成交总价分析，5000万以上为成交瓶颈
价格递减，成交反向上升，成交总价
=级别象征
*
从01年世茂滨江到09年豪宅元年
我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发生转变
板块透析
产品透析
成交透析
中心地段、优厚资源品
转变、添加
产品品牌稀缺元素
不分物业属性的奢侈元素
保值化的级别象征元素
在透析了上海整体豪宅市场格局后
我们深入研究陆家嘴板块
陆家嘴板块——金融CBD商务集聚豪宅板块
01年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆源于此
不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观
以滨江小区域为例，01年至今产品不断升级
2009至今板块内成交均价不断上升
由09年的10万直到目前汤臣报价20万；及新鸿基未开盘的预计20万
区内典型个案表现
温州籍投资者
外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多)
投资客（江浙人\外籍华人） \香港人\企业高管
外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多)
香港\台湾\上海\江浙\外籍华人（特别是福建人）\高层次外籍人士(如巴西、南非等四国驻沪总领事）
台湾\新加坡\东南亚投资
江浙一带的商人\特别是温州投资客
境外人士\国内的低调富豪阶层
外籍华人\上海本地人（高级政府官员）
海外基金，香港、台湾和海外华人
香港，美国、新加坡等境外人士，海外基金
客户构成
外籍人士\港澳台\本地高官
江浙投资客\港澳台\华人
港澳台\境外人士\江浙投资客
投资＋自住
投资居多
自住为主＋长线投资
客户变化
成交价格
从2004-2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高，09年由稀缺性开始飙升
成交价格对比图
内地客源异军突起
长线投资＋收藏自用
10万以上高端公寓核心新增供应/存量分析
新天地板块
2011
2012
2013
2014
陆家嘴板块
湖南/华山路板块
0
0
翠湖四期
翠湖四期
新鸿基项目4万
新鸿基项目3万
0
0
0
0
静安区
0
0
0
南外滩
绿城黄埔湾3万
中粮海景1号3万
新鸿基项目4万
新鸿基项目5万
绿城黄埔湾3万
绿城黄埔湾万
绿城黄埔湾3万
总计
万
10万
7万
万
主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米
目前存量
汤臣一品万
世茂滨江2万
国信世纪海景万
新华路1号万
嘉里华庭万
MANOR 万
远中风华万
协和城万
御华山3万
华润外滩九里万
万
国信世纪海景4万
板块内稀缺资源项目自01年起至今变化不多
由于各楼层价差较大，区内均价7-15万/平米
07年至今二手月均成交10套，
一手成交09年呈井喷，10年后月成交平稳，
未来本区供应预计较大
主要以世茂滨江成交为主
典型项目特点总结
财富海景
盛大金磐
世茂滨江
仁恒滨江
汇豪天下
汤臣一品
中粮海景1号
【产品塑造】
【资源稀缺】
【软件服务】
【营销特点】
塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业
不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观
对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动
服务周到\保证安全性与私密性\国际化的物业服务、高品质会所服务
主要个案产品比较
大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化内部景观设计（除仁恒外）
盛大金磐 世茂滨江 汇豪天下 财富海景 仁恒滨江
占地面积
建筑面积
总套数 530 3000 913 520 1940
容积率 3
物业类型 高层 高层 高层 高层 小高层、高层
建筑风格 欧式现代 欧式 现代简约 欧式现代 现代
立面用材 石材+复合铝板 石材+砂岩 涂料 石材+复合铝板 石材+砂岩
大堂设计 挑高8米酒店式大堂 挑高6米酒店式大堂 挑高-8米酒店式大堂 挑高8米酒店式大堂 挑高4-8米酒店式大堂
大堂功能 访客休息区 前接待/访客休息区 前接待/访客休息区 前接待/访客休息区 访客休息区
主要个案户型配比比较
区内主力户型以3房2厅为主，约占60-80%，3房主力面积段140-220平米
主力户型 盛大金磐 世茂滨江 汇豪天下 财富海景 仁恒滨江
２房２厅 14% % 15% 18% 10%
３房２厅 83％ % 60% 82% 70%
４房２厅 － % 25% － 20%
主要个案精装及设计单位比较
装修标准基本在3000元/㎡或以上；合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位
盛大金磐 世茂滨江 汇豪天下 财富海景 仁恒滨江
装修标准 6000元/㎡ 3000元/㎡ 3000元/㎡ 5000元/㎡ 1500元/㎡
厨具 德国米勒（Miele）电器、德国西曼帝克（SieMatic）橱具 橱柜：德国博德宝(Poggenpohl)、 灶具：意大利Smeg/欧洲、whirlpool Ariston阿里斯顿、冰箱：GE品牌 全套“西门子”品牌 惠尔浦橱具
卫具 德国科特威（KALDEWEI）按摩浴缸、德国当代（Dornbracht）龙头（2000系列和Meta Pur系列）、德国高仪（Grohe）龙头 德国维宝（Villeroy&Boch）洁具 西班牙ROCA洁具、美国KOHLER 卫浴 卫浴：享誉全球的德国科特威Kaldewei浴缸、洁具： 德国杜拉维特Duravit、龙头： 德国高仪CROHE、水槽：铂浪高 BLANCO德国全进口不锈钢水槽 科勒洁具、德国威宝VILLEROY&BOCH TOTO洁具、科勒洁具
地板 高级实木地板 高级大理石 实木地板 高级大理石 全实木地板
空调 大金VRV变频空调 美国TRANE 大金家庭独立中央空调 大金空调 大金空调
其他用材 热暖：德国菲斯曼热水炉 瑞士森德（Zehnder）散热器 浴室配设SANYO 15"纯平彩电 SIEMENS电器 意大利默洛尼壁挂式燃气采暖/热水炉 卫裕配优派VIEW SONIC嵌入式液晶电视 SIEMENS电器开关
项目 建筑设计 景观设计 物业管理 顾问\合作设计 会所管理 室内设计
盛大金磐 新加坡工程集团、现代建筑设计集团华东院 美国泛亚易道 仲量联行 - - -
世茂滨江 香港马梁建筑师事务所 美国泛亚易道 第一太平戴维斯 上海建筑设计院 美洲会 -
汇豪天下 研究所新加坡驷马国际私人有限公司 贝尔高林 中海物业 丹下健三 - 梁志天设计师有限公司
财富海景 加拿大泛太平洋建筑设计\上海建筑设计院 日本综合计划研究所（星野嘉郎） 仲量联行 - -
主要个案会所配置比较
都配备高标会所，成为豪宅生活的标准配置；酒吧、SPA、健身房为会所标配
盛大金磐 世茂滨江 汇豪天下 财富海景 仁恒滨江
会所数量 1 2 1 1 1
会所面积 5000 15000 900 6000 6000
与住宅面积比例 1：26 1：46 1：146 1：26 1：67
户均会所面积 5
经营特点 对内 对内 对内 对内外 对内
会所特点 功能齐全 主题会所 水景景观会所 功能齐全 功能齐全
会所管理 开发商 美洲会 凯德置地 开发商 仁恒物业
会所功能配设 出现频次 占比例
酒吧、咖啡吧 6 100%
健身房 5 83%
室内泳池 4 67%
桑拿、SPA 4 67%
韵律室 4 67%
儿童娱乐室 4 67%
棋牌室 3 50%
台球室 3 50%
网球场 3 50%
餐厅 3 50%
会所功能配设 出现频次 占比例
会议室 2 33%
高尔夫练习场 2 33%
壁球场 2 33%
乒乓球 2 33%
阅览室 2 33%
多功能厅 1 17%
室内攀岩 1 17%
多功能运动场 1 17%
保龄球 1 17%
陆家嘴区内临江豪宅产品共性
稀缺临江资源
欧风、酒店大堂挑高，重外江景，弱化内部景观
140-220㎡3房2厅户型为主
天然稀缺江景资源
临近CBD商务区
高标物业配置
3000元/㎡以上高标精装，与知名设计单位合作
高标会所配置
陆家嘴区域产品特征
上海豪宅演变
地段、资源掠夺
新元素注入
产品品牌稀缺元素
不分物业属性的奢侈元素
个性化的级别象征元素
陆家嘴特色
天然稀缺江景资源
临近CBD商务区
高标物业配置
如何打造本项目独有的稀缺性与唯一性
2
项目属性研究及定位
项目SWOT分析
竞品分析及启示
目标客群分析及认定
项目整体定位
21 世纪中心大厦坐落于陆家嘴核心区域，地段优势显著。大厦有三个部分组成， 本项目位于大厦高区，由全球顶级知名酒店品牌四季酒店冠名并提供酒店式服务，国际殿堂级室内设计公司担纲室内设计，配备全套家私、家电设施设备及家居用品。
21世纪中心大厦产品概述
四季酒店
43-55层本案酒店式公寓房
写字楼
四季酒店
项目产品核心价值元素提炼
1、陆家嘴CBD稀缺地段
2、顶级酒店式服务
3、办公里面空中公寓
4、全家私配置拎包入住
陆家嘴豪宅区
陆家嘴CBD区
项目SWOT分析
优势
劣势
威胁
机会
CBD区域地段
二线江景、空中公寓
区内一线江景豪宅较多，未来供应较大
酒店公寓属性
区内无先例
全家私配置拎包入住
四季·酒店式服务
办公外立面公寓
上海无先例
跳出传统思维，打造独特豪宅产品
经过项目SWOT分析我们思考我们的产品属性
具备陆家嘴豪宅资源共性——紧邻CBD区、二线江景
具有其稀缺性资源区域板块
特性
不可再生性
不可复制性
1、优越的地理位置
2、临江\独特视野(万国建筑群)
3、CBD地段\经济发展中心
但区内顶级豪宅项目众多，存量及供应量也较大
而我们办公属性的物业能否在此区域立足
我们先看一下上海办公属性的同类竞品
济南路8号
上海新天地典藏级豪华公寓
御华山大厦
市中心鼎级行政公馆
济南路8号
——
上海新天地典藏级豪华公寓
御华山大厦
——
市中心鼎级行政公馆
物业属性 办公 产权 50年
销售均价 80000元/㎡ 装修标准 毛坯
主力面积 328㎡、407㎡、735㎡ 推盘/去化 52/15
环线位置 内环内 所在版块 静安板块
在售房源总价段 2000-2500万（单套）、5000-6000万（高区平层）
顶楼复式楼王由开发商自持
物业属性 办公 产权 50年
销售均价 120000元/㎡ 装修标准 12000元/㎡
主力面积 80~140㎡ 推案/去化 173/173
环线位置 内环内 所在版块 淮海路板块
在售房源总价段 主力户型1000-1500万
优劣比较
济南路8号
御华山大厦
优势
劣势
产品解析及综合分析
核心商圈
世界级装修
巴卡拉水晶联合
星级标准服务
户型适中
开发商口碑较差
周边景观欠佳
华山路人文底蕴
私家别墅景观
大户型尺度
大型私人会所
毛坯交房
缺少物业服务
缺少资源嫁接
缺少营销费用投入
与奢侈品联合，走豪宅公寓路线，面积较小虽不符合富豪需求，但区域板块租金较高，吸引投资者投资，成交较好
私人会所较大，走行政公馆路线，面积虽达豪宅标准，但面积较大无法吸引投资客投资；办公属性，毛坯交房，无法吸引自住+长期投资的自用客户青睐，成交较差
济南路8号
重新包装后，市场价格9-10万/㎡；销售较好
御华山
成交均价不到7万，09年至今仅成交17套
个案实际成交比较
济南路8号
与巴卡拉水晶联合，打造上海奢侈标签
依靠小面积，高投资租金回报（月租万，回报近1%）
推出市场后获得成功
御华山
面积过大，毛坯交房
虽行政寓所自用概念，但仅靠地段且包装不佳
凸显办公属性劣势，市场成交不佳09至今17套
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