合同知识居间合同纠
纷判例
一、马建珉、李继华诉中建三局二公司居间合同纠纷案 1
【本案要旨】
《合同法》确立了居间合同法律制度。建设工程招投标及建设工程合同签
订活动中，施工企业委托他人进行居间，没有证据证明当事人之间所签订的合
同有具体违反《建筑法》和《招投标法》等特别法的规定，就应当依法确认居
间合同的效力。
【案情简要】
2003 年 7 月初，中建三局第二建设工程有限责任公司（以下简称中建三局
二公司）工作人员王非经马久东、吕穗锋介绍认识了义马市马建珉、李继华，
双方开始协商义马 2×155MW 热电厂投标招标事宜。7 月 14 日，王非、马久东代
表中建三局二公司与马建珉、李继华签订了居间协议。双方约定的主要内容
是：若该工程中标建设工程合同签订后，支付马建珉、李继华建设工程合同总
额 2%的劳务费用；首次支付 20 万元，余款按工程转款比例支付；违约方赔偿对
方 10万元损失。
8 月 14 日，义马市招投标办公室、义马市热电厂共同向中建三局二公司发
出中标通知书，中标义马 2×155MW 热电厂主控楼、主厂房、升压站工程。8 月
31 日，义马热电厂与中建三局二公司签订了建设工程承包合同。原审另查明，
王非任中建三局二公司义马热电厂项目部经理。马建珉、李继华依据居间合同
收到劳务费 204000元。
后因中建三局二公司没有支付约定的余款，马建珉、李继华提起诉讼,要求
支付余款 74万余元及违约金 10万元。
1 最高人民法院网：；判决书字号：[2005]三民三终字第 41 号。
义马人民法院判决：一、中建三局第二建设工程有限责任公司于判决生效
后七日内支付马建珉、李继华居间费 372375 元，违约金 6 万元，合计 432375
元。二、驳回马建珉、李继华对王非、马久东的诉讼请求。案件受理费、保全
费及其他费用 15291元，由被告中建三局二公司承担。
宣判后，中建三局二公司不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉称原判
决认定以下事实错误：一是中建三局二公司从未与马建珉、李继华签订过合
同。二是居间合同违反了我国法律的强制性规定，为无效协议。三是原判决认
定的中介费用计算错误。请求撤销原判决，判决中建三局二公司不承担任何责
任。
原审被告王非代理人庭审中述称：签订协议是个人行为并非职务行为。居
间协议违法，为无效协议。
【判决理由】
三门峡市中级人民法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的
机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。王非、马久东与
马建珉、李继华签订的协议，约定主要内容是促使义马热电厂与中建三局二公
司中标和签订建设工程承包合同，符合《合同法》规定的居间合同特征，该协
议为居间合同。
本案审理中当事人之间的争议焦点有三个：一是王非签订居间协议是否是
职务行为，二是居间协议的效力，三是居间费用的计算依据。
关于王非签订居间协议是否是职务行为。居间协议上虽未写明中建三局二
公司名称，但居间协议约定的居间义务是义马热电厂工程项目投标和签订建设
工程合同等。在王非、马久东与马建珉、李继华签订居间协议后，中建三局二
公司就又与马久东签订了关于义马热电厂工程项目投标和签订建设工程合同的
居间协
议。义马热电厂工程项目中标签订建设工程合同后，王非已经成为该工程
项目的实际负责人。投标和签订建设工程合同并不是王非的个人事务而是中建
三局二公司的事务，居间协议也是为了中建三局二公司的事务。由此可以看
出，王非该系列行为均是职务行为，王非也认为自己该系列行为是职务行为。
因此，王非与马建珉、李继华签订协议的行为是职务行为。上诉人中建三局二
公司认为王非与马建珉、李继华签订协议的行为是个人行为，与本案事实不
符，该上诉理由不能成立。
关于本案居间协议的效力。《合同法》确立了居间合同法律制度，我国法
律没有禁止建设工程承包合同居间。招标公告虽然为公开事项，但并非公开的
事项就众所周知。因此，公开招标的事项也存在向他人报告投标和订立合同机
会的情形，投标人也可以将自己在投标活动中所办理的投标事项委托他人代理
或者协助进行。招投标活动遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，但并非招
投标活动有居间行为就违反了招投标活动的原则，只是招投标活动中的居间事
项与其他合同的居间事项有所差别。投标人中建三局二公司提供投标所需的各
种资料和投标书，让马建珉、李继华参与其投标事务并支付一定劳务费的约
定，没有违反我国法律规定，因此该行为为有效民事法律行为。《建筑法》和
《招投标法》相关法律规定的均是发包方与承包方之间不得以不正当手段签订
建设工程承包合同。本案各方当事人没有提供发包方与承包方以及居间人之间
有违反《建筑法》和《招投标法》相应规定的行为。中建三局二公司作为投标
人和承包人，没有证明自己已付居间费用用于行贿和回扣等，也不能证明未付
居间劳务费是为了违反有关规定，也没有提供当事人违反有关法律规定的事实
依据，因此上诉人中建三局二公司认为，该协议违反了《招投标法》、《建筑
法》等法律法规的相关规定，请求确
认合同无效的理由缺乏事实根据和法律依据，该理由不能成立。
关于居间报酬。《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定，居间
人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的
不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。由
此规定可知，居间报酬的请求权以促成合同成立为条件，不以所促成的合同是
否履行为条件，委托人和第三人之间的合同因居间服务而成立的，居间人就可
以行使居间报酬请求权。关于居间报酬标准，我国法律对此还没有相应规定，
因此确定居间人的居间报酬应按照尊重当事人意思自治的原则，不可任意调
整。一审判决依照公平原则对居间合同约定的报酬额予以适当调整，但根据本
案居间报酬在建设工程承包合同标的的收益中所占的比例还比较高的实际情
况，对居间费用可以适当酌减。中建三局二公司认为应当按照建设工程承包合
同的履行情况计算居间报酬，合同未履行部分不应计算居间报酬的理由没有事
实根据和法律依据。居间协议书约定，合同签订后首付 20 万元，余款按照工程
转款比例支付。该比例既可以理解为仍然按照工程款 2%的比例计算支付劳务费
至付清时为止，又可以理解为首付 20 万元后所余劳务费与工程总造价之比按照
转款比例支付。如何计算应付居间劳务费这一约定不明，马建珉、李继华也没
有提供施工过程中转款数额和应当按照转款所付的居间劳务费，一审确定的工
程款额是施工合同终止时的完工工程价款，因此原判决认定中建三局二公司未
按照转款比例支付构成违约的证据与理由不足，应予以纠正。
综上所述，上诉人中建三局二公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。
原判决认定基本事实清楚，但酌定中建三局二公司支付居间报酬的标准和违约
的责任认定欠妥，故予以纠正。
【判决结果】
河南省三门峡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
五十三条第一款第一、三项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事
诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十条之规定,判决如下：
一、维持义马市人民法院（2004）义民初字第 97 号民事判决第二项和诉讼
费用的负担部分。
二、变更义马市人民法院（2004）义民初字第 97 号民事判决第一项为：中
建三局第二建设工程有限责任公司于判决生效后十日内支付马建珉、李继华居
间费 200000元。
二审案件受理费 10000 元，其他诉讼费用 5291 元，合计 15291 元，由上诉
人中建三局二公司承担。本判决为终审判决。
二、贵恒五金建材经营部诉中国建筑第八工程局居间合同纠纷案 2
【案件法理解析】
本案属典型的居间合同案，此类案由在当地法院较为鲜见。
1.关于本案的案由界定问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的
媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
本案中的原告贵恒经营部在 2000 年 1 月 11 日与被告第八工程局签订的合
2 判决书字号：广西壮族自治区苍梧县人{民 4X}（2002）苍民初字第 10 号；广西壮族自治区梧州市中级人
{民 4X}（2002）梧民终字第 179 号。
同约定：(1)贵恒经营部必须疏通评标及中标后施工过程中的各种关系，以保证
第八工程局能够中标及中标后施工正常进行；(2)中标后施工过程中，如工程进
度款提取有困难时，贵恒经营部应协助解决；(3)该合同段工程中标后，第八工
程局统
一按中标工程的总价提取 %的费用给原告贵恒经营部；(4)费用支付方式
及时间为每期工程进度款划到第八工程局后五日内，第八工程局按所收进度款
的比例支付给贵恒经营部。
这份合同，贵恒经营部必须履行的义务是为被告筹措投标保证金，提供有
关投标的各种信息、交通方便、原材料价格等参考资料和服务给第八工程局，
以促使第八工程局能够在梧信二级公路网第二期工程中顺利中标，第八工程局
能与梧信二级公路网第二期工程指挥部签订承包工程合同。在这里，贵恒经营
部起到了居间人的作用，向第八工程局报告了订立合同的机会，提供了订立合
同的媒介服务，第八工程局应按约定支付报酬。
因此本案属于居间合同纠纷。
2.关于本案的原告主体问题。被告第八工程局在一审答辩中提出：原告贵
恒经营部在 2000 年 1 月 11 日与第八工程局签订合同时，尚未进行工商注册登
记，到 2001 年 11 月 14 日，贵恒经营部才补办了工商营业执照的，可见，2000
年 1 月 11 日，贵恒经营部尚未成立，与第八工程局签订合同的主体当时根本不
存在。
第八工程局提出这个理由是不成立的，2000 年 1 月 11 日黄桂杏与第八工程
局的委托代理人签订居间合同时，是双方平等协商、自愿签订的，当时第八工
程局并没有对黄桂杏代表贵恒经营部签订合同的资格提出异议。合同订立后，
贵恒经营部完全履行了合同的义务，而第八工程局享受了权利，却拒绝履行支
付报酬的义务，显然是不合法、不合理的
，况且黄桂杏是完全民事行为能力人，贵恒经营部又是个体工商户，黄桂
杏完全有权以贵恒经营部的名义同第八工程局签订居间合同，并且在合同产生
纠纷后，以原告的主体资格提起民事诉讼。
【案件基本情况】
1.判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区苍梧县人{民 4X}（2002）苍民初字第 10号。
二审判决书：广西壮族自治区梧州市中级人{民 4X}（2002）梧民终字第
179号。
2.案由：居间合同纠纷案。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：广西壮族自治区梧州市贵恒五金建材经营部（以下简
称贵恒经营）。
经营者：黄桂杏。
诉讼代理人（一、二审）：{邓 0X}。
诉讼代理人（一审）：{莫 1X}，金狮律师事务所律师。
被告（被上诉人）：中国建筑第八工程局（以下简称第八工程局）。
法定代表人：{梁 2X}，局长。
诉讼代理人（一、二审）：{梁 3X}，家国律师事务所律师。
诉讼代理人，（一审）：胡亦民。
4.审级：二审。
5.审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区苍梧县人{民 4X}。
合议庭组成人员：审判长：关坚；审判员：莫健芝、谭飞文。
二审法院：广西壮族自治区梧州市中级人{民 4X}。
合议庭组成人员：审判长：梁凤珍；审判员：吴治华、周春兴。
6.审结时间
一审审结时间：2002年 4月 2日。
二审审结时间：2002年 10月 16日。
【一审诉辩主张】
原告诉称：2000 年 1 月 11 日，我部与被告第八工程局签订了协议书，约定
被告中标后，按梧信二级公路第八合同段的中标工程总价提取 %的费用给原
告。在被告投标期间，我部为其筹措投标保证金 50 万元，并为其提供参考资
料。被告中标后，我部为被告联系进场住宿房屋，购置物品和各种生活设施，
使被告能顺利进场开展施工工作。现被告工程已基本完成，仍没有按约定支付
费用给我部。请求法院判令被告支付原告费用 186258元。
被告辩称：我局与贵恒经营部签订的协议书是一份无效合同。首先，原告
是在 2001 年 11 月 14 日成立的个体企业。2000 年 1 月 11 日原告与我局签订合
同时尚未存在，因此签订合同主体根本不存在。其次，从事中介服务的机构必
须具备三证：1)营业执照;2)税务登记证;3)中介服务许可证。原告只具有经营
五金建材的营业执照。原告没有从事中介服务的资格，原告签订合同是违法
的。请求法院驳回原告的诉讼请求。
【一审事实和证据】
广西壮族自治区苍梧县人民法院经审理查明：2000 年 1 月 11 日经协商，原
告贵恒经营部与被告第八工程局的委托代理人签订了一份协议书，协议约定：
(1)贵恒经营部必须疏通评标及中标后施工过程中的各种关系，以保证第八工程
局能够中标及中标后施工正常进行。(2)中标后施工过程中，如工程进度款提取
有困难时，贵恒经营部应协助解决。(3)该合同段工程中标后，第八工程局统一
按照中标
工程的总价提取 %的费用给贵恒经营部。(4)费用支付方式及时间为每期
工程进度款划到第八工程局后五天内第八工程局按所收进度款的比例支付给贵
恒经营部。协议签订后，原告贵恒经营部为被告在投标期间筹措投标保证金 50
万元，并提供各种信息、原材料价格等参考资料和服务，使第八工程局顺利在
梧信二级公路第八合同段中中标。中标后，原告为被告联系进场的住宿房屋、
购置物品和各种生活设施，使其能顺利正常施工。但被告并未按合同履行付款
义务。截至 2001 年 12 月 12 日，第八工程局所收的工程结算价款为 9 元，按合
同应付给原告费用 元，但第八工程局一直分文未付，遂引起纠纷。
另查明，贵恒经营部是 2001 年 11 月 14 日领取营业执照的，由黄桂杏个人
经营的个体工商户。
原告提供了营业执照及 2000 年 1 月 11 日的协议书，第八工程局的授权委
托书，梧信二级公路期中支付证书、投标保证金发票、租房协议书，购物收
据、发票等证据证实。被告对上述证据均无异议。
【一审判案理由】
广西壮族自治区苍梧县人民法院经审理后认为：原、被告于 2000年 1月 11
日签订的协议书是双方真实意思表示，双方应认真按协议履行。原告按协议为
被告提供了服务，使被告能够在梧信二级公路网二期工程第八合同段的投标中
顺利中标及正常施工，被告理应按协议的约定支付费用 元给原告。
至于被告提出的签订合同的主体不存在，协议应无效的问题，由于原告贵
恒经营部是黄桂杏个人成立经营的个体工商户，其个人行为可以代表经营部的
行为。虽然签订协议书时经营部尚未注册登记，但签订协议是黄桂杏的真实意
思表示，且后来补办了注册登记，这些并不影响协议的内容和效力。
【一审定案结论】
广西壮族自治区苍梧县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第四百二
十六条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，判决如
下：
被告第八工程局应支付人民币 元给原告贵恒经营部。
诉讼费及财产保全费 10785元，由被告第八工程局负担。
【二审诉辩主张】
一审判决后，第八工程局不服并向广西壮族自治区梧州市中级人民法院提
出上诉。
1.上诉人诉称：贵恒经营部与我局订立合同时，尚未向工商部门注册登
记，该部并不具备对外进行民事活动的主体资格，一审判决却认定合同有效，
显然是错误的，要求二审改判，驳回贵恒经营部的诉讼请求。
2.被上诉人辩称：我部与第八工程局订立的居间合同是有效的，一审判决
正确，二审应予维持。
【二审事实和证据】
广西壮族自治区梧州市中级人民法院经审理查明：2000 年 1 月 11 日，第八
工程局与贵恒经营部签订了协议书一份，约定：由贵恒经营部必须疏通评标及
中标后施工过程中的各种关系。该合同中标后，第八工程局按中标工程的总价
提取 %费用给贵恒经营部。订立协议后，贵恒经营部委托{邓 0X}等人做有关
工作，向梧信二级公路工程建设梧州总指挥部交付 50 万元投标保证金，提供各
种信息和参考数据，为被告进场施工联系住房。第八工程局中标后取得了 9 元
工程款，按协议应付给贵恒经营部 元。因第八工程局未支付而成
讼。
【二审判决理由】
广西壮族自治区梧州市中级人民法院经审理后认为：贵恒经营部与第八工
程局签订本案协议书时，虽未取得工商部门核发的营业执照，但贵恒经营部是
黄桂杏个人成立的个体工商户，黄桂杏具备个人能力，其所实施的民事行为并
不违反法律及损害国家和他人利益，且本案协议书履行期间又补办了营业执
照，又确依协议书履行了义务，第八工程局又确在二级公路网投标中顺利中标
及正常施工，一审认定本案合同有效，双方应依照履行，判令第八工程局支付
元给贵恒经营部是正确的。
【二审定案结论】
广西壮族自治区梧州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
三、綦大勇诉金星电梯（香港）有限公司居间合同纠纷案 3
【审况简介】
3 上海市第二中级人民法院民事判决书，(2003)沪二中民五(商)初字第 70 号。
原告綦大勇诉被告金星电梯(香港)有限公司居间合同纠纷一案，本院于
2003 年 5 月 30 日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于同年 9 月 26 日
召集双方当事人来本院进行开庭前证据交换，原告綦大勇及其委托代理人周
荆、被告委托代理人杨皓明来院参加证据交换。本院于
2003 年 11 月 13 日公开开庭进行审理，原告委托代理人周荆、被告委托代
理人杨皓明和张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
【一审诉辩】
原告诉称：1999 年 9 月被告委托原告为被告与新地花园机械停车库项目的
商务代理，负责与客户联系、谈判、售后服务和安排合约等事宜。同年 9 月 27
日，被告向原告出具《项目委托书》，约定原告代理费为设备合同总金额的 5。
2%计人民币 185，000 元，付款进度为按客户付款比例支付。1999 年 10 月在原
告的努力下，被告与上海新弘业房地产发展有限公司、中国中福实业总公司签
订了《新地花园机械停车库订货合同》(以下简称《订货合同》)，约定上海新
弘业房地产发展有限公司向被告和中国中福实业总公司购买“LG”牌机械停车
库设备 14 套，用于安装在位于上海市黄浦区复兴东路 701 弄的新地花园，总价
为人民币 3，561，600 元。合同签订后，原告多次要求被告支付代理费，但被
告以买方未全部支付货款且合同各方存在纠纷为由予以拖欠。原告最近知悉，
上海市徐汇区人民法院于 2002 年 1 月 31 日以(2001)徐经初字 1094 号民事判决
确认，被告已将其在新地花园机械停车库《订货合同》项下的权利义务转让给
被告的关联公司大连乐金产电有限公司上海分公司，上海新弘业房地产发展有
限公司也已将其在该合同项下的权利义务转让给上海亚欣实业公司，徐汇法院
判决上海亚欣实业公司向大连乐金产电有限公司上海分公司支付货款和利息，
该判决已经生效。原告遂向被告催讨代理报酬，但被告至今仍未支付。鉴于被
告已将合同权利义务转让并未通知原告，其支付代理报酬的义务已无法按客户
付款进度履行，被告应立即向原告付清代理报酬，为此请求法院：1、判令被告
向原告支付代理报酬人民币 185，000 元;2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原
告将向被告主张第一项诉请中的代理报酬变更为居间报酬。
被告辩称：原告虽然以居间合同起诉，但本案的性质应当是代理合同。由
于《项目委托书》并没有实际履行，被告也没有收取客户应向被告支付的款
项，因此被告无权也无义务向原告支付所谓的居间报酬。涉案《订货合同》实
际已经作废，《合同变更协议》是新合同，不能视为《订货合同》的继续，被
告不应承担在《订货合同》项下的代理报酬支付义务。此外，原告的诉请已经
超过诉讼时效。
【举证质证】
原告为支持其诉请，向本院提供以下证据材料：
一、1999年 9月 27日《项目委托书》。证明原被告之间的合同关系。
二、上海新弘业房地产发展有限公司 2002 年 2 月出具的《证明》。证明原
告按约与上海新弘业房地产发展有限公司洽谈项目，完成了有关商业代理事
宜。
三、1999 年 10 月《订货合同》。证明在原告的居间下，乐金产电(香港)有
限公司、中国中福实业总公司和上海新弘业房地产发展有限公司三方签订了新
地花园机械停车库设备订货合同。
四、商业登记文件。证明被告名称于 2000 年由乐金产电(香港)有限公司变
更为现名。
五、(2001)徐经初字第 1094 号民事判决书。证明生效民事判决已经认定相
关事实，即
2000 年 6 月 30 日，被告参与签订了《合同变更协议》，并判决由《合同变
更协议》中的最后买受方上海亚欣实业公司支付货款。
六、2002 年 3 月 13 日上海浦东发展银行支票和大连乐金产电有限公司上海
分公司出具的收据。证明前述判决生效后，上海亚欣实业公司已向大连乐金产
电有限公司上海分公司支付了货款。
七、2003 年 1 月 21 日《律师函》(原告针对被告关于时效抗辩当庭递交)。
证明原告于 2003年 1月获悉《合同变更协议》情况后即向被告主张居间报酬。
被告对原告提供的证据材料发表质证意见如下：对证据的真实性均无异
议，但依据证据一，认为原、被告之间是代理关系，约定的内容不仅包括联系
和谈判，还包括售后服务等，代理人须完成全部代理事项才能收取报酬。关于
证据二，虽然是公司作出的证明，但性质属于证人证言，公司代表、代理人应
当出庭接受质证，该证明不具备证据的形式要件，不应作为证据采纳。且该证
明内容不全面，因原合同终止，付款人不再是新弘业公司的事实没有证明。对
证据三和四无异议。证据五判决依据的事实以及判决后付款的事实与本案无
关，不能作为原告完成居间行为的依据。证据六与本案无关，且支票和收据总
金额与《订货合同》的标的金额不符。对证据七，被告没有收到过，且原告不
能证明所附的挂号凭证与《律师函》之间具有关联性。
被告为证实其辩称主张向本院提供的证据材料是 2000 年 6 月 30 日《合同
变更协议》。证明前述新地花园机械停车库《订货合同》最终没有实际履行，
买卖双方均已变更为案外人，因此原告作为代理人没有完成代理事项，被告也
没有依据买卖合同收取案外第三方支付的货款，因此原告无权向被告主张代理
报酬。
原告对被告的证据材料发表质证意见如下：对证据的真实性没有异议，但
认为被告变更合同是对自己权利的处分，《订货合同》项下买卖双方调整权利
义务关系不能影响原告履行居间合同所取得的成果。《合同变更协议》对《订
货合同》内容并无改变，买卖标的仍是新地花园机械停车库设备，只是用词用
了“作废”、“终止”等。变更的原因是上海新弘业房地产发展有限公司把新
地花园机械停车库转让给上海亚欣实业公司，另一个原因是大连乐金产电有限
公司上海分公司由于财务规定不能向境外公司支付设备款项。对主张居间报酬
有关键影响的因素在于原告是否促成了合同的签订，如何付款是履行方式，履
行方式不影响合同权利。居间人的义务是将订立合同的机会报告给委托人，或
者为委托人与第三人提供订立合同的媒介，法律没有规定合同订立以后的实际
履行对居间人获取报酬产生什么影响。因此，被告基于对合同的变更及合同的
履行所持的主张与原告主张居间报酬无关。
被告补充说明：变更协议的真实性已由生效判决予以确认，变更协议不能
理解为被告单方面处置自己的权利。从变更协议的陈述来看不否认原告促成了
合同的签订，但仅凭合同签订尚不足以成为原告要求被告支付报酬的依据，按
约定，应根据客户支付货款的进度，原告才能要求被告支付报酬。后因原告促
成的《订货合同》已经作废，《合同变更协议》实际上已经取代了《订货合
同》，客户也未向被告支付款项，因此原告无权向被告主张报酬。
本院经审理查明：1999 年 9 月，被告委托原告作为被告与新地花园机械停
车库项目的商务代理，负责与客户联系、谈判、售后服务和安排合约等事宜。
同年 9 月 27 日，被告向原告出具《项目委托书》，约定原告代理费为设备合同
总金额的 5。2%计人民币 185，000 元，付款进度为按客户付款比例支付。1999
年 10 月在原告参与联络安排下，被告与上海新弘业房地产发展有限公司、中国
中福实业总公司签订了新地花园机械停车库《订货合同》，约定上海新弘业房
地产发展有限公司向被告和中国中福实业总公司购买“LG”牌机械停车库设备
14 套，用于安装在位于上海市黄浦区复兴东路 701 弄的新地花园，总价为人民
币 3，561，600 元。合同签订后，原告多次要求被告支付代理费，但被告以买
方未全部支付货款且合同各方存在纠纷为由予以拖欠。
2000 年 6 月 30 日被告(丙方)与上海新弘业房地产发展有限公司(甲方)、上
海亚欣实业公司(乙方)和大连乐金产电有限公司上海分公司(丁方)等四方签订
《合同变更协议》，协议约定甲丙双方签订的新地花园机械停车库《订货合
同》作废，乙丁双方重新签订该项目合同，条款同甲丙双方签订的合同一致，
由于财务规定乙方不能向丙方(境外公司)支付设备款，合同设备供货方改为丁
方。上海市徐汇区人民法院于 2002 年 1 月 31 日以(2001)徐经初字 1094 号民事
判决确认前述 1999 年 10 月《订货合同》和 2000 年 6 月 30 日《合同变更协
议》的签订事实。2000 年 7 月，被告名称由乐金产电(香港)有限公司变更为现
名金星电梯(香港)有限公司。2003 年 1 月原告以《律师函》的形式向被告主张
代理报酬。
以上事实，由原告提供的《项目委托书》、《证明》、《订货合同》、
(2001)徐经初字 1094 号民事判决书、《商业登记文件》、《律师函》和被告提
供的《合同变更协议》以及双方当事人的当庭陈述笔录等证据予以证实，本院
予以确认。
本院将双方当事人的争议焦点归纳如下：一、关于本案法律关系的性质是
居间合同关系还是代理合同关系;二、关于原告是否已经完成居间义务;三、关
于《合同变更协议》是否影响原告获得居间报酬的权利;四、关于原告的主张是
否超过诉讼时效期间。
一、关于本案法律关系的性质是居间合同关系还是代理合同关系。原告认
为：尽管《项目委托书》中原告的劳务被冠以“商务代理”之名，但原、被告
之间合同关系的性质应该是居间合同。在居间合同中，促成合同成立是受托人
主张报酬的绝对条件。本案法律关系的定性应当取决于《项目委托书》所赋予
原告的核心义务，其目的是促成被告与新地花园开发商之间的停车库设备《订
货合同》的成立，原告促成合同成立是其计取报酬的决定性因素，原告只需
“促成”并“安排”签订合同即可，原告并无代表被告签订合同这一委托合同
的“标志性”履行行为，原告实际上是为促成被告与新地花园开发商之间订立
合同提供媒介服务。因此，《项目委托书》更具有居间合同的性质。
被告认为：《项目委托书》不是居间合同，其性质更接近于委托代理合
同。首先，《项目委托书》第 5 项写明的是代理费而不是居间费。其次，原告
原来是被告的雇员，被告在原告离开后仍让其参与新地花园机械停车库项目，
并非原告离开被告后才向被告提供有关达成项目的信息，这与居间合同要件完
全不同。第三，原、被告之间签订的《项目委托书》对原告的约束是按照客户
付款比例支付报酬，原告有义务促使买方完成全部权利义务，因此原、被告之
间是代理关系。最后，原告的义务还涉及到售后服务范围。综上，本案的法律
关系应是代理法律关系，报酬的支付应当以原告完成代理事务或者符合代理合
同的约定为依据。
本院认为：居间行为的特点是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提
供订立合同的媒介服务，居间人促成合同成立的，委托人就应当支付报酬；而
代理行为的主要特点是代理人以被代理人的名义实施法律行为，其报酬的获取
以代理事务的完成或代理合同的约定为判断标准。根据《项目委托书》，原告
已经从事了提供报价单、客户资料、与客户联络、与客户商议技术上的要求、
安排与客户签订合约等居间工作。虽然在文字表述上有“代理”两字，但原告
的核心义务是促成新地花园机械停车库这一特定项目《订货合同》的签订。根
据《中华人民共和国合同法》的有关规定，《项目委托书》所规定的原、被告
之间的权利义务关系的特征，更接近于居间合同。《项目委托书》中“售后服
务”是不确定的概念，如果客户认为需要原告联络，原告才有联络的义务，而
不应理解为由原告本人直接提供售后服务。《项目委托书》中约定的原告义务
就是第 1-4 条内容，第 5 条只是约定向原告支付报酬的进度，而不应理解为原
告有帮助被告催讨货款的义务。
因此，原、被告之间属于提供媒介服务的居间法律关系，原告关于原、被
告之间的合同关系性质为居间合同关系的主张成立，本院予以采信；被告关于
《项目委托书》不是居间合同，其性质更接近于委托代理合同的抗辩，理由不
能成立，本院不予采信。
二、关于原告是否已经完成了居间义务。原告认为：原告已经提供了订立
合同的媒介服务，并促成了被告与新地花园开发商之间的停车库设备《订货合
同》，理应获取报酬。《项目委托书》中列明的四项受托事项与“负责与客户
联系、谈判等商务活动”在所表述的语义上重合，互为包含关系而非并列关
系，即所谓“联系”和“谈判”的具体内容就是这四项内容，无论双方如何描
述这种合同关系，原告最终义务都落实到《订货合同》的订立，而双方对该合
同的订立并无异议，因此原告获取报酬的大前提已经确立。关于所谓“售后服
务”的内容，综合原、被告之间的身份关系和履行合同义务的现实条件等因
素，原告应提供的不应是产品维修服务，而只能是产品的某些售后联络工作，
且需视具体需要而定，因此“售后服务”对原告计取报酬没有实质影响，也不
足以排除双方权利义务关系的居间合同性质。
被告认为：原告没有完成委托代理的全部事项。因为根据新地花园机械停
车库《订货合同》约定的付款方式，收取货款的是中国中福实业总公司，并非
被告，而根据《项目委托书》，被告支付报酬的前提是收到客户的货款。对签
订《项目委托书》至达成合同期间，原告已尽到义务，被告并无异议。但最终
达成的合同与被告所要求的不同，所以原告没有完成《项目委托书》给他的授
权事项。原告的义务除了促成合同签订外，还包括联系售后服务和催促买方付
款。因此，原告并未完成全部委托代理事项。
本院认为：本院注意到《订货合同》第四条约定的交货地点是特定的，即
为中华人民共和国上海市“新地花园”工地现场，与《项目委托书》中的有关
约定一致。同时，《订货合同》第七条“包装”条款中也明确了丙方(即被告原
名乐金产电香港有限公司)为所有设备的实际提供方，据此，本院认定被告系
《订货合同》的实际供货方。因此可以认定系争《订货合同》就是被告在《项
目委托书》中要求原告居间促成的合同。虽然在《订货合同》中约定名义上的
收款方为卖方之一的中国中福实业总公司，但因实际供货方为被告，因此被告
关于《订货合同》不是《项目委托书》中委托原告促成的合同的主张，理由不
能成立，本院不予采信。此外，“售后服务”不是固定的义务，具体情况应视
客户需要而定;《项目委托书》第 5 项约定的是支付报酬的进度而已，原告并无
义务协助被告向客户催讨货款，因此原告促成《订货合同》的签订，可以认定
其已完成了居间义务，如果没有特殊变故，原告应按约根据客户付款进度取得
报酬。
据此，被告关于原告没有完成委托代理的全部事项的抗辩，理由不能成
立，本院不予采信。本院认定原告已经完成居间合同的全部义务。
三、关于《合同变更协议》是否影响原告获得报酬的权利。原告认为：被
告变更新地花园《订货合同》的履行主体对原告取得居间报酬的权利不应构成
任何影响。原《订货合同》即使作废，也不能否定《订货合同》的签订是由原
告促成的事实。《合同变更协议》产生的原因和结果都不是因为原告的过错所
致，《合同变更协议》不影响原告向被告主张居间报酬的权利，即使有影响，
也只是导致原告不可能再按照原约定的客户付款进度向被告主张居间报酬。
被告认为：因为被告在《订货合同》中无权收取货款，所以对合同变更。
代理报酬的支付应当依据《项目委托书》第 5 条约定“按客户的付款比例支
付”。原告收取代理报酬的条件不仅仅是帮助各方谈判，而是与《订货合同》
的付款情况挂钩，只有在被告收取《订货合同》全部货款后，原告才能向被告
主张 18。5 万元的代理报酬。《订货合同》已经作废，不再履行，《合同变更
协议》不是《订货合同》的延续，大连乐金产电有限公司收取的货款与被告无
关，被告实际没有收取货款。因此，原告无权向被告主张报酬。
本院认为：从本案实际履行情况看，被告在没有中国中福实业总公司参与
的情况下，直接与他方签订《合同变更协议》，转让其收款权利，因此被告关
于其不是《订货合同》中的实际收款方的主张不能成立。原告业已按约促成被
告与新地花园开发商上海新弘业房地产发展有限公司之间有关停车库设备的
《订货合同》，其无权干涉《订货合同》的实际履行，因此，该合同的变更只
要不是因为原告的原因所致，就不影响原告获取居间报酬的权利。《项目委托
书》约定，被告按照“客户的付款比例”来支付原告的居间报酬，实际是指支
付报酬的“进度”。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，应视为条
件已成就。现非因原告的原因致使《订货合同》的主体发生变化，使合同款项
的收付双方主体均发生了改变，应当视为原告依据《项目委托书》约定的向被
告主张全额居间报酬的条件已经成就。因此，原告关于被告变更新地花园《订
货合同》的履行主体，对原告取得居间报酬的权利不应构成任何影响的抗辩，
理由成立，本院予以采信；被告关于其实际没有收取货款，原告无权向被告主
张报酬的主张，理由不能成立，本院不予采信。
四、关于原告的主张是否超过诉讼时效的期间。原告认为：诉讼时效应当
从原告知道《合同变更协议》之日起算。合同变更后被告就不能以客户付款进
度来拒绝原告主张报酬的权利。据原告所知，《订货合同》签订后客户只向被
告支付过 6 万元定金，设备预付款等均未支付，此后该合同的履行一直被搁
置。原告直到 2003 年初，才从现已从被告处辞职的有关人员处获悉，被告等四
方已于 2000 年 6 月底签署了《合同变更协议》，并因协议的履行发生争议而诉
诸上海市徐汇区人民法院。原告遂通过代理人向有关部门查询档案，才确知上
述变故，随即向被告主张权利并提起诉讼。原告无法在此之前就知道或应当知
道被告不会向原告支付居间报酬，或自己的权利已经受到侵害。至于客户向被
告支付的 6 万元定金，因属定金性质，必须在合同履行后冲抵货款，或随后返
还。因此，原告主张权利并未超过法律规定的诉讼时效期间。
被告认为：原告的主张已经超过诉讼时效的期间。原告的诉讼时效应从
1999 年 10 月《订货合同》签订之日起算，因为原告认为促成合同达成即已完成
了居间义务，且《项目委托书》第 5 项的约定不能作为支付报酬的依据;而《合
同变更协议》订立的日期为
2000 年 6 月 30 日，因此，无论从哪个时间点起算，原告提起本案诉讼请求
都已超过 2 年的诉讼时效。此外，从徐汇法院的判决书可知，在 2001 年该案原
告起诉前已支付相关货款人民币 56 万元，那么从该支付日起，应当作为时效计
算的开始日期。
本院认为：当事人诉讼时效的起算必须以其具备行使权利的条件为准。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应
当知道权利被侵害时起计算。鉴于被告基于《订货合同》收取的全部款项是基
于同一性质法律关系的总额，因此原告向被告主张居间报酬的时效应当从被告
收到《订货合同》项下的全部款项时起算。被告既未能举证证明原告明知被告
收到全部货款而怠于行使主张居间报酬的权利，现又因被告签订《合同变更协
议》，导致原告依据《项目委托书》约定的取得居间报酬的条件无法成就，且
被告并未举证证明其已将《订货合同》予以变更的情况告知原告，因此原告主
张居间报酬的诉讼时效期间应从其知道被告签订《合同变更协议》之日起算。
更何况根据《项目委托书》第 5 条的约定，被告向原告的付款期限为按“客户
的付款比例来支付”，并未明确具体的付款时间，因此，原告可以随时向被告
主张报酬，只要给被告合理的准备期限。至于徐汇法院判决书确认的付款情
况，因并非《订货合同》当事人支付，与本案诉讼时效计算无关。因此，被告
关于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的抗辩，理由不能成立，本院不予
采信。
【法院判决】
综上，本院认为：鉴于双方当事人当庭一致同意适用中华人民共和国内地
的法律处理本案，据此，本院以中华人民共和国内地法律作为处理本案的准据
法。虽然 1999 年 9 月 27 日签订《项目委托书》时，中华人民共和国有关法律
对于居间合同法律关系尚无明确规定，但此后于
1999 年 10 月 1 日生效的《中华人民共和国合同法》对此已有明确规定，根
据最高人民法院关于适用合同法的有关司法解释，因此本案可以适用《中华人
民共和国合同法》有关居间合同的法律规定。原、被告之间签订的《项目委托
书》系双方当事人真实意思的表示，并且不违反法律法规的禁止性规定，应当
认定合法有效，双方均应恪守，全面履行各自的权利义务。《项目委托书》的
性质为居间合同，原告的核心义务为促成合同的签订，被告的义务为按约支付
居间报酬。现原告已根据被告的委托，为促成被告与新地花园开发商之间签订
的停车库设备《订货合同》提供了媒介服务，并最终促成了合同的订立，按约
理应获得居间报酬。因被告在未通知原告的情况下，与他方签署《合同变更协
议》，并由此阻止了原告依据《项目委托书》行使居间报酬请求权的条件成
就，应认定被告对此负有责任，并推定原告按约取得全部居间报酬的条件已经
成就，且原告的诉讼请求并未超过诉讼时效的期间，
因此，原告的诉讼请求证据充分，于法有据，本院予以支持。据此，依照
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十五条第一款、《中
华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十六条之规定，判决如下：
被告金星电梯(香港)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告綦大勇
支付居间报酬人民币 185，000元。
本案案件受理费人民币 5，210元，由被告金星电梯(香港)有限公司负担。
四、向邦东诉重庆新大陆房地产开发有限公司居间合同纠纷案 4
【案件简况】
原告：向邦东，男，1956 年 6 月 24 日出生，汉族，重庆市佰仟房地产经纪
有限公司经理。住址：(略)。身份证号：(略)。
委托代理人：刘崇洪，重庆市红岩律师事务所律师（特别授权）。
被告：重庆新大陆房地产开发有限公司。住所地：重庆市南岸区南坪西路
31号 1单元 6楼 1号、3号、4号。组织机构代码：4-7。
法定代表人：张忠富，董事长。
委托代理人：贾开友，重庆三力律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人：易天才，男，1965 年 12 月 16 日出生，汉族，系该公司办公
室主任，住(略)。
【一审诉辩】
原告向邦东诉被告重庆新大陆房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本
院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向邦东及委托代理人
刘崇洪、被告重庆新大陆房地产开发有限公司的委托代理人贾开友、易天才均
到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005 年初原告通过徐辉了解到四川省攀枝花市米易县攀莲镇城
北新区安置房项目（以下简称安置项目）需要招商引资，并将有关信息告诉了
被告。被告在详细了解和研究了此项目后，于 2005 年 6 月 1 日与原告签订了
4 居间合同纠纷民事判决书，重 庆 市 南 岸 区 人 民 法院[2006]南民初字第 618 号。
“居间协议书”，确定了双方的权利义务关系。协议签订后，经原告牵线撮合,
被告与攀连镇政府签订了安置项目合同，并进行了实施，房屋已部分销售，但
被告并未按协议约定支付居间报酬。故原告诉至法院，请求判令被告支付居间
报酬 1,462,500元，违约金 14,625元，诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告向被告提供安置项目信息、与原告签订居间合同、被告与
攀连镇政府签订了安置项目合同、已销售部分房屋属实。但原告不具备房地产
经纪人资格，原、被告签订的居间合同无效。原告未履行合同义务，安置项目
是被告自己联系中标完成的，原告无权要求支付报酬。被告与攀连镇政府签订
的安置项目合同标的只有 亩，并非 亩，而且该项目尚未验收竣
工。故请求驳回原告的诉讼请求。
【举证质证】
原告就其诉请举证如下：
（一）原、被告签订的居间合同，以证实原、被告居间合同关系及被告应
按合同约定支付居间报酬 1,462,500元的事实；
（二）原告房地产经纪人资格证书，以证实原告具备房地产经纪人资格，
原、被告签订的居间合同合法有效的事实；
（三）被告法人执照、代码证、质量管理认证书、公司概况等，以证实被
告委托原告牵线撮合被告与攀连镇签订安置项目合同的事实；
（四）攀枝花市泰坤房地产开发有限公司(以下简称泰坤公司)投标文件、
中标通知书，以证实被告承接的安置项目，并非被告自己联系中标完成的事
实；
（五）被告开发安置项目工程施工许可证、房屋户型图、施工现场照片、
平面图、售楼收款统计表、工程概况牌等，以证实经原告提供信息及撮合后，
被告已与攀连镇签订安置项目开发合同、2005 年 12 月 18 日已开始销售房屋、
居间合同已成立、被告与攀连镇的安置项目合同开发土地面积为 亩的事
实；
（六）原告往返米易县的车票、在米易县的住宿票、米易县城北安置房领
导小组成员徐辉的证词、米易县华天酒店服务员证词、米易县城北安置房会议
记录等，以证实原告履行居间合同义务，为撮合被告与攀连镇签订安置项目合
同做了大量工作的事实。
被告抗辩举证如下：
（一）原告个人资料，以证实原告没有在个人资料中注明有从事房地产经
纪人资格的事实；
（二）攀连镇城北新区开发指挥部成员名单，以证实徐辉并非指挥部成员
的事实；
（三）攀连镇人民政府证明及徐辉的证词，以证实在安置项目洽谈、联系
中，没有原告参与，原告没有履行居间合同义务的事实；
（四）被告与攀连镇签订的“米易县城北新区安置区整体开发建设合
同”、建设用地许可证、红线图、国有土地使用证，以证实被告与攀连镇签订
的安置项目土地面积为 亩，并非 亩的事实；
（五）原、被告居间合同传真件，以证实原告未履行合同义务的事实。
庭审中，经当庭举证、质证，被告对原告举证（一）至（五）的真实性认
可无异议，但对原告举证（一），认为原告无房地产经纪人资格，应为无效合
同；对原告举证（二），认为系重庆市经纪人协会颁发的资格证，经纪人协会
不具有发证的权力，该证不具有法律效力；对原告举证（三），认为该组证据
是被告交给原告联系安置项目所用属实，但原告现仍留存，证明原告并未履行
居间合同义务；对原告举证（四）、（五）要证实的事实不予认可；对原告举
证（六）的真实性及所证实的事实不予认可。
原告对被告举证（一）至（四）的真实性认可无异议，但对其要证实的事
实不予确认，一是个人资料并不能证明原告不具有房地产经纪人资格，二是镇
政府指挥部名单不能证明徐辉不是米易县城北安置房小组成员，三是原告对外
联系业务均是用向东的名字，并非向邦东的名字，外人均不知道有向邦东其
人，四是被告举证（四）仅证实被告开发建设的一部分，实际承接开发的安置
项目应为 亩。对被告举证（五）的真实性及所证实的事实不予确认，一
是该证据为传真件，不能为证，二是原告从未向被告传真该修改合同，也从未
修改原、被告居间合同。
【查明事实】
经审理查明，2004 年 4 月 8 日，米易县向外发出公开招商报名须知，对米
易县城北新区开发建设拆迁安置房建设项目公开招商。2004 年 4 月 25 日，泰坤
公司完成招标文件参与投标。2004 年 5 月 8 日，泰坤公司与攀连镇签订中标通
知书确认安置项目由泰坤公司中标，并与泰坤公司签订了《米易县城北新区安
置区整体开发建设合同》，后因故泰坤公司与攀连镇解除了该合同。
2005 年 3 月，米易县建总司副主任徐辉将安置项目需招商引资情况告知原
告，希望原告能联系开发商承接该安置项目。2005 年 5 月，原告向被告介绍攀
连镇安置项目，经原、被告多次协商，双方于 2005 年 6 月 1 日签订居间合同约
定：被告委托原告牵线或撮合攀连镇安置项目；面积为约 亩；原告负责
联系承接的真实、可靠的合法性；被告负责审查、定夺；被告与攀连镇签订建
设工程合同，即按每亩 30,000 元向原告支付报酬共计 1,462,500 元；付款方式
为合同生效，房屋销售 30 日内，支付 10%，攀连镇向被告支付工程款后 7 日
内，支付 50%，安置房竣工后 7 日内支付 40%；合同特别约定，如经原告牵线或
撮合被告与攀连镇签订正式开发建设工程合同后，被告不按前述条款支付报
酬，视为违约，应按报酬总价款的 10%支付违约金；此合同与被告和攀连镇安置
项目合同同时生效。合同签订后，原告与被告经理张忠富等人一同到米易县考
查,经原告牵线、撮合，被告于
2005 年 7 月 6 日与攀连镇签订了《米易县城北新区安置区整体开发建设合
同》。合同约定：因泰坤公司因故退出安置项目，经米易县城建与管理小组研
究同意被告承接泰坤公司原合同的权利义务；项目用地面积约 亩（以红
线实际测量为准）；承接方式采用定价回购，镇政府补差 1,740,000 元给被
告；被告取得工程竣工证明、质量合格证明等合法手续后 15 日内，镇政府支付
补差款给被告等条款。安置项目合同签订后，2005 年 7 月，米易县建设环境保
护局出具红线图，确认安置项目用地面积为 亩。
2005 年 7 月 29 日，米易县国土移民局以“米国用（2005）字 046 号”国土
使用证确认安置项目使用土地面积 亩。2006 年 1 月米易县规划和建设管
理局以“2006-04 号”规划许可证确认安置项目用地面积为 亩。被告承接
安置项目后，即实施开发建设，同时对外进行商品房预售广告，并于 2005年 12
月 18日开始对外销售预售商品房，现已销售三分之一，但工程尚未竣工验收。
被告在开发建设及已销售部分预售商品房后，并未按原、被告居间合同约
定向原告支付居间报酬。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付居间报酬
1,462,500元及违约金 14,625元。
【讼争焦点】
本案争议焦点：1、合同是否有效？2、原告是否履行了合同义务？3、原告
主张居间报酬 1,462,500 元及违约金是否成立？针对争议焦点及原、被告举证
和庭审查明的事实分析评判如下：
1.原、被告居间合同是否有效问题。被告主张合同无效的理由是原告不具
有房地产经纪人资格。本院认为,原、被告签订的居间合同不违反法律禁止性规
定，应合法有效：其一、根据人事部、建设部人发（2001）128 号通知印发的
“房地产经纪人员职业资格制度暂行规定”第十六条规定：“建设部或其授权
的机构为房地产经纪人执业资格的注册管理机构”，
2004 年 6 月 29 日，建设部“建办住房（2004）43 号通知”明确规定“已
经成立房地产经纪行业组织的地区，按照《行政许可法》和国发（2004）16 号
文件规定，将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织”。重
庆市经纪人协会系重庆市房地产经纪行业组织，其颁发给原告的经纪人资格证
书，符合人事部、建设部相关规定；其二、重庆市人民政府 2003 年 12 月 21 日
的渝府令 160 号，明确规定经纪从业人员资格核准调整由经纪人协会发放；其
三、根据国家工商总局“2004 年 8 月 28 日第 14 号令”规定，自然人、法人和
其他经济组织均可成为经纪人主体；其四、《合同法》确立了居间合同法律制
度，自然人从事提供订立合同机会或提供订立合同的媒介服务的居间行为，并
不违反法律禁止性规定；其五、双方合同约定，原、被告居间合同与被告和攀
连镇安置项目合同同时生效，现被告与攀连镇的安置项目合同早已生效实施，
即原、被告居间合同的生效条件已成就；其六、被告举证（一）不能反驳原告
未取得房地产经纪人资格及该资格证书的效力，一是个人资料并不能证明原告
有无经纪人资格的事实，二是原告个人资料的截止时间是 2004 年 6 月，而原告
取得资格证时间是 2005 年 5 月 18 日；其七、被告主张合同无效无有效证据支
持；其八、被告作为专业的房地产开发企业，原告仅为一自然人，就原、被告
对抗，原告显处弱者，被告与原告签订居间合同，应当是被告真实意思表示，
被告应当对其民事行为承担责任。故原、被告居间合同应当合法有效。
2.原告是否履行合同义务问题。其一、《合同法》第四百二十四条规定，
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服
务，委托人支付报酬的合同。即居间人的义务是提供订立合同的机会或提供订
立合同的媒介服务；其二、原、被告合同第五条约定，原告的主要义务是对该
业务的真实性、可靠性、合法性，被告负责审查、定夺，该约定符合居间合同
的特性，即居间人虽也是受委托人的委托为委托人作成交易服务的，但其在交
易中仅是一个中介人，既不为交易的当事人一方或其代理人，也不直接参与交
易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务上并不体现居间人的意志；其三、
根据原、被告居间合同的内容，已充分证实原告已向被告提供与他人订立合同
的机会即安置项目名称、安置项目地点、订立合同的对象、开发建设数量等，
而且被告正在履行与攀连镇的安置项目合同，证实原告提供订立合同的机会真
实、可靠、合法，原告已履行了合同义务；其四、原、被告合同第九条特别约
定，“如经受原告牵线或撮合被告与攀连镇的安置项目，被告与攀连镇洽谈联
系、签订正式开发建设安置项目合同后，被告就应当按约支付报酬”，该约定
证实被告与攀连镇签订项目合同是经原告牵线而成，并非被告所称是自己中标
完成；其五、居间人的居间活动除双方签订的居间合同和委托人与第三人签订
的合同外，通常不留存其他书面证据或物证，因为居间人并非委托人的代理
人，这是众所周知的事实，也是居间人非交易双方当事人的特性而决定的；其
六、原、被告均用徐辉的证词证明各自的主张，
但徐辉出具给原告的证词中证实原告将项目介绍给被告，并与被告经理张
忠富等人一同到米易县考察安置项目，出具给被告的证词中证实是被告直接与
攀连镇联系、洽谈安置项目、签订合同，其实质并不矛盾，一份证词是证明介
绍被告到米易县考察项目的事实，另一份证词是证明被告与攀连镇联系、洽谈
签订合同的事实，被告举证（三）不能证实原告未履行居间义务；其七、被告
举证攀连镇证明称，“在该项目联系、洽谈中，未接待一个叫向邦东的人参与
被告方与我方的联系、洽谈”，根据《合同法》规定及原、被告合同约定，原
告无须与攀连镇联系、洽谈签订项目合同的义务，攀连镇联系、洽谈项目合同
的对象也非原告，而是被告，攀连镇也无义务接待原告，故被告以该证据证实
原告未履行居间合同义务的理由不成立；其八、被告举证（五），一是传真
件，非原件，本身的真实性无法确认，二是被告不能证实其来源，三是原告当
庭不认可，故该证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认；其九、根据
原、被告居间合同载明的内容，如果是被告自己在攀连镇联系，自己中标的项
目，最终在攀连镇签订项目合同，原告未提供任何信息，未提供被告在攀连镇
签订项目合同的机会，未联系或撮合被告与攀连镇签订项目合同，被告作为房
地产开发专业企业，不可能不知道房地产居间合同的内涵及结果，在原告对被
告无任何信息价值和行为价值的情况下，与原告签订巨额报酬居间合同，有违
常理，且被告该抗辩理由与双方签字认可的居间合同内容完全相悖；其十、居
间合同的生效，是以被告与攀连镇签订项目合同为条件，只需被告与攀连镇的
项目合同生效即足以证实原、被告的居间合同已生效。
为此，本院认为，根据居间合同的特性及原、被告居间合同的约定、被告
经原告提供的订约机会和牵线已与攀连镇签订安置项目合同并已实施等事实，
证实原告牵线提供的信息真实、可靠、合法，达到了居间合同的目的，原告已
履行了居间合同的全部义务的事实应予确认。
3.原告主张居间报酬 1,462,500 元及违约金是否成立问题。原告称居间合
同约定，被告应当支付报酬 1,462,500 元，被告辩称开发用地应以规划许可
证、土地使用证、红线图确认的 亩为据。本院认为：其一、原、被告合
同约定约 亩，应为待定数；其二、被告与攀连镇项目合同约定约
亩（以红线实际测量为准），同样是待定数；其三、原告举证平面图系设计单
位的设计图，设计单位非土地管理部门，国有土地的使用，应以规划和土地管
理部门颁证确认的数据为准；其四、原告称被告举证红线图、规划证、土地证
仅为项目的一部分，但无有效证据支持其主张；其五、居间报酬以居间合同约
定，原、被告居间合同约定的报酬数额是以被告与攀连镇安置项目合同实际用
地量为基础，根据庭审查明及原、被告举证证实，确认用地量为 亩，确
认居间报酬总金额为（ 亩×30,000 元）607,500 元，并非原告主张的
1,462,500 元；其六、合同约定房屋销售 30 日内付 10%，未明确约定“开始销
售房屋”起计时 30 日内，也未明确约定销售房屋完毕或一定比例时起计时 30
日内，根据居间合同的性质、目的，居间合同履行的常例，除非合同有明确特
殊约定，应当认定为被告开始销售房屋起计时 30 日内支付 10%。根据被告售楼
“收款统计表”及“住房单价表”证实，被告于
2005 年 12 月 18 日开始销售房屋，庭审中，被告认可已销售房屋 30%，故
被告应在 2006 年 1 月 17 日内向原告支付居间报酬的 10%；其七、攀连镇向被告
支付工程款 7 日内付 50%，竣工验收后 7 日内付 40%，根据被告与攀连镇安置项
目合同约定，攀连镇向被告付款时间为工程竣工验收、质量检验、办理完毕财
务手续后 15 日内，现工程尚未竣工验收，各种手续尚未完毕，亦无证据证明攀
连镇已付款，故第二、三项支付条件尚未成就，原告主张支付居间报酬仅有 10%
已到约定付款期限，90%尚未到合同约定付款期限，为此，原告现主张报酬中的
90%及违约金，尚不成立，本院不予支持。
【判决理由】
综上所述，本院认为，原、被告签订的居间合同，是双方真实意思表示，
不违反法律禁止性规定，应确认合法有效。原、被告居间合同内容明确认定了
原告已向被告提供了签订合同的机会，使被告与攀连镇签订了安置项目合同，
并已实施的事实已证实原告提供的信息、介绍的业务准确、真实、合法，原告
已履行了居间合同义务，现要求被告按约定支付居间报酬，证据充分，法律事
实清楚，符合法律规定及合同约定，应予支持。
但原告主张居间报酬 1,462,500 元及违约金，其数额及期限一是不符合合
同约定，二是无有效证据支持，其超出合同约定的数额及未到期部份的居间报
酬和违约金，本院在本案中不予支持。被告未按合同约定支付居间报酬，显属
违约，应承担本案民事责任。
【判决结果】
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八
条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十
六条之规定，判决如下：
一、被告重庆新大陆房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内向原
告向邦东支付已到期的居间报酬（607,500 的 10%）60,750 元及违约金
元，合计 61,元；
二、驳回原告向邦东其他诉讼请求。
案件受理费 17,400 元，其他诉讼费 5,220 元，合计 22,620 元，由原告向
邦东负担 20,358 元，被告重庆新大陆房地产开发有限公司负担 2,262 元（此款
原告已垫付，被告在支付第一项款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并
按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判长唐明成
代理审判员周倩
代理审判员范云飞
二○○七年二月二十六日
书记员张怡
五、朱佳等诉上海易成房地产经纪有限公司等居间合同案 5
【基本案情】
原告：朱德华
原告：朱佳
被告：上海易成房地产经纪有限公司
被告：吴慧珠
被告：上海市长宁区社区服务总公司（以下简称社区总公司）
5 案例来源：上海法院网：
区人民法院；编写人：张明浩 杨雪龙；点评人：汪彤。
被告：上海市长宁区民政福利实业有限公司（以下简称福利公司）
原告朱德华、朱佳与原上海长民房地产经纪有限公司（以下简称长民经纪
公司）于 2005 年 3 月 10 日签订“房屋买受中介委托书”，由长民经纪公司居
间两原告与出售人汪清华签订关于座落于上海市某路的房屋买卖合同，由该被
告公司工作人员吴慧珠经办。2005 年 3 月 27 日两原告及吴巧茹（系原告朱德华
之妻）在三份“便条”上签名，商定系争房屋买卖的价格为 670000 元，同日两
原告与长民经纪公司签订了“上海市房地产居间合同”，该份合同在补充条款
中载明“该房价实际为人民币陆拾柒万元整及买进方要求交交易中心时房价写
人民币伍拾贰万元整”。在
2005 年 4 月 18 日两原告与出售人汪清华在长民经纪公司的居间下至上海市
嘉定区房地产交易中心办理房地产过户手续，向交易中心提交了落款为
2005 年 3 月 11 日签订的房价为 520000 元“上海市房地产买卖合同”，同
时两原告也以此价格申报纳税。
另，原长民经纪公司于 2006 年 3 月 8 日被上海市工商行政管理局长宁分局
准予注销登记，该公司的原两个股东即被告社区总公司、被告福利公司承诺该
公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。
原告朱德华、朱佳诉称，2005 年 3 月 11 日两原告通过长民经纪公司（经办
人被告吴慧珠）与案外人汪清华签订了上海市房地产买卖合同，由两原告购买
属于汪清华的坐落于上海市某路房屋一套。合同价款为 670000 元。后两原告支
付了 570000 元，但被告吴慧珠出示了汪清华收到 670000 元房款的收条，让两
原告写下借被告吴慧珠 100000 元的收条一份，并办妥了房产证。嗣后两原告在
房产交易中心查阅材料得知上述房屋的实际成交价为 520000 元。原告在找到汪
清华时，汪称：她根本不了解此事，很明显被告吴慧珠操纵买卖，加价出售，
属违法中介，应将多收的 50000 元予以退还。经原告多次交涉无果，故提起诉
讼，要求两被告返还多收的房款５００００元。
被告上海易成房地产经纪有限公司辩称：其不具备本案的主体资格，从未
居间过两原告与汪清华订立“上海市房地产买卖合同”，也没有收取原告的任
何中介费。从案件的事实来看，系争房屋买卖的中介公司应是长民经纪公司，
故要求驳回两原告的诉讼请求。
被告吴慧珠辩称，其与两原告间无合同关系，所实施的中介行为均为职务
行为，应由长民经纪公司承担法律后果，故其不具有本案的主体资格。两原告
所付房款均由案外人汪清华收取，该房屋买卖的实际价格为 670000 元，到房地
产交易中心办理房产证过户手续时，双方为规避相关契税而约定好合同填报的
价格为 520000 元，这是两原告明知的，也是一致同意这样做的。另外在办理过
户手续时两原告不能交清全部房款，故向其借款 100000 元。对两原告的诉请表
示不同意。从现有的证据看系争房屋的实际成交价为 670000 元，且有原告方的
签字，出售人也出具收条确认房款为 670000 元。两原告诉请该房屋买卖价格为
570000 元无事实依据。即使是原告诉称的那样，原告主张权利应向汪清华主
张，与被告无关。
被告社区总公司、福利公司辩称，从现有的证据看系争房屋的实际成交价
为 670000 元，且有原告方的签字，出售人也出具收条确认房款为 670000 元。
两原告诉请该房屋买卖价格为 570000 元无事实依据。即使是原告诉称的那样，
原告主张权利应向汪清华主张，与被告无关。
【两审概况】
一审法院经审理后认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会
或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订
立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付
报酬并应当承担损害赔偿责任。两原告与长民经纪公司签订“房屋买受中介委
托书”，确立了长民经纪公司是两原告买房的居间人，是双方真实意思的表
示。从查明的事实看，系争房屋的实际成交价为 670000 元。两原告对本案被告
方提交的证据中的签名不予认可的笔迹放弃鉴定，由此产生的不利后果应由两
原告承担；对签
名予以认可的，其认为是在空白纸上签的名，对内容并不知晓，但两原告
对此也未能提交证据加以佐证。从房款支付的过程看，2005 年 4 月 18 日双方到
房地产交易中心办理房产过户手续，两原告已明知提交给房地产交易中心的合
同房价为 520000 元，之前两原告已支付房款 210000 元，加上在过户当日给付
了 50000元，嗣后在同年的
5 月 28 日又支付了 310000 元，使该房屋买卖支付的总价超过 520000 元，
再加上 2005 年 4 月 18 日由原告出具给被告吴慧珠的借款 100000 元的收条，整
整超出两原告认为的合同价 520000 元标的 150000 元，这一行为不符常理，说
明两原告在那时还是认可房价为 670000 元的。系争房屋的出售人出具收条及陈
述笔录均认为房价为 670000 元且已收到 670000 元，两原告现提供的证据尚不
足以证明房价为 520000 元，原告亦未提供其他证据证明被告社区总公司、被告
福利公司及被告吴慧珠操纵买卖，将系争房屋加价出售给两原告。法院难以支
持两原告之诉请。另外应当指出，从原、被告双方签订的居间合同来看，将私
下约定的“成交价为 520000 元”的买卖合同提交给房地产交易中心，是双方事
先明知的，其目的为少缴应纳的契税，属违法行为，原、被告双方应以诚实信
用为重，自觉履行相关的法律法规。但该行为并没有改变本案的房屋买卖的实
际交易情况，且该行为应由相关职能部门依法处罚，不属本案处理范围。依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第八
条、第四百二十五条之规定，判决对原告朱德华、朱佳的诉讼请求不予支持。
一审判决后，朱德华、朱佳不服，向二审法院提起上诉称：法院只能确认
合法有效的经过房地产交易中心登记的合同，而不能抛开房地产交易中心登记
的合同。本案中原审法院却确认了未在房地产交易中心登记的合同，导致认定
事实明显错误；本案系被上诉人吴慧珠一手操纵、欺骗买卖双方，加价出售系
争房屋，
造成房地产交易中心登记的合同与其收取的 670000 元房款的合同两个不同
的房价款，居间人从中牟利的行为损害了国家和买卖双方的合法权益。请求二
审在查清事实后依法改判支持上诉人原审时的诉讼请求。
被上诉人上海易成房地产经纪有限公司辩称：其与本案没有任何关系，不
具备本案的被告主体资格。要求驳回上诉人的请求，维持原判。
被上诉人吴慧珠辩称：上诉人朱德华、朱佳多次签字确认系争房屋的买售
价为 670000 元，原审审理中上诉人放弃笔迹鉴定，表明其承认所签字的合同效
力；房地产交易中心登记的买卖合同上 520000 元房价款是为了规避相关的契
税，上诉人及房屋出售人对此都是明知的，从上诉人已付 570000 元房价款也能
证明该事实。现上诉人企图逃避向被上诉人吴慧珠的 100000 元借款而推翻原来
对房价款的约定，显然不讲诚信。请求二审依法维持原判。
被上诉人社区总公司、福利公司共同辩称：长民经纪公司是接受出售人汪
清华口头委托而与买受人即上诉人朱德华、朱佳建立了居间合同关系，买卖双
方对房价款 670000 元都是清楚的，长民经纪公司也将 670000 元房价款支付给
了出售人汪清华，居间合同义务已经履行完毕，不存在向朱德华、朱佳偿还
50000元房款的义务。请求二审依法维持原判。
上海市第一中级人民法院经公开审理查明：原审法院认定的事实无误。
二审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。朱德华、朱佳应当
举证证明买卖房屋真正的转让价为 520000 元，而非 670000 元。现本案已由上
诉人朱德华、朱佳与长民经纪公司签订的《房屋买受中介委托书》及《上海市
房地产居间合同》，朱德华、朱佳及其朱德华妻子吴巧茹签字的三份便条，未
经房地产交易中心登记的《上海市房地产买卖合同》，朱德华、朱佳已超过
520000元
而实际付款 570000 元并向被上诉人吴慧珠出具 100000 元借款的收条、出
售人汪清华确认收到 670000 元房款等诸多证据，均予证明买卖双方及房屋中介
公司在缔约过程中对真正的房价款 670000 元是清楚的，因此买卖双方应本着诚
实信用原则，以该房价款履行各自的义务。现上诉人朱德华、朱佳仅凭房地产
交易中心登记的房价款为 520000 元的《上海市房地产买卖合同》，而否定约定
一致的 670000 元房价款，并据此要求被上诉人易成经纪公司、吴慧珠等返还多
收的 50000 元房价款，显与本案客观事实相悖；且原审审理中朱德华、朱佳又
放弃对本案相关证据的笔迹鉴定，因此朱德华、朱佳应承担相应的法律后果。
故对其上诉请求，法院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。
【法理研析】
本案是一起居间合同纠纷，需要理清以下几个法律问题。
一、居间合同双方的义务
居间合同是一种古老的商业现象，民法理论上，居间合同也叫中介合同，
是指当事人双方约定一方为他方提供报告订约机会、为订约媒介等交易媒介服
务，他方给付报酬的合同。居间合同分为报告居间和媒介居间。报告居间合同
中居间人只负责向委托人报告订约的机会。就本案来看应属媒介居间，即居间
人于委托人与第三人之间牵线搭桥，为其缔约居中斡旋。在媒介居间中，居间
人的义务是根据委托人的指示提供媒介服务，并就有关订立合同的事项向委托
人如实报告，不得故意隐瞒和提供虚假情况。损害委托人利益的，不得要求支
付报酬并应承担损害赔偿责任。委托人的义务是不得擅自变更取消委托指示，
造成居间人财产损失的须负赔偿责任，同时在居间人居间成功时支付相应的报
酬。本案中居间人为委托人原告买房提供居间服务，并为其找到卖方，促使买
卖双方签订了买卖合同，
故被告作为居间人的义务已经完成，并不存在违约情况。
二、存在阴阳合同的情况下，如何认定房屋价格
意思表示不一致在学理上可分为故意意思表示不一致和无意意思表示不一
致。故意意思表示不一致又有真意保留和虚伪表示之分。真意保留即表意人故
意隐藏心中真意，表示与其真意不同意义之意思表示；虚伪表示是指表意人与
相对人通谋而为虚伪之意思表示。本案房屋买卖合同双方共签订了两份房地产
买卖合同，前合同与后合同对房价的约定不同，如何判断当事人的真实意思，
需要从前后合同的履行情况、前后合同约定价格与市场价的差距大小、合同登
记备案等方面综合认定。从本案查明事实看，（一）从原告与中介公司签订的
居间合同补充条款中载明的内容判断，原告对房价为 67 万元是明知的，只是为
了逃避国家税收在房屋交易登记时故意将房价写成 52 万元。（二）从原告给付
卖方的房款数额看，其实际支付金额已超出房产交易金额 15 万元，对该行为有
悖常理，原告对此又无法作出合理解释。（三）从原告提供给法院的由卖方出
具的收到房款 67 万元的收条看，原告当初支付卖方的房价款共计 67 万元。综
上，原告的意思表示应属虚伪表示，而虚伪表示之效力及于双方当事人应为无
效，本案房屋买卖双方对房款的真实意思表示应当以前一份合同约定的价格即
67万元为准。
六、程兴清与兰兴华、陈怀州居间合同纠纷上诉案 6
上诉人（原审被告）程兴清，男，1955 年 10 月 15 日生，汉族，泸州市
人，从事建筑业，住四川省泸州市龙马潭区安宁乡南溪村三组。
委托代理人曾存华，四川省泸州时代永嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）兰兴华，男，1942 年 11 月 8 日生，汉族，大足县
人，
无业，住大足县龙水镇中和街 42-3号。
被上诉人（原审原告）陈怀州，男，1936 年 4 月 5 日生，汉族，大足县
人，退休工人，住大足县龙水镇五金街 129-32号。
委托代理人（兰兴华、陈怀州共同委托）郑东明，男，1943 年 1 月 21 日
生，汉族，大足县人，住大足县龙水镇幸光路 116号。代理权限：特别授权。
上诉人程兴清因居间合同纠纷一案，不服大足县人民法院（2004）足民初
字第 1184 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现
已审理终结。
6 案例来源：北大法意网 之中国裁判文书库：
庆市第一中级人民法院民事判决书，（2004）渝一中民终字第 3416 号
原审判决认为，兰兴华、陈怀州向程兴清报告订立合同机会，程兴清据此
以所在公司名义签订了合同。合同成立后，陈兴清应按约定支付报酬。陈兴清
出具付款凭据后仅支付了部分现金，其余部分未支付，有违诚实信用原则。遂
判决：一、被告程兴清支付二原告兰兴华、陈怀州报酬 16900 元，于判决生效
后 5 日内支付；二、驳回二原告兰兴华、陈怀州的其他诉讼请求。案件受理费
677 元，其他诉讼费 203 元，计 880 元由被告程兴清负担。判决后，程兴清不服
上诉，理由是原判认定事实错误，自己仅是川南建司派到工地上的工作人员，
也不是工程承包者，签订合同的主体不是自己，故自己不应给付该费。其次，
兰兴华、陈怀州无中介资格和收费许可证，故居间合同不成立，况自己出具的
万元条子是对方的欺诈方式取得，是无效的，要求改判。兰兴华、陈怀州则表
示服判。
经审理查明，2002 年 6 月，大足县龙水镇龙水加油站木货市场片区旧房拆
除，拆除过程中蒋廷品了解到在该片区将要修建大足建材综合市场。蒋廷品与
兰兴华、陈怀州等人在张廉家中闲耍时谈到修房子这一情况。兰兴华、陈怀州
就找到大足县珠溪镇的杨世刚认识了在珠溪搞旧城改造的程兴清的工地上看守
的杨
治权，兰兴华、陈怀州与杨治权在龙水镇张廉家中商谈，由杨治权负责介
绍人来修房子，如果合同签订成功按合同金额付给兰兴华、陈怀州 3%介绍费。
2003 年 4 月杨治权给程兴清讲龙水镇有工程，程兴清就带上公司建筑资质等资
料，同杨治权一起到龙水镇，在中发公司门口，与在此等候的兰兴华一起去了
大足县中发实业有限公司，4 月 29 日，程兴清作为四川省泸州市川南建筑安装
工程公司代理人与大足县中发实业有限公司签订了建设工程施工合同。5 月 19
日，兰兴华、陈怀州去大足县建材综合市场程兴清办公室，要求程兴清给付工
程款总额 3%的介绍费，程兴清出具了书面凭据，载明“关于大足县建材综合市
场工程，3700 平方米，单价 352 元/平方米，总额 130 万元，按 2%付给介绍
人，金额 万元，大写贰万陆千元，付款时间按工程进度甲方转款支付分壹
次，付款人川南建司程兴清， 日”。之后，程兴清陆续支付兰兴华、
陈怀州 9100 元，下欠 16900 元程兴清认为兰兴华、陈怀州未按口头约定保证退
回 20 万元保证金及协助收取工程款，不再支付。兰兴华、陈怀州遂诉至法院要
求给付。
二审中，双方未提交新证据。
本院认为，兰兴华、陈怀州为程兴清提供订立合同机会，程兴清并据此以
川南建司名义签订合同，程兴清向兰兴华、陈怀州出具给付介绍费条子，双方
居间关系成立。法律并无明文禁止自然人从事居间活动，故程兴清应按约向兰
兴华、陈怀州支付报酬。程兴清上诉理由不成立。原审判决正确。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规
定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费 677 元，其他诉讼费 203 元，计 880 元，由上诉人程兴清
承担。
本判决为终审判决。
审判长李立新
审判员汪和平
代理审判员袁文
二○○四年十二月六日
书记员周雪梅
七、阜康公司与被告清溪粮站居间合同纠纷案 7
原告枣阳市阜康粮油有限责任公司(以下简称阜康公司)。
法定代表人罗坤，阜康公司经理。
委托代理人田家国，湖北鸣天律师事务所律师。
被告渠县清溪场区粮油食品站(以下简称清溪粮站)。
法定代表人田建伯，清溪粮站站长。
委托代理人罗东，四川达州银桥律师事务所律师。
委托代理人刘晓东，四川达州银桥律师事务所法律工作者。
原告阜康公司与被告清溪粮站居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成
合议庭，公开开庭进行了审理。原告阜康公司委托代理人田家国，被告清溪粮
站委托代理人罗东、刘晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阜康公司诉称：2000 年 11 月 28 日，原、被告签订居间合同，合同约
定原告为被告提供 10000 吨稻谷销售机会，价格为 1．12 元/公斤，合同成立被
告即按每公斤 0．07 元向原告支付居间报酬，合计 70 万元。合同签订后，原告
按合同约定于同日向被告提供了贵阳三家单位销售稻谷机会，并促成贵阳三家
单
位与被告签订。10000 吨稻谷购销合同。合同成立之后，被告未能按约定向
原告支付居间报酬款，给原告造成了经济损失。为此，诉请判令被告清溪粮站
支付居间报酬 70 万元，赔偿原告律师代理费及其他损失 3 万元并承担诉讼费
7 湖北省枣阳市人民法院民事判决书(2001)枣经初字第 24 号。
用。
原告为证明所陈述的事实及支持其主张，举证如下：
1．2000年 11月 28日，原、被告签订的居间合同；
2．原告以居间人身份促成被告与贵阳粮油供应有限责任公司、贵阳经济技
术开发区粮食购销公司、贵阳丰源粮油有限责任公司等三家单位签订 10000
吨，价格为 1．12元/公斤稻谷购销合同三份。
被告清溪粮站辩称：原、被告居间合同已解除，被告已与原告联系的贵阳
上述三家单位另外签订三份稻谷购销合同，原告已不再是居间人；原告为履行
居间合同，隐瞒贵阳当时稻谷市场价的真实情况，原告不应得到居间报酬；即
使居间合同有效，原、被告在居间合同第四条约定：“供货结束后一个月内全
部付清报酬”是附条件的民事法律行为，现供货合同未履行，所附条件未成
就，也不应向原告支付居间报酬 70 万元；原告主张律师代理费及损失于法无
据，法院不应支持。
被告为证明所陈述的事实及支持其主张，举证如下：
1．被告代理律师对有关居间合同签订、解除及原告隐瞒贵阳稻谷市场价的
真实情况调查代坤富的笔录；
2．以原告为居间人促成的被告与贵阳经济技术开发区粮食购销公司签订的
载有贵阳方注明的合同无效的稻谷购销合同一份；
3．贵阳市粮食局于 2000年 12月 6日出具的介绍信一份；
4．2000 年 12 月 7 日，被告与贵阳上述三家购货单位另外签订稻谷购销合
同 3份及部分履行合同的铁路货票四份。
原、被告所举的证据，经庭审质证，双方发表质证意见如下：
(1)被告对原告所举第 1、2 项证据中关于双方签订居间合同及原告履行居
间合同义务的真实性无异议，但认为居间合同是附条件的民事法律行为，所附
“供货结束”这一条件未成就，且居间合同已解除，不应支付居间报酬。原告
却认为“供货结束”是指被告与贵阳三家单位所签合同的供货期限的结束，是
附期限的民事法律行为。
(2)原告对被告所举第 1 项证据有异议，认为证人应出庭作证，且证据形式
不合法，随意性很强，不具有真实性；对第 2、3、4 项证据的真实性无异议，
但认为与本案无关，因为购销合同是否履行，不影响居间合同的履行，相反，
却证明了被告已履行了原告为居间人的购销合同。
经评议，合议庭对上述证据认证如下：
(1)原告举出的第 1、2 项证据的真实性，被告不表示异议，且具有证据的
合法性、关联性，应作为本案认定相关事实的依据；
(2)被告所举第 1 项证据，属证人证言，但证人代坤富未到庭，本合议庭无
法核实其身份，其陈述的原告隐瞒贵阳稻谷市场价格与被告举出的第 4 项证据
相矛盾，对整个证言原告亦未予认可，又无其他证据相印证，故不予采信；
(3)被告所举第 2 项证据，因贵阳方不是居间合同的当事人，其单方宣布合
同无效的行为，不能作为推断居间合同是否解除的依据，且被告所举第 2 项证
据与本案争议的相关事实不具有关联性，不能作为认定相关事实的依据；
(4)被告第 3 项证据与本案事实亦无关联性，不能作为认定本案事实的依
据；
(5)被告第 4 项证据，能判断本案所附条件能否成就，与本案具有关联性，
且原、被告对其合法性、真实性没有表示异议，应作为本案认定相关事实的依
据。
本院根据上述有效证据，认定以下事实：
一、2000 年 11 月 28 日，原、被告签订居间合同，合同主要约定：原告为
被告提供 10000 吨、单价为 1．12 元/公斤的稻谷销售合同的订立机会并促使销
售合同成立；合同成立，被告按 0．07 元/公斤为原告提取报酬，合计 70 万
元；合同成立供货结束之后，一个月内全部付清报酬。合同签订后，原告以居
间人身份于 2000 年 11 门 28 日促成被告分别与贵阳粮油供应有限责任公司签订
了 4000 吨、单价为 1120 元/吨、2000 年 12 月 25 日交货完毕的稻谷购销合同；
与贵阳经济技术开发区粮食购销公司签订了 3000 吨、单价为 1120 元/吨、2000
年 12 月 28 日交货完毕的稻谷购销合同；与贵阳丰源粮油有限责任公司签订了
3000 吨、单价为 1120 元/吨、2000 年 12 月 28 日交货完毕的稻谷购销合同。但
原告居间报酬被告分文未付。
二、2000 年 12 月 7 日，被告在未履行上述三份购销合同的情况下，又另行
与贵阳经济技术开发区粮食购销公司签订 2000吨、单价 1120元/吨、
2001年 1月 15日发完的订购稻谷合同；与贵阳粮油供应有限责任公司签订
2000 吨、单价 1120 元/吨、2001 年 1 月 15 日交货完毕的购销稻谷合同；与贵
阳丰源粮油有限责任公司签订 4000 吨、单价 1120 元/吨、2001 年 1 月 15 日交
货的购销稻谷合同；且已部分履行了购销合同义务。
综合本案原被告诉辩称意见，合议庭认为双方所争议的焦点为：(1)居间合
同是否有效；所附“供货结束后一个月内付清全部报酬”的约定是附条件的民
事行为，还是附期限的民事行为；所附条件是否成就；报酬是否应支付；(2)原
告是否隐瞒贵阳稻谷市场价格；(3)居间合同是否解除；(4)代理费和其他损失
3万元是否应受法律保护。
本院认为：原、被告签订的居间合同，系双方当事人真实意思表示，没有
违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。双方所签的居间合同关于“合
同成立供货结束之后，一个月内全部付清报酬”中的“供货结束”，结合前后
文义，是供货履行的结果行为，此结果是否发生、主要取决于被告行为。从逻
辑上讲，供货既存在有结束的后果发生，也存在有供货不结束的后果发生，故
这一支付居间报酬条件的约定，属附条件的民事法律行为。本案中支付居间报
酬的条件成就与否取决于被告的供货行为，但被告为了阻止支付报酬条件的成
就，以达到不支付原告 70 万元报酬的目的，在原告履行居间合同义务后，又与
居间人(即原告)所联系的贵阳前述三家单位另行签订稻谷购销合同，并进行履
行，而不履行以原告为居间人的购销合同义务，其行为已构成为自己利益不正
当地阻止条件成就，应视为支付居间报酬的条件已成就。故被告辩称所附条件
未成就，不应支付报酬的主张，本院不予支持。原告辩称“供货结束”是附期
限的民事行为的主张，本院亦不予支持。被告另辩称，原告在给被告提供贵阳
前述三家单位签订购销合同时，隐瞒了贵阳当时的稻谷市场价，从原、被告分
别提供的被告先后与贵阳前述三家单位签订的稻谷购销合同比较看，前后稻谷
价格并未变动，故被告辩称原告隐瞒稻谷市场价格与事实不符，其相关主张本
院不予支持。被告还辩称居间合同已解除，不应支付报酬，无事实依据，其相
关主张本院亦不予支持。
原告要求被告赔偿律师代理费及其他损失 3 万元，未向本院提交相关证
据，对其主张，本院不予支持；但原告要求被告支付居间报酬合法有理，应予
以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第四百二
十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告清溪粮站支付原告阜康公司居间报酬 70 万元，于本判决生效后三
日内付清。
二、驳回原告阜康公司要求被告清溪粮站赔偿律师代理费及其他损失 3 万
元的诉讼请求。
案件受理费 13220 元，财产保全费 4270 元，审理中实际支出费 6000 元，
共计 23490 元，原告阜康公司负担 1210 元，被告清溪粮站负担 22280 元，于本
判决生效后三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并
按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄樊市中级人民法院。
审判长杜金龙
审判员彭金宏
审判员刘东武
二○○一年四月三十日
