§12 土地税收
§ 土地税收原理
一、税收的一般原理
（一）税收的概念
税收是国家凭借政治权利，依靠法律强制手段
，对一部分社会产品进行分配，无偿取得财政收入
的一种形式。
问题：我们为什么要纳税？
1、政府与纳税人的关系？
2、税制与公正的关系
？
服务与被
服务
1）保护公民人身及财产安全，保护公民不受
无端侵扰；2）有广泛的自由和参与权，发达
的教育、文化及其设施等公共产品。
1、组织财政收入的职能
——为国家筹集资金是税收首要的和基
本的职能
也可称为财政职能
3、监督管理职能
单一税制
复合税制
不同税种
不同税率
重税
轻税
累进税率
累退税率
2、调节经济的职能
也可称为经济职能——派生职能
加成
减免
（二）税收的职能
1、公平原则
是税收最古老的原则，也是当代税收最重要
的原则或首要原则。它主要指国家征税要使各个
纳税人的负担与其经济状况相适应，以保证各个
纳税人之间的负税水平的均衡。
1）横向公平
——是指经济能力或负税能力相同的人，应当
缴纳相同数额的税收。这意味着税收不会使纳税人的
经济能力发生变化。这种公平是公平的最基本的方面，
是排除种族、社会地位、贫富差别的，从而最容易被
人接受。
（三）税收的原则
2）纵向公平
——又称垂直公平，是指经济状况不同的人，应
当相应地缴纳数额不同的税金，经济状况相对优
越者多负税，经济状况相对恶劣者少负税。
至于如何根据纳税人的经济状况来确定其税
负的份额，又有“利益原则”和“能力原则”两
种主张。
从政府的服务中享
受的利益的多寡
财富：所得、
支出、财产
2、效率原则
1）税收经济效率原则
2）税收本身效率原则
指税收应当有利于经济的有效运行。通过税收将
社会资源由纳税人手中转移到国家手中，若经济活动
因此受到干扰和阻碍，即形成税收的额外负担，若经
济活动因此而得到促进和发展，即形成税收的额外收
益。使税收的额外负担最小而又额外收益最大，便是
税收效率的基本要求。
是指国家在充分取得税收收入的基础上，使税务
费用最小化。具体标准为税收成本占税收收入的比重最
小，也就是税收的名义收入与实际收入的差距最小。
降低税收成本的主要途径是简化税制，采用先进
的征收方法，提高税收工作效率，防止贪污舞弊。
3、稳定原则
指在经济发展的波动过程中，
可以把税收作为一个变量，通
过增减税收的方法干预经济，
引导经济趋于稳定
4、中性原则
来自国家应减少对经济干预的主张。在
税收上表现为征税对于纳税人的生产、投资、
消费方面的决策行为不产生影响
二、土地税收的概念
2）存在基础 国家政治权利 土地所有权的垄断
土地所有权
与使用权的分离
土地税收 地租
1）产生的前提 随国家的产生而产生 土地私有制度
土地租佃制度
3）分配层次 国民收入的再分配 国民收入的
初次分配
1、定义 土地税收是国家以土地为征税对象，凭借
政治权利从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强
制地取得部分土地收益的一种税收。
2、土地税收与地租不同
使用费一般有三种类型：
3、使用费的基本概念与内涵
“费”，从词义上讲是花费、消耗。使用费的内
涵是一种补偿，如设备补偿、劳务补偿、工本补偿等。
设施补偿型
劳务补偿型
工本补偿型
1）设施补偿型的使用费 它是指国家为适应
社会经济的发展，进行某种公共设施的建设，进行了
大量的资金投入，如桥梁设施、通讯设施、服务设施
的建设。为了使这些设施的资金投入得到一定的补偿，
那么对使用这些设施的单位和个人收取一定数额的使
用费，使这些设施得到一定的补偿，以保证这些设施
的正常运行和维护，推动社会生产和再生产系统的良
性循环，为整个城市的经济发展服务。如城市基础设
施配套费、通讯设施使用费、过桥费、高速公路过路
费等均属于这种类型。
2）劳务补偿型费用
它是指对自然资源，如荒滩、旷野没有进
行大量的资金投入的开发，例如平整土地作为停
车场、露天仓库、集贸市场等等的劳务费用的补
偿。如摊位费、停车费、以及办理产权转移手续
收取的各种费用。
3）工本补偿型费用 它是指为了加强
土地的管理，建立各种地籍档案，需要发给土地使用
者各种各样的证明、证件，印制这些证件的费用需要
得到补偿，因此要收取工本费。
使用费是对土地投入资金、设备、劳务、工本后
产生的，没有投入就不能取得收入，它完全是对投入
的补偿。
三、土地税收的特点
1、土地税收是国家税收中最悠久的税种
2、土地税以财产税为主——以价值为依据
所谓财产税，是指凡公民所有的财产，其价值
达到某一数额以上，政府就要依法征收其中的一部
分作为公用。
3、土地税是可以转嫁的
所谓赋税的转嫁是指纳税人将税的负担全部
或部分转嫁于他人。
——不能转嫁 按经济地租（指土地总收益扣除总
成本后的剩余部分，即纯收入）征收 英国 亨利·乔治
美 约翰·米尔，19世纪后期，《进步与贫穷》
1886年 纽约市长
对需求弹性不足的商品征税，税收负担主要落
在消费者身上，对供给弹性不足的商品征税，税收负
担主要落在生产者身上，但随着时间的推移，供给弹
性增加，消费者承担的税收负担不断增加。
——可以转嫁 旁转、后转
①供给完全无弹性——供给弹性为零
75
80
T
P
元
/瓶
100 Q 万瓶/天
矿泉水市场
S
D
②供给完全富有弹性——供给弹性无限大
20
21
T
P
元
/m3
100 Q 千m3/天
沙子市场
S
S+T
D
③需求完全无弹性——需求弹性为零
10
12 T
P
元
/片
100 Q 万片/天
胰岛素市场
D
S
S+T
④需求完全富有弹性——需求弹性无限大
T
P
元
/支
500 Q 支/天
粉色签字笔市场
S+T
S
D
（一）以土地面积为课税依据的地税
四、土地税收的种类
1、优点
2、缺点
3、解决办法
明确①土地的权属
②土地的数量
土地分等定级，不同等级
的土地确定不同的税率
有违公平
简单明了
（二）以土地价格作为征税依据的地税
就税收来讲，以课税对象的价格为标准按一定
的比率计征的税称为从价税
1、优点
2、缺点
3、解决办法
公平合理—最理想的征税方法
土地无交易时征税困难
估价——准确性
（四）以土地每年的纯收益（经济地租）为征收依据
的地税
1、优点
2、缺点
公平合理
纯收益测算困难，不能
在空地、荒地上使用
（三）以土地每年的总收获量（粗收益）作为征税
依据的土地税
——以常年产量为征收依据
关键在于评定常年产量
易于操作
不尽合理，不能在空地、
荒地上使用
1、优点
2、缺点
1、保障国家的财政收入
2、抑制土地投机
3、促进土地资源的合理流动
4、引导土地利用方向的调整
五、土地税收的优点
§ 土地税收体系与构成
一、土地税收体系与构成的含义
1、土地税收体系
是对土地税收的组成部分进行的纵向考察。从纵
向来考察，土地税收体系由税类（又称税系）、
税种、税目组成，形成税类—税种—税目体系。
②税类——由性质相同或相似的税种所构成的税收
类别。
①税种——一种税收就是一个税种。
③税目——每一种税种中的具体课征项目即税目。
通常一个税种包含若干个税目，有时统一。
个人所得税税目：1）工资、薪金所得 5-45％
2）个体工商户的生产、经营所得和
对企事业单位的承包经营、承租经营所得5-35％
3）稿酬所得 20％
4）劳务报酬所得 20％
5）特许权使用费所得，利息、股息、
红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所
得和其他所得 20％
营业税税目：1）交通运输业 3％ 2）建筑业3％
3）金融保险业5％ 4）邮电通信业3％
5）文化体育业3％ 6）娱乐业
7）服务业 5％ 8）转让无形资产5％
9）销售不动产 5％
2、土地税收构成
土地税收构成即按照土地课税的性质所划
分的土地税收的类别。
①所得税类
个人所得税、公司所得税、分类所得税
②财产税类
③流转税类
④行为税类
⑤资源税类
动产税、遗产税、赠与税
增值税、营业税、消费税、关税
印花税、空地税、荒地税、耕地占用税
水资源税、矿产品税、林产品税
二、财产税类的土地税
1、土地取得税
包括土地遗产税、赠与税、登记税、（契税）
2、土地保有税
地价税、房产税、房地产税、土地增值税
3、土地出让税 所得税
三、所得税类的土地税
以所得额为课税对象的各个税种的总称。
所得额指从事生产、经营、投资所获得的收入
扣除为取得所得而花费的费用之后的余额。
四、行为税类的土地税
空地税、荒地税、耕地占用税等均可视
为干预或控制土地利用行为的课税。继承税、
受赠税既可视为财产税，又可视为接受土地财
产行为的课税；契税则可视为确立土地产权行
为的课税。
§ 土地税收制度
一、基本概念
土地税收制度，简称地税制，是国家制定的土
地税收法令和征收土地税办法的总称。
地税制度的构成要素有：征税对象、纳税人、
税率、减免税、纳税期限、征收形式和违章处理等。
二、各国的土地税收制度
（一）土地的逐年课税
1、对土地单独课征土地税：地价税
2、对土地所得征收所得税：个人综合所得税
土地所得：土地所有权-地租、土地使用
权-纯利润
3、对土地和房屋合征不动产税：房产税
征税依据：租赁价值，资本价值
4、对土地和其他财产合征财产税：美：财产税
德、瑞典、挪威、荷兰、奥地利：财富
净值税
日：固定资产税
（二）土地转移时的土地课税
1、土地有偿转移时课征不动产转移费或登记费
按资产价值 德、日、法、比、意登记税
2、土地无偿转移时课征继承税或遗产税及赠与税
（三）其他场合的土地课税
1、土地增值税 起源于德国
土地增值税的增收分两种情况：一是土地
发生转移时，对增涨的地价课征土地增值税；二是土
地不发生转移时，政府每隔一段时间，如5或10年，对
土地价值进行一次评估，对增加的地价征收土地增值
税。
2、受益捐或工程受益费 土地投资使土地升值
三、我国现行的土地税制
（一）农业税
1、农业税的概念及纳税人
农业税习称公粮，是我国政府向从事农业生
产有农业收入的单位和个人，依其农业收入所征收的
税，是国家从农业方面取得财政收入的一种形式。
2、税制和税率
比例税制，即按同一税率计征
3、农业税附加 是我国地方政府随同征收农
业税正税而另加征的税，包括省附加和乡村自筹经费
两部分。
4、农业税减免
1）鼓励发展生产的减免 2）灾歉减免
3）社会减免 落后地区、贫困山区、少数民族地区
农业税1958年开始施行，2006年1月1日取消
（二）城镇土地使用税
1、概念及实质
是国家按照使用土地的等级和数量，对城镇土
地范围内的土地使用者征收的一种税。
财产税、地租
2、纳税对象和纳税人
3、土地使用税的税率
定额税率，依城市的大小分4种：
大城市：使用每平方米土地的年纳税额为~元
中等城市：使用每平方米土地的年纳税额为~元
小城市：使用每平方米土地的年纳税额为~元
县城等：使用每平方米土地的年纳税额为~元
4、征收方法
以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按
照当地规定的税额标准按年征收，分期缴纳。
5、减免
（三）耕地占用税
1、概念及实质
是对占用耕地建房和从事非农业建设的单位
和个人征收的一次性税收。
占用园地建房或者从事非农业建设的，视同占
用耕地征收耕地占用税。
中华人民共和国财政部 国家税务总局令第49号
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》
各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表
地区
每平方米平均
税额（元）
上海 45
北京 40
天津 35
江苏、浙江、福建、广东 30
辽宁、湖北、湖南 25
河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四
川
广西、海南、贵州、云南、陕西 20
山西、吉林、黑龙江
内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆
（四）房产税
1、概念及纳税人
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收
入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
房产税由产权所有人缴纳。
2、征收标准
房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴
纳。
房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载
的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不
实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同类
房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为百分之
一点二；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为百分之十二。
城市房地产税是国家在城市、县城、建制镇和工
矿区范围内，对属于外商投资企业、外国企业的房屋、
土地按照房价、地价或租价向房地产所有或使用人征
收的一种税。基本法规是1951年8月8日由政务院公
布的《城市房地产税暂行条例》， 1973年工商税制
改革时，国营企业和集体企业应交的城市房地产税，
并入工商税。1986年恢复征收房产税后，内资企业和
个人适用新的房产税。因此，目前城市房地产税只对
外国侨民以及外商投资企业、外国企业征收。
（五）城市房地产税
征税对象：外国侨民和外资企业
税率：房产％，地产％，合并％
（六）土地增值税——起施行
土地增值税按照纳税人转让土地或房地产取得的增
值额及相应税率计算征收。
增值额为转让房地产所取得的收入与规定扣除项目
之差的余额。
规定扣除项目有：
①取得土地使用权所支付的金额；
②开发土地的成本、费用；
③新建房及配套设施的成本、费用或旧房的评估价
格；
④与转让房地产有关的税金及财政部规定的其他扣
除项目
⑤对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权
所支付的金额和开发土地和新建房屋及配套设施的成本
两项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
土地增值税实行四级超额累进税率：
①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税
率为30%；
②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项
目金额的100%的部分，税率为40% ；
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项
目金额的200%的部分，税率为50% ；
④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为
60% ；
⑤纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过
扣除项目金额20%的部分，免征土地增值税
（七）营业税
1、概念 是对商品流通环节的流转额和服务
性业务收入征收的一种税。
2、营业税的课税对象是商品流转额和非商品营
业额。具体说就是纳税人的销售收入额或营业收入额。
3、纳税人 为从事土地使用权转让及出售建筑
物的单位和个人
4、计税依据 土地使用权转让及出售建
筑物所取得的全部收入
5、税率 5%
（八）印花税
是对从事商业活动，产权转移等行为书立、
领受的凭证征收的一种税。其主要特点是以凭证为
征税对象，由纳税人自行定税。
印花税票
土地使用权证定额贴花5元
个人出租房屋税收综合征收率一览表
纳税人 出租房
屋用途
计税依据（月租金收入，
如果有多套房屋出租，按
合并租金收入计算）
综合征收率
国内
居民
住宅
未达1000元
1000元以上，2000元以下
2000元以上（含2000元）
4％
8％
10％
非住宅 未达1000元
1000元以上
％
14％
外籍
个人
住宅
未达1000元
1000元以上，2000元以下
2000元以上（含2000元）
4％
％
％
非住宅 未达1000元
1000元以上
％
14％
