带花香的房子
彭州花香丽舍项目市场调研报告
目 录
第一部分：环境调研
彭州宏观环境调研
彭州概况
经济概况
城乡建设及远景规划
宏观环境分析及小结
彭州区域房地产市场环境调研
区域基本概况
区域房地产市场调查
彭州2006年最新拍卖地块信息
彭州房地产个案分析
第二部分：消费者调研
消费者基本特征
购房消费需求特征
消费理念
第三部分：项目调研
项目周边环境调研
项目SWOT分析
优势
劣势
机会
威胁
消费者对本项目看法
第四部分：调研结论
第一部分：环境调研
彭州宏观环境调研
彭州概况
彭州，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“成都后花园”的美誉，具有三千余年文明史。位于四川省会成都以北31公里，面积1420平方公里，人口78万，是成都市面积第二、人口第三的县级市。
彭州属大成都范围，与成都之间现有成彭公路和成彭高速公路相连，成彭公路到成都市行程时间约30分钟，不收取过路费；成彭高速于2004年建成通车，成都到彭州小车收费10元，行程时间约15分钟。
彭州全市辖28个镇，452个行政村，53个社区居委会，市政府所在地为天彭镇。03年末全市总人口万人，人口增长率为‰。总人口中非农业人口万人，占%，农业人口万人，占%，人口自然增长率为%。
经济概况
彭州市国民经济持续快速健康发展，综合经济实力显著增强。2004年，全市完成地区生产总值（GDP）亿元，第一产业增加值亿元，第二产业增加值亿元，第三产业增加值亿元，财政总收入亿元，完成全社会固定资产总投资亿元，社会消费品零售总额达亿元。工业经济对GDP的贡献率为%，民营经济占GDP的%。
2005年，全市实现地区生产总值78亿元，同比增长%；完成固定资产投资亿元，同比增长60%；全口径财政总收入亿元，同比增长38%，其中地方财政收入亿元，同比增长55%；主要经济指标均呈两位数增长。彭州工业基础实力较为雄厚，以医药、化工、建材、能源、食品为重点行业，不断实施技术改造，结构日趋合理，运行质量日益增强，2004年实现工业增加值亿元、销售收入亿元、利税亿元。彭州历来为成都西北最重要的商品物资集散地之一，金融、商贸、交通、旅游、通信等行业与一、二产业健康协调发展，同步并进。
“三个集中”有序推进。一是工业向园区集中：工业开发区引进项目21个，实际到位资金亿元，增长53%。二是土地向规模经营集中：全市共流转土地万亩，其中新增万亩。三是农民向城镇集中：制定了石化基地配套产业区等四处可容纳四万多农民的“新居工程”规划，建设开工面积达万平方米，竣工面积达万平方米，新进城镇居住的农民达万人。
2006年主要奋斗目标是：地区生产总值增长13%以上，地方财政收入同口径增长12%以上，城镇居民人均可支配收入增长7%以上，农民人均纯收入增长%，城乡新增就业万人，城镇登记失业率控制在%以内。
城乡建设及远景规划
彭州市现有城区面积9平方公里，城市人口12万人。为充分发挥彭州良好的生活环境和紧邻特大中心城市的优越区位，四川省、成都市“十五”规划已明确提出，要在未来5年，把彭州建设成为城市人口20万、城区面积20平方公里的现代化园林城市。其中规划面积达平方公里彭州工业开发区将成为省级重点开发区，内设医药工业园和机械电子工业园两大园区。
彭州市政府对对整个城市的总体形象定位基本可总结为
成都北郊资源宝库
绿色工业扩散基地
现代化中等园林城市
中国西部蔬菜之乡
都市假日休闲港湾。
彭州市工业经济划分为“一区一线”。“一区”，即彭州市工业开发区。主要包括城区南面及向南扩大的10平方公里区域，依托成都市的辐射作用，发展现代工业。主要发展现代中医药、生物医药、绿色食品工业等。“一线”，即汉彭路—安彭公路沿线。确定濛阳、三邑、九尺、丽春镇为镇域工业重点发展镇，以现有的精细化工、冶金、机械、加工企业为基础，重点吸纳来自市境内或外地的传统工业。依靠成彭路沿线新都区的大丰、龙桥、新繁一带家具制造业的优势。依托现有致和镇家具企业，集中发展家具制造业。彭州作为“成都平原经济圈”的重点经济发展区域，远景规划为综合性卫星城市。
彭州市政府实施“城建活市”战略，以创建省级园林城市为重点，努力提升城市形象。加快实施城市总体规划，逐步使城市功能分区趋于合理，基础设施明显改善，城市管理规范有序。突出抓好城市新区规划和建设，大力完善市区发展总体规划和城市功能布局，引导城区向东南、北发展。到2007年，建成6-8平方公里的城市新区，初步形成中等城市的主体框架；加快城市道路网络建设，完善城市功能，继续大力开展“创园林城市，建花都彭州”活动，实现省级园林化城市创建目标；建成一批特色鲜明、风格各异的小城镇。逐步形成以市区为核心、小城镇为纽带、中心村为基点的重点突出、层次分明的城镇体系。生态环境明显改善，市域空气质量稳定在I级，人均公共绿地面积达到6平方米。全市总人口控制在80万以内，其中城镇人口达24万人以上，全市城市化率达30％以上。
（彭洲工业开发区用地布局示意图）
宏观环境分析及小结
1、位于成都以北，未来发展潜力无限
彭州位于成都平原西北，在成都市大多数百姓心目中，城北物流庞大，外来人口众多，并非适宜的居家区域，历来都不是开发商重点关注的地方，但由于成彭高速公路的贯通，彭州市政府的大力招商引资工作，现彭州的各种外来投资商及企业已对彭州的经济发展起到了突飞猛进的作用，彭州未来的发展潜力无限。
2、国民经济水平逐渐增高，市场环境日益改善
目前，彭州在大成都区县中，各项经济指标显示，国民经济发展居中游水平，和成都发达地区还有不小的差距，但政府提出了“工业富市，城建活市”的发展战略，从现状看，已取得了一定的成绩；从市场环境来看，由于本地开发商的前期试探，再加上部分外来开发商的入驻，彭州的房地产市场环境正处于日益改善的状况。
3、资源丰富、有产业支撑
虽然当前彭州的国民经济并不十分发达，但潜力不可小视。首先彭州自然资源十分丰富，比之其它市县更具自身资源优势，其次，近两年彭州的工业得到高速发展，作为成都支柱产业的医药行业，其生产基地主要集中在彭州，成彭路沿线为四川家具行业的主要生产集中地。亚东水泥、中石化80万吨乙烯工程落户彭州，更是给彭州的经济发展带来了强大的后劲支撑，可以预计，未来几年的彭州经济将会有突飞猛进的发展。
4、城市规划带来巨大的发展潜力
彭州市现有城区面积9平方公里，城市人口12万人，成都市“十五”规划已明确提出，要在未来5年，把彭州建设成为城市人口20万、城区面积20平方公里的现代化园林城市，按此规划彭州将成为一个中等城市，人口的增加和面积的扩大都为彭州的房地产开发带来巨大的发展空间。
彭州区域房地产市场环境调研
区域基本概况
项目所在区域为天彭镇东二环路，彭州市天彭镇是彭州市委、市政府所在地，彭州市中心城区也在于此，根据项目实际情况，本次对于行业的市场调查将主要集中在地处天彭镇的中心城区。天彭镇位于市境南部平原地区，面积平方公里，下设16个社区居委会，8个行政村，截止03年底全镇有总户数40871户，总人口108792人，全镇实现GDP131063万元，人均GDP12047元，农民人均纯收入3567元，全镇乡镇企业总产值达到49603万元，实现利润585万元。
中心城区按用地功能分为老城区、北区、西北区和南区，老城区为城市商贸服务中心，北区为城市生活片区，西北区为文化旅游区，南区为工业区。而中心城区将以环状发展，基本发展到三环路以内约20平方公里的范围。二环与三环之间的牡丹大道和天彭大道将是联系老城区和工业新区之间的交通枢纽。二环路以内基本为老城区，区内主要以二环路、金彭路、天府路、东西南北大街构成四通八达的交通网络
从下图来看，项目所处的彭州市二环路及周边均规划为二类居住用地，因此，项目周边将发展成为彭州示来的居住区。
彭州中心城区远景城市用地规划如下图：
（彭州中心城区远景城市用地规划图）
区域房地产市场调查
从彭州本地房地产竞争格局看，近几年彭州的房地产市场发展一直较为缓慢，房地产开发企业以本地企业为主，这些企业大多从建筑企业转型而来，企业自身对当地情况比较熟悉，加之有一定的社会资源，在土地的获取上，在建设成本的控制上有一定的优势，逐渐形成了一定的开发规模，曾为本地房地产市场的主流；最近两年也有江浙、成都等外来开发商的介入，成都统建办参与开发的牡丹花园、天一广场，除天一广场外，其他均未取得成功。此类项目也给当地房地产市场带来一定的消极影响。当地的房地产市场呈现出即无标志性楼盘，也无龙头开发企业的局面，市场整体开发水平低下，市场竞争也呈散乱的格局。进入2003年，成都的房地产开发进入高速发展阶段，房地产供求关系发生根本转变，房地产需求和房价水平都呈现较大幅度增长。开发热潮也由五城区向近郊蔓延，从而带动了周边县市的市场开发升温。受成都房地产开发大环境影响，彭州的房地产市场竞争格局重新洗牌，进入到激烈而有序的竞争之中。
进入2006年，彭州房地产市场出现在百花齐放百家争鸣的状态，房地产开发已呈现出蓬勃的发展态势（具体见楼盘调研表）。
前几年由于本地房地产开发水平不高，本土开发商大多由建筑商转型，受开发理念的影响，彭州以前的房地产项目只停留在满足基本居住条件的层次上，只重视成本控制，忽略附加值的提升，重施工而忽略规划，追求低层次利润，楼盘品质自然不高。本土开发商眼中的楼盘就只有建筑产品本身，几乎没有好的规划、完整的配套以及对环境的打造，更谈不上人性化的物业管理。对建筑产品本身也缺乏深入研究，如建筑风格不清晰，外立面色彩单一，造型呆板、户型配比不合理、缺乏特色等。近两年来，随着市场大环境的逐渐好转，一些有实力有创新理念的开发商进入彭州，他们认识到人们对居住理念的转变，从满足最基本的居住条件逐渐到追求舒适性的生活。容积率在降低，小区绿化越来越多，配套也更加完善，楼盘中开始出现了休闲广场、园林景观、立体绿化、空中花园、地下车库、智能化化系统等设施，个别高品质楼盘开始出现，如城市花园、满庭芳、国色天香、水岸名都、临江府邸等，使得彭州的楼盘品质有了质的提高。
城市规划方向决定开发热点，彭州的远景城市规划为今后的房地产看法指明了方向，中心城区基本控制在三环以内，城南为工业发展区，城北为居住区，城东和城西作为城南和城北的延伸和辐射，城中为商贸区，城南虽然交通便利，但受规划影响，该区域的楼盘并不看好，不但房价上不去，至今仍有一定的空置房，而城北方向的花簇锦秀、柳河花园、水岸名都及临江府邸等楼盘在房价和销售上，均明显好于其他区域楼盘。老百姓眼中对于不同区域有不同的认识，相比之下，城北人民渠及东二环沿线将成为未来彭州房地产开发的热点区域。
彭州房地产市场发展趋势预测
彭州作为大成都范围的县级城市，近两年房地产市场发展较为迅速，从彭州的基本情况看，彭州具备了房地产发展的诸多有利条件，彭州距成都仅20余公里，人口众多、自然资源丰富、经济发达。作为成都支柱产业之一的制药行业，生产基地也在向彭州迁移，而彭州的丹景山、牡丹会、九峰山、银厂沟等省级风景区及龙门山国家地质公园都是成都近郊旅游的好去处，以上条件都为彭州的房地产市场发展打下良好的基础。另外成都的房地产明显向郊县方向发展，以目前态势我们预测未来两年彭州的房地产市场将有较大的发展空间，具体体现在：
1、供应和需求在未来两年都将保持一定的上升势头。
2、建筑产品多样化，并有向高端品质发展的趋势。
3、规划的水平将进一步提高，开发商将越来越重视环境的打造。
4、房地产市场价格水平将进一步提升，但幅度不大。
5、消费者对房地产的认识和消费逐步趋于理性化。
6、竞争加剧，本地开发商面临重新洗牌，强强联合、与专业策划公司合作必将成为潮流和趋势。
部分统计数据：
06年1-7月，彭州市总预售面积平米，总金额元；
05年全年彭州市总销售面积平米，总金额元。
彭州2006年最新拍卖地块信息：
1
宗地编号
宗地位置
规划设计条件
绿地率
容积率
建筑高度
建筑密度
用地使用性质
B200601
彭州市天彭镇东干道二支道
大于30%
不大于
24米以下
小于40%
商业服务
及居住用地
商业用地40年
居住用地70年
净用地面积
竟买保证金
起叫价
成交价
成交金额
竟得人
备注
平方米
6万元
万元/亩
万元/亩
万元
彭州市信达
房地产开发
有限公司
0．66亩
2
宗地编号
宗地位置
规划设计条件
绿地率
容积率
建筑高度
建筑密度
用地使用性质
2006-04
彭州市天彭镇金彭大道南侧
大于30%
AB区
CD区以下
AB区60米以下(其中主体建筑50米以上)CD区60米以下
小于35%
商业服务
及居住用地
商业用地40年
居住用地70年
净用地面积
竟买保证金
起叫价
成交价
成交金额
竟得人
备注
平方米
900万元
AB区
万元/亩
CD区40
万元/亩
AB区
万元/亩
CD区40
万元/亩
万元
成都置信实业(集团)有限公司
亩
3
宗地编号
宗地位置
规划设计条件
绿地率
容积率
建筑高度
建筑密度
用地使用性质
2006-05-1
彭州市行政中路东侧
大于30%
/
25%-35%
商业及居住用地
商业用地40年
居住用地70年
净用地面积
竟买保证金
起叫价
成交价
成交金额
竟得人
备注
平方米
330万元
35
万元/亩
57
万元/亩
5700万元
成都百信投资实业有限公司
100亩
4
宗地编号
宗地位置
规划设计条件
绿地率
容积率
建筑高度
建筑密度
用地使用性质
2006-05-2
彭州市行政中路东侧
大于30%
/
25%-35%
商业及居住用地
商业用地40年
居住用地70年
净用地面积
竟买保证金
起叫价
成交价
成交金额
竟得人
备注
平方米
330万元
35
万元/亩
52
万元/亩
万元
成都朋城实业有限责任公司
亩
5
宗地编号
宗地位置
规划设计条件
绿地率
容积率
建筑高度
建筑密度
用地使用性质
2006-06
彭州市行政中路北侧
大于30%
/
25%-35%
商业及居住用地
商业用地40年
居住用地70年
净用地面积
竟买保证金
起叫价
成交价
成交金额
竟得人
备注
平方米
330万元
35
44
陶晓蓉
亩
6
宗地编号
宗地位置
规划设计条件
绿地率
容积率
建筑高度
建筑密度
用地使用性质
2006-07
彭州市行政中路北侧
大于30%
/
25%-35%
商业及居住用地
商业用地40年
居住用地70年
净用地面积
竟买保证金
起叫价
成交价
成交金额
竟得人
备注
平方米
130万元
35
57
赵安生
亩
2006年，彭州市共拍卖地块6块，合计576亩。从规模来看，最小的不足一亩，最大的为261亩，差异较大；从取得土地的公司来看，有置信及朋城房产等成都开发商入住，规模均在100亩以上，在当地是当之无愧的大盘，可以预见：彭州的房地产市场将逐渐走上品质化的道路，竞争也将越来越激烈。
彭州房地产个案分析
个案1：
楼盘名称
国色天香
开发商
华立集团彭州舜园房产公司
地理位置
朝阳中路与行政中路交会处
广告代理
蓝色飞扬
售楼电话
83883883
规 划 情 况
占地面积
205亩
总户数
1500余户
建筑面积
19万㎡
景观形式
现代的自然派风光园林
容积率
停车位
露天树阵隔离停车位
绿化率
40%
主要朝向
主要为南北朝向
总体布局
共6个组团,呈五星形状布局,中间组团为联排别墅,其余为多层
配套情况
小区内配套齐全。周边有彭州职中、行政中心、康复中心等单位
开发现状
项目分三期开发，一期现房，二期主体封顶。
产品情况
户型及所占比例
形态为多层住宅\花园洋房\连排别墅,主力户型为3室2厅双卫，主力面积为110——130㎡
建筑风格
现代建筑风格
产品配套
幼儿园、篮球场、游泳池、水景、网球场、商业综合楼等
商业形式
沿行政路规划为2层纯商业
销售情况
价格体系
多层均价1900元/㎡，花园洋房2200元/㎡
销售推广
彭州第一居住区，首席样板社区
销售现状
一期尾盘，二期销售中约余50％。
卖场信息
售楼处
大气时尚，提出品质生活体验馆的概念
工地现场
展板
样板房
样板区已呈现
销售人员
4——5名年轻女性，统一着装，受过专业培训
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
舜苑物管
物管内容
智能化管理、24小时服务、绿化与清洁、保全与维护等
项 目 综 合 分 析
项目优势
大盘、产品形态较丰富、有足够的宣传攻势，在彭州及至成都都有较大影响力。
项目抗性
地处城区边沿，目前周围配套不太成熟
主力客户
个案2：
楼盘名称
满庭芳
开发商
成都金房集团、四川利达集团
地理位置
彭州市朝阳路市客运站旁
营销代理
金房
售楼电话
83885928、88025919
规 划 情 况
占地面积
33亩
总户数
262户
建筑面积
万㎡
景观形式
江南园林
容积率
停车位
个
绿地率
％
主要朝向
偏东西
总体布局
品字型
配套情况
临街商业配套、小区内配套简单
开发现状
2005年9月开盘，准现房
产品情况
户型及所占比例
主力户型为120平米左右3室2厅双卫，户型区间93—178㎡
平层、错层、跃层均有
建筑风格
江南＋现代川西
产品配套
水景、商业综合楼,
商业形式
2层临街独立商业
销售情况
价格体系
住宅均价1750元/㎡，商业不详
销售推广
国式庭院、新贵住宅
销售现状
住余约50％
卖场信息
售楼处
在市中心及项目现场设有售楼部，包装偏中式、较大气
工地现场
样板房
三套
销售人员
4——5名年轻女性，统一着装，受过专业培训
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
彭州本土物管公司
物管内容
智能化管理、24小时巡逻、绿化与清洁等
项 目 综 合 分 析
项目优势
有较强的宣传攻势，知名开发商开发楼盘，在彭州有较大知晓度。
项目抗性
地处东二环路车站旁，能闻到药味，
主力客户
彭州当地客户为主
个案3：
楼盘名称
蘭庭麗景
开发商
成都豪诚置业有限公司
地理位置
彭州市行政大楼西侧
广告代理
豪诚设计
售楼电话
83891717、83877711
规 划 情 况
占地面积
亩
总户数
274户
建筑面积
近5万㎡
景观形式
现代的自然园林
容积率
停车位
124个
绿地面积
9671㎡
主要朝向
南北
总体布局
由11幢多层和2幢商业配套组团式围合布局,
配套情况
新的行政区域，有商业配套、周边配套尚不成熟
开发现状
7月15日开盘，主体封顶，
产品情况
户型及所占比例
形态为多层＋花园洋房＋商业配套,主力户型为3室2厅双卫，户型区间为80——220㎡
建筑风格
现代
产品配套
水景、商业综合楼,
商业形式
2幢独立商业
销售情况
价格体系
多层均价1850元/㎡，商业不详
销售推广
一个被生活感动的地方
销售现状
开盘热销中，约余50％
卖场信息
售楼处
华丽、大气，售楼部外包装漂亮、有水景
工地现场
展板
样板房
暂无
销售人员
4——5名专业销售代表，统一着装，
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
豪诚物业
物管内容
智能化管理、24小时巡逻、绿化与清洁、人车分流等
项 目 综 合 分 析
项目优势
有品质感、售楼部华丽大气、有较强的宣传攻势，地处新行政区域，在彭州有较大知晓度。
项目抗性
目前周围配套不太成熟
主力客户
彭州当地客户为主
个案4：
楼盘名称
城市花园2期
开发商
成都恒立房产、成都铁信房产
地理位置
彭州市翠湖东路
营销代理
成都恒大行
售楼电话
83879333
规 划 情 况
占地面积
62亩
总户数
484户
建筑面积
7万余㎡
景观形式
现代的自然园林
容积率
停车位
个
绿地率
％
主要朝向
南北
总体布局
带状组团布局
配套情况
临街独立商业、小区内配套较为齐全
开发现状
二期住宅尾盘销售，准现房、部份已入住
产品情况
户型及所占比例
形态为多层住宅＋临街独立商业,主力户型为3室2厅双卫，户型区间为98——232㎡
建筑风格
现代建筑风格
产品配套
社区中心水景、休闲广场、浅沙长滩、商业综合楼
商业形式
2—3层临街独立商业
销售情况
价格体系
多层均价2050元/㎡，商业4000左右
销售推广
市中心、公园旁、水恋景观洋房
销售现状
尾盘，住约余5％
卖场信息
售楼处
售楼处位于二期大门旁商业街，周边环境好、人流量大
工地现场
样板房
无
销售人员
4——5名专业销售代表，统一着装
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
四川悦华置地
物管内容
智能化管理、24小时巡逻、绿化与清洁、人车分流等
项 目 综 合 分 析
项目优势
市中心、有品质感、有较强宣传攻势，是彭州最受追捧高品质楼盘之一
项目抗性
户型偏大
主力客户
彭州当地客户为主
个案5：
楼盘名称
金彭·昇华台
开发商
四川（香港）祥瑞房产
地理位置
彭州市翠湖东路
营销代理
香港创世纪地产顾问公司
售楼电话
83885678、83887288
规 划 情 况
占地面积
总户数
486户
建筑面积
约10万㎡
景观形式
现代
容积率
停车位
个
绿地率
主要朝向
南北
总体布局
围合
配套情况
临街三面商业步行、周边配套尚不成熟
开发现状
部份主体封顶
产品情况
户型及所占比例
11＋1小高层电梯洋房、万方商业配套,主力户型为3室2厅，户型区间为100——210㎡
建筑风格
小高层电梯公寓
产品配套
中庭绿化、商业综合楼,
商业形式
2—3层独立商业
销售情况
价格体系
均价2050元/㎡，商业不详
销售推广
彭州首席节能型小高层电梯公寓
销售现状
六月开盘、住余40％
卖场信息
售楼处
售楼处位于项目外十字路口、外包装显眼
工地现场
展板
样板房
无
销售人员
2——3名销售人员，未统一着装，解说差
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
开发商自设物管公司
物管内容
智能化管理、24小时巡逻、绿化与清洁、电梯运营等
项 目 综 合 分 析
项目优势
彭州首个电梯公寓、新的行政中心旁、有较强的宣传攻势，
项目抗性
户型设计大且差
主力客户
彭州当地客户
个案6：
楼盘名称
航利·星海湾
开发商
5719厂航利房产
地理位置
彭州市金彭大道新行政中心旁
营销代理
售楼电话
83888577、83888599
规 划 情 况
占地面积
100多亩
总户数
479户
建筑面积
14万余㎡
景观形式
欧式
容积率
停车位
地上、地下近200个
绿地率
％
主要朝向
总体布局
分二期开发，组团式结构、中间有联排别墅
配套情况
小区内配套一应俱全、新行政中心旁、周边配套尚不成熟
开发现状
05年12月开盘，一期准现房，二期修建中
产品情况
户型及所占比例
主力户型为3室2厅双卫，户型区间为89——270㎡
建筑风格
欧式
产品配套
小内会所、游泳池、健身广场、儿童乐园等一应俱全
商业形式
独立商业综合楼
销售情况
价格体系
多层均价1700元/㎡，叠拼2500元/㎡，商业接受咨询中不详
销售推广
品质成就生活、健康无处不在！
销售现状
一期住余15％,二期、商业咨询中
卖场信息
售楼处
售楼部外包装较大气、有水景
工地现场
展板
样板房
无
销售人员
4——5专业销售人员，统一着装
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
航利·鑫山物业
物管内容
智能化管理、24小时巡逻、绿化与清洁、特约服务等
项 目 综 合 分 析
项目优势
大盘、有品质感、有较强的宣传攻势，有5719的强大支撑
项目抗性
地处新开发城区，目前周围配套不太成熟
主力客户
5719团购100余套、彭州当地客户
个案7：
楼盘名称
碧城豪庭2期
开发商
成都碧城置业有限公司
地理位置
彭州市龙兴寺东团结街中段
营销代理
成都碧城策划设计咨询公司
售楼电话
80230888、80230777
规 划 情 况
占地面积
近20亩
总户数
86户
建筑面积
㎡
景观形式
夏威夷滨海风情
容积率
停车位
个
绿地率
％
主要朝向
东、北
总体布局
大围合
配套情况
底商、小区内配套简单
开发现状
主体封顶，
产品情况
户型及所占比例
主力户型为3室2厅双卫，户型区间为130——260㎡
建筑风格
现代
产品配套
中庭景观、底商,
商业形式
底商
销售情况
价格体系
多层均价1800元/㎡，商业均5000
销售推广
彭州市内龙兴寺东珍稀新建纯大户型豪宅社区
销售现状
5月开盘，住余50％
卖场信息
售楼处
华丽、大气，售楼部外包装漂亮、有水景
工地现场
展板（差）
样板房
无
销售人员
4——5销售人员、统一着装，
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
碧诚物业
物管内容
智能化管理、24小时巡逻、绿化与清洁等
项 目 综 合 分 析
项目优势
市中心、有较强的宣传攻势，
项目抗性
户型偏大
主力客户
彭州本地客户
个案8：
楼盘名称
水岸名都
开发商
达州鸿兴房产
地理位置
彭州市城北滨河路人民渠畔
营销代理
置信商旅
售楼电话
80231888、83878368
规 划 情 况
占地面积
亩
总户数
484户
建筑面积
6万㎡
景观形式
现代的自然园林
容积率
停车位
个
绿地率
％
主要朝向
南北
总体布局
外围合内开放
配套情况
天彭中学、西郊中学、体育中心、农贸市场等配套完善
开发现状
现房
产品情况
户型及所占比例
主力户型为3室2厅双卫，户型区间为80——220㎡
建筑风格
现代建筑风格
产品配套
室外羽毛球场、儿童乐园、临街商铺等
商业形式
临街商业
销售情况
价格体系
多层均价1600元/㎡，商业不详
销售推广
全水景、原生态（活水社区、尊贵府邸）
销售现状
已售完
卖场信息
售楼处
华丽、大气，售楼部外包装漂亮、有水景
工地现场
样板房
销售人员
4——5名专业销售人员，统一着装
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
成都同人华塑物业
物管内容
智能化管理、24小时巡逻、绿化与清洁等
项 目 综 合 分 析
项目优势
有品质感、人民渠理想居住区、有较强的宣传攻势，在彭州有较大影响。
项目抗性
地处老城区周围脏乱
主力客户
彭州本地客户
个案9：
楼盘名称
东南苑
开发商
彭州市光明房产
地理位置
彭州市二环路东南段
营销代理
无
售楼电话
83704111、13547877777
规 划 情 况
占地面积
亩
总户数
户
建筑面积
万㎡
景观形式
现代
容积率
停车位
106个
绿地率
％
主要朝向
南北
总体布局
平行散布
配套情况
车站、学校、超市一应俱全
开发现状
打围
产品情况
户型及所占比例
5层住宅（局部5跃6）＋商业配套,主力户型为三室二厅，户型区间为70——200㎡
建筑风格
现代
产品配套
集中绿化、商业综合楼,
商业形式
2幢独立商业综合楼
销售情况
价格体系
住均价1900元/㎡，商业不详
销售推广
无
销售现状
新开盘
卖场信息
售楼处
临街单间铺面，售楼部外包装小气
工地现场
展板
样板房
暂无
销售人员
2名年轻女性，无统一着装，未受过专业培训
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
物管内容
智能化管理、24小时巡逻、绿化与清洁、人车分流等
项 目 综 合 分 析
项目优势
交通便利、户型区间大
项目抗性
小盘、没有专业销售队伍
主力客户
个案10：
楼盘名称
缤纷广场
开发商
成都宏展房地产开发公司
地理位置
彭州市金彭中路
营销代理
叁柒营销
售楼电话
83882288、80232666
规 划 情 况
占地面积
30余亩
总户数
33间
建筑面积
2万余㎡
景观形式
现代
容积率
停车位
绿地率
主要朝向
总体布局
配套情况
开发现状
现房，住宅已售完、商铺发售中
产品情况
户型及所占比例
独立街铺、米层高、户型区间为120——131㎡
建筑风格
现代
产品配套
商业形式
独立街铺
销售情况
价格体系
4000—5000元/㎡
销售推广
城市新地心（活性空间、商业地眼）
销售现状
已发售两个月，一套未售出
卖场信息
售楼处
商业气氛较浓
工地现场
展板
样板房
销售人员
2名专业销售人员，统一着装
物 管 情 况
物管收费
元
物管单位
四川悦华置地
物管内容
项 目 综 合 分 析
项目优势
新行政中心区域、有较强的宣传攻势
项目抗性
地处新城区，目前周围人气不旺
主力客户
第二部分：消费者调研
根据对彭州市消费者的走访及对部分专业人员的访谈，我们对彭州市消费者市场及消费习惯作了如下的总结：
一、消费者基本特征
1、从调研来看，目前彭州房地产市场上的购房群体以25—40岁的青壮年为主，其次为40—50岁左右的中年人，另外，也有部分50岁以上老年购房群体，但所占比例较小。
2、彭州的家庭组成以传统的三口之家为主，平均每个家庭人左右。
3、目前来看，厂矿企业等单位职工购房所占比例最大，另外，机关事业单位职员及教师再加上大量的私人企业主购成了购房主流人群。
4、从调研了解到，目前在彭州当地购房群体中，主要人群为中等及中偏高收入人群，高收入人群一般选择到成都购房。
二、购房消费需求特征
消费者购房的主要目的，第一是改善居住条件，第二是追求舒适生活，第三是安家置业。可以看出二次置业是住宅消费的主要动力。
在购房需求方面选择购房区域时首选的是城北新区和市中心区域，区域情结深，只有作出有特色的楼盘才能吸引更宽区域的消费者。
从目前来看，市场上的消费者最喜欢的房屋形式还是多层，但对小高层也开始有了一定的认识，如果地段条件好，修建小高层住宅也有一定的市场。在选择多层的住宅中，对二至四层较为喜欢，高楼层的房屋市场接受度低，也是目前市场上余下的主要房源。
消费者需求的房屋主流户型为3室2厅，主流户型面积为90㎡—140㎡，主要还是考虑功能，据调研，中小户型也有一定的市场，但由于市场供给少，因此，这部分需求基本上没得到满足。
消费者对房屋总价认可基本控制在15-20万元之间。
大多数消费者购房时对价格有较高的敏感度，基本上对当地房屋价格的上涨有一定的信心。
从目前来看，按揭购房的消费方式成为彭州当地购房者的首选，约占70%。
三、消费理念
从调查中来看，彭州的购房消费水平并不高，消费者已经有了一些超前消费的观念；对于居家的认识，主要停留在地段和产品上，也逐渐开始重视环境、物业管理，但对今后的小区生活方式，消费者还缺乏足够深入的理解，也缺少机会去尝试。人们的消费理念还有待改变，对开发商的启示是：房地产开发商应引导消费者去消费，而不是一味去适应消费者。
关于满庭芳消费者的一些调研：
通过对满庭芳的详细调研及与相关人员访谈，我们针对此楼盘作了详细的了解，基本有以下一些特征：
购房者基本以崇州当地中端市场人群为主，周边乡镇占约20-30%。
购房者年龄以中年为主，约在35-45岁之间。
消费者觉得此地段稍显偏，觉得周边环境较差。
项目所处地段最大的优势为彭州市车站，此为项目的卖点之一。
前期咨询的客户中，对套二户型存在部分需求，套一基本无需求。
满庭芳的户型销售速度最快的是116平米的三房，楼层为二三楼。
消费者对朝向较为敏感。
消费者对物管没多大的意见，如果是听说过的则更信任一些。
售楼处对消费者影响较大，若能在售楼部附近进行一些景观的装点则对于销售更有利。
样板房对销售能起到一定的作用。
此地段的商业销售有一定的难度。
第三部分：项目调研
项目周边环境调研
项目位于彭州市东面二环路旁，现项目为一苗莆用地，旁边为新开楼盘满庭芳，其余面为低矮的厂房及农民用房，项目对面为彭州市林场，项目周边分布着协力药业、水泥制品厂等大型企业，整个项目用地周边显得档次低，且非常的杂乱；项目离彭州市客运站仅500米，彭州市实验小学离项目有1000米左右。国贸超市距项目也仅1000米左右。
（项目用地周边环境图）
（项目用地周边厂矿图）
项目SWOT分析
（一）项目的优势Strength
交通便利
项目位于彭州市二环路旁，距彭州市客运中心仅50米，交通条件十分方便。
地块方正，规模适中
由于项目20亩，对于二级城市来讲，刚好属于中等规模，是较为适中的居住小区；另外，由于项目地块方正，非常利于规划。
（二）项目的劣势weakness：
·项目最大的劣势在于环境及消费者心理认识，由于项目位于彭州东面，东面发展为工业区，且目前由于工业区内药厂的生产，在通往成都去的牡丹大道上能闻到刺鼻的气味，因此，在消费者心目中存在较大的负面影响，在日益注重健康的今天，对于购房的消费者来讲，势必是一个较大的劣势。
·项目周边人气冷落，商业氛围不佳，虽临二环路，但因周边为农村居住区，环境较差，不利于项目形象的提升。
（三）项目的机会opportunity：
1、交通改善带来的机会
由于成彭高速的开通及成彭路的免费通车，再加之彭州与周边镇县等各种等级公路的改善，将给彭州的经济发展带来较大的机会，也将带动房地产市场的发展。
2、外来大企业的入住带动的商机
由于彭州已确定了工业强市的方向，因此，已引进了乙烯工程及亚东水泥项目，再加之彭州工业园区的发展，有大大小小的制药企业入驻彭州，势必给彭州的经济及房地产发展带来较大的契机及强盛的需求。
3、房地产郊县化发展趋势带来的机会
随着成都市内土地资源的日趋减少，房地产向郊县发展是必然的趋势，温江、华阳、龙泉的房地产市场已取得空前成功，甚至成为成都房地产的主要战场，近两年城北大丰片区乃至新都、新繁等地，成为成都房地产开发的新热点，相信其辐射作用将会对彭州的房地产开发起到积极影响。
4、整合优势资源带来的机会
本项目与成都智源公司合作，充分利用成都智源公司的专业代理优势，进行专业细分，使项目处于一个高层次的竞争平台，在起点上就远远领先对手。使项目在当地具备较强的竞争能力。
（四）项目的威胁点threat：
·近几年的房地产开发，当地的开发商逐渐成熟和专业，开发水平不断提高，加上华立集团、宏泰集团、置信及朋城等开发商的介入，可以预见彭州的房地产市场竞争将更加激烈，而本项目是平章公司在彭州的第一个项目，本项目并不具备竞争上的优势。
·国家近期的宏观调控政策无疑对房地产开发商提出了更高的要求，国家一系列金融政策的出台短期内将限制房地产的消费需求，估计房地产的消费热潮将有所降温。
调研消费者及市场对本项目看法
我们通过走访，大部分消费者认为本案交通便利是其最大的优势，但不足之处却显得较多，诸如：环境不好，因为东面是彭州的工业发展区域，有较多的药厂，认为环境受到一定的影响；社会治安差，由于项目紧临车站，且位于二环路旁，周边为一些农民集中安置住房，居住人员复杂，导致社会治安有一定的负面影响；生活配套不方便，由于项目所处的东面，周边为一些厂及企业，而生活配套设施较少，部分消费者认为这里生活配套欠缺。大多数消费者认为该区域最适合修建的住宅形式是多层住宅，从消费者选择上可以看出，选择多层仍是绝对多数的，选择其它可能是被访者的一个喜好而已。小区配套中被调查者认为最重要的是医疗中心、商场、超市、智能化系统银行等，但很明显相当部分配套是和小区规模相联系的，规模过小，某些配套是无法满足的，当然这主要是反映了消费者眼中理想的小区和一种需求。
第四部分：调研结论
（一）当前房地产市场供需两旺，整个市场处于逢勃发展状态。
彭州的房地产开发市场在成都周边的县、市中发展相对缓慢，但近一两年来，受成都市房地产市场影响再加上部分外来开发商的入住，整个彭州的房地产市场呈现出供需两旺的格局。
（二）开发水平有所提高，竞争加剧，市场发展出现新格局。
随着一些有实力的外来开发商的介入，彭州的房地产市场开发水平有所提高，市场的竞争将会变得激烈，市场的发展可能会出现以下格局：
·城北片区和及城东二环旁片区将成为市场开发的热点区域；
·小区开发规模化，中、大盘时代来临；
·住宅产品不断创新，并向高端发展；
·住宅价格一路看涨，并且还有一定的市场空间；
·竞争格局发生变化，开发商寻求强强联手。
（三）中远期市场需求旺盛，前景看好
彭州中心城区人口12万，人均居住面积30平方米，按2020年的城市远景规划人口达到20万计算，彭州年平均人口增长万,年平均新增居住容量48万平方米，另外彭州78万人口中非农业人口仅有13万人，城市化率比较低，而城市化进程也将带来大量的住宅需求，由此可以看出彭州中远期房地产发展前景十分看好。
（四）消费者购房时考虑因素，重价格与地段，更重健康生活方式
消费者选择物业时，影响消费者购房的主要因素为地段、价格、环境配套、户型、绿化景观、开发商信誉、建筑质量、物业管理小区、配套、交通、小区规模、升值潜力、人的素质等，其中最重要的三位为价格，地段和周边环境，因此，重视项目的品质营造成为开发商后期开发关注的重点。另外，由于彭州独特的地理位置及政府行为（大力发展工业区，也给环境带来一定的负面影响），因此，消费者在购房时越来越注重健康的生活方式。
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