上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产 E价指I数格S系统 测评测联联评华系信系机电构息地话：大址：中厦： 0上2国1-指61数87研33究71院 8楼海 市浦东新区福山路 455 号全 测评新开编盘号价：格测20评1—2-—1海0-珀H晶PJ华H ﹟01 【测评结海珀晶华 基型于投通中资收过果国益市】房场 法地综调产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法值、各成项本因法素、典， 项项目地目基所开理属名本发位区称信息 企置域 业 海 上珀海晶市华沪 青平公路 21 外上环海以伊外地 园置业有限0公59司弄 2、、市成场本比法较测法评测项评目项价目价格为：41849 元/平方米 3、典型投资收益法测格算为项：目价256格76为元：/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价4值36定69义元/平方米 占建物地交筑面规积模 1155..9955万万平平方方米米 条件下的 10 月测评价格为37000元/平方和测评假设限制 开业【项目要点】 米。 入房周盘类住标边时型时准配间 间 别墅（70年产权） 毛预坯计 套 - 中小 学20综12合年商 1场0月开盘 行、百安居、其、他医等 院、银 l 地理位置：上海市沪青平公路 2059弄 l 户型特点：独栋别墅。 主l主力 中商项银小场目行学：配：：家套中徐乐：国泾福 银中、行学伍、缘徐、泾百小安学居；、 华联； 单使力户套用户型总率型信息 价 独10栋0%别 墅 1110万元（ 按 300平方医其院他：：徐百泾安社居区、徐医迪泾院卡支；侬。行 、工行徐泾支行、建行徐泾支行； 贷首付款 算333）万 元米计 贷 月款款均年方还限式款 （按首付30%计算） 2 商058业年16/ 0组元合/5型74 如院需联本了系次解，测更电评详话结细:果有效期为64元 2012年10月， 0报21告-6，18请73与37中1国指数研究 说影于明响公：因正“ 素客楼，观盘运的价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，，结测合评项结目论价基格 1
一、中C国REIS 期成交的据市 项场3 目比个所较房处法地位 产指数系统 新开盘价格测评——海珀晶华 1根、选取可项比目实作例置为 通可过比案调查例和，对以可比分比析项，目比销选较取售因位均素于价条件为同说一基明供础 需，通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似的 近 比较测因评素对 象及对比案例 测海评珀对晶象华 对圣比堡案别例墅 A 圣对大地比维华案云拉例三庭 B 期 对比案例 销售均价上海豪捷都克国小际镇C新 城 交 60795 38710 37000 区易日期 2012年 10月 2012年 10月 2012年 10月 2012年 域交易情况 置 外未环开以盘外 外正环常以 外正常 正常1 0月 因地理位素 交周通边便环捷境度 较便好捷 较便捷 外较环便以捷外 外较环便以捷外 区土建域容地筑配积用形套率途态 独完住栋善宅 完住好善宅 完住好善 完好善 个别0.别35墅 独0栋别墅 独栋别宅 墅 独住栋别宅 墅 因素 户装绿社型修化区设情率配计况 套 1毛5完000坯%善% 1毛坯%6% % % 1毛00坯% 1毛00坯% 开发企业品牌 上海伊地公园司置 业有限 瑞红完地善产 大华集团完善 较完善 易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争业市有场限上销公海售司业均 业置 上海价，且经豪交营都易有房日限地期公产相司开 发 评估2（项、（目1因2）素）为区交 修正 1域00因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套同，设 因企素业修（正3）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、等社确区定配区套域、 3品、牌测修等评正指对结标果进 行比较。 比比销象交较售及易因均对日素价比期 案例 测海评珀对晶象华 较修对正圣比条堡案件别例指墅 数 A 圣对大地比维华案云拉例三庭 B 期 上海对豪比都案国例际 C新 城 100 60170905 38710 捷3克70小00镇 交区易域情因况素 110000 110 100 100 00 100 100 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数410 100 100 9。23经30 8 过35101216 419201 4 说影35026、41214 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较计法算求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准41价84格9元分/别平为方 4米93。08、 于明响公：因正“ 素客楼，观盘运的价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，，结测合评项结目论价基格 2
中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测房地二产开、发成评——海珀晶华 根据房地经本法产营方 开式发商，取从房得地房地产产项目开价发用格地构成进的行商各品个方房面建设进，行测然算后预售或销售所建成的商品房这种典型的 典型房地产开发经，最终确定项目的市场价格。 序号 项目 取费基础 营模式测算 费率 金额(万元) 1 土地成本 根据2007年 214月03 .2261日元成/平交米的，青该浦地徐块泾总镇价西为向 阳38河33东1万侧元地。块 ，楼 面单价为 38331 2 开发成本 红小勘线建区察内安配设市成套计政本费费费 用A用用 C B 建安成约本 5 0A00元/平方米 28050 D 建安A+成本 A 1122%% 55774422 3 管理费用 均1+2 B+C 83%% 43704772 4 投资利息 以第开匀二投年发入投周，入期建 23安.5及 年0%，管年（理利其费率中用假半在设年建为准设 备期，2 年建设期）， 土地费用在准备期 10期%。内 分阶段投入，预 计第一年投入 70%， 17376 56 销销售售费税用费 房房地地产产总价 V 5% 20477 三7 房地产开发利润 房地产总总价价 VV 1550%% 26014473607 定、项典总价 V 409534 万元 单价 25676 元/平方米 算，选目同主时用型投力考典资型户收虑投型不毛可资益法坯预模式 独见收栋费别，益墅将法进租年行金运为营项 费目70市用00场比 元率价/月确格，测定每算为年。 根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确 与价风值险。相 对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬8%率的，租为通金 6过按.3市同%，场比期提上末取涨转法售1提2时%取，报出空 酬的置率该率为类按 5%每年 12个月计 8住%，宅计报算酬项率目为市 2%场。 年份典型投资者收益模式测算 空置潜 1有和在效收毛毛租收收损入入 5% 8 44200000 2 944708004 3 1055327608 4 1 158901041 5 1326167069 期运持有末净营期转运费 营用收入8% 77693380804 89376 100101 112113 125567 416 872125206 98200098 8969 10045 N售PV净(6收.3益%) 5年后按3 834%3净98收 益率期出末售转，售转 N售PV税(8费%) 33 103144 115521 % 3735195 四收、测房地产总价 V 3842912 万元 单价 4366394 元585/平14方 米 年益 通过评价全格面确市场定 调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运10法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市3场70价00格 元。/根 平据方三米种。评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终用确市定场项比目较法20、12 说影于明响公：因正“ 素客楼，观盘运的价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，，结测合评项结目论价基格 3
