房地产管控模式方案.ppt

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@2006 赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 云南实力房地产开发经营集团有限公司 管控模式与全面管理提升咨询项目 组织管控模式及业务流程初步报告（讨论版） 深圳市赛普管理咨询有限公司云南实力项目组 2006月03月03日 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 1 实力集团定位及管控模式设计 2 实力集团组织结构设计 3 部门岗位初步设计 4 薪酬优化初步思路 5 绩效体系建立初步思路 6 流程体系初步设计 实力组织设计报告框架 2 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 管控模式应是一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为 核心，以流程和制度为基础的动态系统 什么是管控模式 目标 计划 监控 考核 激励 流程 管理 控制 系统 制度 管 控 模 式 企业 战略 组织 结构 组织定位 权限划分 组织设计 部门设置 岗位设置 3 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 管控模式的设计必须符合实力集团战略发展思想 集团业务组 合  三年内定位在本省内发展，形成3+3+3的业务组合格局。 集团战略 重点  在集团内形成以房地产开发为主，以汽车贸易和酒店经营为辅的经营模式。 集团经营 目标  在2006年实现地产售销收入6亿人民币，2007年实现地产销售收入8亿人民币，2008年 实现地产销售收入10亿人民币；汽车贸易每年4亿人民币的销售收入；酒店业务每年 亿销售收入。物业管理定位为实力地产品牌服务，维持收入和支出平衡的目标。 地产业务战略  为实现房地产业务持续增长，每年增加开发量10-20万平方米，增加土地储备200亩。 地产职能战略  未来二年内主要致力于地产业务的专业化建设，以市场需求为导向，全面系统地提升 房地产开发价值链上的能力，并整合成集团核心能力。 4 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 赛普根据以下思路来帮助实力集团建立全面高效的管控模式及管理 体系，首先是根据实务战略思想进行集团定位和管控模式的确定 新组织 须解决的 主要问题 战略思想对 管控体系的 要求 实力的战略 思想 实力集团 组织现状 战略思想对 组织结构的 要求 组织设计的 基本原理及 案例分析 设计组织结 构的基本原 则 组织结构方案 管理流程设计 管控体系方案 组织结构具体 设计：部门职 能、岗位设置 及职责描述 绩效考核和激 励机制设计 要求考核和激励支持监 管系统的运作和高效 明确监 管职能 要求考核和激励支 持部门职能的履行 细化 设计 决定执行流程 的主体和程序 明确各部门在管 理流程中的职责 依托流程保障考核和激励的执行 要求考核和激励支持流程的执行和高效 管控模式及管理体系 5 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 通常来讲，按照集分权程度，母子公司间的管控存在三种典 型模式，它们的介入程度和管理重点有所不同 财务导向 BU BU BU 战略导向 BU BU BU 操作导向 BU BU BU •审查战略计划 •提供每项业务所需资金 •审核整体的财务目标/ 结果 •为每项业务选出总裁 •审查和批准战略计划 •审查和批准主要项目开支、 分配资金 •确定财务目标，考评财务和 经营业绩 •选派总裁，制定“优秀高层 管理人才计划”，追踪和开 发管理人才 •以单个业务投资收益最 大化为原则 •以快速壮大实力，提升整体 价值为原则 •直接从事领导战略计划的 开发 •指导每个主要资本项目的 准备工作，为项目安排落 实资金 •确定详尽的财务和经营目 标，考评整个业务的业绩 •选派总裁，直接参与详细 的考评和提拔各级管理人 员的活动 •以扩大规模，完善业务配 套为原则 资本计划与 财务控制 绩效管理 人力资源管理 战略管理 资本运营 6 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 实际应用中，集团的管控模式往往是采用混合模式，以管控 各类不同特点的下属业务 财务导向型 战略导向型 操作导向型 战略导向型 操作导向型 ＋ 一般而言，集团公司的管控模式是 混合模式 • 集团的下属公司有多种控股 比例 • 下属公司在集团公司战略中 的定位不同 • 集团总部对不同业务板块的 管理能力有高有低 在一定的条件下，对具体一个下属 公司的管理导向会发生变化 • 当一个业务整体走向衰弱时， 会转向财务导向，寻找退出 机制 • 当弱小下属公司能力发展， 能够成为独立的运作平台， 往往从操作导向转向战略导 向 战略导向型财务导向型 ＋ 7 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 赛普认为，实力集团总部的功能定位和管控模式应当基于集团发展 战略、业务组合和现有资源能力基础两个角度进行思考 发展战略的要求 •实力发展战略思 想要求迅速发展 房地产业务，以 非房地产业务带 动房地产业务。 抢占房地产整个 产业链的制高点， 集团需要重点培 育，所以采用偏 操作导向 •实力发展战略要 求迅速建立房地 产投融资的平台 和能力，解决长 期资本供应问题 •实力发展战略对 开发业务能力和 其他相关业务能 力和相应的人力 资源提出更高的 要求 •非房地产业务定 位于资金协同， 获取财务收益 现有资源能力 • 房地产开发主 业的专业能力 需进一步加强， 还没有形成实 力的产品风格 • 资金、人力资 源在集团及各 业务运作中还 需进行有效整 合。 • 集团应形成对 各业务的综合 管理能力。 总部功能定位 及管控模式 8 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 通常集团对下属公司的定位存在以下六种职能，需要针对不同的通常集团对下属公司的定位存在以下六种职能，需要针对不同的 管控模式选择不同的集团总部职能定位管控模式选择不同的集团总部职能定位 总部 职能定位 资本运作投资管理中心 运营管理中心 财务管理中心 人才管理中心 品牌管理中心 战略管理中心 投资项目的决策 投资管理流程优化项目投资决策与策划 项目策划方案监控 项目的资金、预算、成本管理房地产 项目业务核心流程的优化 管理资金使用 管理各项债权融资活动 监控各子公司主要财务指标 预算管理 制定发展战略并监控实施 制定业务战略，并监督实施 对下属公司核心人才进 行考核、激励、任免等 方面的管理 对核心品牌进行统一管理 规范下属企业的品牌使用 指导下属进行人才规划 9 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 实力集团总部定位为六大职能  对一个组织的管控模式主要体现在战略 管理、品牌管理、投资管理、人力资源 管理、财务管理、业务管理六个方面 战略目标战略目标//战略计划战略计划 业务组合业务组合//业务战略业务战略 文化理念文化理念 价值观价值观//战略态度战略态度 愿景愿景 使命使命 治理结构治理结构//管控模式管控模式 人力资源人力资源 财务财务 投资管理投资管理 业务管理业务管理 战 略 管 理 战略管理 人力资源 财务管理 投资管理 业务管理 组织管控模式 赛普建议，实力集团总部功能基本定位是战略、品牌、投资、财务、人力资源。但基于 其业务发展现状，当前阶段对地产业务还需实施其“业务运作”功能。 品牌管理 10 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 实力集团各业务的管控模式建议 下 属 公 司 业 务 独 立 性 下 属 公 司 业 务 独 立 性 独 立 相 关 母公司控制力母公司控制力 弱 强 战略导向 战略导向 操作导向 战略导向 战略导向 战略导向 财务导向 战略导向 战略导向 财务导向 操作导向 财务导向 汽车 贸易 物业管 理 操作导向房地产业 务 酒店 异地房 地产业 务 偏操作导向 • 本地房地产业务：采取操作导向进行管理，作 为集团公司的核心层企业进行高度集权管理。 战略导向 • 异地房地产业务*：战略导向，定位成项目公司， 对价值链前端进行直接管理。 • 物业管理：采用战略导向，以提升地产品牌为 目的，以战略导向进行管理 财务导向 • 汽车贸易：采用财务导向，相对成熟业务，追 求财务投资回报，通过董事会进行管理，完善 法人治理结构。 • 酒店业务：采用财务导向，相对成熟业务，追 求投资回报。 根据集团职能定位，房地产开发业务采用偏操作导向，异地房地产公司和物业管理公司 采取偏战略导向，对于汽车业务和酒店业务以追求投资回报采用财务导向。 实力各业务管控模式定位 11 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 母子公司管理模式主要体现在以下8个方面的权责划分 战略管理责权划分 融资责权投划分 财务监管责权划分 品牌管理责权划分 企业文化建设责权划分 人力资源管理责权划分 年度经营计划责权划分 运营管理责权划分 1 2 3 4 5 6 7 8 母子公司的权责划分 12 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 母子公司责权划分的原则 原则二：依据管理流程 原则一：遵循治理结构 原则四：控制风险因素 原则五：提高管理效率 原则三：实现权责匹配 母子公司之间的责权划分需要遵循公司法人治理结 构的要求 按照管理和业务的运作流程进行权责划分 职权划分要有权有责，责权对等，确保目标实现 职权划分要利于防范风险，保障收益，实现企业利 益最大化 责权划分应清晰、明确，以利于管理效率提高 13 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 集团总部及子公司职权定义 建议权 对管理方案（制度）提出建议和意见的权力 审核权 对管理方案（制度）的科学性、可行性进行审议、修订或否定的权力 审批权 批准管理方案（制度）付之实施的权力 考核权 对管理方案（制度）执行结果进行考核的权力 审计权 对管理方案（制度）执行结果的真实性和合规性进行审计的权力 知情权 对管理方案（制度）相关信息知情的权力 申诉权 对考核结果或者管理决议进行申诉的权力 执行权 组织执行管理方案（制度）的权力 奖惩权 对考核和审计结果按照相关规定对相关责任者进行奖惩的权力 监控权 对管理方案（制度）执行过程进行监督和调控的权力 提案权 提出或编制管理方案（制度）的权力 14 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 战略规划 年度经营计划 投资管理 财务管理 战略规划 年度经营计划 经营成果考核 投资管理 预算管理 资金管理 审计管理 母公 司 行为 描述 • 确保下属公司的 战略目标不偏离 集团目标 • 确保下属公司年 度计划不偏离集 团公司年度经营 计划 • 组织考核下属公 司战略实施结果 • 根据考核结果对 相关责任者实施 奖惩 • 项目审批 • 项目监控 • 项目审计和考核 • 负责提出集团公 司整体预算计划 • 对子公司的预算 提案进行全面审 核和审批 • 对子公司预算执 行情况进行考核 和评价 • 负责安排公司整 体资金使用 • 监督子公司资金 使用状况 • 定期对子公司资 金使用状况进行 监督和审计 • 组织实施常规审 计 • 组织实施各种专 项审计（离任审 计、项目审计、 资产重组审计） • 负责审计整改意 见的落实和监督 权限 审核权 审核权 考核权/审计权/奖 惩权 审批权/监控权考 核权/审计权 审核权/审批权 监控权/审计权 审核权/审批权 监控权/审计权 审计权/奖惩权 子公 司 行为 描述 • 根据集团总体战 略目标制定和调 整本公司的战略 规划 • 根据集团公司年 度经营计划制定 公司年度经营计 划 • 组织实施 • 按照集团要求提 供客观的经营业 绩 • 项目立项 • 项目论证 • 项目实施 • 负责本公司预算 编制 • 负责对预算提出 分析意见 • 负责预算的调整 工作 • 执行预算并对预 算执行进行分析 • 负责公司使用计 划的编制 • 资金使用的实施 • 按规定提供必要 的信息，配合母 子公司审计 权限 提案权/审批权 提案权/审批权/执 行权 建议权/知情权/申 诉权 提案权/执行权 建议权/提案权 执行权 提案权/执行权 申诉权 对汽车贸易和酒店业务的管控关系定位（1） 集团公司对汽车贸易和酒店管控的权责划分：在财务和人力资源方面进行集权 管理，在其它方面全面放权。 15 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 人力资源管理 品牌管理 运营管理 企业文化建设 人力资源规划 高管提名任免 高管考核奖惩 品牌管理 运营管理 企业文化 母公 司 行为 描述 • 确保子公司人 力资源规划符 合集团发展要 求 • 对核心高管的 提名 • 总部可对子公 司高管直接任 免 • 通过对子公司高 管的监督考核， 确保子公司战略 目标的实现 • 制定品牌发展 规划 • 对子公司品牌 进行必要的监 督 • 了解子公司日常 运行管理状况 • 制定集团总部企业 文化建议规划，指 导子公司企业文化 建设相关工作 权限 知情权 提案权/审批权 提案权/审批权 知情权/监控权 知情权 知情权 子公 司 行为 描述 • 结合集团发展 战略和公司实 际情况制定人 力资源规划 • 任免人员的提 名 • 为集团任免决 策提供意见 • 为集团总部对高 管人员的业绩评 价提供客观的信 息 • 根据集团品牌 规划制定子公 司的品牌体系 • 推广子公司品 牌 • 制定运营管理计 划 • 组织实施 • 在集团企业文化总 体规划指导下，计 划并组织实施本公 司企业文化建设相 关活动 权限 提案权/审批权 执行权 建议权 建议权 提案权/审批权执 行权 提案权/执行权 提案权/执行权 审核权/审批权 对汽车贸易和酒店业务的管控关系定位（2） 16 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 对物业管理业务的管控关系定位（1） 战略规划 年度经营计划 投资管理 财务管理 战略规划 年度经营计划 经营成果考核 投资管理 预算管理 资金管理 审计管理 母公 司 行为 描述 • 确保子公司战略 目标不偏离集团 总体目标 • 确保下属公司年 度计划不偏离集 团公司年度经营 计划 • 指导实施 • 组织考核下属公 司战略实施结果 • 根据考核结果对 相关责任者实施 奖惩 • 项目审批 • 对项目进行审计 • 负责提出集团公 司整体预算计划 • 对子公司的预算 提案进行全面审 核和审批 • 对子公司预算执 行情况进行考核 和评价 • 负责安排公司整 体资金使用 • 监督子公司资金 使用状况 • 定期对子公司资 金使用状况进行 监督和审计 • 组织实施常规审 计 • 组织实施各种专 项审计（离任审 计、项目审计、 资产重组审计） • 负责监督审计整 改意见的落实 权限 审核权/审批权 审批权 考核权/审计权/奖 惩权 审批权/审计权 审核权/审批权 监控权/审计权 审核权/审批权 监控权/审计权 审计权/奖惩权 子公 司 行为 描述 • 根据集团总体目 标制定和调整本 公司战略目标 • 根据集团公司年 度经营计划制定 公司年度经营计 划 • 组织实施 • 按照集团要求提 供客观的经营业 绩 • 项目立项 • 项目论证 • 项目实施 • 负责本公司预算 编制 • 负责对预算提出 分析意见 • 负责预算的调整 工作 • 执行预算并对预 算执行进行分析 • 负责公司使用计 划的编制 • 资金使用的实施 • 按规定提供必要 的信息 • 并配合执行 权限 提案权 提案权/执行权 建议权/知情权/申 诉权 提案权/执行权 建议权/提案权 执行权 提案权/执行权 申诉权 集团公司对物业管理业务的权责划分，在战略、财务、人力资源管理方面进行 集权管理，在运营管理方面全面放权 17 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 人力资源管理 品牌管理 运营管理 企业文化建设 人力资源规划 高管提名任免 人员调配管理 组织结构管理 高管人员奖惩 定岗定员管理 品牌管理 运营管理 企业文化 母 公 司 行 为 描 述 • 确保子公司 人力资源规 划符合集团 发展要求 • 对核心高管 的提名 • 总部可对子 公司高管直 接任免 • 集团总部根 据整体人力 资源规划对 公司的中层 及专业人员 进行调配 • 集团对子公 司的部门级 组织结构方 案进行审核 • 通过对子公司 高管的监督考 核，确保子公 司战略目标的 实现 • 总部对子公 司定岗定编 备案 • 制定品牌发 展规划 • 对子公司品 牌进行必要 的监督 • 了解子公司 日常运行管 理 • 制定集团总部企 业文化建议规划， 指导子公司企业 文化建设相关工 作 权 限 审核权/知情权 提案权/审批权 提案权/审批权 审核权 提案权/审批权 知情权 知情权/监控权 知情权 审核权/审批权 子 公 司 行 为 描 述 • 结合集团发 展战略和公 司实际情况 制定人力资 源规划 • 任免人员的 提名 • 为集团任免 决策提供意 见 • 选派合格的 中层及专业 人员 • 子公司可以 对组织结构 进行调整确 保流程畅通 • 为集团总部对 高管人员的业 绩评价提供准 确的信息 • 子公司根据 人力成本的 预算确定岗 位和编制 • 根据集团品 牌规划制定 子公司的品 牌体系 • 推广子公司 品牌 • 制定运营管 理计划 • 组织实施 • 在集团企业文化 总体规划指导下， 计划并组织实施 本公司企业文化 建设相关活动 权 限 提案权/审批权 执行权 建议权 建议权/审核权 提案权/审批权 /执行权 建议权 提案权/审核权 审批权/执行权 提案权/审批权 执行权 提案权/执行权 提案权/执行权 对物业管理业务的管控关系定位（2） 18 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 战略管理 年度经营计划 投融资 财务管理 战略管理 年度经营计划 经营成果考核 土地储备管 理 项目投资管理 融资管理 预算管理 资金管理 母 公 司 行为 描述 • 确保子公司 战略目标不 偏离集团总 的战略目标 • 确保子公司 年度经营计 划不偏离集 团总的经营 计划 • 指导实施 • 组织考核子公 司战略实施结 果 • 根据考核结果 对相应责任人 进行奖惩 • 土地储备 可行性研 究、审核、 决策 • 项目论证 • 项目监控 • 项目审计和考 核 • 根据项目需 求进行融资 分析和决策 • 负责进行融 资 • 负责提出集团公司 的整体预算计划 • 对子公司的预算提 案进行全面审核和 审批 • 对子公司的预算情 况作出考核和评价 • 负责安排公司整体 资金使用 • 监督子公司资金使 用状况 • 定期对子公司资金 使用前状况进行监 督、审计 权限 审核权/审批 权 审批权 考核权/审计权 奖惩权 审批权/执行 权 审核权/监控权 审计权/考核权 审批权/执行 权 审核权/审批权/监 控权/审计权 审核权/审批权 监控权/审计权 子 公 司 行为 描述 • 根据集团总 的战略目标 制定和调整 本公司战略 规划 • 根据集团年 度经营计划 制定子公司 年度经营计 划 • 按照集团要求 提供客观的经 营业绩 • 土地储备 信息收集 • 项目前调研 • 为集团总部提 供决策信息 • 项目立项 • 项目实施 • 为项目融资 进行必要的 项目财务预 测信息 • 负责本公司预算编 制 • 负责对预算提出分 析意见 • 负责预算的调整工 作 • 执行预算并对预算 执行进行分析 • 负责公司资金使用 计划的编制 • 资金使用的实施 权限 提案权 提案权/执行 权 建议权/知情权 申诉权 建议权 提案权/实施权 提案权 建议权/提案权/执 行权 提案权/执行权 对异地房地产项目的管控关系定位（1） 集团公司对异地房地产项目的权责划分：在战略、财务、人力资源方面实行集 权管理，运营管理方面部分放权。 19 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 财务管理 人力资源管理 品牌管理 审计管理 人力资源规划 高管提名任免 高管考核奖惩 调配管理 组织结构 定岗定编 品牌管理 母 公 司 行 为 描 述 • 组织实施常规 审计 • 组织实施各种 专项审计（离 任审计、项目 审计、资产重 组审计） • 负责审计整改 意见的落实和 监督 • 确保子人力 资源规划符 合集团发展 战略 • 对核心高管 提名 • 总部可对子 公司高管直 接任免 • 通过对子公 司高管的监 督考核，确 保子公司战 略目标的实 现 •集团总部根 据整体的人 力资源规划 对子公司的 中层或专业 人员进行调 配 • 集团总部对子 公司的部门级 组织结构方案 进行审批 • 总部对定岗定 编进行备案 • 制定品牌发展 规划 • 制定并执行品 牌推广计划 权 限 审计权/奖惩权 审核权/审批权 提案权/审批权 提案权/审批权 提案权/审批权 审批权 知情权 提案权/审批权/ 执行权 子 公 司 行 为 描 述 • 按规定提供必 要的信息并配 合母公司审计 • 结合集团发 展战略和公 司人力资源 制定人力资 源规划 • 任免人员的 提名 • 为集团任免 提供决策意 见 • 为集团总部 对高管人员 的业绩评价 提供准确的 信息 • 选派合格称 职的中层或 专业人员 • 子公司提出组 织结构调整建 议，确保流程 畅通 • 子公司根据人 力成本的预算 确定岗位和编 制 • 为总部规划提 供必要的信息 和建议 • 编写项目品牌 计划 权 限 申诉权 提案权/执行权 建议权 建议权 建议权/审核权 提案权/执行权 提案权/审批权 执行权 建议权/知情权 对异地房地产项目的管控关系定位（2） 20 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 运营管理 企业文化 项目策划 规划设计 施工管理 招标采购 成本管理 营销策划 企业文化 母 公 司 行 为 描 述 • 集团总部对项目策 划方案进行审批 • 指导子公司进行项 目策划 • 负责规划设计的招 标管理工作 • 进行规划设计的组 织管理工作 • 对规划设计方案进 行审批 • 负责工程总包的 招标 • 对工程进度进行 必要的监督 • 对重大施工责任 进行审查，对相 关责任人进行惩 罚 • 对大宗采购进行 审核和必要的审 计 • 对采购过程中的 违规问题进行审 查和处罚 • 建立统一的成本 管理体系 • 审核目标成本 • 目标成本监控 • 成本考核 • 对子公司整体营销 方案进行审核并提 出相关建议 • 对营销预算进行审 核 • 对销售目标提出要 求，并控制销售回 款进度 • 制定集团总部企 业文化建议规划， 指导子公司企业 文化建设相关工 作 权 限 提案权/审批权 提案权/审批权 监控权/奖惩奖 审核权/审计权 奖惩权 监控权/审批权 审核权/监控权 审核权/审批权 子 公 司 行 为 描 述 • 负责项目策划方案 的起草或者组织相 关机构起草方案 • 子公司参与规划设 计并提出建议 组织施工的前期准 备工作 负责施工、监理的 招标工作 负责施工技术环节 中的全面工作 • 负责制定采购计 划和预算 • 负责招标管理工 作 • 负责采购信息收 集整理工作 • 目标成本的分解 与细化 • 成本动态监控 • 主持项目决算 • 制定项目营销整体 方案 • 负责与广告，营销 策划工作签订合同 • 对销售市场进行分 析和调研 • 在集团企业文化 总体规划指导下， 计划并组织实施 本公司企业文化 建设相关活动 权 限 提案权/审核权 提案权/建议权 提案权/审批权 执行权 提案权/审批权/执 行权 提案权/审批权/执 行权 提案权/审批权/执 行权 执行权 对异地房地产项目的管控关系定位（3） 21 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 1 实力集团定位及管控模式设计 2 实力集团组织结构设计 3 部门岗位初步设计 4 薪酬优化初步思路 5 绩效体系建立初步思路 6 流程体系初步设计 实力组织设计报告框架 22 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 项目公司 开 发 设 计 工 程 销 售 类 型 职能管理型 矩阵式管理型 根据对项目的授权程度，房地产企业的组织结构大约有以下三类 开 发 设 计 工 程 销 售 职责分工 开 发 设 计 工 程 销 售 项目部 • 项目部只负责施工现场管理 部门 • 项目部成为项目执行的负责主 体，职能部门成为资源提供、 建议与监督主体 优点 • 对项目环境的反应较慢；需 要高层协调工作多，容易形 成决策堆积 • 员工介入双重职权之中，需要 公司良好的人际关系和全面的 培训 实施条件 • 项目数量少，特定区域经营 • 客户定位专一，项目实施环境 不确定性低 • 公司高层介入项目协调工作 • 项目数量较多，需要人才共享， 不适用于全国经营 • 客户较稳定，但不确定性较高 的项目环境 • 公司有专业技能提升要求 项目管理型 项目公司或项目部 开 发 设 计 工 程 销 售 • 项目公司成为开发工作的全 权负责主体 • 项目执行风险较大；不利于 公司职能知识积累和专业化 发展 • 跨多个地域经营或客户需求 变化多项目管理 • 前期的客户定位非常准确 • 更强调项目产品对客户需求 满足程度 项目部 缺点 • 职能部门内部实现规模经济 • 对项目环境反应迅速，便于实 现项目产品的创新和技术专业 化的提升 • 对项目环境反应灵敏，清晰 的产品责任，容易达到客户 的满意 23 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 根据现在和未来公司发展趋势，实力集团可能会存在二种项目组织形式根据现在和未来公司发展趋势，实力集团可能会存在二种项目组织形式 项目组织形式的分析项目组织形式的分析 产生原因 组织模式 管控模式 本地项目部 在昆明周边区域独立开发 职能管理型 只负责工程施工管理，操作管理型 异地项目公司 在云南省内独立开发项目 项目管理型 战略管理型 根据实力目前项目和人力资源的特点，赛普认为对本地项目部实行职能制，对昆明以外的云南根据实力目前项目和人力资源的特点，赛普认为对本地项目部实行职能制，对昆明以外的云南 省内异地项目实施项目制是最合适的，建立专业化是目前的重点。省内异地项目实施项目制是最合适的，建立专业化是目前的重点。 因素 实力项目特点 适宜的组织架构 管理跨度 本地项目较少，同时操作不会超过3个， 目前异地项目已经结束，但将来会存在。 对本地项目适合偏职能型，对异地项目适合以 项目制运作。 控制范围 目前没有跨区域项目，但未来可能存在跨 区域项目 跨区域项目不适宜职能制和矩阵制 人力资源 还没有较成熟的全过程项目经理 适合集权，不适合矩阵制 领导风格 根据领导层的风格决定 倾向于稳健的组织架构 改革动力 组织变革会带来较大的业务振荡，需要考 虑必要性、幅度和过程 存在组织变革机会 24 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 精于高效原则 在保证公司任务完成的 前提下，应力求做到机 构简练，人员精干，管 理效率高 权责利对等原则 公司每一管理层次、 部门、岗位的责任、 权力和激励都要对应 客户导向原则 组织设计应该保证公司 以统一的形象面对顾客， 并满足顾客需要 有效管理幅度原则 管理人员直接管理的下 属人数应在合理的范围 灵活性原则 保证对外部环境的变化 能够作出及时、充分的 反应 专业分工和协作原则 兼顾专业管理的效率和 集团目标、任务的统一 性 执行和监督分设原则 保证监督机构起到应 有的作用 管理明确原则 即避免多头指挥和 无人负责现象 以战略为核心以流程为导向 的组织设计 以公司战略取向决定组织结构 和功能的设置，而组织的设计 应保证流程的有效执行 组织设计一般的原则 25 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 实力组织结构需要针对性地解决以下存在的问题 实力组织结构必须要解决的问题实力组织结构必须要解决的问题  组织结构不利于扁平化管理  营销中心的组织设计存在不合理  集团缺少对下属公司运营绩效的跟踪管理部门  组织中的几个“中心”定位模糊  各部门的职责界定不清楚，部分职能还需要进一步完善  组织设计不能体现其内控要求  组织的顺畅性不够  组织缺乏完整的授权体系 26 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 目前实力集团的组织结构在集团功能上的定位比较模糊，集团 对下属业务的管控关系还有待进一步明确。 异地房地产开发 非房地产开发企业 本地房地产开发 地产业务作为集团下属业务还是作为集 团核心业务？ 27 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 组织就是如何安排员工与工作以达到最优绩效。但是，企业常常陷入一个误区， 就是希望通过设计最好的组织框架来解决所有组织性的问题 不存在最优的组织 组织模式可能随着外 部环境、领导水平和 内部核心能力的变化 而需要改变 存在选择组织模 式的标准 选择组织模式基于 组织所期望的行为 模式，而这些行为 则基于组织既定的 战略的方向 企业常常陷入一个误区，就是希望通过设计最好的组织框架 来解决所有组织性的问题 组织设计思路组织设计思路 28 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 根据实力诊断发现的问题及组织设计原则，赛普项目组建议采用以 下的组织架构。 董事长董事长 集团总裁集团总裁 监事会监事会 北岸项目部北岸项目部 财务总监财务总监 丽江酒店公司丽江酒店公司博饶汽车公司博饶汽车公司实力物业公司实力物业公司 工工 程程 部部 销销 售售 部部 策策 划划 部部 迪庆地产公司迪庆地产公司鹤庆地产公司鹤庆地产公司 副总裁副总裁 客客 户户 服服 务务 部部 财财 务务 部部 资资 金金 部部 人力行政总监人力行政总监 行行 政政 部部 人人 力力 资资 源源 部部 工程总监工程总监 成成 本本 部部 营销总监营销总监 设计总监设计总监 设设 计计 部部 投投 资资 拓拓 展展 部部 上筑项目部上筑项目部 北岸销售部北岸销售部 上筑销售部上筑销售部 润饶汽车公司润饶汽车公司 迪庆酒店公司迪庆酒店公司 成本总监成本总监 法法 务务 部部 运运 营营 管管 理理 部部 审审 计计 部部 运营总监运营总监 29 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 董事长董事长 集团总裁集团总裁 财务总监财务总监 丽江酒店公司丽江酒店公司博饶汽车公司博饶汽车公司实力物业公司实力物业公司 工工 程程 管管 理理 部部 策策 划划 推推 广广 部部 迪庆地产公司迪庆地产公司鹤庆地产公司鹤庆地产公司 副总裁副总裁 客客 户户 服服 务务 部部 财财 务务 部部 资资 金金 部部 人力行政总监人力行政总监 行行 政政 部部 人人 力力 资资 源源 部部 工程总监工程总监 成成 本本 部部 营销总监营销总监 产产 品品 研研 究究 部部 投投 资资 拓拓 展展 部部 润饶汽车公司润饶汽车公司 迪庆酒店公司迪庆酒店公司 成本总监成本总监 北北 岸岸 销销 售售 部部 上上 筑筑 销销 售售 部部 设计总监设计总监 法法 务务 部部 北岸项目部北岸项目部 上住项目部上住项目部 总总 裁裁 办办 根据实力高层及各部门反馈的意见，赛普项目组建议组织结构作如 下的调整。 30 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 各部门回访意见情况（对14个人进行回访） 1、关于总裁的管理幅度的问题； 2、关于总监层级岗位设置的问题； 3、关于“运营管理”的问题； 5、关于“客服职能定位”的问题； 6、关于新旧组织结构的变化； 7、关于项目部设置的问题； 31 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 根据实力高层及各部门反馈的意见，赛普项目组建议组织结构作如 下的调整。 董事长董事长 集团总裁集团总裁 财务总监财务总监 丽江酒店公司丽江酒店公司博饶汽车公司博饶汽车公司实力物业公司实力物业公司 工工 程程 管管 理理 部部 策策 划划 推推 广广 部部 迪庆地产公司迪庆地产公司鹤庆地产公司鹤庆地产公司 副总裁副总裁 客客 户户 服服 务务 部部 财财 务务 部部 资资 金金 部部 人力行政总监人力行政总监 行行 政政 部部 人人 力力 资资 源源 部部 工程总监工程总监 成成 本本 部部 营销总监营销总监 产产 品品 研研 究究 部部 投投 资资 拓拓 展展 部部 润饶汽车公司润饶汽车公司 迪庆酒店公司迪庆酒店公司 成本总监成本总监 北北 岸岸 销销 售售 部部 上上 筑筑 销销 售售 部部 设计总监设计总监 法法 务务 部部 总总 裁裁 办办 上上 筑筑 项项 目目 部部 北北 岸岸 项项 目目 部部 32 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 未来实力组织结构走向：等部门专业能力提高后，对总监级人员进行归口，分 离出来的总监人员向下属公司管理转移；项目部采取弱矩阵的组织方式。 董事长董事长 集团总裁集团总裁 财务总监财务总监 丽江酒店公司丽江酒店公司博饶汽车公司博饶汽车公司实力物业公司实力物业公司 工工 程程 管管 理理 部部 策策 划划 推推 广广 部部 迪庆地产公司迪庆地产公司鹤庆地产公司鹤庆地产公司 副总裁副总裁 客客 户户 服服 务务 部部 财财 务务 部部 资资 金金 部部 人力行政总监人力行政总监 行行 政政 部部 人人 力力 资资 源源 部部 工程总监工程总监 成成 本本 部部 营销总监营销总监 产产 品品 研研 究究 部部 投投 资资 拓拓 展展 部部 润饶汽车公司润饶汽车公司 迪庆酒店公司迪庆酒店公司 成本总监成本总监 北北 岸岸 销销 售售 部部 上上 筑筑 销销 售售 部部 设计总监设计总监 法法 务务 部部 总总 裁裁 办办 上上 筑筑 项项 目目 部部 北北 岸岸 项项 目目 部部 采采 购购 部部 33 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 财务部 资金部 行政部 融资管理 组织结构中各部门核心职能设置（1） 建立财务管理制度 会计核算 现金管理 税务管理 财务分析和公司决策 支持 内部管理 全面预算管理 外派财务管理 资金计划编制及监控 行政事务管理 资产管理 IT信息管理 档案管理 人力资源部 人力资源规划 人员招聘和选派  人员培训 员工福利和绩效考核 组织企业文化建设 运营管理部 战略管理 综合计划管理 下属公司及部门绩效 考核 运营管理 法务部 法律审核 合约管理 法律纠纷事务管理 审计部 工程审计 财务审计 各种专项制度审计 34 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 组织结构中各部门核心职能设置（2） 营销策划部 市场及产品定位策划 项目营销策划 售前管理 集团及地产品牌管理 营销费用管理 物业管理策划 工地现场营销场地管理 营销供应商的选择和管理 广告及媒体管理 销售部 销售过程管理 客户服务部 客服体系建立 客户投诉处理 客户满意度调查 客户关系管理 服务信息的分析利用 危机管理 销售事务办理 投资拓展部 土地市场及政策研究 收集土地市场信息 组织可行性研究报告 策划项目获取方式，并组 织运作 获取土地事务办理 ”五证“办理 35 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 工程部 工程技术管理 工程例会、监理例会管理 工程变更管理 工程进度、质量、安全文 明管理 技术资料管理 参与前期项目论证 参与制定设计方案，负责 图纸审查 配合进行工程及材料设备 招投标及合同 专项报批报建管理 参与重大项目验收 材料设备采购管理 材料信息库及样板管理 项目部 项目前期准备 项目进度管理 项目质量及安全文明 管理 现场技术管理 材料管理 现场成本管理 供应商管理 产品研究部 前期设计阶段管理 方案设计阶段管理 扩初设计阶段管理 施工图设计阶段管理 设计变更管理 设计阶段成本管理 材料选型及封样 设计研究 成本部 成本管理体系建立 成本策划 成本动态管理 成本分析及效益评估 组织招投标管理 对供应商资质预审及建立 供应商信息库 合同审价及管理 组织结构中各部门核心职能设置（3） 36 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 各部门房地产开发核心职能分配表 项目 论证 产品 定位 规划 设计 材料 采购 成本 管理 工程 监控 招标 管理 工程 实施 营销 策划 销售 实施 客户 服务 计划 管理 投资拓展部 ▼ ▽ 营销策划部 ▽ ▼ ▽ ▽ ▽ ▼ ▽ 成本部 ▽ ▽ ▽ ▼ ▼ ▽ 产品研究部 ▽ ▽ ▼ ▼ ▽ ▽ ▽ 工程部 ▽ ▽ ▽ ▽ ▽ ▼ ▽ ▽ ▽ ▽ 项目部 ▽ ▽ ▽ ▽ ▼ ▽ ▽ ▽ 销售部 ▽ ▼ ▽ ▽ 运营管理部 ▽ ▽ ▽ ▽ ▽ ▽ ▽ ▽ ▽ ▽ ▽ ▼ 客户服务部 ▽ ▽ ▽ ▼ 部门 职能 注：▼表示组织职能， ▽表示配合、支持、协助职能 37 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 1 实力集团定位及管控模式设计 2 实力集团组织结构设计 3 部门岗位初步设计 4 薪酬优化初步思路 5 绩效体系建立初步思路 6 流程体系初步设计 实力组织设计报告框架 38 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 部门岗位设置的原则 原则四 原则三 基于赛普对房地产行业内企业岗位设置规律的理解 原则二 基于实力实际人力资源状况 原则一 基于实力组织的需求及专业化建设 基于实力战略思想 39 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 人力资源部经理 部门岗位设置——人力资源部 绩效专员 1 1 现 状 招训专员1 干事1 人力资源部经理 助理 招训专员 薪酬考核专员干事 1 1 1 1 1 改 进 后 （ 待 讨 论 ） 注：原部门人员编制为4人，建议增加人力资源助理岗位1人，用于HR将来发挥集团对下属公司 管控职能，以及进行企业文化建设。 40 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 部门岗位设置——行政部 行政部经理 外联主管 后勤主管 采购员 保安 前台接待员 保洁员 车队队长 1 1 1 1 1 1 1 1 保安兼仓管 档案管理员 1 行政助理 行政部经理 后勤主管 外勤 保安 前台接待员 保洁员 车队队长 1 1 1 1 1 1 1 保安兼仓管 1 档案管理员 IT人员 1司机 1 注：X=司机的编制（待定）。 现 状 改 进 后 （ 待 讨 论 ） 行政助理 1 1 1 总裁秘书 1 41 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 财务部经理 收入主管会计 付款主管会计 现场财务 1 2 1 现 状 部门岗位设置——财务部 4 1 税务主管会计 1 出纳 2 稽核 1 财务部经理 收入主管会计 下派财务经理 1 1 X 注：N=项目数量，X=下属公司数量。 改 进 后 （ 待 讨 论 ） 预算主管会计付款主管会计 税务主管会计1 1 1 收银操作员 2N 出纳 2 42 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 部门岗位设置——资金部、审计部、法务部、前期发展部 资金部经理 融资专员 1 2 审计部经理 审计专员 1 2 律师 1 前期发展部经理 1 职员 3 资金部经理 融资专员 1 2 审计部经理 审计专员 1 2 资金部 审计部 法务部 前期发展部 投资拓展部经理 投资发展专员 基础信息研究 报批报建专员 1 1 1 1 现 状 改 进 后 （ 待 讨 论 ） 43 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 部门岗位设置——策划推广部 策划推广部经理 1 广告 1 市场研究员 1 策划师 3 营销策划部经理 市场研究员专员 杂志网站编辑 项目策划师 助理策划师 1 1 1 N N 注：N=项目数量 现 状 改 进 后 （ 待 讨 论 ） 44 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 部门岗位设置——营销中心 营销中心总监 北岸销售经理 上筑销售经理业务管理部经理客户服务部经理 销售主管 置业顾问 后勤主管 内管 保安 礼仪人员 保洁人员 1 1 2 9 4 3 4 业管人员 2 内管人员 2 文秘 1 1 1 1 11 1 1 销售主管 置业顾问 后勤主管 内管 保安 礼仪人员 保洁人员 1 1 2 17 5 3 5 客户服务部 信息岗 签约岗 回款岗 产证岗 销售事务主管 客户服务主管 客户投诉专员 客户关系专员 维修工程师 2N 1 1 1 1 1 1 1 1 销售现场经理 置业顾问 销控专员 1 X 1 注：X=（待定） 工地后勤管理建议转 给物业公司或分包给专业的机构，除 销售外的所有工作转入客户服务部。 现 状 改 进 后 （ 待 讨 论 ） 45 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 部门岗位设置——工程管理部 工程总监 1 工程总监助理 1 总工对外业务员 1 预算部经理 采购部经理 工程部经理 土建预算员 安装预算员 材料采购员 设备采购员 北岸项目经理 上筑项目经理 土建工程师 安装工程师 安全员 资料员 1 1 11 1 1 4 2 1 1 1 3 1 2 1 土建工程师 安装工程师 原项目经理 2 1 1 现 状 46 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 成本管理部经理 项目成本主管 安装造价工程师 成本管理专员 1 N 1 1 改 进 后 （ 待 讨 论 ） 工程部经理 结构总工 水电工程师 报批报建专员 1 1 1 1 项目部经理 土建工程师 电气工程师 水暖工程师 工程文员 1 2 1 1 1 注：N=项目数量，项目部的标准配置为专 业工程师4名，文员1名，根据项目的大小 考虑增加或减少土建工程师。 成本文员 1 采购管理专员 1 47 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 部门岗位设置——产品研究部 产品研究部经理 绘图员 产品研究部经理 项目设计主管 助理建筑设计师 绘图员 设计研究规划师 1 1 1 N 1 1 1 现 状 改 进 后 （ 待 讨 论 ） 景观工程师 1 48 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 部门岗位设置——总裁办 总裁办主任 战略及计划主管 内部运营主管 计划专员 运营专员 1 1 1 1 1 新 增 职 能 （ 待 讨 论 ） 总裁秘书 1 49 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 1 实力集团定位及管控模式设计 2 实力集团组织结构设计 3 部门岗位初步设计 4 薪酬优化初步思路 5 绩效体系建立初步思路 6 流程体系初步设计 实力组织设计报告框架 50 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 云南实力集团薪云南实力集团薪酬体系主要的优化设计方向酬体系主要的优化设计方向  进行科学合理的结构化的职位序列体系优化设计  制定明确的部门职责和岗位职责（《职务说明书》）  进行严格规范化的岗位评价工作确定各职位的内部相对岗位价值  在岗位工资中适当调整浮动工资的比例  将浮动工资、年终奖金与员工业绩效考核结果相挂钩 51 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 云南实力集团薪酬体系设计的主要原则 合法性 有效竞争性  建立符合法律和国家政策的薪酬激励体系，探讨可操作的长期激励办法  薪酬激励体系运作地更加规范化、制度化 激励性  适当加大变动收入的比重，明确绩效考核的标准和奖励办法，强化激励力度  探讨建立长期激励机制，将员工（尤其是高层管理人员）的切身利益和公司的长远 发展联系起来 公平性  岗位工资的确定依据所担任岗位的责任、重要性、所需技能和专业经验等因素而定  奖金的分配以公司经营绩效和个人岗位工作业绩为导向，与员工对公司的贡献挂钩  对照参考本地区同行业的实际情况，制定合理的有竞争性的薪酬水平 与公司战略 的匹配性  目标薪酬激励体系要有效引导员工的绩效行为去实现公司的战略目标  支持集团的管控模式、组织结构、岗位职责的落实 1 4 3 2 5 52 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 薪酬策略影响的因素薪酬策略影响的因素 员工薪酬水平的确定要考虑所处行业生命周期、竞争范围、竞争策略、工 作可替代性等因素 53 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 按以下流程进行薪酬体系设计 工作分析 岗位评估 工资测算 薪级、幅度 、条件确定 与绩效 考核挂钩 薪酬激励 方案形成 组织结构/岗位 设置 岗位说明书 岗位薪酬系数 年度工资总额 岗位基准工资 薪级系列 绩效考核设计 绩效工资 发放办法 补贴、津贴 职工福利 工 作 成 果 工 作 流 程 条 件 和 基 础 市场工资水平 输出 输入 岗位固定和绩 效工资 调薪调级办法 薪酬策略 54 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 1 实力集团定位及管控模式设计 2 实力集团组织结构设计 3 部门岗位初步设计 4 薪酬优化初步思路 5 绩效体系建立初步思路 6 流程体系初步设计 实力组织设计报告框架 55 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 绩效管理体系是实现战略目标的有效工具，而绩效指标则是实力 集团经营目标的层层分解 公司战略和远景 适合战略的组织 部门职责 岗位职责 公司季度目标 部门季度目标 员工季度目标 目标实施 季度绩效考核 指 标 分 解 指标分解 公司年度目标 部门年度目标 职位年度目标 指 标 分 解 指标分解 年度绩效考核 考核结果运用 年度绩效指标一方面反 应员工全年工作业绩， 同时与公司整体经营情 况挂钩 季度绩效指标是年度 目标的细化分解，更 注重考核员工个人工 作业绩情况 56 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 公司 层面 指标 样本 方 面 编号 目 标 指 标 财务 F1 提高资金运作效率 净资产收益率 F2 提升经营利润 净利润 应收款回收率 F3 加大企业运营规模 总产值 收入 房地产开发项目投资 客户/市场 C1 树立以客户为中心的企业文化 客户综合满意度 内部管理 M1 加强成本控制 成本偏差率 成本管理体系的建立 M2 加强房地产市场研究、储备土地开发项目 前期项目研究和项目决策能力的提升 M3 资本市场融资 项目融资计划完成 筹备企业融资 M4 加强规划能力 优质战略合作伙伴关系的建立和维护 规划、设计进度偏差率 设计质量合格率 投资控制 M5 加强项目管理 优质战略合作伙伴关系的建立和维护 重大进度偏差率 工程质量合格率 投资控制 安全文明施工 M6 提高核心员工队伍素质 符合条件的员工要求持证上岗 员工专业能力提升（达到绩效水平） 员工责任心加强（通过绩效考核和访谈调查） M7 加强执行力建设 规章、流程的执行情况满意度 样 本 57 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 并就实力集团公司年度经营指标在各部门作出了相应的分解 样 本 58 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 根据公司最新流程和各部门职能，定义各部门的关键业绩 指标 示意 样 本 59 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 在此基础上，形成了部门经理及以上管理人员的绩效目标责任书 示意 样 本 60 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 1 实力集团定位及管控模式设计 2 实力集团组织结构设计 3 部门岗位初步设计 4 薪酬优化初步思路 5 绩效体系建立初步思路 6 流程体系初步设计 实力组织设计报告框架 61 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 组织的目标实现是通过流程运作完成的，因此流程是达成组织目 标的基本载体，组织的运作效率是通过流程效率反映的 组织（战略）目标 组织 人员 信息 技术 绩效管理 组 织 结 构 设 计 部 门 职 能 规 划 职 能 部 门 与 项 目 处 职 能 接 口 人 力 资 源 管 理 运 作 效 率 提 高 信 息 系 统 运 行 管 理 信 息 系 统 规 划 绩效管理体系设计 绩效驱动 绩效评估与改进 绩效反馈与应用 可行性研究、项目策划 工程建设管理 销售服务管理 客户关系管理 成本、财务管理 行政、人力资源管理 运作流程 设计管理 资产管理 监控管理 62 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 流程设计整体原则 •关键运营活动每一步有章可循，责权清晰 •结合公司组织结构和人力资源现状 •在业务全程中贯穿满足客户需求的思想，迅速把握客户的需求 并立即作出反应 •优化信息通路并建立适当的监控机制 •打破部门设置屏障，以开发项目为中心，建立一定授权体系， 建立团队来组织流程 63 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 流程设计目标 •各部门在调整后的组织职能框架下能迅速开展工作 •充分考虑公司信息化的接口 •在业务开发全程贯穿客户的需求 •强化职能部门在前期决策的作用 •有效衔接规划设计和施工图设计 •强化成本管理体系 •有效的管理监理、销售等外包环节 •强化计划管理，并考虑工作是并行或是串行的关系 64 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 核心流程整体框架 项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工管理阶段 入伙管理阶段 拓 展 营 销 设 计 工 程 成 本 项目策划及产品、市 场、客户定位初步定位 营销策划、项目推广策划、项目前期推广、销售前期准备 销售事务管理 入伙事务管理 初步定位 测算 规划要点/规划 草案 方案 设计 扩初 设计 施工图 设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 设计配合、招标配合、施工准备及桩 基工程施工 主体结构施工至具备销售条 件 工程施工至竣 工验收 销售及入伙配合 估算 预算、标底及招投标、合同 进度款、工程变更、 招标采购 结算 概念设计 项目拓展及论证流程 产品定位策划流程 营销承包商选择控制流程 售前管理流程 销售过程管理流程 设计前期管理流程 方案设计管理流程 施工图设计管理流程 设计承包商选择控制流程 设计变更管理流程 施工供应商选择控制流程 合同管理流程 材料设备供应商选择控制流程 材料设备管理流程 工程签证管理流程 成本管理流程 工程施工管理流程 工程质量管理流程 工程进度管理流程 工程付款管理流程 客户投诉管理流程 65 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 类别 编 号 流程 子流程 主协调部门 项目前期 论证和策划 1 项目拓展及论证流程 可行性报告编写作业指引 投资拓展部 2 产品定位策划流程 营销策划部 报批报建 3 项目报批报建管理流程 工程技术部 规划设计管 理 4 设计勘察承包商选择控制流程 产品研究部 5 概念设计管理流程 产品研究部 6 方案设计管理流程 产品研究部 7 施工图设计管理流程 产品研究部 8 景观设计管理流程 产品研究部 9 卖场装修管理流程 产品研究部 10 设计变更管理流程 设计评审作业指引 产品研究部 流程设计-流程清单设计（1） 66 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 类别 编号 流程名称 子流程 主协调部门 营销及销 售管理、 客服管理 1 营销承包商选择控制流程 营销策划部 2 售前管理流程 项目营销推广方案编写作业指引 销售手册编写作业指引 营销费用管理作业指引 销售价格管理作业指引 营销策划部 3 销售过程管理流程 月度报告编写作业指引 销售变更管理作业指引 房地产买卖合同签署作业指引 销售收款作业指引 销售部/客户服务部 4 销售后续管理流程 初始登记备案作业指引 产证办理作业指引 银行按揭办理作业指引 销售总结作业指引 销售面积补差作业指引 项目入伙办理作业指引 客户服务产 5 顾客投诉管理流程 法律案件处理作业指引 文件法律审核作业指引 工程维修作业指引 客户服务部 流程设计-流程清单设计(2) 67 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 流程设计-流程清单设计（3） 类别 编号 流程名称 子流程 主协调部门 成本管理 1 成本管理流程 目标成本编制作业指引 工程预结算编制作业指引 工程成本后期评估编制作业指引 工程付款和扣款作业指引 动态成本监控作业指引 成本管理部 2 合同管理流程 招投标管理作业指引 议标和直接委托管理作业指引 成本管理部 资产管理 1 资产管理流程 行政部 人力资源 管理 1 人力资源规划流程 人力资源部 2 招聘管理流程 3 试用及转正作业流程 4 员工培训管理流程 5 员工离职管理流程 6 绩效考核管理流程 7 员工薪酬管理流程 68 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 流程设计-流程清单设计（4） 类别 编号 流程名称 子流程 主协调部门 计划管理 1 计划管理流程 总裁办 工程管理 2 施工监理承包商选择控制流程 工程技术部 3 项目工程管理流程 现场临建及三通一平作业指引 土方施工管理作业指引 工程进度控制作业指引 安全文明施工管理作业指引 工程质量管理作业指引 工程验收管理作业指引 工程现场签证管理作业指引 工程技术部/项目 部 4 材料设备供应商选择控制流程 工程技术部 5 材料设备采购实施流程 材料设备验收作业指引 工程技术部 6 项目工程评估管理流程 对施工单位的检查考核指引 对监理单位的检查考核指引 工程管理检查作业指引 工程技术部 8 档案管理流程 技术文件控制作业指引 行政部 69 @2006赛普版权（深圳），仅供云南实力内部使用 下一步行动计划 工作内容 时间 一 各部门针对诊断报告及管控报 告提出问题 2006年3月11日－3月15日 完成组织管控报告编写及确认 2006年3月15日－3月18日 流程框图设计； 2005年3月20日－3月31日 流程框图讨论及确认 流程文件编写及讨论； 二 三 四 五 70