商业规划及租务部市场月报
华润置地（上海）有限公司
2010-05
第七期
目录
1. 购物中心
购物中心市场动态
各商圈商场动态
品牌动态
地产开发商市场信息
典型购物中心案例——北京金融街购物中心
品牌大片鉴赏
2. 社区商业
社区商业市场动态
典型社区商业案例——瑞虹生活广场（案例深化）、国际丽都城、
张家浜创意街（原名：逸飞创意街）
商业地产销售市场情况
3. 写字楼
写字楼市场情况
写字楼市场动态
典型租赁型写字楼案例——证券大厦、船舶大厦
4. 酒店/服务式公寓
酒店/服务式公寓市场情况
酒店/服务式公寓动态信息
酒店预算编制
典型酒店/服务式公寓案例——“世界奇特酒店”
商业供求产品结构（商业供求产品结构（年度年度））
单位：万㎡
信息来源：泛商业地产上海市场月报-方方地产
1. 购物中心市场月报
南京西路商圈南京西路商圈
•
UNIQLE 旗舰店
–
UNIQLO[优衣库]继纽约、伦敦、巴黎后的第四家全球旗舰店，同时也是亚洲首家全
球旗舰店，是迄今最大的UNIQLO[优衣库]店铺。集结了UNIQLO[优衣库]当前最高水
准的商品，VMD、店铺运营、创意水准，最新最流行的UNIQLO[优衣库]将闪亮登场
。UNIQLO[优衣库]通过「上海南京西路全球旗舰店」的开设,向全世界消费者即时传
递UNIQLO[优衣库]的高品质，品牌姿态和价值以及品牌理念
–
揭幕时间：2010年5月15日；
地址：上海市南京西路969号(地铁2号线南京西路站1号出口直达)
总面积：8000平方米（除了是全球旗舰店外，也是优衣库仓储以及办公中心），其
中营业面积：1层～3层 约3300平方米
购物中心商圈动态
•
恒隆广场
–
LV旗舰店处于装修期
–
Christian Dior于外广场做了巨型的新型包款展示
–
2010年4月23日，Max & Co概念店于三层（原Laurel位置）盛大揭幕
•
中信泰富广场
–
据业内传闻称，ESPRIT店铺租约即将到期，期满后，该店铺位置将由美国知名休
闲服饰品牌A&F（Abercrombie&Fitch ）接替
–
2009年12月15日，该品牌亚洲的首家旗舰店于日本东京银座开业，总面积达到了
约1000平方米
淮海中路商圈淮海中路商圈
•
力宝广场
–
LV上海淮海旗舰店
法国殿堂级奢侈品牌路易威登于2010年4月底隆重开启位于上海淮海路的旗舰店。
淮海旗舰店是路易威登在中国大陆地区开设的第六家旗舰店，也是第三十一家专
卖店。淮海旗舰店的揭幕，印证了路易威登对于淮海路商圈作为上海商业中心的
重视。同时，淮海旗舰店也将成为百年淮海路上的全新商业地标。
–
Emenegildo Zegna上海旗舰店
作为大陆首家全球概念店，该家全球概念店是Ermenegildo Zegna继米兰、纽约、
新宿和香港之后的第五家概念店；已于4月底揭幕；经营面积约1200平米
•
香港广场
–
调整后的香港广场已于2010年4月重新开幕
–
重新开业后的香港广场将汇集办公楼、酒店式服务公寓连高级会所以及购物商场
于一身。
–
两座高达38层的双子塔楼以天桥贯通，南北楼总面积达7．6万平方米。
其中南楼为办公楼，北楼为酒店式服务公寓，公寓物业由雅诗阁集团管理。南北
两楼的3楼由唯一跨越淮海路的空中走廊相连。
–
位于南北两座裙楼的商场均分为地上四层，地下一层，总面积达4万平方米。
•
南楼商场定位高端奢侈品，包含国际知名珠宝与手表品牌、高档服饰品牌、
高档餐厅及银行配套服务设施；
•
北楼商场定位高档时尚，集国际高档服装饰品、特色餐饮，以及银行、健身
美容服务配套设施等全方位多元化业种为一体。
–
目前位于CARTIER, Tiffany&Co, COACH均已开业，三者均为两层店铺，且面积
分别均在650m2左右。
南楼一层知名珠宝品牌CHAUMET已经开业；
南楼一层LONGCHAMP围板已做，但尚未开业；
二层部分除了复层店铺外其余品牌截止至5月尚未开业
浦东商圈浦东商圈
•
IFC
–
一层品牌基本均已于2010年4月底5月初开业（基本均采用了全球最新形象），包括
Hermes, Ermenegildo Zegna, GIORGIO ARMANI, EMPORIOARMANI, LV, GUCCI,
Salvatore Ferragamo, BOTTEGA VENETA, BUBBERY, CELINE, CARTIER,
Tiffany&Co, BVLGARI, Van Cleef & Arpels等
–
CHANEL, DIOR, D&G, PRADA, Miu Miu等品牌围板已经完成，但尚未开业
–
二层部分为闭馆状态，预计将在6月份之后陆续开放
–
BUBBERY品牌为直营旗舰店，并于其中放置了专为此店铺设计的限量款包袋。
上海其他商圈上海其他商圈
•
日月光购物中心
–
零售商业面积达万㎡，预计将于7月左右开业。
–
日月光中心不会引进购物中心常见的主力百货店、大卖场等，其主要组成是：
40%的服饰百货面积、30%的餐饮食品和30%的数码电子面积。
–
目前，日月光中心已经首度引进万平方米的鼎好电子商城，吸引佳能、奥林巴
斯、富士、尼康4大数码品牌以及索尼、苹果、联想、惠普、戴尔、东芝等16大电
脑品牌的入驻。
•
梅川路文化时尚休闲街
–
作为上海十大休闲街、普陀区重点打造的亮点，经过重新改造后全新亮相。此次
梅川路改造项目投资7000万元、在广场中心位置建造百米高的“祥和之光”雕塑
塔，是中环商圈的标志性建筑，升级后的梅川路，将实施商业业态的优化升级，
逐步引进以黄金、珠宝、玉石为主力的高端品牌及国际知名企业，提升时尚文化
品位。
品牌动态
•
2010最受欢迎时装品牌出炉
–
1、Aexander McQueen （英国）
–
2、Burberry Prorsum（英国）
–
3、Celine （法国）
–
4、CHANEL （法国）
–
5、Docle & Gabanna （意大利）
–
6、Dries van Noten （比利时）
–
7、MARC JACOBS （美国）
–
8、Michael Kors （美国）
–
9、 PRADA （意大利）
–
10、rag & bone （美国）
•
2010年全球奢侈品品牌价值排名出炉
–
1 Louis Vuitton
去年排名：1 ，品牌整体价值：增加2％，升至亿美元
–
2 Hermès
去年排名：2 ，品牌整体价值：增加8％，升至亿美元
–
3 Gucci
去年排名：3，品牌整体价值：增加2％，升至亿美元
–
4 Chanel
去年排名：4，品牌整体价值：减少11％，跌至亿美元
–
5 Hennessy
去年排名：6，品牌整体价值：下降1％，跌至亿美元
–
6. Rolex
去年排名：5，品牌整体价值：下降14％，跌至亿美元
–
7 Moet & Chandon
去年排名：8， 品牌整体价值：下降12％，跌至亿美元
–
8. Cartier
去年排名：7， 品牌整体价值：下降19％，跌至亿美元
–
9. Fendi
去年排名：9， 品牌整体价值：下降8％，跌至32亿美元
–
10 Tiffany & Co.
去年排名：未上榜， 品牌整体价值：增加6％，升至亿美元
•
来自希腊的时尚珠宝配饰品牌Folli Follie, 自创始以来一直热衷于玩味跨界设计，将其
所推崇的“完全时尚理念”引申到更宽广的领域。日前，Folli Follie便选择与日本首屈
一指的休闲服饰 —— 优衣库（Uniqlo）进行合作，打造了一系列独一无二的时尚T恤
及套衫新品。
•
ME & CITY淮海路旗舰店经过数月“重塑”后，以崭新的姿态登陆淮海商圈。重装亮
相后的淮海路旗舰店，在原有的店铺格局上稍作调整，共2层，总面积为2057平方米，
1层为男装系列，2层分别展示女装系列和童装系列。
•
宜家进军购物中心
早在2001年，宜家母公司宜家集团与英特宜家集团便分别出资49％、51％，成立合资
公司英特宜家购物中心集团(IICG),目前，日前，已经选址在建的两个“宜家购物中心
”，分别位于北京大兴区和江苏锡山经济开发区(无锡)，投资额分别为5亿、3亿美元。
这些购物中心，均以“宜家家居”为主力商户，再引入百货、超市、家电、时尚品牌
、配套餐饮、电影院等,上述购物中心正在与沃尔玛、家乐福、大润发、百联等国内外
超市、百货品牌广泛接触，进行招商。与万达、华侨城等中国知名商业地产经营者不
一样，英特宜家上述项目均为纯经营项目，全部面积用于出租。
地产开发商市场信息
•
雅高集团瞄准中国中档酒店市场
–
日前，雅高集团在亚太区的第400家酒店——北京华腾美居酒店正式开业。这家选址于北京中央
商务区的酒店同时说明未来雅高集团在中国发展的市场重点是中档酒店。“美居”是雅高集团旗
下中档酒店品牌，低密度花园式设计是其建筑亮点。雅高酒店集团亚太区主席兼首席运营官艾森
柏表示，未来集团在中国将放慢奢华酒店的发展，同时加快作为经济型品牌的宜必思酒店和中档
品牌美居酒店的发展。每日经济新闻
•
万达进入全国扩张
南战西征主打“土地牌”
–
根据万达集团的滚动开发计划，到去年底，包括已开业、正在施工和拿到土地的项目，新开工面
积达1000万㎡，续建面积也在1000万㎡左右，而今年的销售额将达到500亿元，进一步奠定万达
在中国和亚洲商业地产领域绝对领先的地位。万达广场未来的业态组合，仍旧沿用万达的核心模
式，即零售业比重不超过50%，文化娱乐场所、餐饮、酒店等休闲娱乐产业占到50%以上。虽然
其商业广场配比很大，旗下除了一些星级酒店和35%自持经营的商场之外，65%以上皆为可出售
办公楼、公寓。达运营的重要策略在于，将商业中心和住宅统一起来，连片开发。因此，万达主
打的就是土地牌。 东方今报
•
陆家嘴收购母公司资产 商业地产转型加速
–
自2004年起,陆家嘴计划将主营业务逐渐转型为商业地产,2010年公司产品租赁收入第一次突破4亿
大关,达到亿元,实现了该公司主营业务转型第一阶段的预设目标。在现金流趋紧的情况下,4月
28日晚,陆家嘴公布收购母公司的旗下商业地产计划,公司拟以亿元的现金收购母公司旗下的
6个公司的股权。观点地产网
典型购物中心案例——北京金融街购物中心
•
概况
–
英文名：SEASONS PLACE
–
地址：北京市西城区金城坊街2号
–
投资方：金融街控股有限公司
–
总投资：13亿元
–
开业时间：
2007年9月16日正式开业
（2007年8月试营业）
–
定位：高端
–
商业建面（营业面积）：
89，000（38，000）
–
营业楼层：B1-5F
–
停车位：800个
–
交通：地铁、2环路以及超过40条公交线 官方网址：
金融街购物中心-B1
金融街购物中心-1F
金融街购物中心-2F
金融街购物中心-3F
金融街购物中心-4F
案例分析——北京 金融街购物中心
•
金融街购物中心致力于为白领阶层提供一站式高档消费体验，包括时尚服饰、餐饮、娱
乐及休闲项目，并竭力使之成为北京乃至全中国最高档的国际级购物中心。
金融街机器周边地区拥有530多家知名企业及机构，政府机关、本地公司总部和高档居
住区。环顾购物中心可看到国际著名的Ritz Carlton酒店和Westin酒店、金树街餐饮酒吧
街、金融街公寓和金融家俱乐部。购物中心的出现，将使一个更国际化、人性化和充满
活力的金融中心跃然眼前：堪与纽约麦哈顿、法国拉德芳斯商务区、东京新宿、香港中
环媲美。
金融街购物中心在体现企业化经营模式的同时，有通过商品分区设计来满足不同类型消
费者的需求，甚至商品的排列陈放方式都力求呈现生活意境，给顾客提供新颖时尚的消
费与生活方式。从地下一层到地上四层，汇聚了超过160个国际知名品牌。
•
金融街购物中心的定位为最高端，在国内连卡佛全线关闭之后也是首次与之再度携手，
引入了20多个未进入过国内市场的国际品牌。从品牌组合的角度来看近乎完美，但自其
2007年开业以来经营情况似乎没有大家期望的那么好。
•
究其原因，与周围的环境不无关系，一来整个金融街区域是新建的商务区，北京的消费
习惯还是比较认老商圈，因此其成熟度需要一段时间培养；另一是，金融街购物广场在
该区域较为孤立，附近的百盛等无法与之形成互动或是消费者共享；与此同时，北京的
奢侈品消费地非常多，因此其品牌的号召力会被削弱。
•
业态分布
–
金融街购物中心的店都很大，楼层又较少，业态划分十分明晰。
–
但通过观察其单层的布局不难发现，除了核心调控区域周围一圈，在与连卡佛对应的位置一圈无
疑是个死角区，相信很多人在逛的时候会遗漏该区域。
–
类比同类商场恒隆广场，不难两者有差异。
•
金融街广场的B1层现在定位比较杂乱，可以理解为无法聚群或找到合适楼层的品牌都在B1
层，但休闲餐饮配合Ole的做法更能满足其周边既有写字楼又有高尚住宅区的消费者需求。
•
1-2层，两者坚持纯高端定位，无休闲餐饮配套；不同的是，恒隆广场诸多国际大牌现在采
用复式的形式，而金融街购物广场选择横向拉升，将1层的店铺单层面积适当放大。金融街
的2层选择了时尚类品牌。
•
3层为年轻的休闲品牌以及国内知名品牌。
•
4层为服务类品牌及音响等品牌，与恒隆的4楼的定位基本一致。由于5层为金融家俱乐部，
因此其大餐饮放到了4层。
•
对比平均单层面积来看，多业态融合或在单楼层容纳多个同类型品牌，金融街比恒隆广场
更有优势。
•
调整趋势
–
前期定位及品牌招商实现都较为良好，相信之后金融街的调整大多为因品牌经营业绩不佳而产生
的“被动调整”。
品牌大片鉴赏
春暖花开，各大品牌的最新设计系列已经全面上线，接着6-7月将会是品
牌秋冬集中发布的时间。
那就让我们在厚重的秋冬来临之前，看看明艳而愉悦的春夏色彩吧……
2. 社区商业市场月报
社区商业动态
关注一：联华：迎世博商机 今年拟再开500家
世博会的举行固然带来很大的商机。2010年亦是联华收购母公司资产后，展示实
力的一年。联华于去年收购了母公司旗下华联超市的资产，两大品牌收归联华旗
下，登时声势大增。联华早前所公布的2009业绩中，展示了收购母公司资产后，
壮大了的实力。收购后，联华在长三角的分店数目大为增加，共增加了1058间分
店，截至去年底，长三角地区分店数目跃增至4930间.联华超市在上海共有约140
家超级市场，这些门市将按照特定规格，进行改造。在货品采购方面，集团的超市
将设专柜，售卖世博纪念品及相关产品。展望今年，联华超市继续会扩大华东的
分店网络。华国平表示，今年集团计划斥资6亿元，开店500间，包括15间大卖场、
200间便利店及285间超市，重点拓展长三角地区。
关注二：Media Markt将登陆上海
Media Markt万得城电器是欧洲最大的消费电子产品零售商，在14个国家拥有超
过 580 家卖场和45000名员工。
如今，通过与全球最大的跨国制造服务提供商─富士康科技集团合资，
Media Markt万得城电器进入中国市场。第一家Media Markt万得城电器卖场将于
2010年秋季在上海开业。
社区商业动态
关注三：日本家电连锁BEST电器拟进军中国内地
日本前家电连锁霸主，现行业第7位的BEST电器作为日本家电连锁业最早进入海
外市场的企业，该公司目前已经进入香港、台湾、新加坡、马来西亚以及阿联酋等
国家(地区)市场。据该公司内部人士透露，山田电机进入中国市场对于BEST电器
的影响很大，BEST电器目前也在考虑进入中国内陆地区城市等新兴市场的有关问
题。截止目前，该公司在新加坡等5个国家1个地区共计拥有45家门店，海外市场
年销售额规模约310亿日元。年内则计划在台湾新开10家门店，印度尼西亚、科威
特各新开1家门店。中国内陆市场合资伙伴及具体开店计划目前尚未具体透露。
瑞虹生活广场
（案例深化）
分类 主力店
餐饮 一茶一座、味千拉面、必胜客、肯德基、
甜蜜生活等
休闲甜点 星巴克、ＤＱ、满记甜品，巴黎贝甜等
服饰用品 达夫妮、Cache、丽婴房、倍福来、
DHC、MISSHA等
美容美发 伊美娜、柔婷ＳＰＡ、歌诗玛等
生活便利 罗森便利、柯达彩扩、副奈特干洗、上
海银行等
卖场超市 易买得、屈臣氏等
其他 亚一黄金、美式眼镜、宝岛眼镜等
瑞虹生活广场
租售价格：
租金：
北广场底层租金到达了15-20元/㎡/
天，北广场底层租金到达了10-15元/㎡
/天
租售现状：
项目现在的出租率已到达95%，只有个
别二层商铺尚有空置。
商业业态比例图
项目主要业态一社配配套为主，进驻的商铺门类齐全，有快餐、特色火锅、茶餐厅、精品专卖
店，也有干洗店、面包房、花艺店、美容美发、家具店、运动服饰以及儿童用品商店等，成为周
边居民出门购物的首选。
项目简介
楼盘地址：北京西路758弄
楼盘规模：28万㎡
商业面积：2万㎡
规划产品：住宅、社区商业
开业日期：2006年
商业类型：住宅底商
商业评价
国际丽都城位于南京西路黄金商业圈边缘，所以本项目商业定位错开高端商业竞争，主要定位于社区型
商业，为周边居民提供生活配套。商铺早已销售，业态规划属于自发形成，但在北京西路和石门二路引
进标杆商户提升项目档次。
国际丽都城
国际丽都城商业实景照
片
国际丽都城
代表商家 业态
北京西路
交通银行 金融/地产
佰草集 美容护理
悠哈食品 餐饮食品
石门二路
原味餐饮 餐饮食品
东来顺 餐饮食品
农业银行 金融/地产
博士蛙童装 服装/饰品
丽都口腔门诊 生活服务
世博用品销售 服装/饰品
新闸路
MOB健身会馆 休闲
发型造型工作室 美容护理
网吧 休闲
水果卖场 生活服务
北京西路
品牌展示
满租
石门二路
餐饮和金融地产类
满租
新闸路
休闲、生活服务
空置率16%
国际丽都城
业态分布及租赁情况示意图
国际丽都城社区商业主要分布在三条路上，
从商业品牌及档次来分：北京西路
>
石门二路
>
新闸路
人气上来分：石门二路
>
北京西路
>
新闸路
国际丽都城
商业业态比例图
因商铺是对外出售的，所以目前形成的业态
是自发形成的，生活需求主流业态配比，因比邻
南京西路商圈，所以本项目商业零售和休闲娱乐
相比较少。
租售价格：
售价：
二手商铺，小业主转让房源：位于新闸路，
1-3层约700㎡，均价60000元/㎡
根据方方数据库查到2010年1月成交价：位于
新闸路，1010 ㎡，成交价43907元/㎡
租金：
根据铺位位置不同，价格差异较大，北京西路
最贵，约10-15元/㎡
/天，石门二路相对较便
宜，约7-10元/㎡
/天，新闸路相对最低，约
5-7元/㎡
/天。
租售现状：
北京西路和石门二路基本满租，只有新闸路有
空铺对外出售或出租，空置率约16%
张家浜创意街
（原名：逸飞创意街）
项目简介
楼盘地址：张家浜南岸、锦严路以北
商业面积：2万㎡
规划产品：商业街
开业日期：2007年
商业评价
张家浜创意街于2007年运营开业，这个陈逸飞当年欲融艺术性和商业性于一体的商业街，正面临着现实的
生存难题。实地走访发现入驻率较低，人气冷清，主要有两个原因：
一、浦东没有浦西深厚的文化底蕴，张家浜的影响力远不如苏州河。
二、行政审核成招商绊脚石，创意商业街内入驻商家需要经浦东区市经委审核。
上述两个主要原因说明从先天条件上，张家浜创意街发展创意产业的基础比较薄弱，文化底蕴和人气是需
要时间积淀的，这正是本质上是商业街的张家浜创意街陷入了生存难题。
张家浜创意街
产品规划：
项目位于张家浜南岸，是依水而建的一条商业街(详见项目平面图)，从平面图上看整个商业街分
为3个建筑组团，每个建筑组团都以1栋大的盒型建筑为标志，辅以数栋独立的小型双层建筑，同
时又对每个组团的主要建筑设定不同名称，并划分业态。建筑风格现代、富有艺术感。
业态定位：
“飞来石”定位于景观餐饮、娱乐区；
“天堂火”定位于创意公司总部、创意精品展示区
“琉璃水坊”定位于创意品牌概念店、时尚家居用品、主题酒吧、休闲餐饮。
产品规划及业态定位
琉璃水坊组团建筑实景照片
商业地产销售市场情况
•
当月交易：
–
2010年4月商业新增供应共有6个项目，主要集中在浦东、奉贤、嘉定区。
–
4月商业新增供应中，供应量最大的是浦东的恒生商业广场达万㎡，其次是奉贤的绿地望海新都
万㎡商业供应。
商业新增供应：4月总量万㎡ 商业年度新增供应区域分布
市区
远郊
单位：万㎡
单位：万㎡
单位：万㎡
•
新增供应
–
4月新批准预售房源的商业项目有6个。根据产品划分，办公配套项目4个，纯商业项目1个，
住宅配套项目1个。
–
值得关注的是位于浦东唐镇板块的恒生商业广场项目，是纯商业项目，依托周边居民区和银行
卡产业园定位于购物、休闲娱乐、服务为一体的综合性商业街。
区县 镇域 项目名称 供应量/套 物业类型 租售 开发商
青浦区 青浦新城 吉富绅花园 2609/11 办公配套 万元/㎡ 上海吉富绅置业集团有限公司
奉贤区 南桥新城 绿地望海新都 2609/11 办公配套 万元/㎡ 上海绿地奉贤置业有限公司
嘉定区 嘉定新城 绿洲东云商务广场 2609/11 办公配套 售价未定 上海绿洲东云房产有限公司
普陀区 普外 新杨和苑 8906/1 住宅配套 售价未定 上海智新置业有限公司
浦东区 唐镇 恒生商业广场 45344/104 纯商业 -4万元/㎡ 上海恒生置业有限公司
卢湾区 卢内 瀛通绿地大厦 3591/12 办公配套 售价未定 上海瀛通绿地置业发展有限公司
注：“*”为本月新盘
单位：㎡ /套
元/㎡
元/㎡·天
•
商业成交
–
4月商业成交总面积：万平方米
–
4月商业成交量较3月大幅增长，涨幅约为68%，绝大部分成交量来自南汇、奉贤和松江等区
域；
–
4月，商业成交量最大的是虹口区的玫瑰商业广场，成交了28000㎡，成交2套，成交均价为
21787元/㎡。成交价格最高的是位于七浦路商圈的联富商业广场，成交均价107431元/㎡，本
月成交5套，成交面积263㎡。
市区
单位：万㎡
远郊
单位：万㎡
•
商业成交重点区域 • 商业成交区域分布
•
2010年前4个月商业项目的成交量主要集中在外郊环和郊环外区域，其中外环成交量占2009年全年
成交量的比例已经达到约41%；本月内中环和中外环成交总量明显萎缩。
·
从商业项目类型观察，2010年前4个月除纯商业供大于求外，其余产品的成交量均超过供应量，其
中专业市场需求缺口较大，供求比为1：39；其次是住宅配套产品，供求比为1：5。
奉贤区
松江区
南汇区
商业项目成交金额十强排行榜（4月）
•
4月十强中，有4个项目位于中心城区，从成交物业类型观察，以办公配套和住宅配套各占4个，专
业市场2个。
·
成交位于第一位的玫瑰购物广场是大宗交易，位于南汇宣桥的上海两港装饰材料城，持续热销，本
月整体成交了18912㎡，成交均价为4758元/㎡。
区县 镇域 项目 总销金额 成交量 成交均价 成交套数 单套面积 类型
虹口区 虹内 玫瑰购物广场 60996 27997 21787 2 13998 办公配套
闵行区 古美路街道 新时代商业广场 21440 19853 10799 35 567 住宅配套
徐汇区 徐内 徐汇新湖云庭 16848 6013 28018 113 53 住宅配套
浦东新区 陆家嘴 证大五道口大厦 15198 4150 36618 3 1383 办公配套
浦东新区 陆家嘴 浦江双辉大厦 14998 2145 69912 1 2145 办公配套
闸北区 闸外 中环永新国际广场 10087 8061 12514 3 2687 办公配套
嘉定区 安亭 民丰路北侧商业用房 9230 7268 12699 166 44 住宅配套
南汇区 宣桥 上海两港装饰材料城 8998 18912 4758 509 37 专业市场
松江区 松江新城 开元地中海商业广场 6046 1976 30606 27 73 住宅配套
嘉定区 真新路街道 曹安国际商城 5951 5630 10569 110 51 专业市场
单位：万元
/ ㎡
/ 元/㎡ / ㎡ / 套
3.写字楼市场月报-租赁型写字楼
租赁型写字楼市场报告
•
甲级写字楼总体供应量：
•
陆家嘴租金本月基本维稳，但竹园地区有一定幅度的上涨
甲级写字楼租金
甲级写字楼总体吸纳量：
• 陆家嘴、静安、竹园等主要商务区由于新楼尚在去化中，所以空置率仍维持较高。
甲级写字楼总体空置率
成交信息成交信息
市场动态
•
位于卢湾区的新茂大厦被SEB资产管理公司出售，此幢34,000平方米的办公
楼售价约200百万欧元。
•
静安区的凤阳大厦被锦和投资集团以亿元购得。这幢28,000平方米的大厦
将被用作酒店，拥有240个套房。
•
长宁区的虹桥银都以亿元的价格被上海华闻房地产开发有限公司出售，
这幢办公楼共有可租面积21,500平方米。
•
位于虹口的上海天辰玫瑰广场被AM Shanghai Britto (HK) Limited以总价
亿元或单价21,800元每平方购入。
•
位于虹桥的上海花园被上海复地集团以23,000元每平方的单价购入，总面积
为97,727平方米
•
位于闸北的商业项目“新梅太古”一期被中粮集团以总价亿元收购，总
面积64,672平方米。
•
浦东21世纪大厦的7层楼面被宁波银行以单价37,500每平方的价格收购，总
面积13,854平方米。
商业项目买卖十分活跃
案例1—证券大厦
位置 小陆家嘴
竣工日期 1997
规模 写字楼体量约70,000平方米
层数 27
得房率 62%
产权 大业主+部分小业主
交通 2号线5分钟
配套 银行、邮局、票务、便利店、面包房、洗衣店、食堂、医院
标准层面积 3000/4458平方米（双塔合计）
层高
交房 矿棉板吊顶，无架空地板，无墙纸，无窗帘
电梯数（每1000建筑平方米） ，进口富士达
空调系统 ¾低温送风系统，8:30—18:30
¾ 24小时冷凝水
¾新风量 30立方米/小时/人
供电系统 两路供电+备用电源
环保建筑标准 无
安保 一卡通闸机系统+安检
物业管理 保利物业
车位数（每1000建筑平方米）
其他 有开水
案例2—船舶大厦
位置 小陆家嘴
竣工日期 1996
规模 写字楼体量约50,000平方米
层数 27
得房率 65%
产权 大业主
交通 2号线10分钟
配套 保洁清理、邮局、工商、税务、银行、会计师事务所、律师事务所
、仓储、货运、票务、咨询机构、餐饮
标准层面积 1780平方米
层高
交房 矿棉板吊顶，无架空地板，现状装修交房
电梯数（每1000建筑平方米） ，进口OTIS
空调系统 ¾风机盘管系统，8:30—18:30
¾可装空调外机
供电系统 两路供电
环保建筑标准 无
安保 无门禁系统
物业管理 锦江集团
车位数（每1000建筑平方米）
其他 有开水
案例小结
这两个项目作为陆家嘴地区最老的项目，至今维持了不错的水准，这主要基于：
• 具有丰富管理经验的物业管理公司
• 超级完善的配套
• 楼宇标准在当时来看很高，包括层高、电梯配置、车位配置等方面
• 产权较集中，有利于长期维护和保持租户的品质
• 证券大厦由于其部分作为证券交易所的原因，在供电系统、24小时机房解决方
案上能满足现今金融企业的需求
• 船舶大厦租户维护和物业管理的优势突出，同时能提供安装空调外机（用以设
置机房和加班），能满足客户10多年来不断提升的需求
4.酒店/服务式公寓市场
酒店/服务式公寓市场情况
•
本月暂无更新
酒店/服务式公寓动态信息
新闻
市场动态
• 海口拟耗资28亿建108层、300多米高度的七星级酒店，预计2012年开工，2015年底交
付使用，酒店面积不少于20万平方米，提供600至800间客房，其中有4万平方米面积用
于建设娱乐设施和免税国际购物城，提供部分写字楼和公寓，吸引岛外上市公司将海
口作为总部办公地。建造方希望“在海南岛建立一个能与迪拜的帆船酒店相媲美的酒
店。”
• 全球领先的酒店管理集团之一卡尔森全球酒店集团（Carlson Hotels）宣布将于2013年
底前在亚太地区新开75家酒店，这些酒店涵盖旗下品牌包括丽笙（Radisson®）、丽
怡（Country Inns & Suites By CarlsonSM）、丽柏（Park Inn®）和丽亭（Park Plaza®）。
• 卡尔森全球酒店集团已签约管理中国地区四家全新酒店，其中包括预期将于2012上半
年度开业的三家酒店，分别是位于中国西南部重庆市中的重庆沙坪坝丽笙酒店
（Radisson Hotel Chongqing Shapingba）、江苏省东南部的无锡高新区丽笙酒店
（Radisson Hotel Wuxi Hi-Tech Zone）、广东省东南部的惠州丽笙世嘉度假酒店
（Radisson Plaza Resort Huizhou），以及预计将在今年年底开业的成都置信丽亭酒
店（Park Plaza Chengdu South）。
酒店预算编制
预算的编制主要分为两大部分：
1、销售收入预测，这部分由经营部门即销售部、餐饮部来完成
2、成本费用及利润预算，是由财务部以及汇总各部门上报的预测费用，
经审核分析后完成。
销售收入预算包括：
•客房销售收入预算：客房收入=客房数*出租率*平均房价*预算天数
•餐饮销售：酒店餐饮销售预算是在客房销售预测的基础上，分开餐次、
按住店客人和非住店客人进行预测的。具体包括：(1)人数预测、（2）
平均消费
•其他销售收入编制：其他收入，如场租、小商品可根据上年度占客房
收入的比率结合当年客房预计销售状况进行预测。
酒店成本费用预算分为营业费用预算和成本预算两部分。
• 成本预算编制—成本预算可根据销售收入预算结合上年度成本率，考虑价格上涨因
素，对预算期成本做出合理预测。
• 酒店营业费用预算—是对酒店各部门的各项费用开支的预测。通常分为变动费用和固
定费用。变动费用的预算与酒店销售预算相关联，发生相应的变动，如客用品、能源、
营业税金、计件工资等；固定费用的预算在一定时期、一定营业范围内保持相对稳
定，如租金、固定职工工资等预算主要依据酒店以前会计期间相关数据，由管理人员
根据经验做出较为合理的预测。
• 编制预算的责任部门和人员
• 总经理
他需要提出年度经营目标，这个经营目标需要得到预算的支持，不能相互矛盾,，总
经理必须在预算和他的经营目标之间找到平衡或者是修改目标，或者是采取措施改善
预算结果。
• 财务经理
财务经理是为总经理提供专家智囊服务的。他必须能够恰当地培训参加预算过程的
所有人员，主持公司的预算编制过程，回答预算管理过程中的所有技术问题，并承担
数据合成和反复修订的责任。
• 承担预算责任的单位和部门经理.
这些人员将对预算执行结果承担责任。他们是预算编制的基础环节。
• 预算编制是自下而上、自上而下不断讨论修改的过程
个案分析——世界奇特酒店
• 本期月报的个案分析，为大家提供世界各种奇特的酒店构思，让大家摒弃固有的酒店
概念，让思绪天马行空一次，感叹他们的大胆与鬼马。
1.螺旋桨岛酒店
柏林的螺旋桨岛酒店一共有30个房间。该酒店的主人拉斯·史特罗钦是个艺术家，30个房
间都是由他设计的，每个房间都有自己的独特之处，你是选择躺在白色系的手术台上，飘
浮在半空中的床，还是不忌讳，选择睡在棺材里？图为其中的一间颠倒房间，房间里所有
的东西都被颠倒过来了，桌子、凳子等家具都被反转过来固定在天花板上，而睡床则在地
板底下四个小“盒子”里，必须拉开地板，才看得见嵌在里面的床，让人有走在天花板上
的感觉。
• 酒店基于苏制Mil V-12 改造，改装之后这部飞机将胜过美国的空军一号，奢华程度无
与伦比，拥有客房服务、私人娱乐系统、温泉、瑜伽等，数码装备更是多，包括了平
板电视，数码遥控，无线上网等，其长42米，高14米，最大起飞重量：105850KG，也
就是吨；最快速度：255KM/H ，巡航速度：237KM/H。
2. 会飞的酒店
的海底小屋
位于美国佛罗里达州的Jules的海底小屋由一个海军实验室改建而成，位于水下20英尺(6
米)处。但是房客必须通过潜水才能到达自己的房间，所以一定要先学会潜水。房间内有
两圆形玻璃窗，透过这些窗户，房客可欣赏到扁鲨、鹦鹉鱼、梭鱼、蚌和磕头虫等海洋生
物。
4.长颈鹿酒店
位于肯尼亚首都内罗毕的长颈鹿酒店最有特色的是有长颈鹿与你共餐。长颈鹿可以把长长
的脖子通过窗户伸到饭桌前，这里是你的房间也是它们的房间。
幻灯片编号 1
目录
幻灯片编号 3
幻灯片编号 4
幻灯片编号 5
购物中心商圈动态
幻灯片编号 7
幻灯片编号 8
幻灯片编号 9
幻灯片编号 10
幻灯片编号 11
幻灯片编号 12
幻灯片编号 13
幻灯片编号 14
幻灯片编号 15
品牌动态
幻灯片编号 17
幻灯片编号 18
地产开发商市场信息
典型购物中心案例——北京金融街购物中心
金融街购物中心-B1
金融街购物中心-1F
金融街购物中心-2F
金融街购物中心-3F
金融街购物中心-4F
案例分析——北京 金融街购物中心
幻灯片编号 27
品牌大片鉴赏
幻灯片编号 29
幻灯片编号 30
幻灯片编号 31
幻灯片编号 32
社区商业动态
社区商业动态
幻灯片编号 35
幻灯片编号 36
幻灯片编号 37
幻灯片编号 38
幻灯片编号 39
幻灯片编号 40
幻灯片编号 41
商业地产销售市场情况
幻灯片编号 43
幻灯片编号 44
2010年前4个月商业项目的成交量主要集中在外郊环和郊环外区域，其中外环成交量占2009年全年成交量的比例已经达到约41%；本月内中环和中外环成交总量明显萎缩。�· 从商业项目类型观察，2010年前4个月除纯商业供大于求外，其余产品的成交量均超过供应量，其中专业市场需求缺口较大，供求比为1：39；其次是住宅配套产品，供求比为1：5。
幻灯片编号 46
幻灯片编号 47
租赁型写字楼市场报告
幻灯片编号 49
成交信息
幻灯片编号 51
市场动态
幻灯片编号 53
幻灯片编号 54
幻灯片编号 55
幻灯片编号 56
幻灯片编号 57
幻灯片编号 58
幻灯片编号 59
幻灯片编号 60
酒店/服务式公寓市场情况
酒店/服务式公寓动态信息
酒店预算编制
幻灯片编号 64
幻灯片编号 65
个案分析——世界奇特酒店
幻灯片编号 67
幻灯片编号 68
幻灯片编号 69
