小组分工
房屋装饰装修管理---尹玮莹
1
房屋安全管理---赵砖南
2
房屋日常维护养护管理---古贤贤
3
房屋附属设备设施维修养护管理---黄恩彤
4
特种设备维修养护管理---郭丽婵
5
建筑智能化管理系统---蒋芷婷
6
房屋装饰装修管理房屋装饰装修管理
房屋维修装饰管理
房屋装饰装修
管理制度
房屋装饰装修
施工管理
房屋装饰装修
工程的验收
房屋装饰装修管理制度
1.申报登记制度
（1）业主申报业主申报：业主在需要进行装饰时应提前向管理处申报并填写装饰申请书（单），内容括装饰装
修项目、施工时间、施工队伍情况，同时应附房屋所有权证复印件、业主身份证复印件、装饰装修方案
复印件、施工企业营业执照复印件，施工人员身份证等资料。如果是使用人需要装饰装修则提供业主本
人身份证复印件及同意装饰装修的书面证明。
（2）管理处审核管理处审核：管理处接到业主的装修申请后应及时进行审核。审核的内容主要包括施工方案及施
工企业的资质情况。
（3）批准批准：当物业服务企业确认装修方案为合理方案后，应对装饰装修申请予以批准。同时物业服务
企业的相关人员应将房屋装修过程中的禁止行为和注意事项告知业主。
（4）签订装修协议签订装修协议：业主（使用人）或施工企业应当与物业服务企业签订房屋装饰装修协议，协议一
般包括：装饰装修工程内容、装饰装修时间期限、允许的施工时间、垃圾的处置、禁止行为和注意事项、
违约责任等。
2.装饰装修巡检制度
物业服务企业的相关工作人员，如工程部工作
人员，应结合部门的工作规程在业主装饰装修过
程中每日到现场巡视、监督检查。检查的内容包
括：是否按照装饰装修方案施工，是否有违规施
工，是否有安全隐患等等。如发现有违规行为，
应立即制止并要求责任人及时纠正。
房屋装饰装修施工管理
1.房屋装饰装修施工管理的内容
房屋装饰装修施工管理是指物业服务企业按照房屋室内装饰管理服务协议对装修人或企业在房屋室内
装饰装修等一系列过程中所进行的现场监督和管理活动，一般也成为二次装饰装修管理。相关工作人员应在
管理郭过程中对违反有关规定的行为及时纠正和处理，具体管理内容如下：
1）监督施工人员凭临时出入证明进出物业区域，并在指定区域内施工。
2）监督施工企业必须按照装饰装修方案及相应的技术标准施工。
3）施工企业和从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措
施，不得擅自动用明火和进行焊接作业。
4）装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。
5）严格按照装饰装修协议中规定的时间进行施工，避免扰民。
6）按照装饰装修协议中的期限进行施工，如需延期，应到管理处办理延期手续。
7）空调机应按统一规划的位置安装，客梯不得作为运送装饰装修材料和货物的工具。
8）任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常
生活的行为，都有权检举、控告、控诉。
2.房屋装饰装修施工管理中的相关规定
（1）装饰装修作业时间的规定
（2）建筑垃圾处置的规定
（3）装饰装修的禁止性规定
（4）损坏房屋有节能设施，降低节能效果
（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为
【案例8-1】 书P121
房屋装饰装修工程的验收：
装饰装修工程竣工后，一般由物业服务企
业工程部人员进行验收。验收时，应当按照
合同约定和相应的质量标准进行。验收合格
后，装饰装修企业应当出具住宅室内装修质
量保修书。对验收不合格的，应当要求装修
人和企业及时进行整改。
附一
某小区装饰装修管理办法
1.装饰装修申报程序
1）先向管理处提出申请，审批
2）业主收到批复后，按规定办理相关手续及出入证等
2.装饰装修管理要求
1）接受物业公司的统一管理、监督和检查
2）不得改变原有房屋的结构、外貌及配套设施的使用功能
3）保持外墙立面的统一
4）不得改变上下管道的位置走向
5）不得污染或损坏公共区域
6）装饰装修垃圾及时清运
3.工程验收 （附二：装饰装修申请审批表）
房屋安全管理
内容
案例
房屋安全检查
1.一般性房屋安全检查的方法
2.房屋安全检查步骤及注意事项
3.各类房屋中不同结构的检查重点
4.房屋安全检查报表的填制
危险房屋的评定
城市危险房屋管理的规定
案例一
2016年5月9日，衢州市气象台发布
暴雨蓝色预警信号。衢州地区出现明
显降雨天气。晚上7时至8时之间，衢
江区黄坛口乡紫薇村大门里自然村一
民房倒塌，所幸无人员伤亡。
恶劣天气造成房屋倒塌
案例二
4月11日，上海松江区佘山镇西霞
路上的一幢三层房屋倒塌，民警在
第一时间从废墟中救出一对母子。
之后，经过超过十小时的连续搜救，
未发现被困人员。
4月12日下午，松江区政府紧急召
开区域环境整治暨建筑安全监管工
作会议，指出当前区域环境综合整
治正在轰轰烈烈地开展，建筑、施
工、清拆、整治过程中的安全问题
不容忽视，类似佘山倒塌房屋内的
安全隐患情况大量存在，要确保此
类事件不再发生。
房屋存在安全隐患造成房屋倒
塌
房屋安全检查
1.一般性房屋安全检查的方法
（1）直观检查
（2）敲击刺探检查
（3）仪器测试
（4）结构验算
房屋安全检查
2.房屋安全检查步骤
（1）实施房屋安全检查前，检查小组首先要查阅房屋图样及有关资料，熟悉并掌握房屋
建筑及结构的布局和特征。
（2）检查前首先要做好四核对
（3）检查建筑物周围环境的影响及有无损害房屋结构的认为因素
（4）对平房或木屋盖楼房，入室前要先查看房屋外观有无严重裂缝变形、倾斜错动，屋
面是否塌腰沉折
（5）检查室内装修、设备、电气的损坏情况
（6）检查室外装饰装修的损坏情况
（7）检查屋面的损坏情况
（8）检查时要认真逐项填写检查记录表，并由检查人、复核人、负责人签名
房屋安全检查
3.各类房屋中不同结构的检查重点
（1）钢结构的房屋
①对钢结构的杆件、焊缝、给排水设施应重点检查
②应注重钢结构的柳钉和螺栓连接的检查
③应检查钢材的锈蚀情况，特别检查经常干湿交替的部位
（2）钢筋混凝土结构房屋
①梁的支座附近、梁跨以内的裂缝、变形发生及发展状况
②梁、柱、墙联系处的梁端、柱头、墙体有无新出现的裂缝
③各种板的支座附近和跨中有无横裂缝、顺裂缝或斜裂缝、原有裂缝有无
发展
④混凝土层架的弦杆、腹杆有无裂缝，支撑部位有无移动，屋架是否倾斜，
连接铁件有无变形、锈蚀和松动
（3）砌体结构房屋
①纵横墙体连接处至转角处有无竖裂缝或斜裂缝
②门窗口有无裂缝及错动，砖砌承重墙、窗间墙、独立柱有无裂缝、倾
斜、错动和下沉
③基础、墙角有无变形、下沉开裂
（4）木结构房屋
①该类房屋中糊纸或包镶的柁、檩必须打开检查
②房屋的整体有无倾斜、变形，周围环境对房屋本身有何直
接影响，柱子是否倾斜、弯曲、下沉，柱头、柱根是否糟朽，
柁，檩是否过度弯曲、有无横裂缝、斜裂缝、或明显新出现
的裂缝，有无木节、虫蛀
③檩头、柁头有无糟朽，加固过的柁、檩有无变形、错动情
况，木结构上的铁件有无松动、锈蚀变形
房屋安全检查
4.房屋安全检查报表的填制
房屋安全检查要按时镇制统一的报表。具体要求是：
（1）原始调查表，除表头可在室内填写外，其余调查项
目均应在检查现场，随查随填，不得填漏、误填
（2）整理调查表应在审核原始调查表填制齐全、无误的
情况下进行。做到应填尽填
（3）汇总报表按时上报主管机关
危险房屋的评定
危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，
随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和
使用安全的房屋。
根据《危险房屋鉴定标准》的规定，房屋危险性等级的
划分从地基基础，上部承重结构和围护结构三个组成部
分的危害程度考虑，划分成A、B、C、D四个等级。
城市危险房屋管理的规定
房屋所有人和使用人，应当爱护和正确使用房屋。
建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门
负责本辖区的城市危险房屋管理工作。
房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关
民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应及时进行鉴定。
对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：
（1）观察观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。
（2）处理处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。
（3）停止停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的
房屋。
（4）整体拆除整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属
于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时
限，一般不超过一年。
房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴
定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。
房屋所有人应定期对其房屋进行安安全全检检查查。在暴风、雨雪季节，房
屋所有人应做好排险解危的各项准备；市、县人民政府房地产行政
主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救
灾工作。
房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，
应采取安全措施。
房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，
及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，
或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门
代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。
房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时，各有关部门应给
予支持，及时办理，以免延误时间发生事故。
异产毗连危险房屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有
关规定，共同履行治理责任。拒不承担责任的，由房屋所在地房
地产行政主管部门调处；当事人不服的，可向当地人民法院起诉。
因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：
（1）有险不查或损坏不修；
（2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。
因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任：
（1）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；
（2）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；
（3）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。
有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：
（1）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；
（2）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；
（3）因拖延鉴定时间而发生事故。
房屋日常维护
养护管理
目录
一、内容和要求
五、房屋维修工程的验收
二、房屋维修工程的分类
三、房屋维修责任的划分
四、房屋维修施工管理
一、内容和要求
在房屋日常维修养护过程中，物业服务企业可以对房屋的各个组成
部分根据具体情况实施零星养护或计划养护。
两个概念
零星养护指由于自然或人为因素引起房屋各个组成部分的损坏
而进行的小修，如屋面的补漏及泛水的修补。
计划养护是指订立科学的大、中、小修三级修缮制度，定期对
房屋实施养护以保证房屋的正常使用，延长其使用寿命。
具体内容
屋面 装饰
装修
地基
基础 楼地面
门窗
1.地基基础
检查地基基础附近是否有附加荷载，
防止由于附加荷载的影响而产生的
附加沉降；检查地沟内的各种管道，
防止漏水引起的基础浸泡及下沉；
北方地区应注意地基基础的保温工
作，防止基础的冻害；保持外墙底
部的勒脚完好无损，使基础保持良
好的受力状态。
2、楼地面
做好厨房、卫生间地面的防水，管道与地
面连接部位的防水防漏处理，装饰装修之
前要做24小时的闭水实验。阳台地面避免
使用荷载大的装饰装修材料，避免超出地
面荷载情况发生。
3、装饰装修
饰面工程如有损坏应及时修补，
注意通风，防止受潮。避免硬物
碰撞。对大理石等特殊的饰面材
料要用专业清洗剂清洗避免损坏。
4、门窗
定期更换易损部件，向业主宣传正确
的使用方法，严禁不正确的使用导致
使用寿命减少。
5、屋面
定期检查，发现问题及时处理。
防止产生不合理的荷载，如屋面
广告牌、天线、热水器的安装要
保证不影响原有的使用功能。
要求
项目的收集
任务的实施
任务的落实
做好回访
工作
二、房屋维修工程的分类
翻修工程
大修工程
中修工程
小修工程
综合维修工程
具体内容 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程
含义
凡需全部拆除、另
行设计、重新建造
的工程为翻修工程。
凡需牵动或拆换部
分主体构件，但不
需要全部拆除的工
程为大修工程
凡需牵动或拆换少
量主体构件，但保
持原房的规模和结
构的工程为中修工
程。
凡以及时修复小损
小坏，保持房屋原
来完损等级为目的
的日常养护工程为
小修工程
凡成片多幢（大楼
为单幢）大、中、
小修一次性应修尽
修的工程为综合维
修工程
费用
低于该建筑物同类
结构的新建造价
该建筑物同类结构
新建造价的25%以
上
在该建筑物同类结
构新建造价的20%
以下
综合年均费用为所
管房屋现时造价的
1%以下
一次费用应在该片
（幢）建筑物同类
结构新建造价的
20%以上
特点
规模大、投资大、
工期长
工程地点集中、项
目齐全、工程量大、
花费大、具有整体
性
工地比较集中、项
目较小、工程量较
大、工程的计划性、
周期性强
项目简单、零星分
散、量大面广、时
间紧迫、反复性强、
服务性强
规模较大、项目齐
全、工期长、花费
大
适用对象 危险房 严重损坏的房屋 一般损坏的房屋 完好、基本完好房
维修要求
必须符合完好房屋
标准的要求。
必须符合基本完好
或完好标准的要求。
70%以上必须符合
基本完好或完好的
要求。
必须符合基本完好
或完好标准的要求
附3 房屋完损标准（P128-132）
等级分类
完好
基本完好
一般损坏
严重损坏
评定要素
• 房屋结构：基础、承重构件、非承重
强、楼地面、屋面等
• 房屋装修：门、墙、柱的饰面、顶棚、
饰面装修等
• 房屋设备：水卫、电照、暖气空调及
一些特殊设备（消防、电梯、水泵、
监视器等）等
三、房屋维修责任的划分
保修期内
根据《房屋建筑工程质量保修办法》，房屋建筑工
程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单
位应当履行保修义务。在正常使用下，房屋建筑工
程的最低保修期限为：
地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该
工程的合理使用年限
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外
墙面的防渗漏，为5年
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期
电气管线、给排水管道、设备安装设备安装为2年
装修工程装修工程为2年
其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定
保修期满后
物业服务企业承担房屋建筑共用部
位、公用设施设备、物业规划红线
内的市政公共设施和附属建筑及附
属配套服务设施的修缮责任
业主承担物业自用部分和自用设备
的维修责任
凡属使用不当或人为造成的房屋损
坏的，由其行为人负责修复或给予
赔偿
房屋维修的一般责任
所有人承担
保修期内
由施工单位和建设单位负责
保修期满后
公用部分、共用设备
专项维修基金，全体业主共
同承担
自用部分、自用设备
业主自行负责
租赁私房的维修责任
依约承担
人为损毁房屋的维修责任 行为人承担
对于那些不及时维修或因他人阻碍，可能导致房屋发生危险的，房管部门有权采取排险解危的强制措施，费用由当事人
承担。
四、房屋维修施工管理
房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工
质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋
维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。
具体内容包括：
1.房屋维修技术管理
房屋维修技术管理是指为保证养护工程质量和技术水平，对房屋维修工程中
的各个技术环节，按国家的技术标准进行的一系列科学管理工作的总和。
具体包括：
指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗
定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修技术方案
建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况
制定技术管理制度，确定责任人
监督房屋维修施工过程的技术规范执行情况
2.施工现场管理
施工现场管理是以施工组织设计或施工说明为依据，在施工现场进行的各种管理活动。
现场管理要指派专人负责，并贯穿整个施工工程。
其主要内容有:
A.按计划拆除旧建筑，排除障碍物，清运渣土等
B.注意生产与住户安全，在拆除与翻修时，设立施工防护标志，避免给业主的生活和
工作带来不便，处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系
C.修建或利用各项临时设施并结合施工进度，安排好施工衔接及料具进退场，节约施
工用地满足工程连续施工的需要
D.按施工材料需用计划，实行材料限额领料与核算制度，并做好现场材料的检查、保
管
E.及时回收旧料、废料，做好修旧利用
F.维修工程竣工后，及时清理现场，将剩余材料进行清点，并办好转、退料手续
3.施工安全管理
认真贯彻执行安全生产管理制度，是搞好房屋维修工作的一项重要措施。
因此，要加强对安全生产工作的领导，经常对现场作业进行安全检查，并组
织职工学习安全生产操作规程。建立健全安全生产管理制度，严格执行安全
操作规程，确保安全施工。
五、房屋维修工程的验收
管理处
接到验收通知
交付使用
不符合质量标准
返工
组织有关部门
或人员进行工
程验收
返工合格
签证
1.房屋维修工程验收的标准
A.符合修缮设计或修缮方案的要求，满
足合同的规定
B.符合《房屋修缮工程质量检验评定标
准》，凡不符合的，应进行返修直到符
合规定的标准
C.技术资料和原始记录齐全，完整准确
D.窗明、地净、路通、场地清，具备使
用条件
水、暖、卫、气、电等设备调试运行正
常，烟道、沟管畅通
2.房屋维修工程验收的依据
A.项目批准文件
B.工程合同
C.修缮设计图样或修缮方案说明
D.工程变更通知书
E.技术交底记录和纪要
F.隐蔽工程检验记录
G.材料、构件检验及设备调试等资料
房屋附属设备设施维修养护管理
房屋附属设施设备概述房屋附属设施设备概述
学习目标
通过本章的学习，
了了解解房屋附属设备设施维修养护的目的，熟熟悉悉房房屋屋附附属属设设备备设设施施的种
类和用途，掌握掌握房屋附属设备设施的保养和维修制度；
能够进行进行房屋附属设备设施的保养工作和维修管理工作；
了解了解特种设备特种设备的含义，的含义，熟悉特种设备熟悉特种设备的的安全管理规定安全管理规定；；
熟熟悉悉住住宅宅小小区区智智能能化化系系统统的的组组成成，，能能过过对对智智能能化化小小区区附附属属设设备备设设施施进进
行行运用管理及维修管理工作。运用管理及维修管理工作。
关键词：房屋附属设备设施房屋附属设备设施
维修养护计划维修养护计划
特种设备特种设备
智能化小区智能化小区
房屋附属设备设施概述
房屋附属设备设施维修养护的目的
房屋附属设备设施维修养护管理主要通过正确合理的使用，有效的养护，
正常的维修，保证物业设施设备处于良好的工作状态，尽量避免其使用价值
的下降。在保证和提高各种设施设备功能的同时最大限度的发挥其综合效益。
这就要求管理人员要有很高的技能。
房屋附属设备设施的种类
•是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，如：
给排水设备等，它是构成房屋建筑实体不可分
割的有机构成部分，是发挥物业功能和实现物
业价值的物质基础和必要条件。
房屋设施设备主要由以下几个系统组成：
1.给排水系统 4.燃气设备系
统
2.电气工程系统 3.供暖、空调、
通风系统
1.给排水系统
（1）给水设备
（2）排水设备
（3）房屋卫生设备
（4）消防设备
（5）房屋热水供应设备
2.电气工程系统
（1）供电设施设备
（2）物业的弱电设备
（3）房屋的电梯设备
（4）电器照明设备
（1）供暖设备
（2）空调设备
（3）通风设备
房屋的燃气设备包括：
燃气灶、燃气表、燃气管道、
天燃气管网等。
房屋附属设备设施养护管理
房屋附属设备设施的保养和维修制度
1.制定房屋设备设施养护管理制度
2.房屋设备的三级保养制度
（1）日常维护保养
（2） 一级保养
（3）二级保养
3.设备的预防性计划维修保养制度
设备的预防性计划维修保养制度是为了防防止止意外
损坏而按照计划进行一系列预预防防性性的设设备备维维修修和管管
理理的组织措施和技术措施。
•4对共同设备设施的定期巡视检查制度
• 物业巡视检查制度：巡视检查路线路线、巡视检查计划计划、巡视检
查制度制度、巡视检查工作程序工作程序等。巡视检查既能发现设施设
备中运行存在的问题存在的问题，又能预防设施设备中运行可能发生
的问题。
房屋附属设备设施
养护制度的实施
2）检查监督。由班组长负责监督设备操作人员
每日填写设备巡查记录，并对责任房屋内的设备进行
定期巡查，每月根据设备运行、维修、养护、异常变
化等情况填写当月设备巡查报告。
房屋附属设施设备维修的分类和特点
1房屋附属设施设备维修的分类
（1）零星维修工程（2）中修工程
（3）大修工程 （4）设备更新和技术改造
2房屋附属设施设备维修的特点
（（11）维修成本高）维修成本高
（（22）维修技术要求高）维修技术要求高
（（33）随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合）随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合
房屋附属设备设施的维修制度
根据物业的类型和特点，结合房屋附属设备设施
的种类定制定制如下管理制度：
1.巡检制
2.分工负责制
3.季度和年度安全检查制
4.维修报告制度
5.维修工程的审批制度
房屋附属设备设施的维修及故障处理程序
请看书本141页图9-2
房屋附属设备设施的维修管理内容
1.给水系统的管理
2.排水系统管道的管理
3.供暖系统的管理
4.空调系统的管理
5.供电系统的管理
6.电梯系统的管理
1.给水系统的管理
1)一般规定每半年对给水管道进行一次定期检查维
护道表面有无锈蚀现象,若有锈蚀脱皮现象应及时维
修,若管道锈蚀严重,可考虑更换新管道.
2)防止冰冻
3)防止管壁产生冷凝水
4)水池(箱)的定期清洗和消毒
5)水泵房的管理
2.排水系统管道的管理
1)防止管道阻塞 2)设置清扫口
3)设置检查口 4)查漏补漏
5）保养
1)空调系统的运行
2)空调设备设施的日常养护
工作
4.空调系统的管理
3.供暖系统的管理
1)供暖运行期间的养护
2)非供养期的维护管理
5.供电系统的管理
1）供电系统的运行使用管理
2）供电系统的日常养护
6.电梯系统的管理
1）电梯设备的使用管理
2）电梯设备的日常养护
特种设备维修养护管理
1、特种设备的含义
特种设备特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器（气
瓶，下同）、压力管道、→→承压类特种设备承压类特种设备
电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施→→机电类特种设备机电类特种设备。
同时也包括其附属的安全附件、安全保护装置与安全保护装置相
关的设施
原则
安全至上原则
1
企业负责原则
2
责权一致原则
3
统一监管原则
4
综合治理原则
5
33、特种设备的委托管理、特种设备的委托管理
物业服务企业一般采取承包制的办法，将特种设备委托给专业化的维修养护公司
进行专业的维修养护。
委托方式通过公开的招标公开的招标或者邀请招标邀请招标形式，贯彻“公平、公正、公开、合理”
的原则实施招标，并与中标公司签订特种设备养护委托合同。
委托合同一般可划分为大包合同、中包合同、小包合同。
大包合同：是指设备所有维护保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修
均有专业维修保养公司负责，其维修费较高维修费较高
中包合同：是指专业化的维修保养公司对设备进行年度定期保养，小零部件更换
以下，应急抢修及小修和更换零配件的费用均有物业服务企业负担费用均有物业服务企业负担。
小包合同：是指专业维修保养公司只负责提供配件和技术指导，其他所有人工由
物业服务企业技术人员负责，费用相对低廉费用相对低廉。
5、特种设备维修养护管理的相关规定
1）特种设备出厂时，应当附有安全技术规范要求安全技术规范要求的设计文
件、产品质量合格证明质量合格证明、安装及使用维修说明维修说明、监督检验监督检验
等文件
2）特种设备使用单位特种设备使用单位应当
在特种设备投入使用前或投入使用后3030日内日内，向直辖
市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门登记登记
对在使用的特种设备进行经常性日常维护保养经常性日常维护保养，并定
期检查并记录，发现异常情况及时处理。
对特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装
置及有关附属仪器仪表进行定期校验、检修、并作出记录
3）国家国家鼓励进行科学的管理方法，采用先进技术采用先进技术，提高提高特
种设备安全性能安全性能和管理水平，增强增强特种设备生产、使用单
位防范事故能力防范事故能力。。
4、特种设备安全技术档案的建立
特种设备安全技术档案应当包括以下内容：
1、特种设备的设计文件设计文件、制造单位制造单位、产品产品
质量合格证明质量合格证明、使用维护说明使用维护说明等文件以及安安
装技术文件装技术文件和资料资料；
2、特种设备的定期检验和定期自行检查的
记录；
3、特种设备的日常使用状况记录；
4、特种设备及其安全附件、安全保护装置、
测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维
护保养记录；
5、特种设备运行故障和事故记录；
6、高耗能特种设备的能效测试报告、能耗
状况记录以及节能改造技术资料
住宅小区智能化系统的组成
建筑设备自动化系统
火灾自动报警与消防联动控制系统
安全防范自动化系统
1、建筑设备自动化系统
（1）给排水监控子系统
可利用给排水监控子系统进行监测，对给排水泵事实分布式监控和集中管理，根据水箱、水池水位的高低控制水
泵的启停，控制主要设备的切换，自动轮换以及水位异常报警和设备故障报警，还可以进行供水段的水压、水池还可以进行供水段的水压、水池
的液位监测，污水池的高限位监测和预警、水泵的状态指示等的液位监测，污水池的高限位监测和预警、水泵的状态指示等。
（2）变配电监控子系统
主要是通过物业管理的控制中心对各系统的电流、电压、频率、功能等电量参数进行监控，并对异常情况进行报
警和记录。
（3）空调监控子系统
提供室内空气的温度、湿度、气流速度、空气洁净度的控制及能源管理。
（4）照明监控子系统
主要是对物业小区内照明设备实行集中的管理和控制。根据不同用途可分为：正常照明、应急照明、值班照明、
警卫照明、景观照明、障碍标志照明等
（5）电梯监控子系统
对电梯的管理：
监视功能：监视电梯及电梯的运行状态：电梯紧急情况报警等。
管理功能：按控制程序管理多台电梯在高、低峰时间的运行，达到高效、
节能：通过对电梯运行时间的统计积累，作为进行维护的依据
（6）远程抄表子系统
（7）停车场管理子系统
在停车场的出入口安装非接触式IC卡的读卡器和挡车器来限制车辆的进出。
2 火灾自动报警与消防联动控制系统
（1）火灾自动报
警子系统
主要功能是探测火灾隐患
，是智能建筑中的重要组
成部分。
（2）消防联动控制子系统
主要包括：火灾报警控制器；自动灭火系统的控制；防排
烟及空调通风系统；防火门、防火卷帘的控制；室内消火
栓系统的控制；电梯回降首层控制装置；火灾应急广播、
火灾应急照明及疏散指示及消防通信设备的控制等。
3、安全防范系统
（1）电视监控子系统
主要作用是对建筑物内的主要公共活动场所、通道、电梯
及重要部位和场所等安装摄像机并进行有效监视和记录，对
重要部门和设施的特殊部位能进行长时间的录像和监测。
（2）出入口控制与门禁子系统
作用主要是对楼内外通行门、出入门、通道、重要办公室
门等处设置出入口控制装置，限制和记录人员的出入。
（3）防盗报警子系统
在一般的物业小区中主要包
括家庭安全防范系统和周界
报警系统两部分。
（4）电子巡更子系统
建筑智能化系统的运行管理
1、工程部各专业工程师要全程参与建筑智能
化系统、调试和验收
2、针对建筑智能化系统的实际配置，结合物
业工程人员的技术水平，需要制订一 系列管
理制度
3、落实各项管理预案的岗位技术培训
建筑智能化系统维修养护规程
1、安全防范系统的日常养护管理
（1）电视监控子系统日常养护管理
（2）防盗报警子系统的日常养护管理
（3）停车场管理子系统日常养护管理
2、火灾自动报警与消防联动控制系统日
常养护管理
3、智能化系统日常养护管理
