 曼罗兰（印刷设备研发与生产，全球 500强）：办公区域的空调开放时间要延长，且收费不超过元/平方米/小时。投资与工业部市场角度规划设计建议 95 （2）部分研发物业空调系统安装情况下表为部分同类物业的空调安装情况，供本项目参考：参考园区空调安装情况数据来源：戴德梁行调研地区园区名称空调雨花软件园自己装南京世界之窗自己装大连大连软件园中央空调 CFU系统上海紫竹数码港中央空调（制冷系统采用水侧冷媒 R22提供制冷；供暖系统采用水侧热交换器供暖方式）苏州苏州科技园采用先进的美国艾默生精密空调系统，对机房的温度和湿度进行 7×24×365的恒温，恒温环境监控。同时，通风采用下送风的方式，使得每个机柜都可以有更为稳定和均匀的空气流，特别适宜服务器的散热环境。北京中关村软件园中央空调联想研发中心中央空调到位，cvhg—670trane三台三级压缩离心式冷水机组 550rt 威新软件园（一期）中央空调（变制冷济流量系统 VRV）黎明网络大厦中央空调（集中供冷送风制式），美国约克螺杆冷水机 3台机组，300冷吨/台华瀚创新园中央空调，开利水冷机组两台 400冷吨，一台 800冷吨水冷机；深圳软件园租户自装分体空调深圳富诚科技大厦开利品牌水冷式节能环保空调，采用 R132无污染冷媒投资与工业部市场角度规划设计建议 96 （3）空调安装方案比较目前研发楼一般采用的空调有三种形式：一般中央空调、分户独立计费的变频中央空调和分体空调，还有最新推出的缓解高峰期用电的蓄冰空调。本行进行的一项调研结果表明，要求安装变频中央空调的呼声很高，因可实现分表到户、计费到户。使用分体空调可以降低前期投入成本，但对后期的物业管理、楼宇外立面的设计等都会造成一定难度。下表为部分空调品种技术经济指标比较表：综合以上因素，从设备投资、维修保养、业主分摊费用、写字楼形象要求、物业管理等多方面考虑，建议采用中央空调形式，但空调末端可使用变风量送风末端，虽然投资较贵，但可以获得方便的空调使用时间和较好的空气品质，适合本项目灵活、节能的定位，业主可24小时使用。中央集中空调分散式中央集中空调分体空调工作方式水冷式、热泵式水冷、风冷分体、一拖多设备投资 400-450元/ ㎡ 600-800元/ ㎡ 200-250元/ ㎡对建筑物要求层高不低于米，采用预应力时不低于米需考虑主机位置主机直接外挂安装在凹槽内 3）凸窗下安装运行费用约 12元/ ㎡约 10元/ ㎡约 20元/ ㎡维修保养费用较低较高高运行时间可24小时工作 24小时工作 24小时工作计费可独立计费、省电独立计费独立计费使用效果好好一般建筑物档次较高高较低本项目采用的可能可考虑可考虑不考虑投资与工业部市场角度规划设计建议 97 （4）本项目空调设备设施建议市场抽样调查结论具有参考性，在综合考虑成本投入的前提下，中央空调的形式运用比较符合本项目的高品质定位，并可采用市场上较多采用的风机盘管+新风系统，制冷方式以水冷式为主；中央空调末端可使用变风量送风末端，通过机电设备的配置实现分户计费、分户计量、分户调控的目的。虽然投资较贵，但可以获得方便的空调使用时间和较好的空气品质，业主或用户可 24 小时使用，既灵活满足客户对空调运作的需求，同时又达到为客户节省电费开支的节能目的。电梯（1）项目电梯配置的注意问题 ¾ 电梯的速度、安全、数量与通风是关注的焦点，对于树立写字楼的形象也至关重要； ¾ 电梯等待时间的长短最容易影响客户对写字楼的印象，因此必须配备充足的高速电梯； ¾ 电梯品牌方面虽客户并不特别在意，但如果要打造一个精品的标志性写字楼，则名牌电梯对客户的心理是一种极大的满足； ¾ 电梯的分区使用效果从市场反映来看比较好，虽需要辨识，但更节省时间，提高使用效率； ¾ 绝大部分人士都认为在未来的写字楼电梯内应可以使用手机等通讯设备。建议要解决好电梯对手机信号屏蔽的问题。投资与工业部市场角度规划设计建议 98 参考园区电梯安装情况（2）本项目电梯设置建议根据本项目的特点，建议电梯设置如下：电梯数量本项目楼层较少（4 层），每栋物业内的人数也不多，同时，从节约成本的角度考虑，建议 3 层或以上的每栋物业设 1 台电梯；2 层的预留电梯位，后期根据客户需要再行安装。地区园区名称层数总建筑面积（㎡）标准层面积（㎡）电梯总数电梯服务情况雨花软件园 12 42000 1077 2部客梯 6层/部南京世界之窗 2-3 45000 500 没有电梯无大连大连软件园 7 38544 6289 4部客梯 1．8层 /部上海紫竹数码港 8 3000 4部客梯，1部货梯 2层/部创维大厦 18 1700 60399 进口三菱， 8台客梯，2 台消防梯， 1台货梯，1 台扶梯 2层/部飞亚达大厦 20 1500 24820 上海三菱，10台客梯，1台货梯 2层/部黎明网络大厦 6 2800 -4000 20000 OTIS电梯， 2台客梯，1 台货梯 3层/部华瀚创新园 6 18825 50375 客梯 4部，货梯 1部层/部深圳深圳软件园 6 23499 23577 2部电梯/栋 3层/部投资与工业部市场角度规划设计建议 99 电梯位置下图所示部分（国际研发区）物业单层面积较小，如电梯设于物业中央，会把楼层的可用面积分割得更小，不利于使用。因此，建议对图示部分物业的电梯靠墙设置。在充分考虑总体建筑成本的前提下，如能满足以下方面，本项目的电梯情况将更加出色： ¾ 高端物业一般首选国外品牌，尽量不要选用合资或组装产品；即使需要选购国产合资电梯，也需选择允许作为原品牌标识的组装电梯品种为佳； ¾ 电梯应有纠正选层及群控功能； ¾ 电梯轿厢内设闭路监视系统，加装电梯运行显示盘至消防中心。电力系统设计（1）项目配电应注意问题建议电梯位置投资与工业部市场角度规划设计建议 100 ¾ 考虑到研发类企业设备的用电需求 ¾ 考虑到研发类企业用电持续性的需求 ¾ 考虑到研发类企业加班的经常性（2）本项目电力系统设计建议 ¾ 24小时不间断双回路供电 ¾ 配备可增容的备用发电机组。研发型物业配电情况表地区园区名称配电大连大连软件园总容量 4000KVA；双回路供电/80w/sq m 上海紫竹科学园二路同时供电，总供电容量为 10900KVA 苏州苏州科技园双路高压供电，自备独立变电站研祥大厦 2200KVA 深圳生产力大厦 3200KVA 资料来源：戴德梁行调研洗手间（1）洗手间设置建议目前研发楼物业洗手间以集中设置居多。这种设置利于上下水走管安排，并与核心筒等较难利用部位结合，节省空间；对于在办公空间内设置独立洗手间的需求不明显，因其会降低实用办公面积，增加成本；公共洗手间的设计应相对隐性，以不干扰整体办公空间为前提，弱化污区形象；公共洗手间还应解决空气流通差，有异味的问题。投资与工业部市场角度规划设计建议 101 （2）设计方案的洗手间设置因此，建议项目的洗手间设置于楼层的公共区（核心筒）内，方便整个楼层使用，同时，也提高物业的使用面积。通讯网络（1）市场需求特点 ¾ 新的信息交流方式与办公模式对写字楼网络设施的要求是必不可少的，也是客户挑选写字楼中越来越重要的因素之一； ¾ 高科技企业几乎所有的公司目前都有上网，且认为网络设备配置对写字楼很重要； ¾ 虽然当前以 ISDN 与 ADSL 方式上网居多，但写字楼的网络设置必须超前。（2）本项目网络设置的建议 ¾ 为满足要求，尽可能选择宽频网络设施，结构化综合布线（PDS），如网络端口的设置上应达每 5 米一个的标准，力求在大厦内可通过现代通讯及信息处理技术，实现声音图象互动、电子商贸； ¾ 应考虑预留可发展空间，以适应科技技术的不断发展； ¾ 为满足客户对电子信息的需求，在充分满足层高的前提下，建议写字楼的地板设置约 100mm—200mm的地台（raise floor）作为布线层，为各类线路（如 ENTERNET 高速宽带网线、ATM 宽带网线、卫星闭路电视、有线电视线路、电话线路等）留有充足线槽，便于安排布线与维修，营造干净、舒畅的办公环境。投资与工业部市场角度规划设计建议 102 智能化系统建议（1）市场对智能化系统需求的总体表现 ¾ 调查发现，客户普遍要求智能化配置应适度超前。未来的写字楼市场，除去价格、地段等必然竞争因素，科技含量成为衡量写字楼质素的另一个重要因素； ¾ 高科技企业对物业智能化的配置要求要比一般的写字楼租户要高得多； ¾ 调查得知客户对“非可视”因素的重视程度偏低，并不在乎选取国产或进口产品及品牌。（2）智能化系统介绍在现代写字楼中，以智能化设备与手段进行管理，它的效益主要体现在节能、形象与效率的改善以及管理效益与经济效益方面，不但使客户充分感受到信息革命的成果，而且提升了物业的档次。 5A智能化系统，是五种不同的自动化系统于同一开放式系统平台上以高阶界面通讯互相连接，从而提供一个灵敏的、有效率的极具支援性的环境给予用户，以达到管理系统、操作系统及使用者系统之最优化。这五种智能化分别为：建筑自动化（BA）、办公自动化（OA）、通讯智能化（CA）、火警智能化（FA）、防盗自动化（SA）。在实际应用中，“A”越多并不代表智能化程度越高。标榜“A”的数量缺乏科学的根据，而且“A”（Automation）只是一个模糊的概念，并不是一个衡量智能化水平的度量单位，建筑物的智能化也不是单个“A”的简单叠加，而是它们之间的互相联动，使整个大厦成为一个完整的系统。以下是本行对于每一自动化系统以及与其他自动化系统的界面关联的详细说明：投资与工业部市场角度规划设计建议 103 建筑物自动化系统（BA—Building Automation）建筑物自动化系统为一分布式的计算机控制系统，把大楼内部大量分散的电力、照明、空调、给排水、电梯、自动扶梯等设备系统，通过各系统的检测，监视和自动控制，再由中央计算机控制实施测量、监控管理和协调，以达到节省能源、人力和物力以及高效、可靠的目的。这正体现分布式控制的“集中管理、分散控制”的特点。办公自动化系统（OA—Office Automation）办公自动化系统为局域网联接的计算机网络系统，给用户提供传输速率高，传递范围广，互联性完善，可靠性强的服务。本系统提供一个能支撑整个系统的高速主干网，以便沟通建筑物内外各局域网和计算机中心主机的通信联系。各楼层可以根据不同的用户要求分别设计。通讯自动化系统（CA—Communication Automation）通讯智能化系统是指以大楼内的数字专用交换机为中心，在楼内连接程控电话系统、电视会议系统、无线传呼系统和多媒体声像服务系统等，对外则与公用电话网、广域网或城域网以及卫星通讯系统相连，实现大楼内更便捷的话音、数据和图像通讯。同时，数字专用交换机有最低成本的路由管理功能和自动计费功能。通讯智能化系统建筑于一共同线缆系统上，即综合布线系统，以实现不同服务的统一管理及不同类型服务之间互换的弹性。火警自动化系统（FA—Fire Services Automation）火警自动化系统二十四小时实施监控，达到安防目的；与建筑物自动化系统、防盗自动化系统互相连接，以达到实时监测并可联动大厦其他系统及时做出反应，将损失降到最低。防盗自动化系统（SA—Security Automation）投资与工业部市场角度规划设计建议 104 包括全天候电视监视系统，防盗警报系统，出入口控制系统，保安巡更系统，停车场自动化系统等子系统，各子系统分别设置，独立布线，均在中央级联成统一的网络，构成计算机安全综合管理系统。装修标准建议（1）大堂 ¾ 大堂要配合楼宇高档定位，选用较高质素的装饰材料，力图在成本造价合理适中的前提下展现本楼宇的出色形象； ¾ 大堂应顺应时尚，采用现代、简洁、大气的装修风格； ¾ 中空、开阔却并不奢华的大堂装修标准最理想，是众多公司的首选；投资与工业部市场角度规划设计建议 105 其他细节设计建议顶层复式安排顶层可考虑设计较高层高（如6M），建议可做复式办公间的设计。复式或错层写字间的特色营造，如：总经理办公室等区间，可采用错层或复式，这样办公室的内部空间功能划分明确。由此通过各单元平面形式的变化活跃办公氛围，尤其对于部分大型企业，可满足其尊贵形象的心理需求。另外在租赁价格方面，由于顶层可以达到的特殊办公效果，适当提高顶层的租金，便于开发商实现利润价值。通道宽度在进行单元分割时，为保证公共部分必要的宽敞度，建议设置通道宽度在 -2米之间。环保、节能方面的处理建议尽量实施绿化，包括室外、室内；设立垃圾分组收集设施（方便导向再生处理）；设立有效过滤排气、排烟的设施；使用环保材料，避免带挥发性有机成分的材料；餐厅需设隔油池；餐厅避免使用一次性餐具，尽可能使用耐用餐具；尽可能分隔吸烟区域；为有效利用日照，中庭可适当设玻璃窗，有效采光，并可调节室温；充分利用朝向、角度，适当配合保温、隔热材料，如保温砖等，部分或全部考虑双层玻璃、遮阳百页等实现节能目标；物业内部有效分布照明，尽量使用节能光源及材料；大厦内部注意空气调节及流通的合理性，避免能源（冷源、热源）短投资与工业部市场角度规划设计建议 106 路；能源的控制应自动与半自动协调，避免过多或不足，如水源、冲厕等感应开关，防火楼梯、走廊等声控照明等；考虑测漏系统的应用；考虑循环冷却系统。公共服务系统项目建设过程中有许多公共服务配套细节需开发商和设计师在规划时充分考虑，如项目内设大堂的指示牌、公共休息椅、垃圾筒、公共绿地中的告示牌、地下室通气口等，建议将以上种种物业配套设施无论大小均印上项目的徽标图样，增强项目的整体标识性。投资与工业部市场角度规划设计建议 107 五、定价建议 1. 影响物业价格因素分析市场因素影响工业物业价格的市场因素主要是项目所在片区的整体租金水平与市场的供需结构。就本项目而言两者对本项目的租金水平的影响表现如下：（1）整体租金水平：一般而言，片区的整体租金水平对新建项目会有一定的参考价值。但是，由于本项目周边尚无可比物业,故不能简单以片区当前的整体租金水平决定本项目的市场租金，应作进一步的比较分析。针对本项目特点, 将比较范围放大至南京市,以南京市的软件园或科技园内研发物业作为比较对象，调研结果显示，目前南京市的研发类物业租金大致为：南京研发物业租金水平： 20～45元/㎡/月由于目前南京的软件园大多是针对中小研发企业设计的孵化园区, 档次、形象及园区物业管理均一般，对政府扶持的研发物业除税收政策优惠外，还有免租期的优惠，因此如考虑免租期，南京研发类物业租金水平约为 13～45元/㎡/月。（2）市场供需结构：市场供需结构会对物业的租金水平产生直接影响，通常来说供不应求则价格会走高，供过于求则价格走低。当前南京研发物业市场供需格局表现为以下特点：首先，尽管目前南京研发物业档次、形象及园区物业管理均一般，但是出租率却投资与工业部市场角度规划设计建议 108 较高，大部分园区都达到97%以上,显示出对研发类物业的供不应求。南京软件园(科技园)出租情况工业园名称位置物业档次出租率江苏软件园城中园玄武区中 97% 世界之窗鼓楼区中 100% 雨花软件园一期雨花区中上 100% 江苏省高新技术创业中心秦淮区中 98% 江宁科技服务中心江宁区中 90% 南京软件区浦口高新区中上 95% 资料来源：现场调查；戴德梁行数据库，其次，现有的研发物业绝大部分都是较早建设的园区、或都市内工业楼宇改造，存量物业呈现供不应求状况，但近两年（2006 年-2007 年）研发物业将有分布于南京的各区、超过 40万平方米建筑面积的新增研发物业供应市场。最后，从南京目前研发物业市场看，针对国际知名研发企业的建设标准较高、环境较好、集中的研发物业尚属空白。随着南京招商引资力度加大、自主创新的能力不断提高，对高品质研发类物业的需求将会有突变式增长。位于紫金山麓、市区边缘、邻近大学城的本项目，在自身比较优越的区位与交通条件下，在政府大力支持和推动下，必然会吸引国内外知名研发企业的入驻。基于近期对南京研发物业市场的调研，本行认为南京研发类物业目前市场需求旺盛，而已建成的研发物业市场存量已不能满足需求，在建的研发物业多数为自用。且符合国际企业要求的研发型物业尚为市场空白点。投资与工业部市场角度规划设计建议 109 物业因素下面分别对影响物业价格的区域因素与个别因素作分析：（1）区域因素从区域因素的角度看，对物业租金影响较大的因素主要包括：区位条件、交通条件、片区产业发展水平、配套水平（指片区的基础设施、住宿、餐饮、银行、商业等等）。区位条件区位条件是影响物业价格水平的首要因素，通常是也用家选址计划的最重要的考虑因素。区位条件的优劣与否往往也对物业的市场租金/售价水平产生直接影响。本项目位于南京城东的徐庄软件园。相对江宁开发区而言，离市区近，相对雨花区和鼓楼区而言，离市区有一定距离。但从本项目的目标客户定位来看，由于邻近外资企业众多的南京经济技术开发区，随着外资制造业落户开发区，其研发端也有可能落户南京，那么本项目则具备独特的区位优势。随着地铁的建成通车，将缩短与市区的相对距离，本项目的区位优势将更加明显。 ¾ 从所处的地理位置看，本项目在区位条件优势将随着时间推移而凸显。交通条件研发类企业对高速公路、地铁、公交车等交通条件更为看重，本项目邻近沪宁高速公路、绕城公路、312国道，及未来的地铁出口，交通优势明显。投资与工业部市场角度规划设计建议 110 ¾ 本项目位于片区主干道旁，离城区中心、高速公路及地铁入口较近，交通优势明显。片区产业发展水平片区产业发展水平也对物业的价格水平产生不容忽视的影响。所在片区产业发展水平越高，相关的工业物业价格水平就越高。对工业房地产而言，片区相关产业的发达程度往往成为工业物业价格的重要支撑。徐庄软件园为政府规划的软件新区，目前刚刚起步，周边软件产业的发展尚未形成规模，但由于高标准定位及政府的大力推动，未来区域研发产业发展的前景比较明朗。 ¾ 本项目所在片区研发产业尚未形成规模，但高标准的发展前景明朗。外部配套（住宿、餐饮、银行、学校、商业等）完善的配套服务会对片区相关物业价格水平有一定程度的提升。项目所在片区的各种配套缺乏，周边一公里范围内尚无配套，三公里范围内有中高档住宅小区、高尔夫球场、酒店的配套、幼儿园、国际学校、大学。 ¾ 项目所在片区配套相对缺乏。（2）个别因素由于本项目尚未建设，也没有相关的设计方案，因此，在现阶段无法对物业本身的相关指标作深入的比较分析。投资与工业部市场角度规划设计建议 111 但鉴于发展商对本项目的开发计划与期望：拟将本项目开发成为片区标志性的、典范型研发社区。在此基础上，对本项目租金水平的测算的假设条件是：本项目2008年初投入使用；基本建筑指标符合国际研发企业的使用特点；园区充分体现“生态”、“环保”、“现代”、“科技”、“绿色”、“节能”等建设理念；园区的配套设施比较完善；园区低容积率、高绿化率、环境优美，形象较好；园区的物业管理比较到位。 2．定价方法选择市场比较法是利用近期发生的与本项目有一定可比性的项目作为比较标准，推算并修正该项目的租金水平。根据本项目的实际情况，以下采用市场比较法推算本项目的租金水平。（1）市场比较法原理市场比较法是参照类似项目的实际租赁价格，将待评项目与比较项目加以比较对照，通过区域因素、个别因素等影响物业租金的因素的比较，作出修正，最后得出待估物业可能实现的合理租金，即为待估物业的租金水平。（2）市场比较法的制定过程选取可比性较强的物业作为可比实例根据与项目的可比性、竞争性决定对各参考物业的参考权重根据各修正因素对价格的影响力决定其修正权重投资与工业部市场角度规划设计建议 112 各修正因素修正权重相加总值为 100% 对各参考物业的修正因素进行客观、公正的判断评价方法为对各修正因素打分，每项最高得分为 10分对未确定因素进行恰当的评估计算评价结果（3）市场比较法的修正因素素区域因素：包括环境、交通、配套等；个别因素：包括开发背景、建筑技术指针、设施、园区配套等。（4）市场比较法的租金价格制定依据市场调查的结果，我们挑选了南京雨花区、江宁区、南京市区的研发物业租金水平为参照对象，进行比较分析。从而推算出本项目主要的组成部分研发办公楼的租金水平。 3．市场比较法的项目价格测算（1）项目建成使用时价格测算由于市场现有研发物业均价远低于写字楼，且研发型物业出租率近 100%，预计 2008年研发类物业将有8%-10%的上涨空间。投资与工业部市场角度规划设计建议 113 本项目2008年研发物业租金均价为： RMB32元/平方米/月同样按照市场比较法,参照南京写字楼物业理性租售价格比(1:125-1:130),本项目研发物业2008年销售均价约为（4000元/平方米-4160元/平方米）： RMB4000-4160元/平方米投资与工业部市场角度规划设计建议 114 权重表项目及权重本项目雨花软件园世界之窗江苏软件园城中园江宁科技服务中心总项目分项目权重（%）得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分区位交通级差 20 5 1 7 5 1 片区研发产业集聚水平 6 5 8 9 9 7 区域因素生态环境 10 7 8 6 6 区域规划 8 8 8 7 6 背景开发\设计单位品牌 9 8 8 8 物业管理品牌 9 5 6 装修标准 4 7 7 建筑外观 8 6 6 7 建实用率 9 7 8 筑安全设计 8 7 7 7 指承重 2 7 9 标单层面积 3 7 结构、平面设计 2 8 7 智能化设计 5 8 8 7 6 电梯 9 9 0 0 8 7 设空调 9 9 8 7 施发电设备 4 9 9 8 8 6 片区餐饮 8 10 9 7 配套娱乐 8 6 10 9 8 银行等商务配套 8 8 10 9 7 宿舍等生活配套 6 8 9 10 9 7 停车场 3 9 8 8 7 8 合计 100 所占权重投资与工业部市场角度规划设计建议 115 月租均价(元/平方米/月) 20 45 44 23 2008年月租金均价(元/平方米/月) 8% ⋯⋯ 续上表 No. 对比项目权重月租均价加权值评分加权分 1 雨花软件园 % 2 世界之窗 % 3 江苏软件园城中园 % 4 江宁科技服务中心 % 5 本案合计 % 计算结果：租金 = 评分*加权值/加权分 = 32 投资与工业部定价建议 116 （2）项目建成未来租金价格走势预测建成第一年（2008年）租金均价为32元/平方米/月。 2008年本项目建成时，园区周边配套少、入驻研发企业不多，尚无明显集聚特征，这时需以免租期或优惠价格吸引大企业入驻，第一年预计出租率为60%左右。建成第三年（2010年）：租金均价为 42元/平方米/月。根据南京市市政交通规划，2009年地铁将通至园区，从本项目至南京 · 地铁通车 · 南京市区写字楼的替代作用增加 · 园区配套增加 · 研发氛围逐渐形成 · 有少数国际知名企业入驻 · 出租率80％ · 已成为配套完善的成熟社区 · 研发氛围浓厚 · 已形成国际知名企业研发集聚基地 · 出租率100% 32 42 46 每三年递增10% · 按行业平均租金递增水平 · 由于存在多种不确定因素,实际递增需视当时市场情况而定 2008年 2010年 2012年 2014年后 · 2008年建成 · 园区配套极少 · 研发氛围欠缺 · 大企业集聚不明显 · 需以免租期、一流研发环境吸引大企业入驻 · 出租率60％投资与工业部定价建议 117 市中心仅需 10分钟，本项目凭借优美的环境、完善的管理、舒适的办公空间，将对市区的写字楼及软件园有较大的替代作用；在龙头企业的带动下，园区研发氛围逐渐形成，随着本项目入驻率的提高，这时新入驻企业的租金价格可有较大幅度的提升，与市区甲级写字楼的差距缩小，甚至超过部分市区内的软件园。预计第三年招租率可达到80%。建成第五年（2012年）：租金均价为 46元/平方米/月。第五年整个片区已发展成为配套完善研发社区、南京国际知名研发企业的集聚基地,园区物业供不应求，租金价格比2010年可有 10%左右的提升，调整入驻客户的结构和质量。这时出租率可达到 100%。建成第七年后： 2014年后园区发展成熟稳定，这时的租约可按每三年 10%的比例递增，优质客户租期尽量在三-五年。园区招商逐渐从被客户选择向选择优质客户转变。由于决定市场价格的因素众多，未来市场价格的不确定风险较大，因此未来价格的制定还需视当时市场租售状况,予以适当的调整。投资与工业部开发运营模式 118 六、开发运营建议 1、开发时序建议从规避市场风险，均衡投资与收益角度考虑，我行原本建议本项目分三期开发， · 2006年底-2007年底，一期开发 4万平方米 · 2008年-2009年，二期开发 4万平方米 · 2009年-2010年，三期开发万平方米但考虑到政府规定一期须开发建筑面积8万平方米，且03-04栋须先开发，现将开发方案调整为： · 2006年-2008年，一期开发8万平方米 · 2009年-2010年，二期开发万平方米一期开发一期开发二期开发三期开发三期开发一期开发一期开发二期开发投资与工业部开发运营模式 119 详见下表：单元：万平方米一期开发二期开发合计建筑面积其中：国际研发区 0 独立研发区单身公寓及商业配套 1 投资与工业部投资分析 120 2、运营模式建议运营收益来源房地产项目的开发建设投资巨大，后期如何运营，获得理想的投资回报，是发展商最为关注的问题。房地产建设完成后的运营收益主要来源于： z 租赁部分的租金收入为租赁部分固定收入，每期获得稳定的流金流，相对销售而言，租金收入稳定，但投资回收慢。 z 非租赁部分的销售收入本项目建议了部分销售物业，这部分的成功销售可以为本项目迅速收回部分前期投资，缓解资金压力。 z 物业管理收入这是后期运营收入，本项目的目标客户为国际知名研发企业，更注重完善服务的品牌物业管理公司，因此本项目建议引入国际品牌物业管理公司出任顾问，组建园区物业管理公司，提供园区企业和员工需要的物业管理服务。 z 租赁部分的未来出售收益本项目整体租赁部分运营若干年后，可以较高的价格带租约整体出售给国际投资基金或购买者，不仅收回初期投资，还可获得较高的物业增值收益。运营模式建议（1）三种运营模式目前房地产项目的运营普遍存在三种方式：只租不售模式，如苏州科技园；只售投资与工业部投资分析 121 不租模式，如总部基地；租售结合模式，大连软件园。这三种模式各有优缺点，详见下表：只租不售只售不租租售结合优点 -可获得稳定的现金流． -产权单一，便于后期带租约出售，提升园区价值． -可获得未来的价值增值收益 -可迅速收回投资 -降低招商风险． -收回部分投资 -享受稳定现金流 -租赁部分可获后期的增值收益缺点 -存在招商风险 -投资回收期长 -无法获得未来的价值增值收益． -不利于园区整体形象 -产权分散不利于园区未来整体价值的提升．典型案例苏州科技园总部基地大连软件园（2）定位考量依据本项目定位何种运营开发模式，需充分考虑到: – 社会责任感：本项目需对未来片区产业发展有极大的带动和贡献，因此利润最大化不应是本项目的唯一目标。如果本项目建成全部分散出售，将会影响本项目的后期招商对象的统一，影响片区产业发展。 – 市场风险：由于片区研发氛围尚未形成，招商方面存在一定风险。如本项投资与工业部投资分析 122 目建成后完全租赁招商，会有较大的市场风险，影响本项目的投资回报。 – 开发商近期及远期利益：开发商需获得一定的近期收益来保证园区的长期发展及未来的增值收益。 – 未来市场价值提升角度：产权相对单一的园区可获得更好的未来价值增值收益。（3）运营模式建议—租售结合综合考虑，建议本项目采用单一产权与分散产权相结合的租售结合模式，并保持产权的相对单一性。租赁部分保证发展商获得稳定的现金流，出售部分保证发展商收回部分投资，降低招商风险对投资回报的影响。 z 租售比例确定如建成后销售如本项目建成后全部销售，由于项目周边较为清淡，产业、商业、生活配套氛围均缺乏，较难获得良好的销售利润率，根据市场比较法，预计售价为 4000 元/ 平方米，本项目假定总投资约为亿人民币（计入营销推广费，按总售价3%）、总销售面积按 12万平方米计，单位建筑面积成本约为3420元/平方米，计算投资利润率约为 17%左右，低于房地产行业25-30%的平均利润水平。因此建议本项目建成后部分销售，且尽可能减少不必要的开发成本，增加投资利润率。如建成后租赁假定本项目总投资亿人民币，按照月租金32元/平方米计，出租率至少达到投资与工业部投资分析 123 90%方可保证获得 10%的税前投资回报率。这对于本项目来说招商压力还是比较大的。因此本项目不建议建成后全部租赁。租售比例为减少资金压力、招商风险，并充分考虑到物业后期价值增值，建议本项目建成后部分物业销售，以减轻资金压力及后期的园区运营风险。租售总体比例约为7： 3（经济效益评价章节将对该种方案进行经济效益分析）。具体如下表：单位：万平方米一期开发租/售二期开发租/售合计建筑面积开发成本（亿元人民币）其中：国际研发区租赁 0 独立研发区可租可售可租可售单身公寓及商业配套可租可售 1 可租可售注: 1. 由于地下面积以停车位为主, 因此租售比例未考虑地下建筑面积. 2. 总体约66%面积租赁，34%面积销售。 z 租售区域租售区域见下图：投资与工业部投资分析 124 一期开发物业---- 国际研发区全部租赁，以保持良好的形象。独立研发区建议租售兼有形式单身公寓及配套部分采取租售兼有形式。二期开发物业---- 国际研发区采取租赁形式。单身公寓及配套部分采取租售兼有形式。 z 租赁需注意问题本项目的租赁不仅为获得稳定的现金流收入，更重要的是未来的整体带租约出售的收益，实现本项目的价值增值。根据我行长期服务于国际投资基金的经验，对本项目的租赁建议有： - 客户质量：以国际知名研发企业或有潜力的中型研发企业为主体客户。 - 客户租赁面积结构：根据“二八定律”，如果80%的面积被20%的客户占有，物业的投资风险就会增加，因此在客户租赁面积结构上应注意控制风险。租赁区域可租可售区域投资与工业部投资分析 125 - 客户租约结构：国际知名企业一般租约为三-五年，相对长期稳定的租约可以提升本项目价值。 - 租金递增率：至少每三年递增8%以上。 - 租期结构：如果短期租约比例过高，会增加项目的投资风险，因此小于二年的短期租约比例可低于 40%。 - 客户行业构成：行业相对分散，以避免由于行业衰退而造成的租金回报风险。 - 投资回报率：税前 10%左右 - 优质的物业管理: 园区物业保养完好如初、客户反馈良好、品牌物业管理，均为提升园区价值的重要物业管理因素。投资与工业部投资分析 126 附：国际投资基金对投资物业要求基金类型自主开发经营购买租回混合型特征购地开发，自主招商经营，收取租金回报。购买带租约物业，获得稳定租金回报。可自主开发，也可购买有稳定回报的物业。基金名称腾飞、普洛斯等 MT 第一工业风险大小一般购买面积要求 6万㎡左右至少 10万㎡至少 4万㎡税前回报率 11% 10%以上 10% 产权要求产权单一产权单一产权单一客户结构允许单一客户避免单一或少数客户均可，需综合评估风险合作模式合资合作、完全买断完全买断灵活商议建议：本项目应具备相对完整、单一产权、良好的租金回报、高品质的园区形象，以满足国际投资基金的投资需求，提升本项目的投资价值。投资与工业部投资分析 127 3．物业管理建议研发园区物业管理特征物业管理可介入的范畴正在日益增多，多层、小高层、高层、超高层住宅；单体、联体别墅；商业写字楼、酒店、学校、医院、政府大楼及公用建筑；综合、纯工业和研发园区建筑等等。不同种类的物业管理有其共性和个性，因服务对象不同，管理模式、服务功能会有较大差别。研发园区物业管理主要面对的管理和服务对象：成熟型企业—国内外知名研发企业创业型企业---中小研发企业投资商---购买园区物业的客户中小规模商业经营者---园区商业配套企业需求特征：他们的需求与住宅中的客户有较大差别，其主要诉求是营商环境：园区氛围和成熟度企业运作是否方便能否生存发展能否树立良好的企业形象服务内容常规服务：治安管理投资与工业部投资分析 128 环境优化设备维护客户咨询个性化服务增值服务建立企业职员综合素质的培训平台搭建便于企业财务审计或融资的畅通渠道协助企业产品推向市场甚至办理出口报关手续信息平台，如行业信息、技术交流信息等等预定和安排工作之外的相关活动内容等等品牌物业管理公司的介入是否有著名品牌物业管理公司的参与，是许多知名大企业选择研发办公场所的重要标准，大多数跨国公司和外资企业对办公地点的选择已经从对物业的硬件要求转为对园区物业管理的要求。物业管理公司的优秀管理将使客户感受到安全、放心、舒适和便利。项目前期物业管理顾问的介入在项目前期阶段，专业的物业管理顾问在项目建设阶段前期介入，可从物业高效管理的角度，加强园区建造的质量管理、设备方案选择，提高日后物业管理效率。早期安排对项目后期顺畅运作非常重要。同时，加强项目操作的专业质素，提高项目开发质素。其中建设前期的物业管理服务内容如下：投资与工业部投资分析 129 评估各机电房原设计的合理性及可利用性评估原设计中的配电房、水泵房、水池等位置的合理性及可利用性，使日后管理运作能更为畅顺、节省资源，并协助制定管理维修保养计划。提供智能化系统的专业意见园区自动化系统——包括空调系统、给排水系统及供配电系统等，以便科学化方式记录及控制此类系统的运作；保安及消防系统——包括大厦门禁、防盗报警、电子巡更、大门对讲、闭路监控及消防门出入控制系统等做出建议；广播及背景音乐系统——以有效的分区方法设定园区物业的背景音乐、紧急广播及内部通讯等；综合布线系统——综合布线系统直接影响到现代资讯科技如国际互联网或企业网等的衔接，此系统可与园区停车场管理系统及管理处的公共区域管理系统连为一体，以提高园区的管理效率。项目后期物业管理顾问的介入物业管理公司将视发展商要求可派驻专业物业管理顾问人员，长驻项目现场，直接参与管理，及时提供专业指导，与发展商的物业管理人员共同管理物业，一般派驻人员主要为管理处之总物业经理或工程部经理。建议本项目引入品牌物业管理顾问公司，从前期顾问介入，提供全程物业管理顾问服务，帮助园区组建自已的物业管理公司。投资与工业部投资分析 130 本项目物业管理收费建议其它城市物业管理费借鉴本项目物业管理费建议根据片区市场类似物业的管理费收取标准，借鉴其它城市较好物业,本行建议聘请中高档次的品牌物业管理公司。项目的管理费收取建议在7-10元/m2/月左右。城市大厦名称物业管理公司管理费物管档次世界之窗自行管理包在租金内低档南京雨花软件园自行管理中低档上海紫竹科学园上海紫泰物业管理有限公司 12 高档北京中关村 - 14．4 高档飞亚达科技大厦中航物业管理公司 7 中高档黎明网络大厦高新办物管 10 中高档创维大厦创维公司物业管理部 7 中高档华翰创新园高新办物管中低档清华信息港深圳天安物业管理公司中低档深圳软件园高新办物管 3 中低档深圳长城大厦长城科技物管 7 中高档投资与工业部投资分析 131 附：戴德梁行物业管理服务介绍戴德梁行物业管理有限公司聘用逾千名来自不同专业背景的资深管理人员，为各地客户提供优质的物业及设施管理服务，现时业务遍及欧洲多个国家及城市，管理项目约四千个，物业估值约一百五十一亿美元。在香港、中国大陆逾五十多个城市及台北等地，管理的物业面积则超过二千五百万平方米，全面总面积逾三千万平方米。专业物业管理(Professional Management) * 中国物业管理协会理事会员 CPMI * 保安公司牌照 Licensed Security Company (License No. 0359) * 英国设施管理协会成员 Sustaining Corporate Member of British Institute of Facilities Management * 香港保安协会会员 Member of the Hong Kong Security Association * 专业人员职称英国皇家特许注册测量师,英国皇家特许注册测量师学会资深会员英国机械工程师学会会员,英国注册工程师,英国建筑工程师协会资深会员英国仲裁学会会员,英国建筑监督学会资深会员中国房地产估价师,中国注册会计师,中国高级工程师,中国一级建筑师香港测量师学会资深会员,香港注册专业测量师,香港注册会计师美国注册建筑师,美国注册工程师,美国工程师学会会员,国际物业设施管理学会会员投资与工业部投资分析 132 七、项目投资估算 1、投资估算估算前提：估算前提用地性质工业土地使用年期: ～，共 50年地价(地面价) (元/平方米) 12万/亩折合 179元/平方米开发土地面积(平方米)： 178062 容积率 0．69 总建筑面积(平方米)： 150241 地上建筑面积 120685 地下建筑面积 29556 动工时间竣工时间建设资金: 假设自筹资金亿说明：本计算结果为本项目开发完毕之总投资。项目总投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建安工程费、招商费用、财务费用、银行贷款利息等，项目总投资约39065万元人民币。总投资估算详见下表：投资与工业部投资分析 133 2、项目经济效益评价本项目收益分析主要对财务内部收益率（FIRR）、项目投资回收期等指标进行计算，以评价本项目投资收益水平。评价主要依据为：国家计划委员会和建设部发布的《关于建设项目的经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价方法说明》以及委托方提供的项目相关资料等。在进行本项目经济效益分析时，本报告作以下假定： 1) 贴现率为经济评价中的一个重要参数，是投资者对资金时间价值的最低开发成本估算表 (币种：人民币, 单位:万元一)土地成本估算(实际投入资金) 3,332 地面地价（元/M2）土地契税 4% 二)前期工程费 2, 可行性研究、工程勘测费、设计费等,取建安费 % 三）建安成本 1870 28, 土建、设备及安装 1200 元/平方米 18, 装修 600 9, 配套设施工程 70 四）管理费(万元） % (按建安成本) 五)不可预见费(万元） 5% (按前期\建安\管理费) 1, 六)其它费用 % (按前期\建安\管理费) 1, 指项目开发过程中工程监理费、政府相关规费、临建费等七)建设期贷款利息 % 1, 建设期(年) 项目按一期均匀施工项目开发成本估算（万元）单价（元/平方米,按总建筑面积） 39, 单价（元/平方米,按地上建筑面积投资与工业部投资分析 134 期望值；一般可根据目前行业基准利率来确定贴现率，即此处选择贴现率为7%； 2) 计算期为21年，第 1年为建设期； 3) 在计算项目财务动态指标时，本报告考虑了资金（货币）的时间价值，采用复利计算方法； 4) 地下部分未计收益；租售结合项目经济效益分析收益预测主要假设： 1）月租金： - 月租金：项目于年建成投入使用后至到达正常状态租金水平,从起每 3年租金上幅 10%; - 停车位的租金收益暂未计入。 2）出租率： - 研发办公部分: 2008年末前的出租率预计为60%， 2009年末为70%, 2010年末为80%, 2011 年末为90%, 2012年末为 100%，之后保持不变。 - 会议中心等商务配套、商业配套与住宅部分按办公物业租金价格计 3）销售收入： - 预计第一年销售70%，第二年 100%。 4）中介费：暂不计详见下表《项目经营收入与经营税金及附加估算表（租售结合）》投资与工业部投资分析 135 项目经营收入与经营税金及附加估算表（租售结合）项目经营收入与经营税金及附加估算表单位：万元年度 1() 2() 3() 4 5 6 7 8 9 10 1) 租金年递增率 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 系数 0 1 2）租金收入月租金定价（元/平方米）出租率 60% 70% 80% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 可出租面积 0 79652 79652 79652 79652 79652 79652 79652 79652 79652 年租金（万元） 0 1, 2, 3, 3, 4, 4, 4, 4, 4, 3)销售收入单位面积定价（元/平方米） 4, 4, 出售率 70% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 可售面积 29274 12546 0 0 0 0 0 0 销售收入（万元） 11, 5, - - - - - - - ４）出租税费（房产、营业税等） - - - - - - - - - - 房产税 0 - - - - - - - - - 营业综合税、印花税、租赁管理费 - - - - - - - - - 土地使用费５）经营维护费６）中介费７）房屋保险费８）年经营净收益 0 13423 7038 3091 3492 4276 4276 4276 4381 4381 经营期 (第年) 投资与工业部投资分析 136 租售结合下经济效益分析（自有资金）根据本报告上述假设及数据，可以得出本项目的利润表、现金流量表如下：第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年经营收入 0 13545 7159 3212 3613 4397 4397 4397 4502 4502 租售税、费 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 利息 0 780 390 195 98 0 0 0 0 折旧 0 1289 1289 1289 1289 1289 1289 1289 1289 1289 总成本 0 9419 4106 121 121 121 121 121 121 121 利润总额 0 3345 2663 2896 3394 4276 4276 4276 4381 4381 未考虑所得税的影响经营维护费 3 元/平方米未考虑残值、20年折旧利润估算表（单位：万元）项目经营期投资与工业部投资分析 137 单位：万元现金流量表（自有资金）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年 1 现金流入 - 25,545 13,159 3,212 3,613 4,397 4,397 4,397 售房收入 11,710 5,018 - - - - - 租房收入 - 1,835 2,141 3,212 3,613 4,397 4,397 4,397 贷款 12,000 6,000 2 现金流出 12,500 24,906 13,516 3,321 3,223 126 126 126 开发产品投资 12,500 12,000 13,000 - - 经营维护费 - 24 24 24 24 24 24 24 利息 - 780 390 195 98 - - - 房屋保险 - 102 102 102 102 102 102 102 经营税金及附加 - - - - - - - - 偿还贷款 - 12,000 - 3,000 3,000 - - - 所得税 - - - - - - 3 净现金流量 -12,500 639 -356 -109 390 4,271 4,271 4,271 累计净现金流量 -12,500 -11,861 -12,217 -12,326 -11,936 -7,664 -3,393 879 4 所得税前净现金流量 -12,500 639 -356 -109 390 4,271 4,271 4,271 累计所得税前净现金流量 -12,500 -11,861 -12,217 -12,326 -11,936 -7,664 -3,393 879 项目经营期投资与工业部投资分析 138 租售结合（自有资金）下本项目主要指标：内部收益率 FIRR （所得税前）= 13% 财务净现值（所得税前，20年）=28084万元投资回收期（所得税前，静态） = 年投资回收期（所得税前，动态） = 年投资与工业部投资分析 139 租售结合（全部资金）下的经济效益分析根据本报告上述假设及数据，可以得出本项目的利润表、现金流量表如下：第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年 1 经营收入 0 13545 7159 3212 3613 4397 4397 4397 4502 4502 2 租售税、费 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 利息 0 0 0 0 0 0 0 0 0 折旧 0 1289 1289 1289 1289 1289 1289 1289 1289 1289 6 总成本 0 9419 4106 121 121 121 121 121 121 121 7 利润总额 0 4125 3053 3091 3492 4276 4276 4276 4381 4381 说明: 1。未考虑所得税的影响２。经营维护费 3 元/平方米 3。未考虑残值、20年折旧利润估算表（单位：万元）序号项目经营期投资与工业部投资分析 140 现金流量表（全部资金）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年 1 现金流入 103,305 - 13,545 7,159 3,212 3,613 4,397 4,397 4,397 售房收入 16,728 - 11,710 5,018 - - - - - 租房收入 86,577 - 1,835 2,141 3,212 3,613 4,397 4,397 4,397 自营收入 2 现金流出 40,027 37,602 121 121 121 121 121 121 121 开发产品投资 37,602 37,602 - - 经营维护费 480 - 24 24 24 24 24 24 24 中介费 - - - - - - - - - 房屋保险 1,945 - 97 97 97 97 97 97 97 利息 - - - - - - - - - 土地增值税 - - - - - - - - - 所得税 - - - - - - - 3 净现金流量 63,278 -37,602 13,423 7,038 3,091 3,492 4,276 4,276 4,276 累计净现金流量 -37,602 -24,178 -17,140 -14,050 -10,558 -6,282 -2,006 2,269 4 所得税前净现金流量 63,278 -37,602 13,423 7,038 3,091 3,492 4,276 4,276 4,276 累计所得税前净现金流量 -37,602 -24,178 -17,140 -14,050 -10,558 -6,282 -2,006 2,269 项目合计经营期投资与工业部投资分析 141 本项目以主要指标评价(以全部资金计算)：内部收益率 FIRR （所得税前）= 16% 财务净现值（所得税前，20年）=17343 投资回收期（所得税前，静态） = 年投资回收期（所得税前，动态） = 年投资与工业部投资分析 142 全部租赁情况下的经济效益分析收益预测主要假设： 1）月租金： - 月租金：项目于年建成投入使用后至到达正常状态租金水平,从起每 3年租金上幅 10%; - 停车位的租金收益暂未计入。 2）出租率： - 研发办公部分: 2008年末前的出租率预计为60%， 2009年末为70%, 2010年末为80%, 2011 年末为90%, 2012年末为 100%，之后保持不变。 - 会议中心等商务配套、商业配套与住宅部分按办公物业租金价格计 4）中介费：暂不计详见下表《项目经营收入与经营税金及附加估算表（全部租赁）》投资与工业部投资分析 143 项目经营收入与经营税金及附加估算表（全部租赁）项目经营收入与经营税金及附加估算表单位：万元年度 1() 2() 3() 4 5 6 7 8 9 10 1) 租金年递增率 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 系数 0 1 2）租金收入月租金定价（元/平方米）出租率 60% 70% 80% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 可出租面积 0 120685 120685 120685 120685 120685 120685 120685 120685 120685 年租金（万元） 0 2, 3, 4, 5, 6, 6, 6, 6, 6, 3)销售收入单位面积定价（元/平方米） - - 出售率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 可售面积 0 0 0 0 0 0 销售收入（万元） - - - - - - - - - ４）出租税费（房产、营业税等） - - - - - - - - - - 房产税 0 - - - - - - - - - 营业综合税、印花税、租赁管理费 - - - - - - - - - 土地使用费５）经营维护费６）中介费７）房屋保险费８）年经营净收益 0 2674 3137 4759 5367 6555 6555 6555 6714 6714 经营期 (第年) 投资与工业部投资分析 144 经济效益分析根据本报告上述假设及数据，可以得出本项目的利润表、现金流量表如下：第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年经营收入 0 2781 3244 4866 5474 6662 6662 6662 6821 6821 租售税、费 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 利息 0 390 195 98 49 0 0 0 0 折旧 0 1953 1953 1953 1953 1953 1953 1953 1953 1953 总成本 0 95 95 95 95 95 95 95 95 95 利润总额 0 342 1000 2720 3377 4613 4613 4613 4772 4772 未考虑所得税的影响经营维护费 3 元/平方米未考虑残值、20年折旧利润估算表（单位：万元）项目经营期投资与工业部投资分析 145 现金流量表（自有资金）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年 1 现金流入 131,179 - 16,281 11,744 4,866 5,474 6,662 6,662 6,662 6,821 6,821 售房收入 - - - - - - 租房收入 131,179 - 2,781 3,244 4,866 5,474 6,662 6,662 6,662 6,821 6,821 贷款 13,500 8,500 2 现金流出 48,376 12,500 15,973 11,627 4,427 5,200 6,391 6,518 3,823 95 95 开发产品投资 37,602 12,500 15,000 10,102 - - 经营维护费 1,152 - 24 24 24 24 24 24 24 24 24 利息 6,192 878 1,430 1,332 1,105 796 423 228 - - 房屋保险 3,430 - 71 71 71 71 71 71 71 71 71 经营税金及附加 - - - - - - - - - - - 偿还贷款 - - - - 3,000 4,000 5,500 6,000 3,500 - - 所得税 - - - - - - - - - - - 3 净现金流量 82,803 -12,500 308 117 439 274 271 144 2,839 6,726 6,726 累计净现金流量 -12,500 -12,192 -12,076 -11,637 -11,364 -11,093 -10,950 -8,111 -1,386 5,340 4 所得税前净现金流量 82,803 -12,500 308 117 439 274 271 144 2,839 6,726 6,726 累计所得税前净现金流量 -12,500 -12,192 -12,076 -11,637 -11,364 -11,093 -10,950 -8,111 -1,386 5,340 项目合计经营期投资与工业部附件 146 全部租赁（自有资金）下的主要指标：内部收益率 FIRR （所得税前）= 11% 投资回收期（所得税前，静态） = 年投资回收期（所得税前，动态） = 10. 61 年 3、项目经济效益评价结论结论一建议采用租售结合模式下的部分自有资金方式租售结合下的各项经济指标高于全部租赁情况（见下表）。因此，本项目采用租售结合的模式收益更高，且可享受未来租赁部分出售时的增值收益。经济效益指标租售结合 (自有资金) 租售结合 (全部资金) 只租模式 (自有资金) 内部收益率 FIRR （所得税前） 13% 16% 11% 财务净现值(所得税前,21年,万元) 28084 17343 24464 投资回收期（所得税前，静态）投资回收期（所得税前，动态）注： 1.本测算仍从本项目、全成本角度进行测算的 2.建设资金自有资金为１.25亿元； 3.房屋保险每年取建筑物开发总成本的%; 4.未考虑所得税的影响 5.贴现率 I=7% 投资与工业部附件 147 结论二在保证出租率及销售率的前提下，可适当提高租售价格。从项目的敏感性分析可以看出，对于租售结合（部分自有资金）开发运营方式，租金及售价上涨对各指标影响程度最大，而建安成本的变化对本项目影响较小，因此建议，在保证出租率及销售率的前提下，在招商过程中对租售价格予以动态的调整，可适当提高租售价格、尽量避免降价的招商策略。敏感性分析表项目内部收益率（％）净现值 (I=7%) （万元）投资回报期(静态)（年）投资回报期 (动态)（年）基本方案 % 28084 租金平均上升 5% % 31073 租金平均下降 5% % 25095 售价平均上升 5% % 28825 售价平均下降 5% % 27343 建安成本上升 5% % 27631 建安成本下降 5% % 28535 敏感性分析指标变动表内部收益率变化净现值变项目化投资回报期(静态)变化投资回报期 (动态)变化租金平均上升 5% % % % % 租金平均下降 5% % % % % 售价平均上升 5% % % % % 售价平均下降 5% % % % % 建安成本上升 5% % % % % 建安成本下降 5% % % % % 注：以上敏感性分析为租售结合（部分自有资金）开发方式的结果。投资与工业部附件 148 结论三整体租赁部分的未来增值收益更高本行认为，本项目在未来五年后将达到近 100%的出租率，且整个片区产业氛围、配套环境将会有较大的提高，因此建议整体租赁部分在未来三至五年后考虑以较高的价格带租约销售，获得本项目土地和物业的价值增值收益。结论四本项目应降低不必要的开发成本，减少招商风险和投资回报风险。虽然建安成本对财务指标（按部分自有资金计算）影响不大，但由于市场可承受租金能力的限制（通过市场比较法，预计本项目 2008 年市场承受租金约为 32 元/平方米，售价约为 4000 元/平方米。），过高的租金会影响到项目的租售率，而高开发成本又要求租售价格不得过低。因此，建议本项目应降低不必要的开发成本，减少招商风险和投资回报风险。投资与工业部附件 149 附件 1 客户物业选址偏好调查表第一部分基本情况 1．请问贵公司的公司性质是： A.国有企业 B.外资企业 C.合资企业 D.民营企业 E.其他 2．请问贵公司从事行业中的那一类？ A.软件 B.其它研发(请注明) 3．请问贵公司的现有人数规模是：人以下（含） -50人 -100人 -200人 -300 -500人 -1000人人以上 4．请问贵公司现有的面积（平方米）：㎡以下（含） -100㎡ C. 101-300㎡ -500㎡ -1000㎡ -3000㎡ -6000㎡ -10000㎡ -20000㎡㎡以上 5．请问贵公司去年的销售额是：万以下 -100 万 -300 万 -500 万 -1000 万 -5000万万-1 亿 -10亿亿以上 5．请问贵公司现有研发或办公场所的获得途径是： A.自造 B.购买 C.租赁 D.合作开发 6．请问贵公司现有研发或办公场所的物业类型是： A.写字楼 B.研发物业 E.其他 7．请问贵公司对现在的研发或办公是否满意？ A.很满意 B.比较满意 C.一般 D.比较不满意 E.很不满意 8．请问贵公司对现有研办或办公场所满意的方面有：（请填写最满意的三个方面）、、 9．请问贵公司对现有研发或办公场所不满意的方面有：（请填写最不满意的三个方面）、、 10．请问您认为园区环境对公司的发展有影响吗？投资与工业部附件 150 A.影响非常大 B. 影响不大 C. 基本没有影响 11．请问您认为比较理想的工业园区有哪些？（请列举三个）、、第二部分倾向调查 1．请问贵公司希望公司办公与研发场所的获得途径是： A.自造 B.购买 C.租赁 D.合作开发 2．请问贵公司对于租赁物业所能承受的最高价格是（元/平方米/月）： -80 -60以下 -40 -20 4．综合考虑管理水平等因素，请问贵公司认为物业管理费的合适价格是：（元/平方米/月，不含空调费）以上以下以下以下以下 7．请问贵公司比较喜欢的楼层是： A. 5 层 B. 4 层 C. 3 层 D. 2层 E .1层 8．请问贵公司认为办会场所比较合适的层高是：米以下米米米米米以上 9．请问贵公司认为比较合适的单层面积是: A. 400 以下 -1000 C. 1000-2000 -3000 E. 3000-10000 以上第三部分态度量表请问：贵公司认为在选择研发场所时，以下各因素的重要程度分别是（请在相应位置“√”）：很重要比较重要一般比较不重要很不重要 1．购买或租赁价格 2．容积率 3．实用率 4．绿化率 5．装修情况 6．采光 7．通风 8．地理位置 9．周边配套设施 10．交通便捷度 11．停车位充足与否投资与工业部附件 151 12．物业管理水平 13．物业管理费用 14．电梯设施 15．供电稳定性 16．治安状况 17．卫生间设施 18．楼层 19．层高 20．食堂住宿配套 21．景观 23．优惠政策对于以上各项内容，贵公司在选择办公场所时首先考虑哪五项？（选择并排序，填编号） ① ② ③ ④ ⑤ 第四部分兴趣爱好调查 1．请问您通常怎么安排您的业余时间？选前五项并排序：、、、、 A.看电视 B.看书 C.看报刊杂志 D.上网 E. 户外运动 F. 室内体育运动 G.郊游 H.泡吧 I.逛街 J.在家 K.其它 2．请问您最常接触的媒体有哪些？请排序： A.电视 B.报纸 C.杂志 D.网络 E.广播 F.其它 3．请问您最常收看什么类型的电视节目？选前五项并排序、、、、 A.新闻 B.电视剧 C.综艺节目 D.体育节目 E. 财经节目 F.娱乐节目 G.电影 H.其它 4．请问您最常收看什么频道的电视节目？请排序、、、 A.中央电视台系列 B.深圳地方台系列 C.香港电视台系列 D.外地卫视台系列 5．请问您最常阅读什么类型的报纸？请排序 A.日报类专业类 C.财经类 D.娱乐类 E.其它 . 6．请问你最常阅读哪些 IT专业性报刊杂志？请排序 A.《中国电子报》 B.《IT 经理世界》 C.《互联网周刊》 D.《中国计算机报》 E.其它 7．请问您最常浏览什么类型的网站？请选出最常浏览的五个并排序 A.门户网站专业网站 C.财经类网站 D.游戏网站 E.购物网站投资与工业部附件 152 F.聊天类网站 G.其它 8．请问您经常浏览哪些门户网站？（多选） A.搜狐 B.网易 C.新浪 E.腾讯网 F.其它 9．请问您在浏览门户网站时，最常浏览哪些版块？（多选） A.新闻 B.体育 C.财经 D.娱乐 E.文化 F.同学录 G.生活 H.论坛 I.邮箱 J. 旅游 K.游戏 L.科技 M.社会 N.其它 10．请问您一般对什么载体上的广告有印象？（多选） A.电视广告 B.报纸广告 C.专业杂志广告 D.网络广告 E.公交车广告 F.聊天软件客户端上的广告 G.海报宣传单 H.电台广告 I.户外广告牌 J.其它 K.我从来不关注广告 -------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------- 以下部分由访问员填写被访公司：公司地址：被访者姓名：职位：联系电话：我保证以上所填的内容是真实采访所得，我对以上所填的内容负责，如有虚假，一经查实，我愿意承担相应的责任。访问员签字：投资与工业部附件 153 附件2 招商推广总体策略本项目的推广，本行认为本项目将采用： “低成本、高效益的实效推广策略” 1、各阶段招商计划时期 ? ? ? ? ? ? 全面招商周期时间招商阶段快速发展期强力招商期全面推广期筹备期年 1年 5个月 1年投资与工业部附件 154 2、各阶段推广执行方案第一阶段：筹备期（2006年 7月~2006年 12月）预期目标本阶段预期目标：试探市场反应，提高项目的市场认知度，争取部分客户的园区考察，具体为在前期工作开始时，通过 DM、投资洽谈会、政府招商部门、招商中介机构（如外商投资促进协会、各行业协会等）、国际招商中介公司（如德国泛诺美纳国际合作公司）、国际著名咨询机构（如普华永道等）、国际房地产中介公司、网络报纸户外广告等的形式提高项目的认知度，同时在目标客户群（南京：国内外知名研发企业的南京办事处、开发区中的国内外知名企业、南京本地有潜力的研发企业；港台、上海、北京、深圳：国际研发企业中国或区域总部、国内研发企业总部、国际研发企业的中国办事处；美国、欧州、韩国、日本、新加坡、印度：国际知名研发企业）中进行一定的市场调查及重点推荐，试探市场反映，并及时调整相关策略。卖点整合本阶段主题卖点为： ¾ 多重的优惠政策：享受国家级软件园的优惠政策；有吸引力的免租期（如对龙头企业前两年免房租、第三年减半征收）。 ¾ 独一无二的园区环境及物业质素：低容积率、高绿化率、环境优美；开放舒适的办公空间；高实用率（得房率）；引进的企业质素高。 ¾ 较完善的配套设施：配套单身公寓、餐饮、健身中心、酒店等等。投资与工业部附件 155 ¾ 独具的区位交通优势：从区位上，临近国际学校、住宅区、高尔夫球场、别墅、近地铁口、近新港开发区。从交通上，近 312国道、沪宁高速、绕城公路。二级卖点为： ¾ 弹性的入驻方式：可选择租赁、以租代售、直接购买等弹性入驻方式。 ¾ 灵活的付款方式：可采取分期付款、一次性付款等购房方式。主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系，全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色。主要动作筹备期主要工作为完成前期研究、招商推广策划报告，布置工作重点，组成项目小组，制定详尽招商计划，确定人员安排，同时配合广告商进行宣传准备工作，筹备相关工作。这个时期的招商推广工作：－以 DM、渠道（政府、中介、展会、交流会等）及人员推广为主，辅以少量的活动、报纸、网络、户外广告等媒体宣传。第二阶段：全面推广期（2007年 1月~2007年 12月）预期目标本阶段预期目标：进一步提高项目知名度；争取企业的进驻/意向进驻，招商手段及渠道多方面展开，同时力求以最低成本达到最理想的招商效果，实现项目的全面招商。卖点整合本阶段主题卖点为： ¾ 多重的优惠政策：享受国家级软件园的优惠政策；有吸引力的免租期（如对龙头企业前两年免房租、第三年减半征收）。投资与工业部附件 156 ¾ 物业优先选择权：由于此时正式招商刚刚开始，新入驻的企业有优先选择权，时机难得。 ¾ 独一无二的园区环境及物业质素：低容积率、高绿化率、环境优美；开放舒适的办公空间；高实用率（得房率）；引进的企业质素高。 ¾ 较完善的配套设施：配套单身公寓、餐饮、健身中心、酒店等等。主要动作全面推广期进入了正式招商阶段，为实现招商工作的顺利推进，招商计划的如期完成，此时的推广力度及招商人员的跟进程度、谈判水平会直接影响到本项目的招商，因此本阶段的主要推广手段：－以 DM、渠道（政府、中介、展会、交流会等）、活动（招商会、投资洽谈会、签约仪式等）及人员推广为主，辅以少量的报纸、网络、户外广告等媒体宣传。第三阶段：强力招商期（2008年 1月~2009年 6月）预期目标本阶段预期目标：争取更多企业进驻，招商比例达到 70%左右。本阶段将是项目招商成效有突破性增长的阶段。这是因为经过市场的预热以及全面推广期的铺垫，市场对项目的认知率已达到较高水平；更重要的是这时本项目以及周边片区较多项目已完工，各种配套也基本到位，整个园区逐渐呈现规模，以最佳的形象展示给潜在客户。因此，这一阶段是签约的高峰期。投资与工业部附件 157 卖点整合本阶段主题卖点为： ¾ 园区优质客户：龙头企业的入驻为本项目的价值得到了提升，成为这个时期最重要的一个卖点。 ¾ 品牌物业管理服务：物业管理服务是园区的增值服务，这时企业已积累到一定数量，可以将优质的园区物业管理服务作为一个重要卖点。 ¾ 独一无二的园区环境及物业质素：低容积率、高绿化率、环境优美；开放舒适的办公空间；高实用率（得房率）；主要动作强力招商期间开始有客户陆续进驻，意向性客户逐渐增多，这个时间进入园区的盈利期，销售收入增加，开始超过推广费用。为获得更多知名客户的入驻，这个时间的推广着重体现在：－拓展新的招商渠道、减少推广费用，如对意向客户的服务及跟进力度，加强对已入驻客户的服务，争取以商引商。第四阶段：快速发展期（2009年 7月~2010年 6月）预期目标本阶段预期目标：完成招商比例 80%以上。这个时期在前两年招商积累、以及已入园企业的带动下，招商引资形成良性循环，越来越多的企业主动前来洽谈，因此这个时期更多是的吸引优质企业入园，设定一定的入园门槛，提升园区的企业质量。这个时期也是园区的盈利期。投资与工业部附件 158 卖点整合本阶段主题卖点为： ¾ 园区已有客户质素：通过入驻企业的品牌效应、关联效应及市场效应可形成园区核心卖点。首先先期入驻企业为知名企业，会产生品牌效应，它将有助于其它知名企业的进驻。其次，先期入驻的企业会吸引上下游企业进驻；先期入驻的企业会通过朋友、业务、家族、地区等等关系介绍其它相关企业入驻。 ¾ 品牌物业管理服务：物业管理服务是园区的增值服务，这时企业已积累到一定数量，可以将优质的园区物业管理服务作为一个重要卖点。 ¾ 独一无二的园区环境及物业质素：低容积率、高绿化率、环境优美；开放舒适的办公空间；高实用率（得房率）；主要动作由于产业集群效应，该时期企业入驻呈现加速发展的迹象，本阶段的主要推广投入应在企业的直接服务上，减少推广费用，做好：－企业服务和园区管理；－定期进行国际招商；－对客户结构进行调整，置换出部分业绩表现不好的企业，提高整体客户质量。（说明：招商策划的优劣对项目能否营销成功有较大的影响，招商总体策略仅为招商策划中的一小部分，因此建议从策略、执行及管理方面制订更为详细、可行、系统的招商策划方案。） PPT首页房市金碟－2008最有价值房产策划1000案工业地产：江苏徐庄软件产业园前期策划顾问报告(戴德梁行)2006-164页.pdf

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