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成均馆大学中国大学院
抵押与证券资本化市场
郝继涛
金融市场与金融机构
Financial Markets and Institutions
mailto:gscskku@
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目录
一、住房抵押贷款市场
二、住房抵押贷款支持证券市场
三、商业房产抵押贷款证券化
四、资产支持证券市场
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抵押贷款市场
抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财产作抵押来完成贷款活动的一种信
贷关系。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，
以所得价款优先受偿
抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易所形成的市场
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抵押财产
不动产抵押：即借款人向贷款人提供不动产作抵押取得贷款。不动产是不能移
动或移动后会引起性质的改变的财产，通常是指土地、房屋及其附着物
存货抵押：又称商品抵押，工商企业以其掌握的商品、原材料、在产品和产成
品作抵押，向金融机构申请的贷款
设备抵押：是以机器设备、车辆和船舶等作为担保向金融机构取得的定期贷款。
设备抵押与存货抵押同属动产抵押
账款抵押：是企业把应收账款作为担保以取得的短期贷款，也把抵押应收账款
称为贴现
人寿保险单抵押：是在人寿保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的
退保金为限度，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款
证券抵押：是以各种有价证券，如期票、汇票、股票、债券、存款单证作为担
保取得的贷款
其它抵押贷款：高档家具等耐用消费品及珠宝、玉器、首饰等作抵押品申请的
贷款。这类抵押品一般要交银行保管
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抵押贷款发起人
抵押贷款发起人：住房抵押贷款最初的贷款机构，储蓄机构、商业银行、抵押
贷款银行
收益
发放费，一点表示贷款金额的1%
二级市场利润：贷款以高于发起成本的价格出售，抵押贷款利率上涨，发起人在二
级市场出售贷款将蒙受损失
服务费：为所发起的住房贷款提供管理服务，联系抵押人和贷款持有者，占贷款余
额的百分比，25-100基点
持有贷款的可能收益
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抵押贷款发放程序
贷款发放标准
还款金额对收入比率（PTI）：申请人还款能力
贷款金额对房产价值比率（LTV）：比率越低，对贷款人保护越大
房产评估30万，贷款万，LTV为75%，如违约，房价下跌少于万，贷款人均不损失
承诺函：贷款人承诺提供资金，有效期30-60天，借款人支付承诺费
申请人选择利率确定的时间：贷款申请提交时，承诺函发出时，签约购买房产
时；以及利率类型
发起人可以：持有贷款；出卖给投资人（持有或作为发行证券抵押）；作为抵
押发行证券
渠道机构：抵押贷款的买家，两房和其他私人公司，打包后卖给其他投资人
发起人确定的贷款利率称为贷款利率
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抵押贷款发放风险
进行中的贷款：正在处理的贷款申请，及贷款发起人做出的承诺，与发放住房
抵押贷款有关的风险，称为进行中的贷款风险
价格风险：市场上抵押贷款利率上涨，对进行中的贷款价值发生负面影响
贷款发放完成后，低价出售
持有贷款，赚取低于市场的利息
利率确定时间越早，越不利
交易中断风险：因为利率下降，或其他原因，申请人不完成交易。发起人与渠
道机构签署远期合约，在未来交付一份抵押贷款，机构按约定抵押贷款利率购
买该抵押贷款，如申请人取消，发起人将不能交付
防范风险：签署不强制交付抵押贷款的合约
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抵押贷款服务费
服务费：抵押贷款余额的固定百分比，贷款分期偿还，余额减少，收入减少
抵押账户余额产生的利息
月度还款支付赚取的资金利差，服务机构收到款项后，略做停留在支付给投资
人
贷款未及时支付时，服务机构收取滞纳金
向借款人推销其他产品的收入
出售通信地址的收入
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住房抵押贷款的种类
留置权：债务人违约，出卖物业清偿债务时，抵押贷款的清偿顺序
第一留置权，第二留置权，地级留置权
信贷分类
优级贷款：借款人具有良好信用质量，稳定的职业、良好信用记录、充足收入来源
次级贷款：信用质量差
可选A级贷款：介于两者之间，A是承销系统中的评级，贷款属A级，但有风险
信贷评分：借款人信用记录的分数，FISCO评分
套现再融资：利率下降，借款人再融资金额超过原先贷款金额
利率期限交易：再融资目的是较好的利率，改变贷款期限，而贷款金额不变，也称
无现金交易
前比率：每月还本付息金额（含房产税和保险）除以申请人税前月收入
后比率：还本付息额加其他债务支出除以税前月收入
优级（A级）贷款：FISCO在660以上，前比率28%，后比率36%，LTV低于95%
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利率的种类
固定利率抵押贷款（FRM）：利率在贷款合同签署之日确定，贷款期间不变
可变利率抵押贷款（ARM）：基于指数或参考利率的基准，加差额
市场利率，如LIBOR，一年期持续到期国库券利率CMT
储蓄机构的资金成本计算所得利率，如联邦家庭贷款银行协会第11区资金成本指数，
全国资金成本指数
规定定期或整个贷款期间的上限利率，以及下限
ARM贷款储蓄机构愿意持有
混合ARM，确定年份里固定利率，末期可变
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分期还款的种类
分期还款额：每个月的贷款本金（利息由本金生出）归还额
完全分期还款额：每个月的还款金额，不仅包含合同应付的利息，还足以在末
期付清本金
固定利率贷款：MB0=20万，30年（n=360月），利率%(i=%/12=)
MB0=MP/(1+i)+MP/(1+i)
2+……+MP/(1+i)n=MP[(1+i)n-1]/i(1+i)n
MP=i(1+i)n/[(1+i)n-1]MB0=
t期末的剩余贷款金额（期末本金余额）
MBt=[(1+i)
n-(1+i)t] /[(1+i)n-1]MB0=,t=12
t个月的预付本金
SPt=[i(1+i)
t-1] /[(1+i)n-1]MB0=,t=12
ARM在按约定期期末本金重算利息
仅付利息产品：约定的锁定期内，借款人只支付利息，之后还本付息直至还清
全部贷款
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信贷担保
政府贷款：政府提供完全的担保，包括提供给低收入家庭的FHA担保贷款和退
伍军人的VA担保贷款
常规融资，常规贷款：没有政府的明确担保，但有可能发行证券时符合担保标
准，如两房
常规贷款可以由私人抵押贷款保险机构保险
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贷款限额与提前还款
最高贷款限额每年都有规定，成为一致限额，超过的部分成为超额贷款
借款人支付的超过每月还本付息金额的部分称为提前还款
没有全部清偿抵押贷款的提前还款称为部分提前还款
不重算，用于偿还本金的部分增多了
全部清偿的日期提前，贷款期限缩短
出售到期条款：房产被出售，贷款余额必须偿还，并免除提前还款罚金
一致贷款：两房可以买卖任何种类的住房抵押贷款，但打包进入证券的只限于
政府贷款和符合其包销准则的贷款
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目录
一、住房抵押贷款市场
二、住房抵押贷款支持证券市场
三、商业房产抵押贷款证券化
四、资产支持证券市场
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住房抵押贷款支持证券
住房抵押贷款支持证券，RMBS
机构抵押贷款支持证券，满足机构包销标准的贷款创造的RMBS
非机构抵押贷款支持证券，不满足机构包销标准的
非机构又分为私有标示抵押贷款支持证券（优级）和次级抵押贷款支持证券
次级抵押贷款支持证券通常划入ABS，其他称RMBS
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机构过手证券
抵押贷款过手证券：多个抵押贷款的持有人形成一个抵押贷款资产池，出售资
产池的份额或参与凭证
一笔抵押贷款加入为过手证券担保的资产池，则被证券化
机构过手证券是政府国民抵押贷款协会和两房发行的过手证券
过手证券现金流取决于抵押贷款现金流，包括本息和提前还款，减去服务费和
其他费用为过手给投资人的现金流
资产池中多笔贷款的现金流，依照不同的时间，汇成总的现金流
发行人
政府国民抵押贷款协会（不是发行人）担保的证券称为抵押贷款支持证券，MBS
由符合其包销标准的贷款机构，将贷款转换成有流动性的证券
协会实现了为住房抵押贷款市场提供资金并提供活跃二级市场的目的，收取担保费
两房买卖抵押贷款，创造过手证券，购买MBS，也为证券提供担保并收取担保费
房利美发行的过手证券是MBS，房地美发行的称为参与凭证PC
过手证券的提前还款风险
收缩风险：抵押贷款利率下跌，促使借款人以更低利率再融资，提前还款，持有人
有资本损失风险
延长风险：利率上升，证券价格下跌，投资者希望还款加速，但借款人不愿
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提前还款惯例
提前还款速度：假定的提前还款比率
有条件的提前还款率，CPR：假设资产池中本金金额在剩余期间每年按一定比
率提前偿还
单月到期比率，SMM=1-（1-CPR）1/12
CPR为6%，则SMM=，月初贷款余额，减去本月到期本金还款额，所得金额的
w%在本月提前偿还
T月提前还款额=SMM×（月初抵押贷款金额-本月到期本金还款额）
一份过手证券，月初本金余额亿，SMM为%，本月到期还款额为300万美元，
当月提前还款金额=×（290000000-3000000）=1476041
公共证券协会基准，PSA：为一系列月份的年度提前还款比率，新发放抵押贷
款提前还款率低，逐渐加快
1月CPR为%，之后30个月每月增加%，第30月达到年率6%，剩余年份CPR为6%，
这个基准称为100%PSA，或100PSA
100PSA：t≤30，CPR=6%(t/30)，t＞30，CPR=6%
50PSA为基准提前还款比率一半的CPR，150PSA为基准提前还款比率倍的CPR，
0PSA假设没有提前还款
平均年限：距离本金支付的平均时间，提前还款越快，年限越短
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不同PSA的还款速度
100PSA的第5个月
CPR=6%（5/30）=1%=
SMM=1-（）1/12=
第20个月
CPR=6%（20/30）=4%=
SMM=1-（）1/12=
第31个月-360个月
CPR=6%
SMM=1-（）1/12=
165PSA的第5个月
CPR=6%（5/30）=1%=，165PSA=×=
SMM=1-（）1/12=
第20个月
CPR=6%（20/30）=4%=, 165PSA=×=
SMM=1-（）1/12=
第31个月-360个月
CPR=6%，165PSA=×=
SMM=1-（）1/12=
100PSA6%
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机构担保抵押债务证券
机构担保抵押债务证券，CMO：将过手证券的现金流在不同的债券类别中重新
分配，得到的不同层级的证券
满足了机构投资者的资产负债管理要求
依次支付的CMO：各债券类别依次到期的结构
CMO-1创造四个层级，不同面值金额，相同息票率
CMO的创造机遇现金流的重新分配，规则为
定期息票利率支付：每一层级的定期息票利息支付，基于该期期初的本金数额
本金支付原则：层级A收取全部的本金支付，直到该层级本金全部清偿，然后层级B
收取全部的本金支付，直到全部清偿，然后C，D
最终，四个层级的平均年限有的比抵押品的年限长，有的短，满足不同时间偏
好的投资者，A的期限短，降低了延长风险，C、D降低了收缩风险
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应计债券
某一个层级不收取当期利息，作为应计利息，加入本金余额，该债券类似零息
债券，加速其他几个层级的本金支付，称为应计层级，或Z债券
息票利息定期支付：A、B、C定期息票利息支付，基于期初的本金，对于层级Z
，应计利息，基于本金加上当前的利息，其利息用于支付较早层级的本金清偿
本金清偿同依次支付，Z最后收取本金，直到原始本金余额加上应计利息被全
部清偿
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按期还本付息类型层级
按期还本付息类型层级债券，PAC债券：只要提前还款在一个特定范围，现金
流就是确定的，有必须满足的本金归还表
持有人比其他层级有高优先权收取本金
其他层级叫支持债券，伴随债券，吸收了提前还款风险
提供了双面提前还款保护，避免收缩和延长风险
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机构分离抵押贷款支持证券
机构分离抵押贷款支持证券：现金流的分配不是按比例，而是不等额分配
仅收利息类别：利息支付全部分配给一个类别，IO类别；仅收本金类别：本金
支付全部分配给一个类别，PO类别，二者也称抵押贷款分离证券
PO证券折价购买，提前还款速度越快，收益率越高，如亿PO证券，收益亿，
如借款人立即归还，则投资人立即实现亿收益，如果不提前还款，满30年，则
收益30年后实现
PO证券价格随利率下降，上升，变化敏感
IO没有票面价，只能收取按照未偿还本金额技术的利息，提前还款越慢越好，提前
还款减少了未偿还的本金金额
价格与利率同向变动，变化敏感
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非机构抵押贷款支持证券
非机构MBS，主要是商业银行、投行、其他金融机构发行的，通常是CMO结构
信用提升：没有政府担保，必须要有附加的信用支持结构，获得投资级别的评
级，附加的信用支持称为信用提升
交易规格化:考虑资产池中的信用质量，交易结构，评级机构确定某个层级获
得特定信用评级所需要的信用提升金额
优先级-次级结构
创造优先层级和次级层级，按照受偿顺序，在层级之间分派现金流以及损失
信用提升由其他层级提供：优先层级X1受保护，免受最初5000万$损失影响，损失低
于500万，只有X7承受，损失1500$，到X4都受损
超额利差：抵押品支付的利息超过支付债务和费用之外的部分，抵消损失，没
有被用于支付，保留在交易结构中的留存账户中累积，用于支付抵押品当前和
未来的损失，提升信用
过度抵押：比负债多出的抵押品资产，用于吸收损失
单线保险：专门提供金融担保的保险公司，称为单线保险公司
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目录
一、住房抵押贷款市场
二、住房抵押贷款支持证券市场
三、商业房产抵押贷款证券化
四、资产支持证券市场
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商业房产抵押贷款
商业房产抵押贷款：为用于盈利的房产提供的抵押贷款
没有追索权的贷款：如果借款人不履约还款，贷款人只能从支持贷款的房产收
入中获得本息偿还
无权就未偿还部分向借款人追索
贷款偿还覆盖比率（DSC）：房产的经营净收入（NOI=租金收入-现金支出的经
营费用）除以还本付息额
比率越高，现金流归还贷款的可能性越大
LTV：贷款金额对房产价值比率，房产价值为NOI的现值，折现率称为资本化率
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提前还款保护
提前还款锁定期：禁止在约定的期间（锁定期，2-10年）提前还款
合约废止：借款人向服务机构提供足够的资金，服务商将该资金投资，复制不
发生提前还款的现金流
提前和可罚金点数：事先约定罚金点数，如5-4-3-2-1，第一年提前还款5%，
第二年4%，……
收益率维持费，补全费：如国债评价收益率维持，按照抵押贷款息票利率和现
行的国债利率之间的差异向借款人收取罚金
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到期一次性还款
到期一次性还款：每月还息，到期时归还高额本金
延期和罚息：借款人不能还款，贷款人可将贷款延期，并提高利率
一次性还款风险：借款人不能还款，也称延长风险
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商业房产抵押贷款支持证券
商业房产抵押贷款支持证券（CMBS）：由一个或多个商业房产抵押贷款支持的
证券
贷款金额在1000万-5000万$之间
CMBS在100万-2亿$，房产类型：零售业房产，办公楼，宾馆，多家庭房产
发行人：政府国民抵押贷款协会，两房，私有机构，私有机构占97%
新发放、以前发放的商业房产抵押贷款均可支持
单个借款人的贷款支持的CMBS，大的房产，投资人以保险公司为主
多个借款人的贷款支持的CMBS
其交易称为渠道交易
由投资银行组织，投行与抵押贷款银行一起设立渠道安排，由抵押贷款银行以证券
化为目的发放商业房产抵押贷款
融合交易，混合交易：结合渠道交易和单个大额、巨额贷款
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服务机构
主服务机构
管理整个交易
核实所有的服务协议都得到履行
为贷款本息的及时支付提供便利。如贷款违约，由主服务机构提供服务性提款
特殊服务机构
处理拖欠的贷款
还款有问题的贷款的处理
提高违约贷款的回收率
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CMBS和非机构RMBS的区别
商业房产抵押贷款对提前还款有罚金和限制，CMBS规定债券持有人之间罚金的
分配。合约废止消除了信用风险
发生违约，或即将违约，由特殊服务机构负责处理，一次性还款风险对交易现
金流有重要影响。但RMBS没有该风险
由次级债券的潜在购买者审阅资金池，排除一些贷款，对优先债券的购买者提
供了保障
由于CMBS有更多的保护，CMBS更像公司债券
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目录
一、住房抵押贷款市场
二、住房抵押贷款支持证券市场
三、商业房产抵押贷款证券化
四、资产支持证券市场
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资产支持证券
资产支持证券（asset-backed security，ABS），基础资产是除优级住房抵押
贷款以外的其他资产
资产证券化是指将缺乏流动性，但能够在未来产生可预见的、稳定的现金流的
资产，通过一定的结构安排，转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的
过程
现有资产的证券化：现存的资产或应收款
将来现金流的证券化：将来发生的资产或应收款
ABS的种类：（1）汽车消费贷款、学生贷款证券化；（2）商用、农用、医用
房产抵押贷款证券化；（3）信用卡应收款证券化；（4）贸易应收款证券化；
（4）设备租赁费证券化；（5）基础设施收费证券化；（6）门票收入证券化；
（7）俱乐部会费收入证券化，等等
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ABS的创造
原始发行者：按照信贷发放标准，向客户提供贷款的公司
SPV，特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司：其职能是，购买、包装证券
化资产和以此为基础发行资产化证券，向投资者融资．是指接受发起人的资产
组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体
SPV叫做发行人，信托机构（DEAT）
原始发行者，作为贷款、应收账款的发放机构，将它们卖给DEAT，称为卖方
渠道机构：购买并储存贷款或应收账款，再卖给SPV
SPV发行ABS
SPV以发行债券为主，信托以发行权证为主
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真实销售与破产隔离
真实出售：证券化资产从法律权属上来说与发起人（原始发行者）已没有关系，
已转让给SPV。这样，发起人及发起人的债权人，依法不能追及证券化资产
若SPV为特设公司 ， 则SPV以证券化资产为限发行证券取得资金，除证券化资
产外，几乎没有什么财产
若SPV为信托经营机构，须通过信托法，使证券化交易本身形成的信托财产，
与信托经营机构的自有财产及其他信托的财产相独立
不管外在形式是什么，SPV必须是独立的法律实体，具有法人人格，与发起人
实现破产隔离
正向隔离
发起人及发起人的债权人，依法不能追及证券化资产
反向隔离
SPV实现形式：债券出现偿付危机时，只能是SPV破产，而不能追及到发起人
信托方式：信托受益权出现偿付危机时，只限于信托财产本身，而不能追及到发起
人
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信用提升机制
外部信用提升：第三方提供的担保
债券保险，或担保债券，包裹债券：保险公司提供融资担保，如果贷款资产池的现
金流不足以还本付息，保险人担保按时还
内部信用提升：由评级机构根据抵押的贷款还款表现的预期进行债券类别评级，
称为交易规格化
事先在交易的招募说明书中载明现金流的受偿顺序
顶端属于优先级债券持有人的现金流，以及费用支出
依次向下序
所有债务都按期支付后，仍有剩余的现金流为超额利差，大额超额利差结构的交易
可以吸收较大的抵押品损失，如果被损失抵消，债券评级最低的类别，受到损失的
影响
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抵押品的类型和证券化结构
分期还款资产：借款人周期性的按时支付本息，其时间表称为分期还款时间表
抵押品固定，构成不变
信托机构收到的全部本金支付给各债券类别的持有人，称为自行偿还结构
非分期还款资产：借款人没有周期性还本付息时间表，如信用卡
支付金额少于未偿还贷款余额产生的利息，不足部分加到未偿还贷款余额
如多余，超过部分用于减少未偿还贷款余额
一段时间内收到的本金，用于购买新的抵押品，称为锁定期，或循环期
抵押品中加入新的资产，称为循环结构
锁定期之后，称为分期还款期，此时收到的本金分配给持有人
债券浮动利率，抵押品固定利率
浮动利率的基准参考利率大幅上升，抵押品资产收取的利息不足以支付债券持有人
应得的利息
债券固定利率，抵押品浮动利率
合同的基准参考利率大幅下降，借款人支付的利息，不足以支付债券持有人应得的
利息
通过利率互换或上限化解风险
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其他主要ABS
信用卡应收款支持证券
由信用卡应收款资产池的现金流支持
现金流：融资成本基于借款人未清偿余额的循环利息，费用包括迟到付款费和年费
属于不分期还款资产，有循环结构，锁定期18个月-10年，此间收取的本金由受托机
构保留投资其他应收款，维持资产池规模
汽车贷款支持证券：现金流包括月度还款以及可能的提前还款
学生贷款支持证券（SLABS）：由萨利美发行的有政府担保的贷款为基础的证
券，不是基于学生的还款能力；不属于政府担保的私有学生贷款，属于消费贷
款，基于还款能力
现金流三个阶段：迟延期，宽限期，还款期
小额商业管理贷款支持证券：由小额商业协会（SBA）担保经批准的SBA贷款机
构发放给合格借款人的贷款，主要是浮动利率，每月支付本息，提前还款无需
支付罚金
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相关的信用风险
资产风险：抵押品的信用质量
贷款集中度：少数借款人占资产池的比例过大，失去分散风险的好处，称集中风险
结构风险：抵押品的现金流是否与满足发行机构债务的支付相匹配
损失如何在各债券类别间分配
现金流受偿顺序
抵押品利息与支付给债券持有人的利息加服务费之间的利差
提前还款可能性
信用提升安排的变化
提供服务的第三方：信用担保机构（其还款能力），服务机构（可能是贷款发
放机构，可能在逾期还款时预支资金），受托机构，发行顾问，有担保的投资
合同提供机构，会计师
法律风险：真实出售导致追索权断裂
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金融脱媚
金融脱媒：证券化直接从公众市场融资，本身发挥了金融中介的经济职能，不
需要金融中介
贷款资金池创造不同期限的ABS
通过分散化降低了风险
提供（降低）了交易成本（贷款发放机构提供）和信息加工成本（发放和评级）
创造可交易的流动性更强的证券
不良影响
造成银行资产组合的减少，增加了货币政策难度
贷款证券化降低银行利润率
没被证券化的银行贷款信用质量降低
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