2007年1-4月深圳住宅二级市场分析
一、行业动态二、整体市场三、区域市场四、新盘预告中央技术中心数据部
一、行业动态中央技术中心数据部
行业动态行业动态房地产行业强政策性2006年再一次得到体现；八部委联手房地产专项整治，政策风险不容忽视；房地产行业投资判断存在市场与政策博弈，政策所影响的市场变数是商品房价格屡创新高，投资与自住需求结构产生转变，市场接纳8000-10000元/平米的客群自住消费成为明显的市场主力；政策执行犹如铁马单骑，房业、股业市场目前一路高歌，市场信心指数短期内不会下降。中央技术中心数据部
行业动态全国行业发布机构主题主要内容环节强化房地产市场监管，重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为。房地产开发涉及的土房价上涨压力仍大建设部全方位地、规划、拆迁、开发建设、房地产金融、住房公积、将重点查11类涉房产案估价、交易资金监管、预售款监管、集资建房以及房地产企业转制等环节的官商勾结行为作为重点。5月15日起上调存款类贷款中国人民金融机构人民币存款准加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长银行资金备金率个百分点为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，在土地打击开发商囤地，未按《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工国土部期竣工将受罚时间：受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申使用请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。全面实行统一年产值标准和区片综合地价，使征地费用标准得到一定提高的同时，逐步实现同地同价。国土土地提出征地费用标准要实从严从紧控制征地规模，强化土地计划管理，凡实际现同地同价资源部控制用地超计划的，在全额征收相关税费和严肃查处的同时，还将扣减下一年度计划指标。中央技术中心数据部
行业动态全国行业发布机构主题主要内容环节严格控制土地出让的地块面积，对成片土地，由政府国土严控土地成片出让土地供统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让。房地资源部防止企业圈地应规模产调控手段将从源头开始收紧，以防企业圈地、囤地。国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了报告建议打压房地产房地产改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政发改委放弃支柱产业地位行业策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。与此同时，出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度、出台物业税，同时取消预售房制度等。（此报告仅为课题组观点）中央技术中心数据部
行业动态深圳行业发布机构主题主要内容环节由建设部、监察部、国土资源部、国家发改委等9个部委组行业深圳成为九部委行业信息成的全国房地产市场宏观调控政策落实情况督察组，将奔赴督察第一站清查深圳，督察深圳房地产宏观调控执行是否到位。此次强征个税，主要针对目前深圳商品房交易中的阴阳合深圳欲全面强征个税房地产同，加强房地产的税收管理，进一步遏制炒房。深圳市以龙税收地税部打击炒房岗区作为试点启动个税的强制征收工作。政府加大力度管理闲置土地，处置方式有：一是无偿收回土地，纳入土地储备；二是延长开发建设时间，但最长不得超逾期未开发土地深圳过1年；三是根据规划调整改变土地用途，继续开发建设；闲置土一律收回并重新地处置四是安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批市政府拍卖准开发，土地增值的，收取增值地价；五是政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设等。深圳市本年度新增的政策性住房用地共16块，其中，特区内拟建政策性住房3块、宝安区5块、龙岗区8块。计划于今年竣工的项目有龙深圳政策性32907套建筑面祥苑B栋204套；深大书香文苑254套；嘉欣苑995套；大芬住房国土部门积超195万平油画村455套；横岗经济适用房260套；坪洲一期经济适用房，772套；桃源村单身公寓578套。中央技术中心数据部
行业动态深圳行业发布机构主题主要内容环节深圳桃源居集团公司与重庆渝北空港工业园签订协议，桃源居拿下空港工业园区1248亩土地，正式落子重庆。将用1至5房企年时间，在重庆“再造一个桃源居”。重庆“桃源居”规划总建筑深圳桃源居重庆行业信息获地动向面积有100多万平方米，主要以商住为主。与深圳宝安桃源居项目相似的是，重庆“桃源居”的区域位置也是机场附近，同样地处空港工业园区。目前深圳各地产公司规避土地增值税的办法很多，注销项目公司和合作开发已成为一种主要模式。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发注销项目公司合房企行业信息作开发深圳房土地有明确规定：合作建房合作开发将免征土地增值税。动态企避税暗流涌动一些专家表示，一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。中央技术中心数据部
二、整体市场中央技术中心数据部
整体市场1、自3月底金地高价拿下龙华两宗地块后，4月一级市场没有推出商品住宅用地。而宝安、龙岗、福田三区合计推出工业、配套用地11宗，其中宝安、福田成交率为100%，龙岗剩余两宗工业用地继续挂牌中。2、4月新增住宅供应万平方米，龙岗占据半壁江山，比重达%，宝安退居第二。3、春交展会4月底举行，借此投入市场发售的新盘住宅项目开始增加。据星彦数据监测统计，当月正式发售项目有8个，均来源于宝安和龙岗。新盘住宅可售面积有万平方米，包括加推单位项目，4月有效供给实际为万平方米，新增住宅房源4327套。4、受供应结构影响，4月住宅销售量万平方米，供需比为：1。中央技术中心数据部
整体市场供需市场分析今年以来销售市场一直呈稳定运行，累计销售量达万平方米，与新增供应量之比为：1；当月销售市场受供应结构调整的影响，供需比为：1；宏观政策扑塑迷离，但对供销市场影响并不大，通过近几月的销售显示，市场对新增量的消化不但及时，同时存量市场的消化率也不断提高，并不构成后期销售压力。备注：1-3月数据来源于国土房产网，批准预售数据由预售证信息统计而得，4月销售面积为星彦预测数据中央技术中心数据部
整体市场4月新盘项目分析住宅面积开盘均价位置项目名称住宅套数平方米元/平方米宝安龙华金地梅陇镇二期宝安西乡桃源盛世园二期龙岗布吉怡瑞山居龙岗布吉东方盛世花园龙岗中心城公园大地二期龙岗板田第五园三期龙岗中心城招商依山郡二期龙岗中心城天健现代城一期新盘住宅总量万平方米，其中龙岗新盘个数及面积量均领先于宝安；本月新盘住宅供应类型以普通项目为主，少量高端项目投放市场；根据开盘均价，龙岗、宝安两区的普通住宅项目定价差距开始拉近，未来新盘定价低于8000元/平方米的商品住宅项目将面临区位分割，价格洼地将延伸至沙井、石岩、坪山等相对偏远镇区。中央技术中心数据部
整体市场新增住宅套型结构套型1房2房4房独栋公3房23房2厅5房2复非独栋合计寓厅1卫2卫厅2卫式时间1厅2厅2厅别墅别墅‐‐‐‐26237‐‐‐‐‐‐158‐‐18432‐‐8‐‐‐‐‐‐142195455327188863191173‐‐‐今年1至4月，全市新增住宅套型达13116套，受时节影响，4月、1月是供应高峰期；3房2厅2卫在各产品中的比重最高，其次是2房2厅产品；普通住宅产品中，单身公寓的供应量明显减少；圣莫利斯、星河丹堤后续的推出，促使高端产品占有一席之地；预计传统旺季5月新推产品结构将不会产生太大调整，3房套型仍是市场主流产品。中央技术中心数据部
整体市场产品成交价分析环比三月，4月住宅产品成交价上涨5%，今年1‐4月累计成交价达11198元/平方米，上涨趋势开始平稳；根据市场现有项目的开发水平，预计今年上半年产品价位跌破万元临界点的可能性不大；市场价受产品结构支撑的力度会开始削弱，价位涨跌幅度的弹性大小仍受市场供需结构约束。中央技术中心数据部
整体市场产品定价分析非独栋价位\产品普通产品平层大户公寓产品独栋别墅复式别墅4000‐60006001‐80008001‐1000010001‐1200012001‐1500015001‐1800018001‐2000020001‐2500025001‐3000030001‐4000040001‐5000050001‐60000棕榈堡花园深业新岸线快捷假日圣莫利斯纯水岸四期侨城东公园大地幸福海岸名津广场星河丹堤典型项目方花园金地梅陇镇御景东堤园御景东堤园橄榄绿洲中央技术中心数据部
整体市场产品定价分析1、新盘住宅产品定价起点高，部分偏远镇区推出的项目定价在其前期基础上高出1倍以上，如金田风华苑项目，其一期成交价在2100-2300元之间，今年推出的二期已达到4100元价位；2、区位差异是促使普通产品价差拉开的主要因素，即使这样，定价相对要低的产品在销售过程中仍高出原预期，后期成交价呈节节攀升的态势；3、低于25000元的别墅类产品已为0，大部分产品在26000元及以上，别墅产品“量增价升”是今年比较突出的特征，后期待推的仙湖山庄二期、圣莫利斯、星河丹堤后续产品将为市场开辟另一“价梯”；4、在供应市场日益短缺的背景下，普通住宅产品定价大有肆无忌惮之嫌，特区内此类产品有些已达到18000元/平方米的定价，与公寓产品价位相约。中央技术中心数据部
区域市场三、区域市场中央技术中心数据部
区域市场区域住宅供应情况单位：万平方米1月2月3月4月1‐4月区域时间变化2007年‐‐‐‐%罗湖2006年‐‐‐‐‐‐年‐‐%福田2006年‐‐‐‐年‐‐‐%南山2006年‐‐年‐‐‐%宝安2006年年‐‐‐%龙岗2006年年‐‐‐‐‐‐‐%盐田2006年‐‐‐‐中央技术中心数据部
区域市场区域住宅供应分析单位：万平方米4月新增住宅供应总量万平方米，1‐4月累计总量达万平方米；区域供应量以龙岗、宝安占较高比重，且两区比例接近，各占累计总量的%、%；特区内今年1‐4月合计供应量约32万平方米，只占%；与去年1‐4月的新增住宅累计量相比，今年除福田、罗湖呈增幅外，其它区域均为减幅，其中以南山、盐田、宝安三区的减幅较高，龙岗基本持平；宝安今年新增住宅供应放量将减少，但龙岗供应势头较猛，2007年特区外住宅市场供应主力将继续走强。中央技术中心数据部
区域市场区域住宅销售情况单位：万平方米1月2月3月4月1‐4月区域时间变化2007年‐%罗湖2006年年‐%福田2006年年‐%南山2006年年‐%宝安2006年年‐%龙岗2006年年%盐田2006年中央技术中心数据部
区域市场区域住宅供需比变化（1-4月）单位：万平方米今年1‐4月住宅销售面积合计万平方米，供需比为：1，新增住宅量的持续减少，是导致市场销售空间直接减少的主因；根据各区销售数据显示，大部分区域的消化速度较快，龙岗由于新增住宅集中放量原因，销售速度与其它区域比较相对放缓，但并不会造成后期销售压力；处在政策执行阶段期的房地产销售市场一度呈现平稳状态，过渡到传统旺季5月时节，本市房地产销售市场将保持平稳局面，而宏观调控的约束则造成行业市场宏观面的敏感气氛。中央技术中心数据部
区域市场片区供应量分析（1-4月）新增住宅新增住宅区域片区区域片区22供应（M）供应（M）红桂‐蔡屋围龙华罗湖莲塘中心区宝安田贝西乡皇岗沙井福田竹子林中心城景田布吉华侨城板田龙岗南山红树湾坪地南头横岗盐田盐田港坑梓特区内片区新增住宅供应量普遍比较少，达到6万平方米的片区只有田贝、皇岗；特区外片区新增住宅供应量比较集中，宝安以龙华和中心区的供应量较高，龙岗则以中心城为最，同时也是全市住宅供应量最高的片区之一。中央技术中心数据部
区域市场片区供应量分析（1-4月）罗湖福田南山盐田宝安龙岗%%%%%%今年1‐4月，全市各片区新增住宅供应量以龙岗中心城占最高比重，宝安龙华次之；宝安中心区上半年供应量明显减少，按照市场现有项目的施工进度，下半年区域供应格局将会得到调整。中央技术中心数据部
区域市场区域新增供应户型结构（4月）套型1房2房3房2厅4房5房独栋3房2非独栋公寓复式合计厅1卫别墅区域1厅2厅2卫2厅2厅别墅‐‐142377259100‐‐‐‐‐‐‐‐878罗湖‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐福田‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐45‐‐24‐‐69南山‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐盐田‐‐‐‐433126103851131306‐‐2175宝安‐‐‐‐1144168158033061143‐‐3426龙岗‐‐142195455327188863191173‐‐6548合计4月以龙岗新增住宅产品量最高，占全市52%；宝安新增供应产品相比龙岗则大幅减少，占全市33%；各区本月新供应住宅产品以3房、2房居多，大户产品4房同样占有一定份额。中央技术中心数据部
区域市场区域新增供应户型结构（1-4月）1房2房3房2厅4房套型复式独栋3房2厅非独栋公寓合计区域1卫别墅1厅2厅2卫2厅(包括5房)别墅244142377259100‐‐‐‐68141204罗湖3933‐4462‐8489‐105112‐128‐‐‐‐201‐246281‐306‐‐432780‐‐34496‐‐‐‐1571福田‐‐42‐5953‐92‐‐77‐128151‐154120‐193‐‐‐‐‐‐33427‐‐‐‐22524551666南山‐‐38‐5171‐72‐‐216‐29777‐78307‐39654481‐‐108‐‐162‐‐‐‐‐‐‐‐351盐田17‐‐73‐‐89‐112‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐68712619877394116‐‐3956宝安‐‐‐‐65‐8793‐11895‐147127‐166180‐336355‐402‐‐4251901802552177538764173‐‐5368龙岗34‐4347‐6363‐9683‐12784‐159129‐239216‐379185‐467‐‐75010983781937436813605053021513116合计17‐4333‐6353‐9683‐12777‐159127‐29777‐379185‐467281‐544特区内旧城改造小体量项目普遍，公寓型产品供应开始减少，居家型产品重活市场；特区外宝安3房产品占绝对比重，龙岗产品分配比较均匀，3房、2房产品占有相当比重；3房2厅双卫产品所占份额最大，未来在规定套型面积条件下定制舒适度高兼多功能的产品将成为新主流产品。中央技术中心数据部
区域市场区域住宅成交价走势单位：元/平方米各区月成交价除龙岗低于万元外，其它区域均保持在万元价位上运行；区域各月价位走势比较平稳，个别区域受产品供应结构影响，价位震荡幅度较大，如南山区本月御景东堤园产品入市，当月成交均价达到2万/平方米；龙岗虽然价位处在次级水平，但上涨潜力比较大，本月成交价已达到9600元/平方米水平，环比上涨18%，总体价位到8500元/平方米的价位水平。中央技术中心数据部
区域市场片区新增项目定价区域片区项目价位代表项目区域片区项目价位代表项目8000‐11000金地梅陇镇二期红桂‐蔡屋围16000快捷假日龙华26000‐28000圣莫利斯罗湖深业新岸线二期160009200‐15000田贝绵湖魅力苑中心区宝安幸福海岸二期160008700皇岗金地名津西乡桃源盛世园二期120006500‐6800竹子林佳泰兴苑沙井棕榈堡花园福田龙城华府180007500‐11000景田橄榄绿洲中心城公园大地7600‐8500布吉怡瑞山居纯水岸四期55000华侨城万科城二期侨城东方花园9000‐26000板田龙岗第五园三期南山46000‐550004880红树湾御景东堤园坪地柠檬时代13500南头阳光华艺大厦31000横岗振业城6300盐田盐田港袷达华庭4100坑梓金田风华苑宝安中心区与龙岗中心城的项目定价仍存在较大差距，价差值在500-4000元/平方米之间；龙岗基础环境整改执行，沿线项目定价日益攀升，跨区同等项目的定价差开始拉近，如布吉与龙华；特区内各片区供应的住宅项目体量不大，一般采用高开高走策略，普通产品达12000-18000元/平方米。中央技术中心数据部
新盘预告四、新盘预告中央技术中心数据部
新盘预告1、5月黄金周预热项目量增多，宝安、龙岗两区市场表现比较活跃；2、5月预计有8个项目正式发售，特区内有4项，特外内龙岗、宝安两区各有2项，其中龙岗还将推出加推单位，合计住宅新盘建筑面积总量49万平方米；3、住宅新盘价位在9500元-18000元/平方米，宝安推出的新盘定价均过万，而龙岗区均价在9000元/平方米的项目也开始脱离市场；4、项目宣传渠道开始收窄，一般使用楼体、短信、网络三种形式推广。而使用报纸宣传的项目在版幅尺度上有意识的缩小，尽量节省宣传成本。中央技术中心数据部
新盘预告2罗湖——合正锦湖魅力苑9795M占地面积建筑面积容积率项目位置位于罗湖洪湖东门中片区，在笋岗东路与文锦北路交汇处2房（65‐80）、3房（89‐115）产品类型项目配套临近3号线东门中路站，项目周边生活、教育配套比较成熟。项目会所1-3层，并设置观光电梯，项目商业部分约万平方米，与会所分隔。216000元/M价位预估开发商合正地产代理商置业国际宣传渠道报纸、户外广告、网络广告开盘时间2007-5-1中央技术中心数据部
新盘预告占地面积福田皇岗——高发城驰252210M建筑面积容积率项目位置福田区福民路与益田路交汇处21房（38‐57M）产品类型项目配套中小学:皇岗小学、福田小学、新洲小学幼儿园:石厦幼儿园皇岗幼儿园综合商场:万佳超市、天虹商场、人人乐超市、百佳广场、时代广场、中港城百货医院:皇岗妇幼保健院、彩田医院、新沙医院深圳仁爱医院214000元/M价位预估开发商滨基地产代理商置业国际宣传渠道楼体广告、网络广告、手机短信开盘时间2007年5月中下旬中央技术中心数据部
新盘预告占地面积福田景田——怡枫·尚品建筑面积容积率项目位置福田区莲花路与景田东路交汇处1房（62）、2房（98）产品类型项目配套中小学：福田区外国语学校\景秀中学\景田小学综合商场：岁宝百货\民润生活广场银行：招商银行\工商银行\建设银行\交通银行医院：北大医院\福田中医院\景田医院\儿童医院213000元/M价位预估开发商华熙地产代理商中原地产宣传渠道楼体广告、手机短信、网络广告开盘时间2007年5月中下旬中央技术中心数据部
新盘预告2南山西丽——香榭峰景苑占地面积建筑面积容积率项目位置南山区西丽龙珠大道北22房（68‐77M）产品类型项目配套龙珠中学\桃源村中学\卓雅小学；益家百货\桃源村内部购物中心;中国银行\龙珠医院医疗配套\酒楼等；项目内部配套：商业街211000‐12000元/M价位预估开发商深圳丰盛集团代理商中原地产宣传渠道楼体灯光字、手机短信、网络广告、围墙广告、直投。2007年5月下旬开盘时间中央技术中心数据部
新盘预告2总占地面积宝安龙华——碧水龙庭二期2二期63730M建筑面积容积率项目位置宝安区龙华民治大道与民康路交汇223房（94‐105M）、2房（72‐80M）产品类型项目配套公交路线：302、333、334、339、336、370、390；与规划地铁5号线站口邻近；项目内部配套：商业、会所、幼儿设施210000‐13000元/M价位预估开发商榕江地产代理商星彦地产宣传渠道楼体广告、手机短信、网络广告、报纸广告（晶报、南方报、特报）开盘时间2007年5月底中央技术中心数据部
新盘预告220000M占地面积宝安西乡——槟城西岸255000M建筑面积容积率项目位置宝安区西乡大道与宝源路交汇223房（89‐113M）、2房（75‐79M）产品类型项目配套项目由三栋高31～33层的高层建筑半围合而成。临地铁1号线西乡中心站约500米，途经项目公交路线较多。周边有海湾双语幼儿园、西乡中心小学、海湾中学、中英公学等学校211000元/M价位预估开发商深圳华盛房地产\深圳海华实业代理商置业国际宣传渠道楼体广告、手机短信、网络广告、报纸广告开盘时间2007年5月底中央技术中心数据部
新盘预告2龙岗中心城——东方明珠城28346M占地面积建筑面积容积率项目位置龙城中路与龙河路交汇处222房（62‐73M）、3房（93‐110M）产品类型项目配套临近地铁3号线龙城广场站；项目毗邻龙城广场，周边配套比较到位。项目呈7栋32层呈围合式组成，内部只配有基本的商业和架空园林。29700元/M价位预估开发商东方置地代理商建华地产宣传渠道报纸、户外广告、网络广告、电视广告（深圳移动电视）开盘时间5月下旬中央技术中心数据部
新盘预告龙岗布吉——百合御都占地面积建筑面积容积率项目位置布吉街道办罗岗京南路222房（62‐73M）、3房（93‐110M）产品类型临近地铁3号线布吉客运站，来往市内项目配套的交路通线比较多，有206、374等；项目毗邻百合社区，周边配套比较完善。项目由3栋18层小高层呈半围合组成，1‐2层属商业裙楼，3层架空园林，内部配套比较单一。29500元/M价位预估开发商汝锋实业代理商杰联房地产宣传渠道楼体广告、手机短信开盘时间5月下旬中央技术中心数据部
星彦制造——中央技术中心数据部
