旅游地产策划体系
总 论
度假区市场分析
可行性分析和投资
土地使用规划
项目设计
经营与管理
实例分析
旅游地产的市场潜力：
从市场需求来说，旅游地产实际上巧妙的实
现了人们旅行生活中行与居的结合，也在某
种程度上满足了消费者对休闲和投资的双重
追求，所以具有充分的市场潜力。
开发理念：
• 充分挖掘项目自身资源（山、水……）
• 差异化的产品
• 旅游带动地产
首先我们要对项目开发目标有清晰的描述：
给你惊奇的空间
让你松一口气的舒适地方
宁静的心灵之旅
……
休闲、轻松
健康、运动
自然、生态
体验、刺激
幽雅、宁静
先驱性、梦想、惊奇
多元化、多功能复合
……
开发者对项目目标清晰的描述将通过细致的市场分析和可行性研究论证和调整，通过全面的土
地规划和项目设计体现和深化，最后借由高效的经营和管理保证目标的实现。
旅游地产策划体系 总 论
市场来源
旅游度假区市场的需求由人的三个基本愿望决定：
1. 摆脱原来熟悉的环境、改变生活节奏的愿望
2. 满足个人兴趣的愿望
3. 去风景名胜和不寻常地区旅游的愿望
成功的度假区开发要求开发商一定要非常清楚消费者所需要的
各种娱乐方式和可供选择的度假场所。
旅游地产策划体系 总 论
度假区分类
1、按消费市场的远近分
• 名胜度假区
• 区域性度假区
名胜度假区 区域性度假区
市场距离 远 近（2－3h车程）
交通方式 飞机 汽车
光顾频率 一年一次或者若
干年一次
一年15－20次或更
多次
逗留时间 较长（1－2周） 2－4天
• 两者的旅馆需求类
型、休闲项目类型
、服务模式都有很
大区别。
• 名胜度假区的旅
馆和第二寓所有较
高的入住率。
• 两者界限并不是绝
对的，可以互相转
化。
旅游地产策划体系 总 论
度假区分类
2、根据环境和娱乐活动内容来分
• 海湾度假区
• 湖（河）滨度假区
• 山地（滑雪）度假区
• 高尔夫度假区
• 网球俱乐部
• 马术度假社区
• 健身和温泉度假区
• 自然风景度假区——国家公园、瀑布、奇石
• 运动探险度假区——钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展
• 主题公园度假区——历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化
寻找针对项目自身特点，有特色的旅游项目。
旅游地产策划体系 总 论
度假区分类
3、根据住宅和旅馆类型来分
• 度假旅馆
• 分时制旅馆
• 度假别墅（第二寓所）
• 多功能度假社区
※ 度假旅馆
度假旅馆与商业旅馆区别主要在于客人住旅馆的目的不一样。
住度假旅馆主要是为了放松、娱乐，而住商业旅馆是为了方便；度假
旅馆常设计成多层、有阳台、房间也较大、拥有较多的娱乐用房。
因为住这些旅馆的多数是夫妇或者家庭，与住商业旅馆的客人相比，
他们通常会花更多的时间待在房间里。这种旅馆应能提供不同套型的
房间，以吸引不同层次的旅客。
※ 分时制和假日产权度假村
买主购买了一年中某个时段使用某个单元的权力。
分时制旅馆通常比度假旅馆包括更多的房间——卧室、起居室、厨房，
可以被设计成各种建筑形式，有独立的高层，也有多个低层建筑的组
合，与第二寓所相比，最大的市场优点是它的可支付能力，还有交换
能力。
※ 第二寓所项目开发
更强调户外活动面积的增加、建筑密度要低，建筑设计不倾向采用很
正规的建筑外形，住宅的形式变化多样。
于开发商而言，第二寓所项目的开发，不必要后续过多的管理工作。
旅游地产策划体系 总 论
※ 多功能度假区
多功能度假区的优点：
它结合了前文已讨论的几种度假区形式。
除了有大量的娱乐设施外，多功能度假
区主要特点是能提供各种类型的房屋所
有权和房屋设施的使用权。
一般来讲，多功能度假区比普通度假区
规模大，娱乐设施也多得多。
一个住旅馆或作短暂停留的客人是分时
制单元、公寓住宅单元或独立式住宅的
潜在购买者。
一个分时制单元的拥有者是潜在的公寓
住宅单元和独立式住宅、公寓住宅单元
和联排式独户住宅的拥有者。
……
“多功能度假区的根本优点在于它最终作为一个整体
要比它各部分的简单相加更有优势。”
度假旅馆
分时制单元
公寓住宅
联排式独户住宅
独立住宅
上一级的住户都是下级的潜在购买者。同样，一个
滑雪爱好者或是一个风帆冲浪爱好者可以将兴趣转
移到其他项目如高尔夫上。因此具有为用户提供多
种度假活动的能力是度假区在市场竞争中占据优势
前提条件。
旅游地产策划体系 总 论
项目启动初期的关键：
• 交通
• 吸引人的入口
• 指引标志
• 景观、绿化、环境整治（蚊子、虫、
水草）
• 公共开敞空间、聚会场所
• 周到的物业、服务、管理
多功能开发带来的挑战在于：这类开发
区规模很大，因此，也就要求有更多
的前期资本用在规划、土地购置、基
础设施和主体结构的花费中。
一个解决的办法就是从一个小型的多
用途度假区或单用途度假区开发着手，
然后根据需求再进行扩大。（项目分
期的概念）
在项目的初期，怎样吸引客户，聚集
人气成为整个项目的关键。
旅游地产策划体系 总 论
“不管建设用地面积的大小，一个度假区开发的第一步应该是建立一个吸引人的入
口，在主干道上有引人注目的指引标志，完美的景观，有一个或更多的聚会地点，
能为新居民和作短暂停留的有客提供一个相互熟悉的环境，生活在一个社区中，友
好和有趣的邻居及周到的物业管理对购置产业者来说有着很强的吸引力。开发商在
花费大量资金建一个新高尔夫球场和进行新项目的维护之前就必须把这些事情做好。
”
——查尔斯•E•费雷泽
海松村度假村创始人和总裁
社区50%的住宅销售都源于顾客愉悦的心情！
总 论
度假区市场分析
可行性分析和投资
土地使用规划
项目设计
经营与管理
实例分析
旅游地产策划体系 度假区市场分析
20世纪80年代许多项目的成功只是凭借有巨大的市场。然而今天许多项
目都不成功，市场原则已发生了很大变化，深入细致的市场研究很关键，
特别是大规模的多功能度假区。
“记住，我们的业务不是必需品业务，我们的业务是奢侈品业务。我们
的顾客正在有越来越多的空闲时间和多余资金，但他们也有越来越多更
复杂的需求：要求房产质量更高、服务更多、更加便利。我们首先必须
探知人们想要什么，继而发现我们是否能够为他们解决什么。”
——詹姆斯•查芬恩
一个越来越细化的市场更要求开发商要把握产品的形式。
市场分析是进行项目经济可行性研究的基础，也是成功的关键所在。除非一个项
目正好能满足市场某部分的需求，否则无论这个项目的具体计划是多么有吸引力，
或者财务计划多么周全，开发者也不能进行运作。
度假区市场大体包括：
1. 娱乐消费者市场
2. 住宅市场
3. 分时制市场
4. 旅馆和游客市场
5. 商业房地产市场
旅游地产策划体系 度假区市场分析
• 娱乐消费者市场
研究内容
1. 家庭结构
2. 收入
3. 心理因素和娱乐休闲偏
（见图表2－1）
4. 市场分析表
（见图表2－2）
三小时路程
两小时路程
一小时路程
项目辐射区位分析
(图表2-1）运动和娱乐项目参与率
1991 1992 1993 1994 1995 1991 1992 1993 1994 1995
1 步行锻炼 28 背包徒步旅行
2 游泳 29 高山滑雪
3 骑自行车 30 健美操
4 器械锻炼 31 乒乓球
5 钓鱼 32 橄榄球
6 野营 33 独木舟
7 保龄球 34 花样滑冰
8 台球 35 滑水橇
9 篮球 36 羽毛球
10 徒步旅行 37 骑山地车——有路
11 汽船 38 水下潜游
12 高尔夫 39 射箭
13 室内溜冰 40 室内网球
14 有氧锻炼 41 武术
15 跑步或慢跑 42 滑板
16 投掷 43 攀岩
17 排球 44 航海
18 垒球 45 滑雪
19 打猎 46 曲棍球
20 棒球 47 啦啦队
21 滑冰 48 冰上曲棍球
22 网球 49 乘筏漂流
23 足球 无 无 50 潜水
24 英式足球 51 滑雪
25 增氧健美操 52 拳击
26 打靶 53 雪中行走
27 骑山地车 无 无 54 风帆冲浪
(图表2-2)度假区市场分析表
经济趋势 位置 政策环境
度假地的经济趋势 景观特点 公共性法规
客源地的经济趋势 道路 决策的过程
在业人员和失业人员 距机场距离 对变化的反应
收入 空运服务质量
周边环境 潜在消费者的调查
人口趋势 设施和服务 意识
度假地的人口趋势 道路交通状况 购买的可能性
客源地人口趋势 组成
重要性 组成 消费者喜爱的产品
构成(年龄、收入、家庭类型） 寓所 形式
旅馆、汽车旅馆 季节
度假区优势 公寓 价格
户外娱乐设施 公时制公寓 尺寸
风景特征 野营露宿 交通
文化和历史特征 费用、比例 设施
商业和购物机会 质量 服务
会议、习俗 占有率
地区特征 入住率
气候条件 现状和未来
信誉 信誉
旅游趋势 市场区域
数量 位置和范围
来源 大小
季节 已渗透的市场
组成（年龄、收入、家庭类型） 未渗透的市场
重游此地的人数 组成
停留的时间 交通条件（距离、费用）
旅游地产策划体系 度假区市场分析
• 住宅市场
成功的度假区开发者都明白这个道理：即
不同的动机和因素会影响购买者的决定。
强调去调查和理解市场最重要的部分——
买主，及怎样把买主吸引到产品中来。
住宅市场的客户：（图表2－3）
1. 第二寓所投资者
2. 分时制购买者
3. 第二寓所使用者
4. 工作人员（周边）
5. 退休人员
6. 主寓所购买者
对消费者消费动机的分析
VALS——价值观和生活方式方案
消费者能被三个基本定位中的一项或多项
所促动：原则、地位、行动。
• 以原则为主的消费者通常被他们认为是好
的和正确的价值观、道义、准则所左右。
• 以地位为主的消费者被驱使去购买那些能
证明他们成功的产品和服务，特别是能够
在具有同等地位的人群中的服务。
• 以行为为主的消费者通常被一种愿望所驱
使、或者是感情、或是物质的冲动。
针对特定的消费者，开发他们需要的特定
产品，以及采用特定的营销策略。
第二寓所投资者 分时制购买者 第二寓所使用者 工作人员 退休人员 主寓所使用者
预计销售百分比 23% 2% 15% 25% 25% 10%
用途
投资或度假使用
出租财产
度假使用
度假使用季节性
使用 不出
租
度假使用、退休后居
住投资、退休后居住
永久或季节性居
住退休居住
永久性居住
户主使用
参考资料
年龄 35-55 35-55 40-55 50-60 60+ 35-55
家庭收入（万美元） 15+ + 15+ + 5+ +
净资产（万美元） 150 50+ 250 150 120 70
居住者来源
本地 5% 0% 0% 10% 10% 50%
地区 30% 40% 40% 40% 40% 20%
州 65% 60% 60% 50% 50% 30%
产品形式参考
公寓 公寓 公寓 套房 独立住宅 独立住宅
小型别墅 小型别墅 独立住宅 示范住宅 示范住宅
独立住宅 示范住宅 套房 套房
影响决策的因素
各种经验 各种经验 使用 增值 医疗设施 学校
使用和现金状况 使用 价值和质量 社区 购物环境 上班地点
增值 娱乐设施 靠近水边 社会结构 服务水平 购物环境
娱乐设施的便利性 所有权
娱乐设施的便利
性
娱乐设施 离湖(海)边的距离 服务水平
所有权 便于使用 所有权 医疗设施 娱乐设施
观念 便于使用 购物环境 永久性
服务水平 私密性
离湖(海)边的距离
（
图
表
2-3
）
希
尔
顿
黑
德
岛
度
假
区
市
场
分
析
模
式
旅游地产策划体系 度假区市场分析
• 分时制和假日产权市场
这个市场过去10年间在世界范围内迅
速发展，并继续扩展。
在中国，还是处于初步发展阶段，不
过可以肯定将成为发展最快的一种度
假形式。
分时制和假日产权市场的客户：
1. 年长者或成年人市场
2. 带有小孩的家庭
3. 单身族
4. 国际市场
旅游地产策划体系 度假区市场分析
• 旅馆和游客市场
市场类型的划分要根据旅行的目的、季节、停留的时间、价格、
设施的种类、所要求的娱乐项目及所需的房间数量等因素。
• 散客旅游市场
对价格不敏感，常在旺季、周末出游，所需产品：公寓和第二
寓所出租。
• 旅游批发市场
对价格较敏感，不选旺季出游，所需产品：旅馆。
• 团体旅游市场
会议业务
社团旅游
兴趣团体
• 商务游客市场
靠近商业活动中心，靠近机场。
研究内容：
1. 项目位置
2. 过往游客来源和数量
3. 有竞争力项目的地理
位置、经营特点、项
目安排、产品类型
4. 未来的旅行模式、旅
馆供给、需求分析
5. 区域经济增长状况
6. 特殊的地理条件
旅游地产策划体系 度假区市场分析
• 商业房地产市场
商业设施作为娱乐或度假活动的一个组成部分，其充当的角色相当重要，发展潜力也非常大。
度假区或娱乐项目附属商业部分的规模、地理位置和自然状况源于以下三个主要影响因素：
• 度假区的特征和经营目的
• 市场的规模和特征
• 毗邻地区设施的存在形式和可用性
商业设施常包括以下五种产品和服务：
• 基本的物质供应、设施
• 有可供选择的休闲活动、整个项目的参观活动
• 为游客提供在原居住地享受不到的各种服务
• 医疗和其他专业服务或贸易服务
• 基本的餐馆和娱乐服务
商业设施可以由开发商以某种方式自主经营，也可以独立经营，但必须注意控制商业设施的
内容、数量、规模
总 论
度假区市场分析
可行性分析和投资
土地使用规划
项目设计
经营与管理
实例分析
旅游地产策划体系 可行性分析和投资
简言之，可行性分析和计划过程的目的就是确定最合适的能获得成功的开发项
目，这个分析和计划过程需考查几种不同的开发方案，以决定哪种是可行的或是最
合适的。
可行性分析和投资包括：
1. 可行性分析，讨论开发计划和许多可能的
因素
2. 项目位置选择和分析
3. 多功能度假区的假设经济模型
4. 度假区资产投资问题
旅游地产策划体系 可行性分析和投资
• 开发计划：
1. 基础设施计划
2. 娱乐项目计划
3. 住宅和旅馆项目计划
4. 商业设施开发计划
5. 开发的阶段和时间计划
旅游地产策划体系 可行性分析和投资
• 基础设施计划
1. 设置内容研究
2. 交通及公共设
施规划
3. 前期投入
• 娱乐项目计划
1. 要与项目的市
场观念相匹配，
具有一定功能、
数量和质量的
娱乐项目。
2. 投入与建设周
期
3. 经营模式
4. 总体控制
5. 应变能力
• 住宅和旅馆项
目计划
• 地块销售
• 产品组合
• 分段实施
• 商业设施计划
• 投资
• 经营、管理
• 服务
旅游地产策划体系 可行性分析和投资
• 开发的阶段和时间计划
阶段性和时间性是度假区开发的两个主要理论。如果在项目开发的初期就能提供
适当的基础设施、娱乐设施、商业设施，则能吸引充足的客源，并因此满足了开
发者不断增长的需求。
• 平衡前期费用和收益
几种不同的前期策略：
• 优化已有的自然景观，依托自然景观进行寓所开发、聚集人气。 （香泉湖）
• 高投入营造高质量的娱乐设施、基础设施、加快销售进程。 （ 国外 ）
• 高尔球场、土地转让给高尔夫球场经营者，由他们建造，但注意控制标准。 （ 国外 ）
• 将娱乐项目向公共开放。一可以吸引潜在买主，二可以获得收益，缺点是易被理解为社区的贬值。
（华侨城）
• 经营控制策略和出售策略
• 开发者需要对娱乐设施和项目的各个部分在项目建设期内进行持续性的控制和管理。
• “控制”意味着保证项目建设、经营和设施的维护与项目的整体构想和目标保持在相当水平的能力
• “如果开发者一定要做大规模的项目，比较合理的是将该项目分成一系列独立的小项目，各
自只需要较短的时间即可完成。
• 成功的度假区开发者应该是那些不仅提供了基本的消费产品，而且建立一定的系统、计划和
组织的人，这些系统、组织使得人们一旦购买了这种产品，那么他们的假期就变成了一次极
好的经历。不管度假者是度假区的游客或第二寓所的拥有者，他们都会在管理者井井有条的
安排中渡过他们的假期。
• 必须清楚地认识到销售过程中最重要的是度假区的质量，而不是房地产产品本身，每个居住
单元都是度假区质量的体现，质量是房地产的灵魂。一套公寓的价值同整个度假区的整体质
量相当，在未来市场竞争中能够获胜的就是那些认识到这一区别并努力去做好的人们。”
——哈里•H•弗兰普顿
科罗拉多州东西部合资公司总裁
“成功的第二寓所项目应位于距主寓所三四小时的汽车路程，渐渐地第二寓所会成为主寓所的
延伸。因此，成功的度假区不仅要提供娱乐活动，还要有文化和教育设施。
——小詹姆斯•J•查芬
旅游地产策划体系 可行性分析和投资
• 地点选择与分析：
1. 环境
2. 位置
3. 物质环境分析
4. 规章制度分析
（参见图表3－1）
勘测图 植被 公用事业
边界测定和土地面积 已有植被物种 污水管道
法定绘制图 树林、动物保护和植被面积 水
所有权的形式 样本树林的面积和位置 雨、雪水
附属建筑物（形式和位置） 特殊植物的特征和栖息地 电
道路用地 天然气
地形 土地使用 电视电缆
航空照片 土地使用现状（结构和用途） 电话
行政区域和所在地位置 历史使用状况
周围土地使用情况（包括任何错误的使用或活动） 公共服务设施
地形 毗邻用地 学校
坡度（按比例绘制） 开敞空间 本地区和邻近地区的
计算（高点、低点的值） 邻近土地质量评估 容量
山坡 该地区增长、发展格调 学校片区的人口
排水方式 公园和娱乐服务设施
特殊特征（露出地面的岩层等） 规章制度 紧急救助设施
景观（地面上的和离开地面的）
政府权力（城市、乡村、学校管区、公园管区、公用事业管区、
其他）
火警
主要的和总的计划方针 警察
土壤 现有的分区（包括邻近地块） 救护车、护理人员
种类和特征 法令细则 公共交通运输
表土层的深度 可用的开发费用 商业服务和商店
底层土条件 专项预算 职业介绍服务
所在地可用的建筑材料状况 其他可用的市政、地区和州立规划
基岩、地下水的深度 其他特征
交通和流通 主导风向
排水 现有的交通形式 气候条件
表层排水特征 道路入口 考古发现
地下水平面 到达该地区交通系统最短时间 野生动物（种类和栖息地）
洪水泛滥的临界线 规划和建议的交通系统改进方案 噪声声源
湿地、沼泽 铁路（现存的和规划的） 本地和周围环境的艺术氛围
水井的位置 运输路线
地下水的深度
整个地区的污染源
潮汐数据
（
图
表
3
－
1
）
位
置
分
析
样
表
清
单
自然策略
自然为主，娱乐设施为补充
住宅产品以寓所为主：公寓、别墅
商业设施应符合自然、幽静的特点
• 对特定的土地两种基本的介入思路：
旅游地产策划体系 可行性分析和投资
人工策略
自然条件为背景，娱乐设施丰富
住宅产品中包括较多的旅馆
商业设施齐全
旅游地产策划体系 可行性分析和投资
• 财务分析：
评价拟建项目的经济可行性、指
导并修正有关建议内容和开发过
程，获得与开发目标相一致的最
大的经济回报；并且为整个开发
过程实现全过程的经济控制提供
基本数据和方便的手段。
总 论
度假区市场分析
可行性分析和投资
土地使用规划
项目设计
经营与管理
实例分析
旅游地产策划体系 土地使用规划
度假区规划和设计的主要目的之一就是创造出良好的环境气氛，能给顾客带来宾
至如归的感觉。
创造良好气氛可以有许多方法，多种考虑，但这个过程要求创造出一个形式或主
题——度假区应该有怎样的景象？
土地使用规划阶段需要我们研究：
1. 场地的特点及文化内涵，景观环境
2. 未来度假区的游客和居民所能承受的消费价格
3. 喜欢的娱乐活动
4. 寻找和你将开发的度假区类似的有关直观形象
5. 确定开发用地未来的前景展望
旅游地产策划体系 土地使用规划
• 土地使用规划应注意的原则——1.自然景观环境的保护与营造
• 优美的自然景观环境是一个成功的度假区最重要的资源，任何新的度假区在规划中都必须认
识到保持和加强环境保护是度假区规划和设计理念的一个重要部分。
• 土地使用规划应注意的原则——2.布局
• 在进行度假区的整体布局规划中要对独立住宅、旅馆和公寓等的位置进行重点考虑，在某种
程度上要为每个单元提供高质量的景观视野，要有到娱乐场所的便捷通道，各使用功能间要
有合理的关系。
1. 开发者要最大限度地将每个单元都朝向可视景观。
2. 规划中应布置一些有主要开敞空间的低层建筑，保持一种自然的乡村气息的特征，这类度假
区所冒的风险要比没有生气的度假区小得多。
3. 通常能够最大限度增加居住单元，同时又能保证开敞空间的需求的最有效的办法就是开发密
集型住宅。通常应保留1/3－1/ 2的土地作为开敞空间，建筑只占了很小的用地。常见产品类
型：低层联排住宅。
旅游地产策划体系 土地使用规划
• 用地规划过程
1. 概念性规划
2. 初步方案规划
3. 规划成果阶段
旅游地产策划体系 土地使用规划
• 概念性规划
包括对用地有关信息的收集和评价，为将地块开发成特定的度假区形式指明方向。这个阶段最广泛地涉及
用地的具体问题，通常决定购置土地之前就已经开始了这个阶段的规划，概念性规划考察可能的机会和约
束条件。
一份详细的概念性规划应该包括以下内容：
1. 规划文件应表明项目的风格，概括性地提出建筑主题风格，季节性设施的使用和娱乐活动。
2. 项目的总用地规划图。常用“泡泡图”表明不同用地的位置，并对住宅的数量、大小或户型单元作粗略的
估计。
3. 依据土地的资产和债务说明文件作土地资源分析。
4. 人口统计、心理分析和社会趋势的市场分析。
5. 关于预算开支和经济策略的经济分析。
6. 娱乐活动的形式、用途、项目的个性特征。
7. 居住用地和非居住用地的使用，各种用途用地间功能的联系。
※ 这个阶段应考虑几个可选择性的方案，进行评价、比较。
※ 一个完整的概念规划应使开发者和规划者明白该用地是否值得进一步投资，如果确定值得投资，那么就进入
下一阶段——初步规划阶段
旅游地产策划体系 土地使用规划
• 初步方案规划——初步的方案审核
• 在这个阶段，规划组应做工作：
• 由营销人员和经济规划师做出所有设施的初期费用预算。
• 与营销人员或经济规划师一道进行设施的设计工作。
• 做土地使用面积的详细计划，为进一步的设计分析和经济分析做准备。
• 进一步做开发土地总面积和设施的承载力研究。
• 经济规划师做有关经济评价和临时计划。
• 确定初期的项目设计指导原则。
成果文件：
• 用地的合法性，包括所有权说明
• 项目的规划目标陈述
• 建设时间表
• 定量的数字分析：
住宅单元数量
各地块面积、地块范围和密度
总的娱乐建筑和非居住建筑面积
审核小组需要的市场分析、市场性分析和其它报告
所要求的规划图：
• 用地现状条件
• 规划用地红线和地块设计图
• 所有已有的、计划建造的、需改建的建筑位置、面积
规划图
• 需要留作公共开敞空间、作为娱乐设施或其它用途的
所有用地的位置、面积规划图
• 总的地形规划，包括分期开发计划
• 任何可能有助于提高待开发项目价值的毗邻地区的设
计图
旅游地产策划体系 土地使用规划
• 规划成果阶段：
• 初步方案和规划成果阶段的主要区别是规划内容详细程度的不同在初步方案阶段有关的纲要性
文件和图解说明需要在规划成果阶段作进一步的分析、设计。用地规划内容必须非常详细，以
备存档作为合法性文件。其它各种规划图，如风景规划图等，也必须以最终成果形式呈送规划
部门。
• 开发者需要了解本地有关部门对主要规划允许修改的幅度、范围。一般来说，除非非常有必要
进行修改，否则最好不要偏离经审批后的规划。
总 论
度假区市场分析
可行性分析和投资
土地使用规划
项目设计
经营与管理
实例分析
旅游地产策划体系 项目设计
• 交通设施设计：
• 确保交通的便利性和灵活性
• 采用趣味性、创造性的交通方式：电车、单轨铁路
马车、自行车
游艇、桥
飞机场
• 限制汽车的使用（入口处设立大型车库）
旅游地产策划体系 项目设计
• 公用设施设计：
• 给水：是否有可用水资源
• 废水：废水处理方式
• 垃圾处理站
• 保卫、安全设施
• 度假区标识设计
• 其它便民设施
旅游地产策划体系 项目设计
• 水上娱乐设施和游船设备：
• 在滨水区可以提供开敞空间作为小道、自
行车道及钓鱼或野营用地
• 船坊和划船活动，划船一直都是度假区最
受欢迎的项目之一
• 一定数量的滨水住宅
• 商业设施开发、商业开发能最大程度地利
用度假区滨水用地，通常有旅馆、零售商
店、饭店等，考虑到滨水区的生态环境，
不适宜进行密集的商业开发。
• 水上运动和划船运动的形式有：钓鱼、滑
水、橡皮船、独木舟、动力船巡游、航海、
划船比赛等。
• 豪华型船坞常成为度假区关键的娱乐活动
场所。
旅游地产策划体系 项目设计
• 滨水区设计：
• 在以水为特色的度假区，居民和游客都想靠近水、使用水，进行各种娱乐活动；
同时，他们还要求最大程度地保护滨水区的美丽和环境质量、使用和保护形成了
冲突。如果广阔的滨水区只对一部分用地进行开发，另一部分不开发，那么这种
冲突就较容易解决了。
• 建议2/3的滨水区不开发，1/3用于集合式住宅、水上运动设施。
旅游地产策划体系 项目设计
• 高尔夫球活动：
• 对度假区开发者来说，高尔夫球是主要的娱乐活动或者是几个主要的娱乐活动之
一，它有利于增加营销力，提升项目的价值，同时也是获取收益的来源。此外，
法律要求开发项目要有足够的开敞空间，高尔夫球形成了一片开敞空间，这有助
于项目获得审批许可。
旅游地产策划体系 项目设计
高尔夫活动设计要点：
• 关键因素是选择合适的用地
• 根据地形特点和球场类型，需要面积会有所不同，约50
万㎡－60万㎡
• 一些不适宜作为建筑开发的用地，如湿地、泛滥平原、
排水干道、干涸的河床等都可以作为高尔夫球场的用地。
• 不过湿地面积所占比例不宜太大，且应注重排水处理。
• 如果建立形象（或提升市场人气）是项目开发的主要目
标，那么开发者在项目的早期就应建设高尔夫球场、设
计它为了进行比赛，规划它让人永远难忘，充分利用特
有的地形特征形成漂亮的球洞。
• 另外，高尔夫俱乐部会所、练习场所、高尔夫学校也应
考虑设置。
旅游地产策划体系 项目设计
• 网球、游泳、矿泉疗养和健身设施：
• 这类娱乐活动所需的设施通常彼此靠得很近，为游客提
供了一体的，又是多样化的娱乐活动。
• 与滑船、滑雪和高尔夫活动相比，这类活动所需用地较
少，对用地所处理位置要求也不是太高。
• 网球、游泳、健身和疗养可以综合起来形成一个多功能
设施，它们起到的协调作用能够成为度假区的一道风景
线。
• 对这些计划而言，完善的服务计划特别重要。
• 马术娱乐活动
• 骑车
• 滑冰
• 草坪及田野运动、射箭、飞靶射击
旅游地产策划体系 项目设计
• 开敞空间和自然娱乐活动：
• 对于大多数度假区开发项目，其环境是最主要方面。保留
一定的开敞空间——私人的、公共的或共同的——是娱乐
活动规划的一个很关键的原则。
• 与主寓所社区的住房相比，度假区的住户和游客更喜欢保
留了自然状态的开敞空间，这种空间更有价值。
• 道路系统对于增加开敞空间的面积、为不同的市场提供自
然的娱乐活动等是一个特别有效的方法。道路系统也像高
尔夫球场一样，是项目场地规划的组织和协调的一种有效
的手法。
1. 道路可以作为两种不同用途地块的过渡带。
2. 可以将各种项目与主要设施；建筑与毗邻的娱乐活动联系
起来。
3. 步行锻炼、骑自行车居于所有娱乐消遣的首位（美国），
跑步也是非常流行的娱乐活动。这些都应在道路系统设计
中予以考虑。
旅游地产策划体系 项目设计
• 自然娱乐活动
• 一些非常普及的娱乐消遣只需要有适合的自然地形、气候和环境即可，这些娱乐消遣主要是：徒步旅行、
背包徒步旅行、野营、钓鱼和打猎。
• 有适合环境的度假区，可以通过为各种娱乐消遣人员提供周到的服务和相关的设施来最大程度地增加其
吸引力。如有关设备的租赁、销售和修理；路线图；服务指南和出游组织；各种外出活动的交通服务等。
急于自然的娱乐活动正成为度假区的一个重要部分。
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• 文化、娱乐和零售设施：
• 娱乐活动并不总是指运动和娱乐，许多游客和房地产业主被吸
引到度假区的部分原因是度假区的文化、娱乐和零售服务吸引
了他们。所有这些都能增加整个项目的品位和精致程度。当其
他的娱乐消遣不可行时，或在晚上和下雨的时候，或者在不合
适的季节，这些娱乐活动还能填补闲暇时间。在拉斯维加斯赌
城或在迪斯尼世界、娱乐、表演或游戏活动是吸引游客的主要
方式。
• 许多大型度假区利用公园、娱乐中心、艺术长廊、表演舞台、
电影院和表演艺术等来吸引游客。
• 音乐和表演艺术是许多知名度假区的追求组成部分。
• 在度假区舒适的环境里购物已经是度假区旅客和住户们最热爱
的活动之一。（名品店）
• 在越宁静的第二寓所下零售的需且可能越少，但即使在这些环
境中，也要保持零售店的风格，创造出一种乡村的零售环境。
• 赌场：需要考虑政策合法性问题。
旅游地产策划体系 项目设计
• 居住产品与设计：
• 按居住单元分：独立住宅
联排住宅（双联、联排）
集合住宅：2－3层的低层住宅（花园洋房）
4－6层的多层住宅
高层住宅
• 按住户拥有方式分：简单付费式
公寓式
互助式
分时制
• 住宅风格策划、类型策划
旅游地产策划体系 项目设计
• 旅馆产品与设计：
• 典型的125－800房间的度假区旅馆是一个设备齐全的体系。
度假旅馆常常拥有一个比一般商业旅馆更长的营业期，随之而来的配套服务设施以及规模也更大，具体
反映如下：
1. 门厅范围扩大，拥有健身、娱乐、零售和其他服务，还常常作为到度假村各处的通道中心。室外场地也
相应扩展，常常包括主要的水系特征和场地景观。
2. 客房比较大，游客平均居住时间较长，且要满足家庭游客市场需求。
3. 餐饮服务和便利性：多样的、高品质的餐饮。
4. 为了满足小孩与大人等不同层次度假客人的需求，游泳池、室外空间以及其他娱乐设施都有所扩大。另
外旅馆还提供了一些扩展的服务项目，如：高尔夫球场俱乐部、网球场和水上运动场。
旅游地产策划体系 项目设计
• 场地和外部设计：
• 假日旅馆应该建在最吸引人和最容易到达娱乐设施的地方。毕竟旅馆是度假区中最主要的一个部分，它决
定了这个社区最起主导作用的格调。
• 最根本的还是客人提供最是深刻的体验，展示地域最佳风貌，从而为这个地区带来更多的回头客。一个令
人喜悦的经营经验就是如何将旅馆的房客转化为粉饰购房者或第二寓所购买者，这样能带来长期的利益。
• 游泳池、水体和其他景观常有利于建立一种最具吸引力的场所和环境。
• 建立旅馆物色景观的另一个重要因素是旅馆的地位。不管通过特权、有特权的建筑形式，还是优质的服务，
建立一个有声望的旅馆是最理想的。
度假区旅馆设计建议：
• 与国际知名旅馆合作。
• 主题公园内建旅馆（迪斯尼发展公司是世界主题公园中的霸主）
• 独特的风格，游客选择旅馆住宿时都会做一个谨慎的选择，不会喜欢平庸和世俗的风格，这一点是肯定的。
旅游地产策划体系 项目设计
• 客房设计：
• 除了像普通客房一样拥有卫生间、梳妆台、椅子或小沙发、更衣柜、电视、电话之外，旅游区的客房对舒适的要求提高，
还应该有：
1. 客房尺寸增大、家具增加
2. 有一个精致的电话系统
3. 抽烟间
4. 写字台或写字桌
5. 有线电视
6. 有冰箱和吧台
7. 室内咖啡器具
8. 增加的浴室设施，如：吹风机、浴衣
9. 一个大的室外阳台，玻璃推拉门
• 家庭休闲市场的出现对休闲场所有着独特的要求。家庭一般需要更大面积的房间，并需要为小孩的活动提
供场所与设施。
• 商务旅行和团体旅行对客房设计也产生了很多的影响。在进行商务行为时，它们需在客房中有一个功能合
理、采光充分的工作区，还需要多连线的电话，无线传真机、调制解调器等。
• 针对以上需要，家庭客房与商务客房应占一定比例。
旅游地产策划体系 项目设计
• 餐饮和会议设施：
• 与大型的餐饮经销商合作，在度假
村建立授予特权的分支机构。
• 度假团体的出现，代表着旅游市场
又一个重要的消费市场，也影响了
餐饮服务和会议设施的设计，因此
要对宴会和会议设施进行升级和改
革。
• 发展计划中该建造大型的公众设施
作为其一项重要的内容。
• 会议空间有足够的弹性，并能细分
成许多大型的场所，并结合室外自
然空间、用餐地点等辅助单元。比
较于那些平常缩减的会议场所，这
种空间更便于利用、效率更高。
• 分时制和分时制寓所：
• 寻求大型公司合作，如：希尔顿假
日产权酒店集团。
总 论
度假区市场分析
可行性分析和投资
土地使用规划
项目设计
经营与管理
实例分析
旅游地产策划体系 经营与管理
• 度假区的经营、管理复杂性主要在于：
• 度假区提供的各种休闲娱乐设施种类繁多，往往要求多种专业管理技能和强化管理。
• 度假区经营的季节性要求管理工作有潮汐般的规律，如必须处理好高峰季节的交通这一类
问题。
• 度假区往往远离中心城市，公用设施和服务以及大量雇佣多工种人员往往受限。
• 度假区所面向的销售对象分散，在营销中不易做到低投入高产出。
• 度假区策划是营销的手段：
• 首先，也是最重要的，销售策略是投资开发有效益的休闲设施，这些设施为度假区开发增
加了永久和长期的价值，可明显地提高土地和住房的销售价格。
• 良好的公众形象和口碑极为重要。
旅游地产策划体系 经营与管理
• 度假区策划推广计划：（企划部）
• 制定策略
• 促销
• 广告
• 活动策划——音乐会、音乐节、演出、艺术
品展示、就近旅游、探险、教育培训、大奖
赛、健身康复活动、体育培训、观光、假日
狂欢、专题活动、艺术家进村、篝火晚会、
舞会、荒野求生、烹调学习班
• 活动要针对市场，可由游客居民自选，目标
是有活力，新奇感受的度假区。
在销售推广上，应首先整体推销整个
度假村及其附属设施。实质上，必须将度
假区作为一处诱人的旅游胜地来介绍给旅
游休闲市场。推销其附属设施尤为重要，
因为这些设施的诱人之处可使该度假区的
其它项目——房产、旅店等也会热销。同
时，一处诱人的设施本身也是极好的促销
工具。
从房产销售的角度，多动能度假区比
单一的功能度假区略胜一筹。多功能度假
区的主要优势在于能为业主提供全方位、
多功能的产品。这种情况类似于通用汽车
公司推销他们的汽车，有多种档次的车款
可供选择。
