XX
管理体系文件
编 号：
版 本：
生效日期：
营销费用管理作业指引
发放编号：
编 制：
审 核：
批 准：
版本修订记录
序号 修订日期 修订内容 修订人 版本 备注
营销费用管理作业指引
编 号：
版 本：
生效日期：
2 / 5
1. 目 的
通过为确保营销费用发生的可控性，通过充分发挥营销费用投入的作用及效果，达到确保合理
控制项目营销成本的目的。
2. 适用范围
适用于集团负责营销操盘工作的所有项目。
3. 术语定义
职责说明
营销费用
是指项目因房屋销售过程中产生的薪酬福利、佣金及销售代理咨询费用、宣传推
广、营销设施及售后客服建设等一系列与销售有关的费用
营销费率 营销费用总额/可售签约金额
4. 管理职责
部门名称 职责说明
营销管理部 1) 审核项目营销部提交的营销费用计划，并做好使用过程管控。
5. 管理流程
营销费用三大科目
分类科目 分类说明
营销推广费用
1. 营销服务：案场物业服务、广告公司、楚扬云+、楚天云家、智慧案场、其
他营销服务费；
2. 媒介推广：影视广告发布、影视广告拍摄制作费、电台广播发布、网络广告
投放、报纸广告费、户外广告租用、户外广告画面更换、楼宇内广告费、公
共交通广告费、新媒体、灯箱道闸费；
3. 营销活动：销售活动费用、巡展外展费用、节点活动、业主活动、开盘、暖
场等；
4. 销售支持：销售资料费用、销售模型费用、客户维护物料、营销中心包装、
现场导视费用；
5. 渠道费用：渠道小蜜蜂、渠道劳务费用、渠道 call 客费用、渠道圈层及拓展
营销费用管理作业指引
编 号：
版 本：
生效日期：
3 / 5
分类科目 分类说明
类活动、渠道类临时巡展费用、老带新奖励、中介佣金、分销佣金、全民经
纪人佣金、其他渠道费用；
6. 其他推广费用。
营销人资费用
1. 工资性收入：工资、奖金、补贴、福利费、住房公积金、社会保险费、离职
补偿金、年金、职工教育经费；
2. 行政办公费：办公费、差旅费、汽车费、业务招待费、电话费、网络数据费、
服装、折旧（固定资产购置）、摊销（无形资产购置）、邮寄费、水电费、修
理费、劳动保护费、其他行政办公费；
3. 佣金代理费：自销团队佣金。
泛营销类费用
1. 营销设施运营费：水电气费、物业费、其他、阵地包装（基础结构部分）、
景观养护费、样板房维护费、其他公共设施维护某省市展厅租赁费、装修设
计费、装修及家具饰品装饰费、甲供材料/设备、及集团签定的营销费用使
用范围。
2. 项目客户服务费：项目满意度调查、交房活动相关费用、其他费用
营销设施建造费明细（涉及营销）：商业街包装（交付前）。
营销费用制定基本准则
主责
部门
工作内容 表单/标准/模版
营销
管理
部
1） 本着“合理发生，统筹支付”原则。项目营销部对营销费用的发生和支
付负有直接责任，应根据本管理办法合理提交项目全盘及年度费用预
算申请，并完善和严格遵从立项执行、招标采购、成本确认、费用支
付的四步骤流程，有关负责人须对全过程实施严格监督管理，生较大
的计划偏差或流程过程混乱，规避经办人员发生费控风险；
2） 根据行业营销费率制定原则分析，特拟定以项目基准营销费率为项目
可售总货值的 %。
3） 项目全生命发的营销费用金额、费用口某著名企业审批确定。
/
营销费用总额调整
主责
部门
工作内容 表单/标准/模版
营销管理 项目营销费用采取“费率总控制”原则，即营销费率不变的前提下， /
营销费用管理作业指引
编 号：
版 本：
生效日期：
4 / 5
中心 营销费用可随动态货值的增减而增减。项目营销费率以启动会审批
的费率为最终费率。
营销费用预算编制
主责
部门
流程内容
配合
部门
配合内容
表单/标
准/模版
营销
管理
部
1） 根据已批准总体营销策划方案以及以往项目营销费用
管理经验，编制《项目全生命销费用计划表》，并按项
目营销经理-中心经理-营销总监-常务副总-集团总经理提
报审批，将审批后全盘营销费用预算导入营销费用管控
系统；
2） 营销管理部根据项目全盘营销预算，并结合当年签约指
标、年度营销方案及各阶段策略，按新开盘项目和在售
项目两种情况编制《项目全生命销费用计划表》，并按
项目营销经理-中心经理-营销总监-常务副总-集团总经理
提报审批；全年营销费用=全年预估签约额*费率。
3） 按项目销售节点，重点监控项目首开及去化达 70%-90%
区间内的费用使用情况；
4） 品牌宣传专项费用特别说明：
a) 某著名企业层面进某著名企业整合多项目资源，利
于集团品牌知名某省市层面的提高。
成本
合约
部
下达项目营
销费用目标
成本总额，
对营销费用
的使用进行
总体控制
《项目
全盘营
销费用
实际发
生计划
表》、
《项目
年度营
销费用
实际发
生计划
表》、
《项目
月度营
销费用
预算表》
营销费用发生预警与调整管理
主责
部门
流程内容
表单标
准模板
营销
管理
部
1） 各项目应本着合理节约的原则，当项目全盘营销费用实际发生进度达到 60%，
则开始提醒项目年度营销费用使用进度；当项目全盘营销费用实际发生进度达
到 80%，则开始对项目全盘营销费用使用进度进行警告。
2） 营销费用实际发生预警：按月进行费用预警：
a) 当项目营销费用发生进度小于项目总可售货值签约进度 5%时，项目处于
绿灯状态，即处于正常状态；
b) 当项目营销费用发生进度与项目总可售货值签约进度的差值在5%-15%时，
/
营销费用管理作业指引
编 号：
版 本：
生效日期：
5 / 5
项目处于黄灯状态，即处于提醒状态；
c) 当项目营销费用发生进度与项目总可售货值签约进度的差值大于 15%时，
项目处于红灯状态，即处于警告状态；
3） 当项目营销费用处于红灯，即警告状态时，项目需制定每月营销费用发生计划，
并报营销管理部审批通过后方可实施，待项目签约进度达到相对应的要求时，
方可解除预警。
可售永久营销设施出售费用管理
主责
部门
流程内容
表单标
准模板
营销
管理
部
1） 可售永久营销设施在项目预备会阶段，则需计入项目总货值，并纳入开盘或调
价房源一起进行价格审批；
2） 可售永久营销设施的出售费用管理
a) 带装修的可售永久营销设施若在预备会审批阶段按毛坯的房价款计入项
目总货值的，其售出后，超卖的房价款（房屋成交价款超出其底总价的部
分）的营销费用新增入项目总体及当年营销费用预算。
b) 带装修的可售永久营销设施的成交价受客户的主观因素影响较大，因此其
成交价应以客户谈价结果为主，同时参考其底价与成本合约部估算的装修
残值数据的合计值；两者有差异的，须说明差异原因。
/
6. 相关记录
项目全盘营销预算模板
项目年度营销费用模板
项目月度营销预算表模板
