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姜山头地块土地价值测算报告
2010年4月
百特地产谨呈
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解读项目
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姜山镇
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环 城 南 路
人 民 北 路
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甬
台
温
高
速
交通环境 周边路网与城市主要功能区均有便捷的联系，环镇北路连接宁姜公路，绕城高速与甬台温高速穿境而过。公共交通较多，632、606、635等多条线路。
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根据城乡空间布局总体规划要求，姜山镇将在全镇范围内构建起“一心四点”，以点带面的总体框架。首先重点发展姜山镇区，规划面积10平方公里，力争到2010年底，将镇区面积扩大到5平方公里，人口增加到8万人，基本建设成为鄞南地区的经济中心、文化中心、物流中心、信息中心、交通枢纽；其次集中建设茅山、蔡郎桥、朝阳、定桥四个中心点，使之成为地区基础设施、人口的集聚副中心，辐射周边地区。
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本地块总占地面积：㎡
用地性质包括：住宅商业用地 容积率：
建筑密度：％
绿地率：％
总户数：860户
本地块总建筑面积约为102108㎡
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小结：
地块位于鄞南姜山镇，区位较好，有一定的发展前景
地块交通环境优越，与高速公路较近
地块附近都市华庭正在销售，交付后将给本案带来利好
地块与镇中心繁华地带还有2公里的距离，偏离镇中心
地块周边厂房较多，小环境不佳，生活配套不足
地块环境稍显不规整，需要更有效合理的规划
小结：
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解读市场
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中国央行2月12日宣布从2010年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
这是继今年1月12日央行宣布上调存款准备金率个百分点后，时隔一个月再次上调存款准备金率。
点评：一月两次密集动用存款准备金工具，可见，流动性管理已明确提上中国本轮货币政策日程。这一举措是为落实从紧的货币政策要求。适时运用这一政策工具，能有效调控信贷的增减。
宏观扫描 加强流动性管理 央行再度上调存款准备金率
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从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势。
点评：住建部本次发出下半年将会加强政策调控的消息，此举无疑是在本来就不明朗的上半年市场上又增加了一层迷雾，但是2010年上半年宁波楼市趋于平缓，价格仍将保持高位，虽然成交量下跌，但市场下挫的可能性仍然很小。
宏观扫描 下半年政策力度将加强，市场下挫可能性小
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国土资源部近期针对土地市场的政策调控可谓是大手笔，而各地对于各项土地调控措施也在落实中。如广州国土局最新出台了7条土地新政、南京再次收回违约土地等，土地调控开始步入白热化阶段。
评论：在今年的两会之后全国各地开始开展清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。作为楼市调控的重要一环，“收紧地根”调控措施自去年以来不断完善，但控制地价、房价上涨形势仍十分严峻。
宏观扫描 地方政府相继推出土地调控新政策 趋向白热化
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从4月1日开始，《关于规范商品房预售管理的通知》将正式开始实施。“与之前有关商品房预售的规定相比，新通知要求在取得预售许可后，全部房源必须一次性公开对外销售。”
根据通知，商品住宅项目一般不得分层、分单元申请商品房预售许可。“确需分批申领预售许可的，应当说明分批的理由，每批次的建筑面积不得少于5万平方米，且各批次的申请间隔时间不得少于6个月。”
市建委发布的本次通知，此举将有效遏制部分房产商的捂盘惜售行为。主要是从商品房销售模式上做出了相应调整，意在增加市场供应量保证市场稳定，打击捂盘惜售，推高房价。
地方楼市 宁波规范商品房预售，房源须一次性公开销售
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今年该区将启动最大规模拆迁，拆迁总面积达到了135万平方米，为历年之最。其中，仅城市拆迁一块就涉及居民5500多户。今年，海曙区实施的城市房屋重点区块项目主要包括鄞奉路二期地块、月湖西区二期地块、南站区域改造地块、孝闻巷和尚书街改造地块，以及轨道交通2号线、4号线拆迁地块等。这些地块的拆迁主要是市场化运作的形式。
大规模的拆迁将带来更大规模的住宅需求,这一需求是刚性的需求。
地方楼市 海曙将启动最大规模拆迁，住宅刚性需求巨大
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近年来宁波房地产业发展十分迅速，已成为投资领域的重要组成部分，虽然08年市场委缩，但经过09年的裂变，房地产投资达到历史新高，业内人士估计，2010年开发投资仍将保持在高位运行。
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从销售走势来看，2010年2月的成交量有所下降，整个走势线自10月份开始持续走低，进入2月成交量跌至最低，相比较去年同期来看成交量下降明显。这主要由于春节长假，及进入2月以后国家宏观调控政策出台的影响开始有所显现。
Chart4
141921
258514
312418
456354
353296
255244
191281
241816
302096
238678
166600
59267
20083
Sheet1
2月 141921
3月 258514
4月 312418
5月 456354
6月 353296
7月 255244
8月 191281
9月 241816
10月 302096
11月 238678
12月 166600
40,179 59267
40,210 20083
Sheet1
Sheet2
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需求旺盛，2010年前两月市场供应短缺，但价格依旧高歌猛进！
价格走势 需求旺盛，价格一路高涨
Chart3
9153
9822
9892
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12804
12687
14359
14762
15001
15063
17780
Sheet1
2月 9153
3月 9822
4月 9892
5月 9952
6月 11245
7月 12016
8月 12804
9月 12687
10月 14359
11月 14762
12月 15001
40,179 15063
40,210 17780
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楼市的“小阳春”在开始发力，在大部分楼盘成交量上升明显及雍城世家高层加推的作用下，住宅市场量价均出现较大幅度的上升。
前13周成交面积 楼市小阳春开始发力，成交量上升明显
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本周住宅市场价格上周加推的雍城世家及受到皇冠花园、格兰春天、都市华庭、水岸枫情等高价位房源成交比例上升的影响，本周成交均价比上周上升了1960元/平米，环比涨幅为%。
前13周价格走势 楼市小阳春突显，6周连续上涨
