中国旅游城市发展现状及发展对策研究
目 录
第一章 总述中国旅游地产 （P4-P9）
1、中国旅游地产发展概况
2、中国旅游业发展存在的问题
3、中国已成型的旅游房地产种类
第二章 中国旅游房地产开发实践心经 （P10-P17）
1、旅游房地产项目开发的原则
2、项目开发中应特别注意的几个问题
第三章 中国旅游地产主流开发模式剖析 （P18-P54）
开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）
1、先做旅游——华侨城及属下四大主题公园
2、后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱
3、华侨城旅游地产的利润
4、华侨城模式的扩张
5、华侨城模式的经验总结
开发模式之二：地产+旅游同步开发（芙蓉古城）
1、项目概况
2、芙蓉古城开发思路
3、芙蓉古城的规划设计
5、文化：持久的核心竞争力
6、销售方式
7、芙蓉古城各环节的创新总结
开发模式之三：古村落的重新改造开发（黄山黔县宏村）
1、宏村开发背景
2、宏村的开发策略
3、宏村的经济效益评估
4、“中坤模式”的延伸
5、“中坤模式”的核心：选择不可复制资源
开发模式之四：产权酒店开发
1、产权酒店产生存在的基础
2、国内产权酒店开发的基本形式
3、产权酒店存在的问题分析
4、把握产权酒店开发的关键点
开发模式之五：高尔夫休闲地产模式
1、高尔夫与房地产稼接的背景
2、高尔夫住宅的四种业态
3、案例分析：嘉和城——中国首席温泉高尔夫水城
第四章 观点：中国旅游房地产发展前景分析 （P55-P56）
1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景
2、城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展
3、购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高
4、建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件
5、开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机
链接：相关数据 （P57）
近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮
出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和
范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，
即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。目前，对于旅游房地产比较普
遍的解释是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分
实现了旅游功能。
第一章 总述中国旅游地产
1、中国旅游地产发展概况
中国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房
地产项目建设供大于求， 出现大量空置房，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型
城市周边。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业。1994年前后，
海南的三亚、广东的珠海提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。据国家旅游部门统计，1999
年底中国共有旅游住宿设施万个，其中涉外饭店7035家，客房万间：中国过夜旅游人数
和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位。
进入新世纪，传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，“住者
有其屋”上升为“住者优其屋”，许多发达地区，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩
的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。
目前，中国旅游房地产呈快速发展之势，国内目前涉足该领域的公司超过两百家，除了国外
和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通
集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均
看好未来中国的旅游房地产市场。北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、
深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百个，以"高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动"为主
题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到
以后的海南"南海传说"、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反
映。
2、中国旅游业发展存在的问题
◆ 旅游地产的“泡沫问题”
我国的旅游地产发展至今，确实存在文中所提及的罪名和大量的问题。过热的投资聚集，势
必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业这种对突发事件毫无抵抗力的产业。如美国
“”事件引发航空、旅游产业大萧条，一颗炸弹毁掉巴厘岛整个旅游产业等事件，无不表现出旅
游产业的脆弱性。因此，“不可否认旅游地产未来发展前景乐观。”中国房地产协会副会长顾云昌
说：“旅游地产有没有泡沫不在于发展速度有多快，而在于其供求是否平衡，结构是否合理，价格
是否平稳，要从需求来看发展。现在中央经常提固定资产投资过热，这并不等于房地产投资过热，
房地产与一般固定资产有区别，房地产投资中 82%是建住宅这种最终消费品。世界上的中产阶级
财产有三分之二是房地产，所以不能说现在的旅游房地产有泡沫，不过也要预防大泡沫的出现。”
◆ 旅游地产的“跑马圈地”
旅游地产的土地占用远大于普遍的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。风景资源良好，土地资
源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区也往往是经济发展相对缓慢的地方。地方政
府为了吸引投资，推动当地的建设，会给出各种优惠条件，甚至不计成本，违规操作，损害了国
家的利益、农民的利益。“开发商故意模糊概念，混淆视听。”建设部中国风景名胜区协会副会长
刘强表示：“模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子。和开发
商抱着同样心理的还有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地
收益。”
◆ 旅游地产的“项庄舞剑”
借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令，从目前的观念来看，
旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容，似乎已成为一个产业
箩筐，什么概念都可以往里放。但实质是，发展商看重的是：土地资源的价值，所有的炒做概念
其根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出来的资产才是投资商“真的
期望”所在。所以，去年五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督查中发现“以往的确存在房
地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象。”
◆ 旅游地产的“群雄混战”
旅游地产这块大蛋糕已为人所识，但如何下口，如何爽爽地将它吃下，却难倒了大批的投资
商们。其一是在旅游地产的开发经营模式上单一化，缺乏创新。项目开发经营上以旅游风景为幌
子，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战，毫无章法。巨大的市场和高额的回报
引来众多企业的争夺，但违规操作，误导消费者，甚至欺诈性销售、非法集资等各种恶性的牟利
手段，造成了旅游地产市场的“陷阱”多多，失去了消费群体对市场的信赖和投资的信心。
◆ 旅游地产的“枯井无源”
旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主。尽管这一形式在国外已风靡多年，但在中国尚
属新型事物，消费者对此普遍地不理解。对中国的消费者来说，让其投资远隔千山万水的旅游地
产，远没有投资能时不时看上一眼的住宅房地产和商业地产心里踏实。况且目前国内市场上加入
国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假
的愿望很难实现。再就是带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了
广大消费者对投资旅游地产更加审慎。
3、中国已成型的旅游房地产种类 A
（1）以提供第一居所为主要目的的景区住宅
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内
或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的
人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
此类房地产又可分三类：
直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅
这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区
还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅
这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开
发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的
关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房
地产开发。
此类房地产以华侨城为典型代表。华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐
谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，
为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先
以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
与旅游相关的写字楼
以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店.
以旅游度假为目的的度假房地产.
以提供第一居所为主要目的的景区住宅中 国
已 成
型 的
旅 游
房 地
产 种
类
由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性
互动的典型。
与旅游景观开发二位一体的房产开发
此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游
景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如成都的芙蓉古城和宋城集
团在杭州乐园开发的荷兰水
街私人酒店、地中海公寓、
地中海别墅、高尔大酒店等，
景观房产本身就是景观构成
的有机组成部分，无论别墅、
公寓均按它所在的环境氛围
要求建造，在造型、选材、
用料、装饰上都极富个性。
将旅游房地产开发提升到一
个新境界。
（2）以旅游度假为目的的度假房地产
休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或
远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅
游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置
业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新火热的海南
景观住宅多属此种模式。
因引进国外“分时度假”的概念
和相关销售模式，此类房地产又
有多种小的分类，具体如：产权
酒店，时权酒店，养老型酒店，在
高尔大球场、登山、滑雪等运动地
附近开发的高尔夫、登山、滑雪运
动度假别墅和时值度假型酒店。
度假房地产在国外已有相当
发展，在中国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市
场，国内房地产商也组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时
度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、
发展很快的一个品种。
（3）以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的"住"做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了
娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物
业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼
资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形 式，却不是旅游房地
产当前的开发热点。
（4）与旅游相关的写字楼
以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供
集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已
有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。
（5）以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
这类房地产多在旅游目的地城
市，兼有第一居所和第二居所功
能。如万达在昆明的房地产开发。
大连万达集团与昆明滇池国家旅游
区签下合作协议，将在昆明滇池国
家旅游区内4000亩土地上投入三十
多亿人民币进行旅游房地产开发。
该项目包括大型游乐园、湖滨高尔
夫球场、园林五星级酒店、英式马
术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼
儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为
一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。实际上，华侨城、宋城旅游房地
产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。
旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于中国经济还不是很发达，城市
化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服
务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着中国经济
的迅速发展和人民生活水平的整体提高，中国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中
产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假房地产前景广阔。
无论采用何种模式，旅游房地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切
实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用，寻求旅游与房地产的良性互动，走健康、
理性的旅游房地产开发之路。
第二章 中国旅游房地产开发实践心经
进入 21 世纪以后，旅游房地产开发应该考虑旅游城市、重点旅游景区、历史文化、自然资
源、民俗风情、消费结构以及交通配套设施、环境保护等方面，同时要与旅游可持续发展相结合。
根据决策资源房地产研究中心多年来对旅游房地产项目的跟踪研究，旅游地产项目开发应注意的
以下几方面的问题：
1、旅游房地产项目开发的原则
（1）总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产
项目建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观
设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。原则上应先做旅游，后做房
地产。因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与
经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续
开发的顺利实施奠定基础。
但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，
确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当包括一部分房地产，以增加现金
流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，
从而降低投资风险。
（2）综合开发，全面收益
旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而达到相互支
撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大
部分组成。
（3）环境优先，永续利用
自然生态资源是项目生存
和可持续发展的基础，因此项目
建设应体现“统一规划，近期、远
期兼顾”的精神，正确处理保护
与开发的矛盾，防止和杜绝一切
破坏性的建设，坚持“严格保护、
统一管理、合理开发、永续利用”
原则。
（4）规划的合理衔接
在规划中将着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，
使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功
能诉求。
对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，并在尊重历史、科学保护
的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目间的深度整合，使它们得以重现昔日盛
况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。
（5）建筑为形，文化为魂
由于本身的高端产品特性，决定了旅游房地产项目的建设一定要走“精品化”道路，着力强调
项目的个性、品质和创新，并从一开始就全面导入ISO9000和ISO14000体系。它不但要与当地的
区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼。
（6）项目选址要求
区位选址
区位上，由于成本关系，不宜在城市中心，但必须位于大城市近郊，距市中心直线距离不超
过30公里（根据经验，在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法是危险的，不如
紧紧依靠着某个城市）。
自然地貌
地形地貌上，要求有丰富的自然山水资源。如果自然景观不佳，则应由政府按项目规划的要
求挖好湖面及全部河道，平均深度不少于2米。同时在湖中堆出岛屿、半岛、港湾等起伏有致、高
低错落的地形地貌。
注意标高不可过低，以免出现洪灾。项目所在地及附近如有排灌工程与设施，应让政府将其
移交给项目公司管理及维护。
周边环境
项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少，没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或
仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好。
2、项目开发中应特别注意的几个问题
（1）如何争取较低的地价
由于此类项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需
要政府对项目提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅居结合的房地产，还要对项目建设
用地给予优惠的出让价格。
旅游休闲业具有极高的产业关联度，它不但可以促进城市品牌的提升和区域休闲经济的发展，
而且还可以形成很长的产业链，从而对整个国民经济的带动作用非常突出。但旅游产业本身又具
有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。因此，在与当地政府进行项目谈判时，一般
可以获得比普通房地产用地低廉得多的土地。即使经营性用地全部需要公开招标、挂牌出让，也
可以有很大的空间（含土地出让金、拆迁、青苗补偿、安置劳力及挖湖造地等除办证费用以外的
所有费用，平均为3～5万元/亩，有的甚至低至一两千元）。但考虑到项目占地面积较大，动辄三
五千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很可观的，有可能对投资方资金造成较大压力。为此，
需要从以下几个方面加以变通：
灵活的付款方式
付款方式上，前期准备工作（包括工商登记、初步规划、项目立项、土地测量、土地指标审
批）期间，只支付定金，其余按土地证发放时间分期支付。
争取税费减免
土地办证费争取只交纳中央和省市部分。
安排适量的水面和农业用地
除了必需的房地产建设用地以外，可以在土地构成中安排大量的水面和农用地，一方面由于
是租赁的非建设用地，因此可以加快进度，另一方面也降低了总成本。大量水面除本身即为重要
的景观构成要素外，还可以开展水上游乐、农业观光。而农用地也完全可以用于景区绿化、道路、
农业观光、草地公园、山地公园或者高尔夫等。此外，也需要有部分40或50年的商业、旅游、综
合用地（办证难度相对较低），以用于旅游休闲、产权式酒店、商业、娱乐、教育、文化产业等。
容积率、建筑面积、建筑高度和方位不作具体限制，投资方可根据项目需要灵活调整。
（2）土地的取得方式上的法律和政策风险及其规避
由于报批建设用地（尤其是70年的房地产用地）指标、征用集体用地需要时间，可以先办出
一部分，其余作为预留建设用地，使政府承诺在一定时间内全部办理完毕。为尽可能减少不确定
性，合理的付款方式是：在项目总合同书签署、支付定金的同时，与当地政府签订全部用地的50
年农用地和水面的租赁协议，从而先明确所有用地的开发权属。
同时，要在一开始就针对各子项目成立几个不同的项目公司，并将土地证分成十几本（每本50～
200亩），直接落在各项目公司名下，这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式
的合作，而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。
（3）高度重视公关工作
一定要大力建立和充分用好省市与当地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一
（在投资环境还不完善、不透明的情况下就更需如此，因为它提供了一条投诉和监督渠道，这是
极为重要的稀缺资源）。
同时，要促使当地政府与我们建立起相同的价值取向，使该项目的开发不仅是企业单方的行
为，也是政府乐观其成并全力推动的事情（最好是让该项目成为当地的重点项目，主要领导兼任
建设领导小组负责人）。
（4）整合宣传炒作
大项目的开发涉及千头万绪，必然会遇到各种阻力和障碍，为此，在项目未启动时就要有统
一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册、折页等资料（也便于开展招商和与别的
企业合作），要先入为主，与媒体开展密切合作，尽可能使该项目路人皆知（半夜唱歌鬼也不敢
欺）。
（5）项目规划的若干问题
整体规划不落伍
在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可能避免建设性
浪费的发生（深圳华侨城的经验与教训值得借鉴）。一般来说，通往项目红线的主干道的建设标
准应不低于城市标准主干道，辅道不低于二级公路标准，道路还要有统一的景观设计；自来水管
线直径在600～1000毫米之间；用电采用双回路。
注意各项经济指标的灵活调整
由于项目旅居结合的特征，在项目总合同书中，容积率、建筑面积、建筑高度和方位等规划
指标不可能作具体限制，这样也便于根据项目需要灵活调整。但在合同书中应明确当地政府免收
调整产生的相关费用。
有关高尔夫项目的规划
高尔夫项目获得批准难度较大，同时也为了降低土地成本，其建设用地可以是农用地，以“绿
化用地”的名义建高尔夫球场。
项目内道路的规划
项目中的水道、陆路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空间、相互借景的作用，并丰富游
历内涵和景观的层次。为避免大的人流车流量造成交通阻塞，要尽可能地多用丁字路口而不是十
字路口。路面不能用水泥，而需要铺沥青，以降低噪声污染。如果项目所在地的地势过于平坦，
则需要规划建设一处高层建筑作为统领全局的视觉中心。
（6）环境保护
污水排放问题
项目合同中应约定，当地政府负责在项目动工前完成区域内及周边水域的截污工程建设，确
保项目区域的环境质量。同时应将该项目的排污管道纳入城市排污主管网，并在区域内建设足够
容量的污水集中处理设施，否则如引起环境问题由当地政府承担。
林木保护问题
建设过程中要精心保护项目所在区域内及周边的现有全部林木，所有树径在8cm以上的树木
一律予以保留，因项目规划和工程建设的要求确需移栽别处的，在保证存活的前提下方可将其移
栽于项目所在区域内其他地点。
（7）项目拓展与品牌推广
预留后续土地
在签订项目开发总合同书时，应有后续项目储备土地条款和周边一定范围内同等条件下优先
开发权条款，避免土地带旺后为人作嫁（如同迪斯尼乐园早期所经受过的教训一样）。
品牌推广
由于旅游房地产契合世界旅游休闲和大型人居建设的最新发展趋势，具有主题地产、休闲房
产的若干要素，因此，应将它上升到“旅游新城”的高度，注意认真总结经验，提升与包装理念，
将它作为一种可移植的全新范式在国内合适的地方（以省会城市和中心城市为主）加以推广，如
若成功，将因此走出一条独具特色的低成本扩张模式，可据此占有大量的土地等稀缺资源，从而
为今后的长远可持续发展奠定雄厚的基础，这恐怕是此类项目更重大的意义所在。
3、旅游地产项目的成功基础
旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客
户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客
户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。开发
与经营，均需以以下五个方面为依托：
◆天生的资质
旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能
够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明
显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特
色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是在保护和
加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。
◆良好的题材
旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们到此观光游览，进而带来地
产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事线来营造引人入胜的旅游娱
乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国
内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张
牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的，但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做
文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅
游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，在旅游地产里面文化传说是可以发挥
的，不是特别强调真实性，而是强调趣味性。
◆完善的规划
旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、
娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地
可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开
发、刚开发、正在开发、成熟的、密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大
的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着
要承担更大的风险。
◆持续的投资
旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑
雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采
用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以
后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。
◆完备的网络
旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是“管家”型的经营模式，那么旅
游地产就应该是“经理人”式的经营模式。住宅房地产可以通过优美的环境品质，完善的设备体系，
殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产则是在此基础上，还要有一个己建立好完备的再营销
的网络，让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景,才能吸引消费者的投资。
所以，本轮旅游地产兴起之初，有经验的发展商或是先期与国际管理网建立了合约关系，或是全
面收购国内现有的管理网络，造成布局之初始已计算到收关之后的全盘棋局。如此，方能成落子
不败的局面。
小结
目前，旅游房地产的开发在国内外已渐渐趋热，这一产品形态本身也发展出多种类型，比如，
主题公园群（迪斯尼世界EPCTO、华侨城社区PORTFOLIO）、主题社区（佛罗里达州的Heron Bay、
南卡罗来纳州的海格山庄）、度假酒店（拉斯维加斯）、高尔夫别墅，等等，他们各自都有独特
的经营规律与理念，究竟采用何种样式，要根据当地市场和项目所在地的地形、地貌等具体情况
决定，切不可盲目照搬照抄。
相对于其他单纯的旅游或房地产项目，旅游房地产项目最主要的特色和优势在于其项目组合的开
放性、休闲环境的可控性和在景观与配套上具有唯一性的房地产，这些优势可极大地增强本项目
的吸引力，并有效避免因与其他项目定位同构化而带来恶性同业竞争。由于该产品形态符合旅游
业和房地产业产业升级的内在要求和市场需求趋势，因而，它必将获得快速、持续的发展，从而
成为复合型产业的一种全新业态。
第三章 中国旅游地产主流开发模式剖析
从目前国内的操作来看，旅游房地产在市场上主要有四种操作模式：第一种是先开发旅游项目，
等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房，如深圳华侨城。第二种是地产与旅游项目同步开发，
以满足人们生活、休闲、度假需求，如成都芙蓉古城。第三种是对历史文化古迹、古建筑、古村
落的改造开发，如上海新天地、云南丽江古城、黄山黔县宏村等。第四种是开发满足人们旅游投
资需求的产品，以产权酒店为主。四种模式以下将作重点分析：
开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）
深圳华侨城是国内从事“旅游＋地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为
成熟的主题公园，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社
区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。
1、先做旅游——华侨城及属下四大主题公园
1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城，并由香港中旅集团参照
招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人资金、技
术、人才的窗口和基地。于是，被后人称为“中国主题公园之父”的马志民先生开始带领着一班人
探索以一种全新的理念建设这座具有里程碑意义的大型旅游城。
“锦绣中华”
“锦绣中华”在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。“一步迈进历史，一日畅游中华”的
理念强烈地感召和震撼着人们。这个中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微
开
发
模
式
之
二
：
地
产
+
旅
游
同
步
开
发
开
发
模
式
之
三
：
古
村
落
的
重
新
改
造
开
发
主
流
开
发
模
式
开
发
模
式
之
一
：
先
做
旅
游
后
做
地
产
开
发
模
式
之
四
：
产
权
酒
店
开
发
缩景区，锦绣中华占地30多万平
方米，它选取中国84个最有代表
的山水名胜，古代建筑景点按
1:15比例建造，融华夏五千年
历史文化于一园。华侨城开始
热闹起来，每天游人如织，形
成了空前的火爆盛况，一时间
几乎成为深圳旅游的代名词。
它当年即收回投资，几年之后
又成功上市。
中国民俗文化村
随后，被誉为“中国第一村”的中国民俗文
化村于1991年10月开业。它占地20万平方米，
是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居
建筑的大型文化旅游景区。它共选取中国21
个民族的24个村寨景点按1:1比例建造，并有上
千名来自各地区、各民族的艺员和员工进行表
演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《绿宝
石》、《蓝太阳》和大型广场表演《中华百
艺盛会》等，被誉为中国民族舞蹈艺术、广场艺术的经典。
世界之窗
1994年6月，汇集世界奇观、古今名胜、
自然风光和民俗风情于一园的世界之窗隆重
登场。它是一个展示世界历史文化的大型旅游
景点，是广东省最大的旅游企业，占地48万平方
米，共建有118个旅游景点，其创作表演的大型
音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表
演艺术推至极致。
她先后举办了国际民间艺术节、日本文
化周、国际啤酒节、圣诞狂欢节等活动，相继推出了由数百名中外演员同台共演的大型广场艺术
晚会《狂欢之夜》、《梦之旅》、《创世纪》，以宏大的气势，精湛的表演被专家誉为旅游文化
精品。大型室内滑雪场、科罗拉多大峡谷漂流、金字塔幻想馆等参与项目，更领导旅游新潮流。
欢乐谷
运用现代休闲理念和高科技成果兴建
的欢乐谷，是华侨城的第四大主题公园。项
目占地面积17万平方米。该公园在功能
上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主
题公园形成互补，并运用了多项现代科技
与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是
亚洲的第一座动感影院，欢乐谷的玛雅海
滩水公园获1999年国际水公园“行业创新奖”。
配套酒店及其它设施
除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大
酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干
线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公
园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积
达5平方公里的旅游之城。
十几年来，华侨城的主题公园搞一个火一个，作为升级产品的深圳欢乐谷取得巨大成功。欢
乐谷二期2002年5月开业，当年税后利润就达到5000多万元，净资产收益率在15%以上。
2、后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱
如果说，旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除了
上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——“波托菲诺”。华侨城
的房地产项目都是围绕主题公园来做的。
（1）项目概况
华侨城波托菲诺再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西部，
占地达80万平方米，建筑面积108万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大
盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅为，总规划为4500户，居住人口15000人。建
筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万平方米、
道路2万平方米、水面与荔枝林面积15万平方米。项目共分三期开发（一期“天鹅堡”、二期“纯水
岸”[在售]、三期［开发］），推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。
（2）项目特色
由于华侨城内四大主题公园的开发成功，极大地改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环
境，使周边环境之优美就是比做“皇家御花园”也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和燕涵山、
北靠高尔夫练习场和侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境，为这一房
地产项目带来极高的附加值和未来的升值潜力。
为了提升项目品质，华侨城聘请了欧美著名的设计师来规划设计该项目，在设计构思中运用
了新都市主义的规划思想，意义在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国情调的社区，
目的是通过“波托菲诺”主题居住概念的规划设计，使其成为华侨城主体景观的有机组成部分，成
为一个具有浓厚文化内涵和浓郁异国情调的住宅小区。而华侨城以完美的地域景观、人文景观而
著称。它别具一格的居住环境、景观环境、人文环境，赋予了“波托菲诺”丰富的历史、文化内涵，
同时通过居住主题的创造、烘托来展现“波托菲诺”的建筑风格，使主题旅游和主题住宅小区能够
融合与统一。
丰富的建筑形态适应不同居住心理
波托菲诺不同于一般的小区，它的建筑形态跨越了高层、小高层、多层、联排别墅和独立别
墅等多种形态，不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原则来布局，形成了错落有致的视线。
这在很大程度上克服了现代城市小区以高层为主的、单调的建筑形体和样式。
天鹅堡一期背靠谛诺山，所在地势最高，它雄伟的高层俯瞰整个波托菲诺，给人以大气尊贵
之感；而纯水岸则紧临燕栖湖，它低矮的多层和联排别墅与湖面形成自然的衔接，给人以亲和惬
意之感。后来开发的天鹅堡二期又有了小高层，它兼具景观优势和舒适感。视线上的丰富只是一
个方面，更为重要的是，建筑的不同高度、不同体量契合了不同客户的心理需求。根据自然地表
形态的特征，波托菲诺的建筑布局相应地丰富多变，为居住提供了最适宜的范本。
良好休闲环境放大生活内涵
在波托菲诺，生活更多的体现为休闲，而不是单一的居住。谛诺山、天鹅湖和燕栖湖这些生
态、景观资源是自然界造化的结果，但经过合理的规划和建筑布局，这些自然景观被有效地吸纳
到社区中来，成为社区的公共部分，被所有社区居民享有，成为社区邻里喜爱的休闲场所。
同时波托菲诺也有着独特的人工环境。占地80000平方米的华侨城高尔夫练习场将会被纳入社
区整体范围，成为真正的社区高尔夫运动场。同样体现波托菲诺休闲特色的还有欢乐谷，波托菲
诺每户业主都终身持有两张欢乐谷免费门票，充满传奇梦幻色彩的欢乐谷不仅是业主游乐之地，
也是波托菲诺的后花园。
特色商业营造浪漫生活情调
对很多小区来说，商业店铺无非临街设立，定位也仅限于提供业主起居生活的必需品。在波
托菲诺，除了这些生活必需的商业配套，更多的则是为业主提供休闲浪漫的去处，一家家颇具特
色的咖啡馆、鲜花店、面包房和高档餐馆在风景最美、最具异国情调的位置——纯水岸商业街和
水岸广场相继出现。
商务居住激发社区新活力
业界关于社区与小区二者之间具体有哪些不同并没有完全的共识，但有一点应是得到了大多
数人的认可，那就是，社区是相对开放的一种形态，而小区是相对封闭的。波托菲诺有很多开放
的表现形式，例如它公共的商业街，水岸广场，以及作为标志性建筑的钟楼，都是居民交流和参
与社区活动的地方。这些开放性场所的存在，从空间层面上打破了封闭的居住形式，在一定程度
上促使人们形成更加开放的居住心理。
波托菲诺另一个很有意思的地方是，社区里面引入了完全对外开放的酒店式公寓。它的对象
主要是外地来深的商务人士，以及一些外国人。从性质上来讲，酒店式公寓的居住与普通住宅的
居住有很大差别，二者是怎样糅合到一起的呢？最重要的应该莫过于社区居民开放包容的心态，
在不干扰自身正常生活的情况下，人们慢慢意识到，社区人口的不断更新是保持活力的重要方法。
在这里，既有熟悉的邻居，也会有一些新面孔。当然，开放的重要前提是公共空间和私密空间的
张驰保持合适的尺度，不能有挤迫感，当然，物业管理的方式也很重要。
3、华侨城旅游地产的利润
华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。旅游
地产项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社
区集旅游、娱乐、文艺(何香凝美术馆、华夏艺术中心等)、休闲、购物等功能于一体。地产业务的
投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。
① 主题公园对房价的贡献率
华侨城旗下旅游和地产的关系，由以下数据可以略窥一二。“以华侨城旅游地产的开发经验，
主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，
而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘
原来是4200元/平方米，现在房价已经达到6500元/平方米。除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城
主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期II
区均价达到9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。
① 华侨城旅游地产的利润估算
权威周刊所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利率高得惊人：波托菲诺项目的楼面地价
不超过1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建设费用和2300-2500元/平方米的建安成本(高层
建筑较高，多层建筑较低)，再加上500元/平方米的其他成本杂费，项目总成本不超过5000元/平方
米；以10000元/平方米的售价计算，波托菲诺项目毛利率在50%以上，每平方米建筑面积毛利率在
5000元左右，利润相当可观。
按照该周刊得到的进一步数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内
约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。按照
2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城
持续快速开发10年。
波托菲诺每年为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园年收入之和。
也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城
区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨城集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售
收入过100亿元的资产规模和销售规模，累计向国家上缴税收达30亿元以上。
4、华侨城模式的扩张
华侨城“主题公园＋旅游地产”的主业构架独树一帜，而且别具一格：宣称以旅游为惟一主业，
地产项目却贡献高达八成的利润。眼下，华侨城正在着力经营深圳“东部华侨城”和北京世纪华侨
城项目，并在迪斯尼和环球影城可能退出上海的情况下，谋求在上海开建主题公园，以期在全国
一线城市全面复制“旅游＋地产”模式。
（1）北京华侨城
2002年华侨城在北京与南磨房乡签约，合作开发北京世纪华侨城项目，项目占地约1平方公里，
是北京目前投资最大的主题公园。项目公司北京世纪华侨城实业成立于2002年6月，注册资本
亿元，华侨城直接持股%，其余股东有北京世纪城房地产、北京南磨房旅游发展、深圳华侨
城地产和北京四方投资，华侨城受托管理华侨城地产股权后，表决权份额增至%。
北京世纪华侨城项目总投资20亿元，主题公园占地50万平方米，房地产总建筑面积50万平方
米，计划分三期滚动开发。
北京世纪华侨城项目，第一期总共18万平方米建筑面积，按照华侨城在深圳的旅游地产盈利
模式，比较保守地计算，1平方米的毛利至少可以达到1500－2000元，该项目一期毛利可达亿
元以上，对华侨城形成的投资收益，按%的权益比例粗略计算，可达亿元。
（2）上海华侨城
北京项目之后有上海浦江镇意大利城项目，据介绍主要是华侨城房地产公司在运作，项目思
路和北京项目差不多。2003年4月，上海浦江镇意大利城项目动工，占地面积平方公里，总投
资30亿元。上海项目将规划成为一个意大利主题特色的综合社区，成为上海未来“一城九镇”中的
一个特色城镇。华侨城在深圳的方式是先有旅游后有地产，但上海项目则是先有住宅后有旅游。
华侨城上海浦江镇项目2005年4月前后开始预售，第一期推出19万平方米建筑面积，均价初步
估计为6000元/平方米。按2005年结算面积8万平方米、均价6000元、单位净利润2200元计算，该
项目的地产业务明年可为华侨城贡献投资收益3200万元。
另外，北京和上海项目都是当地政府部门主动找华侨城寻求合作，原因是华侨城在深圳经营
多年的华侨城主题多功能社区模式，很受一些地方政府赏识，认为那样的片区有利于改善城市社
区形象。由于地方政府的支持，华侨城在上述两地的土地成本比较低廉。据知情人士透露，北京
项目的土地，实际上是一半由华侨城承诺用来建设主题公园搞景观绿化，而另一半土地就作为地
方政府部门补贴给华侨城开发房地产，因此，华侨城北京项目“事实上是零地价”
（3）深圳东部华侨城
华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及“旅游＋地产”模式推广到北京、上海的同时，又在深圳东
部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有50%权益的“东部华侨城”。“东部华侨城”位于深圳盐田三
洲田片区和梅沙片区，是深圳市2003年重点建设项目，也是深圳目前面积最大、投资额最大的综
合旅游项目，以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题，建设世界茶艺博览园、高尔夫运动区和
综合生态旅游区三大园区及度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施。项目占地面积平方
公里，华侨城以总价亿元就拿到这片土地，项目总投资30亿元。
华侨城集团新闻发言人姚明华称，东部华侨城一期主题公园于2005年10月国庆期间开业，主
题是生态旅游，包括茶园、茶艺博览、休闲运动等等项目。据悉，华侨城内部一致看好东部华侨
城的远景。而10月22日的华侨城集团总裁办公会议对此的展望是，由于投资规模庞大，集团并不
希望在3年内盈利，预计2007年、2008年将会实现比较好的收益。
5、华侨城模式的经验总结
在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。它的“规划就是
财富，环境就是优势”的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。
（1）规划先行
华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用
和可持续发展的开发模式和发展路子。1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办
工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第
一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”。
（2）环境优先
华侨城成立的第一个国有企业是华侨城园林公司，华侨城开始的第一项建设是种花、种草、
种树、营造环境。他们认为，经济建设中最大的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的
破坏，他们的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率
先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。为了保留几棵古榕树，华侨城的决
策者宁肯让锦绣中华公司的办公大楼后退几米；为了保住中国民俗文化村一个小岛的自然风光，
华侨城忍痛放弃了“栈桥连岛”的设计方案；为了保住燕含山上的一块天然峻峭的“鹰咀石”，华侨
城三次修改了华侨城中学教学楼的设计方案。就在当年房地产市场极度火爆的时候，华侨城不为
一时的高额利润所动，在寸土寸金的土地上拿出大片地方来种花种草、蓄水造湖。目前在华侨城
绿地覆盖率达53%，达国际城市绿化领先水平，从而使华侨城最终冲出国内开发区那种“一推平”、
“排排座”、“火柴盒”的传统模式，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的
新路子。
（3）低价拿地
由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。华侨城建设之
初，这一区域比较偏僻。据介绍，80年代初，由于印尼出现排外排华现象，一些印尼华侨归国，
深圳划出这一片作为经济开发区，在安置归国华侨的同时招商引资开发建设，正式取名华侨城是
在1985年，至今已是第20多年。华侨城集团原来归国务院侨办主管，现划归为国务院国资委直属
企业。
开发模式之二：地产+旅游同步开发（芙蓉古城）
如果说深圳华侨城的开发成功是带有浓重的政府参与行为，那么位于千年古城的成都，在完
全的市场经济环境下也同样开发了一个令世人瞩目的旅游地产项目芙蓉古城，而与深圳华侨城不
同的是，芙蓉古城是以“地产+旅游”同步开发的模式引领西部的旅游地产项目，成为21世纪初旅游
地产的开发楷模。
1、项目概况
（1）项目档案
芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成——温——郫生态城市带快速通道旁，交通便
利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米。项目远离都市喧嚣，独
拥 一 处 宁 静 ， 又 享 有 成 - 温 - 郫 国 家 级 生 态 农 业 保 护 带 中 的 新 鲜 空 气 和 生 态 环 境 。
（2）开发商简介
芙蓉古城由三家房产公司联合开发，领衔企业为成都置信实业有限公司，合作公司为置信下
属企业——四川省大华实业有限责任公司和成都蔚信实业有限公司，三方共同投资管理。
2、芙蓉古城开发思路
（1）项目开发理念
芙蓉古城创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社
会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的
“第二居住”体系。项目的价格比原版别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不亚于原
版别墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。
江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑等在芙蓉古城
的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象，并散发出芬芳各异的生活情韵。芙蓉古城中荟萃成都知
名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水
河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功抵达现代都市人
的怀旧思绪。
（2）项目定位
芙蓉古城集居住、度假、休闲、投资于一体，是融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文
化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。
（3）目标客户
以对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人
为主，同时包括其他注重“5+2”生活模式，追求个性生存状态的都市人群等。
3、芙蓉古城的规划设计
（1）功能分区
芙蓉古城各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐，芙蓉古城在整体规划
上 划 分 为 “ 居 住 区 ” 、 “ 文 化 区 ” 、 “ 商 业 区 ” 、 “ 酒 店 区 ” 四 大 人 性 功 能 分 区 。
（2）住宅设计特色
芙蓉古城是一个融现代城市生活与居住、生态环境建设、中式园林与地方人文习俗于一体的
新型住宅。从表面上看它的建筑形式是中式的，民居式的，实际内容是现代的，多元化的。一条
中轴线将各个中式风格结合在一起，实际上中轴线上布置的各种功能性的配套内容，如餐饮、娱
乐、文体、骑游、垂钓、品茶等地方习俗恰如其分地连成一个整体，既可供休闲旅游，又可供日
常生活需求。
建筑艺术方面将古代皇城风貌及地方建筑进行现代处理，形成对景，并作广场、水池、玉带
桥，能使用又能观赏，皇城内用作文娱体育会议使用，使古老的建筑形式具有了新的内容。
中轴线以外为居住建筑，各居住区内将四合院加以改革，形成五家一小院，以替代一梯四户
或二户等的格局。优秀的居住环境空间得到了现代化的改造，郑重表现邻里关系，使小孩、老人
有一个活动交流的空间，充满着生活的气息和情趣。它既不同于西式的联排住宅，也不是老式四
合院或里弄的翻版，而是一种崭新的居住模式。住户内不设堂屋、厢房，采用了现代住宅的平面
布置。
小区住宅由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团架构芙蓉古城的住
宅体系；住宅2层为主，销售面积42—212平方米不等。充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合
各种特色建筑符号，保留老成都特点，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅
内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想
生活标准。
（3）灵魂轴线：皇城——明远楼——至公堂
三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线。皇城占地面积700平方米，两层共有建筑面积
1200平方米，其设计规模与原成都皇城规模的比例为1：1；修建老城墙，采用绘画、雕塑等手法
来表现历史长河中的蓉城。明远楼长50米，宽20米，3层，建筑面积3000平方米。至公堂2层，每
层建筑面积2000平方米，共4000平方米。
（4）博物馆
设置于皇城内，主要展出有浓郁老成都风格的书画、传统工艺品等。
（5）会所
芙蓉古城会所占地面积1500平方米，3层，设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、MBA学术
论坛中心、美容美发中心等。
（6）堂、祠、庙宇、私塾、公馆
修建带有老成都味道的建筑，同样用以作为项目文化内涵的载体，而传统建筑的精湛工艺将
被置于首位。
（7）酒店宾馆
分别修建于会所的西南和正北，与皇城-明远楼-至公堂等传统楼宇、音乐休闲广场、各种运动
场和2000余平方米的人造山坡景区相邻。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，
同时服务于到芙蓉古城度假休闲的人群。
（8）街道
以成都老街道名命的芙蓉古城各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的
亲切和易于记忆。主干道斜穿小区，共长1000米。皇城以南有600米，宽16米；又向北延伸400米，
宽9米；干道宽约13米，次干道宽9米，各院内道路宽6米左右。主干道是古城的灵魂街，其街头小
品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。另有小巷阡陌，青石板路。
（9）水环境
芙蓉古城水面面积达30000余平方米，最大湖泊近4000平方米；护城河最窄处达8米。潺潺流
水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。凭借
完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯净，以水淘菜濯衣自是形神自然。
4、功能配套
◆ 温泉浴
温泉附近山坡面积达16000平方米，相邻一个4000平方米的足球场和一个占地1200平方米的
少儿武术馆（或柔道馆）。
◆ 音乐休闲广场
广场位于B区中心，椭圆形，近12000平方米。其主要功能为休闲，配以成都古代名人雕塑
和各种建筑小品，并设置音乐背景（以古典名曲为主），丰富情调。另有坝坝电影，回味无
穷。
◆ 运动场所
小型足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、沙滩排球场、高尔夫练习场、门球场、乒乓球室
等运动场所。
◆ 青少年素质教育中心
特邀专家名师，组织各种爱好培训。棋琴书画及其他各种文体项目应有尽有，这里不单是芙
蓉古城，也是成都一流的青少年成长平台。该素质教育中心与20000余平方米的山坡景区和
系列运动场所相邻，实乃青少年发展之佳所。
◆ 老年人健康中心
门球场、太极拳演练基地等有利于老年人健康的场馆设施齐全，“最美不过夕阳红”的深刻意
义在芙蓉古城老年人健康中心得以阐释。
◆ 专线公交车
开通芙蓉古城至成都市区的公交专线。
◆ 诊所
病情诊断，伤病治疗，专家特约门诊等；并与附近大型医院联合建立医疗保健绿色通道。
◆ 护理中心
老人或病人护理，小孩寄托。
◆ 美容中心
专业美容，专家作美容知识讲座。
◆ 购物超市
各种日用品，选购自由，价格优惠。
◆“绿色”菜市
毗邻生态农庄，天然食品，轻松购得。
◆ 诗书画社
举办高规格诗书画作品展，各种相关协会常年活跃在此，并频繁邀请著名诗人词人、书画家
到此作学术讲座与交流，让古城业主足不出户也能亲领文化名人的风采。
◆ 置信MBA学术中心
举办MBA学术交流会，特邀专家作学术讲座，开小区配套之“MBA学术中心”的先河。
◆ 报刊阅览室
各种全国有名报刊，前沿资讯与你相随。
◆ 网吧
宽带上网，领阅现代智能，让人一网情深，从此人来人“网”。
◆ 书吧
在公用休闲设施（如亭阁、回廊等地）设置小型书刊借阅点，方便户外阅览，并具有妙不可
言的情趣。
◆ 儿童游乐场
完善的儿童游乐设施，为童心开辟的天地。
◆ 幼稚园
专业师资，开拓少儿的思维，发现并诱导少儿的兴趣爱好。
◆ 趣味酒吧
酒保古代装束，酒具古色古香，觥筹交错间，以为误落时空隧道或者梦入唐宋元明清。
◆ 铁索桥
在河道较宽处架设，行走于上荡悠悠，乐哉乐哉。
5、文化：持久的核心竞争力
文化作为旅游地产的鲜明特征
之一，芙蓉古城在这方面做得最为
出色。开发商在规划之初就对整个
小区进行详尽的布局，让饮食文
化、 童趣文化、街市文化、茶文
化、水文化、 民风民俗文化、地域
文化等植根于小区内，让住户及游
客畅游其间，可感中华文化之深厚
底蕴，可悟蜀中志士之冰雪肝胆。
通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，
都透出历史的、文化的深沉底蕴。
（1）饮食文化
成都名小吃，中华老字号驰名天下，以其物美价廉、风味独特和品种丰富，名满全川，享誉
中华，经代代相传，发展到今天已是精益求精，成为成都市的“门面”之一。芙蓉古城网罗各种成
都名小吃：冷食热菜类（夫妻肺片、陈麻婆豆腐等）；面食类（钟水饺、韩包子等）；糕团甜点
类（赖汤圆、三大炮等）；零食类（八号花生、散子麻花等）。品种繁多之外，全由名师主理，
绝不让名小吃浪得虚名。尝尽成都名小吃，体味天府饮食文化，芙蓉古城让人频频回眸，心驰神
往。
（2）童趣文化
老成都曾有的儿童玩具主要有陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等，飞逝的时光日渐暗
淡了这些有数百年历史的儿童玩具。现代科技进步飞速，工业化带来的玩具让孩童们目不暇接，
可以肯定有着乡土色彩的玩具一旦重现，一定会让他们新奇，继而爱不释手。在芙蓉古城，长期
拘匿于都市的孩子们将找到他们新的乐园，那些怀旧的中老年人，也会因为与童年玩具情节的重
逢而感动。
（3）天府街市文化
成都的传统手工制品不胜枚举——蜀绣、蜀锦、竹帘画、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、挑花、
木雕等驰名中外。传统手工制品街在芙蓉古城的出现让人叹为观止，疑是梦回唐朝（封建社会的
顶峰）。难以按捺，不妨亲临各种手工作坊，在动手过程中畅想那时的成都街市。
（4）茶文化
成都是中国“茶都”，茶文化渲染一种恬淡从容，把成都人熏陶得温文尔雅。铜壶铜烟袋铜茶
椽子仿佛已成为过眼云烟，说评书的艺人也在很久前去了他乡，芙蓉古城却能拨转时针，让昨日
情景在起伏的香茗中浮现。
（5）水文化
龙舟比赛、赶鸭子比赛、放河灯等是延续流传了数千载的成都水文化。芙蓉古城这方土地，
无疑会弥加可贵。
（6）民风民俗文化
在芙蓉古城，一场传统婚典将让爱情更加刻骨铭心，赶庙会后带回的烛香温暖一个城市人疲
惫的梦境，搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等远去的老成都场景也将在芙蓉古城得以回返。各
种传统节日，也将在芙蓉古城再度兴盛。
（7）地域文化
温江的鱼凫王都遗址是有4000年历史的鱼凫文化的见证；寿安乡陈家桅杆是清代翰林父子的
归乡居所；大石文化源远流长；“琴壁空弹”传诵千年。石柱坝、假山石、万花楼、大乘院、开国
寺、三井观、汉斌武馆是永宁有名景点，并各有一段故事相伴。难得一见的燕栖柳城、蛙蟾会战、
麻雀聚会、鳝鱼涌浪在芙蓉古城将不再鲜见，“二十里梅花香不断”也让人心旷神怡。
6、销售方式
芙蓉古城在成都房地产界推出的具有真正完整意义的全息营销模式——样板小区。在置信丽
都花园D区，芙蓉古城样板小区先行问世。样板小区的主体为川西民居院落、江苏民居院落、云
南民居院落、唐风建筑院落四大住宅组团，同时布置美食街（集中成都部分名小吃）、传统工艺
品街等。此外，芙蓉古城的园林水系、花卉绿化、人文景观、建筑小品也在样板小区得以体现。
作为芙蓉古城的缩影，该样板小区将给人“未启先闻”的美妙感受。
此外，特邀成都市主创过有“现代清明上河图”之称的“老成都”画卷的七位本土知名画家，根
据芙蓉古城的整体规划设计，创作巨幅《芙蓉古城俯瞰全图》。该巨幅图画将形象展示芙蓉古城
的概貌，体现老成都的街市及院落意境。巨幅绘制完成后，付梓印制，用于销售展示说明。
7、芙蓉古城各环节的创新总结
（1）理念创新
芙蓉古城集古代民居之精髓，融合现代建筑理念。芙蓉古城把传统民居和现代民居理念相互
融合，综合了老成都文化、传统文化和四合院文化；建筑上秉承中国传统民居特色，以川西民居
为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓构成了古建筑群的再现，充
分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，既保留了老成都特点，又在各种原有
地方风格上加以创造和发展，使中国的建筑古文化在现代的建筑语言上得以实现。芙蓉古城地处
郊区，作为非城市中心的项目，芙蓉古城以其秀丽独特的风景和古典建筑形成了生态的旅游资源，
不但克服了地形劣势，而且将旅游和居住很好地结合起来，开创了成都旅游居住的新的居住理念。
（2）设计创新
古为今用，洋为中用。通过对中国传统民居的深入剖析，仿古而不复古，在现代建筑中，融
入中国的传统文化。人性化的园林设计、完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯
净。采用绘画、雕塑等手法通过皇城——金河——四季广场来表现历史长河中的蓉城。外观古朴，
住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的
理想生活标准。
（3）营销创新
投资八百万元，占地40亩的芙蓉古城意景小区，作为680亩芙蓉古城项目的实验室，这种营销
模式的创新开全国房地产之先河，对于本地房地产开发具有时代的意义，营销模式的不断创新有
效地满足了消费者的需求，引领着成都住房消费时尚。因此，芙蓉古城项目的销售火爆场面在成
都实属罕见。
开发模式之三：古村落的重新改造开发（黄山黔县宏村）
旅游地产开发除了前面分析的两种开发模式之外，还有一种开发模式往往被人忽视，那就是
对古村落的重新改造开发。中国是四大文明古国之一，祖先遗留下来的村落文化古迹多不胜数，
如云南丽江古村寨、上海石库门古迹、山西平遥古城遗址等古村寨古村落都是中华民族不可复制
的旅游保护资源，而隐藏在这些资源背后的巨大利润往往被人所忽视。近年来，房地产市场上突
然冒出个“中坤集团”为业界瞩目，他们走出了一条新的旅游地产开发模式。
1、宏村开发背景
宏村位于安徽省黔县东北部，村落面积公顷，宏村建于南宋绍熙年间（公元1131年）。
它背倚黄山余脉羊栈岭、雷岗山等，地势较高，常常云蒸霞蔚，被誉为“中国画里的乡村”。特别
是整个村子呈“牛”型结构布局，更是被誉为当今世界历史文化遗产的一大奇迹。那巍峨苍翠的雷
岗当为牛首，参天古木是牛角，由东而西错落有致的民居群宛如宠大的牛躯。以村西北一溪凿渠
绕屋过户，九曲十弯的水渠，聚村中天然泉水汇合蓄成一口斗月形的池塘，形如牛肠和牛胃。水
渠最后注入村南的湖泊形成南湖，俗称牛肚。人们又在绕村溪河上先后架起了四座桥梁，作为牛
腿。然而历经800余年风雨历程，宏村到上个世纪80年代时已经满目疮痍，昔日风光不再。
1997年，北京中坤投资集团有限公司在黄山黔县宏村投了几百万资金，修复了宏村旧村的危
旧房，整治了宏村的环境，又修通了道路，然后租赁了当地一家政府招待所，把它改造成度假性
质的山庄，之后进行了大规模的改造。
2、宏村的开发策略
（1）制定严格的开发纲领
为了更好地保护宏村明、清民居建筑群，明确了宏村古村落的保护性质、保护对象，开发商
和相关部门制定了相应的保护措施。规划明确宏村明、清民居建筑群保护重点：
以“水──建筑──环境”构成的风水村落形态；
典型的传统村落和民居建筑特色；
古水系和私家园林布局；四是宏村独特的村落和空间环境景观。
规划对各级保护区内规划控制范围和要求作了详细的规定：
保护区范围为法定保护区界，重点应是保护村落的空间形态、水体体系、建筑群体环境、明
清传统建筑以及有地方特色的人文景观和民俗风情。应严格保护历史形成的村落格局、街巷肌理、
传统民俗文化，以及构成风貌的各种要素，严格控制建设，适当调整用地结构，确须重建、改建、
维修的建筑必须在建筑形式、高度、体量、材料、色彩以及尺度、比例上严格控制管理。
建设控制区包括：际村──规划重点发展建设区域，以及宏村东南部的大量农田──严格限制
建设区域。建设控制区是宏村历史文化遗产区界的主要缓冲地带，应承担镇区发展需要而又不宜
在宏村发展的建设项目，但应适当控制建设项目规模，对确需新、改、扩建的建筑须保持传统风
貌，和传统建筑风格协调。
环境协调区是以际村西侧石鼓山山脊线、北侧雷岗山、东侧东山山脊线、南侧1000米范围为
区界，面积约100公顷。该区内山体、植被、水系和农田，是古村落赖以生存的基础，应严格封山
育林，进行水土保持，限制各种工业，以及对环境有任何不良影响的建设项目。
（2）保护重点历史文化古迹并加以修葺一新
宏村明、清民居建筑群保存基本完好，有书院建筑、祠堂建筑和众多的住宅建筑及私家园林100
多幢，是徽州建筑文化的杰出代表。特别是以南湖书院为代表的书院建筑，以承志堂为代表的住
宅建筑 ,以德义堂、碧园为代表的私家园林，反映了14-18世纪徽州儒家文化的昌盛。宏村明、清
民居建筑群有着朴素、典雅的气质，充分利用地方材料木、石、砖等进行各种题材的雕刻，以及
室内装饰、庭院陈设和绿化布局，体现了深刻的徽州文化内涵，具有很高的历史、艺术、科学价
值。
开发商不是推倒重建，而是采取慎重的保护开发策略，制定严格的规划开发方案，对原有的
书院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺。其中重点修葺的古建筑有：
南湖书院
南湖于明永乐年间始建。明末，宏村人在南湖北畔建六所私塾，又称“依湖六院”，以供子弟
授业解惑。清嘉庆十九年(1814年)，将依湖六院合并重建，取名以文家塾，亦名南湖书院。
南湖书院座落南湖北岸，是所具有传统徽派建筑风格的古书院。书院由志道堂、文昌阁、启
蒙阁、会文阁、望湖楼、祗园六部分组成。书院前临一湖碧水，后依连栋楼舍，经过修葺后粉墙
黛瓦，碧水蓝天，交相辉映。
乐叙堂
乐叙堂位于月沼北畔正中，为汪氏宗祠，建于15世纪初。前进门楼基本保持原貌，梁架具有
典型的明代风格，月梁、叉手、雀替、平盘斗等建筑构件雕刻精美，具有很高的艺术水准。乐叙
堂与月沼组成宏村八景之一“月沼风荷”。
承志堂
承志堂位于宏村上水圳中段，建于清咸丰五年（公元18 55年），是清末大盐商汪定贵住宅。
整栋建筑为木结构，内部砖、石、木雕装饰富丽堂皇，正厅有两进、三开间，左右有小厅堂，
还有书房厅、鱼塘厅，以及娱乐场所排山阁、吞云轩等。全宅有９个天井，大小房间60间，庭院
内有花木果树、水井、池塘，总占地面积约2000平方米，建筑面积3000余平方米，是一幢保存完
整的大型民居建筑。全屋系木、砖结构，饰以砖、木、石“三雕”（单木雕即花了二十个工人雕了
四年之久）。全屋有一百三十六根木柱，大小天井九个，两层楼房有七处， 大小门口有六十个。
当时造价花去白银六十万两(其中木雕上镀黄金一百两在内）是一幢保存完整的徽商建筑。
全屋分内院、外院、前堂、后堂、东厢、西厢、书房厅、鱼塘厅、厨房、马厩等。还有搓麻
将牌的“排山阁”，吸鸦片烟的“吞云轩”，还有保镖房、男、女佣住房。屋内有池塘、水井，用水
不出屋。
经过重新修葺后，承志堂成为宏村标志性景点之一。
德义堂
德义堂是典型徽派庭院式民居，建于清嘉庆二十年（1815年），系二楼三开间建筑，厅堂前
有十六扇半幢莲花门，室内外通道，堂前一水塘，内有暗沟与水圳相通，水塘周围，设四时盆景，
院内繁花疏木、绿阴丛丛，可称“露天花厅”。东侧墙上攀着一株皖南弥猴桃藤，院东西二个花园，
一明一隐，内植果木繁花。鱼缸、水榭、一池碧水边倚。园中水、水中园。游鱼尾尾，粉墙青瓦，
花窗点眼，但给人们感受到却是步移景异，美不胜收。为徽派私家园林的典型代表。
树人堂
树人堂系清刺授奉政大夫诰赠朝仪大夫汪星聚于同治元年（公元1862年）建。全屋宅基呈六
边形，取六合大顺之意。正厅偏厅背靠水圳，坐北朝南。天花彩绘，飞金走彩。厅堂东边利用有
限空地，建一小水塘，活水长流。外门为八字门楼，内置悬坊栏板。树人堂为“百业须精，儿孙当
教”之意，蓄义深远。
敬修堂(民居游)
敬修堂座落在宏村月塘北侧西首，坐北朝南，建于清道光年间，占地面积340平方米，建筑面
积540平方米，正厅前后序进二单元、三间二楼结构。东侧为偏厅和廊式厨房。堂前巧妙设置两套
庭院，内院50平方米，呈规整长方形，地面青石铺展考究，镶砌花坛鱼池，两株与房宅同龄的牡
丹即驻芳藏艳其间。内院与月塘外境一墙之隔，营造了庭宅静谧祥和的环境氛围，是居人怡情悦
性的另一空间。外院融入外界，是冬日夏晚，人们喜欢聚合之处，也是观赏风景民俗的好地方，
月塘周边的优美景致，桃源般境界，无不在这里尽收眼底，沁人心脾。
除以上外，开发商还修葺了敦本堂、乐贤堂、三立堂、承德堂、碧园、桃源居、汪大燮故居、
百年牡丹院等古建筑，较好地保护开发了当地的旅游地产资源。
（3）水系的改造开发
宏村由水圳、月沼、南湖、水巷和民居“水园”组成的水系网络，构成水景整体空间特色，水
的艺术特性在宏村明、清民居建筑群中得到淋漓尽致的发挥。水系对于村落的生态、景观、环境
等方面皆有积极作用，为村落居民创造了良好的生活和生态环境，使村落更秀丽、妩媚、晶莹、
亲切。水在宏村充分体现了它的生态价值，实用功能和景观价值。
开发商利用宏村原有的类似方格网的街巷系统，用花冈石铺地，穿过家家户户的人工水系形
成独特的水街巷空间。在村落中心以半月形水塘“牛心”──月沼为中心，周边围以住宅和祠堂，内
聚性很强。最能体现宏村景观和艺术价值的月沼和南湖水面，映衬着古朴的建筑，在青山环抱中
依然保持着勃勃生机，更显宏村独到的人居环境价值和景观价值。
（4）建设相关旅游配套设施
经过开发商对宏村的资源整合与挖掘和重新建设，宏村被誉为“中国明清博物馆”，在2000年
被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，并获得国家４Ａ级旅游景区牌照。从此，宏村吸引了
海内外大量的游客前来参观，推动了当地的旅游业蓬勃发展，为当地的酒店业开发提供了广阔的
发展前景。
宏村人满为患的旅游势头引起了开发商的思考，他们先后在宏村建起旅游度假山庄、酒店等。
近期，中坤投资集团又着手开发宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，在奇墅湖旁边征了1000多亩滩
地，租下3000多亩山林，计划建造包括10万平方米的徽派村落式别墅、一座五星级的产权式酒店
和唐代寺庙——梓路寺的重建，项目总投资５亿元， 2005年建成投入使用。
3、宏村的经济效益评估
20年获利80亿
97年中坤集团投资几百万元（保守估计300万左右），当年，宏村的门票收入约17万元，到了
1998年，宏村的门票收入达到了400万元。而截止2003年，中坤集团对该村的投入还不到1000万元，
但仅2003年的门票加上餐饮住宿的收入就高达5000万元，利润可想而知。
根据中坤的规划，2005年，宏村奇墅湖边的酒店和别墅都将投入使用；黔县的另两个村落南
屏和关麓也将陆续开放，这样，中坤在黄山所有景区的日接待能力将达1000人。而到2008年，黄
山宏村风景区的年参观人次可以达到200万。如果门票以200元一张计，每年光门票收入，中坤就
可以获得4个亿。以20年的经营期估算，中坤仅这一块便有80个亿的收入。
4、“中坤模式”的延伸
中坤集团的旅游地产开发模式，我们姑且称其为“中坤模式”。在经历了黄山宏村的成功之后，
目前，中坤旅游地产项目主要集中在安徽和新疆，北京的项目也在计划进行中。
（1）南疆板块
2003年10月，中坤集团拿到了新疆克州—喀什—吉尔吉斯40平方公里旅游区域50年的独家开
发经营权。中坤拟斥资10亿打造这一南疆大盘，计划开发分时度假别墅、高尔夫球场、狩猎场及
专业的登山项目等国际度假基地。
南疆项目先期规划建造两三幢星级旅游宾馆、建设国际一流的登山探险营地、组建大型旅游
车队、拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，启动面向国际及国内大中
城市的特色旅游计划。今年初的“中坤地产文化节”，中坤便邀请喀什地区歌舞团耗资500万元打造
的《喀什噶尔》进京演出，将新疆最具代表性的南疆自然风光与风土人情，以及独特的地理位置
造就的多民族间文化交流与融合的历史痕迹展现在人们眼前。据悉，“中坤地产文化节”还将陆续
推出大型连续剧《玛纳斯》、国际摄影大赛、国际诗歌笔会、国际大学生登山赛等活动。
（2）北京板块
2004年3月，中坤集团已投资两个亿对北京的门头沟区斋堂镇和清水镇辖下近20个拥有400年
历史的古村落进行保护利用，开展分时度假、考古旅游等，另外也正在考虑在北京旅游地产开发
的热点区域——延庆寻找投资机会。
以上布局，足见中坤集团在中国旅游地产行业中的份量。
5、“中坤模式”的核心：选择不可复制资源
黄怒波认为，旅游地产应分两个方面：
以稀缺的旅游资源为核心的地产差异化经营；
以地产为核心的旅游资源差异化经营。
很显然，黄怒波走的是第一条路线，核心是“稀缺的旅游资源”。
“做旅游地产，一定要拿到独特的、惟一的和不可复制的旅游资源。”中坤集团不仅始终这样
强调，而且每做一个项目，也都是按照这个原则去获取资源的。
“前期选定项目有决定的意义，并不是什么地方都可以去开发，一定要有能够发现的眼光，去
挖掘那些不可复制的、独特的旅游资源，在保护的原则之下，把资源的价值充分开发提升”，中坤
投资集团副总经理徐秉迪在接受采访时一直强调资源的稀缺性和保护原则。
显然，中坤所谓的“稀缺的风景资源”，并非单纯的山水之美，更着眼于景观背后的历史文脉
和文化底蕴，否则中国能有多少地方能比得过桂林山水和九寨沟？因此这些项目又可称之为文化
地产，从而可凭其思想的深度和厚重的底蕴焕发绵延不绝的生命力。
在强调文化内涵挖掘的前提下，要紧紧围绕人们生活方式的转变，向休闲度假、新的审美需
求靠拢。比如南疆大盘就考虑到人们旅游方式已经走向户外运动和休闲度假，开发了分时度假别
墅、高尔夫球场、狩猎场及专业的登山项目等。
旅游地产和纯地产完全不是一回事。黄怒波认为，纯地产开发的企业可能有设计部、工程部、
营销公司就够了，但做旅游地产一定要分析哪些资源不可再生、哪些资源不可复制、哪些资源不
能动、哪些资源国家允许建设。中坤集团摒弃急功近利的短期规划而强调长远战略，开发黄山项
目时，一进去就做保护规划，现在进南疆开发还是先做保护规划。黄怒波说：“做了保护规划就严
格执行，从一开始就是带着镣铐跳舞。”
总结
比较深圳华侨城和中坤的开发，两者确有许多共同之处，如强调规划的长远性和始终如一的
贯彻、强调各种资源的整合、强调产业链的延长、强调景区营造对地产项目的保值升值功能、强
调与同类项目的差异化经营等等。而两者对中国旅游地产开发的成功实践，则为中国房地产业的
发展提供了可供借鉴的模式，探索了另一种形式的发展空间。
从国家政策的分析来看，2010 年中国将是世界第一旅游大国，而旅游关联、带动的行业又比
较多，国家轻易不会出台政策限制；而随着生活观念的转变，从传统的观光旅游过渡到休闲度假、
户外探险也是必然趋势。中国旅游地产是一个很有特色的产业，尤其美丽的资源都在贫困落后地
区，这对旅游地产业来说是一个很大的产业机遇。
开发模式之四：产权酒店开发
产权酒店在中国最早出现在90年代，经过十多年的发展，有了比较成熟的模式和成功的案例，
同时也暴露了许多问题。作为一种介于住宅产品和酒店产品之间的复合产品，它的出现标志着中
国房地产业进入了新一轮纵深发展阶段；产品与模式的创新，对促进中国旅游地产的发展具有积
极意义。
1、产权酒店产生存在的基础
（1）消费者消费的不同需求，产生不同质的酒店产品
中国人对酒店最早的印象就是—个高档的消费场所，以后酒店产品得到了深层次发展，细分
了消费群：如商务、探亲、旅游等。旅游又有不同的性质，如观光游、休闲游、度假游等。只有
在酒店产品细分的前提下，才有可能出现产权酒店。
（2）收入提高产生了有投资需求但同时又是酒店消费者的客户群体
有钱、有闲、有条件是旅游发展的三个条件，钱多的人想要从事投资就是产权酒店存在的条
件。但在中国目前投资品种比较少的情况下，对中小投资者来说，既可以提供免费自用，同时又
有投资回报的模式不失为一种投资选择。在江浙一带，这种客户群体很多。
（3）住宅产品与酒店产品的中间价格差，是产权酒店销售的基础
饭店与房地产连动是一个规律，酒店销售价格(元／天)是房地产价格(元／平方米)的10%，即
如果不考虑资金的时间因素，酒店消费至少是房地产消费的4倍。—般产权酒店销售价格是房地产
销售价格的—2倍，取的就是这个价格差。产权酒店销售的吸引力就是因房地产与酒店产品的
结合，让酒店一级投资者(开发商)与酒店二级投资者（小业主）赚取其中间差，开发商与小业主在
其中取一个利益平衡点。
（4）银行按揭是产权酒店必不可少的金融工具
没有银行按揭，产权酒店的有效购买客户就会大打折扣。按揭形成了产权酒店的投入产出差，
可以使一级、二级投资者在时间上有了平衡机制。
中国市场上出现了既有度假需要又有投资保值增值需求的消费者和投资者，是产权酒店发展
的基础。但产权酒店的回报、财务安排等一系列问题比较复杂，客观上又使产权酒店在操作上比
一般房地产难度更大。
2、国内产权酒店开发的基本形式
粗略统计，国内出现的产权酒
店近100 家，比较成功的不超过20
家。总体模式上基本一致， 即由
开发商投资开发，给出回报模式，
以房地产方式销售产权客房。
回报模式是比较关键的问题，
基本呈现两种形式：
有限自用型：含固定回报、不固定回报两种形式，以回报现金或消费券方式进行。按照不同
的酒店进行不同的比例组合。
完全自用型：由购买者完全自用，酒店核算出每天使用成本，由购买者按照交纳物业管理费
的形式交纳。
3、产权酒店存在的问题分析
（1）固定回报问题
回报模式的最大问题是回报率的高低。从调查的情况来看，许多产权酒店的投资商都有固定
回报承诺，回报率5—12%不等。固定回报有非法集资之嫌，是国家明令禁止的。但不承诺固定回
报，很难说服具有明显投资意图的小业主购买，发展商也就很难将产权酒店卖出去。
在我国目前情况下，酒店的总体经营情况并不乐观，除京、沪、深、 穗、江浙等几大城市外，
酒店业的平均入住率和利润率都比较低。投资酒店的大公司除经济性目的外，更有形象品牌、自
用及资本运营需求的拉动，单靠酒店的正常运营并不能带来较高的投资回报。因此，发展商承诺
的投资回报很可能并不能因酒店的经营而产生，这就使发展商背上了长期包袱，一旦不能实现回
报，则产生法律纠纷。这也是将来可能最多出现的问题。
（2）回报实现问题
购买产权酒店客房的小业主在酒店中是什么性质?有的发展商将回报称为分红，则小业主就是
股东：有的讲返租，则小业主就是物业提供方。不管以什么形式，都存在着在财务上如何实现业
主收益问题。如果是分红(严格讲不确切)，只有交纳了全部税费后的纯利才能分配，是否有红可分?
更何况分红后还应交纳个人所得税。另一种方式是返租，租金进入成本需要有发票，这就意味着
购买产权酒店的小业主每年要给酒店开具发票，即要交纳租金税。而目前我国酒店的经营收益并
不理想，产权酒店成本负担比一般酒店更重(因为还有购买者免费使用的时段)，如果按照上述实现
方式则更难使购买者实际得到回报。
（3）委托者虚位问题
产权酒店的初始投资方是开发商，通过交易使小业主成为部分物业的投资方，交易使投资主
体产生易位。像住宅产品一样，原则上应由业主委托酒店管理公司管理并分得利益，但产权酒店
的购买业主比较分散并且是二次置业， 因而在未来酒店经营中实际上委托者是虚位的，随着经营
的开展有可能产生一系列问题。很可能委托者并不代表酒店真正所有者的利益。
4、把握产权酒店开发的关键点
（1）项目定位策划时充分重视利益主体的利益平衡机制
产权酒店是不同利益主体结合的产物，各利益主体平衡机制的设计非常重要。在产权酒店的
设计上必须顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。
产权酒店是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是项目成功的关键。
（2）注重产品的适用性和有效性
在规划设计上，不要一味的拘泥于星级标准，要注重适用性和有效性，注重酒店细节设计对
运营成本和投资回报的影响。包括面积、户型、装修、设施配套等。比较理想的产权酒店一是位
置，二是规模，三是设计。设施配套、规划等都对未来的经营有极大影响，专业性的策划公司介
入是十分必要的。产权酒店从根本上可以说是二次置业，其特点是在不同的文化背景下提炼出不
同的主题，但总的是要把产品的特色突现出来，倡导差异化经营，这是关乎吸引投资者投资和吸
引消费者居住的主要因素。
（3）回报模式的灵巧运用
在回报模式设计上，以一些灵活的回报方式，力求做到不违规不违法。比如一是尽量用消
费券的形式对业主进行回报，以规避财务上不规范的做法并带动业主及业主圈内人士的消费：二
是产权酒店应有一定的规模，只销售一部分产权房，另外一部分做分时度假产品，在不改变产权
的情况下，锁定旅客，减少酒店的空置率。
开发模式之五：高尔夫休闲地产模式
1、高尔夫与房地产稼接的背景
(1)高尔夫运动与高端房地产项目目标客户群方面的两个重合
健康的生活方式
高尔夫运动综合性强，集健身、休闲、社交、游览、竞技、娱乐、养性于一体。既可贴近大
自然“氧吧”，又是获得日光浴和空气浴的良好场所，球场消费者同时还可以舒缓心理压力，松弛
精神，使身心的疲劳得以恢复。
高尔夫运动安全度高，身体创伤极少见。同时，高尔夫运动也有着相当大的运动量。球员要不
断地挥杆击球，需要握力、腕力和臂力，乃至腰腿部和全身都不断地发力运动。击球过程中要不
断地步行和下蹲、站起，全身都在进行着轻量而又持久的运动，不同体能的人都能得到良好的全
身锻炼，尤其是处于紧张繁忙工作中的商界、政界人物，打高尔夫已成为摆脱疲劳、放松精神、
活动手脚和健康身心的一项良好的锻炼方式，两界的成功者往往都选择高尔夫运动。
此外，高尔夫运动身体适应者众多，消费群体广泛，其高尚消费的社交目的日益突出。
中产阶级是消费主流
高球比赛一直被视为高层人士的消费专利，因为不光高球场地造价非常高，连普通的球杆和
装备至少都需要数千元甚至数万元，一场球下来，至少也要交上千元。高球作为一种高消费的运
动休闲项目也开始进入大型酒店、旅游景区和高档社区。
高尔夫消费者结构
■上层、中上层——有足够的消费能力，有余暇时间——会员制 GOLF 球场
■中层——受消费能力及余暇时间双重限制——迷你/室内/——公众球场
■ 中下层——消费能力不足，将 GOLF 作为奢侈品消费——练习场
(2)高尔夫运动品牌与地产项目价值的互动
高尔夫本身有众多无可替代的尊贵性与稀缺性，如：
■天然性：高尔夫球场利用山景、水景等不可创造的自然景观，如京津新城帝景高尔夫球场
利用了潮白河的自然水系；
■生态性：测试表明高尔夫球场周围负离子含量比较高；
■景观性：高尔夫球场周围有完美的视觉感受。其次，高尔夫可以带动周边经济的发展，数据统计
分析表明高尔夫球场周围的物业价格高于周围非高尔夫物业 25%左右。
从高尔夫地产的价值角度对高尔夫与地产联动加以分析：
■一方面，高尔夫占用大量不可再生资源，其尊贵性与稀缺性决定了其受国家宏观调控的影
响较小，其价格变化较小，出租率较高。
■另一方面，现在很多购买高尔夫物业的人不但关注别墅本身的升值空间，而且非常看重别
墅的社会交往平台。相信用几年甚至十年的时间高尔夫物业价格和价值一定会归位，因此现阶段
它具有很强的投资价值和社会价值。
在国内，“高尔夫”似乎已经从一个体育类名词脱胎换骨为地产类概念。作为一个舶来品，高尔
夫房地产在广州深圳海南等地先热起来，该类型住宅开发量较多的当属深圳、广州，北京、上海
近两年紧随其后，重庆、武汉、杭州等一些大中城市也纷纷走上高尔夫景观住宅开发的舞台。
目前许多高尔夫球场和别墅两者之间已经形成相辅相成的关系，依靠高尔夫球场的品牌优势
发展起来的房地产项目已不在少数。例如汤臣高尔夫集团的经营项目，就分为房地产和球场两大
块；雅居乐集团多条腿走路，既开发高尔夫球场，也开发与球场配套的房地产、餐饮、酒店及商
业广场等项目。
在深圳，与观澜高尔夫球会同属香港骏豪集团的深圳市观澜湖房地产开发有限公司，成功开
发了系列高尔夫高尚物业项目，被中国房地产业协会评为“中国深圳地产高档社区成功开发典范”，
广州的星河湾也根据项目定位引进了高尔夫，为楼盘增色不少。
高尔夫与地产结合的开发模式，充分运用了高尔夫运动是社会名流、商界精英休闲交流的理
想方式这种经济背景，并把它发挥到了极致。
2、高尔夫住宅的四种业态
从专业角度分析，高尔夫住宅只是一个笼统的概念。目前市场上的高尔夫住宅可分成四类：
(1)高尔夫球场住宅
这类住宅一般都建在高尔夫球场内，住宅和球场由同一个开发商统一兴建，球道与建筑紧密
结合并合理规划，多为第二居所功能的独立别墅，产品容积率非常低。最大的特点是推窗就能见
到球场，景观极佳。在国外，真正意义上的高尔夫住宅就是指这类物业。
例如：龙熙顺景、北纬 18 、上京别墅等项目
(2)高尔夫景观住宅
也称为高尔夫周边住宅。住宅项目建筑在高尔夫球场周边，球场与住宅是相互独立的区域，
由不同开发商兴建，但住户们能分享球场的景观环境和资源。对于住户们来说，除了能节省时间
就近打球，更多的可以放纵视野的感受，享受绿色，享受自然。高尔夫球场成了一种开放性的资
源，而其周边可以开发不同容积率的住宅。
(3)高尔夫设施住宅
作为社区的体育运动配套设施和公共绿地，高尔夫球场或练习场建在社区内，但和住宅之间
规划一定距离。某种意义上，也就是把以前社区的集中绿地用高尔夫球场这种形式来替代，不仅
能丰富社区配套，也为全体业主提供了一种更时尚、更有品位的生活场所和交流场所，无形中提
升了社区的品质。
(4)高尔夫园林住宅
市场上已经出现一些引入高尔夫概念、做高尔夫意向园林的社区。之所以称之为
“意向园林”，是因为把高尔夫引进到社区，由于受占地、规模的局限性比较大，只
能以神似为主，形似没有条件做到，这是一个不足的方面。但是它更能强调的是
一种生活方式，一种创新的生活方式，而且这样的话，就会让自己在神似方面做
得更出色才有吸引力，不然既不神似又不能形似，高尔夫园林就基本上是失败的。
首先必须先了解高尔夫运动，例如高尔夫的树种，怎么种，为什么这么种，因为
一般社区种的树都是行列的，而高尔夫场地里一般都是一簇一簇的，这边三五棵，
那边三五棵，甚至连植什么草都是有讲究的，这些都需要了解高尔夫运动之后，
才能够做好高尔夫园林。
3、案例：嘉和城——中国首席温泉高尔夫水城
嘉和城位于广西南宁南梧大道，是九曲湾新城的核心项目，
总占地约 6000 亩，是广西目前规模最大的房地产项目。嘉和城
由广西嘉和集团投资开发，整个项目计划 8 年完成。项目用地
范围内集湖泊、天然温泉、高尔夫于一身，具有 3000 亩集中
水域，25 公里水岸线，30 余座山丘，国际标准 18 洞高尔夫
球场，将建设成为一个集房地产开发、康体运动、休闲旅游度
假、文化教育、工作生活为一体的大型生态温泉、高尔夫水城。
（1）项目定位：中国首席温泉高尔夫水城
项目定位
嘉和城定位：中国首席温泉高尔夫水城，打造集房地产开发、休闲康体、旅游度假、工作生
活为一体的大型高尚生态亲水小镇。
项目规划为以“运动保健+休闲度假+健康生态”为主题的复合型的大型社区；将要形成：
■ 以低密度高尚住宅为主的绿色生态住宅区；
■ 以高尔夫为主有休闲运动中心；
■ 以温泉为主的旅游度假中心；
■ 以国际双语学校为主的文化教育中心；
■ 以国际主题风情娱乐为主的商业中心。
项目发展目标
嘉和城的发展目标为：一个集城市发展资源、 自然生态资源、 项目规划资源、 高端休闲资
源、 欧洲文化资源、 商业配套资源于一体的多彩生活“梦工厂”。
■ 整合丰富大城资源，统一规划为业主提供优质的居住环境及高生活舒适度；
■ 以大城集成开发理念整体解决与业主生活相关各类问题；
■ 以复合休闲地产开发理念，将千亩高尔夫引入大城，将温泉引入大城，为业主提供高尚的上
流大城生活格调及居住社交氛围。
（2）开发模式：大型主题社区复合开发（休闲地产）
① 大型主题社区复合开发模式
随着房地产开发“大盘时代”的出现，房地产开发模式逐步从单一的住宅开发转向复合型的地
产开发模式。
以居住为核心的休闲地产开发
嘉和城的开发模式综合了“景观房产”和“度假房产”的开发特点，在南宁九曲湾郊区范围内，
有较好的景观环境，以“住”为核心，并围绕它进行“吃、穿、行、游”的功能配置，使其能成为第
一居所并能吸引更多消费者。
大型的、生态的、多元化的复合社区开发
嘉和城定位大型的、生态的、多元化的复合社区，提出“城”的概念，建设一个集住宅、别墅、
高尔夫会所、温泉、水上乐园、星级酒店、商务会议、康体旅游等大型的、生态的、多元化的复
合型社区。
① 先做休闲、后做房产
在开发步骤上，项目开发整合房地产开发、体育、旅游、教育等复合产业，先做休闲（高尔
夫、温泉），后做房产，规划一步到位，实施分步进行。
（3）项目设计：“水城”主题设计项目设计：“水城”主题设计
嘉和城以“水 为主题，打造“以高尔夫·温泉为环境特色的欧陆风情近郊城邦”。依托 3000 亩集
中水域、25 公里水岸线、30 余座山丘、国际标准 18 洞高尔夫球场、以及 600 亩大型综合性温泉
休闲资源，实施大盘开发。
① 规划设计：规划设计规划设计
总体规划
嘉和城占地规模 6000 亩，其间近 6000 米长，60 万平方米的水路贯穿项目，将嘉和城内缓坡
丘陵分割成若干个小岛或半岛。
项目规划将形成几十个组团，环境配套各不相同，其中包括时尚休闲康体基地（含国际标准
的高尔夫球场和马术场）、学校、大型温泉生态康居社区和现代购物公园等。
规划思路
项目发挥千亩的天然水域、丰富的坡地地貌优势，依据“坡地岛居、水岸人家、活氧生态公园”
的思路，展现现代水镇风貌。
布局方式
采用图层展开、指状放射等布局方式，所有建筑依山而建、临水而居，形成低容积率高绿化
率的生态岛，休闲岛和居住岛。
■ 规划充分利用开然的坡地、树林、溪水、果林、湖泊与温泉，汇集风情建筑群与园林的
高尚生态建筑群；
■ 国际标准十八洞高尔夫球场环湖而建，建筑群环绕球场外围，并通过若干条指状绿化与
高尔夫球场相融合、球场、别墅本映成辉，相得益彰；
■ 充分利用场地丰富的水资源，打造独特的生态水系统，形成水域、高尔夫、温泉相映相
衬的绝佳景观；每栋别墅或靠山临水、或依偎于高尔夫球场的起伏曲线中。
交通规划
■ 车行主路联络片区与地形有机结合，成半环状；
■ 半环状主路与放射路、次线组团、环路、尽端路共同疏散区内自行车交通，加强社区结构整
体交通的有序性；
■ 次要道路从主干环路分支，各景区和组团相对独立，避免内外交通干扰；
■ 加强滨水步行线路的组织，形成人车分流的交通组织体系；
■ 社区内的人行道路主要为景观步道，结合各式风格景观节点设置。
① 景观设计
以 “水”为主题的景观体系设计
项目景观设计以“水”为主题，上千亩湖泊形成五条南北纵向贯穿水系，25 公里的水岸线（水
坝）、水岸休闲步道、大型水景音乐广场，构成景观系统的主体。
项目尽可能地保留和利用自然水体资源，将水引入各个居住组团，以滨水岸线为景观设计，
以水景为绿化的主要元素来贯穿整个社区。令景、水、建筑和谐统一，构成和谐统一的水岸风情
景观。
水景水坝
水系为嘉和城园林景观的主题，水坝则成为景观美化的重要组成部分，同水岸休闲步道、大
型水景音乐广场构成社区一道完整的水岸风景线。
水坝不仅起到人行步道的交通作用，也对调节控制水位、促进水系统循环产生作用。
音乐水景广场
嘉和城音乐水景广场面积约 10 万平方米，整个水景观广场气派恢宏。水广场中心为仿法国凡
尔赛宫后花园的世界著名雕塑群——阿波罗战车。水景雕塑由中国当代美术家石向东
制作。
水景雕塑前设有可拆卸的水景舞台。
① 休闲设施及配套设施设计
六国风情温泉
嘉和城温泉谷景区占地 600 亩，是南宁重点旅游项目之一。
嘉和城温泉谷以温泉为特色，依据第四代温泉全新理念设计，建成“千年华夏、泰王国、东瀛、
芬兰、约旦、奥斯曼”等六国风情的泡浴区。
温泉景区内设“SPA 生活水疗馆”、“雅苑休闲泳池”，以及“玛雅水上乐园”（包括“加勒比海浪
池、动感舞台、水上 DISCO、漂流亚马逊、儿童天地戏水池、勇士地带滑梯、夺标竞技等多项娱
乐设施），营造多彩的休闲生活空间，为不同人群提供服务。营造多彩的休闲生活空间，为不同人
群提供服务。
高尔夫球场
国际高尔夫运动场
高尔夫运动场由 30 座天然山坡、10 余个小湖泊、54 个打击位的双层灯光“高尔夫练习场”，
以及 7088 码球道、1720 亩 18 洞国际锦标级“高尔夫球场”组成。
高尔夫运动空间——别墅景观
开敞的高尔夫运动绿化空间，东西两条纵向布局的高尔夫运动区既是高尔夫运动区域，也是
周边别墅的天然景观区。球场由著名澳大利亚太平洋高尔夫设计公司设计，球场环湖而建，
球道由点到线渐次铺就，随坡度变化，富于秩序性与层次感。
高尔夫会所
高尔夫会所以高尔夫运动为主题打造
南宁最高尚、最具规模的商务休闲会
所。为社会名流、商界精英提供集社
交、商务、国际事务及康体休闲唯一
体的高水准活动场所。
会所除高尔夫方面的接待功能外，内
设雪茄红酒室外长廊、室内游泳池、
健身中心、商务中心、多功能会议
厅、中西餐厅、迷你影院、宴会厅等场所。
其他设施
医疗及养老体系
医疗体系是嘉和城配套投资的一个建设重点。社区医疗设施结合老年疗养院设置成以康复疗
养为主的医院，医疗卫生设施分为社区级、组团级两级保健网，居住区统一规划一所医院，
居住组团设立卫生站。
社区配置托老所，提供社区养老服务，建设老年会馆、阳光会所、文化活动中心等设施，形
成老年养生系统。
学校体系
项目内规划一所中学、一至两所小学及多个幼托，统一规划“双语标识系统”，将双语教育引
入教育体系（在当地处于领先地位）。实施社区学校综合工程——嘉和城学村龙计划。
商业体系
在嘉和城南部、南梧大道沿线集中规划大型水岸欧式风情商业街——包括 2000 多米的嘉和城
水岸商业长廊，和 10 多万平方米的商业休闲中心，构建一个特质内向型商业购物空间。
其中卡布蓝里购物街区充分考
虑地块特征，结合西班牙的生
活格调建造以巴塞罗那卡布蓝
里大街的规划理念，打造浓郁
西班牙风情的纯正休闲街区，
在街内设置毕加索、高迪、达利、米罗等艺术和建筑巨匠的作品雕塑，并融入嘉和城温泉谷休
闲、养生的文化氛围。
社区内部商业配套以“满足小区日常生活需要”为主，提供社区连锁超市（或小型便利
店）、洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政以及网上或电话购物等便民服务。
第四章 我国旅游房地产发展前景分析
土地增值税新政策出台，促使开发商转变开发模式，已有部分开发商想把暂时无法出售的物
业改做酒店。各地酒店、度假村、主题公园等旅游地产项目升温，海尔进军酒店业，和黄投资度
假村，更有美国美联、雅高集团等外资加入国内旅游地产投资行列。各地寻求旅游开发新思路，
如西部酒泉卫星发射中心拟建航天主题公园，三亚、佛山、嘉兴乌镇、云南迪庆等都有新的旅游
开发计划。据估计，2007 年我国旅游业总收入将达到 1 万亿左右。经济型酒店如家创上市新高，
其在全国酒店数量已经达到 134 家，并且还有 34 家即将兴建。与此同时，中青旅将通过融资为其
发展高标经济型酒店补血。2006 年，中国的旅游地产发展迅速，各色山水景观地产、休闲度假
房产、产权式酒店等产品开始兴起。2007 年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个
快速成长阶段。
1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景
人们对旅游休闲的需求主要是受两大因素的影响，一个是人们的可支配收入，第二是人们的
休闲时间。最近几年，中国城乡居民储蓄逐年增加，2000年全国居民储蓄余额6万亿元，以后基本
上每年增加1万多亿人民币，去年年底已经达到了11万亿元。由于人们生活水平不断提高，带动了
住房、教育、医疗、保险、汽车消费和旅游休闲产业的发展。同时由于居民用于旅游休闲的时间
在增加，我们国家从1995年的5月份开始实行每周5天工作制，1999年开始实行五一、十一、春节
三个黄金周，加上我国每年有10天的法定假日，加起来一年有114天假期，3月份的两会上有些代
表和委员提出建议增加清明节、中秋节作为法定假日。我们国家的法定假日现在是10天，美国的
法定假日是12天，德国的法定假日是30天，意大利的法定假日是32天，现在有些代表提出具有中
国民族传统的节，像中秋节、清明节应该给大家放1天假，有关部门正在进行调查研究。
2、城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展
中央经济工作会不久前提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓
展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升
级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这对旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。城
市经济的发展过去主要是依赖制造加工业的繁荣，如今已经越来越向依赖旅游休闲方面发展了，
其表现是对城市公共用地、商业性的开发利用以及对文化体育场馆、各类商业设施、民俗、文化、
博物馆、旅游观光、体育经济、娱乐设施、教育、餐饮服务、道路、停车场等方面给予更高的重
视，这些都反映了城市经济模式在向旅游休闲化的转变，进入21世纪以后这是一个很重要的转变。
3、购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高
旅游景区的房地产开发其实有着深刻的社会背景。任何一个产业发展的前提是市场产生了一
种新的需求。部分具有前瞻性眼光的企业或企业家首先意识到这种需求，并抓住机遇进入这个新
市场，进而吸引着更多的企业进入，推动着整个产业向前发展。随着我国经济的发展，人民的生
活水平不断提高，在满足了基本的温饱问题的基础上，人们不仅要求改变四代同堂的拥挤，对居
住环境的要求也越来越高，交通要便利、配套设施要完善、空气要清新、周围的景观要优美。越
来越多的购房人开始关注区域景致对居住环境的影响，在这种需求的催生下，越来越多的楼盘开
始借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点。
4、建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件
从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展
迅速。从人均汽车的拥有量来看，北京己达到7个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广
州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个促进其发展的利好消息。
5、开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机
当开发商都将目光投向住宅的开发时，当企业都将赢利的目标放在写字楼的投入上时，房地
产市场出现了"泡沫"。而这时，仍有一大部分开发商将宝押在原来的开发模式上。殊不知，还有
更大的一块"蛋糕"在完整地封存着，这就是依靠旅游资源而延伸出的以旅游度假为主的旅游房地
产。集中在旅游城市、沿海地区大中型城市周边的空置房在积极寻找盘活资产、提高效益的新途
径，相对的，主流产品的饱和也促使地产资金另辟蹊径，抢占市场先机。
